Vendre son bien à sa propre SCI : ce que l'opération coûte, ce qu'elle rapporte

Vous possédez déjà un bien. Vous créez une société civile immobilière — une SCI, société dont les associés détiennent des parts et qui peut acheter, emprunter, louer — et vous lui vendez ce bien. Elle emprunte pour vous payer, vous encaissez le prix. Les banquiers appellent cela un OBO, pour owner buy out ; les notaires disent « vente à soi-même ». C'est légal, et cela coûte 7 à 9 % du prix : sur une maison de 450 000 €, 36 727 € avant tout impôt sur la plus-value. Voici le calcul, jusqu'à l'année où elle devient gagnante.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, vérifié sur sources officielles (CGI, Code civil, Code de commerce, BOFiP). Dernière mise à jour : 31 août 2026.

Vendre n'est pas apporter. L'apport transfère l'immeuble contre des parts : aucun argent pour vous, enregistrement gratuit. La vente le transfère contre un prix financé par un emprunt de la société : du cash pour vous, les droits d'une vente ordinaire. Notre guide de l'apport d'un immeuble à une SCI traite la première voie, celui-ci la seconde.

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1. Le mécanisme de la vente à soi-même, et les trois opérations que ce n'est pas

Trois temps.

• Vous constituez la SCI, ou vous en utilisez une existante. Environ 309 € de formalités en 2026 : 229,20 € d'annonce légale, 79,71 € de greffe et de bénéficiaires effectifs.
• La SCI emprunte le prix, et donne en garantie le bien qu'elle achète.
• Vous lui vendez le bien par acte notarié. Elle verse le prix, devient propriétaire, rembourse le prêt sur ses loyers.

L'immeuble a changé de main, vous avez le prix sur votre compte, la société porte une dette. Des liquidités sans vendre à un tiers ni déménager : la vertu est réelle. Le coût aussi, et il tombe tout de suite.

Trois homonymies à écarter. Ici, vous vendez à la société. Pas l'inverse, où la SCI vend à l'un de ses associés. Pas le rachat par le gérant du bien de sa SCI : le gérant peut-il vendre seul. Et pas la cession-bail, où le bien sort du patrimoine.

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2. Garder, apporter, vendre : les trois voies en un tableau

Trois options pour qui possède un bien de 450 000 € payé et veut le loger dans une SCI. Un sigle à poser avant de lire la cinquième ligne : l'IFI est l'impôt sur la fortune immobilière, dû dès 1,3 M€ de patrimoine immobilier net.

D'où viennent les 3 643 € de la colonne « apporter ». Les apports sont enregistrés gratuitement (art. 810, I du code général des impôts, le CGI). Restent les émoluments au barème de société de l'article A444-158 — 125,78 + 83,79 + 228,76 + 1 556,10 = 1 994,43 € HT, soit 2 393,32 € TTC —, 450,00 € de sécurité immobilière et environ 800 € de débours. Aucun emprunt, donc aucune garantie.

Ces 3 643 € supposent une SCI à l'impôt sur le revenu. À l'impôt sur les sociétés, ajoutez 5 % de droits (art. 810, III majoré des taxes additionnelles), soit 22 500 € : l'apport reste moins cher que la vente, mais il n'est plus gratuit.

Lisez la première ligne et la troisième : elles disent tout. Vendre coûte dix fois plus cher qu'apporter à une SCI à l'impôt sur le revenu, et c'est la seule voie qui met de l'argent sur votre compte. Pas besoin de cet argent ? Apportez. La suite s'adresse aux autres.

Deux cases surprennent. L'IFI : la dette de la SCI ne réduit pas l'assiette (section 8). La transmission : cette même dette compte, elle, pour évaluer les parts données aux enfants — le vrai motif de beaucoup d'OBO.

Pas encore acheté ? Voyez SCI avant ou après l'achat et SCI et résidence principale.

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3. Ce que vendre son bien à sa SCI coûte à l'entrée, ligne par ligne

Les droits de mutation : le poste dominant

Une vente à sa propre SCI est une vente ordinaire. Elle supporte les DMTO, droits de mutation à titre onéreux — « les frais de notaire », dont le notaire ne garde rien. Décomposition 2026 :

• un taux départemental de 3,80 % (art. 1594 D), que les départements portent à 4,50 %. L'article 116 de la loi de finances pour 2025 les laisse aller à 5,00 %, du 1^er avril 2025 au 31 mars 2028 ;
• une taxe additionnelle de 1,20 %, perçue au profit de la commune si elle dépasse 5 000 habitants (art. 1584), sinon d'un fonds départemental de péréquation (art. 1595 bis) — même taux dans les deux cas ;
• un prélèvement de l'État de 2,37 % du droit départemental (art. 1647, V).

D'où trois taux réels en 2026. 6,32 % dans la grande majorité des départements, ceux qui ont porté leur part à 5,00 % : Paris, Bouches-du-Rhône, Hauts-de-Seine, Calvados, Creuse, Guyane. 5,81 % dans les onze départements restés à 4,50 % : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe, Mayotte. Et 5,09 % dans le seul Indre, resté à 3,80 %. Vérifiez le vôtre : sur 450 000 €, 2 295 € d'écart entre 6,32 % et 5,81 %.

Une exclusion qui ne jouera jamais pour vous. Le relèvement tombe quand le bien est, pour l'acquéreur, une première propriété affectée à sa résidence principale. Or une SCI n'a pas de résidence principale : c'est une personne morale. Tous les calculs de cette page retiennent 6,32 %.

Les émoluments du notaire

Tarifés, donc identiques partout. Pour une vente, c'est l'article A444-91 du Code de commerce : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % jusqu'à 17 000 €, 1,064 % jusqu'à 60 000 €, 0,799 % au-delà, plus 20 % de taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Le barème voisin de l'article A444-158, moitié moins cher, est réservé aux apports en société.

S'y ajoute la contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, minimum 15 € (art. 879, 881 K et 881 M du CGI). Puis 800 à 2 000 € de débours.

La garantie du prêt de la SCI

La banque prendra une sûreté. Quatre lignes, dont une seule pèse — et c'est celle qu'on peut supprimer.

• Les émoluments de l'acte de garantie, au barème de l'article A444-143 : 1,290 % / 0,532 % / 0,355 % / 0,266 %. Refusez le barème majoré de l'article A444-139, de moitié plus cher : il vise les prêts finançant une activité professionnelle. Le critère est la destination des fonds, pas la forme sociale de l'emprunteur — l'article A444-142 taxe d'ailleurs les prêts viticole, agricole et maritime au barème bas. Réserve honnête : le tarif ne définit nulle part l'activité professionnelle ; pour des murs d'exploitation, faites confirmer la ligne par l'étude.
• La taxe de publicité foncière de 0,715 % du capital garanti — 0,70 % au titre de l'article 844 du CGI, majoré du prélèvement de 2,14 % de l'article 1647, V-b. Le vrai arbitrage est là. L'article 844 ne frappe que les hypothèques « judiciaires ou conventionnelles ». L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, l'ancien privilège rebaptisé en 2022, n'est ni l'une ni l'autre : elle sort du proportionnel dès que le prêt finance le prix. Notre cas. Sur 450 000 €, 3 217,50 € : demandez-la par écrit.
• La taxe fixe de 25 € que le dernier alinéa du même article 844 met sur les inscriptions hors proportionnel : 25 € au lieu de 3 217,50 €.
• La contribution de sécurité immobilière sur l'inscription, absente de presque toutes les simulations : 0,05 % des sommes garanties (art. 881 H), non 0,10 %. Deux formalités, deux taux. Sur 450 000 €, 225 € de plus.

La plus-value, s'il y en a une

Vous vendez : régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI). 19 % d'impôt sur le revenu (art. 200 B), 17,2 % de prélèvements sociaux, une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (art. 1609 nonies G). Les deux abattements pour durée de détention ne courent pas au même rythme. À l'impôt sur le revenu, 6 % par an de la 6^e à la 21^e année, puis 4 % la 22^e (art. 150 VC) ; aux prélèvements sociaux, bien plus lentement (art. L136-7, VI du code de la sécurité sociale). D'où deux dates d'exonération, 22 et 30 ans. Barème année par année dans plus-value en SCI.

Le seuil de cinq ans, que personne ne regarde. Le prix d'acquisition se majore de deux forfaits sans justificatif : 7,5 % de frais, 15 % de travaux. Le second suppose cinq ans de détention d'un immeuble bâti (art. 150 VB, II, 3° et 4°). Ce qu'il vaut au centime : section 11.

17,2 %, et non 18,6 %. La hausse de l'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 frappe les dividendes et les intérêts versés depuis 2026. Elle atteint aussi, dès l'imposition des revenus 2025, les revenus réputés distribués, les BIC de location meublée non professionnelle et les plus-values de cession de parts de SCI à l'IS. Elle épargne les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers, que le IV de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale préserve. Ne laissez personne appliquer 18,6 % à votre plus-value.

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4. Cas n° 1 : la résidence principale de 450 000 €, détenue 18 ans

Une maison de 450 000 €, achetée il y a dix-huit ans, remboursée, occupée comme résidence principale. Le propriétaire la vend à une SCI détenue avec son épouse, restée à l'impôt sur le revenu, qui emprunte 450 000 € sur quinze ans à 3,60 %. Département à 5,00 %.

La plus-value est nulle : l'exonération de la résidence principale joue (art. 150 U, II, 1° du CGI). La doctrine la dit de caractère général, quels que soient les motifs de la cession et l'affectation envisagée par l'acquéreur (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, 27 juin 2023). Vendre à sa société ne la fait pas tomber. Reste le frottement.

En face, la contrepartie : 450 000 € de liquidités, sans un euro d'impôt.

Le calcul ne s'arrête pas là. Les autres pages, si. La SCI rembourse 3 239,12 € par mois pendant quinze ans, soit 583 042 €, dont 133 042 € d'intérêts. Si elle loge gratuitement ses associés — l'hypothèse normale pour leur maison —, aucun de ces intérêts n'est déductible (section 7). Coût complet : 36 727 + 133 042 = 169 769 € pour transformer une maison payée en 450 000 € de cash. 37,7 % de la somme libérée.

Notre réponse, sur ce dossier : ne faites pas ça. Un prêt hypothécaire personnel mobilise les mêmes 450 000 € aux mêmes intérêts, sans faire perdre l'abattement de 30 % de la résidence principale à l'IFI — si vous y êtes soumis. Au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, l'OBO remet 135 000 € dans l'assiette, soit 945 € par an dans la tranche à 0,70 %. En dessous du seuil, l'argument ne vaut rien. Ce prêt n'est pas gratuit : ne finançant aucune acquisition, il perd l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Soit 5 038,21 € : 1 595,71 € d'émoluments, 3 217,50 € de taxe de publicité foncière, 225,00 € de sécurité immobilière. Restent 31 688,80 € d'écart, perdus sans contrepartie. L'OBO ne se tient que si le bien sera loué et la transmission des parts visée. Voyez l'exonération de remploi.

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5. Ce que la vente à la SCI rapporte, et que l'apport ne produira jamais

Le cash, et sa fiscalité

Le prix ne supporte aucun impôt en lui-même : vous ne devez que la plus-value, s'il y en a une. Sur une résidence principale, vous recevez tout sans rien payer.

La base amortissable neuve, si la SCI est à l'impôt sur les sociétés

C'est le gain qui décide vraiment, et il n'existe qu'à l'impôt sur les sociétés — le régime que la SCI peut choisir, et où elle est imposée comme une entreprise. L'immeuble entre au bilan à son prix d'achat, la valeur de marché du jour, et la société en déduit chaque année une fraction : l'amortissement. Terrain exclu, construction ventilée par composants.

Sur 720 000 €, terrain à 15 %, cela fait 612 000 € de construit.

Ces 22 032 € se déduisent du résultat chaque année, quinze à cinquante ans selon le composant. En direct, le même bien n'offre rien : l'impôt sur le revenu ignore l'amortissement. Les durées, dans amortissement en SCI ; le choix du régime, dans passer sa SCI de l'IR à l'IS.

L'honnêteté qui coûte : si le bien est déjà dans une SCI à l'IS, ne le vendez pas. La même base amortissable s'obtient en réévaluant librement le bilan : ni droits de mutation, ni acte de vente, ni emprunt. Cela a un coût fiscal, mais pas 6,32 %. La vente à soi-même ne vaut que pour un bien détenu en direct.

La déductibilité des intérêts, et sa condition

Troisième gain, le plus fragile : les intérêts se déduisent des revenus de la SCI — à condition qu'elle en ait. Une SCI qui n'encaisse rien ne déduit rien. Au cas n° 1, cette seule condition coûte 133 042 € sur quinze ans : voyez la section 7.

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6. Cas n° 2 : l'immeuble de rapport, et l'année du croisement

Un immeuble de six lots, valeur de marché 720 000 €, acquis 320 000 € en 2009 : dix-sept ans révolus. Il rapporte 48 000 € de loyers par an pour 12 300 € de charges. Le propriétaire est dans la tranche marginale à 41 %, celle qui frappe son dernier euro. Il vend à une SCI qu'il contrôle, à l'impôt sur les sociétés, empruntant 720 000 € sur vingt ans à 3,80 %. Même décor que notre guide immeuble de rapport en SCI, où le bien est acheté à un tiers.

Colonne A : ce que la sortie coûte

Prix d'acquisition majoré : 320 000 € + 24 000 € de frais forfaitaires (7,5 %) + 48 000 € de travaux forfaitaires (15 %, détention supérieure à cinq ans) = 392 000 €. Plus-value brute : 720 000 − 392 000 = 328 000 €.

Le vendeur encaisse 720 000 − 64 532 = 655 468 € nets, les 57 947 € de droits, émoluments, taxes et débours restant à la société. Barème de la surtaxe dans surtaxe sur les plus-values immobilières.

Colonne B : ce que l'opération rapporte, chaque année

Sans OBO, le propriétaire déclare 48 000 − 12 300 = 35 700 € de revenu foncier, taxés à 58,2 % : 20 777 € par an. Un effet manque presque partout : 6,8 points de contribution sociale généralisée (CSG) se déduisent du revenu global de l'année suivante (art. 154 quinquies, II du CGI), soit 2 427,60 € de charge et 995,32 € d'impôt en moins. Charge réelle : 19 782 € par an. C'est ce chiffre-là qu'il faut comparer.

Avec OBO, la SCI à l'IS déclare 48 000 − 12 300 − 21 000 € d'intérêts moyens sur douze ans − 22 032 € d'amortissement = − 7 332 €. Résultat négatif : 0 € d'impôt sur les sociétés, et un déficit reportable.

Gain fiscal annuel : 19 782 €. Point de croisement : 122 479 / 19 782 = 6,19, soit un peu plus de six ans. Le voici, avec les trois réserves qui le déplacent.

La ligne à 15 % suppose le taux réduit. C'est-à-dire un bénéfice sous 42 500 €, un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (art. 219, I, b). Capital souscrit mais non versé, et c'est 25 %.

Réserve n° 1 : ce n'est pas un revenu, c'est un impôt évité. En direct, le propriétaire gardait 15 918 € sur 35 700 € de loyers. Avec l'OBO il n'encaisse plus rien, et le résultat est négatif : rien à distribuer tant que le prêt court. Les 19 782 € sont un impôt que vous ne payez pas, pas un euro qui arrive sur votre compte.

Le prêt soldé, la société dégagera enfin un bénéfice : 48 000 − 12 300 − 9 792 € d'amortissement encore en cours = 25 908 €, soit 22 022 € après impôt sur les sociétés à 15 %. Le sortir en dividendes coûte le prélèvement forfaitaire unique — le « PFU », 12,8 % d'impôt — plus 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026, soit 31,4 %. Il vous en resterait 15 107 €. Voyez distribuer le prix de vente en SCI et dividendes de SCI à l'IS.

Réserve n° 2 : la trésorerie ne suit pas. L'annuité du prêt atteint 51 450 € quand l'immeuble ne dégage que 35 700 € nets. Trou de 15 750 € par an, réinjecté en compte courant d'associé — l'argent que vous prêtez à votre société et qu'elle vous doit — sur les 655 468 € encaissés : 189 000 € en douze ans. Le gain fiscal est réel ; la liberté d'emploi du cash, moins.

Réserve n° 3 : l'amortissement se paye à la revente. À l'IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : le prix d'achat moins les amortissements déduits. Ce que vous économisez chaque année revient en base taxable le jour de la revente (plus-value en SCI à l'IS). Un décalage, pas un cadeau.

Verdict. L'OBO gagne ici pour une seule raison : la tranche à 41 % sur 35 700 € de revenu foncier. Pas l'amortissement — seul, il mettrait vingt-deux à trente-sept ans à rembourser le frottement. Changez la tranche marginale, la conclusion s'inverse.

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7. Piège n° 1 : des intérêts qui ne s'imputent sur rien

Une société à l'impôt sur le revenu qui loge gratuitement ses associés est réputée se réserver la jouissance du bien. Conséquence brutale : aucun loyer imposable (art. 15, II du CGI) — et, en contrepartie, aucune charge déductible : taxe foncière, travaux, assurance, intérêts d'emprunt. La doctrine l'écrit sans détour : « l'exonération a pour contrepartie l'impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles » (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, §§ 50 et 100, 25 février 2013).

À l'impôt sur les sociétés, ce mécanisme ne joue pas : le § 10 du même BOFiP réserve l'article 15, II aux sociétés non soumises à cet impôt. Les intérêts y restent déductibles, mais le logement gratuit d'un associé devient un acte anormal de gestion et un avantage occulte (art. 111, c du CGI), taxé chez lui.

Cas n° 1 : 133 042 € d'intérêts perdus en quinze ans. Ni déficit foncier, ni charge reportable.

Une seule issue : louer — mais pas à vous-même. Un vrai bail, un loyer de marché, encaissé par la SCI : les intérêts redeviennent déductibles, et ces loyers sont imposables. Attention si le locataire est le vendeur. Le Conseil d'État a jugé abusive la vente d'une villa à la SCI que les cédants contrôlaient à 90 %, suivie de sa reprise à bail par ces mêmes cédants. Ils recherchaient une application littérale de l'article 15, II du CGI, contraire aux objectifs de ses auteurs (CE, 9^e-10^e ch. r., 8 février 2019, n° 407641, mentionné aux tables). L'arrêt est rendu sous l'article L64 du LPF, qui exige un but exclusivement fiscal ; depuis 2020, l'article L64 A se contente d'un but principalement fiscal. Le montage ne tient que si le locataire est un tiers, ou si un motif non fiscal propre à la location à l'associé est documenté avant l'opération. Voyez louer un bien de la SCI à un associé, notre modèle de convention d'occupation gratuite et les charges déductibles en SCI.

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8. Piège n° 2 : l'IFI ne bouge pas (le II de l'article 973)

Le raisonnement que tout le monde fait. Mon patrimoine immobilier taxable vaut 3,2 M€. Je vends 1,2 M€ à ma SCI, qui emprunte : les parts ne valent plus rien, l'immeuble étant compensé par une dette de même montant. Le prix encaissé, lui, est du liquide, hors IFI. Assiette : 2 M€.

Elle ne tombe pas. Le 1° du II de l'article 973 du CGI écarte, pour évaluer les parts, les dettes contractées par la société pour acquérir un actif imposable auprès du redevable ou d'un membre de son foyer fiscal qui contrôle la société. L'OBO coche les deux cases : vous êtes le vendeur, vous contrôlez l'acquéreur. Ce que presque toutes les pages manquent est ailleurs : l'identité du prêteur est indifférente, la dette étant visée qu'elle vienne « du redevable, d'un établissement financier ou de toute autre personne » (BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 100, 5 juin 2024). Et là où les 2°, 3° et 4° neutralisent à proportion de la participation du prêteur, le 1° écarte tout.

Économie espérée : 10 290 € par an. Économie réelle : 0 €. Sur dix ans, 102 900 € d'écart. Le coût d'entrée, lui, est réel : sur 1,2 M€, 75 840 € de droits, 11 982,30 € et 3 989,71 € d'émoluments, 1 200 € et 600 € de sécurité immobilière, 25 € de taxe fixe, 1 800 € de débours. Total 95 437,01 €, hors plus-value.

La clause de sauvegarde existe. Ne comptez pas dessus. L'avant-dernier alinéa du II écarte l'exclusion, pour les 1°, 2° et 4°, si le redevable justifie que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. La preuve pèse sur lui (§ 220 du même BOFiP). Jouable si l'OBO finance un projet identifiable — un immeuble, une donation, la reprise d'une entreprise. Pas si le produit dort sur une assurance-vie.

Sur la valorisation des parts : SCI et IFI, SCI et revenus de retraite.

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9. Piège n° 3 : où passe la frontière de l'abus de droit

Deux textes. L'article L64 du livre des procédures fiscales vise les actes fictifs ou inspirés par le seul motif d'éluder ou atténuer les charges fiscales : but exclusivement fiscal. L'article L64 A, depuis le 1^er janvier 2020, abaisse la barre au but principalement fiscal. L'acte est écarté, et le rappel tombe. Une seule décision publiée cadre l'OBO immobilier : CE, 9^e-10^e ch. r., 8 février 2019, n° 407641, mentionné aux tables (section 7). Le test n'y est pas le sérieux du montage, mais l'application littérale d'un texte à l'encontre des objectifs de ses auteurs.

Sur les pénalités, une distinction rare. La majoration automatique de 80 % du b de l'article 1729 est réservée à l'abus de droit de l'article L64. Sous L64 A, elle ne joue pas de plein droit — le BOFiP l'écrit noir sur blanc (BOI-CF-IOR-30-20, § 130). L'administration doit démontrer un manquement délibéré (40 %) ou des manœuvres frauduleuses (80 %). Sur un rappel de 45 504 €, cela fait 18 202 € dans le premier cas, 36 403 € dans le second — et rien du tout si elle ne démontre ni l'un ni l'autre.

Les deux listes qui suivent sont des indices de fait, pas des conditions de droit.

Ce qui aide, en fait : un prix de marché documenté, un financement bancaire remboursé par des flux qui existent, un changement effectif de détention — compte au nom de la SCI, assemblées, comptes. Et un motif non fiscal en une phrase.

Ce qui expose : une dette dont le seul effet mesurable est d'effacer un impôt, un prix décalé du marché, aucun flux réel, une société sans compte ni assemblée. Le dernier point porte un risque distinct : une SCI sans vie sociale s'expose à la fictivité, qui la fait disparaître rétroactivement. Le reste, dans abus de droit et SCI.

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10. Le prix : le justifier, et le coût de l'erreur dans les deux sens

Vous êtes des deux côtés de la table : personne, en face, n'a intérêt à discuter le prix. Le prix d'un OBO doit être le prix de marché, justifiable par un tiers : la base DVF — le fichier public des ventes réelles — et un avis de valeur écrit.

Se tromper vers le bas expose à l'insuffisance de prix. Les droits sont assis sur le prix exprimé (art. 683 du CGI), mais l'article 666 les assoit sur les valeurs. Le prix n'est qu'un plancher : l'administration peut lui substituer la valeur vénale (art. L17 du livre des procédures fiscales). Sous-évaluer de 15 % un bien de 720 000 €, c'est le déclarer 612 000 € : rappel sur 108 000 €, 6 825,60 €, avant pénalités.

Se tromper vers le haut est plus vicieux : cela ressemble à une bonne idée, plus de cash et plus de base amortissable. Mais la surévaluation fabrique une dette artificielle — le motif même de l'article L64 A — et prête le flanc à l'acte anormal de gestion. À l'IS, l'excédent peut être requalifié en revenu distribué au vendeur (art. 111, c du CGI) : non précompté, il supporte 18,6 % de prélèvements sociaux dès les revenus 2025. Sur l'acte lui-même : vendre l'immeuble de la SCI.

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11. Dans ces trois cas, ne faites pas ça

Profil 1 : le bien acheté il y a moins de cinq ans

Un appartement acquis 300 000 € il y a quatre ans, qui en vaut 380 000 €. Prix majoré des seuls 7,5 % de frais — le forfait de travaux de 15 % suppose cinq ans de détention (art. 150 VB, II, 4°) — soit 322 500 €. Plus-value : 57 500 €, taxée en plein. Impôt sur le revenu 10 925 €, prélèvements sociaux 9 890 €, surtaxe 1 025 € : 21 840 €. Plus 31 103,41 € de frais : 24 016 € de droits, 4 120,14 € et 1 372,27 € d'émoluments, 380 € et 190 € de sécurité immobilière, 25 € de taxe fixe, 1 000 € de débours. Total 52 943,41 €, pour ne rien gagner.

Ce que douze mois de patience valent, au centime. Passé le cinquième anniversaire, le forfait de travaux de 15 % s'ouvre sans justificatif : 300 000 + 22 500 + 45 000 = 367 500 € de prix majoré, plus-value 12 500 €. La surtaxe disparaît, l'impôt tombe à 2 375 € + 2 150 € = 4 525 €. Attendre un an économise 17 315 € : la seule fois de ce guide où la bonne décision est de ne rien faire. Voyez vendre un bien détenu depuis moins de cinq ans.

Profil 2 : celui qui veut seulement du cash sur sa résidence principale

C'est le cas n° 1 : 31 688,80 € de plus qu'un prêt hypothécaire personnel, 7,0 % du prix, pour la même somme mobilisée. Même raisonnement pour une résidence secondaire, sans même l'exonération de plus-value.

Profil 3 : celui dont l'IFI est la seule raison

La section 8 le chiffre : 95 437 € pour zéro euro d'économie. Et l'avoir monté pour cette raison rend la clause de sauvegarde inutilisable : elle suppose de démontrer l'inverse.

Le profil inverse, celui pour qui l'OBO fonctionne. Un immeuble locatif détenu plus de vingt-deux ans, donc exonéré d'impôt sur le revenu. Une tranche marginale élevée. Des enfants à faire entrer au capital. Les trois gains de la section 5, plus la transmission — des parts d'une société endettée se donnent par fractions, un immeuble non — jouent ici ensemble, et le frottement est amorti en quelques années.

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12. Questions fréquentes sur la vente d'un bien à sa propre SCI

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Sources officielles

• CE, 9^e-10^e ch. réunies, 8 février 2019, n° 407641, mentionné aux tables : vente à la SCI contrôlée par les cédants, puis reprise à bail par eux — abus de droit caractérisé.
• Article 973 du CGI (31 décembre 2023) : abattement de 30 % au I, dettes neutralisées au II.
• BOI-PAT-IFI-20-30-30 (5 juin 2024), §§ 90, 100, 220.
• BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (27 juin 2023), § 10 : exonération de résidence principale.
• BOI-RFPI-CHAMP-20-20 (25 février 2013), §§ 10, 50 et 100 : loger gratuitement, c'est ne rien déduire — hors impôt sur les sociétés.
• BOI-CF-IOR-30-20 (31 janvier 2020), § 130 : sous L64 A, les majorations du b de l'article 1729 ne sont pas automatiques.
• Article 150 VC du CGI, abattements pour durée de détention ; cadence sociale au VI de l'article L136-7 du code de la sécurité sociale.
• Article 1609 nonies G du CGI : surtaxe sur la plus-value après abattements.
• Article 844 du CGI : proportionnel réservé aux hypothèques judiciaires ou conventionnelles, 25 € pour les autres.
• Article 881 H du CGI : 0,05 % sur l'inscription, contre 0,10 % à l'article 881 K.
• Taux départementaux de droits de mutation (impots.gouv.fr), imprimé 2048-IMM.