Acheter en VEFA via une SCI : le parcours complet (2026)

Acheter sur plan, c'est signer aujourd'hui pour un logement qui n'a pas encore un mur debout — et le régler au fil du chantier. La VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) est encadrée au cordeau : l'échéancier des appels de fonds est plafonné par la loi, les garanties du promoteur sont obligatoires, la TVA à 20 % est déjà dans le prix affiché, et côté comptabilité, rien n'est amortissable tant que les clés ne sont pas remises. J'ai vu des associés budgéter un remboursement de TVA qu'ils n'ont jamais touché, ou dater leur premier amortissement d'un appel de fonds : deux erreurs qui coûtent cher en contrôle. Ce guide suit le parcours dans l'ordre où vous allez le vivre — du contrat notarié aux écritures, du démarrage de l'amortissement à la date retenue le jour où vous revendrez.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code de la construction et de l'habitation, CGI, BOFiP). Mis à jour le 24 juillet 2026.

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1. La VEFA en SCI : cadre juridique

Le point de départ, c'est l'article 1601-3 du Code civil. La VEFA y est définie comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes, l'acquéreur devenant propriétaire des ouvrages à venir « au fur et à mesure de leur exécution ». Traduction concrète : la SCI paie à l'avancement, et devient propriétaire brique après brique, pas en une fois à la fin.

Quand il s'agit d'habitation (ou d'un usage mixte), on bascule dans le secteur protégé des articles L261-1 et suivants du CCH. C'est une bonne nouvelle pour vous : ce statut impose au promoteur un formalisme lourd — échéancier plafonné, garanties obligatoires, acte notarié — dont votre SCI profite exactement comme un particulier.

Une SCI peut-elle acheter en VEFA ?

Oui, et sans condition particulière. Une SCI à l'IR comme à l'IS peut signer une VEFA. Le contrat passe obligatoirement par acte authentique chez le notaire (art. L261-11 CCH), presque toujours précédé d'un contrat de réservation — parfois appelé contrat préliminaire — qui verrouille le prix, la description du lot et le délai de livraison.

Dans les faits, l'achat se joue en deux temps :

• Le contrat de réservation : signé avec le promoteur, il peut être assorti d'un dépôt de garantie plafonné — 5 % du prix si l'acte de vente doit être signé sous 1 an, 2 % sous 2 ans, 0 % au-delà (art. R261-28 CCH). Ce dépôt est versé sur un compte séquestre.
• L'acte authentique de vente : il transfère la propriété et déclenche l'échéancier des appels de fonds.

À retenir : acheter en VEFA au nom de la SCI (et non en nom propre) permet d'organiser la détention et la transmission des parts dès l'origine, sans avoir à réapporter le bien plus tard. Sur l'arbitrage entre acheter avant ou après la constitution de la société, voyez notre guide SCI avant ou après l'achat.

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2. L'échéancier légal des appels de fonds

C'est LE réflexe à avoir en VEFA : on ne paie jamais tout à la signature. Le prix tombe par tranches, calées sur l'avancement réel du chantier. Et surtout, ces tranches sont bornées : l'article R261-14 du CCH fixe des cumuls maximums que le promoteur ne peut jamais dépasser, quoi qu'il vous demande.

Retenez bien : ce sont des plafonds, pas un calendrier imposé. Le contrat peut découper plus finement (un appel à la mise hors d'air, un autre à l'achèvement des cloisons…), mais il ne peut jamais franchir les cumuls du tableau. En pratique, chaque appel arrive par courrier du promoteur, le plus souvent accompagné d'une attestation d'architecte ou de maître d'œuvre qui certifie que l'étape est bien atteinte.

Le solde de 5 % et les réserves

Le dernier 5 % se règle à la livraison. Et c'est votre meilleure carte. Si le bien présente des défauts le jour de la remise des clés, vous pouvez consigner ce solde chez un séquestre — le notaire ou la Caisse des dépôts — jusqu'à ce que les réserves du procès-verbal soient levées. Ma règle, sans exception : on ne libère jamais ces 5 % avant d'avoir visité le logement fini, mètre par mètre.

Vérification à faire : avant chaque paiement, contrôlez que le pourcentage appelé correspond bien à l'étape réellement atteinte. Un promoteur qui appelle 70 % alors que la toiture n'est pas posée sort du cadre de l'article R261-14. En cas de doute, faites constater l'avancement.

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3. Les garanties du promoteur

Le secteur protégé, c'est aussi un empilement de garanties — et elles jouent toutes pour votre SCI comme pour un particulier. L'intérêt de les connaître n'est pas théorique : le jour où une fissure apparaît ou qu'un volet roulant lâche, savoir à quelle garantie se raccrocher, et dans quel délai, change tout.

La GFA : votre filet de sécurité

De toutes, la garantie financière d'achèvement est celle que je vérifie en premier, avant même de parler prix. Sa mission : si le promoteur dépose le bilan en plein chantier, un tiers — banque ou assureur — prend le relais et paie ce qu'il faut pour terminer l'immeuble. Elle est obligatoire dans le secteur protégé. Et depuis les permis déposés à compter du 1er janvier 2015, elle ne peut plus prendre qu'une seule forme : une garantie extrinsèque, portée par un garant extérieur. L'ancienne garantie intrinsèque, adossée aux seuls fonds propres du promoteur, a disparu avec l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 — et c'est tant mieux, elle ne valait pas grand-chose le jour d'une faillite. Ouvrez l'acte de VEFA, cherchez la GFA : si vous ne la trouvez pas, ne signez pas.

Dommages-ouvrage : qui la souscrit ?

Ici, ce n'est pas à vous de jouer : c'est le promoteur, comme maître d'ouvrage, qui souscrit l'assurance dommages-ouvrage. Elle suit le bien pendant 10 ans et se transmet à tous les propriétaires successifs. Un conseil très concret : rangez l'attestation avec les statuts de la SCI et ne la perdez jamais. Le jour d'un sinistre décennal, c'est elle qui vous fait indemniser vite, sans attendre qu'un tribunal désigne le responsable.

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4. La TVA sur une VEFA : 20 % ou 5,5 %

Un logement neuf, c'est une livraison d'immeuble neuf soumise à la TVA au taux normal de 20 % (art. 256 et 257 du CGI). D'où une différence de fond avec l'ancien : le prix que le promoteur vous annonce est un prix TTC. La TVA est déjà dedans, vous n'avez pas de chèque de TVA à sortir en plus. Reste la vraie question, celle qui décide de milliers d'euros : cette TVA, la SCI peut-elle la récupérer ?

La TVA est-elle déductible pour la SCI ?

Tout dépend de l'usage que la SCI fait du bien :

Soyons clairs, car c'est la source de déception numéro un : pour l'immense majorité des SCI patrimoniales — celles qui louent en nu à usage d'habitation, une activité exonérée de TVA — les 20 % ne se récupèrent pas. Ils ne disparaissent pas pour autant : ils entrent dans le coût d'acquisition inscrit à l'actif, donc dans la base amortissable si la SCI est à l'IS. Autrement dit, vous ne les récupérez pas cash, vous les amortissez sur des années. Pour les montages où la TVA redevient déductible, tout est détaillé dans notre guide SCI et TVA.

Le taux réduit à 5,5 %

L'article 278 sexies du CGI prévoit une TVA à 5,5 % dans des cas ciblés, principalement :

• L'acquisition d'un logement neuf en zone ANRU ou en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), sous conditions de ressources et de destination (résidence principale).
• L'acquisition de logements locatifs sociaux par un bailleur conventionné.

Attention, ces taux réduits se paient en contraintes : conditions de ressources, destination du logement, engagement de conservation sur plusieurs années. En dehors de ces cas précis, une VEFA reste à 20 %, point. Je le dis franchement pour éviter les faux espoirs : la SCI familiale classique qui achète un T3 dans le neuf ne verra jamais le 5,5 %. Ce taux vise des opérations sociales ou de rénovation urbaine, pas l'investissement locatif ordinaire.

Les frais de notaire réduits

La contrepartie du 20 %, c'est une vraie économie ailleurs : les frais de notaire fondent. Puisque la vente supporte déjà la TVA, elle n'est pas frappée par les droits d'enregistrement de l'ancien (de 5,80 % à environ 6,3 % selon le département, la loi de finances 2025 ayant autorisé les départements à relever le taux départemental de 0,5 point jusqu'en mars 2028), mais seulement par une taxe de publicité foncière de 0,715 %. Sur le terrain, cela donne des frais d'acquisition autour de 2 à 3 % du prix, là où l'ancien vous coûte 7 à 8 %. Sur un bien à 250 000 €, l'écart se chiffre en milliers d'euros. Ces frais viennent grossir le coût d'entrée du bien à l'actif.

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5. Comptabiliser les appels de fonds (238 → 231 → 213)

La logique comptable épouse celle du chantier : tant que l'immeuble n'est pas livré, ce n'est pas encore un bien « en service », donc rien à amortir. Les paiements s'accumulent dans des comptes d'attente, puis basculent en construction le jour de la livraison. Cette partie s'adresse surtout à la SCI à l'IS, la seule à tenir une vraie comptabilité d'engagement (les bases sont dans notre guide comptabilité SCI). À l'IR, on reste sur une logique de recettes-dépenses, sans amortissement.

Le circuit des comptes

Deux écoles cohabitent, et les deux sont admises. Soit vous passez chaque appel en 238 (avances versées), puis vous soldez tout en 231 puis en 213 à la livraison. Soit vous inscrivez directement chaque versement en 231 (immobilisations en cours). Peu importe le chemin : ce qui compte, c'est de rester cohérent d'un appel à l'autre et de garder la traçabilité jusqu'au virement final en construction. Un expert-comptable qui reprend le dossier doit pouvoir suivre l'argent sans se poser de question.

Cas chiffré : une VEFA à 250 000 € TTC

Rien ne vaut un exemple. Une SCI à l'IS achète un appartement neuf en VEFA à 250 000 € TTC — TVA de 20 % comprise, non récupérable puisqu'on est en location nue d'habitation — avec 7 000 € de frais de notaire (les fameux 2,8 % du neuf). Pour l'amortissement, on ventile : 15 % de terrain (37 500 €) et 85 % de construction (212 500 €). La clé de répartition dépend de votre bien, mais l'ordre de grandeur en immeuble collectif tourne souvent autour de ces valeurs.

À chaque appel de fonds (exemple : appel des fondations, 35 % = 87 500 €) :

Puis on rejoue exactement la même écriture à chaque nouvel appel — mise hors d'eau, achèvement, solde des 5 % — jusqu'à ce que le compte 238 affiche 250 000 €. Rien de sorcier : c'est répétitif, presque mécanique. C'est justement le genre de saisie que sci-ai.app enchaîne à votre place.

À la livraison, on ventile le total entre terrain et construction :

Les frais de notaire (7 000 €) peuvent être immobilisés (rattachés au coût d'entrée) ou passés en charges sur option ; le choix est déterminant pour la base amortissable. La quote-part terrain (211) n'est jamais amortissable : seule la construction (213) l'est. Sur la ventilation par composants (gros œuvre, toiture, étanchéité, aménagements…), voyez notre guide du plan d'amortissement en SCI. Pour les écritures d'entrée d'un immeuble à l'actif de façon générale, notre guide écritures d'achat d'immeuble en SCI détaille le schéma complet.

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6. Financement : déblocages progressifs et intérêts intercalaires

Le crédit calque son rythme sur celui du chantier. Oubliez le virement unique du prêt sur votre compte : la banque débloque les fonds au compte-gouttes, un déblocage par appel de fonds. Le promoteur réclame 35 % ? La banque libère 35 %. Et ainsi de suite jusqu'aux clés.

Les intérêts intercalaires

Tant que le chantier tourne, vous ne remboursez pas un centime de capital. Vous ne payez que des intérêts sur ce qui a déjà été débloqué : ce sont les intérêts intercalaires, aussi appelés intérêts de préfinancement. La mécanique est simple à visualiser : plus le bâtiment monte, plus la banque a libéré d'argent, plus la note d'intérêts grimpe mois après mois. À la livraison, le rideau tombe et le prêt bascule en amortissement classique — vos vraies mensualités, capital plus intérêts.

En SCI, ces intérêts intercalaires sont des charges financières déductibles :

• SCI à l'IR : déductibles des revenus fonciers au titre des intérêts d'emprunt (art. 31 du CGI), dès lors que l'emprunt finance l'acquisition.
• SCI à l'IS : déductibles du résultat en charges financières (compte 661), dans les conditions de droit commun.

Côté saisie, les déblocages, les intérêts et les échéances suivent la logique détaillée dans notre guide écritures d'emprunt en SCI. Ne négligez pas non plus les frais de dossier et le coût de la garantie — hypothèque ou caution — qui alourdissent la facture réelle du crédit bien au-delà du seul taux affiché.

Astuce trésorerie : demandez à votre banque un différé total (report du paiement des intérêts intercalaires jusqu'à la livraison) si la SCI ne perçoit pas encore de loyers pendant le chantier. Attention, les intérêts différés sont capitalisés et augmentent le coût final.

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7. Le démarrage de l'amortissement

C'est le paragraphe à lire deux fois si votre SCI est à l'IS. L'amortissement d'un bien acheté en VEFA ne démarre ni à la signature de l'acte, ni au premier appel de fonds. Il démarre à la mise en service, pas avant. J'insiste, parce que c'est l'erreur que je vois le plus souvent dans les dossiers repris.

La règle : mise en service = livraison + mise en location

La règle découle de l'article 39, 1, 2° du CGI et de la doctrine administrative (BOI-BIC-AMT-20-10) : l'amortissement court à partir de la mise en service de l'immobilisation. Pour un logement locatif, traduisez « mise en service » par livraison (clés en main, immeuble achevé) puis mise en location effective. La conséquence est mécanique : tant que la construction dort en compte 231 (en cours), aucune dotation n'est possible. Les 87 500 € de l'appel des fondations, comptablement, ne « s'usent » pas encore — ils attendent.

Concrètement, la chronologie est la suivante :

• Phase chantier : appels de fonds en 238 / 231 — pas d'amortissement.
• Livraison : virement en 211 (terrain) et 213 (construction).
• Mise en location : point de départ de l'amortissement de la construction (et de ses composants), au prorata temporis sur le premier exercice.

Un dernier réflexe, et non des moindres : seule la construction (compte 213) s'amortit, et de préférence en la décomposant par composants aux durées différentes. Le terrain (211), lui, ne s'amortit jamais — un terrain ne s'use pas. Gros œuvre sur 40 à 50 ans, toiture, étanchéité, agencements sur des durées plus courtes : ce découpage, qui optimise vraiment le résultat, est expliqué pas à pas dans notre guide du plan d'amortissement en SCI.

Le piège du décalage : entre la livraison et la première location, il peut s'écouler quelques semaines. C'est la mise en service effective (bien disponible à la location) qui fait foi. Ne datez pas votre premier amortissement d'un appel de fonds ni de la signature : la dotation partirait sur une base fausse.

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8. Revente : la date d'acquisition et la plus-value

Un jour ou l'autre, la question de la revente se posera. Et là, un détail devient central : quelle date d'acquisition retenir pour calculer la plus-value ? En VEFA, la confusion est facile, parce que trois dates se disputent le titre — la réservation, l'acte authentique, la livraison. Le choix n'est pas anodin : c'est lui qui fait courir le compteur des abattements.

La date retenue : l'acte authentique de VEFA

En principe, c'est la signature de l'acte authentique de VEFA qui fait foi — pas la livraison. Et c'est cohérent avec tout ce qui précède : par l'article 1601-3 du Code civil, la SCI est déjà propriétaire du sol le jour de l'acte, puis des constructions à mesure qu'elles sortent de terre. Le délai de détention démarre donc à cet acte, ce qui vous fait souvent gagner un ou deux ans d'ancienneté par rapport à la date de remise des clés.

Selon le régime de la SCI, la plus-value obéit à des règles différentes :

• SCI à l'IR : plus-value des particuliers (art. 150 U du CGI). Abattements pour durée de détention à partir de la 6ᵉ année — exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, exonération de prélèvements sociaux à 30 ans. Le compteur démarre à l'acte de VEFA. Voir notre guide de la plus-value en SCI.
• SCI à l'IS : plus-value professionnelle (art. 39 duodecies s. du CGI). Les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul, ce qui gonfle la plus-value taxable. C'est la contrepartie de l'avantage fiscal de l'amortissement pendant la détention. Voir notre guide de la plus-value en SCI à l'IS.

À vérifier au cas par cas : la question de la date d'acquisition en VEFA peut appeler des solutions nuancées selon les situations (revente avant achèvement, cession des droits du contrat de réservation). Faites confirmer la date de départ du délai de détention par votre notaire avant toute cession.

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9. Les erreurs fréquentes

Erreur 1 : payer un appel hors barème

Ne réglez jamais plus que le cumul autorisé par l'article R261-14 (35 / 70 / 95 %). Le promoteur qui vous appelle 70 % alors que la toiture n'est pas posée est hors la loi, tout simplement. Avant chaque virement, vérifiez que l'étape est réellement franchie — au besoin, allez sur place.

Erreur 2 : lâcher les 5 % trop vite

Ce dernier solde, c'est votre seul moyen de pression. Ne le libérez qu'après la visite de livraison, réserves du procès-verbal levées. Un défaut constaté ? On consigne chez le séquestre et on attend la reprise. Beaucoup d'acquéreurs signent le chèque par politesse : ne faites pas partie de ceux-là.

Erreur 3 : espérer récupérer la TVA en location nue

En location nue d'habitation, les 20 % de TVA ne se récupèrent pas : ils s'incorporent au coût d'acquisition. J'ai vu des business plans bâtis sur un remboursement de TVA fantôme. Ne budgétez jamais une somme que la SCI ne touchera jamais.

Erreur 4 : amortir dès les appels de fonds

Tant que l'immeuble est en compte 231, il n'existe pas encore aux yeux de l'amortissement. La dotation démarre à la mise en service (livraison + location), un point c'est tout. Une dotation anticipée saute au premier contrôle.

Erreur 5 : oublier de ventiler terrain / construction

À la livraison, il faut séparer la quote-part du terrain (211, jamais amortissable) de la construction (213). Sans cette ventilation, vous amortissez sur une base gonflée par le terrain — l'un des redressements les plus faciles à débusquer pour un vérificateur.

Erreur 6 : signer sans regarder la GFA

Avant de parapher quoi que ce soit, cherchez la garantie financière d'achèvement dans l'acte et vérifiez sa forme. Si le promoteur coule en cours de chantier, c'est la seule chose qui se dressera entre vous et un immeuble inachevé.

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10. FAQ — VEFA en SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé adapté à votre situation. Les montants chiffrés sont des exemples pédagogiques. Vérifiez toujours les taux et seuils en vigueur à la date de votre opération.