Peut-on vendre ses parts de SCI à 1 € ?

Oui, mais seulement si l'actif net le justifie. Une SCI dont l'immeuble vaut 300 000 € et qui doit 310 000 € entre emprunt et comptes courants a des parts sans valeur : la cession à 1 € est légitime. Elle se prouve par trois pièces arrêtées au jour de l'acte : tableau d'amortissement, estimation de l'immeuble, soldes de comptes courants. Vendre à 1 € des parts dont l'actif net est positif, c'est autre chose. Le prix n'est qu'un plancher (art. 666 du CGI), et l'administration peut le rectifier (article L17 du livre des procédures fiscales). Entre proches, elle y ajoutera la donation déguisée.

Qui fixe le prix quand les associés ne sont pas d'accord ?

Personne, tant qu'aucune procédure n'est engagée : le prix d'une cession se négocie librement. Le déblocage vient de l'article 1843-4 du Code civil. Il joue dans deux séries de cas : ceux où la loi y renvoie (retrait, rachat par la société, refus d'agrément), et ceux où les statuts organisent une cession sans en fixer la valeur. Un expert est alors désigné par les parties, ou à défaut par le président du tribunal judiciaire, sans recours possible. Ce texte ne s'applique pas à une vente libre entre deux personnes qui ne s'entendent pas sur le prix. Là, il n'y a pas de juge du prix : il y a un accord, ou pas de vente.

Comment choisir l'expert, et que faut-il lui remettre ?

Prenez un expert immobilier inscrit sur une liste de cour d'appel ou membre d'une organisation professionnelle reconnue, et demandez-lui deux rapports comparables déjà rendus sur des sociétés civiles. Remettez-lui les pièces d'un coup : statuts à jour, registre des mouvements de parts, tableau d'amortissement arrêté à la date retenue, soldes de comptes courants, baux et quittances, trois derniers relevés de charges de copropriété. Sachez enfin ce qu'il refusera de faire : trancher un litige juridique, valider une décote de principe sans handicap identifié, ou se prononcer sur la fiscalité de l'opération. Un expert ne rend pas un arbitrage, il rend une valeur motivée.

L'emprunt fait-il toujours monter la valeur des parts avec le temps ?

Seulement s'il s'amortit. Un prêt in fine est un crédit dont on ne rembourse que les intérêts pendant toute sa durée, le capital étant remboursé en une seule fois à l'échéance. Le capital restant dû ne bouge donc pas. Sur notre SCI financée ainsi, il reste à 180 000 € au bout de cinq ans, au lieu de tomber à 110 000 €. L'actif net s'établit alors à 220 000 € et non 290 000 €, soit 220 € la part : les 70 € que les locataires avaient remboursés n'existent pas. Conséquence sur la transmission : avec un prêt in fine, attendre coûte beaucoup moins cher, puisque seule la hausse du marché fait monter la valeur.

Comment évaluer une SCI qui ne détient qu'un seul bien, occupé par un locataire ?

On ne s'arrête pas à la valeur libre du bien. Un logement loué se négocie couramment 10 à 20 % en dessous de sa valeur libre ; un local sous bail commercial se valorise d'abord par son rendement. Dans un litige d'impôt de solidarité sur la fortune portant sur une SCI louant un local commercial, la Cour de cassation a combiné valeur mathématique et valeur de productivité, pondérées (3 VM + VP) / 4. Elle y a ajouté un abattement de 15 % au titre du bail commercial (Cass. com., 9 février 2022, n° 19-22.861, arrêt inédit). Notre section 7 déroule le calcul jusqu'à l'euro.

La décote se prend-elle avant ou après le barème de l'article 669 du CGI ?

Avant. Le barème de l'article 669 s'applique à la valeur en pleine propriété. On calcule donc d'abord la valeur des parts en pleine propriété, décotes justifiées comprises, puis on applique le pourcentage correspondant à l'âge de l'usufruitier. Appliquer la décote après le barème la fait porter sur une fraction seulement, et la sous-estime d'autant. Erreur de séquence, pas de principe.

Faut-il refaire l'évaluation chaque année ?

Cela dépend de l'usage. Pour l'impôt sur la fortune immobilière, oui : la valeur se fixe au 1er janvier de chaque année, et une valeur reconduite à l'identique pendant cinq ans est un signal de contrôle. Pour une cession ou une donation, non : l'évaluation se fait à la date de l'opération. En pratique, une actualisation annuelle du tableau (valeur de l'immeuble, capital restant dû, comptes courants) prend une heure et évite de repartir de zéro le jour où une opération se présente.

La valeur des parts change-t-elle quand la SCI passe à l'impôt sur les sociétés ?

La valeur mathématique, non : l'actif net ne bouge pas du fait du changement de régime. Ce qui change, c'est la charge fiscale latente. À l'impôt sur les sociétés, l'immeuble s'amortit, sa valeur nette comptable baisse, et la plus-value taxable à la revente augmente d'autant. Un acquéreur averti en tient compte dans le prix qu'il propose. C'est un argument de négociation entre parties, pas une déduction que l'administration accepte automatiquement en matière de droits.

L'acheteur reprend-il le compte courant du vendeur ?

Pas automatiquement. Le compte courant d'associé est une créance personnelle sur la société : il ne suit pas les parts, sauf stipulation expresse dans l'acte. Deux conséquences. D'abord, il faut décider et écrire ce qu'il devient. Ensuite, s'il est cédé, sa cession se ventile séparément dans l'acte : le transfert de créance relève du droit fixe de 125 € de l'article 680 du CGI, pas du droit de 5 % de l'article 726.

Une clause des statuts peut-elle fixer un prix inférieur à la valeur réelle ?

Entre associés, oui. Une clause qui impose une méthode de valorisation (valeur nominale, dernier bilan, moyenne sur trois exercices) lie les parties. Depuis l'ordonnance n° 2014-863 du 31 juillet 2014, elle lie aussi l'expert désigné au titre du I de l'article 1843-4. Face à l'administration fiscale, non : l'assiette des droits reste la valeur vénale réelle si elle est supérieure au prix. Une clause statutaire peut donc vous faire vendre à 60 000 € des parts sur lesquelles vous serez taxé à 90 000 €.

Que vaut une part de SCI dont l'actif net est négatif ?

Zéro, pas moins. La valeur d'une part ne descend pas en dessous de zéro, même si la société est en perte. En revanche, l'associé d'une société civile reste tenu des dettes sociales à proportion de ses parts, de façon indéfinie mais non solidaire (art. 1857 du Code civil). Et de façon subsidiaire : le créancier doit d'abord poursuivre vainement la société (art. 1858). Céder des parts sans valeur ne fait pas disparaître le passif, et surtout : cela ne libère pas le cédant. L'obligation se mesure à la détention des parts à la date d'exigibilité de la dette (art. 1857). Le cédant reste donc tenu de ce qui était exigible au jour de la cession. Une clause de garantie de passif ne vaut qu'entre les parties, jamais contre le créancier.

Qui paie l'expert désigné en justice ?

Le juge le décide dans la décision de désignation. En pratique, la consignation est le plus souvent mise à la charge du demandeur, puis répartie entre les parties dans la décision finale, fréquemment à parts égales entre cédant et cessionnaire lorsque l'expertise sert les deux. Les statuts peuvent prévoir autre chose, et une clause de répartition des frais d'expertise est l'une des plus utiles à insérer au moment de la rédaction.

Faut-il déduire l'impôt latent sur la plus-value de l'immeuble ?

C'est le point le plus discuté du sujet, et il n'existe pas de règle générale. Entre parties, c'est un argument de négociation légitime ; face à l'administration, la déduction est régulièrement contestée, au motif que l'impôt n'est dû que si la société vend. Notre position : la chiffrer. Sur notre SCI à l'impôt sur les sociétés, l'immeuble a été acquis 400 000 €, dont 320 000 € de bâti amorti sur 30 ans. Après dix ans, cela fait 106 667 € d'amortissements et une valeur au bilan de 293 333 €. Revendu 440 000 €, il dégage 146 667 € de plus-value taxable, soit 36 667 € d'impôt à 25 %, un peu moins si le taux réduit de 15 % joue sur les premiers 42 500 €. Cela fait 36,67 € de charge latente par part, à comparer aux 290 € de valeur mathématique. C'est ce nombre-là qui se négocie, pas un pourcentage de principe.

Que risque-t-on si l'acte de cession ne respecte pas la forme imposée depuis juin 2026 ?

La sanction écrite dans l'article 1865-1 du Code civil est la nullité, sans autre précision ; la doctrine majoritaire la tient pour absolue, mais aucune décision ne l'a encore dit. Le délai de cinq ans court, pour chaque intéressé, du jour où il a connu les faits — pas de la date de l'acte. S'y ajoute le refus d'enregistrement de la formalité. En pratique, faites passer par un notaire ou un avocat toute opération translative sur des parts de SCI : la forme de l'acte et ses conséquences sont traitées dans notre guide sur la cession de parts de SCI.

Comment calculer la valeur des parts d'une SCI, usage par usage

Un immeuble de 400 000 € détenu par une société civile immobilière (SCI) ne fait pas des parts qui valent 400 000 €. Il faut en retrancher les dettes. S'il reste 180 000 € d'emprunt et 40 000 € de compte courant d'associé — l'argent qu'un associé a prêté à la société —, les 1 000 parts valent 180 000 €, soit 180 € pièce. Et ce chiffre n'est pas le seul possible. La même part n'a pas la même valeur selon qu'on la vend, qu'on la donne, qu'on la déclare à l'impôt sur la fortune immobilière ou qu'on la fait évaluer en justice. Ce guide donne la méthode en cinq étapes, le tableau qui dit quelle valeur retenir pour chaque usage, et les décotes — les réductions de prix — qui tiennent devant l'administration.

Ce guide traite du prix. Pour tout ce qui vient après — agrément des associés, forme de l'acte, formalités et impôt du vendeur —, lisez notre guide sur la procédure complète d'une cession de parts de SCI : agrément, acte, droits d'enregistrement et plus-value.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources primaires (Code civil, CGI, livre des procédures fiscales, Legifrance). Mis à jour le 31 août 2026.

Sommaire

Valeur nominale, mathématique, vénale : trois chiffres pour la même part
La méthode de calcul en cinq étapes, et ce qu'on oublie à chacune
Étape 1 : combien vaut l'immeuble, et comment le prouver
Quelle valeur des parts retenir selon l'usage : le tableau central
Pourquoi les mêmes parts valent 61 % de plus cinq ans après
Les décotes sur la valeur des parts : fourchette, critère, cas refusé
Évaluer une SCI dont le bien est loué : valeur de productivité
Les cinq erreurs de prix, et ce qu'elles coûtent
Quand l'administration redresse la valeur : l'insuffisance de prix
Désaccord sur le prix des parts : qui tranche, quand, pour combien
Questions fréquentes

1. Valeur nominale, mathématique, vénale : trois chiffres pour la même part

Une part de SCI porte trois valeurs, et elles ne se ressemblent pas.

La valeur nominale est celle inscrite dans les statuts au jour de la création. Elle est purement conventionnelle et ne bouge jamais, sauf modification du capital. Elle sert à mesurer les droits de chacun, pas à fixer un prix. Ce qu'elle représente exactement est détaillé dans notre guide sur le capital social d'une SCI.
La valeur mathématique, ou valeur réelle, est l'actif net de la société divisé par le nombre de parts : ce que valent les biens aujourd'hui, moins ce que la société doit. C'est le point de départ de tout calcul sérieux.
La valeur vénale est ce qu'un acquéreur accepterait réellement de payer. Elle part de la valeur mathématique et lui applique, quand c'est justifié, une décote — c'est-à-dire une réduction destinée à refléter un handicap réel de la part cédée.

Prenons une SCI simple, qui servira de fil rouge à tout ce guide.

Poste	Montant
Immeuble, valeur du jour	+ 400 000 €
Trésorerie	0 €
Emprunt bancaire, capital restant dû	− 180 000 €
Compte courant d'associé	− 40 000 €
Actif net	180 000 €
1 000 parts de 100 € de nominal	180 € la part

Trois enseignements immédiats. La part vaut 180 € quand son nominal en affiche 100. Elle vaut surtout 220 € de moins que la « part d'immeuble » que beaucoup calculent spontanément en divisant 400 000 € par 1 000. Et l'écart ne vient pas d'une subtilité : il vient de deux dettes que tout le monde peut lire sur un relevé.

Le point que presque personne ne chiffre. Imaginons deux associés à 500 parts chacun, mais un seul d'entre eux — appelons-le Marc — a avancé les 40 000 € de compte courant.

Marc : 500 × 180 € = 90 000 € de parts, plus une créance de 40 000 € sur la société, soit 130 000 €.
Son associée Claire : 500 × 180 € = 90 000 €.

Même nombre de parts, 40 000 € d'écart. Le compte courant d'associé n'est pas du capital : c'est une créance sur la société, remboursable à sa valeur nominale, et elle ne suit pas les parts sauf stipulation expresse dans l'acte. C'est la première cause d'erreur de prix dans une cession entre particuliers. Alimentation, intérêts, remboursement, convention : tout est dans notre guide sur le compte courant d'associé en SCI.

2. La méthode de calcul en cinq étapes, et ce qu'on oublie à chacune

La formule tient en une ligne : (valeur des biens − dettes de la société) ÷ nombre de parts, puis décotes. Ce qui fait échouer les évaluations, ce n'est jamais la formule — c'est ce qu'on oublie d'y mettre.

Étape	Ce qu'on oublie	La pièce qui le prouve
1. Évaluer l'immeuble à sa valeur du jour	Partir du prix d'achat ou de la valeur au bilan.	Trois à cinq ventes comparables de moins de dix-huit mois, même secteur, même typologie.
2. Recenser le passif réel	Le capital restant dû à la date exacte (pas celui de la dernière échéance annuelle), les comptes courants, les dépôts de garantie des locataires, la taxe foncière due, les appels de charges de copropriété non réglés, les travaux votés.	Tableau d'amortissement arrêté à la date retenue, relevé de copropriété, avis de taxe foncière.
3. Calculer l'actif net	La trésorerie disponible et les loyers encaissés d'avance, qui jouent dans les deux sens.	Relevé bancaire à la date retenue, balance des comptes.
4. Diviser par le nombre de parts	Que le nombre de parts n'est plus celui des statuts d'origine : augmentations de capital, parts annulées après un retrait.	Registre des mouvements de parts, à jour à la date du calcul.
5. Appliquer les décotes justifiées	Appliquer une décote de principe, sans dire de quel handicap réel elle est la contrepartie.	Clause statutaire, pourcentage détenu, historique des cessions antérieures.

L'étape 4 est celle qu'on prend le plus à la légère, et c'est l'une des plus coûteuses : diviser par 1 000 parts quand il en existe 1 200 après une augmentation de capital surévalue chaque part de 20 %. Un tableau de suivi tenu à jour supprime le problème — nous en proposons un modèle dans notre guide sur le tableau de suivi des parts et associés de SCI.

3. Étape 1 : combien vaut l'immeuble, et comment le prouver

Tout le reste du calcul est arithmétique. Le seul vrai jugement porte ici. Trois sources, et il faut savoir ce que chacune vaut.

Source	Ce qu'elle contient	Poids réel en cas de discussion
Base DVF (demandes de valeurs foncières)	Les mutations immobilières réellement enregistrées, en accès libre.	Gratuite et publique. Elle ne lie personne, mais elle vient de la même matière que celle qu'exploite l'administration.
Service « Rechercher des transactions immobilières » (espace impots.gouv.fr)	Les mêmes mutations, consultables depuis votre espace personnel pour déclarer un bien.	C'est la vue de l'administration. Un dossier bâti sur ces comparables est difficile à qualifier de fantaisiste.
Expertise immobilière	Un rapport motivé, daté et signé.	Elle ne lie pas davantage l'administration, mais elle déplace la charge de la discussion : c'est alors à l'autre partie de démontrer l'erreur.

D'où vient le 400 000 € de notre fil rouge ? De trois ventes comparables de moins de dix-huit mois, dans le même secteur et sur la même typologie : 3 950, 4 100 et 4 020 € le mètre carré.

Médiane retenue : 4 020 € le m². La médiane, pas la moyenne, qui se laisse tirer par une seule vente atypique.
Surface de l'appartement : 100 m² → 402 000 €.
Correction de − 2 % pour un troisième étage sans ascenseur, seul écart entre le bien et les comparables : 394 000 €.
Valeur retenue, arrondie à 400 000 €. L'arrondi joue ici contre nous, donc il se défend ; arrondir dans l'autre sens se défend beaucoup moins.

Aucune de ces sources n'est « opposable ». On lit parfois qu'une estimation issue de la base publique serait opposable à l'administration : c'est faux. Ce qui compte n'est pas l'outil, c'est la qualité du faisceau : des comparables récents, proches, semblables, et un écart expliqué quand il y en a un.

On ne part jamais du bilan. Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, l'immeuble figure au bilan pour sa valeur nette comptable — le prix d'achat diminué des amortissements pratiqués. Sur notre SCI, dix ans d'amortissement la ramènent à 293 333 € quand le marché est à 440 000 € : 147 € par part d'écart. La valeur nette comptable sert à calculer un résultat fiscal, jamais un prix de parts. Notre guide sur la réévaluation libre du bilan d'une SCI à l'IS détaille l'écart et son coût fiscal.

Un besoin voisin, à ne pas confondre avec celui-ci : ventiler la valeur entre le terrain et le bâti, pour l'amortissement et non pour le prix des parts. La méthode pas à pas est dans notre guide sur la valeur du terrain en SCI et la méthode DVF.

4. Quelle valeur des parts retenir selon l'usage : le tableau central

Voilà le point que la plupart des guides passent sous silence : il n'y a pas « une » valeur des parts. Il y a une valeur par opération, chacune avec sa date de référence et son contradicteur possible.

Usage	Valeur de référence	Date retenue	Texte et contradicteur
Cession à un tiers	Prix librement négocié, avec la valeur vénale pour plancher.	Jour de l'acte	Art. 666 CGI, art. 726 CGI. Contradicteur : l'administration.
Cession entre associés	Idem, mais une clause statutaire de méthode s'impose aux parties.	Jour de l'acte	Statuts + art. 726 CGI. Contradicteurs : les autres associés et l'administration.
Donation	Valeur vénale en pleine propriété, puis barème de l'art. 669 si les parts sont démembrées.	Jour de la donation	Art. 666 et 669 CGI. Contradicteur : l'administration.
Succession	Valeur vénale au jour du décès, portée sur la déclaration détaillée et estimative des héritiers.	Jour du décès	Art. 666 et 758 CGI. Contradicteurs : l'administration et les cohéritiers.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)	Valeur vénale retraitée : certaines dettes de la société ne sont pas déductibles.	1^er janvier de l'année	Art. 973, II à IV CGI. Contradicteur : l'administration.
Partage (divorce, indivision)	Valeur à la date de la jouissance divise — celle à laquelle chacun redevient seul maître de son lot.	Date fixée par l'acte de partage, la plus proche possible de celui-ci ; le juge peut en retenir une antérieure si elle sert mieux l'égalité	Art. 829 C. civ., applicable au partage entre ex-époux par le renvoi de l'art. 1476. Contradicteurs : le copartageant et le juge.
Retrait / rachat par la société	Valeur convenue ; à défaut d'accord, valeur fixée par l'expert.	Date prévue par les statuts ; à défaut, la date la plus proche du remboursement	Art. 1869 et 1843-4 C. civ. Contradicteurs : les associés restants.
Expertise de l'art. 1843-4	Valeur déterminée par l'expert, tenu par la méthode prévue aux statuts ou par convention.	Date retenue par l'expert	Art. 1843-4 C. civ. Recours très limité contre l'évaluation.

Le cas de la donation, déroulé jusqu'à l'euro

Restons sur la SCI du fil rouge, cinq ans plus tard, quand l'actif net atteint 290 000 € (le calcul est fait à la section 5). Un père de 62 ans donne à son enfant unique la nue-propriété de la totalité des 1 000 parts : il conserve le droit d'en percevoir les revenus, l'enfant reçoit le reste.

Valeur en pleine propriété : 290 000 €.
Barème de l'article 669 du CGI, tranche « moins de 71 ans révolus » : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %.
Valeur déclarée : 290 000 × 60 % = 174 000 €.
Abattement en ligne directe : − 100 000 € → base taxable 74 000 €.
Barème de l'article 777 du CGI en ligne directe appliqué aux 74 000 € : 12 994 € de droits, soit 4,5 % de la valeur en pleine propriété des parts. Le détail des tranches et le rappel des donations antérieures sont dans notre guide sur la donation de parts de SCI.
S'y ajoutent les émoluments du notaire, une donation de parts étant un acte notarié et l'étant exclusivement (art. 931 du Code civil). Barème de l'article A444-67 du code de commerce, sur une assiette de 290 000 € : 4,837 % jusqu'à 6 500 €, 1,995 % jusqu'à 17 000 €, 1,330 % jusqu'à 60 000 €, 0,998 % au-delà. Soit 314,41 + 209,48 + 571,90 + 2 295,40 = 3 391 € hors taxes, environ 4 069 € toutes taxes comprises. L'assiette reste la pleine propriété alors que seule la nue-propriété est donnée.

La mécanique du démembrement est dans notre guide sur le démembrement de parts de SCI. Retenez surtout l'ordre des opérations : la valeur en pleine propriété d'abord, le barème ensuite.

Pourquoi la valeur IFI n'est pas la valeur mathématique

Trois écarts, pas un de plus. La date est figée au 1^er janvier. Toutes les dettes ne se déduisent pas. Sont écartées celles que la société a contractées auprès du redevable lui-même ou de son groupe familial, sauf s'il justifie que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Depuis 2024, le sont aussi celles qui ne se rattachent à aucun actif imposable (art. 973, II à IV du CGI). Le compte courant de Marc, qui fait baisser le prix en cession, peut ne rien faire baisser à l'IFI. Troisième écart : seule la fraction immobilière de la valeur des parts entre dans l'assiette. Le détail est dans notre guide sur la SCI et l'IFI.

Pour les autres usages, chaque page traite le sien : léguer ses parts par testament, le sort des parts au divorce, les voies de sortie d'une SCI et le rachat de parts par la société elle-même.

5. Pourquoi les mêmes parts valent 61 % de plus cinq ans après

Reprenons la même société, cinq ans plus tard. L'immeuble a pris 10 % et vaut 440 000 €. L'emprunt a été remboursé de 70 000 € et il reste 110 000 € à devoir. Le compte courant n'a pas bougé : 40 000 €.

Poste	Aujourd'hui	Dans cinq ans
Immeuble	400 000 €	440 000 €
Emprunt restant dû	− 180 000 €	− 110 000 €
Compte courant	− 40 000 €	− 40 000 €
Actif net	180 000 €	290 000 €
Valeur d'une part	180 €	290 €

La part gagne 110 €, soit + 61 %, quand l'immeuble n'a pris que 10 %. Décomposons, parce que c'est là que se joue toute décision de transmission.

+ 70 € par part viennent du seul remboursement de l'emprunt : 70 000 € de capital amorti, financés par les loyers, divisés par 1 000 parts.
+ 40 € par part viennent de la hausse du marché : 40 000 € divisés par 1 000 parts.

Autrement dit, 64 % de la hausse ne doit rien à l'immobilier : elle vient du fait que les locataires ont remboursé la banque. Conséquence pratique, et elle est brutale : plus vous attendez pour transmettre, plus la base taxable est élevée, sans qu'aucun associé ait eu à lever le petit doigt.

Revenons au père de la section précédente. Il a 62 ans à l'année 5 : il en a donc 57 aujourd'hui, et le barème de l'article 669 du CGI ne le classe pas dans la même tranche. À 57 ans, la nue-propriété vaut 50 % de la pleine propriété, contre 60 % à 62 ans.

Donner aujourd'hui : 180 000 × 50 % = 90 000 € déclarés. L'abattement de 100 000 € en ligne directe les absorbe entièrement, et il en reste même 10 000 € de disponible : 0 € de droits.
Donner dans cinq ans : 290 000 × 60 % = 174 000 € déclarés, base taxable de 74 000 € après abattement, 12 994 € de droits.

Zéro contre près de treize mille euros, sur les mêmes parts et le même immeuble. Les deux effets se cumulent : l'actif net a grossi de 61 %, et le donateur a changé de tranche d'âge. Attendre coûte deux fois.

La règle de pouce. Dans une SCI dont le crédit s'amortit, la valeur des parts croît beaucoup plus vite que l'immeuble. Le meilleur moment pour transmettre est donc tôt dans la vie du crédit, quand l'actif net est encore comprimé par la dette — et non « quand le bien sera payé ».

6. Les décotes sur la valeur des parts : fourchette, critère, cas refusé

Une décote est une réduction appliquée à la valeur mathématique pour tenir compte d'un handicap propre à la part cédée. Trois sont couramment invoquées.

La décote d'illiquidité : des parts de SCI ne se revendent pas comme un immeuble. Il n'y a pas de marché, et souvent une clause d'agrément à franchir.
La décote de minorité : un associé qui ne pèse pas dans les décisions ne maîtrise ni la politique de distribution, ni la revente du bien.
La décote pour occupation : un bien loué, surtout sous bail commercial, ne se vend pas au prix d'un bien libre.

Sur le pourcentage, soyons francs : il n'existe aucun barème. L'administration publie bien un document de référence, le guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés de la direction générale des finances publiques, édition de juin 2026. Il expose une méthodologie, pas des taux à appliquer mécaniquement. Avant toute fourchette, il faut donc le critère.

Le critère qui fait bouger la fourchette, et il n'y en a qu'un : la contrainte est-elle réelle pour ce détenteur-là, à cette date-là ? Une décote de minorité se défend quand l'associé subit vraiment les décisions des autres. Elle ne se défend pas quand il les prend.

Le critère posé, voici ce qu'on observe : 10 à 20 % pour l'illiquidité, 10 à 15 % pour la minorité. Annoncées sèches, sans dire de quel handicap elles sont la contrepartie, ces fourchettes ne valent rien.

Un cas où la décote passe : la cession de 20 % à un tiers

Un associé vend 200 parts sur 1 000 à une personne extérieure, à la valeur de l'an 5. Les statuts comportent une clause d'agrément, et l'acquéreur n'aura pas assez de parts pour bloquer quoi que ce soit.

Valeur mathématique : 200 × 290 € = 58 000 €.
Décote d'illiquidité de 10 % : 58 000 × 0,90 = 52 200 €.
Décote de minorité de 10 % appliquée ensuite : 52 200 × 0,90 = 46 980 €. Les décotes se cumulent en cascade, jamais par addition : 0,90 × 0,90 = 0,81, soit 19 % au total et non 20 %.
Droit d'enregistrement de 5 % (art. 726 du CGI), assis sur cette valeur nette : 2 349 €.

Attention au double comptage. Cumuler deux décotes n'est admissible que si elles compensent deux handicaps distincts. Ici, l'illiquidité tient à l'absence de marché et à la clause d'agrément à franchir ; la minorité tient à l'absence de pouvoir sur les décisions. Si vous ne savez pas dire en une phrase ce que la seconde ajoute à la première, n'en appliquez qu'une : deux décotes redondantes se font écarter ensemble, pas à moitié.

L'assiette du droit de 5 %, c'est la valeur nette des parts — le passif social se déduit, emprunt bancaire et compte courant d'associé. Le II de l'article 726 du CGI ne connaît qu'une assiette : le prix exprimé et les charges qui peuvent s'y ajouter, ou la valeur réelle si elle est supérieure. Une exception existe, et elle vise la SCI à l'impôt sur le revenu. Si les parts cédées rémunèrent un apport en nature réalisé depuis moins de trois ans, la cession est fiscalement réputée porter sur l'immeuble lui-même, et suit le tarif des mutations immobilières (art. 727 du CGI). Les sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés en sont expressément exclues (art. 727, II). Une règle d'assiette plus lourde a par ailleurs existé de 2012 à fin 2014, avant d'être supprimée par la loi de finances rectificative pour 2014. Des calculs qui s'en réclament circulent pourtant encore : 20 % de 440 000 € = 88 000 €, soit 4 400 € de droits. Contre 2 900 € sur la même base en valeur nette, avant décote : 1 500 € payés en trop pour une règle qui n'existe plus. Sur le prix effectivement retenu après décotes (46 980 €), le droit tombe à 2 349 €. Voir BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, mis à jour le 24 avril 2024.

Un cas où la décote ne passe pas

Un associé qui détient la quasi-totalité du capital réclame une décote de minorité de 20 % sur un actif net de 290 000 €, soit 58 000 € de valeur en moins. Elle est refusée, pour une raison qui n'a rien de technique : celui qui contrôle la société ne subit aucune contrainte de minoritaire. La cour d'appel de Chambéry l'a jugé ainsi dans un litige d'impôt de solidarité sur la fortune, sur une SCI locative dont les redevables détenaient 998 des 1 000 parts. La Cour de cassation a cassé cet arrêt pour une erreur de calcul sur les dettes, puis statué au fond sans renvoi — sans réintroduire de décote de minorité (Cass. com., 9 février 2022, n° 19-22.861, arrêt inédit).

Le coût de l'erreur, si la décote a été appliquée dans une donation en ligne directe taxée à 20 % :

Droits éludés : 58 000 × 20 % = 11 600 €.
Intérêt de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 du CGI), sur deux ans : 557 €. Il n'est pas dû dans tous les cas : le II, 3° du même article l'écarte, sauf manquement délibéré, lorsque l'insuffisance — appréciée pour chaque bien — n'excède pas le dixième de la base d'imposition en matière de droits d'enregistrement. Ici elle atteint 20 % : il est dû.
Majoration de 40 % pour manquement délibéré (art. 1729 du CGI) : 4 640 €. Elle suppose que l'administration établisse l'intention d'éluder l'impôt, et un simple écart de valorisation n'y suffit pas.
Total : 12 157 € si la majoration n'est pas retenue, 16 797 € si elle l'est — pour une décote de 58 000 € qui n'était pas défendable.

Dans ce cas, ne faites pas ça. N'appliquez jamais une décote de minorité à une cession portant sur 100 % des parts, ni à une cession qui donne le contrôle à l'acquéreur. Il n'y a alors aucun minoritaire, donc aucune contrainte à compenser. C'est l'argument que l'administration soulève en premier, et c'est celui qui tombe le plus vite.

Ce que subit réellement un associé minoritaire — et qui fonde ou non la décote — est détaillé dans notre guide sur l'associé minoritaire de SCI. Une clause qui interdit la revente pendant plusieurs années pèse elle aussi sur la liquidité : voir la clause d'inaliénabilité des parts.

7. Évaluer une SCI dont le bien est loué : valeur de productivité

Quand la SCI détient un bien loué et qu'elle en tire un revenu régulier, la valeur mathématique seule ne suffit plus. On lui adjoint la valeur de productivité : ce que vaut la société si on la regarde comme une machine à produire du revenu, c'est-à-dire le revenu annuel divisé par un taux de capitalisation.

Reprenons notre immeuble de l'an 5, désormais loué sous bail commercial. Loyer annuel net de charges : 26 400 €. Taux de capitalisation retenu : 7 % — c'est une hypothèse, à discuter selon l'emplacement et la qualité du locataire, jamais une norme.

Nous simplifions. Dans l'affaire du chapitre 6, cette valeur capitalisait un résultat net d'impôt sur les sociétés, s'entendait directement des parts et ne déduisait aucun passif — elle y était même négative certaines années. Nous capitalisons un loyer : plus lisible, moins fidèle.

Valeur de productivité de l'immeuble : 26 400 ÷ 0,07 = 377 143 € (contre 440 000 € en valeur de marché).
Actif net correspondant : 377 143 − 110 000 − 40 000 = 227 143 €, soit 227,14 € la part.
Pondération retenue dans cette même affaire (Cass. com., 9 février 2022, n° 19-22.861, arrêt inédit), trois quarts de valeur mathématique pour un quart de valeur de productivité : (3 × 290 + 227,14) ÷ 4 = 274,29 € la part. L'arrêt la justifie par les circonstances de l'espèce et par une recommandation du guide de l'évaluation, non par une règle générale.
Sur 1 000 parts : 274 290 € au lieu de 290 000 €, soit 15 710 € d'écart.

Le compte n'est pas fini. Dans la même affaire, un abattement de 15 % a été admis, tenant à ce que l'immeuble était grevé d'un bail commercial qui en diminuait la valeur. La contrainte est réelle : un local occupé par un commerçant titulaire d'un droit au renouvellement ne se libère pas quand on veut. Attention à l'ordre des opérations : la Cour applique cet abattement en dernier, sur la moyenne pondérée, et non sur la valeur de l'immeuble (526 398,75 × 0,85 = 447 438,94 € pour l'année 2004).

Moyenne pondérée avant abattement : 274,29 € la part.
Abattement de 15 % au titre du bail commercial : 274,29 × 0,85 = 233,15 € la part.
Sur 1 000 parts : 233 150 €, soit 56 850 € sous la valeur mathématique brute de 290 000 €.
Ne prenez pas l'abattement deux fois : soit sur la valeur de l'immeuble avant pondération, soit — comme la Cour — sur la valeur pondérée des parts, jamais les deux.

Quand utiliser cette méthode, et quand s'en abstenir. Elle a du sens pour un local commercial ou professionnel sous bail en cours, dont la valeur dépend directement du rendement servi. Elle n'en a aucun pour un logement libre ou loué en meublé de courte durée, où le marché se fait au mètre carré. L'appliquer à un appartement vide, c'est fabriquer une décote artificielle que personne ne défendra.

8. Les cinq erreurs de prix, et ce qu'elles coûtent

Erreur	Ce qu'elle coûte sur notre SCI
1. Vendre au nominal des statuts	200 parts cédées à 100 € au lieu de 290 € : 38 000 € offerts à l'acquéreur, et un risque de requalification en donation déguisée entre proches.
2. Oublier le compte courant d'associé	Actif net calculé à 220 000 € au lieu de 180 000 € : 40 € de trop par part, soit 8 000 € sur une cession de 200 parts. Et le cédant conserve une créance que l'acquéreur croyait acheter.
3. Retenir la valeur d'acquisition ou celle du bilan	Sur un immeuble acheté 400 000 € et valant 440 000 €, c'est 40 € par part d'écart. Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés qui amortit depuis dix ans, la valeur au bilan tombe à 293 333 € : l'écart monte à 147 € par part.
4. Décoter pour minorité une cession de 100 % des parts	La décote est écartée en contrôle : de 12 157 à 16 797 € (section 6), la borne haute si le manquement délibéré est retenu.
5. Ignorer une clause de valorisation inscrite aux statuts	Le prix négocié est inopposable aux autres associés et engage la responsabilité du cédant ; depuis l'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, la violation des statuts n'est plus en elle-même une cause de nullité (art. 1844-10 du Code civil), mais l'expert éventuellement désigné sera, lui, tenu par cette clause.

L'erreur n° 5 mérite un mot de plus, parce qu'elle est la plus silencieuse. Beaucoup de statuts contiennent une phrase du type « les parts sont évaluées d'après le dernier bilan approuvé ». Sur une SCI à l'impôt sur les sociétés qui amortit, cette méthode peut donner un tiers de la valeur réelle. Elle s'impose pourtant. Avant toute négociation, relisez vos statuts : c'est cinq minutes, et cela décide parfois de tout le dossier.

Côté acquéreur, les vérifications à mener avant d'accepter un prix — dettes cachées, travaux votés, régularité des assemblées — sont dans notre guide sur reprendre une SCI existante.

9. Quand l'administration redresse la valeur : l'insuffisance de prix

Le principe tient en une phrase : le prix que vous écrivez dans l'acte n'est qu'un plancher. Les droits d'enregistrement sont assis sur les valeurs (article 666 du CGI), et l'administration peut rectifier le prix déclaré lorsqu'il lui paraît inférieur à la valeur vénale réelle du bien (article L17 du livre des procédures fiscales). Elle doit alors passer par la procédure de rectification contradictoire de l'article L55 du même livre, qui vous laisse un délai pour répondre. Et c'est à elle, non à vous, de prouver l'insuffisance.

Il n'existe pas de seuil officiel de déclenchement. Un seuil légal existe pourtant, mais il ne porte pas sur le contrôle : c'est celui du dixième de la base d'imposition, en deçà duquel l'insuffisance n'entraîne pas d'intérêt de retard, sauf manquement délibéré (art. 1727, II, 3° du CGI). Les droits, eux, restent dus dès le premier euro. En pratique, ce qui attire un contrôle n'est pas un écart de quelques pour cent : c'est un écart manifeste et non expliqué, généralement au-delà de 15 à 20 % de la valeur reconstituée à partir des comparables. S'y ajoutent trois signaux qui pèsent lourd : une cession entre membres d'une même famille, un prix aligné sur la valeur nominale, une décote annoncée sans justification écrite.

Ce que ça coûte, sur le cas chiffré à la section 6 : 12 157 €, et 16 797 € si le manquement délibéré est établi.

Cette charge de la preuve est votre meilleur atout, à condition d'avoir de quoi la contredire. Un dossier de comparables constitué le jour de l'acte, et conservé, vaut mieux qu'une reconstitution bricolée trois ans plus tard sous la pression d'une proposition de rectification.

Le délai de reprise en matière de droits d'enregistrement est abrégé : il court jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'enregistrement de l'acte (article L180 du livre des procédures fiscales). Encore faut-il que l'acte révèle suffisamment l'exigibilité des droits. À défaut, c'est le délai de six ans de l'article L186 du même livre qui s'applique. Autrement dit : un acte complet et explicite raccourcit lui-même la fenêtre de contrôle.

Deux terrains voisins, que nous ne traitons pas ici. La sous-évaluation entre proches peut être analysée comme une libéralité déguisée, voire tomber sous la procédure d'abus de droit de l'article L64 du livre des procédures fiscales : voir l'abus de droit en SCI. Les autres causes de rectification sont recensées dans les motifs de redressement d'une SCI. Une fois le prix arrêté, l'imposition du vendeur relève de la plus-value de cession de parts, ou de la plus-value en SCI à l'impôt sur les sociétés.

10. Désaccord sur le prix des parts : qui tranche, quand, pour combien

Quand la discussion est bloquée, l'article 1843-4 du Code civil permet de faire désigner un expert. Les parties le choisissent d'un commun accord ; à défaut, le président du tribunal judiciaire le désigne, par une procédure rapide et sans appel. Un point est décisif et beaucoup de guides servent encore l'état du droit antérieur : depuis l'ordonnance n° 2014-863 du 31 juillet 2014, l'expert n'est plus souverain. Il est tenu d'appliquer, lorsqu'elles existent, les règles de valorisation prévues par les statuts ou par une convention entre les parties. Avec une nuance. Dans le cas du I, l'expert est lié par les statuts et par les conventions. Dans celui du II — les statuts organisent une cession sans en fixer la valeur —, il n'est lié que par les conventions. Le régime complet de l'expertise est dans notre guide sur la clause d'agrément en SCI ; la rédaction de la clause de méthode qui liera l'expert, dans celui sur la clause de préemption dans les statuts.

Restent les deux questions que personne ne pose et qui décident de tout.

Le délai. Comptez, en ordre de grandeur, deux à quatre mois pour obtenir la décision de désignation, puis deux à quatre mois pour le rapport. Un dossier contesté dépasse facilement l'année.
Le coût. Les honoraires d'un expert désigné sur une SCI patrimoniale à un ou deux biens se situent couramment entre 3 000 et 10 000 € hors taxes, sans les frais d'avocat. Ordres de grandeur observés, pas un tarif réglementé.

Dans ce cas, ne faites pas ça. Si l'écart entre votre chiffre et celui d'en face est inférieur à 20 000 €, ne demandez pas d'expertise. Entre les honoraires, l'avocat et huit mois de blocage, vous dépenserez la moitié de ce que vous disputez et vous vous exposerez au résultat de l'expert, qui peut vous donner tort. Partagez l'écart en deux et signez. Si le blocage tient à autre chose qu'au prix, lisez plutôt notre guide sur la mésentente entre associés de SCI.

Une valeur de parts à jour, sans ressortir les classeurs

sci-ai.app tient la comptabilité de votre SCI, suit le capital restant dû de vos emprunts et les comptes courants de chaque associé. Le jour où une cession, une donation ou une déclaration IFI se présente, l'actif net est déjà calculé.

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Pour aller plus loin

Cession de parts de SCI La procédure complète une fois le prix arrêté : agrément, acte, droits d'enregistrement et imposition du vendeur. Donation de parts de SCI Les abattements, le barème des droits et le rappel des donations antérieures, appliqués à la valeur calculée ici. SCI et IFI Pourquoi la valeur IFI diverge de la valeur mathématique : dettes non déductibles, ratio immobilier, date du 1^er janvier. Sortir d'une SCI Les voies de sortie possibles — retrait, cession, dissolution — et ce que chacune implique pour l'associé sortant. Rachat de parts par la SCI Quand c'est la société qui rachète : réduction de capital, annulation des parts et fiscalité de l'associé racheté. La clause d'agrément en SCI Ce que dit vraiment l'article 1861, et le régime de l'expertise de l'article 1843-4 quand l'agrément est refusé. Le compte courant d'associé Comment il s'alimente, se rémunère et se rembourse — et pourquoi il ne suit pas les parts en cas de cession. Valeur du terrain et méthode DVF La méthode pas à pas pour exploiter la base des mutations et ventiler une valeur entre terrain et bâti. Démembrement de parts de SCI Le barème de l'article 669 en détail, la répartition des droits entre usufruitier et nu-propriétaire, et les cas chiffrés. Reprendre une SCI existante Ce qu'un acquéreur doit auditer avant d'accepter un prix : dettes, travaux votés, régularité de la vie sociale. SCI et divorce Le sort des parts au partage, le calcul de la soulte et les options quand aucun des deux ne veut sortir. Mésentente entre associés Quand le désaccord sur le prix n'est qu'un symptôme : les voies de déblocage, de la médiation à la dissolution judiciaire. Le tableau de suivi des parts Le modèle à tenir à jour pour que l'actif net, les comptes courants et la répartition soient disponibles le jour J. Saisie de parts de SCI Ce que vaut une part vendue sous contrainte, et pourquoi le prix d'adjudication ne dit rien de la valeur réelle.