SCI et vacance locative : conséquences fiscales et comptables (2026)

Un logement vide ne rapporte aucun loyer — mais il continue de coûter. La banque prélève toujours l'échéance. Le Trésor réclame toujours la taxe foncière. L'assureur encaisse toujours la prime. La SCI paie, sans rien encaisser en face. Beaucoup de gérants croient alors que, faute de recettes, ces dépenses partent en fumée. C'est faux : elles restent déductibles pendant la vacance — à une condition, et une seule, que je détaille plus bas. Le revers, c'est qu'un bien laissé vide trop longtemps peut déclencher sa propre taxe, la TLV ou la THLV. Ce guide vous dit exactement ce qui reste déductible, comment un logement vide peut même faire baisser votre impôt, et à partir de quand la vacance se retourne contre vous.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, service-public.fr). Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Mis à jour le 21 juillet 2026.

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1. Vacance locative en SCI : de quoi parle-t-on ?

La vacance locative désigne la période pendant laquelle un logement destiné à la location reste inoccupé et ne génère aucun loyer. En SCI, elle prend deux formes très différentes sur le plan fiscal :

• La vacance courte, entre deux locataires : quelques semaines à quelques mois séparant le départ d'un locataire et l'entrée du suivant. Elle est banale et sans conséquence particulière.
• La vacance longue : plusieurs mois, voire plusieurs années, souvent liée à des travaux, à un marché locatif difficile ou à une hésitation du gérant. C'est celle qui attire l'attention de l'administration fiscale et déclenche les taxes sur les logements vacants.

Mais retenez bien ceci : ce qui compte pour le fisc, ce n'est pas la durée, c'est l'intention. Un appartement vide que la SCI s'échine à relouer reste un bien locatif — ses charges restent déductibles. Le même appartement laissé vide par confort, ou récupéré discrètement pour les vacances d'un associé, cesse d'en être un. Toute la fiscalité de la vacance tient sur cette ligne de partage. Le reste n'est que déclinaison.

À retenir : ce n'est pas l'absence de loyer qui pose problème, c'est l'absence de projet locatif. Une SCI peut traverser une année blanche sans revenus et conserver l'intégralité de ses droits fiscaux, à condition de le documenter.

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2. Charges déductibles pendant la vacance (SCI à l'IR)

Prenons une SCI à l'impôt sur le revenu, au régime réel foncier. Tant que le bien reste destiné à la location, ses charges restent déductibles des revenus fonciers, vacance ou pas. Ce n'est pas une tolérance discrète : c'est la doctrine constante de l'administration (BOI-RFPI-BASE-20), confortée par le juge. La règle tient en une phrase : les dépenses engagées en vue de louer un logement momentanément vacant sont déductibles, à charge pour le propriétaire de prouver qu'il a bien tout fait pour le relouer. Toute la difficulté se loge dans ce « à charge de prouver » — j'y reviens au chapitre 3.

Les charges qui restent déductibles

En clair : la SCI continue de porter en déduction sa taxe foncière, sa prime de propriétaire non-occupant, ses intérêts d'emprunt, ses travaux de remise en état. Le compteur des charges ne s'arrête pas parce que le loyer, lui, s'est arrêté. Pour le panorama complet des postes admis, notre guide des charges déductibles en SCI passe chaque ligne en revue.

La nuance des intérêts d'emprunt

Un cas à part, cependant : les intérêts d'emprunt. Eux ne s'imputent que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Pendant une année blanche, la part de charges qui correspond aux intérêts ne peut donc pas venir alléger l'impôt personnel des associés — elle se met de côté, en déficit reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. C'est technique, mais ça change tout au moment de calculer le gain réel : on y revient au chapitre 4.

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3. Prouver l'intention réelle de louer

C'est ici que tout se gagne ou tout se perd. L'administration ne vous croit pas sur parole : elle veut la preuve que la SCI a vraiment cherché à louer, et à un loyer que le marché peut absorber. Et plus la vacance traîne, plus la barre monte. Six semaines entre deux baux ? Personne ne vous demandera rien. Deux ans sans une annonce, sans un mandat, sans une visite ? Le vérificateur considérera que le bien a quitté le marché locatif — et réintégrera toutes les charges déduites, avec intérêts de retard. La différence entre les deux situations, ce n'est pas la chance : c'est le dossier que vous avez constitué.

Le faisceau d'indices attendu

• Mandat de location ou de gestion confié à une agence, daté et signé.
• Annonces publiées (portails, vitrine d'agence) : conservez les captures d'écran datées et les justificatifs de diffusion.
• Devis et factures de travaux de remise en état destinés à rendre le bien relouable.
• Correspondances avec des candidats locataires, comptes rendus de visites, refus de dossiers insuffisants.
• Preuve d'un loyer de marché : un loyer manifestement surévalué qui décourage tout candidat peut être requalifié en vacance volontaire.

Piège fréquent : réserver le logement vacant à un usage personnel — un associé qui y séjourne pendant l'été, par exemple — fait perdre le caractère locatif du bien pour la période concernée. Les charges ne sont alors plus déductibles, et le risque de requalification en SCI fictive grandit.

Un cas particulier mérite l'attention : la vacance qui succède à un impayé ou à un départ houleux. Là, gardez précieusement la trace de la procédure de recouvrement, du commandement de payer, de l'expulsion éventuelle. Ce dossier joue en votre faveur : il prouve que le bien était loué, qu'il aurait dû le rester, et que la vacance vous est tombée dessus. Notre guide sur les impayés de loyer en SCI liste les pièces à conserver.

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4. Créer un déficit foncier sans percevoir de loyers

Voici le paradoxe que peu de gérants anticipent : une année sans le moindre loyer peut être une bonne année fiscale. La mécanique est simple. Les charges restent déductibles, les recettes tombent à zéro : le résultat foncier passe dans le rouge. Ce rouge-là porte un nom — le déficit foncier — et il ne se perd pas, il se déduit.

Le mécanisme d'imputation

En SCI à l'IR, le déficit foncier remonte à chaque associé au prorata de ses parts, puis suit les règles de l'article 156 du CGI :

• La fraction de déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global de l'associé, dans la limite de 10 700 € par an.
• Ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de sortir du statut de passoire thermique (classe E, F ou G vers A, B, C ou D), dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
• La fraction correspondant aux intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers, et le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le logement vide qu'on remet en état avant de relouer est l'exemple d'école : zéro loyer d'un côté, une pile de factures de travaux de l'autre, et le tout — additionné à la taxe foncière et à l'assurance — vient rogner l'impôt personnel des associés. Autrement dit, la période creuse finance une partie de la remise à neuf. Pour dérouler tout le mécanisme, voir notre guide du déficit foncier en SCI.

L'engagement de location de trois ans

Un piège, toutefois, à ne pas ignorer : le déficit imputé sur le revenu global n'est acquis pour de bon que si le bien reste effectivement loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Le scénario qui coûte cher ? Créer un beau déficit grâce aux travaux pendant la vacance, puis, une fois le chantier fini, ne pas relouer — ou revendre dans la foulée. Le fisc rembobine, et l'économie d'impôt part avec. Si votre SCI enchaîne les exercices dans le rouge, notre guide SCI déficitaire fait le point.

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5. TLV et THLV : quand la vacance est taxée

Jusqu'ici, la vacance jouait plutôt en votre faveur. Passé un certain seuil, elle se retourne. L'État n'aime pas les logements qui dorment pendant que des locataires cherchent un toit : il taxe la rétention immobilière. Deux dispositifs à connaître, et c'est l'adresse du bien qui décide lequel s'applique.

La TLV — taxe sur les logements vacants (art. 232 CGI)

La TLV s'applique de plein droit dans les zones tendues (communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquée par un déséquilibre entre offre et demande de logements). Elle vise les logements habitables mais vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition.

• Taux : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d'imposition.
• Taux : 34 % à partir de la deuxième année.
• Elle est due par le propriétaire au 1er janvier — donc par la SCI lorsqu'elle détient le bien.

La THLV — taxe d'habitation sur les logements vacants (art. 1407 bis CGI)

Hors zone tendue, pas de TLV automatique — mais la commune garde une carte en main : par simple délibération, elle peut instaurer une THLV. Le seuil est plus généreux (plus de deux ans de vacance au 1er janvier) et le taux calqué sur la taxe d'habitation locale. Une règle simple pour ne pas s'emmêler : les deux ne se cumulent jamais. Une commune est soit en TLV, soit en THLV, jamais les deux.

À venir en 2027 : la loi de finances pour 2026 (art. 108) fusionne la TLV et la THLV en une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), codifiée à l'article 1406 bis du CGI, applicable à compter des impositions établies au titre de 2027. Les règles décrites ici (TLV/THLV) restent celles en vigueur pour 2026.

L'exonération décisive : la vacance involontaire

Et c'est là que la SCI de bonne foi respire : la TLV comme la THLV ne frappent que la vacance choisie. L'article 232 du CGI met hors de portée les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, à savoir notamment :

• le logement mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouvant pas preneur ;
• le logement nécessitant des travaux importants pour être habitable (plus de 25 % de sa valeur) ;
• le logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence, qui n'est alors pas considéré comme vacant.

Vous voyez la logique : le même dossier de preuves qui sauve vos charges au chapitre 3 vous met aussi à l'abri de la taxe. Un seul effort, deux protections. Ce qui est sanctionné, c'est le bien qu'on laisse dormir sans lever le petit doigt. Pour la carte des zones concernées et la marche à suivre en cas de contestation, voir notre guide taxe sur les logements vacants en SCI.

Ne pas confondre avec la taxe foncière

La taxe foncière reste due pendant la vacance, indépendamment de la TLV. Un dégrèvement de taxe foncière est toutefois possible pour un immeuble destiné à la location resté vacant au moins trois mois pour une cause indépendante de la volonté du propriétaire (art. 1389 du CGI), sur réclamation. Voir notre guide taxe foncière en SCI.

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6. Vacance en SCI à l'IS : charges et amortissement

Changement de décor avec la SCI à l'impôt sur les sociétés. On quitte le monde des revenus fonciers pour celui de la comptabilité d'entreprise — mais la conclusion, elle, ne bouge pas : la vacance n'arrête ni les charges, ni l'amortissement. Elle en rajoute même une couche.

Les charges restent déductibles (art. 39 CGI)

À l'IS, les charges sont déductibles dès lors qu'elles sont engagées dans l'intérêt de la société et régulièrement justifiées (art. 39 du CGI). Une SCI à l'IS qui détient un immeuble locatif temporairement vide continue de déduire sa taxe foncière, son assurance, ses charges de copropriété, ses frais de gestion et ses intérêts d'emprunt. Contrairement au régime foncier de l'IR, il n'y a pas de distinction d'imputation : toutes ces charges concourent au résultat imposable.

L'amortissement se poursuit

Et voici le vrai atout de l'IS : la SCI amortit le bâti et ses composants. L'amortissement, c'est l'usure de l'immeuble qui s'inscrit chaque année dans les comptes. Or l'immeuble vieillit qu'il soit habité ou non — un plancher, une toiture, une chaudière se dégradent même derrière des volets fermés. L'amortissement continue donc de tourner pendant la vacance. Et comme il ne vous coûte rien en trésorerie (vous ne sortez pas un euro), il creuse le déficit sans vider les poches.

D'où un résultat courant : une SCI à l'IS avec un bien vide accumule un gros déficit reportable (amortissement + charges), qui viendra effacer les bénéfices des exercices futurs, sans limite de durée. La vacance d'aujourd'hui prépare l'impôt allégé de demain. Nos guides amortissement en SCI et déficit reportable à l'IS détaillent le calcul.

Nuance à l'IS : la déductibilité repose sur l'intérêt social. Un immeuble laissé vide sans logique économique, ou occupé par un associé sans contrepartie, expose au risque d'acte anormal de gestion. Là encore, la preuve d'une gestion locative active protège la SCI.

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7. Vacance subie ou vacance volontaire

On y revient une dernière fois, parce que c'est le nerf de tout : subie ou volontaire ? De cette réponse dépendent, en même temps, le sort de vos charges et celui de la TLV. Un même logement vide, deux régimes opposés selon l'histoire qu'il raconte.

La vacance subie, c'est : le bien proposé au juste prix qui ne trouve pas preneur, le chantier de remise en état qui traîne, les quelques mois entre deux baux, le litige avec l'ancien locataire. Elle est protégée — à condition, toujours, d'être prouvée.

La vacance volontaire, c'est : le logement qu'on garde vide « au cas où », le loyer gonflé exprès pour ne pas louer, l'appartement réservé pour la famille, l'absence pure et simple de la moindre démarche. Celle-là encaisse la double peine : plus de déduction, et la taxe par-dessus.

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8. Cas chiffré : un T2 vacant six mois

Assez de théorie, prenons un cas concret. Une SCI à l'IR au régime réel possède un T2 dans une grande agglomération, en zone tendue. Le locataire rend les clés le 30 juin. Dès le lendemain, la gérante mandate une agence, met une annonce en ligne, lance un rafraîchissement (peinture, sol, robinetterie), et signe un nouveau bail au 1er janvier. Six mois de vide, oui — mais six mois de vacance subie et parfaitement documentée. Voici ce que donne le second semestre.

Le verdict : les 5 980 € de déficit hors intérêts descendent dès cette année sur le revenu global des associés (on est loin du plafond de 10 700 €). Les 2 200 € d'intérêts, eux, patientent et s'imputeront sur les revenus fonciers des dix prochaines années. Bilan : une année sans loyer qui fait baisser l'impôt personnel — précisément parce que la vacance est subie, tracée, et suivie d'une vraie relocation. Et la TLV dans tout ça ? Elle ne mord qu'à partir d'un an de vacance : six mois, même en zone tendue, passent sous le radar. Zéro taxe sur les logements vacants.

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9. Bonnes pratiques et preuves à conserver

Les vérificateurs connaissent la vacance par cœur : c'est un terrain de redressement facile, où beaucoup de propriétaires arrivent les mains vides. Ne soyez pas de ceux-là. Voici la checklist qui tient la route, à l'IR comme à l'IS :

• Conservez toutes les preuves de mise en location : mandat, annonces datées, échanges avec candidats, dès le départ du locataire.
• Fixez un loyer de marché et gardez la trace de sa cohérence (annonces comparables du secteur).
• Documentez les travaux : devis, factures, dates. Ils justifient à la fois la déduction et l'exonération de TLV.
• Déclarez l'occupation du bien via « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, chaque changement de situation.
• Contestez la TLV à tort par réclamation, en joignant les preuves de vacance involontaire, si le bien est taxé alors qu'il est activement proposé.
• Ne détournez jamais le bien vers un usage personnel pendant la vacance : c'est la première cause de redressement.
• Tenez une comptabilité continue même sans recettes : une année blanche bien documentée reste une année fiscalement utile.

Pour creuser les postes de dépenses, deux guides utiles : travaux en SCI et assurance PNO et GLI en SCI. Et pour reporter correctement une année de vacance sur votre liasse, direction notre guide déclaration 2072.

FAQ — Vacance locative en SCI