Types de SCI : les 4 vraies catégories juridiques et les appellations qui n'en sont pas (2026)
Neuf personnes sur dix qui cherchent « les types de SCI » veulent en réalité la même chose : une SCI de gestion. Elles repartiront avec, et c'est très bien. Cette page sert à vérifier que vous n'êtes pas dans l'un des cas — ils existent, ils sont quatre — où c'est une autre structure qu'il faut, voire aucune.
Quatre vraies catégories juridiques de SCI, chacune définie par un texte propre : la SCI de gestion (droit commun du Code civil), la SCI d'attribution ou SCIA (art. L212-1 et s. du CCH), la SCI de construction-vente ou SCCV (art. L211-1 et s. du CCH) et la SCI de jouissance à temps partagé (loi du 6 janvier 1986). S'y ajoute une modalité, et non une cinquième catégorie : le capital variable (art. 1845-1 al. 2 du Code civil), que chacune des quatre peut adopter. Tout le reste — SCI familiale, holding, patrimoniale, de portage — décrit un usage, pas une forme sociale. La distinction a l'air théorique. Elle ne l'est pas : c'est elle qui décide de l'objet social, du régime fiscal, de ce que les associés risquent sur leur patrimoine et de ce qu'il advient de la société une fois son but atteint. Si vous démarrez de zéro, commencez plutôt par notre guide complet de la SCI en 2026 ; pour la marche à suivre pratique, allez à créer une SCI.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code de la construction et de l'habitation, Code de commerce, CGI, BOFiP). Dernière mise à jour : 20 août 2026.
Sommaire
- Ce qui fait un type de SCI — et le panorama en un tableau
- La SCI de gestion (ou de location) : le type de SCI le plus courant
- La SCI familiale : un usage, pas une forme juridique
- La SCI d'attribution (SCIA) : acheter à plusieurs pour se partager les lots, sans droit de partage
- La SCI de jouissance à temps partagé : la « multipropriété », et pourquoi ce n'est pas un investissement
- La SCCV : construire pour vendre — et pourquoi elle échappe à l'IS
- La SCI de portage : détenir pour le compte d'un tiers
- La SCI à capital variable : entrer, sortir et exclure sans passer par le greffe
- Les appellations qui ne sont pas des types de SCI
- Transparence, translucidité, opacité : trois régimes à ne pas confondre
- Quel type de SCI choisir — et peut-on en changer ?
- Questions fréquentes sur les types de SCI
- Sources officielles
1. Ce qui fait un type de SCI — et le panorama en un tableau
Le socle juridique commun à toutes les SCI
Le socle est commun à toutes. Une SCI — société civile immobilière — est une société civile régie par les articles 1832 et suivants puis 1845 et suivants du Code civil. Elle suppose au moins deux associés (art. 1832 : il n'existe pas de SCI unipersonnelle) et elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés.
Reste le point que personne ne lit vraiment, et qui est pourtant votre risque personnel. Si la SCI ne paie pas ses dettes, le créancier peut venir vous chercher personnellement. Deux limites, et elles comptent. Il doit d'abord avoir poursuivi la société sans succès (art. 1858). Et il ne peut vous réclamer que votre part : avec 30 % des parts, 30 % de la dette, jamais la totalité (art. 1857). Ce qui n'est pas limité, en revanche, c'est le montant : contrairement à une SARL ou à une SAS, votre responsabilité ne s'arrête pas à ce que vous avez mis dans la société. C'est le prix de la souplesse civile, et c'est vrai pour tous les types de SCI — le détail est dans la responsabilité des associés de SCI.
À partir de ce socle, une seule chose crée une catégorie : un texte spécial qui déroge au droit commun. C'est le cas des sociétés d'attribution et de construction-vente du CCH, et des sociétés de jouissance à temps partagé de la loi de 1986. En dehors de ces textes, « SCI familiale », « SCI holding », « SCI patrimoniale », « SCI de portage » ne décrivent que la façon dont on se sert d'une SCI de gestion ordinaire. Il n'existe pas de statuts « spécial SCI familiale » à commander quelque part : il existe des statuts de société civile, qu'on rédige selon ce qu'on veut en faire.
Les sept appellations du marché en un tableau : quatre catégories, une modalité, deux usages
Trois mots reviennent dans la colonne fiscale, et il vaut mieux les décoder avant de lire. Transparence : le fisc ignore la société, vous êtes traité comme propriétaire direct. Translucidité : la société calcule un résultat mais ne paie rien, c'est vous qui payez sur votre part. Opacité : la société paie elle-même l'impôt, et vous n'êtes taxé que quand elle vous verse quelque chose. On abrège ci-dessous impôt sur le revenu (IR), impôt sur les sociétés (IS) et bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La colonne « Catégorie ? » ne prend que trois valeurs : catégorie légale (un texte la définit), modalité statutaire (une option ouverte à toutes les autres), simple appellation (du vocabulaire commercial, sans effet juridique).
| Type | Catégorie ? | Texte fondateur | Régime fiscal par défaut | Cas d'usage |
|---|---|---|---|---|
| SCI de gestion / location | Catégorie légale | Art. 1832 et s. et 1845 et s. C. civ. | IR translucide : vous payez, pas la société (art. 8 CGI) ; IS sur option (art. 206-3) | Détenir et louer nu, transmettre |
| SCI familiale | Simple appellation | Aucun texte propre | Celui d'une SCI de gestion | Patrimoine et transmission entre parents et alliés |
| SCI d'attribution (SCIA) | Catégorie légale | Art. L212-1 et s. CCH | Transparence : comme si vous déteniez le lot en direct (art. 1655 ter CGI) | Construire ou acheter pour se partager les lots |
| SCI de jouissance à temps partagé | Catégorie légale | Loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 | Translucidité de droit commun : les associés paient (art. 8 CGI) | Occuper une résidence par périodes annuelles |
| SCCV (construction-vente) | Catégorie légale | Art. L211-1 et s. CCH | BIC translucide : bénéfices commerciaux, imposés chez les associés (art. 239 ter CGI) | Une opération de promotion, puis dissolution |
| SCI de portage | Simple appellation | Aucun texte propre | Celui d'une SCI de gestion | Détenir un actif pour le compte ou au profit d'un tiers |
| SCI à capital variable | Modalité statutaire | Art. 1845-1 al. 2 C. civ. → L231-1 à L231-8 C. com. | Celui de la SCI concernée, quel qu'il soit | Entrées/sorties fréquentes, clause d'exclusion |
Le piège à connaître : l'objet social n'est pas un détail de rédaction. Une SCI dont l'activité réelle est « construire pour vendre » alors que ses statuts disent « acquérir et gérer » exerce une activité commerciale non prévue — et bascule à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI), sans compter le risque de nullité de l'acte dépassant l'objet. Le type de SCI se décide avant la rédaction des statuts, et se traduit dans un objet social écrit avec précision.
2. La SCI de gestion (ou de location) : le type de SCI le plus courant
C'est la SCI par défaut, celle à laquelle on pense en disant « je vais monter une SCI ». On la croise sous une demi-douzaine de noms — SCI de location, SCI patrimoniale, SCI d'investissement — mais l'objet reste le même : acquérir, détenir et louer nu des biens immobiliers, puis répartir les revenus entre les associés au prorata des parts. Elle ne relève d'aucun texte spécial : c'est le droit commun des articles 1832 et suivants et 1845 et suivants du Code civil qui la gouverne intégralement.
Un objet resté dans le champ civil
Tant qu'on s'en tient à la location nue, l'objet demeure civil : gérer un patrimoine immobilier n'a rien de commercial. La société encaisse les loyers, règle les charges et les échéances, puis distribue le résultat ou le met en réserve. Elle peut durer 99 ans, changer d'associés, acheter et revendre — elle reste elle-même. C'est ce qu'on attend d'un véhicule de détention longue.
IR par défaut, IS sur option
Fiscalement, la SCI de gestion est translucide à l'impôt sur le revenu : elle n'est pas elle-même redevable de l'impôt. En application de l'article 8 du CGI, son résultat est imposé entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers (art. 14 et suivants du CGI), à proportion de leurs droits. Chaque associé reporte sa quote-part — la fraction du résultat qui correspond à ses parts — sur sa déclaration 2044, la société déposant de son côté une déclaration 2072.
Rien n'oblige à rester à l'IR. La SCI de gestion peut opter pour l'impôt sur les sociétés (art. 206-3 CGI). En contrepartie, elle amortit le bâti — une charge comptable qui écrase le résultat imposable sans sortir un euro de trésorerie. Et elle bénéficie du taux réduit d'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà (exercices ouverts en 2026). Trois conditions, que presque toutes les SCI familiales remplissent : moins de 10 M€ de chiffre d'affaires, capital entièrement libéré, et 75 % au moins des parts détenues par des personnes physiques (art. 219-I-b du CGI).
Le revers arrive à la revente et à la sortie des liquidités. Ce choix structurant est disséqué dans notre guide SCI à l'IR ou à l'IS.
Exemple chiffré — Marc et Sophie : la même SCI à l'IR, puis à l'IS
Marc et Sophie détiennent à 50/50 une SCI de gestion. Elle a acheté un immeuble 300 000 € (dont 240 000 € de bâti et 60 000 € de terrain, non amortissable). Elle encaisse 21 600 € de loyers nus, supporte 4 200 € de charges déductibles et 6 300 € d'intérêts d'emprunt. Tranche marginale d'imposition de chacun : 30 %.
À l'IR. Résultat foncier : 21 600 − 4 200 − 6 300 = 11 100 €. Chacun déclare 5 550 € sur sa 2044, soit 1 665 € d'IR + 954,60 € de prélèvements sociaux (17,2 % — les revenus fonciers ont échappé à la hausse de 2026, voir Sources) = 2 619,60 € par associé. La SCI, elle, ne paie rien : elle n'est qu'un relais fiscal.
À l'IS. Le bâti s'amortit, disons sur 30 ans : 240 000 / 30 = 8 000 € de dotation annuelle. Résultat imposable : 21 600 − 4 200 − 6 300 − 8 000 = 3 100 €. IS au taux réduit de 15 %, les conditions de l'article 219-I-b étant supposées remplies : 465 €. Un point que les comparatifs oublient : l'immeuble étant achevé depuis quinze ans au moins, la SCI passée à l'IS devient redevable de la contribution sur les revenus locatifs (art. 234 nonies et 234 quindecies du CGI), soit 2,5 % des loyers — ici 540 €, davantage que l'IS lui-même. Une SCI restée à l'IR entre personnes physiques ne la doit pas.
Le solde. À l'IR, Marc et Sophie paient ensemble 2 × 2 619,60 = 5 239 €. À l'IS, la société paie 465 € d'IS + 540 € de CRL = 1 005 €, et eux ne paient rien personnellement tant qu'ils ne se distribuent rien. Écart annuel : 4 234 € en faveur de l'IS.
La contrepartie, chiffrée jusqu'au bout. Au bout de 15 ans, l'immeuble est revendu 380 000 €.
À l'IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : 300 000 − (8 000 × 15) = 180 000 €, d'où 200 000 € de plus-value. Elle n'est pas taxée à part, elle grossit le résultat de l'exercice, qui ressort à 203 100 €. IS dû cette année-là : 15 % sur les 42 500 premiers euros (6 375 €), puis 25 % sur les 160 600 € restants (40 150 €), soit 46 525 €.
À l'IR, c'est le régime des plus-values des particuliers. Plus-value brute : 380 000 − 300 000 = 80 000 €. Après 15 ans de détention, l'abattement atteint 60 % pour l'impôt (6 % par an de la 6e à la 21e année) et 16,5 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an) : 19 % sur 32 000 € = 6 080 €, plus 17,2 % sur 66 800 € = 11 490 €, soit 17 570 €. Calcul volontairement prudent : les majorations forfaitaires de 7,5 % pour frais d'acquisition et de 15 % pour travaux, admises après cinq ans, réduiraient encore la note.
Le verdict. L'IS a fait gagner 4 234 × 15 = 63 510 € de trésorerie sur quinze ans, et en reprend 46 525 − 17 570 = 28 955 € à la revente : solde net de 34 555 € en faveur de l'IS. Deux choses renversent ce résultat, et ce n'est pas la durée de détention. Une SCI qui distribue son bénéfice chaque année : les dividendes supportent alors 31,4 % de prélèvement forfaitaire unique, ce qui efface l'essentiel du gain annuel. Et une plus-value très forte, qui gonfle mécaniquement la base taxée à 25 %. Le calcul ci-dessus suppose qu'aucun euro ne sort de la société pendant quinze ans.
Quand la SCI de gestion bascule à l'IS sans l'avoir voulu
C'est ici que les projets déraillent le plus souvent : la location meublée. Meubler un bien et le louer, c'est exercer une activité commerciale. Fait à titre habituel par une SCI, cela déclenche l'assujettissement à l'IS de plein droit (art. 206-2 du CGI), peu importe ce que disent les statuts. L'administration tolère une part strictement accessoire de recettes commerciales : jusqu'à 10 % des recettes totales hors taxes, appréciées en moyenne sur l'année en cause et les trois précédentes. C'est une tolérance de doctrine (BOI-IS-CHAMP-10-30), pas une règle de la loi : elle ne se réclame qu'avec prudence.
Au-delà de ce seuil, le basculement est acquis. Le changement de régime vaut pour l'exercice au cours duquel l'activité commerciale est devenue habituelle, et non pour l'avenir seulement : comptabilité d'engagement, liasse 2033 — le jeu de tableaux comptables que déposent les sociétés à l'IS — et plus-values professionnelles à la revente s'imposent alors sur l'année en cours.
Le même piège existe avec la location saisonnière avec services, la para-hôtellerie ou l'achat-revente habituel. Pour du meublé significatif, la plupart des investisseurs avertis restent en LMNP en nom propre ou passent par une SARL de famille ; le détail est dans SCI et location meublée.
Ce qu'elle coûte, et les cas où elle ne vaut pas le coup
Une SCI de gestion n'est pas gratuite, et c'est rarement le premier chapitre des guides. Pour l'ouvrir, les débours obligatoires sont les mêmes quel que soit le type : annonce légale de constitution (forfait national de 191 € HT, soit 229,20 € TTC), frais de greffe d'immatriculation (60,38 €) et dépôt du registre des bénéficiaires effectifs (19,33 €) — environ 309 € TTC. C'est la rédaction des statuts qui creuse l'écart : 0 € en autonomie, 150 à 300 € via une plateforme, 1 500 à 2 500 € chez un notaire. Soit de 310 à 2 800 € pour ouvrir, l'acte notarié se justifiant surtout en présence d'un apport d'immeuble ou d'un démembrement des parts (voyez créer sa SCI seul ou chez le notaire).
Chaque année ensuite : une comptabilité tenue, une assemblée d'approbation des comptes, une 2072 à l'IR ou une liasse 2033 à l'IS, et des statuts à reprendre au moindre changement. Quelques centaines d'euros par an si vous tenez tout vous-même ; de l'ordre du millier, parfois davantage, en cabinet traditionnel. Le chiffrage complet est dans le coût annuel d'une SCI.
Reste le cas qu'on préfère ne pas énoncer. Un investisseur seul qui achète un studio 80 000 € n'a strictement rien à gagner à monter une SCI. Il lui faudra un deuxième associé, puisque la loi en exige deux — et l'associé de complaisance à 1 %, celui qui n'apporte rien, ne vote rien et ne touche rien, c'est exactement le profil qui fait requalifier une société en société fictive. Avant de signer quoi que ce soit, comparez froidement SCI ou nom propre. La bonne réponse est souvent le nom propre.
3. La SCI familiale : un usage, pas une forme juridique
Il faut le dire nettement, parce que beaucoup de contenus laissent croire l'inverse : la SCI familiale n'est pas une catégorie juridique. Aucun article du Code civil, du CGI ou d'ailleurs ne la définit. C'est une SCI de gestion de droit commun dont tous les associés sont parents ou alliés. Rien de plus. Elle se crée de la même façon, se déclare de la même façon, se dissout de la même façon.
La confusion vient sans doute de la SARL de famille, qui est, elle, une vraie catégorie fiscale : l'article 239 bis AA du CGI l'autorise à opter pour le régime des sociétés de personnes. Cette option existe parce que la SARL est normalement à l'IS. La SCI, déjà translucide par défaut, n'a besoin d'aucun régime « familial ».
Ce que le caractère familial change réellement
Ni la forme, ni le régime fiscal. Il change ce qu'on écrit dans les statuts, et c'est considérable :
- une clause d'agrément calibrée (art. 1861 C. civ.) : le principe légal est que les cessions à un ascendant ou un descendant sont libres, sauf clause contraire des statuts — une famille qui veut verrouiller doit donc l'écrire ;
- le démembrement des parts, avec usufruit conservé par les parents et nue-propriété donnée aux enfants ;
- des pouvoirs de gérance qui laissent les parents piloter même après avoir donné la majorité des parts.
Ces clauses-là valent le détour. La société, en elle-même, ne fait rien de magique.
Exemple chiffré — Claire, 63 ans, donne la nue-propriété à son fils
Une SCI détient un immeuble valorisé 400 000 €, financé par un emprunt dont il reste 250 000 € à rembourser. La valeur des parts sociales ressort donc à environ 150 000 € : c'est l'endettement qui écrase l'assiette taxable, pas l'immeuble.
Claire, 63 ans, donne à son fils la nue-propriété de la totalité des parts. Le barème de l'article 669 du CGI valorise l'usufruit à 40 % lorsque l'usufruitier a moins de 71 ans révolus : la nue-propriété vaut donc 60 % × 150 000 = 90 000 €.
L'abattement en ligne directe de l'article 779 du CGI est de 100 000 € par parent et par enfant, reconstitué tous les 15 ans. Droits de donation dus : 0 € — ce qui ne veut pas dire coût nul : la donation doit être passée par acte notarié (art. 931 C. civ.), et les émoluments proportionnels de l'article A444-67 du Code de commerce se calculent sur la valeur en pleine propriété des parts, soit 150 000 € et non 90 000 €, pour de l'ordre de 2 000 € HT (environ 2 400 € TTC). Claire conserve l'usufruit, donc les revenus et la gérance. Au décès, l'usufruit s'éteint sans droits de succession supplémentaires.
Ce résultat impressionne. Il tient à deux ressorts précis : l'emprunt, qui écrase la valeur des parts, et la divisibilité de ces parts, qui permet de donner par tranches successives là où un appartement ne se coupe pas en morceaux. Retirez les deux et l'arithmétique change. Un bien déjà payé, un enfant unique, aucun projet d'achat ultérieur : la donation directe fait le travail, sans société à faire vivre pendant trente ans. La SCI prend l'avantage quand il y a de la dette, plusieurs enfants, plusieurs biens ou l'intention de continuer à acheter à crédit. Pas avant.
Le sujet mérite mieux qu'un paragraphe : voyez notre guide SCI familiale, ainsi que SCI familiale avec enfants mineurs et la comparaison SCI familiale ou donation directe, qui chiffre les deux voies côte à côte.
4. La SCI d'attribution (SCIA) : acheter à plusieurs pour se partager les lots, sans droit de partage
La société civile immobilière d'attribution est, elle, une vraie catégorie. L'article L212-1 du Code de la construction et de l'habitation la définit comme la société constituée en vue de la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. Elle est régie par les articles L212-1 et suivants du même code, qui lui imposent notamment un état descriptif de division — le document notarié qui numérote les lots et fixe les tantièmes de chacun — et un règlement rattachant chaque groupe de parts à un lot déterminé.
Un outil de partage, pas de détention durable
Le schéma type : plusieurs personnes veulent acquérir ou faire construire un immeuble ensemble, chacune sachant déjà quel lot elle récupérera. Elles constituent une SCIA qui porte l'opération, encaisse les appels de fonds, signe les marchés, puis attribue à chaque associé le lot auquel ses parts lui donnaient vocation. L'attribution faite, la société n'a plus d'objet : on la dissout et l'immeuble bascule en copropriété. On la mobilise pour de l'auto-promotion collective, pour un groupe d'investisseurs qui achète un immeuble de rapport à découper, ou pour organiser une acquisition à plusieurs avant partage.
La transparence fiscale de l'article 1655 ter du CGI
C'est sur le terrain fiscal que la SCIA s'écarte le plus des autres. Le fisc fait ici comme si la société n'existait pas. Chaque associé est réputé propriétaire, en personne, du lot auquel ses parts lui donnent droit : c'est lui qui déclare les loyers, les charges et la plus-value, exactement comme s'il détenait l'appartement en direct — y compris, le cas échéant, pour bénéficier de l'exonération de plus-value de résidence principale.
Une condition, posée par l'article 1655 ter du CGI : la société ne doit avoir « en fait, pour unique objet » que de construire ou d'acheter l'immeuble pour le diviser, de le gérer une fois divisé, ou de le louer pour le compte des associés. Une SCIA qui exploiterait l'immeuble pour son propre compte perdrait le régime.
Transparence ≠ translucidité. La transparence de l'article 1655 ter (SCIA) efface totalement la société : l'associé est le propriétaire. La translucidité de l'article 8 (SCI de gestion à l'IR) maintient une société qui calcule un résultat, ensuite imposé chez les associés. Deux mécanismes voisins, aux conséquences différentes pour les droits de mutation, la plus-value et même l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Le partage est enregistré gratuitement
Voici le point que beaucoup de contenus n'ont pas mis à jour. Depuis la loi de finances pour 2019, l'article 828 I 2° du CGI enregistre gratuitement l'attribution des lots aux associés d'une société d'attribution ayant fonctionné conformément à son objet. Ni droit fixe, ni droit de partage de 2,5 % : zéro. Une limite, et elle compte : la gratuité vise le partage pur et simple, celui où chacun reçoit un lot correspondant à ses droits. En présence d'une soulte — la somme que verse celui qui reçoit un lot plus gros que ses droits —, celle-ci supporte les droits de mutation de droit commun.
Exemple chiffré — quatre associés, un immeuble de quatre appartements : SCIA ou indivision ?
Quatre personnes financent ensemble un immeuble de quatre appartements pour 1 000 000 €, chacune à hauteur de 25 %, avec l'intention de récupérer un logement chacune.
Via une SCIA. L'attribution en propriété est un partage pur et simple : chacun reçoit exactement la contrepartie de ses droits. Enregistrement gratuit (art. 828 I 2° CGI). Coût de sortie : 0 € de droits, hors émoluments notariés et frais de publicité foncière.
Via une indivision d'acquisition. Le partage de l'indivision supporte le droit de partage de 2,5 % — taux de droit commun (art. 746 CGI) — sur l'actif net partagé, soit 25 000 €. Sur une opération à quatre, l'écart n'est pas anecdotique — et c'est précisément la raison d'être de la SCIA.
Le revers existe. L'état descriptif de division et le règlement sont du travail de notaire, facturé comme tel, et ils supposent que la répartition soit arrêtée dès le premier jour : quatre amis qui n'ont pas encore décidé qui prendra le rez-de-chaussée ne sont pas prêts pour une SCIA. Et si le projet est de garder l'immeuble en commun vingt ans, ce n'est pas l'outil : une SCIA est faite pour disparaître.
Le CCH décline la même logique dans le champ social, avec la SCI d'accession progressive à la propriété (art. L443-6-2 et s. du CCH) : un organisme HLM apporte un immeuble, les locataires devenus associés en acquièrent peu à peu les parts. Le régime complet est dans notre guide SCI d'attribution (SCIA) ; sur l'accession sociale, voyez la SCI et le bail réel solidaire.
5. La SCI de jouissance à temps partagé : la « multipropriété », et pourquoi ce n'est pas un investissement
Plus confidentielle, la SCI de jouissance à temps partagé relève d'un texte spécial et autonome, la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, jamais codifié dans le CCH. À ne pas confondre avec la SCIA de l'article L212-1 : ce sont deux régimes distincts, et les mélanger conduit à appliquer la mauvaise fiscalité. La société détient une résidence, le plus souvent touristique, et attribue à chaque associé un droit de jouissance sur un logement pour une période fixe de l'année — une semaine, parfois deux ou trois —, chacun supportant sa part de charges.
Longtemps vendues sous l'étiquette trompeuse de « multipropriété », ces parts ne confèrent aucun droit de propriété sur les murs, et la loi impose que les documents remis à l'acquéreur le mentionnent expressément. Le montage a nourri un contentieux considérable : des acquéreurs liés à vie à des charges qu'ils ne pouvaient plus assumer, avec des parts invendables. La loi ALUR du 24 mars 2014 leur a finalement ouvert une faculté de retrait judiciaire pour justes motifs (art. 19-1 de la loi du 6 janvier 1986). Fiscalement, ces sociétés sont expressément exclues de la transparence de l'article 1655 ter du CGI (le mécanisme est détaillé en Sources) : elles relèvent du droit commun des sociétés civiles, c'est-à-dire de la translucidité de l'article 8, sauf assujettissement à l'IS.
Le compte à faire avant de signer
Ordre de grandeur observé sur le marché de la revente. Semaine 32, résidence de bord de mer, achetée 11 000 € en 2006. Charges annuelles de 780 € à l'origine, indexées chaque année : environ 850 € par an en moyenne sur la période, soit 17 000 € versés en vingt ans.
Prix de revente constaté en 2026 : quelques centaines d'euros, quand un acquéreur se présente. Coût réel de vingt étés : environ 28 000 €, soit 1 400 € la semaine — et, contrairement à une location, on ne peut pas arrêter de payer.
Le conseil pratique tient en une ligne : ce n'est pas un investissement. On achète ici des semaines de vacances, pas un actif. Si vous cherchez à détenir un bien exploité en résidence, la question à instruire est tout autre : voyez SCI et résidence gérée.
6. La SCCV : construire pour vendre — et pourquoi elle échappe à l'IS
La société civile de construction-vente (SCCV), c'est l'outil du promoteur pour une opération précise. Régie par les articles L211-1 et suivants du CCH, elle n'a qu'un but : construire un ou plusieurs immeubles en vue de les vendre. On achète un terrain, on bâtit, on écoule les lots, on dissout. Un programme, une SCCV : dédier une société par opération cloisonne les risques, un immeuble qui tourne mal ne contamine pas le suivant.
L'exception de l'article 239 ter du CGI
Construire pour revendre est une activité commerciale par nature. Logiquement, une société civile qui s'y livre devrait basculer à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI). L'article 239 ter du CGI pose une exception décisive : la SCCV reste hors du champ de l'IS. Ses bénéfices se calculent selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, puis remontent directement chez chaque associé, au prorata de ses droits.
À ne jamais écrire : « la SCCV est à l'IS de plein droit ». C'est faux, et on le lit pourtant régulièrement. L'article 239 ter du CGI est précisément conçu pour l'en écarter. La SCCV est translucide : elle détermine un résultat en BIC, mais ce résultat est imposé chez les associés, jamais au niveau de la société. Un associé personne physique l'intègre à son IR ; un associé soumis à l'IS l'intègre à son propre résultat IS.
Conditions du régime et responsabilité des associés
Ce régime a un prix d'entrée, en trois conditions cumulatives : un objet conforme à celui de l'article 239 ter, une forme qui ne soit ni une société par actions ni une SARL, et des statuts prévoyant expressément la responsabilité indéfinie des associés au passif social. La dernière n'est pas décorative : c'est la contrepartie de l'avantage fiscal.
Elle reste proportionnelle aux parts et jamais solidaire, mais le point n'est pas théorique : quand une promotion dérape — budget qui explose, invendus, défaillance d'entreprise —, ce sont les associés qui règlent sur leur patrimoine personnel. D'où l'habitude, chez les opérateurs, d'entrer au capital d'une SCCV via une holding plutôt qu'en nom propre. Un particulier qui veut tenter une première opération avec ses économies n'a rien à faire au capital d'une SCCV en son nom.
Exemple chiffré — Julien et Karim montent une SCCV pour six logements
Julien et Karim, à 50/50, montent une SCCV pour six logements. Terrain : 300 000 €. Travaux : 900 000 €. Frais financiers, assurances et honoraires : 100 000 €. Prix de revient total : 1 300 000 €. Ventes hors taxes : 1 700 000 € (soit 2 040 000 € TTC, la vente d'immeubles neufs étant soumise à la TVA à 20 %).
Résultat BIC de l'opération : 1 700 000 − 1 300 000 = 400 000 €. La SCCV ne paie aucun IS (art. 239 ter CGI) : le résultat est réparti.
Julien détient sa part en personne physique : ses 200 000 € sont imposés en BIC à son impôt sur le revenu ; selon qu'il exerce ou non une activité professionnelle dans la société, sa quote-part supporte les cotisations sociales des travailleurs indépendants ou les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale (LFSS) pour 2026 : contribution sociale généralisée (CSG) 10,6 %, contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %. Karim a logé la sienne dans une SAS soumise à l'IS : ses 200 000 € s'ajoutent simplement au résultat imposable de la SAS, taxé à 25 %, les 42 500 premiers euros de bénéfice au taux réduit de 15 % si elle en remplit les conditions.
Rien à voir, donc, avec une SCI de gestion : la SCCV vit le temps d'une opération et relève des BIC. Le guide complet est ici : SCCV, société civile de construction-vente. Construire pour conserver est une tout autre logique — voyez construire via une SCI et acheter un terrain à bâtir en SCI ; acheter pour revendre sans construire, encore une autre : SCI et marchand de biens.
7. La SCI de portage : détenir pour le compte d'un tiers
La « SCI de portage » n'est pas une catégorie légale : c'est un usage de la SCI de gestion, constituée pour détenir un actif immobilier au profit ou pour le compte d'un tiers, souvent temporairement, avec une sortie organisée à l'avance.
Quatre usages regroupés sous le mot « portage »
- Portage des murs professionnels. Une SCI détient les locaux, la société d'exploitation les loue : les loyers sortent du résultat commercial pour alimenter le patrimoine des dirigeants. C'est le montage dit OpCo/PropCo — une société qui exploite, une société qui détient les murs. Voyez acheter les murs de son entreprise en SCI et louer un bien de sa SCI à sa société.
- Portage familial. Les parents portent un bien que l'enfant rachètera ou recevra plus tard, à un prix et selon un calendrier fixés par convention.
- Portage entre associés. L'un porte la part de l'autre le temps qu'il réunisse son apport, avec promesses croisées d'achat et de vente.
- Portage foncier. Une SCI acquiert et conserve un terrain le temps d'un montage, avant apport ou revente à l'opérateur.
Documenter le portage : fictivité et acte obligatoire depuis 2026
Un exemple. Des parents achètent en SCI, 90 000 €, le studio dans lequel leur fille fera ses études ; une promesse croisée signée le même jour prévoit qu'elle rachètera les parts à sa sortie d'école, à un prix calculé selon une formule fixée dès le départ. Tant que la convention existe, que les loyers passent par le compte de la société et que les assemblées se tiennent vraiment, le montage tient. Sans ces trois choses, il ne tient pas.
Car le risque du portage a un nom : la fictivité. Une SCI sans substance — pas d'assemblée, pas de comptes, pas de compte bancaire propre — s'expose à être déclarée fictive et rendue inopposable, ou à voir l'administration invoquer l'abus de droit. Convention écrite, prix, durée, sort des comptes courants d'associés : rien de cela n'est facultatif. Voyez SCI fictive et abus de droit en SCI.
Point de calendrier à ne plus ignorer. Depuis le 27 juin 2026, la sortie d'un portage ne se signe plus entre soi. Toute cession de parts d'une société à prépondérance immobilière — donc de la quasi-totalité des SCI — doit désormais être constatée par un notaire, par un avocat, ou dans les seuls cas où il y est habilité par un expert-comptable : à peine de nullité. L'acte sous seing privé entre associés ne vaut plus rien. Chiffrez ce passage obligé et calez-le dans votre calendrier de sortie (art. 1865-1 du Code civil, loi n° 2026-534 du 25 juin 2026) — voyez la cession de parts de SCI.
Juridiquement, rien de spécial à créer : une SCI de gestion ordinaire, un objet social assez large, des conventions annexes soignées. Le portage à étages relève de la même logique — voyez holding immobilière et SCI et détenir des parts de SCI via une holding à l'IS.
8. La SCI à capital variable : entrer, sortir et exclure sans passer par le greffe
Celle-ci est mal connue, et pourtant elle règle deux problèmes réels. Le capital variable n'est pas un autre type de société : c'est une modalité statutaire ouverte à toute société civile par l'article 1845-1 alinéa 2 du Code civil, qui renvoie aux articles L231-1 à L231-8 du Code de commerce. Une SCI de gestion, une SCIA, une SCCV peuvent chacune adopter la variabilité.
Comment fonctionne la clause de variabilité du capital
Les statuts insèrent une clause de variabilité fixant un capital plancher et un capital plafond. Entre ces deux bornes, les associés souscrivent de nouvelles parts ou se retirent sans assemblée générale extraordinaire, sans modification des statuts, sans annonce légale et sans dépôt au greffe. En contrepartie, la dénomination sociale doit être suivie de la mention « à capital variable » sur tous les actes et documents émanant de la société.
Encadré chiffré — ce que coûte un mouvement de capital, à capital fixe puis à capital variable
Dans une SCI à capital fixe, chaque mouvement de capital exige une assemblée générale extraordinaire, des statuts mis à jour, une annonce légale et un dépôt modificatif au greffe. Tarifs 2026 : annonce légale forfaitisée à 136 € HT, soit 163,20 € TTC, et inscription modificative au greffe avec dépôt d'actes à 185,77 € TTC. Environ 350 € de frais externes par mouvement, hors honoraires de rédaction.
Dans une SCI à capital variable, le même mouvement tient dans un bulletin de souscription ou une déclaration de retrait, et une inscription au registre : 0 € de formalité de publicité. Cinq mouvements en dix ans, c'est 1 750 € économisés — et cinq passages au greffe évités.
Le vrai argument : la clause d'exclusion
C'est le point décisif, et il est trop rarement mis en avant. En société civile, le Code civil ne permet pas aux associés d'exclure l'un des leurs. Résultat : dans une SCI à capital fixe, une clause qui donnerait ce pouvoir à l'assemblée est fragile — un associé qui la conteste a de sérieux arguments. (Une seule exception légale, étroite : l'associé placé en liquidation judiciaire ou insolvable peut perdre sa qualité d'associé contre remboursement de ses parts, art. 1860.) Le capital variable change tout. L'article L231-6 alinéa 2 du Code de commerce, applicable par le renvoi de l'article 1845-1, autorise expressément les statuts à prévoir que l'assemblée générale peut décider l'exclusion d'un associé. C'est, en pratique, le seul cadre dans lequel une clause d'exclusion décidée par l'AG est licite en SCI.
Cela en fait un outil sérieux pour les SCI à plusieurs familles, les SCI entre associés non apparentés, ou toute configuration où l'on redoute le blocage. Le sujet est développé dans clause d'exclusion d'un associé de SCI, et le fonctionnement général du capital dans le capital social d'une SCI. Sur les situations de blocage, voyez aussi mésentente entre associés et sortir d'une SCI.
Deux réserves. La variabilité a un prix de trésorerie : l'associé qui se retire reprend ses apports, et sur une société dont tout l'actif est un immeuble, un retrait mal calé vide les comptes au pire moment. D'où l'intérêt de fixer le plancher haut et de border le retrait dans les statuts. Ensuite, la formule reste peu pratiquée en immobilier familial : attendez-vous à l'expliquer à votre banquier, parfois à votre notaire.
9. Les appellations qui ne sont pas des types de SCI
Une grande partie de la confusion vient d'étiquettes commerciales qui ne recouvrent aucune catégorie juridique. Presque toujours, ce sont des SCI de gestion décrites par leur usage plutôt que par leur forme. On a déjà croisé la SCI familiale (chapitre 3) et la SCI de portage (chapitre 7) ; voici les autres.
| Appellation courante | En réalité | Ce qu'il faut surveiller |
|---|---|---|
| SCI patrimoniale / d'investissement | SCI de gestion | Rien de particulier : c'est le vocabulaire du conseil, pas du droit |
| SCI holding immobilière | SCI de gestion qui détient des parts ou des titres | L'objet social doit couvrir la détention de participations |
| SCI de location meublée | SCI de gestion basculée à l'IS de plein droit | Art. 206-2 CGI ; tolérance de 10 % de recettes commerciales |
| SCI marchand de biens | Contradiction dans les termes | L'achat-revente habituel est commercial : IS de plein droit et objet civil compromis |
| SCI de jouissance (occupation gratuite) | SCI de gestion mettant le bien à disposition des associés | Pas de revenu foncier, donc pas de charges déductibles sur ce bien |
« SCI marchand de biens » et SCI qui loge ses associés : deux cas à part
Deux lignes méritent un mot de plus. La « SCI marchand de biens » est une contradiction : l'achat-revente habituel est commercial, il fait perdre l'objet civil, place la société à l'IS de plein droit et l'expose à une requalification sur les droits d'enregistrement et la TVA (voir SCI et marchand de biens). La SCI qui loge gratuitement ses associés, elle, ne fait rien d'interdit — mais sans loyer, pas de revenu foncier, donc aucune charge déductible sur ce bien : voyez SCI et résidence principale, louer un bien de la SCI à un associé et loger un enfant ou un parent via la SCI.
10. Transparence, translucidité, opacité : trois régimes à ne pas confondre
Le vrai enjeu, derrière les types de SCI, c'est le régime d'imposition. Trois mécanismes coexistent et sont constamment mélangés, y compris dans des contenus qui se veulent techniques.
| Régime | Qui paie l'impôt ? | Concerne | Texte |
|---|---|---|---|
| Transparence | L'associé, réputé propriétaire direct de son lot | SCIA (art. L212-1 et s. CCH) | Art. 1655 ter CGI |
| Translucidité (revenus fonciers) | L'associé, sur sa quote-part de résultat | SCI de gestion à l'IR ; temps partagé (loi 86-18) | Art. 8 CGI |
| Translucidité (BIC) | L'associé, sur sa quote-part de BIC | SCCV | Art. 239 ter CGI |
| Opacité (IS) | La société elle-même | SCI à l'IS, sur option ou de plein droit | Art. 206-2 et 206-3 CGI |
La nuance qui compte : en translucidité, la société existe — elle tient des comptes et dépose une déclaration — mais ce sont les associés qui paient sur leur quote-part (voir la translucidité fiscale de la SCI). En transparence, elle est purement ignorée. En opacité, elle est le contribuable, et les associés ne sont taxés qu'à la distribution de dividendes, soumis au prélèvement forfaitaire unique ou, sur option, au barème.
Ce que la confusion entre les trois régimes coûte en pratique
Le scénario se répète chaque année, et il ne concerne jamais des gens de mauvaise foi. Une SCI meuble un appartement pour le louer plus cher, les associés continuent de porter tranquillement des revenus fonciers sur leur 2044, et l'on découvre trois exercices plus tard que la société relevait de l'IS depuis le premier jour.
Le rattrapage, chiffré. Reconstituer trois exercices en comptabilité d'engagement, avec bilan d'ouverture et plan d'amortissement, se facture couramment 800 à 1 500 € par exercice en cabinet, soit 2 400 à 4 500 €. S'y ajoutent trois liasses 2033 déposées hors délai, l'IS dû sur chacun de ces exercices, les intérêts de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 du CGI) et, si les déclarations ne sont pas déposées dans les trente jours d'une mise en demeure, une majoration de 40 % (art. 1728). En face, meubler rapporte souvent 100 à 200 € de loyer mensuel de plus qu'une location nue, soit 1 200 à 2 400 € par an. Dans le bas de la fourchette, deux à trois ans de surloyer partent donc dans la seule reconstitution comptable — avant l'impôt, les intérêts et la majoration.
Une dernière subtilité surprend souvent : une même SCI peut réunir des associés de régimes différents, une personne physique à l'IR et une société à l'IS. La quote-part de chacun ne se détermine alors pas selon les mêmes règles. Voyez SCI avec des associés à l'IR et à l'IS.
11. Quel type de SCI choisir — et peut-on en changer ?
Une seule question à se poser, et elle est prosaïque : à quoi ressemble ce bien dans dix ans ? Toujours détenu, toujours loué : SCI de gestion. Découpé, chaque associé reparti avec son lot : SCIA. Vendu par appartements à des acquéreurs qu'on ne connaît pas : SCCV. Occupé trois semaines par an : ce n'est pas un investissement, c'est un séjour. La réponse désigne le type presque à elle seule.
Le type ne suffit pas : avec qui, et avec quel financement ?
Avec qui. C'est la variable numéro un, et elle pèse plus lourd que le type. Une SCI entre parents ne se rédige pas comme une SCI entre amis, ni comme une SCI entre concubins ou partenaires de PACS, où le décès de l'un peut laisser le survivant face aux héritiers de l'autre. Pour un couple non marié, la question du logement commun se règle dans les statuts avant l'achat, parfois par une SCI croisée.
Avec quel financement. Les banques prêtent couramment aux SCI de gestion, mais presque toujours contre la caution personnelle des associés — et les échéances de la société entrent alors dans le calcul de votre capacité d'emprunt personnelle pour vos projets suivants. Avant d'arrêter un type, lisez le prêt bancaire en SCI et, si le dossier coince, les motifs de refus les plus fréquents.
| Votre projet | Structure adaptée | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Acheter et louer nu, transmettre | SCI de gestion (IR ou IS) | Arbitrer IR/IS selon l'horizon de détention |
| Transmettre un patrimoine en famille | SCI de gestion, statuts sur mesure | Agrément, démembrement, pouvoirs du gérant |
| Louer meublé de façon habituelle | LMNP en nom propre ou SARL de famille | En SCI : IS de plein droit (art. 206-2 CGI) |
| Construire ou acheter pour se partager les lots | SCIA | Transparence 1655 ter ; partage gratuit (art. 828 I 2°) |
| Construire pour revendre (promotion) | SCCV | BIC ; responsabilité indéfinie exigée par le régime |
| Faire entrer et sortir des associés souvent | SCI à capital variable | Fixer plancher et plafond ; clause d'exclusion possible |
| Occuper une résidence par périodes | Jouissance à temps partagé | Aucune propriété ; charges dues à vie, revente difficile |
Avant même de trancher le type, posez la question de fond : faut-il une société ? Comparez SCI ou nom propre, indivision ou SCI, SCI ou SARL immobilière et SCI ou SAS. Si votre objectif est purement financier et sans gestion, la comparaison avec les SCPI mérite cinq minutes.
Trois situations, enfin, où la meilleure structure est l'absence de structure. L'investisseur seul, à qui il manquera toujours un deuxième associé et qui finit par en fabriquer un. Le projet de location meublée, qui bascule à l'IS et perd l'essentiel de ce qui faisait son intérêt. La transmission d'un bien unique à un enfant unique, que la donation directe règle mieux et pour moins cher. Dans ces trois cas, la SCI ajoute des frais et des obligations sans rien mettre en face.
Comment savoir de quel type est la SCI que vous avez déjà
Une bonne partie des lecteurs n'en créent pas une : ils viennent d'en hériter, d'en recevoir des parts, ou leur comptable a employé un mot qu'ils n'ont pas compris. Trois vérifications, dans cet ordre.
- L'objet social, en tête des statuts. « Acquérir, administrer et louer » : SCI de gestion. « Construire en vue de la vente » : SCCV. « Diviser par fractions destinées à être attribuées aux associés » : SCIA.
- La dénomination portée sur le Kbis. La mention « à capital variable » y est obligatoire : son absence tranche la question.
- La déclaration déposée l'an dernier. Une 2072 : société translucide à l'IR. Une 2065 accompagnée d'une liasse 2033 : société à l'IS.
Si les trois ne concordent pas — un objet de gestion, des statuts qui annoncent l'IR et une liasse 2033 dans les tiroirs —, c'est le premier sujet à traiter, avant toute autre décision. La marche à suivre est dans reprendre une SCI existante ; si les parts vous viennent d'une succession, voyez la SCI héritée.
Changer de type, changer de régime, changer de forme : trois choses différentes
Changer de type suppose de modifier l'objet social en assemblée extraordinaire, avec statuts à jour, annonce légale et dépôt au greffe. Passer d'une SCI de gestion à une SCCV est possible, mais rare : les objets sont trop éloignés, on crée plutôt une société dédiée.
Changer de régime fiscal ne change pas le type. Une SCI de gestion peut opter pour l'IS (art. 206-3 CGI) : voyez passer une SCI de l'IR à l'IS. On peut y renoncer jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option ; passé ce délai, elle devient irrévocable (art. 239 du CGI). Le chemin inverse est traité dans revenir de l'IS à l'IR.
Changer de forme, c'est autre chose. Transformer une SCI en SARL ou en SAS ne relève pas des types de SCI : la société cesse d'être civile. L'opération emporte changement de régime fiscal et déclenche les conséquences de la cessation d'entreprise — imposition immédiate des résultats non encore taxés et, selon les cas, des plus-values latentes sur les immeubles. Ce n'est jamais une formalité : chiffrez avant de décider. Tout est détaillé dans transformer une SCI en SARL ou en SAS.
Une fois le type arrêté, tout se joue dans les statuts : l'objet social, le capital, les pouvoirs du gérant, les règles de majorité. Et si un associé apporte un immeuble existant, l'acte doit être notarié et publié au fichier immobilier — voyez apporter un immeuble à une SCI. Pour la marche à suivre complète, consultez notre guide créer une SCI.
Une fois le type choisi, il reste à la faire vivre
La partie fastidieuse est la même pour toutes les SCI de gestion : tenir les comptes, sortir la 2072 ou la liasse 2033, produire le fichier des écritures comptables (FEC), télétransmettre dans les délais. C'est ce que fait sci-ai.app, à partir de 229 €/an, ou 349 €/an avec un expert-comptable dédié.
12. Questions fréquentes sur les types de SCI
Les questions qui reviennent le plus souvent, en deux lignes. Les seize réponses complètes sont dépliables en bas de page.
Quels sont les différents types de SCI ?
Quatre catégories définies par un texte — gestion, SCIA, SCCV, jouissance à temps partagé — plus une modalité, le capital variable. Le reste est du vocabulaire commercial.
Ma banque prête-t-elle à une SCI, et le type change-t-il quelque chose ?
Oui, aux SCI de gestion, mais presque toujours contre votre caution personnelle. Le type joue peu ; votre capacité d'emprunt personnelle, beaucoup.
J'ai hérité de parts de SCI, comment savoir de quel type elle est ?
L'objet social en tête des statuts, la mention « à capital variable » sur le Kbis, et la déclaration déposée l'an dernier : 2072 à l'IR, 2065 et liasse 2033 à l'IS.
Combien coûte réellement la création de chaque type ?
Environ 309 € TTC de débours obligatoires, identiques pour tous les types. Ce sont les statuts qui font l'écart : de 0 € en autonomie à 2 500 € chez un notaire.
Une SCCV est-elle soumise à l'impôt sur les sociétés ?
Non, et c'est l'erreur la plus répandue : l'article 239 ter du CGI l'écarte expressément de l'IS. Le résultat, calculé en BIC, est imposé chez chaque associé.
Peut-on faire de la location meublée en SCI ?
Oui, mais la société bascule à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI) au-delà de 10 % de recettes commerciales. Le rattrapage coûte plus cher que le surloyer.
13. Sources officielles
Ce guide s'appuie exclusivement sur des textes opposables. Les articles sont cités par leur numéro et se consultent dans leur version consolidée en vigueur sur Légifrance : Code civil, Code de commerce, Code de la construction et de l'habitation, Code général des impôts. Les références BOFiP sont de la doctrine administrative : elles n'ont pas la valeur de la loi et leur date de mise à jour doit être vérifiée avant tout usage.
Textes fondateurs de chaque type
- Article 1832 du Code civil — définition de la société, deux associés minimum, valable pour tous les types de SCI.
- Article 1857 du Code civil — responsabilité indéfinie et non solidaire des associés, à proportion de leurs parts ; article 1858 pour la poursuite préalable de la société.
- Article 1861 du Code civil — agrément des cessions de parts ; les cessions aux ascendants et descendants du cédant sont libres sauf clause contraire des statuts.
- Article 1865-1 du Code civil (créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, en vigueur le 27 juin 2026) — la cession de parts ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du CGI, doit être constatée par acte authentique, par acte contresigné par avocat ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, à peine de nullité ; les placements collectifs de l'article L214-1 du code monétaire et financier sont exclus.
- Article 1845-1 alinéa 2 du Code civil et articles L231-1 à L231-8 du Code de commerce — capital variable ; l'article L231-6 alinéa 2 fonde la clause d'exclusion par l'assemblée.
- Articles L211-1 et suivants du CCH — sociétés civiles de construction-vente (SCCV).
- Articles L212-1 et suivants du CCH — sociétés civiles immobilières d'attribution (SCIA) ; L443-6-2 et suivants pour l'accession progressive à la propriété.
- Loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 — sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, texte spécial non codifié.
Code général des impôts
- Article 8 du CGI — translucidité fiscale : imposition des associés sur leur quote-part de résultat.
- Article 206 du CGI — champ de l'IS : IS de plein droit pour l'activité commerciale (206-2), option pour l'IS (206-3).
- Article 219-I-b du CGI — taux de l'IS pour les exercices ouverts en 2026 : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice si le chiffre d'affaires n'excède pas 10 M€ et si le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques ; 25 % au-delà.
- Article 239 du CGI — renonciation à l'option IS jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée, puis irrévocabilité.
- Article 239 ter du CGI — les SCCV sont placées hors du champ de l'IS ; bénéfices déterminés selon les règles des BIC.
- Article 1655 ter du CGI — transparence fiscale des sociétés d'attribution. L'exclusion des sociétés de jouissance à temps partagé ne figure pas dans cet article : elle résulte de l'article 35 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, aux termes duquel les dispositions de l'article 1655 ter « ne sont pas applicables aux sociétés dont les statuts sont établis en conformité avec les dispositions de la présente loi ».
- Article 828 I 2° du CGI — enregistrement gratuit de l'attribution exclusive en propriété, par partage en nature à titre pur et simple, des fractions auxquelles les membres d'une société ayant fonctionné conformément à l'objet de l'article 1655 ter ont vocation (depuis la loi de finances pour 2019).
- Article 746 du CGI — droit de partage de 2,5 %, applicable au partage d'une indivision et non à celui d'une SCIA. Le taux réduit de 1,10 % est réservé, depuis le 1er janvier 2022, aux partages de successions et de communautés conjugales.
- Articles 1727 et 1728 du CGI — intérêt de retard de 0,20 % par mois, et majorations en cas de défaut ou de retard de déclaration : 10 %, portée à 40 % lorsque la déclaration n'est pas déposée dans les trente jours d'une mise en demeure.
- Articles 669 et 779 du CGI — barème de l'usufruit par tranche d'âge (40 % pour un usufruitier de moins de 71 ans révolus) et abattement de 100 000 € par parent et par enfant, reconstitué tous les 15 ans, utilisés pour la donation de parts.
- Article L136-8 du code de la sécurité sociale — taux de CSG : 9,2 % pour les revenus fonciers et les plus-values immobilières (soit 17,2 % de prélèvements sociaux), 10,6 % pour les autres revenus du patrimoine depuis la LFSS pour 2026 (soit 18,6 %).
Doctrine administrative et documentation fiscale
- BOI-IS-CHAMP-10-30 — tolérance de 10 % de recettes commerciales accessoires dans une société civile à l'IR. Doctrine administrative : à consulter dans sa version à jour sur le BOFiP avant de s'en prévaloir.
- BOI-IS-CESS-30 — conséquences de cessation d'entreprise lors d'un changement de régime fiscal.
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (service-public.gouv.fr) — 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières, 18,6 % sur les autres revenus du patrimoine.
- Impôt sur les sociétés : taux et paiement (entreprendre.service-public.gouv.fr) — taux normal de 25 % et taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € pour les exercices ouverts en 2026.
- Droits de donation selon le lien de parenté (service-public.gouv.fr) — abattement de 100 000 € en ligne directe, renouvelable tous les 15 ans.
- Barème fiscal de l'usufruit (service-public.gouv.fr) — tableau de l'article 669 du CGI par tranche d'âge de l'usufruitier.
- Formulaire 2072-S-SD (impots.gouv.fr) — déclaration des sociétés immobilières non soumises à l'IS.
- Fiche impots.gouv.fr — imposition de l'associé d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu.
Pour aller plus loin
Treize guides, dans l'ordre où les questions se posent : approfondir un type, décider, puis faire vivre la société.
Approfondir un type
SCCV, société civile de construction-vente — le régime de l'article 239 ter en détail, les conditions à respecter et le montage type d'une opération de promotion. SCI d'attribution (SCIA) — la constitution, l'état descriptif de division, la transparence de l'article 1655 ter et le déroulé du partage. SCI familiale — ce que le caractère familial change vraiment, les clauses statutaires à prévoir et les erreurs classiques de transmission. Le capital social d'une SCI — capital fixe ou variable, montant, libération, apports en numéraire et en nature.Avant de vous décider
Le prêt bancaire en SCI — ce que la banque regarde, la caution personnelle qu'elle exige presque toujours, et l'effet sur votre endettement personnel. Créer une SCI entre amis — les clauses qui évitent la brouille : agrément, sortie organisée, valorisation des parts, exclusion. SCI familiale ou donation directe — le comparatif chiffré des deux voies de transmission, et les cas où la société n'apporte rien. Le coût annuel d'une SCI — le budget réel de fonctionnement, poste par poste, selon que vous tenez les comptes vous-même ou non. Créer une SCI : étapes et coûts — de la rédaction des statuts à l'immatriculation, avec le budget réel à prévoir.Une fois la SCI créée
Reprendre une SCI existante — retrouver son type et son régime, remettre les comptes à jour, et régulariser ce qui ne l'a pas été. La SCI héritée — ce qu'il faut vérifier quand des parts arrivent par succession, et les décisions à prendre les premiers mois. Transformer une SCI en SARL ou en SAS — la procédure, le coût fiscal de la cessation d'entreprise et les alternatives. Guide SCI 2026 complet — le point d'entrée général : création, gestion, fiscalité, transmission, sortie.Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé ; vérifiez votre situation auprès d'un professionnel. Sources : Code civil (art. 931, 1832, 1845, 1845-1, 1857, 1858, 1860, 1861, 1865-1), Code de commerce (art. L231-1 à L231-8, A444-67), Code de la construction et de l'habitation (art. L211-1 et s., L212-1 et s., L443-6-2 et s.), loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, CGI (art. 8, 14, 206, 219, 234 nonies, 234 quindecies, 239, 239 ter, 669, 726, 746, 779, 828, 1655 ter, 1727, 1728), code de la sécurité sociale (art. L136-8), BOFiP, service-public.gouv.fr et impots.gouv.fr. Textes consultés dans leur version consolidée en vigueur au 20 août 2026.