Clause de tontine sur les parts de SCI : protéger le survivant (2026)

La clause de tontine transforme le coacquéreur survivant en seul propriétaire des parts, comme s'il l'avait toujours été. Pour deux concubins, c'est l'arme absolue : elle place les parts de la SCI hors succession et hors de la réserve héréditaire du premier décédé. Le survivant garde tout, les enfants du défunt ne peuvent rien réclamer. Sur le papier, difficile de faire mieux.

Sauf que cette efficacité se paie cash. Deux prix, en réalité : 60 % de droits entre non-parents (article 754 A du CGI), et un verrou intégral tant que les deux tontiniers respirent — impossible de vendre, de donner ou de sortir seul. J'ai vu des couples signer une tontine pour se protéger, se séparer trois ans plus tard, et rester ligotés l'un à l'autre jusqu'au décès. Ce guide vous montre exactement quand la tontine vaut le coup, quand elle est un piège, et par quoi la remplacer.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP). Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Mis à jour le 23 juillet 2026.

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1. La tontine : le mécanisme de la clause d'accroissement

La tontine — ou clause d'accroissement — est une convention insérée dans un acte d'acquisition en commun. Deux (ou plusieurs) personnes achètent ensemble un bien en stipulant que, au décès de l'un, sa part reviendra au survivant, de telle sorte que le dernier vivant sera réputé avoir été seul propriétaire de la totalité depuis l'origine de l'acquisition.

Le mécanisme repose sur une fiction rétroactive assortie d'une double condition :

• Condition suspensive pour le survivant : il est réputé propriétaire de tout à condition de survivre à l'autre.
• Condition résolutoire pour le prémourant : son droit est anéanti rétroactivement par son décès — il est censé n'avoir jamais rien possédé.

La conséquence juridique est décisive : au premier décès, il n'y a aucune transmission au sens civil. Rien ne passe. Le bien ne transite pas par la succession du défunt, puisque, rétroactivement, il ne lui a jamais appartenu. Techniquement, ce n'est ni une donation ni un legs, mais un contrat aléatoire à titre onéreux : chacun paie sa part et parie sur sa propre survie, exactement comme deux joueurs qui misent sur une durée de vie. Retenez ce mot, aléa. C'est le pilier de tout l'édifice — enlevez-le, et la tontine s'écroule (on y revient à la section 5).

À retenir : la tontine n'est pas une donation ni un legs. C'est un pari sur la durée de vie. Le survivant ne « reçoit » rien juridiquement : il est réputé avoir toujours tout possédé. C'est précisément ce qui la rend redoutablement efficace pour échapper à la réserve héréditaire — et fragile si l'aléa fait défaut.

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2. Appliquer la tontine aux parts de SCI

À l'origine, la tontine servait à acheter un immeuble à deux — le fameux « pacte tontinier » entre concubins pour la résidence principale, très en vogue dans les années 1980-90. Mais la clause d'accroissement n'a jamais été réservée à la pierre : on peut parfaitement la coller sur des parts sociales de SCI, souscrites ou rachetées à deux. C'est même, dans certains montages, plus malin que sur l'immeuble en direct. Voyons pourquoi.

Comment la mettre en place

Deux voies principales :

• À la constitution de la SCI : les deux concubins souscrivent ensemble un même bloc de parts « en tontine », la clause étant portée dans les statuts de la SCI ou dans un acte annexe à l'acte constitutif.
• Lors d'une acquisition de parts : les tontiniers achètent conjointement des parts existantes via un acte de cession de parts comportant la clause d'accroissement.

Un mot de prudence, et il est capital : la clause doit s'emboîter proprement dans les statuts (agrément, droits de vote, gérance). Ce n'est pas un copier-coller trouvé sur un forum. Une tontine mal rédigée, contradictoire avec les statuts, c'est la porte ouverte au contentieux et à la requalification — je ne connais pas de sujet où l'improvisation coûte plus cher. Notaire ou avocat spécialisé, sans discussion.

Pourquoi passer par une SCI plutôt qu'un achat direct en tontine ?

La tontine posée directement sur un immeuble fige tout : indivisibilité rigide, aucun pilotage possible. En glissant le bien dans une SCI et en tontinant les parts, on garde ce qui fait la force de la société : une gérance qui décide, une comptabilité, la possibilité de faire entrer plus tard un troisième associé sur d'autres parts. La clause ne verrouille que le bloc de parts du couple — l'immeuble, lui, reste piloté par la SCI. On sépare le patrimoine (les parts) de son outil de gestion (la société). C'est toute la différence.

Ce montage complète — sans le remplacer — l'analyse générale de la détention d'une SCI par un couple non marié et le régime propre aux concubins et partenaires de PACS.

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3. L'effet civil : hors succession et hors réserve

C'est ici que réside toute la puissance de la tontine. Puisque le prémourant est réputé n'avoir jamais possédé les parts, celles-ci :

• échappent à l'indivision successorale : elles ne se partagent pas avec les héritiers du défunt ;
• échappent à la réserve héréditaire : les enfants du prémourant ne peuvent pas exiger leur réintégration à la masse de calcul de la réserve, car il ne s'agit pas d'une libéralité ;
• reviennent intégralement au survivant, qui devient seul associé du bloc de parts concerné.

Pour un concubin, aucun autre outil ne va aussi loin. Il faut bien mesurer sa situation de départ : aux yeux de la loi, le concubin survivant est un pur étranger. Ni époux, ni pacsé, aucun droit dans la succession. Le jour où son partenaire décède sans tontine, il se réveille en indivision sur les parts avec les enfants ou les frères et sœurs du défunt. J'ai vu des survivants sommés de racheter « leur » logement aux héritiers, ou poussés dehors. La tontine ferme cette porte-là.

Notez que la tontine règle le sort des parts détenues par le couple, mais pas nécessairement celui de la gérance : il reste prudent d'anticiper le décès du gérant dans les statuts, ainsi que le sort d'un associé décédé pour les autres parts éventuelles.

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4. La fiscalité : l'article 754 A du CGI

Voilà où le rêve se heurte au mur. Civilement, la tontine est neutre — rien ne se transmet. Mais Bercy a bouché la faille il y a longtemps. L'article 754 A du CGI décide que les biens recueillis par le survivant grâce à une clause d'accroissement sont « réputés transmis à titre gratuit ». Traduction : on ressort les droits de succession, calculés sur le lien de parenté entre les deux tontiniers. Et là, tout se joue sur un mot : êtes-vous mariés, pacsés, ou simples concubins ?

Le barème selon le lien

Le verdict tombe sans nuance : entre concubins (ni mariés ni pacsés), la valeur des parts qui revient au survivant est taxée à 60 %. Le taux plafond, celui réservé aux étrangers à la famille. L'abattement ? 1 594 € (le résidu de l'article 788 IV du CGI), autant dire une aumône. Prenez un couple de concubins et des parts valant 300 000 € : le survivant devra sortir près de 179 000 € pour garder ce qui, dans son esprit, était déjà à lui. C'est le chiffre qui refroidit, et à juste titre.

Un cas chiffré

L'exception des 76 000 € ne s'applique pas aux parts

Le même article 754 A cache une exception que beaucoup ont entendu vanter : quand la clause porte sur l'habitation principale commune des deux acquéreurs et que ce logement vaut moins de 76 000 € au global, on applique les droits de mutation à titre onéreux (les droits de vente, autrement plus doux) — et le survivant peut même choisir les droits de succession s'ils lui sont plus favorables. Une vraie soupape. Mais lisez bien la ligne suivante avant de vous réjouir.

Piège fréquent : cette exception vise l'immeuble d'habitation détenu en direct, pas les parts d'une SCI, même si la SCI détient le logement du couple. En interposant une société, on perd le bénéfice de l'exonération des 76 000 €. C'est un arbitrage à mesurer avant de loger sa résidence principale dans une SCI avec clause de tontine.

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5. Conditions de validité et donation déguisée

On l'a annoncé plus haut, il faut maintenant le prendre au sérieux : pas d'aléa réel sur l'ordre des décès, pas de tontine. C'est le ticket d'entrée, et le fisc comme les héritiers évincés savent parfaitement où appuyer. Trois points sont passés au crible :

Si l'aléa fait défaut, la clause encourt la requalification en donation déguisée. Les conséquences sont lourdes :

• Les parts sont réintégrées à la succession du prémourant.
• Elles sont soumises au rapport et à la réduction au titre de la réserve des héritiers réservataires.
• Les droits de mutation à titre gratuit sont dus, avec d'éventuelles pénalités.

La recette pour dormir tranquille tient en deux ingrédients : des tontiniers d'âge et de santé comparables, et surtout un financement 50/50 de l'achat des parts — chacun sortant sa moitié depuis son propre apport personnel, traçable, virement à l'appui. Neuf requalifications sur dix partent de là : un seul a payé, et l'administration y voit une donation habillée en pari. Gardez les justificatifs bancaires, ils valent de l'or le jour du contrôle.

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6. La limite majeure : le blocage total

Voici le défaut que personne ne regarde en signant, et que tout le monde maudit ensuite : tant que les deux tontiniers vivent, aucun ne peut bouger une part sans l'autre. Zéro marge de manœuvre individuelle.

• Impossible de vendre seul sa quote-part de parts : les parts sont juridiquement indivisibles, toute cession exige l'accord unanime.
• Impossible de donner ou nantir seul ses parts.
• Pas d'action en partage : ce n'est pas une indivision, donc aucun tontinier ne peut demander en justice de « sortir » du montage. La sortie forcée classique de l'indivision (art. 815 C. civ.) est ici fermée.

Faites le calcul froidement. Un couple qui se met en tontine à 40 ans a, statistiquement, bien plus de chances de rompre que de perdre l'un des deux dans les vingt ans qui suivent. Et le jour de la séparation, le montage se retourne contre eux : soit ils vendent les parts à deux, main dans la main (bon courage après une rupture houleuse), soit ils négocient à l'amiable la dissolution de la clause. Pas d'accord ? Le blocage tient jusqu'au premier décès. On a alors deux ex-partenaires soudés à vie par une SCI dont ni l'un ni l'autre ne peut sortir. Le remède est devenu le poison.

Notre conseil : réservez la tontine aux couples stables, sans héritier réservataire à protéger d'un côté, et pour lesquels le risque « décès » prime clairement sur le risque « séparation ». Dans les autres cas, un démembrement croisé ou une assurance-vie offrent une protection comparable avec bien plus de souplesse. Un pacte d'associés peut aussi organiser les sorties.

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7. Tontine, démembrement croisé ou assurance-vie ?

La tontine n'est jamais un passage obligé. Sur ma table, quand un couple non marié vient protéger le survivant, trois cartes sont toujours posées : tontine, démembrement croisé, assurance-vie. Le tableau suivant les met face à face sur ce qui compte vraiment — le coût, les droits des enfants, la liberté de sortir.

* Assurance-vie : abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans (art. 990 I CGI), puis prélèvement de 20 % / 31,25 %.

Mon avis, sans détour : neuf fois sur dix, pour un concubin, le démembrement croisé de parts enterre la tontine. Le mécanisme est élégant — chacun est nu-propriétaire des parts de l'autre et usufruitier des siennes. Au décès, le survivant récupère l'usufruit sans un centime de droits (l'usufruit s'éteint, art. 1133 CGI), pendant que les enfants gardent la nue-propriété. On protège le survivant sans les 60 %, sans déshériter personne. La tontine ne reprend l'avantage que dans un cas précis : vous voulez donner au survivant la pleine propriété et rayer purement les héritiers de la carte. Objectif plus rare, plus brutal — et qu'il faut assumer.

Et l'assurance-vie ? Elle joue les seconds couteaux, mais des seconds couteaux redoutables. Adossée à une tontine, elle sert le capital hors succession qui permettra au survivant de régler les 60 % de droits sans brader les parts. Utilisée seule, elle remplace parfois la tontine à moindre coût. On détaille tous ces réglages dans le guide SCI et assurance-vie.

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8. Concubins, pacsés, mariés : qui a intérêt à la tontine ?

Concubins (ni mariés ni pacsés)

Le cœur de cible, celui pour qui la tontine a été pensée. Sans mariage ni PACS, le survivant est un étranger pour la succession : la tontine lui offre la pleine propriété des parts, hors réserve des enfants du défunt. La contrepartie, on la connaît maintenant par cœur — 60 % de droits, revente verrouillée. Mon conseil : posez toujours le démembrement croisé sur la table avant de signer une tontine. Il gagne souvent.

Partenaires de PACS

Ici, la tontine perd presque tout son sel. Le partenaire pacsé survivant est déjà exonéré de droits de succession (art. 796-0 bis CGI) : payer une tontine pour un résultat fiscal identique à un simple testament n'a pas de sens. Le seul plus qui reste est civil — écarter la réserve des enfants. Un testament dans la quotité disponible, ou un démembrement croisé, rend le même service sans le verrou.

Époux

Même logique, en pire pour la tontine. L'époux survivant est exonéré, et le droit matrimonial déborde d'outils plus fins : donation entre époux, aménagement du régime, communauté universelle avec attribution intégrale. Franchement, tontiner des parts quand on est marié, c'est se compliquer la vie pour rien. Quasiment jamais justifié.

SCI familiale avec enfants

La tontine est déconseillée entre parents et enfants : la fiscalité en ligne directe est déjà avantageuse (abattement de 100 000 € par enfant et par parent, tous les 15 ans), et la clause priverait les autres héritiers de leurs droits. Pour transmettre aux enfants, préférez la donation de parts de SCI ou le démembrement, bien plus adaptés à une SCI familiale.

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FAQ — Clause de tontine sur parts de SCI