Acheter un terrain à bâtir en SCI : TVA, droits de mutation et pièges (2026)

Sur le même terrain affiché 150 000 €, votre société civile immobilière (SCI) paiera 2 590 € de frais, ou 11 945 €. Quatre fois et demie l'écart, à la signature. Il ne tient ni à votre régime fiscal, ni à votre banque, ni à votre notaire : il tient à qui vend, et à ce que vous vous engagez à faire du terrain. Ce guide déroule les quatre configurations, chiffre le coût annuel du portage, puis la revente. Si vous découvrez le véhicule lui-même, notre guide complet de la SCI en 2026, de la création à la fiscalité pose le décor ; ici, on ne parle que du terrain.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (code général des impôts, BOFiP, Legifrance, service-public.gouv.fr). Mis à jour le 26 août 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. Acheter un terrain en SCI : les trois questions à poser avant de signer

Juridiquement, une société civile immobilière achète un terrain nu comme n'importe quel immeuble. La difficulté est ailleurs, et elle tient à trois questions. Prenez-les dans cet ordre : elles s'enchaînent.

1. Qui vend ? Un particulier, ou un professionnel ? La réponse commande la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et le taux des droits de mutation. Section 3.
2. Qu'allez-vous en faire ? Construire pour louer, pour revendre, ou attendre ? La deuxième réponse met la SCI à l'impôt sur les sociétés de plein droit. Section 5.
3. Qui paie pendant ce temps ? Un terrain nu ne produit pas un euro de loyer. Il produit de la taxe foncière et des intérêts. Section 6.

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2. « Terrain à bâtir » : ce que l'expression veut dire au fisc

Un terrain à bâtir, au sens fiscal, est un terrain sur lequel les documents d'urbanisme autorisent la construction (1° du 2 du I de l'article 257 du code général des impôts, le CGI). Ni la nature du sol, ni votre projet n'entrent en jeu : tout se joue sur le zonage. Zone U ou AU du plan local d'urbanisme, c'est un terrain à bâtir ; zone A ou N, non. Le règlement de zone réserve parfois des surprises. C'est le certificat d'urbanisme qui tranche, pas l'annonce du vendeur.

Cette étiquette n'est pas figée. Une révision du plan local d'urbanisme peut y faire entrer une prairie du jour au lendemain : la valeur est multipliée, des taxes spécifiques se déclenchent (section 8). Elle peut aussi faire l'inverse, sans un euro d'indemnité. Sur les franges urbaines, ce déclassement est bien réel, comme le détaille notre page sur le zéro artificialisation nette et les terrains d'une SCI.

Une date à connaître. L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère les règles de TVA du CGI vers le code des impositions sur les biens et services. Entrée en vigueur fixée au 1er septembre 2026, puis reportée au 1er janvier 2027 par l'article 17 de l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026. Recodification à droit constant : ni les taux ni les conditions ne bougent. Les anciennes références restent admises sur les actes jusqu'au 30 juin 2028 — d'où les articles du CGI cités ici.

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3. Le régime de TVA dépend du vendeur : quatre configurations chiffrées

Voici le point que la plupart des pages ratent. Acheteur, vous n'avez aucune prise sur le régime de TVA. Il se détermine chez le vendeur, en deux temps.

Premier temps : le vendeur est-il assujetti ? Est assujetti celui qui exerce une activité économique de façon indépendante (article 256 A du CGI). Le particulier qui vend un terrain de son patrimoine privé ne l'est pas : hors du champ de la TVA. Le lotisseur, le promoteur, la société qui viabilise et vend des lots le sont : dans le champ.

Second temps : sur quelle base ? Le vendeur qui avait pu déduire la TVA lors de son propre achat la facture sur le prix total. Sinon, seulement sur sa marge, l'écart entre son prix de vente et son prix d'achat (article 268 du CGI). Cas typique : le lotisseur qui a acheté à un particulier.

Et c'est là que le budget bascule : le taux des droits de mutation suit ce régime de TVA. Ces « frais de notaire » n'ont d'honoraire que le nom : l'essentiel est de l'impôt.

• TVA sur le prix total : droits réduits à 0,715 % (article 1594 F quinquies, A du CGI), assis sur le prix hors taxe. Ce taux est global : la taxe communale additionnelle de 1,20 % n'est pas perçue lorsque ce droit proportionnel s'applique (article 1584 du CGI).
• TVA sur la marge : droits de droit commun, soit environ 6,32 % dans la grande majorité des départements, 5,81 % dans la minorité qui n'a pas voté la majoration. Celle-ci vient de l'article 116 de la loi de finances pour 2025 et vise les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Pas de taux réduit ici (BOI-ENR-DMTOI-10-40, n° 40, document mis à jour le 1er juin 2016).
• Vente hors du champ : droits de droit commun également.

Cas n° 1 : le même terrain, quatre budgets

Une SCI achète le même terrain, affiché 150 000 €. Attention à ce que ce prix recouvre : en A, C et D, c'est ce que la SCI verse au vendeur ; en B, le vendeur ajoute la TVA par-dessus et l'acte porte 180 000 €. Émoluments au barème réglementé de la vente (article A444-91 du code de commerce), contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, 400 € de débours. Droits à 6,32 %, sauf en B, où la taxe de publicité foncière réduite porte sur le prix hors taxe, et en D, où l'engagement de construire les ramène au droit fixe de 125 €.

Ligne A : 9 480 € de droits (150 000 × 6,32 %), 1 914,90 € d'émoluments taxe comprise, 150 € de contribution, 400 € de débours, soit 11 944,90 €. Les émoluments cumulent quatre tranches (251,55 + 167,58 + 457,52 + 719,10) majorées de la TVA à 20 %. Ligne B : taxe de publicité foncière réduite sur le prix hors taxe (150 000 × 0,715 % = 1 072,50 €). Émoluments sur les 180 000 € de l'acte, soit 2 202,54 €, et contribution de sécurité immobilière sur le prix hors taxe comme les droits, soit 150 €. Avec 400 € de débours, 3 825 €. Ligne C : le lotisseur avait acheté la parcelle 100 000 € à un particulier, d'où une marge de 150 000 − 100 000, soit 50 000 × 20/120 = 8 333 €. Cette taxe est due par le vendeur, incluse dans le prix, et non déductible par l'acquéreur puisqu'elle n'est pas mentionnée dans l'acte.

Premier enseignement : le frottement varie de un à plus de quatre. 2 590 € en D contre 11 945 € en A, sur le même terrain : neuf mille trois cent cinquante-cinq euros séparent deux acquisitions identiques. La section 4 dit pourquoi la case D n'est pas ouverte à tous.

Deuxième : la configuration B ne vaut que si votre SCI récupère la TVA. Assujettie, terrain destiné à une opération taxée : elle déduit les 30 000 € et son coût net tombe à 153 825 €. Les cas A et C coûtent 161 945 €, soit 8 120 € de plus. Mais le cas D reste devant, à 152 590 € — 1 235 € moins cher, et ouvert à cette SCI-là précisément parce qu'elle est assujettie. Logements loués nus : la location nue d'habitation est exonérée de TVA, les 30 000 € sont perdus et les 183 825 € définitifs. La deuxième meilleure ligne du tableau, ou la pire.

Troisième : la configuration C est un piège de lecture. Elle coûte exactement le prix de la configuration A : 161 945 €. Beaucoup croient qu'acheter à un professionnel ouvre un droit à déduction. Non. Sous le régime de la marge, la taxe n'est pas mentionnée dans l'acte, donc pas déductible, même par une SCI assujettie.

Un mot du contentieux, abondant, sur ce régime de la marge. La règle vient de l'arrêt Icade Promotion du 30 septembre 2021 (C-299/20), suivi par le Conseil d'État le 12 mai 2022 (n° 416727) : il faut une identité juridique entre le bien acheté et le bien revendu, pas une identité physique. Un bâti revendu en terrain à bâtir après démolition sort donc de la marge. La nuance vaut cher : ici, passer de la marge au prix total ferait monter la TVA de 8 333 € à 25 000 €. Notre page sur la TVA sur la vente d'un immeuble par une SCI reprend le mécanisme côté vendeur, et SCI et TVA traite l'assujettissement.

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4. L'engagement de construire : 9 355 € en jeu, une condition qui bloque

L'article 1594-0 G, A du CGI exonère de droits de mutation l'acquéreur qui s'engage, dans l'acte, à bâtir un immeuble neuf dans les quatre ans. À la place des droits proportionnels, un droit fixe de 125 € (article 691 bis du CGI). Le délai se proroge d'année en année, sur demande déposée au plus tard un mois après son expiration : deux mois de silence valent acceptation.

Cas n° 2 : ce que l'engagement fait gagner, et ce qu'il fait risquer

Configuration A : terrain acheté 150 000 € à un particulier, 9 480 € de droits. Avec l'engagement de construire, ils tombent à 125 €. Le total passe de 11 945 € à 2 590 €, soit 9 355 € d'économie — plus d'un an de mensualités sur un financement de 90 000 €.

Le revers est proportionné. Travaux inachevés, pas de prorogation : l'acquéreur redoit les droits dont il a été dispensé, liquidés au tarif du jour de l'acquisition, plus l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI). Quarante-huit mois, 9,6 % : 9 480 € de droits rappelés et 910 € d'intérêts, soit 10 390 € à sortir d'un coup — au moment précis où le projet a déjà pris du retard.

La condition que les simulateurs oublient. L'exonération n'est ouverte qu'à un acquéreur assujetti au sens de l'article 256 A du CGI (BOI-ENR-DMTOI-10-40, n° 180) : la SCI doit acheter pour une activité économique, louer ou revendre. Celle qui bâtit la maison mise gratuitement à disposition des associés n'en exerce aucune. Faites trancher le point par le notaire avant la signature : l'engagement se porte dans l'acte, nulle part ailleurs.

Ne confondez pas avec l'engagement de revendre de l'article 1115 du CGI, qui ramène les droits à 0,715 % pour l'assujetti achetant pour revendre dans les cinq ans. Il vise ceux qui en font profession, pas une SCI patrimoniale. Le prendre dans l'acte reviendrait à écrire noir sur blanc l'intention spéculative dont la section suivante chiffre le coût. Dans ce cas, ne faites pas ça.

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5. Construire ou lotir pour revendre : le basculement le plus cher

C'est le vrai risque du sujet. L'article 35, I du CGI répute commerciales trois activités qui touchent au terrain à bâtir. Acheter habituellement pour revendre (1°). Acheter, à titre habituel, pour édifier des bâtiments et les vendre, en bloc ou par locaux (1° bis). Vendre des terrains divisés en lots acquis pour cela (3°). La SCI qui tombe dans l'une de ces cases n'est plus civile au sens fiscal : impôt sur les sociétés de plein droit (2 de l'article 206 du CGI), quoi que disent ses statuts.

La tolérance des recettes commerciales accessoires d'une société civile à l'impôt sur le revenu ne sauve rien ici : elle les plafonne à 10 % des recettes totales hors taxes, appréciés chaque année. Un lotissement, c'est 100 % des recettes de l'exercice.

Cas n° 3 : la facture d'une requalification

Une SCI à l'impôt sur le revenu achète un terrain 150 000 €, le divise en trois lots viabilisés et les revend 260 000 € deux ans plus tard. Elle n'a facturé aucune TVA, se croyant hors du champ. L'administration la qualifie d'assujettie. Son acquisition n'ayant pas ouvert droit à déduction, la taxe est due sur la marge : (260 000 − 150 000) × 20/120 = 18 333 €, réputés inclus dans les prix encaissés. Aucun acquéreur ne les remboursera.

• Rappel de TVA : 18 333 €.
• Intérêt de retard sur deux ans, soit 24 mois à 0,20 % (article 1727) : 880 €.
• Majoration de 10 % pour dépôt tardif (article 1728, 1, a) : 1 833 €. Si l'administration retient le manquement délibéré (article 1729, a), la majoration passe à 40 %, soit 7 333 €.

La note va de 21 047 € à 26 547 €, et ce n'est que le volet TVA. S'y ajoute l'impôt sur les sociétés sur le bénéfice. Pire : le changement de régime emporte les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise (article 202 ter du CGI). Les plus-values latentes ne sont pas imposées le jour même : le deuxième alinéa du I l'écarte tant que les écritures comptables ne bougent pas et que l'imposition reste possible plus tard. Mais tous les immeubles de la société perdent définitivement les abattements pour durée de détention. La facture est différée, pas évitée. Cela se traite avant, jamais après : voir le passage d'une SCI de l'impôt sur le revenu à l'impôt sur les sociétés.

Le véhicule prévu pour construire et revendre existe : la société civile de construction-vente (article 239 ter du CGI). Elle échappe à l'impôt sur les sociétés à deux conditions : ne pas être une société par actions ou à responsabilité limitée, et prévoir dans les statuts la responsabilité indéfinie des associés au passif social. Les bénéfices sont imposés chez les associés, en bénéfices industriels et commerciaux.

L'honnêteté oblige à le dire : ce n'est pas un cadeau fiscal. Sur un bénéfice de 145 000 €, une SCI à l'impôt sur les sociétés paie 32 000 € — 42 500 € à 15 %, le solde à 25 % — puis 35 482 € de prélèvement forfaitaire unique, l'impôt forfaitaire sur les dividendes. Total : 67 482 €. La même opération en société civile de construction-vente, bénéfice partagé entre quatre associés : leur part de 36 250 € vient s'ajouter à des revenus qui saturent déjà la tranche à 30 %. C'est l'hypothèse retenue ici, et elle est décisive : si ces 36 250 € étaient leur seul revenu, chacun ne paierait que 4 040 € d'impôt et la société civile de construction-vente l'emporterait largement. Sous notre hypothèse, l'addition ressort à 145 000 × 48,6 % = 70 470 €, prélèvements sociaux compris. Ceux-ci sont à 18,6 % depuis l'imposition des revenus 2025 : les 17,2 % ne valent plus que pour les revenus fonciers et les plus-values immobilières. Soit 2 988 € de plus. Dans la tranche à 41 %, l'écart se creuse : 145 000 × 59,6 % = 86 420 €, soit 18 938 € de plus. On ne prend pas ce véhicule pour payer moins, mais parce que c'est le seul qui ne se fait pas requalifier, et parce qu'il n'entraîne pas tout le patrimoine d'une SCI existante dans le basculement. Détail dans notre page dédiée à la société civile de construction-vente.

À l'inverse, acheter un terrain, le garder, y bâtir et louer reste parfaitement civil. Le terrain glissant est celui du milieu : deux ou trois opérations, une division en lots, un délai court entre l'achat et la vente. Le critère décisif reste l'intention à l'acquisition, et elle se lit dans vos écrits. Notre page sur la SCI et l'activité de marchand de biens détaille le faisceau d'indices, et construire une maison en SCI traite le cas où l'on construit pour garder.

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6. Le portage à vide : ce que coûte un terrain qui ne rapporte rien

C'est la section que personne n'écrit, et c'est celle qui fait échouer les projets. Un terrain nu ne produit aucun loyer. Il produit de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, des intérêts et des frais de compte. Chaque année, jusqu'au bout.

Cas n° 4 : huit ans de portage, ligne à ligne

Terrain de 900 m² acheté 150 000 €, financé par 60 000 € d'apport et 90 000 € d'emprunt sur 15 ans à 3,60 %. Mensualité de 647,83 €, soit 7 774 € l'an.

Le capital remboursé, 41 962 € sur huit ans, n'est pas un coût : il reconstitue la valeur nette. Les 29 902 € ci-dessus sont perdus. La taxe foncière combine 185 € de cotisation de base et une majoration communale (II de l'article 1396 du CGI). Sur 900 m², la surface taxable perd 200 m² : 700 × 3 € = 2 100 € s'ajoutent à la valeur locative cadastrale, retenue pour 80 %. Au taux communal de 30 %, 504 € de plus par an (BOI-IF-TFNB-20-10-40-20, mis à jour le 20 décembre 2021). Cette majoration suppose toujours une délibération du conseil municipal : celle qui frappait de plein droit les terrains constructibles en zone tendue a été supprimée (article 46 de la loi n° 2017-1775). Demandez la délibération à la mairie.

Ces 29 902 € sont-ils au moins déductibles ? À l'impôt sur le revenu, les intérêts d'un emprunt souscrit pour acquérir un immeuble destiné à la location se déduisent des revenus fonciers (article 31, I, 1°, d du CGI). Encore faut-il en avoir. Une SCI qui n'a que ce terrain n'en a aucun : elle constate un déficit foncier. La part qui vient des intérêts d'emprunt n'est jamais imputable sur le revenu global : elle attend des revenus fonciers, ceux de l'année et des dix suivantes. La part qui vient des autres charges le serait, jusqu'à 10 700 € par an (3° du I de l'article 156 du CGI) — mais seulement si l'immeuble est donné en location, ce qu'un terrain nu n'est pas. Ici, tout attend. Chiffré sur notre cas : 5 512 € de taxe foncière et 2 000 € de frais, soit 7 512 € sur huit ans. Le jour où la maison est louée, cette fraction s'impute sur le revenu global, et environ 2 254 € reviennent dans la tranche à 30 %. Le stock d'intérêts, lui, attend un revenu foncier : récupérable si la location démarre au bout de huit ans, périmé au-delà de dix. Voir le déficit foncier en SCI.

À l'impôt sur les sociétés, le raisonnement change : les charges se cumulent en déficit reportable, sans limite de durée. Les 29 902 € valent 4 485 € d'économie s'ils s'imputent sur des bénéfices sous 42 500 €, au taux de 15 %. Ils en valent 7 476 € au taux de 25 %, le cas de la revente en section 9. C'est l'un des rares arguments solides pour l'impôt sur les sociétés sur un portage long — la revente, elle, inverse l'arbitrage.

Et si le terrain doit accueillir une maison que les associés occuperont gratuitement ? Ni revenu foncier attendu, ni activité économique : aucune de ces charges n'est déductible, ni maintenant ni plus tard. L'emprunt est porté à fonds perdus, sur le compte courant des associés — l'argent qu'ils avancent eux-mêmes à la société. Posez-vous la question avant de signer, pas au troisième appel de fonds.

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7. Le terrain n'est jamais amortissable, même à l'impôt sur les sociétés

Règle sans exception : un terrain ne s'amortit pas. Nu ou construit, à l'impôt sur le revenu comme à l'impôt sur les sociétés. On amortit ce qui s'use ; un terrain ne s'use pas. Sa valeur nette comptable — ce qui figure au bilan une fois les amortissements déduits — reste égale à son coût d'acquisition jusqu'à la revente.

Conséquence : pendant le portage, une SCI à l'impôt sur les sociétés ne déduit rien du terrain, seuls les intérêts, la taxe foncière et les frais alimentent son déficit reportable. Après la construction, seul le bâtiment s'amortit, par composants — gros œuvre, toiture, étanchéité, aménagements intérieurs, réseaux — chacun sur sa durée.

Cas n° 5 : ce que la construction fait entrer dans les charges

Maison de 200 000 € bâtie sur le terrain acheté 150 000 €. Le terrain reste inscrit à 150 000 € au bilan, année après année, quoi qu'il arrive. La construction, elle, s'amortit composant par composant.

• Gros œuvre, 100 000 € sur 50 ans : 2 000 € par an.
• Toiture, 30 000 € sur 25 ans : 1 200 € par an.
• Étanchéité, 15 000 € sur 15 ans : 1 000 € par an.
• Aménagements intérieurs, 35 000 € sur 15 ans : 2 333 € par an.
• Réseaux, 20 000 € sur 20 ans : 1 000 € par an.

Soit 7 533 € de charge annuelle déductible, et 1 883 € d'impôt sur les sociétés économisés au taux de 25 %. Sur 350 000 € investis, 200 000 € seulement travaillent. Les 150 000 € du terrain ne produisent aucune déduction, ni la première année ni la trentième.

Acheter nu présente un avantage que peu de guides relèvent : la valeur du terrain est écrite dans l'acte. Sur un bien déjà bâti, il faut ventiler le prix entre terrain non amortissable et construction amortissable — premier point de contrôle de l'administration, et aucun pourcentage n'est de droit. Ici, rien à ventiler. Notre page sur la valeur du terrain en SCI donne les méthodes défendables, et l'amortissement en SCI les durées par composant.

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8. Les deux taxes que personne ne chiffre : aménagement et terrain devenu constructible

La taxe d'aménagement, due à l'achèvement et pas à l'achat

La taxe d'aménagement ne frappe pas l'achat du terrain nu. Elle naît de l'autorisation d'urbanisme, mais se paie à l'achèvement des travaux : sous 90 jours en deçà de 5 000 m² de surface de plancher. Le calcul est simple : surface taxable × valeur forfaitaire × (taux communal + taux départemental). Pour 2026, la valeur forfaitaire vaut 892 €/m² hors Île-de-France et 1 011 €/m² en Île-de-France — première baisse de son histoire.

Cas n° 6. Maison de 120 m² de surface taxable, hors Île-de-France, taux communal de 4 % et départemental de 2,5 %. La surface taxable est la somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, murs extérieurs déduits : ce n'est ni la surface habitable, ni la surface de plancher. L'abattement de 50 % joue sur les 100 premiers mètres carrés d'habitation principale.

• Assiette : (100 × 892 × 50 %) + (20 × 892) = 44 600 + 17 840 = 62 440 €.
• Taxe d'aménagement : 62 440 × 6,5 % = 4 059 €.
• Part d'archéologie préventive, 0,40 % de la même assiette : 250 €.
• Total : 4 309 €, en deux échéances puisqu'il dépasse 1 500 € : 90 jours après l'achèvement, puis au neuvième mois.

Pour un local de bureaux de même surface, l'abattement disparaît : assiette de 107 040 €, note de 7 386 €, part d'archéologie comprise. La moitié d'abattement ne vise que l'habitation principale, les locaux industriels et artisanaux, les entrepôts et les parkings couverts exploités commercialement. Trois mille soixante-dix-sept euros d'écart, pour un seul mot sur la demande de permis. Les taux de votre commune, sur la fiche de service-public.gouv.fr ; exonérations et échéancier dans taxe d'aménagement en SCI.

Les taxes sur les terrains devenus constructibles

Deux taxes frappent la première vente d'un terrain rendu constructible par reclassement, et elles se cumulent.

• La taxe communale de l'article 1529 du CGI n'existe que si la commune l'a instituée. Taux de 10 % sur la plus-value réelle — prix de cession moins prix d'acquisition actualisé sur l'indice des prix à la consommation hors tabac. Le forfait des deux tiers du prix, qu'on lit partout comme si c'était la règle, ne sert que de filet de secours, à défaut d'éléments sur le prix d'achat. Exonéré si le prix de vente est inférieur à trois fois le prix d'acquisition (BOI-RFPI-TDC-10, mis à jour le 22 juin 2016).
• La taxe nationale de l'article 1605 nonies du CGI vise les terrains devenus constructibles après le 13 janvier 2010 et finance l'installation des jeunes agriculteurs. Elle ne se déclenche que si le prix de vente dépasse dix fois le prix d'acquisition : 5 % de la plus-value jusqu'à un rapport de 30, 10 % au-delà. L'assiette perd un dixième par année au-delà de la huitième depuis le classement : rien n'est plus dû après dix-huit ans.

Sur notre exemple à 150 000 €, aucune des deux ne s'applique. La bonne raison d'abord : elles ne frappent que la première vente d'un terrain devenu constructible, et le nôtre l'était déjà le jour de l'achat. Les seuils ensuite : une revente à 260 000 € reste sous le triple du prix d'achat, et le rapport de 1,73 est loin du seuil de 10 de la taxe nationale. Elles ne deviennent brutales que dans un cas : le terrain acheté pour presque rien avant le reclassement.

Celui-là, par exemple. Parcelle agricole achetée 12 000 € en 2012, classée constructible en 2021, revendue 180 000 € en 2026. L'indice a progressé d'environ 24 % : prix d'acquisition actualisé à 14 900 €, assiette commune aux deux taxes à 165 100 €.

Plus-value de 167 100 € après le forfait de 7,5 % de frais. Détention de 14 ans : abattement de 54 % à l'impôt sur le revenu (9 années au-delà de la cinquième, à 6 % l'an) et de 14,85 % aux prélèvements sociaux (9 × 1,65 %).

Trente-cinq pour cent du prix de vente. Une bonne nouvelle tout de même : la surtaxe de l'article 1609 nonies G ne joue pas ici, puisqu'elle vise les « immeubles autres que des terrains à bâtir ». Sur une plus-value imposable de 76 866 €, elle aurait coûté 2 %, soit 1 537 €. Détail dans la surtaxe sur les plus-values immobilières.

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9. Revendre le terrain : impôt sur le revenu contre impôt sur les sociétés

Une SCI à l'impôt sur le revenu relève des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI) : 19 % d'impôt, 17,2 % de prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention effacent l'impôt à 22 ans, les prélèvements sociaux à 30 ans. Aucune exonération de résidence principale sur un terrain nu : il n'est la résidence de personne.

Une SCI à l'impôt sur les sociétés réalise une plus-value professionnelle : prix de vente moins valeur nette comptable, sans le moindre abattement. Taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Le taux réduit suppose un chiffre d'affaires sous 10 millions d'euros et un capital libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.

Cas n° 7 : terrain acheté 150 000 €, revendu 260 000 € huit ans plus tard

Prix de revient : 150 000 € + 11 945 € de frais réels = 161 945 €. Plus-value brute : 98 055 € dans les deux régimes.

Le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % combine 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus de capitaux mobiliers, depuis l'imposition des revenus 2025. Ne le confondez pas avec les 17,2 % des plus-values immobilières, inchangés. Frais d'acquisition immobilisés avec le terrain. Le tableau isole la revente : en y ajoutant le déficit du portage — 29 902 €, section 6 — l'impôt sur les sociétés tomberait à 12 788 € et le net à 58 493 €. L'écart se resserre à 8 253 €, il ne s'inverse pas.

Ce que dit ce tableau, sans le trahir. Les associés veulent l'argent : l'impôt sur le revenu gagne de 13 381 €. La société garde le produit pour réinvestir : l'impôt sur les sociétés gagne de 11 045 €, le second étage d'imposition ne se déclenchant pas. Deux réponses, deux projets. La question n'est pas « impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ? » mais : ai-je besoin de sortir le cash, et quand ? Sur vingt ans, les abattements creusent l'écart. À 90 % d'abattement sur l'impôt et 24,75 % sur les prélèvements sociaux, la même plus-value de 98 055 € ne coûte plus que 1 863 € d'impôt et 12 691 € de prélèvements. Soit 14 554 € au lieu de 31 309 € à huit ans. Le net à l'impôt sur le revenu monte à 83 501 €, contre 53 365 € à l'impôt sur les sociétés : 30 136 € d'écart au lieu de 13 381 €. Comparaison dans SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, calcul dans plus-value immobilière en SCI et plus-value en SCI à l'impôt sur les sociétés.

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10. Cinq situations où il ne faut pas acheter ce terrain en SCI

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Voici où la SCI est le mauvais outil.

Vous achetez le terrain de votre future résidence principale

Aucune charge de portage n'est déductible. L'occupation gratuite par les associés fait discussion à chaque contrôle. Et la revente n'aura pas droit à l'exonération de résidence principale. Vous ajoutez une comptabilité, des assemblées et une déclaration annuelle, sans contrepartie. Dans ce cas, ne faites pas ça : achetez en direct. Voir SCI et résidence principale.

Vous achetez pour revendre dans les deux ans

Vous n'êtes pas dans le champ de la SCI patrimoniale mais dans celui de l'article 35 du CGI. Le 1° exige deux choses à la fois : l'habitude et l'intention spéculative dès l'acquisition. Une revente isolée, sans division ni répétition, y échappe le plus souvent. Mais le 3° ne demande, lui, aucune habitude : diviser en lots un terrain acheté pour cela suffit, dès la première opération. La facture de la section 5 dit le reste.

Vous portez seul un terrain sans projet daté

À un seul associé, une SCI est impossible : il en faut deux. À deux dont l'un détient 1 %, le montage se rapproche de la société fictive. Sans projet de construction ni horizon de revente, la question n'est pas « quelle structure ? » mais « pourquoi acheter ? ». Le coût de portage de la section 6 tombe tous les ans.

Vous comptez sur l'engagement de construire sans être assujetti

Deux échecs différents. Si la SCI n'est pas assujettie, l'exonération lui est fermée dès le départ : le notaire appelle 9 480 € de droits pleins, et un plan bâti sur les 9 355 € de la section 4 est faux de ce montant. Si l'exonération a été obtenue mais que rien ne sort de terre en quatre ans, le rappel tombe plus tard : 10 390 €. Tranchez la qualité d'assujetti avant la promesse.

Vous voulez financer le terrain à 100 % par emprunt

Sans loyer en face de l'échéance, les banques exigent un apport de 30 à 50 % du prix — soit 45 000 à 75 000 € sur notre terrain à 150 000 € — et un projet daté. Deux montages font passer le dossier : le prêt in fine, dont le capital ne se rembourse qu'au terme, et le compte courant d'associé. Ni l'un ni l'autre ne supprime la charge : ils la déplacent sur les associés. Voyez le prêt bancaire en SCI avant de boucler votre plan.

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11. Questions fréquentes sur l'achat d'un terrain en SCI

Article informatif, qui ne remplace pas un conseil personnalisé. Taux et seuils au 26 août 2026 ; droits de mutation, taxe d'aménagement et taxe de l'article 1529 varient d'un département et d'une commune à l'autre. Vérifiez auprès des sources officielles ou de votre notaire.

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12. Pour aller plus loin sur le foncier en SCI

• Guide SCI 2026 — le guide parent : création, statuts, régimes, obligations annuelles.
• La valeur du terrain en SCI — la documenter par la base des valeurs foncières, et ventiler sans se faire redresser.
• SCI et TVA — quand une société civile devient assujettie, et ce qu'elle récupère.
• La TVA sur la vente d'un immeuble par une SCI — le même mécanisme côté vendeur, le jour où c'est vous qui revendez.
• Lever l'option à la TVA — la démarche, si le terrain doit accueillir un local professionnel.
• Construire une maison en SCI — permis, marché de travaux, garanties et TVA, terrain acquis.
• La société civile de construction-vente — le véhicule des programmes destinés à la vente, et ses conditions statutaires.
• SCI et marchand de biens — le faisceau d'indices qui fait basculer une société civile.
• La taxe d'aménagement en SCI — exonérations, surfaces exclues, échéancier, recours.
• La taxe foncière en SCI — qui la paie, comment contester la majoration, et sa déductibilité.
• Le déficit foncier en SCI — l'imputation sur dix ans des intérêts de portage.
• La plus-value immobilière en SCI — le calcul complet à l'impôt sur le revenu, abattements compris.
• La plus-value en SCI à l'impôt sur les sociétés — la plus-value professionnelle et son second étage.
• SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés — la comparaison complète, portage et revente.
• Apporter un immeuble à une SCI — l'alternative à la vente, et la frontière avec l'apport onéreux.
• Zéro artificialisation nette et SCI — le risque de déclassement sur un portage long.
• Le prêt bancaire en SCI — ce que les banques exigent sans loyer en face.
• Créer la SCI avant ou après l'achat — clause de substitution, reprise des actes, calendrier.