Taxe sur les logements vacants et SCI (2026)

Une SCI propriétaire d'un logement inoccupé peut être redevable d'une taxe spécifique sur la vacance, en plus de la taxe foncière. Deux dispositifs coexistent en 2026 : la taxe sur les logements vacants (TLV, article 232 du CGI), applicable de plein droit en zone tendue, et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV, article 1407 bis du CGI), instaurée sur délibération des communes hors zone tendue. Ce guide explique quand une SCI est concernée, ce qu'est juridiquement un logement vacant, les taux et bases applicables, les cas d'exonération (vacance subie, travaux lourds), l'articulation avec le régime IR ou IS, et la réforme annoncée pour 2027.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, décret n° 2023-822, BOFiP, service-public.fr). Mis à jour le 14 juillet 2026.

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1. TLV et THLV : deux taxes à distinguer

L'idée est simple : décourager les propriétaires de garder un logement habitable vide là où les candidats à la location font la queue. En 2026, deux taxes portent cet objectif, et je vois souvent des gérants les mélanger. Elles n'ont pourtant presque rien en commun : ni les communes visées, ni la durée de vacance qui déclenche l'imposition, ni le taux.

• La TLV — taxe sur les logements vacants (article 232 du CGI) : c'est une taxe d'État, qui s'applique de plein droit dans les communes classées en zone tendue. Aucune délibération locale n'est nécessaire.
• La THLV — taxe d'habitation sur les logements vacants (article 1407 bis du CGI) : c'est une taxe communale facultative, qui n'existe que dans les communes hors zone tendue ayant décidé de l'instituer par délibération.

Aucun logement ne cumule les deux. La TLV prime en zone tendue ; la THLV ne prend le relais qu'en dehors, et uniquement dans les communes qui l'ont votée. Le tableau qui suit met les deux régimes côte à côte.

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2. La SCI est-elle redevable ?

Oui, sans ambiguïté. La TLV comme la THLV visent le propriétaire du logement vacant, et une SCI est bel et bien propriétaire des biens qu'elle détient. Elle paie donc comme n'importe quel particulier : ni faveur parce qu'elle est une société, ni surcoût non plus.

Trois précisions utiles pour les gérants de SCI :

• Le régime fiscal de la SCI (IR ou IS) est indifférent pour le principe de la taxe. Que la société relève de l'article 8 du CGI (translucidité, revenus fonciers) ou de l'impôt sur les sociétés, c'est la propriété d'un logement vacant qui déclenche l'imposition.
• La taxe est établie au nom de la SCI, redevable en tant que personne morale propriétaire. Elle s'ajoute à la taxe foncière, également due par la société. Voir notre guide taxe foncière en SCI.
• Seuls les logements sont visés. Les locaux à usage exclusivement professionnel ou commercial détenus par une SCI n'entrent pas dans le champ de ces taxes, qui ciblent l'habitation. Un local commercial vacant ne relève ni de la TLV ni de la THLV.

Point de vigilance : la SCI familiale qui garde un appartement vide « en attendant » — une succession qui traîne, des travaux repoussés d'année en année, un enfant qui l'occupera « plus tard » — est en plein dans le collimateur dès que le bien est habitable et vacant au-delà du délai légal. Le fisc ne lit pas dans les intentions patrimoniales : un logement vide reste un logement vide.

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3. Qu'est-ce qu'un logement vacant ?

« Vacant » n'est pas un mot flou : le CGI en donne une définition serrée. Pour tomber sous la taxe, le logement doit cocher toutes les cases suivantes en même temps — il suffit qu'une seule manque pour sortir du champ.

Un logement habitable

Le bien doit être un logement habitable : clos, couvert, pourvu des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire). Un local à l'état de ruine, insalubre ou nécessitant des travaux lourds pour être habité n'est pas considéré comme un logement vacant taxable (voir les exonérations).

Non meublé

La vacance suppose un logement non meublé. Un logement garni de meubles suffisants pour un usage d'habitation relève en principe de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, pas de la taxe sur les logements vacants. C'est une frontière importante : voir notre guide SCI et résidence secondaire.

Inoccupé pendant une durée minimale

Le logement doit être inoccupé, c'est-à-dire ni résidence principale ni résidence secondaire effectivement utilisée. La durée de vacance requise diffère selon la taxe :

Bon à savoir : dès que le logement est occupé plus de 90 jours d'affilée dans l'année, la vacance est rompue pour cette année-là. Une occupation réelle, même passagère, suffit à casser le décompte. Le revers, c'est que le jour où vous contestez, c'est à vous de prouver cette occupation — ou la mise en location. Sans pièces, l'administration s'en tient à son constat de logement vide.

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4. La TLV : zones tendues, taux et base

La taxe sur les logements vacants de l'article 232 du CGI s'applique dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants présentant un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, ainsi que, depuis la loi de finances pour 2023, dans certaines communes hors de ces zones connaissant de fortes tensions (notamment un poids élevé de résidences secondaires).

L'extension du zonage par le décret de 2023

C'est le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 qui fixe la liste, et il a fait basculer le périmètre d'un cran : d'environ 1 150 communes, on est passé à près de 3 700. Le littoral, les stations touristiques, les couronnes périurbaines : beaucoup de secteurs jusque-là tranquilles y sont entrés d'un coup. Concrètement, une SCI n'a rien changé à sa gestion et se retrouve pourtant redevable, du seul fait que sa commune a rejoint la liste.

À vérifier : avant de conclure qu'un logement de votre SCI est ou non concerné, contrôlez le classement exact de la commune sur service-public.fr ou impots.gouv.fr. Le zonage TLV sert aussi de référence à la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et à l'encadrement des loyers.

Base et taux

La TLV est assise sur la valeur locative cadastrale du logement — la même notion que celle utilisée pour la taxe foncière. Le taux est progressif dans le temps :

• 17 % de la valeur locative la première année d'imposition ;
• 34 % de la valeur locative à compter de la deuxième année.

Ajoutez-y les frais de gestion de la fiscalité directe locale que l'État prélève au passage. Ces taux de 17 % et 34 % ne sont pas anodins : la loi de finances pour 2023 les a relevés depuis leur niveau antérieur (12,5 % et 25 %), justement pour rendre la vacance plus douloureuse et pousser les propriétaires à relouer.

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5. La THLV : sur délibération, hors zone tendue

Dans les communes qui ne sont pas en zone tendue, la TLV ne s'applique pas. En revanche, ces communes peuvent instituer, par délibération de leur conseil municipal (ou de l'EPCI compétent), une taxe d'habitation sur les logements vacants sur le fondement de l'article 1407 bis du CGI.

Conditions d'application

• Une délibération préalable : sans vote de la commune, aucune THLV n'est due. La délibération doit en principe intervenir avant le 1er octobre pour s'appliquer à l'année suivante.
• Une vacance de plus de 2 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, contre 1 an pour la TLV.
• Un logement habitable, non meublé et inoccupé, selon la même définition de la vacance que pour la TLV.

Base et taux

La THLV repose elle aussi sur la valeur locative, mais on lui applique le taux de taxe d'habitation sur les résidences secondaires voté localement. Pas de mécanique progressive ici : le taux communal reste le même année après année, tant que le logement dort. Le produit va à la commune (ou à l'EPCI), qui en dispose à sa guise.

Pour une SCI, cela veut dire qu'un même bien vide peut être taxé d'un côté d'une limite communale et pas de l'autre. En dehors des zones tendues, la carte de la vacance taxée ressemble à un patchwork : renseignez-vous commune par commune.

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6. Les cas d'exonération

La loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles la vacance n'est pas taxée, parce qu'elle ne procède pas d'une volonté de rétention du propriétaire. Ces exonérations valent, dans leur logique, pour la TLV comme pour la THLV.

La vacance subie : l'exonération la plus fréquente

C'est le motif le plus souvent invoqué, et souvent à raison. Une SCI qui met vraiment son logement en location, au prix du marché, mais ne trouve personne, n'a rien à se reprocher : la vacance lui est « imposée ». Encore faut-il éviter deux écueils classiques.

• Un loyer surévalué fait perdre l'exonération. Si le bien reste vide parce que le loyer demandé est manifestement supérieur au marché, la vacance redevient imputable au propriétaire.
• L'absence de preuve. Conservez systématiquement mandats de location, annonces datées et copies des échanges : c'est à la SCI de démontrer la réalité de sa démarche en cas de contrôle.

Les travaux importants

Un logement nécessitant des travaux importants pour être habitable échappe à la taxe. L'administration retient le seuil des travaux dont le montant excède 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l'année d'imposition (BOFiP BOI-IF-AUT-60). Attention : il s'agit de travaux lourds de remise en état (stabilité des murs, charpente, toiture, réfection des équipements sanitaires, chauffage, électricité, eau courante, menuiseries extérieures), pas d'un simple rafraîchissement. Sur le traitement comptable et fiscal des travaux en SCI, voir notre guide travaux en SCI.

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7. SCI à l'IR ou à l'IS : quel impact ?

Le principe de la taxe ne bouge pas d'un régime à l'autre. Ce qui change, c'est la façon dont elle atterrit dans les comptes — et surtout la question de savoir si vous pouvez la déduire. C'est là que je vois passer le plus d'idées fausses.

SCI à l'IR (revenus fonciers)

Une SCI à l'IR est translucide (art. 8 du CGI) et impose ses résultats chez les associés dans la catégorie des revenus fonciers. Or un logement volontairement laissé vacant ne produit aucun revenu foncier. En pratique, cela prive la SCI de la possibilité d'imputer les charges de ce bien, la TLV ou la THLV incluse. Autrement dit, la taxe sur la vacance devient un coût sec, non compensé fiscalement. La taxe foncière, elle, reste une charge de la propriété (voir le régime des charges déductibles à l'article 31 du CGI et notre guide charges déductibles en SCI). La quote-part de résultat des associés se reporte sur la déclaration 2072.

SCI à l'IS

En SCI à l'IS, la déductibilité d'une charge suppose qu'elle soit engagée dans l'intérêt de l'exploitation (art. 39 du CGI). La déductibilité d'une TLV ou d'une THLV, qui sanctionne précisément une inaction, est incertaine et doit être appréciée au cas par cas avec votre expert-comptable. Ce sujet rejoint plus largement celui de la SCI déficitaire et du choix de régime, développé dans SCI à l'IS ou à l'IR.

À retenir : ne comptez pas sur une déduction fiscale pour « amortir » la taxe sur les logements vacants. Le meilleur traitement de cette taxe reste de ne pas la déclencher, en remettant le bien sur le marché.

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8. Exemples chiffrés

Les exemples ci-dessous sont illustratifs et arrondis à des fins pédagogiques. La valeur locative réelle figure sur votre avis d'imposition et les frais de gestion ne sont pas détaillés ici.

Exemple 1 — Un appartement vacant en zone tendue (TLV)

Une SCI familiale à l'IR détient un appartement à Bordeaux (commune en zone tendue), laissé vide et non meublé depuis plus d'un an. La valeur locative cadastrale est de 6 000 €.

En laissant le bien vide trois ans, la SCI acquitte environ 5 100 € de TLV, en plus de la taxe foncière, sans percevoir aucun loyer. Le coût d'opportunité est considérable : à un loyer de marché de 700 €/mois, ce sont plus de 25 000 € de loyers non perçus sur la même période, auxquels s'ajoute la taxe.

Exemple 2 — Un logement vacant hors zone tendue (THLV)

Une SCI détient une maison dans une commune rurale hors zone tendue, mais qui a voté la THLV. Le logement est vide et non meublé depuis plus de 2 ans. Valeur locative : 4 500 € ; taux communal de taxe d'habitation sur les résidences secondaires : 25 %.

• THLV annuelle : 4 500 € × 25 % = 1 125 € par an, sans progressivité, tant que la vacance perdure.
• La première année de vacance (année 1) n'est pas taxée : la THLV suppose 2 ans de vacance. La taxation commence donc à partir de la troisième année civile d'inoccupation.

Ici encore, l'addition avec la taxe foncière et l'absence de revenu locatif rendent la vacance prolongée nettement défavorable. Pour cadrer le coût global de détention d'un bien en société, voir notre guide coût annuel d'une SCI.

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9. Éviter et contester la taxe

Éviter la taxe : remettre le bien sur le marché

La meilleure parade tient en une phrase : ne laissez pas un logement habitable dormir. Concrètement, une SCI dispose de plusieurs leviers.

• Relouer, même à un loyer légèrement inférieur au marché, plutôt que de subir taxe et loyers perdus. Voir notre guide bail d'habitation en SCI.
• Meubler le logement pour le basculer, le cas échéant, dans le champ de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (à condition que l'ameublement soit réel et l'usage cohérent).
• Documenter la vacance subie si le bien ne se loue pas malgré une mise en location effective au prix du marché : mandats, annonces, échanges.
• Planifier les travaux lourds et conserver devis et factures lorsqu'un bien est réellement inhabitable en l'état.

Contester un avis reçu à tort

Si la SCI reçoit un avis de TLV ou de THLV qu'elle estime injustifié, elle peut déposer une réclamation contentieuse auprès du service des impôts. Cas typiques : logement en réalité occupé, meublé, en travaux lourds, ou vacance subie malgré une mise en location. La réclamation s'effectue en principe avant le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement, pièces justificatives à l'appui. Attention : réclamer ne suspend pas l'obligation de payer, sauf demande expresse de sursis de paiement.

Conseil pratique : tenez un dossier par bien avec l'historique des baux, des annonces et des travaux. Une SCI bien organisée démontre facilement l'occupation ou la vacance subie et sécurise ses exonérations. C'est exactement ce que centralise la plateforme sci-ai.app.

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10. La réforme 2027 : vers une taxe unique (TVLH)

La loi de finances pour 2026 engage une réforme de la fiscalité de la vacance. À compter de 2027, la TLV et la THLV auraient vocation à être remplacées par une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), dans un objectif de simplification et d'harmonisation.

Pour l'année d'imposition 2026 traitée dans ce guide, ce sont toujours les deux dispositifs actuels (TLV art. 232 et THLV art. 1407 bis) qui s'appliquent. La logique de fond — logement habitable, non meublé, inoccupé, exonérations pour vacance subie ou travaux lourds — devrait perdurer, mais les seuils, taux et modalités définitifs de la future taxe doivent être vérifiés sur les textes publiés au fur et à mesure de leur parution. Nous mettrons ce guide à jour dès que le régime 2027 sera stabilisé.

À vérifier en 2027 : périmètre exact des communes, durée de vacance retenue, taux et articulation avec la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Ne raisonnez pas sur la TVLH pour vos décisions 2026 : appuyez-vous sur la TLV et la THLV en vigueur.

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11. FAQ — Taxe sur les logements vacants et SCI