Un logement vide dans votre SCI : ce que coûte vraiment la taxe sur les logements vacants

Votre société civile immobilière (SCI) paie la taxe sur les logements vacants exactement comme un particulier : la forme sociale ne protège de rien. Prenez un appartement dont la valeur locative cadastrale — le loyer théorique retenu par le fisc — s'établit à 6 000 €. Trois ans de vide en zone tendue lui coûtent 5 559 € de taxe, frais de gestion compris, avant même de compter les loyers non encaissés. Zone tendue : une commune inscrite par décret sur la liste de celles où l'offre de logements ne suit pas la demande. Et la mécanique bascule bientôt. L'article 108 de la loi de finances pour 2026 abroge les deux taxes actuelles ; dès les impositions de 2027, une taxe unique les remplace, que les communes pourront porter à 60 %. Cette page vous dit si votre SCI est redevable, combien exactement, ce qu'il faut produire pour être exonéré, et ce qu'il ne faut surtout pas faire pour y échapper.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Textes vérifiés sur Legifrance, au BOFiP et au Journal officiel du Sénat. Mis à jour le 24 août 2026.

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1. Votre SCI est-elle redevable ? Le test en quatre questions

Quatre conditions doivent être réunies en même temps. S'il en manque une seule, votre SCI ne doit rien.

Une objection revient sans cesse : « nous sommes en société, ce n'est pas une résidence, nous ne devrions pas être concernés ». Elle est fausse. Le texte vise le propriétaire du logement vacant, et une SCI est propriétaire au même titre qu'une personne physique. Ni faveur, ni surcoût : la même taxe, calculée de la même façon. Le régime fiscal de la société, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, ne change rien au principe — il ne joue que sur la déductibilité, traitée au chapitre 8.

La SCI familiale est en première ligne. Un appartement gardé vide « en attendant » — une succession qui traîne, des travaux repoussés d'année en année, un enfant qui l'occupera « plus tard » — coche les quatre cases dès la deuxième année. L'administration ne lit pas dans les intentions patrimoniales : un logement vide reste un logement vide.

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2. TLV, THLV, TVLH : laquelle s'applique à votre logement, et jusqu'à quand

Les trois sigles ne renvoient ni au même droit ni à la même année. Voici ce qui les sépare vraiment.

• La TLV est une taxe d'État, qui s'applique de plein droit dans les communes classées en zone tendue, sans qu'aucun vote local soit nécessaire. Elle est régie par l'article 232 du code général des impôts (CGI), le recueil des textes fiscaux français.
• La THLV est une taxe communale facultative : elle n'existe que là où la commune l'a votée, hors zone tendue. L'article 1407 bis du CGI, qui la régit, ouvre aussi ce vote à l'intercommunalité à fiscalité propre dotée d'un programme local de l'habitat, en lieu et place de ses communes membres.
• La TVLH est créée à l'article 1406 bis du CGI par l'article 108 de la loi de finances pour 2026. Elle s'applique aux impositions établies au titre de 2027 et absorbe les deux précédentes.

Aucun logement ne cumule TLV et THLV : la première prime en zone tendue, la seconde ne prend le relais qu'en dehors. Et à compter de 2027, les deux disparaissent d'un coup, les articles 232 et 1407 bis étant purement et simplement abrogés.

La ligne à retenir est celle des taux. Aujourd'hui, une commune en zone tendue n'a aucune main sur la TLV : le taux lui est imposé et le produit lui échappe. En 2027, elle récupère les deux, le produit et le levier. C'est tout l'enjeu du chapitre 11.

Une correction au passage, parce qu'on la lit encore sur des pages officielles non mises à jour : le produit de la TLV ne va plus à l'Agence nationale de l'habitat. L'affectation a été supprimée et le texte en vigueur de l'article 232 n'en porte plus trace : la taxe alimente aujourd'hui le budget général de l'État. Cela n'a aucune incidence sur ce que paie votre SCI, mais cela explique pourquoi les communes réclamaient cette réforme depuis des années.

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3. Le zonage : où la taxe sur les logements vacants s'applique en 2026

La TLV vise deux catégories de communes. Les premières appartiennent à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où l'offre et la demande de logements sont durablement déséquilibrées. Les secondes sont entrées dans le champ avec la loi de finances pour 2023 : hors agglomération, mais sous forte tension. Loyers élevés, prix d'acquisition élevés, part importante de résidences secondaires.

La liste elle-même n'est pas dans la loi : elle est fixée par décret, et c'est là que se joue la surprise. Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 a fait passer le périmètre d'environ 1 150 communes à près de 3 700. Littoral, stations touristiques, couronnes périurbaines : des secteurs jusque-là tranquilles y sont entrés d'un seul coup. Beaucoup de SCI n'ont rien changé à leur gestion et se sont retrouvées redevables du seul fait que leur commune avait rejoint la liste. Sur un appartement de 6 000 € de valeur locative, cette seule ligne de décret a coûté 1 111,80 € la première année d'imposition, puis 2 223,60 € par an.

Cette liste a été mise à jour par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 24 décembre 2025. Les corrections sont cette fois marginales, et de deux ordres. D'abord la mise à jour des fusions de communes : Oullins et Pierre-Bénite sortent, Oullins-Pierre-Bénite entre. Ensuite l'exécution de deux décisions du Conseil d'État du 14 octobre 2024 (n° 491740 et 491741). Boëge et Saint-André-de-Boëge, en Haute-Savoie, quittent la liste des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. La nuance a coûté cher à ceux qui l'ont ratée : Saint-André-de-Boëge n'est pas sortie du champ de la taxe, elle a été reclassée sur l'autre liste, celle des communes tendues hors agglomération. Sortir d'une annexe n'est pas sortir de la taxe.

Vérifiez avant de conclure. Ne vous fiez ni à la taille de la commune, ni à une liste recopiée sur un blog en 2023. Le classement se contrôle commune par commune sur la fiche officielle de service-public.gouv.fr ou depuis l'espace de votre SCI sur impots.gouv.fr. Le même zonage sert de référence à la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires et à l'encadrement des loyers : une erreur ici en entraîne trois.

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4. Ce que le fisc appelle un logement vacant, et les 91 jours qui sauvent

« Vacant » n'est pas un mot approximatif — mais il n'est pas non plus défini par la loi. Ni l'article 232 ni l'article 1406 bis ne disent ce qu'est un logement vacant. Ce sont la doctrine administrative (BOI-IF-AUT-60) et le juge qui ont fixé les trois caractères qu'il doit réunir : habitable, non meublé et inoccupé. Il suffit qu'un seul manque pour sortir du champ.

Habitable signifie clos, couvert et pourvu des éléments de confort minimum : installation électrique, eau courante, équipement sanitaire. Un local à l'état de ruine, ou dont la remise en état suppose des travaux lourds, n'est pas un logement vacant taxable mais un logement inhabitable — c'est le point du chapitre 6.

Non meublé trace la frontière avec la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Un logement garni de meubles suffisants pour y vivre relève de cette dernière, pas de la taxe sur la vacance. La frontière est réelle, mais elle n'est pas un abri : voir le chapitre 12.

Inoccupé se mesure sur l'année civile précédente, appelée période de référence. La règle est nette, et le mot qui la commande est « plus ». N'est pas vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à 90 jours consécutifs au cours de cette période (V de l'article 232 du CGI). Il faut donc 91 jours pleins, pas 90. Une occupation même brève, si elle est continue et réelle, casse le décompte.

Dernier point, souvent ignoré et pourtant décisif au moment d'acheter. La taxe est acquittée par celui qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance. Le propriétaire, donc, mais aussi l'usufruitier ou le titulaire d'un bail de très longue durée — bail à construction, bail à réhabilitation, bail emphytéotique — qui a la jouissance du bien à sa place. C'est le III de l'article 232 du CGI, transposé à l'article 1406 bis pour 2027. Une SCI qui acquiert un appartement déjà vide depuis trois ans ne reprend donc pas la vacance du vendeur à son compte : le décompte repart de sa propre acquisition. Cela ne dispense de rien à terme. Cela lui laisse une année pleine pour remettre le bien en état et sur le marché.

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5. Combien votre SCI va payer : le calcul jusqu'au dernier euro

La base des deux taxes est la valeur locative cadastrale : le loyer annuel théorique que l'administration attribue au logement d'après sa surface, sa catégorie et sa localisation. C'est celle qui sert aussi à la taxe foncière, mais ce n'est pas la même base d'imposition. La taxe foncière n'en retient que la moitié (article 1388 du CGI) ; la taxe sur la vacance est assise sur sa totalité (IV de l'article 232, qui renvoie à la valeur locative de l'article 1409). Sur votre avis de taxe foncière, relevez donc la ligne « valeur locative », jamais la ligne « base » : prendre la seconde diviserait votre calcul par deux. Ne confondez pas non plus cette valeur locative avec le loyer réel : elle en est presque toujours très éloignée, généralement à la baisse.

À la taxe brute s'ajoutent les frais de gestion de la fiscalité directe locale. L'État les prélève en contrepartie du travail de calcul, de recouvrement et des dégrèvements qu'il prend en charge (article 1641 du CGI). Ils forment une ligne distincte sur l'avis : 9 % du montant de la TLV, 8 % de celui de la THLV. La plupart des simulateurs en ligne les oublient. C'est pour cela que les montants qu'on lit ici et là sont systématiquement sous-évalués.

Cas n° 1 — Un appartement vide en zone tendue

Une SCI familiale détient à Bordeaux un appartement laissé vide et non meublé depuis janvier 2023. Sa valeur locative cadastrale est de 6 000 €, que nous tenons constante sur les trois années pour isoler l'effet du taux : dans la réalité elle est revalorisée chaque 1er janvier, et la FAQ chiffre ce que cela ajoute. Le loyer de marché serait de 700 € par mois. Au 1^er janvier 2024, la vacance atteint un an : le premier avis tombe au titre de 2024.

Trois ans de vide coûtent donc 5 559 € de taxe. Il faut y ajouter ce que la vacance fait perdre : 700 € par mois pendant 36 mois, soit 25 200 € de loyers non encaissés. Le coût réel du choix de ne pas louer s'établit à 30 759 €. Je n'y intègre pas la taxe foncière, qui aurait été due de toute façon si le logement avait été loué : ce n'est pas un coût de la vacance, c'est un coût de la propriété. Arrêtez-vous à 2026, parce que la quatrième année ne se calcule plus de la même façon : c'est l'objet du chapitre 11.

Cas n° 2 — Une maison vide hors zone tendue

Une autre SCI détient une maison dans une commune rurale hors zone tendue, qui a voté la THLV. Le logement est vide et non meublé depuis janvier 2022. Valeur locative : 4 500 €. Taux communal de taxe d'habitation sur les résidences secondaires : 25 %. C'est l'ordre de grandeur habituel : la DGFiP relève pour 2024 des taux moyens de 24 % sur les maisons et de 26 % sur les appartements (DGFiP Statistiques n° 40, octobre 2025).

• Taxe brute : 4 500 × 25 % = 1 125,00 €.
• Frais de gestion à 8 % : 90,00 €.
• Total annuel : 1 215,00 €, sans progressivité, tant que la vacance dure.

La THLV exige une vacance de plus de deux ans au 1^er janvier. Ce « plus de » compte — mais profitez-en tant qu'il existe. Au 1^er janvier 2024, le logement était vide depuis exactement deux ans : insuffisant. Cette SCI a donc reçu son premier avis au titre de 2025, puis un second au titre de 2026 : 2 430 € pour deux années d'imposition. À compter des impositions de 2027, l'article 1406 bis retient une vacance « d'au moins deux années » et non plus « de plus de deux années ». Le jour anniversaire suffira : sous ce régime, le même logement aurait été taxé un an plus tôt.

Comparez avec la zone tendue, à valeur locative identique. Le même logement, vide depuis janvier 2022 dans une commune tendue, aurait été taxé dès 2023. Première année : 765 € + 68,85 € de frais = 833,85 €. Puis 1 530 € + 137,70 € = 1 667,70 € en 2024, en 2025 et en 2026. Total sur quatre années d'imposition : 5 836,95 €, contre 2 430 € hors zone tendue. 3 406,95 € d'écart pour le même bien vide pendant la même durée. La différence ne tient pas seulement au taux : elle tient surtout aux deux années de franchise et à l'année de retard au démarrage.

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6. Échapper à la taxe : les exonérations, et la preuve qui va avec

Deux situations font sortir un logement du champ, et une troisième interrompt simplement le décompte. Dans les trois cas, la charge de la preuve pèse sur la SCI.

La vacance subie : ce que le juge accepte, et ce qu'il refuse

C'est le motif le plus souvent invoqué. Le texte tient en une phrase : la taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable (VI de l'article 232 du CGI). La doctrine administrative précise ce qu'elle vise : un logement mis en location ou en vente au prix du marché qui ne trouve pas preneur. Tout se joue donc sur la preuve.

Un arrêt récent montre exactement où passe la ligne. Il n'est pas favorable au propriétaire. La cour administrative d'appel de Marseille, le 12 avril 2024 (n° 23MA00552), a refusé d'annuler la taxe d'une propriétaire qui invoquait des appartements squattés et l'absence de nouveau locataire. Deux motifs, à retenir mot pour mot. D'abord, les affirmations générales — « appartement squatté », « pas de locataire trouvé » — ne valent rien sans pièces. Ensuite, le point le plus dur : la cour a relevé que l'intéressée avait réussi à louer d'autres lots du même immeuble. Elle en a déduit que l'inoccupation des lots litigieux lui était imputable.

Lisez bien ce second motif, parce qu'il est contre-intuitif : relouer d'autres lots du même immeuble peut se retourner contre vous. Si le marché absorbe vos autres appartements, il n'explique plus la vacance de celui-là. La démonstration doit alors porter sur le logement lui-même, lot par lot : son prix affiché, ses visites, ses refus. Un dossier construit à l'échelle de l'immeuble ne suffit pas.

À l'inverse, un loyer manifestement supérieur au marché fait perdre l'exonération, et c'est logique : si le bien ne se loue pas parce que le prix affiché est hors marché, la vacance redevient un choix. Dans ce cas, ne cherchez pas à bricoler un dossier après coup. Trois annonces publiées le mois précédant le contrôle, sur un bien vide depuis deux ans, ne prouvent rien et signalent au vérificateur exactement ce qu'il cherchait.

Les travaux importants, et l'origine réelle du seuil de 25 %

Un logement n'est pas taxable si le remettre en état habitable coûte plus de 25 % de sa valeur vénale — le prix auquel il se vendrait en l'état — au 1er janvier de l'année d'imposition. Une précision que presque personne ne fait : le principe et le chiffre n'ont pas la même autorité. Le principe — un logement qui ne peut être rendu habitable qu'au prix de travaux importants n'est pas taxable — vient du Conseil constitutionnel lui-même. Il l'a posé comme réserve d'interprétation en validant la taxe (décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998), et il s'impose donc à l'administration comme au juge. Le Conseil d'État le rappelle encore le 15 juillet 2025 (n° 499230). Le seuil de 25 %, lui, ne figure dans aucun article de loi : c'est l'administration qui l'a fixé, au commentaire BOI-IF-AUT-60, dont la version en vigueur est datée du 11 mars 2014. Ce document affiche encore les taux de TLV de l'époque, 12,5 % puis 25 %, sans rapport avec les 17 % et 34 % applicables depuis 2023. Ne le servez donc jamais comme source d'un taux. Et ne présentez jamais les 25 % comme une disposition légale : c'est un seuil de doctrine. Vous pouvez l'opposer à l'administration, qui s'est engagée dessus, mais le juge en contrôle strictement l'application.

Il s'agit de travaux lourds : stabilité des murs, charpente, toiture, réfection complète des installations sanitaires, du chauffage, de l'électricité, des menuiseries extérieures. Un rafraîchissement, une cuisine neuve ou une remise en peinture ne suffisent pas. Sur la ligne de partage entre travaux déductibles, immobilisables et amortissables dans les comptes de la société, voir notre guide travaux en SCI.

Et le devis doit être trié. La cour administrative d'appel de Marseille a jugé le 3 octobre 2024 (n° 22MA01897) le cas d'une villa du Cap d'Antibes — solution devenue définitive, le Conseil d'État ayant rejeté le pourvoi le 15 juillet 2025 (n° 499230). Le bien était réellement inhabitable, sans électricité ni plomberie ni sanitaires, et le propriétaire produisait un devis de plus de 23 millions d'euros. Exonération refusée : le chiffrage englobait des aménagements de confort (ascenseur, hammam, sauna, cuisine haut de gamme) et ne permettait pas d'isoler les travaux strictement nécessaires à une occupation dans des conditions normales d'habitation. Le seuil de 25 % ne se compare donc pas au montant du projet, mais au coût de ce qui rend le logement habitable. Dans ce cas, ne produisez pas un devis global. Demandez à l'entreprise deux lignes séparées : remise en habitabilité d'un côté, amélioration de l'autre.

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7. Passoire thermique : la réponse ministérielle qui ferme la porte

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail d'habitation. Des milliers de SCI se sont retrouvées avec un bien qu'elles n'ont pas le droit de louer, et se sont dit qu'une vacance imposée par la loi ne pouvait pas être une vacance volontaire. Le raisonnement est de bon sens. Il est faux.

Le ministre de l'économie et des finances a été interrogé sur ce point précis. Sa réponse est parue le 16 avril 2026 au Journal officiel du Sénat, question écrite n° 03940. L'interdiction progressive de louer les passoires thermiques ne peut pas être qualifiée de cause indépendante de la volonté du contribuable. L'argument tient en une phrase : les échéances étaient connues de longue date, et ne pas avoir engagé les travaux relève d'un choix du propriétaire. La taxe est donc due.

La même réponse ouvre pourtant une porte, et c'est elle qu'il faut viser. Le propriétaire est exonéré s'il démontre que le coût des travaux nécessaires pour atteindre l'étiquette permettant de louer dépasse 25 % de la valeur du logement au 1er janvier de l'année d'imposition. Le ministre précise les pièces attendues : un DPE en cours de validité, un audit énergétique décrivant les travaux et chiffrant leur coût, ou des devis de professionnels. Il indique aussi que la solution vaut pour les trois taxes : la TLV, la THLV et la taxe de l'article 1406 bis à partir de 2027.

N'anticipez pas la réforme qui n'est pas votée. Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026, en première lecture, un texte réautorisant sous conditions la location des logements classés F et G contre engagement de travaux. Il a été transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet et n'y a pas encore été examiné. Ce n'est pas du droit en vigueur. En août 2026, l'interdiction de louer un logement classé G reste entière, et une SCI qui garderait un bien vide en pariant sur l'adoption du texte paierait la taxe pendant l'attente.

Cas n° 3 — Deux logements classés G, deux issues opposées

Une SCI détient deux biens, tous deux classés G, tous deux vides depuis janvier 2024 dans une commune en zone tendue : 2026 est donc leur deuxième année d'imposition, au taux de 34 %.

Le contraste est instructif : le bien qui coûte le plus cher à rénover en valeur absolue est celui qui paie la taxe, parce que le seuil est un rapport et non un montant. Pour la maison A, le seuil se situe à 40 000 € de travaux (25 % de 160 000 €) et le devis s'arrête à 38 000 €. Il manque 2 000 €, et aucune astuce de présentation ne comblera l'écart. Reste une décision de gestion : lancer les travaux, ou vendre. Sur le chiffrage d'une rénovation complète et sur les aides mobilisables par une société, voir rénovation globale en SCI et audit énergétique en SCI. Sur le calendrier des interdictions de louer par étiquette, voir SCI et passoire thermique.

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8. Déduire la taxe : non à l'impôt sur le revenu, oui à l'impôt sur les sociétés

Le régime fiscal de la SCI ne change rien au principe de la taxe. Il change en revanche ce qu'elle coûte au bout du compte, et l'écart est plus faible qu'on ne l'imagine.

SCI à l'impôt sur le revenu : non déductible, et pour deux raisons

Une SCI à l'IR est translucide : elle ne paie pas l'impôt elle-même, son résultat est imposé chez chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers. Or les charges ne se déduisent d'un revenu foncier que si le bien est effectivement destiné à la location. Un logement volontairement laissé vide sort de cette catégorie : pas de revenu, donc pas de charges à imputer. Et la taxe sur les logements vacants ne figure pas parmi les impositions que l'administration admet en déduction. Une réserve pour l'avenir : à compter de 2027, la taxe de l'article 1406 bis est perçue au profit de la commune et non plus de l'État. Cela la rapproche de la rédaction du a du 1° du I de l'article 31 du CGI, qui vise les impositions perçues au profit des collectivités territoriales. Nous ne trancherons pas avant que l'administration l'ait fait — la condition tenant à l'affectation effective du bien à la location, elle, ne bougera pas.

Le raisonnement se boucle de lui-même. Quand la vacance est subie et le bien réellement offert à la location, les charges redeviennent déductibles — mais la taxe n'est alors pas due. Les deux situations s'excluent. La part de résultat qui revient à chaque associé, sa quote-part, se reporte ensuite sur la déclaration 2072. Sur la liste de ce qui passe et de ce qui ne passe pas, voir charges déductibles en SCI.

SCI à l'impôt sur les sociétés : déductible, pour ce que cela vaut

À l'IS, la logique est différente. La société détermine un résultat d'entreprise, et les impôts et taxes se déduisent sauf exclusion expresse. La taxe sur les logements vacants ne figure pas parmi celles que le 4° du 1 de l'article 39 du CGI écarte. Elle constitue une charge de propriété de l'immeuble inscrit à l'actif et se déduit du résultat.

Cas n° 4 — Ce que la déduction rapporte réellement

Reprenons l'appartement de Bordeaux du chapitre 5 et sa taxe de 2 223,60 € en deuxième année. Supposons la SCI à l'IS, avec un bénéfice de 30 000 € avant déduction de cette taxe. Elle est donc entièrement dans la tranche à 15 %, qui court jusqu'à 42 500 € de bénéfice (article 219, I, b du CGI). Ce taux réduit suppose un chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.

• Économie d'impôt sur les sociétés : 2 223,60 × 15 % = 333,54 €.
• Coût net de la taxe pour la SCI à l'IS : 1 890,06 €.
• Coût net pour la même SCI à l'IR : 2 223,60 €, aucune déduction possible.
• Écart entre les deux régimes : 333,54 € par an.

Ne changez pas de régime pour cela. 333,54 € d'économie annuelle ne justifient jamais une option pour l'impôt sur les sociétés, irrévocable au-delà du cinquième exercice et lourde de conséquences sur la plus-value de revente. L'arbitrage se fait sur d'autres critères, développés dans SCI à l'IS ou à l'IR. Le meilleur traitement fiscal de cette taxe reste de ne pas la déclencher.

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9. La déclaration d'occupation : 150 € par logement oublié

C'est l'obligation que les SCI oublient le plus souvent, parce qu'elle ne ressemble à rien de ce qu'elles connaissent. Depuis 2023, tout propriétaire de local d'habitation doit déclarer à l'administration la situation d'occupation de chacun de ses biens : occupé par lui-même, loué, vacant, et depuis quand. Le fondement est l'article 1418 du CGI.

• Qui. La SCI propriétaire, ou le gestionnaire locatif à qui elle en a délégué la charge.
• Quand. Avant le 1er juillet de chaque année. La déclaration n'est à renouveler que si une information a changé depuis la précédente : un logement dont la situation est stable n'a pas à être redéclaré tous les ans.
• Comment. En ligne, depuis l'espace de la société sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». Voir l'espace professionnel impots.gouv.fr d'une SCI si le compte n'est pas encore activé.
• Combien coûte l'oubli. 150 € par logement non déclaré, et le même montant en cas d'omission ou d'inexactitude (article 1770 terdecies du CGI). L'amende ne s'applique pas lorsqu'une autre amende ou majoration plus élevée frappe déjà les mêmes faits — ce qui ne console personne, puisque cela suppose une sanction plus lourde.

Cette déclaration est aussi le canal par lequel la SCI signale un motif de vacance, et c'est là que se joue une bonne part du contentieux. Un logement déclaré vacant sans motif renseigné arrive taxé, et il faudra réclamer. Un logement déclaré vacant pour travaux, avec les pièces déjà réunies, part sur de bien meilleures bases. Sur les documents à archiver et leur durée de conservation, voir documents à conserver en SCI.

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10. Contester un avis de taxe : délais, pièces et sursis de paiement

Une SCI qui reçoit un avis qu'elle estime injustifié dépose une réclamation contentieuse auprès du service des impôts dont dépend le logement. Il n'y a ni formalisme particulier, ni obligation d'avocat : un courrier motivé accompagné des pièces suffit, et la démarche se fait aussi depuis la messagerie sécurisée de l'espace en ligne.

• Le délai. Jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement — la date à partir de laquelle l'avis devient exigible, portée dessus. C'est l'article R*196-2 du livre des procédures fiscales (LPF), le code qui régit les rapports entre le contribuable et l'administration. Un avis mis en recouvrement en décembre 2026 se conteste donc jusqu'au 31 décembre 2027.
• Le paiement. Réclamer ne suspend pas l'obligation de payer. Pour l'éviter, il faut demander expressément le sursis de paiement dans la réclamation elle-même (article L277 du LPF). Sans cette demande, la majoration de 10 % pour retard tombe pendant l'instruction : sur l'appartement du chapitre 5, 222,36 € qui s'ajoutent aux 2 223,60 € de taxe. Avec le sursis, la SCI ne paie rien pendant l'examen. Si sa réclamation est rejetée, elle acquitte la taxe augmentée des intérêts moratoires (article L209 du LPF). Ceux-ci courent au taux de l'intérêt de retard, 0,20 % par mois, soit environ 4,45 € par mois d'instruction sur le même dossier.
• Les pièces. Elles varient selon le motif invoqué et déterminent l'issue à elles seules. Le tableau du chapitre 6 en donne la liste, situation par situation.

Un mot sur la stratégie. Les motifs qui aboutissent sont ceux que l'on peut objectiver : occupation réelle prouvée par un bail et des quittances, mise en location documentée par des mandats et des annonces datées, inhabitabilité chiffrée par des devis. Ceux qui n'aboutissent jamais sont les motifs d'équité : la SCI n'avait pas les moyens, la succession n'était pas réglée, l'associé était malade. Ce sont des explications, pas des moyens de droit. Si votre dossier ne repose que sur elles, mieux vaut consacrer votre énergie à remettre le bien en location qu'à écrire au service des impôts.

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11. 2027 : la taxe unique qui remplace la TLV et la THLV

C'est le point qui périmera toutes les pages écrites avant février 2026. L'article 108 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) abroge les articles 232 et 1407 bis. Il les remplace par une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation, créée à l'article 1406 bis du CGI et applicable aux impositions établies au titre de 2027. Voici ce qui change réellement.

• Le produit revient aux communes — exclusivement à elles dans les communes tendues ; ailleurs, à la commune ou, à défaut, à l'intercommunalité dotée d'un programme local de l'habitat. La TLV, elle, alimentait le budget général de l'État.
• En commune en déséquilibre marqué, la taxe reste automatique aux taux de 17 % puis 34 %. Nouveauté décisive : la commune peut, par délibération, porter ces taux jusqu'à 30 % et 60 %.
• Dans les autres communes, la taxe n'existe que sur délibération, avec un plafond de 50 % et une vacance exigée de deux ans. C'est l'esprit de la THLV, avec un taux potentiellement bien supérieur au taux de taxe d'habitation actuel. Une précision qui vaut de l'argent : les délibérations déjà prises pour la THLV cessent de produire leurs effets au 1er janvier 2027 (A du VIII de l'article 108). Une commune qui veut maintenir la taxe doit donc la voter à nouveau, et celle qui ne le fait pas ne taxera plus rien.
• Hors commune tendue, le décompte se durcit d'un an. L'article 1407 bis exigeait plus de deux ans de vacance ; l'article 1406 bis se contente d'au moins deux ans. Le même logement sera donc taxé une année plus tôt.
• Les frais de gestion prélevés par l'État tombent de 9 % à 5,4 %, l'État ne conservant que ses frais d'assiette et de recouvrement — les dégrèvements étant désormais supportés par les collectivités bénéficiaires.
• La vacance passée compte. Le texte prévoit expressément que, pour 2027, « il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027 ». Il vise la durée de vacance, donc l'entrée dans le champ ; il ne dit rien du rang de l'année d'imposition, qui commande le choix entre 17 % et 34 %. Notre lecture, et celle que commande la logique du dispositif : pas de remise à zéro des compteurs, donc l'appartement du chapitre 5, vide depuis 2023, taxé dès 2027 au taux de 34 %, soit 2 150,16 €. Si l'administration retenait 2027 comme première année d'imposition, ce serait 17 %, soit 1 075,08 €. Nous mettrons cette page à jour dès la première instruction publiée.

Cas n° 5 — Le même appartement, en 2027

Reprenons l'appartement de Bordeaux, valeur locative 6 000 €, vide depuis janvier 2023 et toujours vide. En 2026, il en est à sa troisième année d'imposition ; en 2027, il bascule dans le nouveau régime.

Sans délibération, la facture baisse de 73,44 €, uniquement grâce aux frais de gestion. Avec une délibération au plafond, elle grimpe de 1 570,80 €, soit 71 % de plus qu'en 2026. Hors zone tendue, l'effet peut être plus brutal encore. Reprenez la maison du cas n° 2. Une commune qui passerait de son taux de 25 % au plafond de 50 % porterait la note de 1 215 € à 2 371,50 € : 4 500 × 50 % = 2 250 €, plus 121,50 € de frais. Presque le double.

Ce qu'il faut faire d'ici là. Les délibérations obéissent à l'article 1639 A du CGI. Le conseil municipal doit avoir fait connaître sa décision avant le 15 avril de l'année d'imposition, le 30 avril les années de renouvellement des conseils municipaux. Concrètement, votre SCI connaîtra le taux 2027 au printemps 2027, sur un logement déjà vide depuis longtemps. Si vous détenez aujourd'hui un bien vacant dans une commune tendue, la décision de le relouer, de le rénover ou de le vendre se prend maintenant, pas à réception de l'avis. Le panorama complet des mesures de l'année est dans notre guide loi de finances 2026 et SCI.

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12. Sortir de la vacance : quatre leviers, et un à éviter

Une fois le diagnostic posé, il n'y a que quatre issues honnêtes, et une cinquième qui circule beaucoup et qu'il faut écarter.

1. Relouer, même un peu en dessous du marché. Sur l'exemple du chapitre 5, accepter 630 € au lieu de 700 € coûte 840 € de loyer sur l'année et fait économiser 2 223,60 € de taxe. Le calcul se passe de commentaire. Voir bail d'habitation en SCI.
2. Changer de format de location. Colocation, bail mobilité, location à une entreprise : un logement difficile à louer en bail classique trouve souvent preneur autrement. Voir SCI et colocation.
3. Engager les travaux et les documenter. Si le bien est réellement inhabitable, les devis valent exonération, et la rénovation vaut relocation à l'arrivée. Voir écritures des travaux en SCI.
4. Vendre. L'issue la plus mal vue, et souvent la plus rationnelle. Un bien qu'on ne loue pas, qu'on ne rénove pas et qu'on taxe à 34 % de sa valeur locative détruit de la valeur chaque année. Voir vendre un immeuble détenu par une SCI.

Meubler pour sortir du champ : dans ce cas, ne faites pas cela

Le conseil circule partout : puisque la taxe ne vise que les logements non meublés, il suffirait de poser un lit et une table pour basculer dans la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Techniquement, la frontière existe. Économiquement, c'est souvent un mauvais calcul, et juridiquement c'est un risque.

Faisons le calcul, sur le même appartement de valeur locative 6 000 € et un taux communal de taxe d'habitation de 25 %. La cotisation de base est de 6 000 × 25 % = 1 500 €, soit 540 € de moins que les 2 040 € de TLV brute. À ce stade, meubler est effectivement gagnant, et il faut le dire. Sauf que les communes en zone tendue sont précisément celles qui peuvent majorer la part leur revenant de cette cotisation, d'un pourcentage compris entre 5 % et 60 % (article 1407 ter du CGI). La délibération se prend avant le 1er octobre pour l'année suivante. Majoration maximale appliquée à la part communale, la note passe à 1 500 × 1,6 = 2 400 €, soit 360 € de plus que les 2 040 € de taxe brute que l'on cherchait à éviter. Ici, la part communale, c'est la totalité de la cotisation : la commune de notre exemple n'appartient à aucune intercommunalité qui voterait son propre taux.

Posons maintenant les frais de gestion, puisqu'ils ne sont pas les mêmes des deux côtés. Sur la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, ils sont de 3 % : 2 % de frais de dégrèvement et de non-valeurs, 1 % de frais d'assiette et de recouvrement. Sur la taxe sur les logements vacants, ils sont de 9 %. Sans majoration communale, meubler revient à 1 500 × 1,03 = 1 545 € contre 2 223,60 € de taxe sur la vacance : 678,60 € de moins, et c'est un vrai gain. Majoration au plafond, meubler revient à 2 400 × 1,03 = 2 472 € contre 2 223,60 € : 248,40 € de plus. Les frais de gestion ne renversent donc pas le résultat, ils resserrent l'écart — le mauvais calcul reste mauvais, mais de 248 € et non de 360 €.

Ajoutez-y le risque. L'ameublement doit être réel et suffisant pour permettre d'habiter les lieux. Un mobilier de façade, installé sans usage effectif dans le seul but d'échapper à la taxe, est un montage dont l'administration peut écarter les effets. Et si vous meublez pour de bon avec l'intention de louer, vous ouvrez un tout autre dossier. La location meublée est une activité commerciale. Son exercice par une société civile fait basculer la SCI à l'impôt sur les sociétés dès que les recettes commerciales dépassent 10 % des recettes totales hors taxes. Le sujet est traité dans SCI et location meublée. Ne réglez pas un problème de taxe locale en changeant de régime fiscal sans l'avoir voulu.

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13. Pour aller plus loin

Les pages ci-dessous prolongent celle-ci sans la répéter.

• Comptabilité SCI — la page mère : ce qu'une société civile immobilière doit tenir et déclarer, selon qu'elle relève de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés.
• Vacance locative en SCI — les conséquences comptables et financières d'un bien qui cesse de rapporter, hors question de taxe : trésorerie, échéances d'emprunt, déficit.
• Taxe foncière en SCI — l'autre impôt du propriétaire, celui-là déductible, avec ses cas d'exonération et sa refacturation au locataire.
• SCI et passoire thermique — le calendrier des interdictions de louer par étiquette et les options d'un bailleur bloqué.
• Audit énergétique en SCI — quand il est obligatoire, ce qu'il contient et pourquoi il sert de pièce maîtresse pour l'exonération de travaux.
• Rénovation globale en SCI — chiffrer un bouquet de travaux, mobiliser les aides et arbitrer entre rénover et vendre.
• Travaux en SCI — la ligne de partage entre charge déductible, immobilisation et amortissement, régime par régime.
• Bail d'habitation en SCI — rédiger, signer et faire vivre un bail quand le bailleur est une société civile.
• SCI et colocation — le format qui relance souvent un logement invendable en bail classique, avec ses contraintes propres.
• SCI et location meublée — pourquoi meubler fait basculer une société civile vers l'impôt sur les sociétés, et où se situe la tolérance de 10 %.
• Charges déductibles en SCI — l'inventaire de ce qui passe et de ce qui ne passe pas, avec les pièges propres au régime foncier.
• Déclaration 2072 — la déclaration annuelle de résultat d'une SCI à l'impôt sur le revenu et la répartition entre associés.
• SCI à l'IS ou à l'IR — l'arbitrage de régime, ses vraies variables et son caractère irrévocable au-delà du cinquième exercice.
• Loi de finances 2026 et SCI — l'ensemble des mesures de l'année qui touchent les sociétés civiles immobilières, dont l'article 108.
• Espace professionnel impots.gouv.fr — activer le compte de la société et accéder à la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ».
• Calendrier fiscal de la SCI — toutes les échéances de l'année, dont le 1er juillet de la déclaration d'occupation.
• Immeuble de rapport en SCI — gérer un immeuble entier en société, lot par lot, y compris quand certains restent vides.
• Vendre un immeuble détenu par une SCI — la procédure, la fiscalité de la plus-value et les pouvoirs du gérant.

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14. Questions fréquentes

Sources primaires consultées le 24 août 2026. Textes : article 232 du CGI, version en vigueur du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2027, abrogée par l'article 108 de la loi n° 2026-103. Puis article 1407 bis du CGI, article 1406 bis du CGI, article 1407 ter du CGI et article 1641 du CGI. Textes datants : article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 et décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Ce dernier est pris notamment pour l'exécution des décisions du Conseil d'État n° 491740 et n° 491741 du 14 octobre 2024. Jurisprudence : CAA Marseille, 12 avril 2024, n° 23MA00552 et CAA Marseille, 3 octobre 2024, n° 22MA01897, pourvoi rejeté par CE, 8e-3e chambres réunies, 15 juillet 2025, n° 499230. Doctrine : BOI-IF-AUT-60 du 11 mars 2014, dont le seuil de 25 % est doctrinal et dont les taux (12,5 % et 25 %) ne sont plus à jour. Enfin la réponse ministérielle du 16 avril 2026 au JO Sénat, question écrite n° 03940. Fiches officielles enfin : impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr (vérifiée le 11 juin 2025, et qui ne mentionne pas encore la réforme de 2027).