Taxe sur les loyers des micro-logements (taxe Apparu) et SCI : un dispositif supprimé depuis 2020

La réponse d'abord, parce qu'elle règle la question : la taxe sur les loyers des micro-logements n'existe plus. Le code général des impôts la nommait « taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface » ; tout le monde disait « taxe Apparu ». Elle vivait à l'article 234 du CGI. Cet article a été abrogé par l'article 21 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, pour les loyers perçus à compter du 1er janvier 2020. Chambres de bonne à Paris, studios de 12 m² à Nice, surfaces réduites en zone tendue : votre SCI ne doit rien. Ni en 2026, ni pour aucune année depuis 2020.

Alors pourquoi consacrer un guide entier à un impôt mort ? Parce que la question revient. Pas toutes les semaines, mais elle revient. Un gérant tombe sur une ligne « TSLE » au milieu d'un tableur hérité de son ancien comptable et n'ose pas la supprimer. Un acquéreur de parts la ressort en pleine due diligence. Un simulateur en ligne jamais purgé recrache un montant à quatre chiffres et personne ne sait quoi en faire. Dans ces situations, ce qu'il faut poser sur la table, ce n'est pas une intuition : c'est un numéro de loi et une date.

Et puis la question de fond, elle, reste excellente. Une SCI qui loue très cher de très petites surfaces est-elle exposée à quelque chose de particulier ? Oui, franchement oui. Mais plus du tout sur le terrain fiscal. Ce guide dit exactement ce qui s'appliquait, à partir de quand cela ne s'applique plus, et surtout ce qui frappe réellement les micro-logements détenus en SCI aujourd'hui.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié à la source (Légifrance, BOFiP, service-public.fr). Mis à jour le 5 août 2026.

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1. Le problème que la taxe sur les micro-logements voulait régler

Le prix du mètre carré locatif n'est pas linéaire. Il décroît avec la surface, et personne dans le métier ne s'en étonne. Prenez un trois-pièces de 65 m² dans le 7^e arrondissement : disons 30 € du mètre carré. Montez au sixième étage du même immeuble, dans une chambre de bonne de 11 m² sans ascenseur, et vous êtes à 50 ou 55 €. Le mètre carré le plus cher de la copropriété se trouve dans son logement le moins confortable. Ce n'est pas une anomalie de marché. C'est une demande captive, celle des étudiants, des jeunes actifs et des mutations professionnelles, qui se heurte à une offre qui ne bouge pas d'un lot.

Pour un bailleur, SCI comprise, cette pente est un levier bien connu du rendement locatif : plus le lot est petit, meilleur est le rapport loyer / prix d'achat. C'est le moteur de la plupart des opérations de division d'immeuble de rapport. On la retrouve, adoucie, dans la colocation. Et poussée à son terme dans la location de parkings et de box, où le loyer au mètre carré n'a plus rien à voir avec celui de l'habitation.

La réponse du législateur en 2011

Face à cela, la loi de finances pour 2012 a fait un choix : traiter le symptôme par l'impôt. L'article 79 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 crée à l'article 234 du CGI une taxe annuelle assise sur les loyers des tout petits logements loués au-dessus d'un certain prix au mètre carré, dans les communes en déséquilibre marqué entre l'offre et la demande. Le décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011 en règle les paramètres à l'article 58 P de l'annexe III au CGI.

Le surnom vient de Benoist Apparu, alors secrétaire d'État au logement. L'intention n'était pas budgétaire mais comportementale : rendre le loyer excessif assez coûteux pour que le bailleur y renonce de lui-même. Une taxe qui, si elle avait parfaitement fonctionné, n'aurait rien rapporté du tout.

Pourquoi cela n'a pas fonctionné

Trois faiblesses, et elles se cumulaient. Le champ, d'abord : 14 m² de surface habitable au maximum, en zone A uniquement. Autant dire une poignée de lots à l'échelle du pays. L'assiette ensuite, qui supposait de connaître la surface habitable exacte au sens du code de la construction, une donnée que la moitié des baux mentionnait mal quand elle la mentionnait. Enfin le déclenchement, suspendu à un seuil réactualisé chaque 1^er janvier qu'il fallait aller pêcher dans un article de l'annexe III au CGI que personne ne consultait spontanément.

Le résultat était couru d'avance. Rendement dérisoire, coût de gestion bien réel : les travaux parlementaires l'ont constaté année après année. En 2019, le législateur en a tiré la seule conclusion possible.

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2. L'état du texte en 2026 : l'article 234 du CGI est abrogé

La nuance compte : le dispositif n'est pas tombé en désuétude, il a été formellement supprimé. Et toute la chaîne a suivi, dans l'ordre. La loi, puis le décret d'application, puis la doctrine administrative, puis l'imprimé. Voici les six points de contrôle. Vous pouvez tous les vérifier vous-même en quelques minutes.

La formule exacte à retenir

Sur Légifrance, la section « Taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface » du CGI ne contient plus qu'un article 234 coiffé d'une mention sans ambiguïté : « Abrogé par LOI n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 - art. 21 ». Copiez-la, gardez-la. C'est la phrase qui clôt la discussion avec un gestionnaire, un agent immobilier ou un acquéreur en audit qui vous parlerait encore de cette taxe.

Le dernier exercice concerné

L'abrogation visant les loyers perçus à compter du 1er janvier 2020, 2019 a été la dernière année taxable. Une SCI redevable à ce titre a déposé sa déclaration au printemps 2020, en même temps que sa déclaration de résultat. Depuis, le délai de reprise de droit commun de l'article L. 169 du livre des procédures fiscales, qui expire à la fin de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imposition est due, s'est éteint le 31 décembre 2022. Et il faut être net sur un point souvent mal compris : le simple défaut de dépôt de l'imprimé ne proroge rien, le délai de trois ans jouant de la même façon en cas d'absence de déclaration et de déclaration insuffisante. Seules les hypothèses limitativement prévues par la loi allongent la reprise — activité occulte (deuxième alinéa de l'article L. 169), omission révélée par une instance ou une réclamation contentieuse (article L. 170, qui plafonne de toute façon la reprise « au plus tard jusqu'à la fin de la dixième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due »), délai spécial ouvert après une procédure judiciaire ou administrative (article L. 188 C), agissements frauduleux ayant donné lieu à plainte (article L. 187), avoirs ou activités à l'étranger non déclarés. Aucune ne correspond à un bailleur de micro-logements qui aurait seulement oublié un formulaire. Le sujet n'a donc plus qu'un intérêt de bibliothèque, y compris si votre SCI fait par ailleurs l'objet d'un contrôle fiscal portant sur des exercices anciens.

Attention à la numérotation. C'est l'article 234 « tout court » qui a disparu. Les articles 234 nonies à 234 quindecies du CGI, qui portent la contribution sur les revenus locatifs (CRL) au taux de 2,5 %, sont toujours en vigueur en 2026. Leur périmètre n'est toutefois pas celui de la taxe Apparu : la CRL vise les personnes morales passibles de l'IS (article 234 duodecies) et les sociétés relevant de l'article 8 dont un associé au moins est soumis à l'IS au taux de droit commun (article 234 terdecies). Une SCI à l'IR entre personnes physiques n'en est pas redevable. Voir notre guide dédié : la CRL en SCI.

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3. Le champ d'application : quels micro-logements étaient taxés

Pourquoi s'attarder sur un champ d'application périmé ? Parce qu'il permet de trancher en trente secondes, devant un vieux dossier ou une affirmation approximative, si la question s'est un jour seulement posée. Quatre conditions, cumulatives. Il suffisait d'en rater une pour sortir du champ.

Condition 1 — une surface habitable de 14 m² au plus

Le texte visait les logements dont la surface habitable était inférieure ou égale à 14 m². Le renvoi se faisait à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation (devenu l'article R. 156-1 depuis la recodification opérée par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021, à définition inchangée) : la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Sortaient du calcul les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs et dépendances. Et, surtout, les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Ce dernier point retournait complètement la logique dans les combles. Une chambre de bonne de 16 m² au sol pouvait retomber à 13 m² une fois les sous-pentes retranchées : elle entrait donc dans le champ de la taxe alors que son propriétaire se croyait tranquillement au-dessus du seuil. Plus le toit était pentu, plus le risque montait. C'est assez contre-intuitif pour valoir d'être noté.

Condition 2 — une commune de zone A

L'article 58 P de l'annexe III visait les communes situées « dans la zone A telle que définie par l'arrêté des ministres chargés du budget et du logement prévu à l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation ». C'est le zonage A / B / C que reprennent la plupart des dispositifs d'aide au logement, la zone A bis y étant comprise (le BOFiP visait d'ailleurs les « zones A et A bis »). En clair : Paris et sa proche couronne, une large part de l'Île-de-France, la Côte d'Azur, le Genevois français et les agglomérations les plus tendues. Un studio de 11 m² à Limoges ou à Saint-Étienne, quand bien même on l'aurait loué 700 €, n'est jamais entré dans le champ. La géographie primait sur le montant, et c'était déjà une bonne partie du problème.

Condition 3 — une location d'au moins neuf mois

Étaient visés les logements donnés en location nue ou meublée pour une durée minimale de neuf mois. Exit, donc, la location saisonnière et les baux très courts. En revanche le logement étudiant loué à l'année en bail classique tombait en plein dedans. C'était même la cible.

Condition 4 — un loyer mensuel au m² supérieur au seuil

Le loyer mensuel hors charges, rapporté à la surface habitable, devait excéder un seuil fixé par décret. Dans sa dernière rédaction, la loi encadrait ce seuil entre 31,85 € et 47,79 € par m² — bornes elles-mêmes révisées annuellement, contre 30 € et 45 € en 2012 —, le montant exact étant arrêté à l'article 58 P de l'annexe III au CGI. Le I de l'article 234 prévoyait sa révision au 1er janvier de chaque année « dans les conditions prévues à l'article L. 353-9-2 du code de la construction et de l'habitation », c'est-à-dire selon la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l'année précédente. Le décret d'origine, le décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011, avait fixé le premier seuil à 40 € pour les loyers de 2012.

Détail méconnu : le deuxième alinéa du I de l'article 234 permettait au pouvoir réglementaire de majorer ce seuil, au maximum de 10 %, pour les locations meublées (BOI-RFPI-CTRL-10, § 60). La faculté n'a jamais été utilisée. Dans sa dernière rédaction, l'article 58 P retenait le même 42,47 €/m² pour le nu et pour le meublé.

Les logements hors champ

• Les résidences de tourisme, écartées par la doctrine administrative.
• Les maisons de retraite et établissements assimilés.
• Les résidences pour étudiants gérées, distinctes du studio loué directement par un bailleur privé.
• Les locations soumises à la TVA : la condition figurait dans la loi elle-même. Le dernier alinéa du I de l'article 234 ne visait que les logements loués « pour une durée minimale de neuf mois, exonérée de TVA » au sens des 2° et 4° de l'article 261 D du CGI, ce qui plaçait hors champ la para-hôtellerie et les résidences de services. Sur cette frontière, voir SCI et TVA.
• Les logements de plus de 14 m², quel que soit le loyer. Un 15 m² loué 900 € à Paris était hors champ, purement et simplement. Pas de dégressivité, pas de lissage : le seuil tombait net.

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4. Les redevables de la taxe : où se plaçait la SCI ?

Si vous ne lisez qu'un chapitre de ce guide alors même que la taxe est morte, prenez celui-ci. C'est le point que la plupart des articles de vulgarisation ont écorché, et il dit quelque chose de durablement vrai sur ce qu'est une SCI à l'impôt sur le revenu.

La règle : la SCI payait elle-même

La doctrine administrative était explicite (BOI-RFPI-CTRL-10, § 110) : « Les sociétés relevant de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI et de l'article 8 ter du CGI, dont les résultats sont imposés à l'impôt sur le revenu entre les mains de leurs associés, acquittent la taxe en leur nom propre. »

Traduction : une SCI à l'impôt sur le revenu, pourtant translucide pour l'imposition de son résultat foncier, était directement et personnellement redevable. Pas de remontée de quote-part aux associés, pas de ligne à reporter sur la 2044, pas de calcul par tête. La société déclarait, la société payait. Fin de l'histoire.

C'est une excellente illustration de ce que la translucidité ne veut pas dire. Une SCI de l'article 8 a bel et bien la personnalité fiscale ; ce qui remonte chez les associés, c'est son résultat, rien d'autre. Une taxe autonome assise sur les loyers, et non sur le résultat, pouvait donc parfaitement rester au niveau de la société. J'insiste sur ce point parce que le raccourci « une SCI à l'IR ne paie jamais rien elle-même » traîne à peu près partout, et qu'il est faux : la CFE, la taxe de 3 %, la CRL et la taxe foncière le démentent chaque année.

L'exception : les sociétés transparentes

Le § 120 du même BOFiP posait le contrepoint : « Les sociétés transparentes au sens de l'article 1655 ter du CGI, qui sont réputées sur le plan fiscal ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres, ne sont pas personnellement soumises à la taxe. » Leurs associés étaient imposables à raison de leur quote-part de loyers.

Retenez la distinction, elle survivra largement à cette taxe morte. Transparence et translucidité ne sont pas deux mots pour la même chose. La transparence au sens strict est le monopole des sociétés d'attribution de l'article 1655 ter, qui ne sont pas des SCI ordinaires. Votre SCI, elle, relève de l'article 8. Elle est translucide. Pas transparente. Le vocabulaire a l'air d'un détail de juriste ; il change le redevable.

Le régime fiscal ne changeait rien à l'affaire : à l'IR comme à l'IS, le redevable restait la société. Idem pour un bailleur imposé en BIC ou en bénéfices agricoles, ce qui ramenait la location meublée dans le champ dès que le bail atteignait neuf mois. Meubler son studio ne sauvait donc personne.

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5. Le barème de la taxe sur les loyers des micro-logements

Restait à calculer. C'est là que le dispositif se montrait sous son vrai jour. Le taux dépendait de l'écart relatif entre le loyer pratiqué au mètre carré et le seuil de référence de l'année. Cinq tranches, de 10 à 40 %, à bornes exclusives : la taxe se déclenchait dès que le loyer excédait le seuil (42,471 €/m² suffisaient en 2019), et chaque taux supérieur s'appliquait dès que le pourcentage de dépassement était atteint.

L'assiette : la totalité du loyer, pas le dépassement

Là est le vrai venin du dispositif. L'assiette n'était pas le dépassement, mais le montant des loyers bruts encaissés dans l'année civile, charges locatives exclues. La totalité. Un euro de dépassement par mètre carré suffisait à faire partir 10 % de l'intégralité des loyers de l'année. Ajoutez le V de l'article 234, qui interdisait toute déduction, ni du revenu imposable à l'impôt sur le revenu, ni du résultat soumis à l'impôt sur les sociétés, et vous obtenez une charge supportée en net, sans le moindre amortisseur fiscal. Peu d'impôts français ont été aussi brutaux dans leur effet de seuil.

Un mot pour les bailleurs au micro-foncier : l'assiette se prenait avant l'abattement de 30 %. Le sujet ne touchait les SCI que de biais, le micro-foncier ayant ses propres règles d'accès dès lors que le contribuable détient des parts de société immobilière.

Exemple chiffré : une SCI parisienne, exercice 2019

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6. La déclaration et le paiement de la taxe par une SCI

Aucune portée pratique depuis les loyers 2020, nous sommes d'accord. Gardez tout de même ces repères sous le coude : ils servent le jour où vous reprenez une comptabilité ancienne, où vous auditez une SCI avant d'en acheter les parts, ou où vous butez sur une ligne « TSLE » inexpliquée au milieu d'un vieux grand livre.

Pour une SCI, à l'IR comme à l'IS

La société remplissait l'imprimé 2576-TSLE-SD (cerfa n° 14813), déposé « dans les mêmes conditions et délais que l'impôt sur les sociétés, auprès du service des impôts des entreprises » (BOI-RFPI-CTRL-10, § 250). Cette formule n'était toutefois calibrée que pour les personnes soumises à l'impôt sur les sociétés, visées au 2 du IV de l'article 234. Pour une SCI à l'IR, c'est le 3 du IV qui s'appliquait : la taxe était déclarée et acquittée par la société « au plus tard à la date prévue pour le dépôt de la déclaration de leur résultat ». Pour une SCI clôturant au 31 décembre, l'échéance suivait donc celle de la campagne déclarative de printemps, aux côtés de la 2072 ou de la 2065 selon le régime.

Pour un particulier bailleur en direct

L'imprimé était le 2042 LE (cerfa n° 14872), déposé en même temps que la déclaration 2042 auprès du service des impôts des particuliers (§ 220). La taxe était recouvrée comme l'impôt sur le revenu et figurait sur le même avis d'imposition ; les crédits d'impôt étaient imputables, ce qui n'était pas le cas pour les personnes morales.

La conséquence comptable pour une SCI

Comptablement, c'était une charge de la société, logée parmi les impôts et taxes d'une comptabilité de SCI, aux côtés de la taxe foncière et, le cas échéant, de la CFE. Règle de tri pour l'auditeur pressé : une telle écriture sur 2019 ou avant, rien à signaler. Sur 2020 ou après, c'est une erreur, et il faut savoir d'où elle vient avant de la passer par pertes et profits.

Le piège fiscal à connaître : la taxe n'était pas déductible. Le V de l'article 234 du CGI le disait expressément, et le BOFiP le rappelait au § 190 : « la taxe n'est pas déductible des revenus soumis à l'impôt sur le revenu, ni du résultat imposable soumis à l'impôt sur les sociétés ». Concrètement, une SCI à l'IR ne pouvait pas la porter en charge déductible de ses revenus fonciers, et une SCI à l'IS devait la réintégrer extra-comptablement dans son passage du résultat comptable au résultat fiscal. Si vous auditez de vieux comptes, c'est le premier retraitement à vérifier.

Un point de méthode, valable bien au-delà de cette taxe. Un impôt abrogé n'appelle jamais de déclaration « à zéro ». Personne n'est tenu de déposer un imprimé pour signaler qu'il n'est plus redevable de quelque chose qui n'existe plus. Si un tiers vous réclame un 2576-TSLE-SD pour un exercice récent, l'erreur est chez lui, pas chez vous. Notre guide sur les retards de déclaration en SCI fait le tri entre obligations réelles et obligations fantômes.

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7. Comment une SCI échappait à la taxe : le point d'indifférence

Il existait trois parades. Leur objet fiscal a disparu, mais l'arithmétique qu'elles mobilisaient se transpose telle quelle à l'encadrement des loyers, devenu la vraie contrainte des petites surfaces. C'est à ce titre que le chapitre garde son intérêt.

Parade 1 — réunir deux lots

Le seuil de 14 m² tombait comme un couperet : deux chambres de bonne mitoyennes réunies en un studio de 22 m², et le bien sortait du champ, quel que soit le loyer pratiqué. Radical, définitif.

L'opération garde tout son sens aujourd'hui, pour des raisons qui n'ont plus rien de fiscal : un 22 m² se loue plus vite qu'un 11 m², se revend nettement mieux et tourne beaucoup moins. Avant de percer la cloison, trois vérifications s'imposent quand même. L'autorisation de l'assemblée générale de copropriété pour la réunion des lots. La modification de l'état descriptif de division. Le régime d'urbanisme applicable aux travaux. Côté dépenses, voir nos guides des travaux en SCI et des travaux en copropriété.

Parade 2 — conventionner le logement

Le texte ne prévoyait aucune exclusion pour les logements conventionnés. L'effet était indirect, mais imparable : un logement conventionné est plafonné par un loyer réglementaire, structurellement en dessous du seuil de déclenchement. Le bailleur sortait donc du champ par le loyer, sans toucher un mur.

Le raisonnement reste valable en 2026, transposé cette fois aux aides à la rénovation et à l'intermédiation locative. Une réserve, et elle est de taille : toutes les aides ne sont pas ouvertes aux sociétés. MaPrimeRénov', pour ne citer qu'elle, est fermée aux SCI. Nous cartographions ces frontières dans le guide de la rénovation énergétique en SCI.

Parade 3 — ajuster le loyer sous le seuil, et le point d'indifférence

C'est le calcul que tout gérant aurait dû poser noir sur blanc, et que presque personne n'a fait. Puisque la taxe frappait la totalité du loyer, il existait forcément un niveau à partir duquel baisser son loyer rapportait davantage que le maintenir haut et payer.

La transposition à 2026

Refaites exactement ce calcul, mais avec l'encadrement des loyers. D'un côté le gain d'un loyer au-dessus du plafond. De l'autre, le coût cumulé d'une action en diminution, de la restitution du trop-perçu depuis la signature du bail et d'une éventuelle amende administrative. Sauf qu'une différence change tout : un taux d'imposition est proportionnel, prévisible et chiffrable à l'avance, quand une sanction administrative est discrétionnaire et rétroactive. Vous ne savez ni si elle tombera, ni quand, ni sur combien d'années de loyer elle remontera. Le calcul cesse d'être une arithmétique pour devenir un pari, et je n'ai jamais vu un bailleur gagner ce genre de pari sur la durée. Sur la mécanique d'ajustement annuel, voir notre guide de la révision du loyer en SCI.

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8. Ce qui frappe réellement les micro-logements d'une SCI en 2026

Passons à ce qui vous coûte réellement de l'argent aujourd'hui. Un point commun d'abord, et il est éclairant : aucune des charges qui suivent n'est assise sur le loyer au mètre carré. Elles visent la valeur locative, la vacance ou l'ancienneté du bâti. Jamais le prix au m². Dans notre droit, la taxe Apparu était la seule de son espèce, et elle n'a pas fait école.

La vacance : la vraie taxe des petits lots

Voilà le paragraphe à retenir. Un studio de 11 m² laissé vide un an dans une commune du zonage tendu déclenche la taxe sur les logements vacants de l'article 232 du CGI : 17 % de la valeur locative la première année d'imposition, 34 % dès la deuxième. Le périmètre géographique vient du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, profondément remanié par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, qui a porté la liste à 3 697 communes. Des milliers de bailleurs sont entrés dans le zonage sans en être informés autrement que par leur avis d'imposition.

Changement majeur à anticiper : l'article 108 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) abroge les articles 232 et 1407 bis du CGI à compter des impositions établies au titre de 2027 et les remplace par une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), codifiée à l'article 1406 bis du CGI et affectée au bloc communal. Les périodes de vacance antérieures au 1^er janvier 2027 sont prises en compte pour cette première imposition. Nous détaillons ce basculement dans le guide de la taxe sur les logements vacants en SCI, et les autres mesures de l'année dans notre synthèse de la loi de finances 2026 pour les SCI.

Prenez un instant de recul sur ces quinze années. Le législateur a renoncé à taxer le micro-logement loué trop cher, et il taxe de plus en plus lourdement le micro-logement laissé vide. L'incitation s'est exactement inversée. Pour un gérant de SCI, la conséquence est très concrète : le pilotage de la vacance locative est passé devant la question du niveau de loyer. Un mois de vide coûte aujourd'hui plus cher, en risque fiscal, que vingt euros de loyer en trop.

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires

La confusion est logique : la THRS frappe exactement le même type de bien que la taxe Apparu, à savoir un petit lot en zone tendue, souvent inoccupé une partie de l'année. Toute la différence tient dans l'identité du redevable, qui est l'occupant au 1^er janvier. Votre SCI loue son studio à l'année ? Elle ne doit rien, c'est le locataire qui paie. Elle ne devient redevable que si elle conserve le logement à sa disposition ou à celle d'un associé, deux cas que nous traitons dans nos guides résidence secondaire en SCI et location à un associé.

Ajoutons la majoration de l'article 1407 ter du CGI : dans les communes tendues, le conseil municipal peut relever de 5 à 60 % la part communale. De plus en plus de communes l'appliquent, et plusieurs centaines ont directement retenu le taux maximal.

L'encadrement des loyers : la vraie contrainte, mais ce n'est pas une taxe

Introduit à titre expérimental par l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), pour cinq ans, puis prolongé de trois années supplémentaires par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (loi 3DS), l'encadrement autorise les collectivités volontaires à plafonner les loyers d'habitation. Ce n'est pas un impôt : rien à déclarer, rien à verser au Trésor. Le dépassement se paie autrement, et parfois plus cher :

• Action en diminution de loyer ouverte au locataire, avec restitution du trop-perçu depuis la signature du bail.
• Mise en demeure par le préfet ou l'autorité compétente, ordonnant la régularisation du bail et le remboursement.
• Amende administrative, prononcée seulement après mise en demeure restée infructueuse, plafonnée à 5 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale, ce dernier montant étant celui qui vise votre SCI.
• Complément de loyer possible, mais seulement si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation non prises en compte par le loyer de référence, et contestable par le locataire.

Ce compte à rebours mérite une place dans votre agenda. Le délai de huit ans court depuis l'entrée en vigueur de la loi ELAN, publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018, ce qui place le terme de l'expérimentation à la fin de novembre 2026 (l'ANIL retient la date du 25 novembre). Un rapport d'évaluation devait être remis au Parlement six mois avant l'échéance. L'Assemblée nationale a par ailleurs adopté en décembre 2025 une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif, et une prolongation de deux ans sans ouverture à de nouvelles communes circule dans les débats à l'heure où j'écris ces lignes. Rien n'est acquis. Si votre SCI loue des petites surfaces en territoire encadré, c'est le point à surveiller ces prochains mois. Sur la rédaction du bail, voir nos guides bail d'habitation en SCI et modèle de bail SCI.

La décence : le vrai plancher légal

L'article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 exige que le logement dispose d'au moins une pièce principale ayant « soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ». Un logement indécent expose le bailleur à la suspension du loyer et, dans les communes ayant institué un permis de louer, au refus d'autorisation de mise en location.

Et par-dessus vient la performance énergétique. Les logements les plus consommateurs quittent le marché locatif par vagues successives, et les très petites surfaces y sont surreprésentées : leur consommation rapportée au mètre carré est mécaniquement moins bonne, effet direct du mode de calcul du DPE. La chambre de bonne sous les toits, mal isolée et chauffée à l'électrique, cumule à peu près tous les handicaps. Voir nos guides SCI et DPE passoire et audit énergétique.

Le changement d'usage, pour mémoire

Dernier point, pour ceux qui songeraient à basculer leurs petites surfaces en courte durée : ce n'est plus la fiscalité qui commande, c'est le changement d'usage de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, sérieusement durci par la loi du 19 novembre 2024. L'amende de l'article L. 651-2 CCH atteint désormais 100 000 €. Voir changement d'usage en SCI.

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9. Les cinq confusions les plus fréquentes sur la taxe Apparu

Voici les cinq erreurs qui reviennent le plus souvent quand un gérant nous appelle au sujet de ses micro-logements. Les unes font provisionner un impôt qui n'existe plus. Les autres font manquer une obligation qui, elle, existe bel et bien. Ce sont les secondes qui coûtent cher.

Confusion 1 — « Article 234 » et « article 234 nonies »

La championne toutes catégories, et de loin. L'article 234 est mort en 2020. Les articles 234 nonies à 234 quindecies, qui portent la CRL à 2,5 %, sont en pleine forme. Une SCI à l'IS peut donc ne rien devoir au titre de la taxe Apparu et devoir la CRL sur les mêmes loyers, la même année, pour le même immeuble. Ne transposez surtout pas les redevables d'un dispositif à l'autre : la taxe Apparu frappait toutes les sociétés de l'article 8, quand la CRL ne vise parmi elles que celles dont un associé au moins est soumis à l'IS au taux de droit commun (article 234 terdecies du CGI). Entre ces deux dispositifs, il n'y a rien de commun sinon un numéro voisin dans le code.

Confusion 2 — surface habitable et surface Carrez

Le seuil de 14 m² se mesurait en surface habitable au sens du code de la construction. Pas en Carrez. Attention toutefois à la façon dont on présente la différence, souvent mal décrite. Ce n'est ni une histoire d'embrasures, ni une histoire de hauteur : l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, inséré par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997, déduit exactement les mêmes éléments que la surface habitable — murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres — et écarte lui aussi les parties de moins de 1,80 m sous plafond. La divergence est ailleurs, et elle est plus étroite qu'on ne le lit souvent. Une bonne part des surfaces que la surface habitable met de côté sont également hors Carrez : les caves, garages et emplacements de stationnement sont expressément exclus par le quatrième alinéa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et les terrasses, loggias, balcons et séchoirs extérieurs le sont parce que le mesurage Carrez ne retient que les locaux clos et couverts. La divergence réelle porte sur les combles non aménagés, les remises, les vérandas et les volumes vitrés : la surface habitable les écarte toujours, le mesurage Carrez les compte dès lors qu'ils sont clos, couverts et hauts de plus de 1,80 m. À l'inverse, le mesurage Carrez ne s'applique pas aux lots ou fractions de lots de moins de 8 m² (article 4-2 du même décret). Une chambre prolongée d'une remise close et couverte pouvait donc afficher 15 m² Carrez sur l'acte et 13 m² habitables dans les faits. Elle était taxable, quand son propriétaire se croyait à l'abri. Le réflexe de distinguer les deux mesures reste précieux dans tous les dossiers de valeur locative.

Confusion 3 — une taxe abrogée, mais des simulateurs vivants

La ligne « taxe Apparu » n'a jamais été purgée d'une bonne partie du corpus qui circule : simulateurs en ligne, tableurs de gestion repris d'un cabinet à l'autre, vieilles notes internes. Un logiciel qui la calcule ne la ressuscite pas pour autant. Deux réflexes, toujours les mêmes. Regarder la date de mise à jour de la source, puis remonter au texte lui-même. Sur Légifrance, la mention d'abrogation figure en tête d'article : on ne peut pas la manquer.

Confusion 4 — croire que la SCI protège de tout

Le dispositif visait nommément les sociétés de l'article 8 et celles à l'IS. Détenir en SCI n'a jamais fait écran à une taxe assise sur les loyers ; la société en était redevable en son nom propre, ce qui est même plus contraignant qu'une détention en direct. Le raisonnement vaut pour tout ce qui est en vigueur aujourd'hui : TLV, CRL, encadrement des loyers s'appliquent à une société bailleresse comme à un particulier. Ce que la SCI apporte réellement, nous le détaillons sans complaisance dans notre guide avantages et inconvénients de la SCI.

Confusion 5 — confondre plafond de loyer et impôt

Un plafond de loyer ampute une recette. Un impôt crée une dépense. La différence n'a rien de rhétorique, elle est d'abord comptable : le premier n'apparaît nulle part dans vos comptes, le second s'inscrit en charges et se voit au premier coup d'œil. Elle est ensuite de trésorerie, ce qui oblige à refaire le raisonnement lot par lot au lieu de le poser au global. Nos indicateurs de pilotage d'une SCI détaillent la méthode.

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10. FAQ — Taxe sur les loyers des micro-logements en SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. La situation de chaque SCI dépend de ses statuts, de son régime fiscal, de la localisation de ses biens et du contenu de ses baux : faites valider votre cas avant toute décision.