TASCOM et SCI : qui paie la taxe sur les surfaces commerciales ? (2026)

Votre SCI détient les murs d'un supermarché, d'une jardinerie ou d'une enseigne de bricolage. Un mardi soir, au téléphone, votre locataire vous parle de « la TASCOM ». Vous ouvrez le Code général des impôts, vous ne trouvez rien, et vous passez la nuit à vous demander si vous n'avez pas laissé filer un impôt pendant quinze ans. Rassurez-vous tout de suite. La TASCOM est due par l'exploitant du magasin, pas par le propriétaire des murs. Une SCI bailleresse n'en est jamais redevable, quelle que soit la taille du magasin qu'elle loue. La question principale est réglée, et il a fallu trois lignes.

Sauf que si vous êtes arrivé jusqu'ici, ce n'est pas pour ces trois lignes. Tout se joue ensuite. Votre locataire peut-il vous la refacturer ? Un bail peut-il la mettre à votre charge ? Que devient-elle quand le local est vide, quand l'exploitant change, quand le magasin ouvre un drive ? Et la question dont personne ne parle : quel effet une taxe de 20 000 ou de 70 000 € par an produit-elle sur la capacité de votre preneur à payer son loyer, puis sur ce loyer lui-même le jour du renouvellement ?

J'ai tout repris texte en main, référence par référence. Si j'insiste autant sur les sources, c'est que sur cette taxe-là une bonne moitié de ce qui circule en ligne est faux, à commencer par l'idée qu'elle figurerait au CGI. Elle n'y a jamais figuré un seul jour depuis 1972.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Légifrance, BOFiP, impots.gouv.fr, Code de commerce, CGI). Mis à jour le 5 août 2026.

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1. Ce qu'est la TASCOM et où elle est réellement codifiée

Commençons par ce qui fait perdre le plus de temps aux gérants de SCI : la TASCOM n'est pas dans le Code général des impôts. Cherchez « taxe sur les surfaces commerciales » dans le CGI aussi longtemps que vous voudrez, vous ne trouverez rien. On en tire alors spontanément l'une de ces deux conclusions, et elles sont fausses toutes les deux : soit la taxe n'existe pas, soit on cherche mal.

Le texte fondateur : l'article 3 de la loi du 13 juillet 1972

La TASCOM est instituée par l'article 3 de la loi n° 72-657 du 13 juillet 1972 instituant des mesures en faveur de certaines catégories de commerçants et artisans âgés. Relisez l'intitulé complet, il dit tout : cette taxe n'a jamais été conçue comme un impôt sur l'immobilier commercial. Elle finançait un régime d'aide au départ des petits commerçants et artisans, à l'époque où l'essor des hypermarchés vidait les centres-bourgs. Le principe était simple et parfaitement assumé : faire payer par les grandes surfaces l'indemnité de départ de ceux qu'elles poussaient à fermer boutique.

Pendant longtemps on l'a appelée la TACA, taxe d'aide au commerce et à l'artisanat. Le nom a changé, la finalité aussi. Le support législatif, lui, n'a pas bougé d'un pouce : une loi de 1972, remaniée une bonne dizaine de fois, jamais codifiée. Une survivance, en somme. Et c'est très exactement pour cette raison que la taxe reste introuvable quand on la cherche là où on a l'habitude de chercher.

À qui profite le produit de la taxe

La destination du produit, elle, a complètement changé depuis 1972. Bon à savoir le jour où un maire vous parle de « sa » TASCOM. Depuis le 1^er janvier 2011, en application de l'article 77 de la loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009 de finances pour 2010 (le grand texte de la réforme de la taxe professionnelle), le produit de la TASCOM va à la commune sur le territoire de laquelle est situé l'établissement imposable. Les EPCI faisant application de l'article 1609 nonies C du CGI, ceux à fiscalité professionnelle unique, sont substitués à leurs communes membres pour la perception.

Cette même disposition permet à la collectivité bénéficiaire d'appliquer au montant de la taxe un coefficient multiplicateur compris entre 0,8 et 1,2, ne comportant que deux décimales. La première année d'application, il ne peut être inférieur à 0,95 ni supérieur à 1,05 ; sa variation d'une année sur l'autre est ensuite plafonnée à 0,05 (BOI-TFP-TSC-20, § 230). Une exception peu connue : les EPCI et communes ayant délibéré pour instituer l'abattement de taxe foncière sur les propriétés bâties en faveur des boutiques et magasins de moins de 400 m² situés hors d'un ensemble commercial peuvent porter le coefficient jusqu'à 1,3 (cinquième alinéa du 1.2.4.1 de l'article 77 précité ; BOI-TFP-TSC-20, § 240). La délibération se prend dans les conditions prévues au I de l'article 1639 A bis du CGI pour valoir sur la taxe due l'année suivante. Concrètement, deux magasins rigoureusement identiques, séparés par trois kilomètres et une limite communale, peuvent supporter des TASCOM qui varient de moitié. Une partie de cette taxe se décide en conseil municipal, pas à Bercy.

Une seule composante échappe aux collectivités : la majoration de 50 % applicable aux établissements dont la surface de vente excède 2 500 m², créée par l'article 46 de la loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014 de finances rectificative pour 2014. Elle est perçue au profit de l'État et se calcule sur le montant de la taxe avant application du coefficient communal.

Le calendrier : 1^er janvier, 15 mai, 15 juin

Trois dates, et on les confond tout le temps.

Ce décalage d'un an explique une bonne part des tensions locatives qu'on me raconte. Un commerçant qui vient de terminer une mauvaise année paie au mois de juin suivant une taxe calculée sur sa bonne année, celle d'avant. La note tombe donc systématiquement au plus mauvais moment de son cycle. Juridiquement, cela ne vous regarde pas. Économiquement, si, et j'y reviens au chapitre 5.

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2. Qui paie la TASCOM : l'exploitant, jamais la SCI propriétaire des murs

On arrive au cœur du sujet, et pour une fois la réponse a une netteté qu'on rencontre rarement en fiscalité : la TASCOM est due par la personne qui exploite l'établissement. Le propriétaire des murs, lui, n'apparaît nulle part dans le texte.

Le texte, mot à mot

L'article 6 de la loi n° 72-657 du 13 juillet 1972 désigne comme redevable l'exploitant de l'établissement. Il fixe le fait générateur à l'existence de cet établissement au 1^er janvier de l'année au titre de laquelle la taxe est due. La doctrine administrative va plus loin encore dans la clarté. Je la cite telle quelle :

« La taxe est due par la personne qui exploite l'établissement au jour du fait générateur de la taxe. »
BOI-TFP-TSC-10, § 210

Pas un mot sur le propriétaire, ni sur le bailleur, ni sur le titulaire d'un droit réel quelconque. Le critère retenu est l'exploitation, et c'est une notion de pur fait : celui qui tient le magasin, encaisse les clients et supporte le risque commercial. Une SCI qui encaisse un loyer n'exploite rien du tout ; elle met un immeuble à disposition, ce qui est précisément le contraire.

Pourquoi ce n'est pas seulement une question de vocabulaire

Redevable légal d'un côté, personne qui supporte économiquement la charge de l'autre : si vous ne deviez retenir qu'une seule distinction de toute la fiscalité immobilière, ce serait celle-là. Elle suffit à départager quatre impôts que les gérants de SCI mélangent en permanence.

Lisez bien la colonne du milieu. La TASCOM et la CFE sont dans le même camp : ce sont des impôts d'exploitation. La taxe foncière et la taxe sur les bureaux sont dans l'autre : ce sont des impôts de propriété. Votre SCI est concernée par la seconde colonne, pas par la première.

La seule exception : une SCI qui exploiterait elle-même

Existe-t-il un cas où une SCI paierait la TASCOM ? Techniquement oui, et l'hypothèse vaut la peine d'être déroulée jusqu'au bout, parce qu'on comprend alors pourquoi elle ne se réalise à peu près jamais.

Il faudrait que la société civile exploite elle-même un commerce de détail. Le BOFiP définit celui-ci comme le fait de « vendre des marchandises dans l'état où elles sont achetées (ou après transformations mineures ou manipulations usuelles tel que le reconditionnement) à des consommateurs finals » (BOI-TFP-TSC-10, § 30). Une SCI qui ferait cela vendrait des biens meubles achetés pour être revendus : un acte de commerce au sens de l'article L110-1, 1° du Code de commerce.

Les conséquences, elles, n'auraient plus rien à voir avec la TASCOM. Une société civile qui exerce une activité commerciale est assujettie de plein droit à l'impôt sur les sociétés par l'article 206, 2 du CGI. Ce basculement emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise au sens de l'article 202 ter : imposition immédiate des résultats non encore taxés et, sous réserve des atténuations prévues par le texte, des plus-values latentes sur l'actif social. Sur un immeuble commercial détenu depuis quinze ans, la note se compte en dizaines de milliers d'euros. La TASCOM, à côté, fait figure de menue monnaie.

L'administration admet bien une tolérance quand les recettes de nature commerciale n'excèdent pas 10 % des recettes totales hors taxes, appréciée avec un lissage sur l'année en cause et les trois précédentes (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 et 330). Sauf qu'exploiter un magasin de plus de 400 m² réalisant au moins 460 000 € de chiffre d'affaires ne rentrera jamais dans une tolérance de 10 %. Ce que je réponds systématiquement au gérant qui me pose la question : le jour où votre SCI devient redevable de la TASCOM, la TASCOM est le dernier de vos problèmes. Pour la mécanique complète de la commercialité, voyez SCI et marchand de biens et l'objet social d'une SCI.

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3. Les seuils et le barème TASCOM 2026, chiffre par chiffre

Vous n'êtes pas le redevable. Sachez quand même calculer la TASCOM de votre locataire, pour deux raisons. La première : un bailleur qui comprend l'économie de son preneur négocie mieux, à l'entrée comme au renouvellement. La seconde, plus importante encore : plusieurs paramètres de cette taxe dépendent de vous, la surface que vous louez, la configuration du local, l'existence d'une annexe, l'ajout d'une station-service sur le parking. L'agrandissement de 300 m² que vous accordez d'un trait de plume dans un avenant peut faire franchir un seuil et coûter chaque année plusieurs milliers d'euros à votre preneur.

Les trois conditions cumulatives d'assujettissement

• Une surface de vente supérieure à 400 m², appréciée établissement par établissement.
• Un chiffre d'affaires annuel hors taxes d'au moins 460 000 €, celui de l'année civile précédente.
• Un établissement ouvert à compter du 1^er janvier 1960. Les commerces ouverts avant cette date sont hors champ (BOI-TFP-TSC-10, § 160), survivance de 1972 qui joue encore dans de vieux centres-villes.

Le seuil de 400 m² connaît une exception qui compte. Il ne s'applique pas aux établissements contrôlés directement ou indirectement par une même personne et exploités sous une même enseigne commerciale, dès lors que la surface de vente cumulée de l'ensemble excède 4 000 m². En pratique, cela donne des situations qui étonnent : un magasin de 280 m² intégré à un réseau succursaliste est redevable, alors que l'indépendant de 380 m² installé vingt mètres plus loin, sur le même trottoir, ne l'est pas.

La surface de vente : une définition étroite, à votre avantage

La définition est doctrinale et elle est étroite, ce qui joue en faveur de votre preneur. La surface de vente s'entend, selon le BOFiP (BOI-TFP-TSC-10, § 240), « des espaces affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, de ceux affectés à l'exposition des marchandises proposées à la vente et à leur paiement, ainsi que de ceux affectés à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente ».

Sont donc exclus :

• Les locaux de production : laboratoire de boulangerie, atelier de découpe, cuisine.
• Les surfaces de stockage : réserves, entrepôt attenant, quai de déchargement.
• Les espaces de prestations de services dont l'accès est fermé aux clients (§ 260).
• Les surfaces non closes et non couvertes (§ 270) : cour de matériaux, pépinière extérieure, parking, aire de jardinerie en plein air.
• Les bureaux administratifs, vestiaires et locaux sociaux.

Cette délimitation a une conséquence très concrète pour vous, bailleur. Sur un ensemble de 3 000 m² de plancher, il n'est pas rare que la surface de vente taxable retombe à 1 700 m². Un bail qui décrit les surfaces local par local et affectation par affectation aide votre locataire à défendre son assiette en cas de contrôle, et vous épargne trois heures de discussion le jour où vous relouez. Un plan annexé, avec le détail des affectations, vaut infiniment mieux qu'une surface globale posée sur une ligne. Voyez à ce sujet notre modèle de bail et clauses à connaître.

Le piège du drive : surface non taxée, chiffre d'affaires taxé

C'est le point le plus contre-intuitif du dispositif, et il est pourtant parfaitement établi. Les surfaces d'un drive n'entrent pas dans l'assiette : les zones de stockage et de préparation des commandes ne sont pas ouvertes au public, et l'espace où le client vient retirer son coffre est d'une superficie négligeable. Le chiffre d'affaires du drive, lui, compte. Le Conseil d'État l'a jugé sans ambiguïté : le chiffre d'affaires à retenir pour déterminer le taux est celui de l'ensemble des ventes au détail réalisées annuellement par l'établissement, y compris les ventes conclues sur internet dont le client prend livraison dans un espace dédié du magasin, quand bien même les surfaces de cet espace ne sont pas prises en compte dans l'assiette (CE, 8^e-3^e ch. réunies, 10 mars 2020, n° 436879). L'administration l'a formulé de la même façon :

« Le chiffre d'affaires à retenir pour le calcul de la taxe est le chiffre d'affaires global des ventes au détail, que les surfaces auxquelles il se rapporte soient comprises ou non dans l'assiette de la taxe. »
Réponse ministérielle Berville, question écrite n° 33149, JOAN 22 décembre 2020

La même réponse ajoute, pour les surfaces extérieures : « si les surfaces de vente situées à l'extérieur des locaux exploités par les magasins d'outillage, de jardinage ou de matériaux de construction ne sont pas comprises dans l'assiette de la TASCOM, les ventes au détail réalisées au sein de ces surfaces extérieures de l'établissement doivent en revanche être prises en compte pour le calcul du chiffre d'affaires de cet établissement au sens de cette taxe ».

Le résultat est arithmétique, et il est brutal. Un drive, une vente en ligne retirée à l'entrepôt, une cour de matériaux à ciel ouvert, une pépinière extérieure : tout cela gonfle le numérateur sans gonfler le dénominateur. Le ratio CA/m² s'envole, le tarif au mètre carré grimpe, et la taxe enfle sur les seuls mètres carrés intérieurs. D'où les tarifs unitaires très élevés que subissent les jardineries et les négoces de matériaux, dont l'essentiel de l'activité se passe dehors. D'où, aussi, la réduction que le législateur a fini par leur accorder, et dont je parle quelques lignes plus bas.

Le barème TASCOM 2026 de droit commun

Entre 3 000 et 12 000 € de CA au mètre carré, la progressivité est continue : le tarif glisse linéairement de 5,74 € à environ 34,09 € en haut de tranche (5,74 + 0,00315 × 9 000), le tarif plafond au-delà de 12 000 € étant fixé à 34,12 €. Il subsiste donc une micro-discontinuité de 0,03 € par m² au franchissement du seuil — 90 € sur un magasin de 3 000 m², autant dire rien. Écart comparable sur le barème carburants : la formule plafonne à 35,68 € quand le tarif au-delà de 12 000 € est de 35,70 €, soit 0,02 € par m². Pas d'effet de seuil brutal, donc, à l'intérieur de la tranche. Pour une fois, le mécanisme est à peu près bien fait.

Le barème TASCOM carburants

Un régime spécifique s'applique aux établissements qui exercent aussi une activité de vente au détail de carburants, ou qui sont contrôlés par la même personne qu'une station de distribution.

S'y ajoute une règle qui surprend tout le monde la première fois : la surface de vente retenue est majorée forfaitairement de 70 m² par position de ravitaillement (BOI-TFP-TSC-10, § 290). Les établissements dont l'activité principale est la vente ou la réparation de véhicules automobiles y échappent. Une position de ravitaillement, c'est le nombre de véhicules pouvant faire le plein en même temps. Cette surface forfaitaire s'ajoute à l'assiette de calcul mais ne compte pas pour apprécier les seuils de 400 et 4 000 m² (BOI-TFP-TSC-10, § 100 et 120).

Mesurez ce que cela veut dire côté bailleur. Vous autorisez l'installation d'une station-service à six positions sur le parking de votre supermarché : vous venez d'ajouter 420 m² à l'assiette de la TASCOM de votre locataire et de le faire basculer sur le barème carburants. Ce genre de décision ne se règle pas par un avenant griffonné un vendredi soir. La contrepartie se négocie.

Réductions, majorations, coefficient : l'ordre des opérations

Un détail que beaucoup découvrent au moment de payer : les établissements dont la surface de vente excède 2 500 m² versent en outre, avec leur déclaration, un acompte égal à 50 % du montant de la taxe majorée due au titre de l'année (article 4 de la loi de 1972). Cet acompte s'impute sur le montant de la taxe due au 1^er janvier de l'année suivante — ou, en cas de cessation d'activité l'année même de son versement, sur la taxe due au titre de cette cessation — et l'excédent éventuel est restitué (BOI-TFP-TSC-30, § 50). Les modalités exactes figurent sur l'imprimé n° 3350-SD de l'année en cours. Utilisez ce document plutôt qu'un tableau recopié sur un blog. Y compris le mien, si vous lisez cette page dans trois ans.

Ce qui se passe quand l'exploitation ne couvre pas l'année entière

Deux situations reviennent souvent dans la vie d'une SCI bailleresse. Depuis le 1^er janvier 2016, elles ont chacune leur régime (article 66 de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015).

Ouverture ou exploitation partielle de l'année de référence. Le chiffre d'affaires est annualisé pour apprécier le seuil de 460 000 € et déterminer le tarif, puis le montant de la taxe est réduit au prorata de la durée d'exploitation. L'intention du législateur se devine sans peine : éviter qu'un magasin ouvert le 2 novembre passe à travers les mailles par un simple effet de calendrier.

Cessation d'exploitation en cours d'année. Elle constitue un fait générateur autonome — et c'est ici qu'il faut être précis, parce que presque tout ce qui circule sur le sujet raconte l'inverse. Ce second fait générateur s'ajoute au fait générateur annuel, il ne s'y substitue pas. L'exploitant présent au 1^er janvier reste redevable de la totalité de la taxe de l'année N, assise sur le chiffre d'affaires N−1, déclarée et payée sur l'imprimé n° 3350-SD avant le 15 juin (article 6, I). Il est en outre redevable, au titre de la cessation, d'une seconde taxe calculée sur le chiffre d'affaires réalisé du 1^er janvier à la date de cessation : ce chiffre d'affaires est annualisé pour apprécier le seuil de 460 000 € et déterminer le tarif, puis le montant obtenu est réduit au prorata de la durée d'exploitation. La surface retenue est celle constatée à la date de cessation, le coefficient multiplicateur celui en vigueur à cette date, et cette seconde taxe est déclarée sur l'imprimé n° 3350-C-SD et payée avant le 15 du sixième mois suivant la cessation (article 6, II de la loi de 1972 ; BOI-TFP-TSC-20, I-A § 10 et I-B § 20 pour les deux faits générateurs, avec un exemple chiffré du cumul au § 280 ; BOI-TFP-TSC-30, § 1 et 20 pour les délais de dépôt). Un exploitant qui ferme en mars ne paie donc pas « deux mois et demi de TASCOM » : il paie 100 % de la taxe de l'année, plus une fraction d'une taxe annualisée. L'écart avec l'idée reçue se compte en dizaines de milliers d'euros sur un hypermarché.

Ces règles servent le jour d'une défaillance de locataire ou d'une cession de bail : elles disent qui doit quoi, et surtout elles vous évitent d'être embarqué dans une négociation où le preneur sortant essaie de vous faire porter un reliquat de taxe qui n'a jamais été le vôtre. J'ai vu ce numéro deux fois en dix-huit mois.

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4. Refacturation de la TASCOM : ce que le bail commercial peut et ne peut pas déplacer

C'est la question qui amène réellement les gérants de SCI sur cette page. « Mon locataire veut me refacturer la TASCOM. » Ou, plus souvent, dans l'autre sens : « est-ce que je peux lui refacturer telle taxe ? » Le raisonnement se déroule en trois temps, et il faut les prendre dans l'ordre, sinon on se trompe.

Premier temps : le décret Pinel protège le preneur, pas le bailleur

Depuis la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, le régime des charges du bail commercial est encadré. Deux textes portent l'essentiel.

L'article L145-40-2 du Code de commerce impose que tout bail commercial comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l'indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel, et le bailleur doit informer le preneur des impôts, taxes et redevances nouveaux en cours de bail. Ce texte est d'ordre public : l'article L145-15 du Code de commerce répute non écrite toute clause faisant échec aux articles L145-37 à L145-41, parmi lesquels figure l'article L145-40-2. Le mot « limitatif » est celui qui compte : ce qui n'est pas dans l'inventaire n'est pas refacturable.

L'article R145-35 du Code de commerce dresse ensuite la liste de ce qui ne peut pas être imputé au locataire. Son 3° est le siège de la matière :

« Ne peuvent être imputés au locataire : […] 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. »
Article R145-35, 3° du Code de commerce

Relisez la première partie de la phrase. Le texte interdit d'imputer au locataire les impôts dont le redevable légal est le bailleur. La protection ne joue donc que dans un seul sens, du bailleur vers le preneur. Sur la situation inverse, le décret est muet.

Deuxième temps : la TASCOM ne pose donc pas le même problème que la taxe foncière

Tout le nœud est là, et il devient évident une fois qu'on l'a vu. La taxe foncière et la taxe sur les bureaux sont des impôts dont votre SCI est le redevable légal. Les transférer au preneur suppose de passer le filtre de l'article R145-35. La taxe foncière le franchit expressément, puisqu'elle est nommément citée comme imputable ; d'autres impositions restent bloquées.

La TASCOM se trouve dans l'autre configuration : votre locataire en est déjà le redevable légal. Il n'y a rien à lui transférer, donc aucun texte à faire jouer. La question « puis-je refacturer la TASCOM à mon locataire ? » est sans objet : elle est déjà à sa charge. Il la déclare lui-même, sur son imprimé 3350-SD, à partir de son chiffre d'affaires, auprès du service des impôts des entreprises dont il dépend. De votre côté, rien.

Troisième temps : le cas inverse, un bail qui met la TASCOM à la charge du bailleur

C'est rare, mais cela existe : on le rencontre dans les baux négociés en position de force par une grande enseigne, ou dans les montages où le bailleur a consenti un « package » de charges pour attirer une locomotive commerciale dans sa galerie. Une telle clause est-elle valable ?

Oui, sur le principe. L'article R145-35 protège le preneur ; il n'interdit pas au bailleur d'accepter par convention une charge qui ne lui incombe pas légalement. La liberté contractuelle joue à plein. Restent quatre garde-fous, à connaître avant de signer une clause pareille.

• La clause doit être expresse, et il faut la porter dans l'inventaire de l'article L145-40-2. Ne vous méprenez pas sur le rôle de cet inventaire : il protège le preneur, en rendant non imputable au locataire ce qui n'y figure pas. Il ne conditionne pas l'efficacité d'un engagement pris par le bailleur de supporter une charge qui ne lui incombe pas légalement — cet engagement-là vaut par le seul effet du contrat (articles 1103 et 1193 du Code civil). Autrement dit, ne comptez pas vous en délier au motif qu'il aurait été oublié dans le tableau des charges. L'y faire figurer relève de la bonne rédaction, pas de la validité : à défaut, la répartition sera discutée à chaque état récapitulatif annuel. Et dans tous les cas, une formule vague du type « le bailleur prend à sa charge les impôts liés à l'exploitation » ne suffira pas. Nommez la taxe.
• Le redevable légal reste le locataire. Vous ne devenez jamais débiteur envers le Trésor. Vous êtes débiteur envers votre locataire d'une somme égale à la taxe. Si le locataire ne paie pas la TASCOM, c'est lui qui est poursuivi, pas vous — mais vous, vous lui devez quand même le remboursement. Cette dissociation a des conséquences comptables et fiscales que je détaille au chapitre 6.
• Le montant vous échappe totalement. Vous vous engagez à rembourser une taxe assise sur le chiffre d'affaires d'un tiers que vous ne pilotez pas, sur une surface qui peut évoluer, avec un coefficient communal susceptible de bouger de 0,05 par an. Un engagement à montant indéterminé, en clair. Sur un magasin de 3 000 m², comptez 40 000 à 70 000 € par an.
• Cela se paiera au renouvellement. Une charge que vous assumez alors qu'elle incombe normalement à l'autre est un élément de la valeur locative. Voir le chapitre suivant.

Mon conseil, sans détour : si une enseigne exige cette clause, ne la refusez pas frontalement. Chiffrez-la, et faites-la entrer dans le loyer. Un loyer de 180 000 € avec TASCOM à votre charge n'est pas un loyer de 180 000 €. Sur le supermarché du cas C plus bas, dont la taxe ressort à 22 756 €, c'est un loyer de 157 000 € présenté autrement. Et ce sont ces 157 000 € qui serviront de référence à toutes les négociations des vingt prochaines années. Sur le partage des charges en général, voyez refacturer les charges au locataire et charges locatives en SCI.

Le cas particulier des ensembles immobiliers et des locaux vacants

Si votre SCI détient un ensemble immobilier avec plusieurs preneurs (une petite galerie, un retail park, un immeuble de rapport à usage mixte), retenez le 5° de l'article R145-35 : ne peuvent être imputés au locataire « les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires ».

En clair, le coût de la vacance reste chez vous : c'est vrai de la taxe foncière, des charges de copropriété, de l'assurance. Pour la TASCOM, en revanche, la question ne se pose même pas, et la raison est structurelle : un local vacant ne génère aucune TASCOM, faute d'exploitant. La taxe s'éteint d'elle-même pendant la vacance, puis renaît avec le nouvel occupant. Une des très rares bonnes nouvelles de la vacance locative.

Le texte autorise en revanche une pondération conventionnelle de la répartition des charges entre locataires, à condition qu'elle soit portée à leur connaissance. C'est utile dans un ensemble où les surfaces et les flux de clientèle sont très inégaux.

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5. L'impact indirect de la TASCOM sur votre SCI : loyer, renouvellement, éviction

Ce chapitre-là, presque aucun article sur la TASCOM ne l'écrit. C'est pourtant le seul qui touche votre patrimoine. Vous n'êtes pas redevable, entendu. Mais votre locataire l'est, et il paie cette taxe avec exactement le même argent que celui qui vous sert de loyer.

La TASCOM pèse sur la capacité contributive du preneur

Reprenez les ordres de grandeur du chapitre 3. Un supermarché de 1 800 m² qui réalise 9 millions d'euros de chiffre d'affaires acquitte environ 22 000 € de TASCOM par an. Rapporté à un loyer annuel de 180 000 €, on est à plus de 12 % du loyer. Sur un hypermarché de 3 000 m², la taxe majorée franchit sans peine les 70 000 €.

Le bailleur qui ignore ce chiffre se fait une fausse idée de la solidité de son locataire. Le taux d'effort d'un commerçant ne se lit pas dans le seul ratio loyer sur chiffre d'affaires : ajoutez-y la taxe foncière si elle est refacturée, les charges de l'ensemble immobilier, la CFE, puis la TASCOM. Sur un commerce alimentaire dont la marge nette oscille entre 2 et 3 % du chiffre d'affaires, ces 22 000 € de taxe représentent l'équivalent de 730 000 à 1,1 million d'euros de chiffre d'affaires à réaliser pour rien. Un directeur de magasin, lui, connaît ce chiffre par cœur.

D'où le réflexe que je fais prendre à toute SCI qui achète des murs de commerce : réclamez la déclaration TASCOM du preneur dans les pièces de la due diligence, au même titre que ses trois derniers bilans. L'imprimé 3350-SD vous livre gratuitement deux informations qu'aucun exploitant ne vous donne spontanément : le chiffre d'affaires du magasin et sa surface de vente déclarée. Ce sont elles qui déterminent votre rendement réel. Voyez aussi acheter un local commercial en SCI pour la liste complète des vérifications d'acquisition.

La répartition des charges est un élément de la valeur locative

S'il ne faut retenir qu'un point juridique de ce chapitre, c'est celui-ci. L'article L145-33 du Code de commerce énumère les cinq éléments qui déterminent la valeur locative d'un bail renouvelé ou révisé :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »
Article L145-33 du Code de commerce

Le 3° est celui qui nous intéresse. Les obligations que les parties se sont réparties, autrement dit qui paie quoi, entrent dans la détermination du loyer. La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt du 8 février 2024 (3^e civ., n° 22-24.268, non publié au Bulletin), rendu au visa des articles L145-33 et R145-8 du Code de commerce, à propos de la taxe foncière : sauf disposition expresse, son paiement est à la charge du bailleur, et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. L'usage du secteur, aussi constant soit-il, ne suffit pas à neutraliser cette règle.

Le raisonnement se retourne sans effort sur la TASCOM. Vous avez accepté de porter une taxe qui incombe normalement au preneur ? Vous assumez alors une obligation qui va au-delà de ce que prévoient la loi et les usages, autrement dit un facteur d'augmentation de la valeur locative, dont vous pourrez vous prévaloir au renouvellement. L'inverse est vrai aussi : si vous avez refacturé au preneur la taxe foncière et les charges de l'ensemble immobilier, préparez-vous à voir son expert les déduire de la valeur locative qu'il proposera. Ces négociations-là se gagnent avec un tableau de charges propre, pas avec des convictions.

Et l'indemnité d'éviction ?

Si vous refusez le renouvellement du bail, l'indemnité d'éviction est due. Elle a pour objet de réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement, et son évaluation repose principalement sur la valeur du fonds de commerce, augmentée des frais de déménagement, de réinstallation et des indemnités accessoires.

Je le dis nettement, parce que beaucoup de sites laissent croire l'inverse : il n'existe aucun barème d'indemnité d'éviction. On est dans l'évaluation d'expert, au cas par cas, à partir des usages de la profession considérée et des éléments propres au fonds. La TASCOM n'y joue aucun rôle direct ; elle intervient seulement très en amont, dans l'appréciation de la rentabilité du fonds, puisqu'un magasin dont la charge fiscale d'exploitation est lourde vaut, toutes choses égales par ailleurs, un peu moins cher. Pour le reste, voyez notre guide indemnité d'éviction en SCI.

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6. Comptabiliser et déduire la TASCOM dans une SCI

Reste la question que tout gérant finit par poser : qu'est-ce qu'on écrit dans les comptes ? Dans le cas normal, celui de la quasi-totalité des SCI qui louent des murs de commerce, la réponse est courte. Rigoureusement rien. La TASCOM n'apparaît ni dans les comptes de la SCI, ni dans sa déclaration, ni dans son FEC. Elle n'existe pas pour vous. Le seul flux que vous enregistrez, c'est le loyer, comme tous les mois : voyez les écritures de loyers en SCI.

Deux hypothèses seulement font naître un sujet comptable, et comme elles n'ont rien à voir l'une avec l'autre, gardez-les bien séparées.

Hypothèse 1 : la SCI rembourse la TASCOM au preneur (clause dérogatoire)

Comptablement, la SCI n'enregistre pas un impôt dont elle serait redevable : elle enregistre l'exécution d'un engagement contractuel pris envers son locataire. La nuance n'est pas de vocabulaire, et elle ouvre deux lectures.

• La lecture « charge » : la somme est portée en charge de l'exercice. Dans le plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03), on la loge naturellement dans le compte 635 « Autres impôts, taxes et versements assimilés », subdivision des impôts locaux, ou dans un sous-compte dédié clairement libellé. Ce qui importe est moins le numéro que la traçabilité : la pièce justificative doit être la clause du bail plus l'avis d'imposition du preneur.
• La lecture « réduction de loyer » : on analyse la prise en charge comme un abandon partiel de loyer, qui vient en diminution du produit. Souvent la plus fidèle à la réalité économique, en particulier quand la clause a été consentie en contrepartie d'un loyer facial plus élevé.

Le choix entre les deux n'a rien de cosmétique : c'est lui qui commande tout le traitement fiscal qui suit.

La déductibilité : la vraie difficulté est à l'IR

SCI à l'impôt sur le revenu. Les charges déductibles des revenus fonciers sont limitativement énumérées par l'article 31 du CGI. La lettre pertinente est le c du 1° du I, qui admet en déduction :

« Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d'organismes divers, à l'exception des taxes annuelles sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement prévues aux articles 231 ter et 231 quater. »
Article 31, I, 1°, c du CGI

Arrêtez-vous sur l'incise. Le texte écarte expressément les impositions incombant normalement à l'occupant. Or la TASCOM est exactement cela : une imposition dont le redevable légal est l'exploitant, c'est-à-dire l'occupant. Une SCI à l'IR qui rembourserait la TASCOM à son locataire puis la déduirait comme charge foncière s'expose à un rejet en cas de contrôle. Ce n'est pas un risque théorique.

Notez au passage que la même lettre écarte nommément la taxe des articles 231 ter et 231 quater, autrement dit la taxe sur les bureaux, non déductible des revenus fonciers alors même que la SCI en est le redevable légal. Le législateur sait être précis quand il le décide.

Le traitement défendable à l'IR est donc la seconde lecture comptable : analyser la prise en charge comme une réduction du loyer et ne déclarer, sur la déclaration 2072, que le loyer net effectivement conservé par la SCI. Le résultat chiffré est comparable, le fondement juridique est solide : les revenus fonciers sont imposés d'après les recettes effectivement encaissées (articles 28 et 29 du CGI), et si la SCI reverse une partie du loyer sous forme de prise en charge d'une taxe du preneur, elle n'a économiquement encaissé que le solde. Faites néanmoins valider la présentation avant de la retenir, en tenant compte de la rédaction exacte de votre bail.

SCI à l'impôt sur les sociétés. La logique est tout autre, et nettement plus confortable. Le résultat se détermine selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux : toute charge engagée dans l'intérêt de la société, justifiée et comptabilisée, est déductible par l'article 39 du CGI. Une prise en charge contractuelle de la TASCOM du preneur remplit ces conditions dès lors qu'elle a une contrepartie économique réelle : un loyer plus élevé, la sécurisation d'une locomotive commerciale. Le vrai point de vigilance n'est pas la déductibilité de principe mais l'acte anormal de gestion. Une SCI qui porterait la taxe d'un locataire lié aux associés sans la moindre contrepartie s'exposerait à une réintégration. Voyez SCI à l'IS ou à l'IR, charges déductibles en SCI et louer à sa propre société.

Hypothèse 2 : la SCI encaisse un remboursement du preneur

La situation symétrique est plus rare encore : le bail prévoit que le preneur verse à la SCI une somme forfaitaire censée couvrir un impôt. Devant une ligne pareille, deux réflexes.

• Si la somme correspond à un impôt dont la SCI est le redevable légal (taxe foncière typiquement), c'est un produit imposable, qui vient s'ajouter au loyer, et l'impôt correspondant est déductible côté SCI selon les règles vues plus haut. Ne faites pas de compensation muette : enregistrez le produit et la charge séparément.
• Si la somme correspond à un impôt dont le preneur est le redevable légal, elle n'a pas de cause. Interrogez la clause : neuf fois sur dix, c'est une erreur de rédaction reprise d'un modèle de bail générique, et il vaut mieux la corriger par avenant que de laisser une ligne inexplicable dans vos comptes pendant neuf ans.

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7. Cas chiffré : quatre magasins, quatre TASCOM

Rien ne vaut un calcul posé. Voici quatre configurations que je croise régulièrement chez des SCI détenant des murs de commerce. Dans les quatre, la SCI ne paie rien : les montants ci-dessous sont ceux que supporte son locataire, et ils vous disent ce qui pèse réellement sur sa trésorerie.

Cas A — Le magasin de proximité de 500 m²

Supérette de centre-bourg, 500 m² de surface de vente, 1 700 000 € de chiffre d'affaires en 2025, commune sans coefficient particulier (coefficient 1,00).

• CA au m² : 1 700 000 ÷ 500 = 3 400 €/m²
• Tarif : 5,74 + [0,00315 × (3 400 − 3 000)] = 5,74 + 1,26 = 7,00 €/m²
• Réduction de 20 % sur le tarif (surface de vente inférieure à 600 m² et CA/m² au plus égal à 3 800 €) : 7,00 × 0,8 = 5,60 €/m²
• Taxe : 5,60 × 500 = 2 800 €, sans coefficient communal à appliquer
• TASCOM due : 2 800 €

Cas B — La jardinerie de 1 200 m²

Jardinerie, 1 200 m² de surface de vente couverte (la pépinière extérieure de 2 500 m² n'est pas taxable), 3 600 000 € de chiffre d'affaires total, coefficient communal 1,10.

• CA au m² : 3 600 000 ÷ 1 200 = 3 000 €/m² — notez que le chiffre d'affaires réalisé dehors compte, alors que les mètres carrés extérieurs, eux, ne comptent pas
• Tarif : 5,74 €/m²
• Réduction de 30 % sur le tarif — elle suppose que la vente de fleurs, plantes, graines et engrais représente plus de la moitié du chiffre d'affaires total de l'établissement : 5,74 × 0,7 = 4,02 €/m² (le BOFiP arrondit le taux effectif à deux décimales)
• Taxe avant coefficient : 4,02 × 1 200 = 4 824 €, puis coefficient communal 1,10
• TASCOM due : environ 5 305 € — le résultat varie de quelques euros selon que la réduction est appliquée au tarif arrondi à deux décimales (5 306,40 €) ou au montant brut de la taxe (5 303,76 €)

Cas C — Le supermarché de 1 800 m²

Supermarché alimentaire, 1 800 m² de surface de vente, 9 000 000 € de chiffre d'affaires (drive inclus), coefficient communal 1,05. Loyer annuel versé à la SCI : 180 000 € HT.

• CA au m² : 9 000 000 ÷ 1 800 = 5 000 €/m²
• Tarif : 5,74 + [0,00315 × (5 000 − 3 000)] = 5,74 + 6,30 = 12,04 €/m²
• Taxe brute : 12,04 × 1 800 = 21 672 €
• Aucune réduction (surface > 600 m², activité alimentaire hors liste du décret de 1995)
• Aucune majoration (surface inférieure à 2 500 m² et à 5 000 m²)
• Coefficient communal 1,05
• TASCOM due : environ 22 756 €, soit 12,6 % du loyer annuel que ce locataire verse à votre SCI

Cas D — L'hypermarché de 3 000 m²

Même enseigne, format supérieur : 3 000 m² de surface de vente, 18 000 000 € de chiffre d'affaires, coefficient communal 1,05.

• CA au m² : 18 000 000 ÷ 3 000 = 6 000 €/m²
• Tarif : 5,74 + [0,00315 × (6 000 − 3 000)] = 5,74 + 9,45 = 15,19 €/m²
• Taxe brute : 15,19 × 3 000 = 45 570 €
• Coefficient communal 1,05 sur cette base : 47 848,50 €
• Majoration de 50 % (surface > 2 500 m²), calculée sur le montant avant coefficient : 45 570 × 50 % = 22 785 € au profit de l'État
• TASCOM totale : environ 70 634 €
• Mais le décaissement ne s'arrête pas là. La surface excédant 2 500 m², l'exploitant verse en outre avec sa déclaration un acompte égal à 50 % de la taxe ainsi majorée (article 4 de la loi de 1972), soit environ 35 317 €, imputable sur la taxe due au 1^er janvier suivant. La première année, la trésorerie du preneur supporte donc près de 106 000 €, et non 70 634 €. C'est ce chiffre-là qu'il a en tête quand il négocie son loyer.

Ces calculs sont donnés à titre pédagogique, sur la base du barème applicable en 2026. Ils supposent une activité unique, sans vente de carburants et hors quartier prioritaire de la politique de la ville. Le calcul réel se fait sur l'imprimé n° 3350-SD de l'année concernée, par l'exploitant, sous sa responsabilité.

Regardez ce que dit ce tableau, c'est le vrai enseignement de l'article : entre le cas C et le cas D, la surface est multipliée par 1,7 et la TASCOM par 3,1. Le saut vient d'abord de la surface et du tarif, qui se multiplient l'un l'autre (×1,67 et ×1,26, soit ×2,1 avant toute majoration) ; la majoration de 50 % ajoute ensuite près de 50 % par-dessus (47 848,50 € deviennent 70 633,50 €). 2,1 × 1,48 ≈ 3,1. Si votre SCI envisage une extension de son local commercial, ce seuil se pose sur la table avant les travaux, pas après. Une extension qui fait passer un magasin de 2 400 à 2 600 m² de surface de vente coûte à votre locataire une majoration de 50 % sur la totalité de sa taxe — et ce surcoût finira, d'une manière ou d'une autre, dans la négociation du loyer.

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8. Les huit erreurs les plus fréquentes sur la TASCOM en SCI

Les huit qui suivent, je les retrouve année après année dans les baux et les comptes des SCI qui détiennent des murs de commerce. Aucune n'est théorique : chacune est arrivée sur mon bureau, apportée par un gérant.

Erreur 1 : chercher la TASCOM dans le CGI et conclure qu'elle n'existe pas

Elle est à l'article 3 de la loi n° 72-657 du 13 juillet 1972, jamais codifiée. Le BOFiP la traite sous BOI-TFP-TSC. Le fait qu'elle ne soit pas au CGI n'enlève rien à sa force obligatoire.

Erreur 2 : payer une TASCOM refacturée par le locataire sans base contractuelle

Vous n'êtes pas le redevable légal. Sans clause expresse mettant la taxe à votre charge — clause qui a normalement sa place dans l'inventaire de l'article L145-40-2 du Code de commerce —, vous ne devez rien. Demandez le fondement avant de régler quoi que ce soit : j'ai vu des SCI payer pendant six ans une taxe qui ne les concernait pas, simplement parce que personne n'avait relu le bail.

Erreur 3 : confondre ensemble commercial et réseau sous même enseigne

Le seuil de 4 000 m² qui écarte la condition des 400 m² vise des établissements contrôlés par une même personne, au sens de l'article L233-3 du Code de commerce, et exploités sous une même enseigne. Un centre commercial multi-enseignes n'est pas concerné, et un simple contrat de franchise ne caractérise en principe pas un contrôle (BOI-TFP-TSC-10, § 140).

Erreur 4 : croire que la surface louée est la surface taxable

La surface de vente au sens de la TASCOM est bien plus étroite que la surface du bail : réserves, ateliers, bureaux, quais, parkings et surfaces extérieures sont exclus. Un bail qui décrit précisément l'affectation de chaque zone est un service rendu à votre locataire — et à vous, le jour où vous relouez.

Erreur 5 : oublier que le chiffre d'affaires du drive compte

La surface du drive n'est pas taxée, mais son chiffre d'affaires entre dans le ratio CA/m² et fait monter le tarif applicable à toute la surface intérieure (CE, 10 mars 2020, n° 436879). C'est une source récurrente de contentieux entre bailleurs et enseignes lors des extensions.

Erreur 6 : accepter une clause de prise en charge sans la chiffrer

Une clause mettant la TASCOM à la charge du bailleur est un engagement à montant indéterminé, indexé sur le chiffre d'affaires d'un tiers. Sur un hypermarché, elle peut représenter 70 000 € par an. Si vous l'acceptez, faites-la payer dans le loyer facial.

Erreur 7 : déduire à l'IR une TASCOM prise en charge

L'article 31, I, 1°, c du CGI exclut les impositions « incombant normalement à l'occupant ». La TASCOM en fait partie. À l'IR, le traitement défendable est la réduction de loyer, pas la charge déductible. À l'IS, la question ne se pose pas dans les mêmes termes (article 39 du CGI).

Erreur 8 : ignorer l'effet de seuil des 2 500 m² avant une extension

Franchir 2 500 m² de surface de vente déclenche une majoration de 50 % sur la totalité de la taxe, au profit de l'État. Ce seuil se raisonne avant de déposer une demande d'autorisation, avec le preneur, et il se négocie.

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9. FAQ — TASCOM et SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. La qualification d'une surface de vente, l'appréciation d'un seuil et la rédaction d'une clause de répartition des charges dans un bail commercial s'apprécient au cas par cas, à partir de plans, de baux et de déclarations réelles. Faites relire vos clauses avant de signer plutôt qu'après le premier appel de charges.