Peut-on donner des parts de SCI tous les quinze ans sans limite ?

Oui. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779, I du CGI) se reconstitue quinze ans après la dernière donation (art. 784). Rien n'interdit d'enchaîner les fenêtres : 50 ans, puis 65, puis 80. C'est la vraie raison de loger un immeuble dans une SCI : on donne le tiers des parts qui sature l'abattement de 100 000 € par enfant, on ne donne pas le tiers d'une maison.

Qui paie les travaux quand l'usufruit et la nue-propriété sont séparés ?

Attention au décalage. La répartition des articles 605 et 606 du Code civil — grosses réparations au nu-propriétaire, entretien à l'usufruitier — vise les biens détenus en direct. Quand l'immeuble appartient à une SCI, les travaux sont payés par la société, sur sa trésorerie ou par une avance en compte courant. Le démembrement ne porte que sur les parts. Cela évite la dispute classique sur la toiture.

Peut-on donner des parts à un seul enfant ?

Oui, dans la limite de la quotité disponible, la fraction dont on dispose librement. Avec deux enfants, la réserve est de deux tiers et la quotité disponible d'un tiers. Au-delà, la donation n'est pas nulle : elle est réductible, et l'enfant avantagé devra une indemnité aux autres au décès. La donation-partage, qui répartit entre tous du vivant du donateur, vaut presque toujours mieux.

Une SCI à l'IS change-t-elle quelque chose à la succession ?

Sur les droits de succession, non : on transmet des parts, valorisées de la même façon. Sur la suite, oui, et pas en bien. Une SCI à l'impôt sur les sociétés amortit son immeuble, ce qui écrase la valeur comptable sans toucher à la valeur de marché, seule retenue pour les droits. Mais le jour où elle revend, sa plus-value se calcule sur le prix d'achat diminué des amortissements déduits : elle est mécaniquement plus lourde. L'IS se choisit pour l'exploitation, jamais pour la transmission.

La plus-value est-elle effacée par le décès ?

Sur les parts, oui : les héritiers les reprennent pour la valeur déclarée dans la succession (art. 150 VB, I du CGI). S'ils revendent peu après, la plus-value est quasi nulle. Le piège est ailleurs. La purge vaut pour les parts, pas pour l'immeuble : si c'est la SCI qui vend le bien, elle calcule sur son prix d'achat d'origine. Le décès n'y change rien.

Les droits de succession peuvent-ils être payés en plusieurs fois ?

Oui. L'article 1717 du CGI ouvre deux voies : le paiement fractionné, par versements échelonnés, et le paiement différé quand la succession comporte des biens reçus en nue-propriété. Les conditions figurent aux articles 396 et 397 de l'annexe III. Toutes deux supposent une demande motivée, un intérêt, et des garanties acceptées par le comptable public. La garantie est le point de blocage : des parts de SCI non cotées passent rarement seules.

Un héritier mineur peut-il être associé d'une SCI ?

Oui. La responsabilité des associés de SCI est indéfinie, mais non solidaire et subsidiaire (art. 1857 et 1858 du Code civil). Elle reste compatible avec la minorité, à la différence d'une société en nom collectif, dont les associés ont la qualité de commerçant et qui est fermée aux mineurs. En revanche, chaque acte de disposition sur ses parts passe par le juge des tutelles ou le conseil de famille. C'est le vrai frein, et la raison d'être du mandat à effet posthume.

Que se passe-t-il si un héritier vit à l'étranger ?

Deux régimes se superposent et ne coïncident pas. Civilement, le règlement européen dit « Bruxelles IV » désigne en principe la loi de la dernière résidence habituelle du défunt. Fiscalement, l'article 750 ter du CGI taxe en France si le défunt y résidait, si l'héritier y réside depuis six ans sur les dix dernières, ou si les biens y sont situés. Des parts détenant un immeuble français restent donc taxables en France.

Qu'est-ce que le quasi-usufruit et pourquoi surveiller ce point en SCI ?

C'est l'usufruit d'une chose qui se consomme, typiquement de l'argent : l'usufruitier peut la dépenser, à charge de restituer l'équivalent à sa mort. En SCI, il surgit quand l'immeuble est vendu alors que les parts sont démembrées et que le prix remonte à l'usufruitier. Les nus-propriétaires deviennent créanciers d'une somme peut-être déjà dépensée. Cela se règle dans l'acte de donation, ou par une convention signée avant la vente. Jamais après.

Le pacte Dutreil peut-il exonérer une SCI de 75 % des droits ?

Non, et ce n'est plus discutable. Le deuxième alinéa de l'article 787 B du CGI écarte la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier. L'exclusion a été inscrite par la loi de finances pour 2024, puis durcie par celle pour 2026, qui a porté l'engagement individuel de conservation de quatre à six ans. Une SCI qui loue ses immeubles n'est jamais éligible. Seule une société opérationnelle, ou une holding animatrice, peut l'être.

L'assurance-vie remplace-t-elle une SCI pour transmettre ?

Elle ne la remplace pas, elle la complète. Elle règle ce que la SCI ne règle pas : la liquidité. Un capital transmis hors succession donne aux héritiers de quoi payer les droits dans les six mois sans vendre l'immeuble. L'erreur classique est de tout mettre dans la pierre, puis de devoir sortir 56 389 € en six mois. Un contrat alimenté avant 70 ans est le bon pare-feu.

Peut-on donner des parts d'une SCI qui a un emprunt en cours ?

Juridiquement oui, et c'est même le moment où elle coûte le moins cher, puisque l'emprunt réduit la valeur des parts. Contractuellement, relisez d'abord vos actes de prêt : beaucoup de banques y ont fait insérer une clause d'agrément pour tout changement d'associé, parfois assortie d'une exigibilité anticipée. Un accord écrit avant le rendez-vous chez le notaire évite le seul incident vraiment coûteux du montage.

Combien de temps les héritiers ont-ils pour déclarer la succession ?

Six mois pour un décès survenu en France métropolitaine, un an dans tous les autres cas (art. 641 du CGI). Attention outre-mer : l'article 642 y déroge. En Guadeloupe, Guyane, Martinique, à Mayotte et à La Réunion, le délai n'est que de six mois quand le défunt est décédé dans le département où il était domicilié. Il monte à deux ans à La Réunion et à Mayotte pour un décès survenu hors d'Europe, d'Afrique, de Madagascar, de Maurice ou des Comores. Et si la succession comporte un immeuble dont la propriété du défunt n'avait jamais été publiée, l'article 641 bis porte le délai à vingt-quatre mois. La durée n'est pas le problème. Le délai court même si le partage n'est pas fait. Même si un héritier n'a pas encore accepté. Même si personne ne s'entend sur la valeur des parts. On déclare et on paie avant d'avoir rien réglé. Un dépôt sur estimation prudente, rectifié ensuite, vaut mieux qu'un retard.

Succession et SCI : ce que vos héritiers paieront vraiment (2026)

Une société civile immobilière ne fait économiser aucun droit de succession si vous ne donnez rien de votre vivant. Sur un immeuble de 500 000 € laissé à deux enfants, la facture est la même qu'en nom propre, à l'euro près : 56 389 €. Ce qu'elle change, c'est qu'elle permet de transmettre par fractions. Utilisée ainsi, elle ramène ces 56 389 € à zéro.

Une SCI détient de l'immobilier, et chaque associé y possède des parts plutôt que des mètres carrés. Cette divisibilité fait toute la différence : on donne une fraction du capital, on garde l'usage, les loyers et la direction. Laissée dormante, la même structure coûte 6 000 € pour rien. Voici les quatre scénarios, jusqu'au dernier euro.

Si vous en êtes encore à comprendre l'outil, commencez par notre guide de la SCI familiale ou par le guide général de la SCI en 2026. Ici, la société est déjà là. Une seule question : combien vos héritiers paieront, et de combien vous pouvez faire baisser ce chiffre.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP). Mis à jour le 27 août 2026.

1. Ce que la SCI change à votre succession — et les quatre choses qu'elle ne fait pas

Le sujet est saturé de promesses. Retirons-en quatre : chacune coûte cher à qui la croit.

Elle ne supprime pas les droits de succession

Les droits de mutation à titre gratuit — le nom fiscal des droits de donation et de succession — frappent la valeur transmise, quelle que soit sa forme. Des parts de SCI se taxent comme un immeuble : même barème, même abattement, mêmes tranches. Ce qui change n'est pas le taux, mais le moment et la fraction.

Elle ne contourne pas la réserve héréditaire

La réserve héréditaire est la part que la loi garantit aux enfants : la moitié avec un enfant, deux tiers avec deux, trois quarts au-delà. Le reste, la quotité disponible, se donne librement. Loger l'immeuble dans une SCI ne déplace pas cette frontière, et un testament non plus : il ne passe ni la réserve, ni une clause d'agrément. Notre guide du legs de parts de SCI dit ce qu'il peut imposer aux statuts.

Elle ne protège pas le concubin par elle-même

Sans mariage ni PACS, le survivant n'a aucun droit successoral et subit 60 %. Une SCI à deux n'y change rien : chacun garde ses parts, celles du défunt vont à ses héritiers. La protection vient de ce qu'on met autour : démembrement croisé, tontine, testament, assurance-vie. Le guide SCI, concubins et pacsés les chiffre. Même illusion côté créanciers : la responsabilité des associés est indéfinie, mais non solidaire et subsidiaire (art. 1857 et 1858 du Code civil). Voir la protection du patrimoine.

Et une SCI créée trop tard ne sert à rien

La quatrième illusion, et la plus chère. Tout repose sur le temps : des donations espacées de quinze ans, un barème qui se dégrade avec l'âge, un délai de trois mois avant le décès sous lequel l'administration ignore la donation. Une SCI constituée à 79 ans donne le même résultat qu'une détention directe, frais en plus. La section 10 le chiffre.

2. Quatre façons de transmettre 500 000 € : le tableau, jusqu'aux droits payés

Le calcul que cette page existe pour faire. Un patrimoine, quatre stratégies, le montant payé au bout de chacune.

Hypothèses communes, valables pour toute la page

Un parent veuf de 55 ans, deux enfants majeurs, aucune donation avant.
Un immeuble locatif de 500 000 €, grevé de 200 000 € d'emprunt restant dû.
L'emprunt s'achève, le parent décède à 80 ans.
Valeurs figées. Dans la vraie vie l'immeuble s'apprécie, ce qui renforce l'intérêt de donner tôt.
Aucune décote sur la valeur des parts. La section 3 dit pourquoi.
Les émoluments — la rémunération du notaire, tarifée par l'État et identique partout en France — figurent dans les colonnes. Ceux de la déclaration de succession sont assis sur l'actif brut de celle-ci (art. A444-63 du Code de commerce) : 2 721 € TTC quand la succession porte encore les 500 000 €, 93 € quand 99 % des parts ont déjà été donnés.

Un parent seul, pas un couple. Avec deux parents, les mêmes 500 000 € transmis au décès laissent encore 12 777 € de droits, pas zéro : 25 000 € taxables par couple parent-enfant, soit 3 194,35 € répétés quatre fois. En revanche, une donation de 297 000 € consentie par deux donateurs passe entièrement sous les 400 000 € d'abattement cumulé.

Scénario	Base taxable par enfant	Droits payés	Autres frais	Total
1. En nom propre, transmission au décès	250 000 − 100 000 = 150 000 €	56 389 €	3 900 € (attestation notariée + 0,10 %) + 2 721 € de déclaration	≈ 63 000 €
2. SCI, aucune donation, transmission au décès	250 000 − 100 000 = 150 000 €	56 389 €	6 034 € de structure sur 25 ans + 2 721 € de déclaration	≈ 65 100 €
3. SCI, donation des parts en pleine propriété à 55 ans	148 500 − 100 000 = 48 500 €	15 789 €	4 153 € d'émoluments + 6 034 € de structure + 93 € de déclaration	≈ 26 100 €
4. SCI, donation de la nue-propriété des parts à 55 ans	74 250 − 100 000 = 0 €	0 €	4 153 € d'émoluments + 6 034 € de structure + 93 € de déclaration	≈ 10 300 €

De 63 000 € à 10 300 € : 52 700 € d'écart entre le pire et le meilleur scénario. Rien d'exotique là-dedans. Juste une donation faite quinze ans plus tôt qu'on ne la fait d'ordinaire.

Le détail du scénario 1, tranche par tranche

À 80 ans, l'emprunt est remboursé : l'actif net vaut 500 000 €, soit 250 000 € par enfant. On retire l'abattement de 100 000 €, la fraction exonérée par enfant et par parent (art. 779, I du Code général des impôts, le CGI). Restent 150 000 € taxables, soumis au barème en ligne directe de l'article 777 :

8 072 € à 5 % = 403,60 €
4 037 € à 10 % = 403,70 €
3 823 € à 15 % = 573,45 €
134 068 € à 20 % = 26 813,60 €

Soit 28 194,35 € par enfant, 56 388,70 € au total. Trois frais s'y ajoutent. L'attestation de propriété immobilière — l'acte notarié qui constate le transfert au fichier immobilier — est tarifée à l'article A444-59 du Code de commerce (1,935 / 1,064 / 0,726 / 0,532 %) : environ 3 400 € TTC. Puis 0,10 % de contribution de sécurité immobilière (art. 879, I et 881 K du CGI) : 500 €. Enfin la déclaration de succession elle-même, tarifée sur l'actif brut (art. A444-63) : 2 721 € TTC. Total : ≈ 63 000 €.

Le détail du scénario 3

À 55 ans, les parts valent l'actif net : 500 000 − 200 000 = 300 000 €. Le parent en donne 99 %, en garde 1 % pour rester associé. Base : 297 000 €, soit 148 500 € par enfant, moins 100 000 € d'abattement, donc 48 500 € taxables. Le barème donne 403,60 + 403,70 + 573,45 + (32 568 € à 20 % = 6 513,60) = 7 894,35 € par enfant, 15 788,70 € au total. Au décès, le 1 % restant vaut 2 500 € par enfant, sous l'abattement reconstitué : rien.

Le détail du scénario 4

Même donation, limitée à la nue-propriété : le parent garde l'usufruit, l'usage et les revenus, et ne transmet que la propriété nue, celle qui deviendra pleine à sa mort. Le barème de l'article 669 du CGI la valorise d'après le seul âge de l'usufruitier : à 55 ans, moitié-moitié. La donation porte donc sur 148 500 €, soit 74 250 € par enfant, sous l'abattement. Droits : zéro. Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans impôt (art. 1133 du CGI). Zéro également.

Faut-il seulement une SCI, ou vaut-il mieux donner l'immeuble en direct ? La question a sa page, chiffrée sur vingt ans : SCI familiale ou donation directe. Pour l'arbitrage plus large, SCI ou nom propre.

3. Pourquoi les droits de succession sont les mêmes, avec ou sans SCI

Regardez les deux premières lignes du tableau. 56 389 € dans les deux cas. C'est le résultat le plus dérangeant de cette page, et celui que la concurrence évite.

L'explication tient en une phrase : la déduction de l'emprunt est un effet de calendrier, pas un cadeau fiscal. Tant que le prêt court, les parts valent moins que l'immeuble, et une donation faite dans cette fenêtre porte sur une base réduite. Sans donation, le prêt s'éteint et les parts revalent 500 000 €. Le levier n'a jamais servi.

Pire : la société a coûté quelque chose. Constitution, 308,91 € — 229,20 € d'annonce légale, 60,38 € de greffe, 19,33 € de bénéficiaires effectifs. Comptabilité et déclaration annuelle de résultat de la SCI, l'imprimé 2072, 229 € par an, soit 5 725 € sur vingt-cinq ans — 6 034 € en comptant la constitution. En face, transmettre des parts évite l'attestation notariée et les 0,10 % : 3 900 € économisés. Solde : la SCI dormante revient 2 100 € plus cher. Rien de dramatique. Mais rien de gagné.

Et la décote ? Une réponse honnête

L'objection classique : des parts non cotées se valorisent avec une décote d'illiquidité, admise parce qu'elles sont difficiles à revendre. Faisons le calcul. Une décote de 10 % ramène la base à 450 000 €, soit 125 000 € taxables par enfant. Le barème donne 403,60 + 403,70 + 573,45 + (109 068 € à 20 % = 21 813,60), soit 23 194,35 € par enfant et 46 389 € au lieu de 56 389 €. La SCI repasserait devant la détention directe d'environ 7 900 €.

Alors pourquoi ne pas l'inscrire au tableau ? Parce qu'une décote n'est pas un droit. Elle s'apprécie au cas par cas, l'administration la refuse quand elle est excessive, et elle est fragile ici : SCI familiale, deux enfants qui recueillent tout, aucun tiers acquéreur. Ne construisez jamais une transmission sur une décote. Le rapport de force est sans appel : 7 900 € d'espérance contestable contre 52 700 € de gain certain.

Et sans société du tout ? L'immeuble tombe en indivision, cette copropriété subie où chacun détient une fraction de tout et rien en particulier. Indivision ou SCI en chiffre le coût.

4. L'assiette taxable : la valeur des parts, pas celle de l'immeuble

La règle tient en une ligne : l'assiette taxable, c'est l'actif de la société moins son passif. Un immeuble de 500 000 € grevé de 200 000 € d'emprunt restant dû donne des parts qui valent 300 000 €, pas 500 000 €.

Deux dettes se déduisent, et la seconde est souvent oubliée. L'emprunt bancaire d'abord. Le compte courant d'associé ensuite : l'argent qu'un associé a avancé à la société, pour l'apport personnel ou des travaux. Ce n'est pas du capital, c'est une créance. Elle réduit la valeur des parts sans disparaître : elle se transmet à part et se taxe de son côté. Notre guide du compte courant d'associé en détaille le remboursement.

Deux mises en garde. La valorisation des parts pour l'impôt sur la fortune immobilière suit d'autres règles, notamment sur les dettes déductibles : ne transposez jamais un calcul d'un impôt à l'autre — le guide SCI et IFI détaille les écarts. Et vendre des parts n'est pas les donner. La cession supporte un droit de 5 % et, depuis le 27 juin 2026, exige un acte notarié, d'avocat ou d'expert-comptable habilité, à peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil). Il dit « la cession », jamais « à titre onéreux », et son champ n'est pas tranché : la transmission par décès en est hors, l'apport et la donation restent débattus. Dans le doute, notaire ou avocat : voir Cession de parts de SCI.

5. Le facteur temps : ce que coûtent quinze ans d'attente avant de donner

Deux mécanismes jouent dans le même sens, liés à votre âge.

Le premier est le rappel fiscal de l'article 784 du CGI : pour liquider des droits, on ajoute les donations faites au même bénéficiaire depuis moins de quinze ans. Passé ce délai, elles sont oubliées et l'abattement de 100 000 € se reconstitue. Donner à 55 ans ouvre une fenêtre à 70, puis à 85. Donner à 70 ans n'en ouvre qu'une.

Le second est le barème de l'article 669, qui se retourne contre vous en vieillissant : la nue-propriété vaut 50 % avant 61 ans, 60 % avant 71, 70 % avant 81. Plus vous attendez, plus ce que vous donnez pèse lourd.

La même donation, quinze ans plus tard

Le même scénario 4, mais à 70 ans. L'emprunt n'est plus qu'à 80 000 €, les parts valent 420 000 €, dont 99 % donnés : 415 800 €. À cet âge, la nue-propriété vaut 60 %, soit 249 480 € et 124 740 € par enfant. L'abattement ne couvre plus tout : 24 740 € taxables.

Droits : 403,60 + 403,70 + 573,45 + (8 808 € à 20 % = 1 761,60) = 3 142,35 € par enfant, 6 285 € en tout — contre zéro à 55 ans.
Émoluments sur une assiette de 415 800 € : 5 576 € TTC au lieu de 4 153 €, soit 1 423 € de plus.
Au décès à 80 ans, la donation ayant moins de quinze ans, le rappel joue : l'abattement est épuisé et les 2 500 € du 1 % conservé sont taxés à 20 %, soit 1 000 € de plus.

Coût des quinze ans d'attente : environ 8 700 €. Plus une fenêtre d'abattement perdue, celle qui se serait rouverte à 70 ans et ne reviendra qu'à 85. Le conseil le plus rentable de la page. Aucune ingénierie : avancer la date.

Deux prolongements. Le calendrier de transmission à la retraite est dans SCI et retraite. Et si les enfants sont déjà installés, sauter une génération ouvre 31 865 € d'abattement par grand-parent et par petit-enfant : transmettre à ses petits-enfants en SCI.

6. Le décès sans rien avoir préparé : ce que vos héritiers vont subir

C'est la situation de la majorité des lecteurs, et personne ne la chiffre.

56 389 € à sortir en six mois, sur un patrimoine qui n'est que des murs

La déclaration se dépose dans les six mois d'un décès en métropole (art. 641 du CGI), et les droits se paient au dépôt (art. 1701). Vos héritiers doivent trouver 56 389 € en six mois. Ils ont un immeuble qui ne se vend pas si vite et des parts dont personne ne veut. Le paiement fractionné existe (art. 1717 du CGI), mais il exige des garanties que des parts de SCI fournissent rarement.

À défaut court l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (art. 1727) : 1 353 € par an. La majoration de 10 % ne tombe pas tout de suite. Elle ne joue qu'au premier jour du septième mois suivant l'expiration du délai (art. 1728, 2), soit un peu plus de douze mois après le décès — le premier jour du treizième mois, précisément. Passé cette date, 5 639 € d'un coup. Dix-huit mois de retard coûtent 7 700 € : 2 030 € d'intérêts et 5 639 € de majoration.

Trois blocages qui peuvent s'ajouter à la note

Tant que le partage n'est pas fait, les parts sont en indivision entre les héritiers, qui doivent désigner un mandataire unique pour voter en assemblée (art. 1844, al. 2 du Code civil). Sans accord, on passe par le juge. Deux héritiers fâchés paralysent la société — sauf si les statuts ont écarté la règle, ce que le dernier alinéa du même article autorise depuis 2019.

Vient peut-être l'agrément, ce vote qui autorise l'entrée d'un nouvel associé. Attention au sens de la règle : par défaut, la société continue de plein droit avec les héritiers (art. 1870 du Code civil). L'agrément n'est requis que si — et seulement si — les statuts l'ont prévu. Lorsque la clause existe et que l'agrément est refusé, les héritiers n'ont droit qu'à la valeur des parts de leur auteur (art. 1870-1), déterminée au jour du décès dans les conditions de l'art. 1843-4. Ils paient alors des droits sur une créance qu'ils attendront des mois.

Enfin, si le défunt était gérant, la société n'a plus de direction : plus de bail signé ni de charge payée tant qu'un successeur n'est pas nommé.

Chacun a sa page : le décès d'un associé dans Décès d'un associé de SCI, la feuille de route de l'héritier dans SCI héritée, la vacance de gérance dans Décès du gérant de SCI. Et pour un héritier mineur ou vulnérable, le mandat à effet posthume désigne qui gérera ses parts.

Ce n'est pas une fatalité. C'est un rendez-vous chez le notaire qui n'a pas été pris.

7. Démembrement des parts : le barème, l'extinction gratuite et le piège de l'article 751

Le principe en trois lignes. On donne la nue-propriété, on garde l'usufruit. Au décès, les deux se réunissent, sans impôt.

Âge révolu de l'usufruitier au jour de la donation	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété	Base donnée sur 297 000 € de parts
Moins de 51 ans	60 %	40 %	118 800 €
Moins de 61 ans (notre cas, 55 ans)	50 %	50 %	148 500 €
Moins de 71 ans	40 %	60 %	178 200 €
Moins de 81 ans	30 %	70 %	207 900 €
Moins de 91 ans	20 %	80 %	237 600 €

Barème de l'article 669, I du CGI, inchangé depuis 2004. Il retient l'âge réel au jour de la donation, mais seuls les paliers comptent. Entre deux bornes, vieillir ne change rien. Franchir son 61e, son 71e ou son 81e anniversaire la veille de la signature alourdit en revanche la base de 29 700 €.

Au décès de l'usufruitier, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété n'ouvre droit à aucun impôt (art. 1133 du CGI). Ce qui valait 50 % à la donation devient 100 % gratuitement.

Le piège de l'article 751, en langage courant

Il y a une condition, la plus coûteuse du sujet. L'article 751 du CGI pose une présomption. Le défunt avait l'usufruit. La nue-propriété appartient à l'un de ses héritiers présomptifs — ceux qui auraient hérité s'il était mort le jour même —, à leurs descendants ou à ses donataires. Alors le bien est réputé transmis en pleine propriété. Le démembrement est fiscalement effacé.

Deux portes de sortie, et la même clé : trois mois. Soit la donation était régulière et consentie plus de trois mois avant le décès. Soit le démembrement à titre gratuit a été fait par acte authentique dans le même délai, la nue-propriété valorisée selon l'article 669. La preuve contraire reste possible, mais c'est aux héritiers de l'apporter, au pire moment.

Le chiffre du piège

Le parent a attendu : il signe la même donation deux mois avant sa mort, à 80 ans. La présomption joue, les parts sont réintégrées pour 500 000 €. On ne retombe pas au scénario 1 — on fait pire. À cet âge, la nue-propriété donnée valait 70 % de 495 000 €, soit 173 250 € par enfant : l'abattement a été entièrement consommé et 12 844 € de droits payés par enfant. Au décès, sur 250 000 € réintégrés par enfant, l'abattement ne joue plus. Les droits ressortent à 48 194 €, dont on retranche ceux déjà acquittés sur la donation (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10) : 35 350 € par enfant, 70 700 € au total. Avec 6 525 € d'émoluments, environ 77 200 € — contre 33 300 € pour la même donation signée quatre mois avant le décès, hors du délai. Deux mois valent 44 000 €.

Le mécanisme complet — droits de vote, revenus, IFI, abus de droit — est dans notre guide du démembrement en SCI. Démembrer les parts ou le bien sont deux voies distinctes, comparées dans SCI ou nue-propriété.

8. Ce que coûte réellement la donation de parts, jusqu'au total

Le tarif de la donation est à l'article A444-67 du Code de commerce. Sur nos 297 000 € de parts :

6 500 € à 4,837 % = 314,405 €
10 500 € à 1,995 % = 209,475 €
43 000 € à 1,330 % = 571,90 €
237 000 € à 0,998 % = 2 365,26 €

Total : 3 461,04 € hors taxe, soit 4 153,25 € TTC. L'émolument n'est arrondi qu'une fois, sur le total (art. A444-57). Aucune contribution de sécurité immobilière : on transmet des parts, pas de publicité foncière.

Le point que presque aucun guide n'écrit

Le tarif de l'article A444-67 s'applique à la valeur en pleine propriété. Donner la nue-propriété de 148 500 € coûte donc les mêmes 4 153,25 € que la pleine propriété de 297 000 €. On lit souvent que la réserve d'usufruit « réduit les frais de notaire ». C'est faux : elle réduit les droits, pas les émoluments.

Le scénario 4 se solde ainsi : 0 € de droits, 4 153 € d'émoluments de donation, 6 034 € de structure, 93 € de déclaration de succession sur le 1 % conservé. Environ 10 300 € pour transmettre 500 000 €, contre 63 000 € sans rien faire. Les débours du notaire, quelques centaines d'euros, s'ajoutent des deux côtés.

Abattements par lien de parenté, formes de donation, évaluation, chronologie : tout est dans notre guide de la donation de parts de SCI. Cette page applique le barème ; celle-là l'enseigne.

9. Les six erreurs qui font rater une transmission en SCI

Erreur 1 — Donner l'immeuble au lieu des parts

Donner l'immeuble à deux enfants, c'est créer une indivision : chaque vente exige leur accord, et l'un d'eux peut provoquer le partage quand il veut. Un immeuble ne se donne pas par tiers tous les quinze ans. La SCI existe pour ça. Coût annexe : 500 € de contribution de sécurité immobilière que la donation de parts évite.

Erreur 2 — Oublier le compte courant d'associé

Les parts sont données, le compte courant reste. C'est une créance sur la société, distincte des parts, qui entre dans la succession pour son nominal. Un compte courant de 100 000 € oublié, c'est 50 000 € par enfant taxés à 20 %, l'abattement ayant été consommé : 20 000 € de droits imprévus. La parade : le donner avec les parts, ou le rembourser.

Erreur 3 — Une gérance mal écrite

Après une donation de 99 % des parts, les enfants sont largement majoritaires. Or le gérant d'une société civile se révoque à la majorité des parts, sauf clause contraire des statuts (art. 1851 du Code civil). Rien n'empêche donc deux enfants de révoquer leur parent gérant. La parade : une gérance statutaire, ou une révocation à l'unanimité, pour 185,77 € de greffe. Ajoutez l'annonce légale, tarifée au caractère faute de forfait, et la rédaction de l'acte. Avant la donation, c'est le même prix. Après, il faut l'accord de ceux qu'elle vise. Voir la rédaction des statuts et le statut du gérant.

Erreur 4 — Une clause d'agrément qui bloque vos propres héritiers

Beaucoup de statuts soumettent l'entrée des héritiers à l'agrément des survivants. Dans une SCI familiale à deux enfants, cette clause ne protège personne. Elle peut même se retourner : l'héritier non agréé n'a droit qu'à la valeur de ses parts, qu'il attendra tout en payant les droits dans les six mois. Notre guide de la clause d'agrément détaille la fixation du prix.

Erreur 5 — Un démembrement sans date certaine

C'est l'article 751 vu à la section 7 : 77 200 € dans notre exemple. La date certaine, celle qu'un acte notarié rend opposable à l'administration, ne pose problème que lorsqu'on signe dans l'urgence.

Erreur 6 — Créer la SCI dans l'année du décès

Dans ce cas, ne faites pas ça. Apporter un immeuble à une SCI à quelques mois d'une échéance prévisible, ce n'est pas transmettre : c'est ajouter des frais à une succession identique. L'apport pur et simple à une SCI à l'impôt sur le revenu est certes enregistré gratuitement (art. 810, I du CGI). Mais l'acte notarié reste dû : environ 5 271 € TTC d'émoluments sur les 500 000 € apportés, 500 € de contribution de sécurité immobilière et 308,91 € de constitution, soit environ 6 080 € de frais. Un piège attend derrière : opter ensuite pour l'impôt sur les sociétés rend les droits exigibles sur la valeur vénale des biens à la date du changement (art. 809, II du CGI). Le taux est de 2,20 %, sauf engagement de conservation de trois ans (art. 810, III).

10. Les cas où il ne faut pas créer de SCI pour transmettre

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide. Quatre cas où notre réponse est : n'en créez pas.

Un bien, un enfant, pas d'ambition d'accumulation

Avec un seul enfant et un seul bien, la divisibilité ne sert à rien : personne avec qui partager. Donnez la nue-propriété du bien lui-même. Sur un immeuble de 300 000 € et un parent de 55 ans, elle vaut 150 000 €, dont 50 000 € taxables après abattement. Droits : 403,60 + 403,70 + 573,45 + (34 068 € à 20 % = 6 813,60), soit 8 194,35 €. Ajoutez 4 189 € d'émoluments et 150 € de contribution de sécurité immobilière, assise elle sur la seule nue-propriété (art. 881 K du CGI). Total : ≈ 12 500 €. La SCI n'ajouterait que des frais.

Un patrimoine qui passe déjà sous les abattements

Deux enfants, un patrimoine net de 200 000 € : 100 000 € chacun, exactement l'abattement. Zéro droit, sans rien faire. Créer une SCI pour optimiser un impôt qui n'existe pas, c'est dépenser 6 034 € pour économiser 0 €. Elle se justifie ailleurs, pas ici.

Une SCI envisagée après 75 ans, ou après un diagnostic

Le rappel de quinze ans ne se rouvrira pas, le barème de l'article 669 est déjà à 70 % de nue-propriété, et les trois mois de l'article 751 deviennent un risque réel. Le cas annoncé en section 1, chiffré : une SCI constituée à 79 ans, l'immeuble apporté, le décès l'année suivante. Les héritiers reçoivent 500 000 € de parts et paient les mêmes 56 389 € qu'en détention directe. En face, la société a coûté 308,91 € de constitution, 500 € de contribution de sécurité immobilière, 5 271 € TTC d'émoluments et 229 € d'une année de comptabilité : 6 309 €. L'acte d'apport se tarife au barème de la vente ou cession de gré à gré (art. A444-91 du Code de commerce). Elle évite en revanche l'attestation de propriété et les 0,10 % que la détention directe aurait payés au décès, 3 900 €. Surcoût net : environ 2 400 €, pour des droits rigoureusement identiques. Assurance-vie, donation directe et testament vont plus vite qu'une société à constituer.

Des héritiers qui ne se parlent plus

Une SCI n'apaise pas une mésentente familiale : elle l'institutionnalise. Elle oblige des gens fâchés à voter ensemble chaque année, et à désigner un mandataire unique quand les parts sont indivises. L'indivision fait plus mal, mais elle offre une sortie que la SCI supprime.

Le panorama complet est dans avantages et inconvénients de la SCI. Et non, le pacte Dutreil et son exonération de 75 % ne sont pas ouverts à une SCI patrimoniale : le guide SCI et pacte Dutreil dit pourquoi.

Vérifier par vous-même : les textes de la succession en SCI

Tous les chiffres viennent de textes gratuits. Les principaux :

Barème des droits de succession et abattements sur service-public.gouv.fr (art. 777 du CGI, vérifié en février 2026).
Article 669 du CGI sur Légifrance : le barème usufruit / nue-propriété.
Article 751 du CGI et son commentaire BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 au BOFiP, daté du 29 septembre 2014 : vérifiez l'article d'abord.
Article 1870 du Code civil et article 1870-1 : la continuation avec les héritiers, et le sort des non-agréés.
Article A444-67 du Code de commerce : les émoluments de donation, assis sur la pleine propriété. L'attestation de propriété est à l'article A444-59. Les deux courent jusqu'au 29 février 2028 (arrêté du 25 février 2026).

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Pour aller plus loin

Préparer

SCI familiale — l'outil, de la création aux rapports entre associés.
SCI familiale ou donation directe — l'arbitrage du véhicule, chiffré.
Indivision ou SCI — ce que coûte l'indivision.
SCI et retraite — garder ses revenus, ou donner.
SCI et famille recomposée — le conjoint sans léser un premier lit.
SCI avec enfants mineurs — pourquoi la banque bloque.

Donner

Donation de parts de SCI — abattements, barème, formalités.
Démembrement en SCI — droits de vote, revenus, IFI, abus de droit.
SCI ou nue-propriété — démembrer les parts, ou le bien.
Transmettre à ses petits-enfants — le saut de génération, 31 865 € d'abattement.
Donation temporaire d'usufruit — les revenus sans se dessaisir du bien.

Subir un décès

Décès d'un associé de SCI — continuité, agrément, évaluation.
Décès du gérant — la vacance de gérance, le mandataire ad hoc.
Léguer ses parts par testament — ce qu'un testament peut, face aux statuts.
Clause de tontine sur parts de SCI — le survivant reçoit tout, mais tout se bloque.
Mandat à effet posthume — qui gérera les parts d'un héritier vulnérable.

Gérer l'après

SCI héritée — accepter, auditer, garder ou céder.
Clause d'agrément — qui en est dispensé ; ce que vaut un refus.
Cession de parts de SCI — vendre au lieu de donner : acte, 5 %, plus-value.
Compte courant d'associé — la dette oubliée des successions en SCI.
SCI et IFI — valoriser les parts ; les dettes non déductibles.
Succession internationale — loi applicable et double imposition.