SCI et squat : la procédure accélérée pour récupérer le bien (2026)

Le message arrive toujours de la même façon : un voisin, un syndic, parfois le futur locataire venu visiter, et cette phrase — « il y a des gens dans l'appartement ». Première chose à comprendre, avant même de décrocher son téléphone : un squat n'est pas un impayé de loyer. Pas la même qualification, pas la même procédure, pas les mêmes délais, pas les mêmes textes. Le locataire qui cesse de payer est entré régulièrement : clause résolutoire, commandement, jugement, plusieurs mois. Celui qui est entré par effraction n'a jamais eu de titre, et là s'ouvre une voie administrative qui se compte en jours. Et la trêve hivernale ne le protège pas — de plein droit lorsque le local occupé est un domicile, sur décision du juge dans les autres cas.

Cette voie préfectorale existait avant, mais elle était taillée pour le particulier qui rentre de vacances et retrouve son logement occupé. Autrement dit : inutile pour une SCI de rapport, dont aucun bien n'est le domicile de personne. La loi du 7 décembre 2020 dite ASAP avait déjà étendu le texte au domicile « qu'il s'agisse ou non de sa résidence principale » — ce qui ne réglait rien pour un bailleur. C'est la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui a fait sauter le verrou, en visant en outre le simple « local à usage d'habitation » et en ouvrant expressément la demande au propriétaire du local occupé. Les peines ont été alourdies, les délais judiciaires resserrés. Le dispositif est aujourd'hui utilisable — à condition de remplir les quatre conditions exactes, dans le bon ordre, et de ne pas commettre l'erreur qui ruine tout : reprendre le bien soi-même.

J'ai construit ce guide dans l'ordre où les questions tombent vraiment quand un gérant m'appelle : qualifier l'occupation, choisir la voie, monter le dossier dans les heures qui comptent, puis encaisser les conséquences financières, comptables et fiscales. Chaque affirmation renvoie à son texte. Un dossier de squat ne se gagne pas avec des convictions : il se gagne avec un récépissé de plainte, un constat horodaté et un acte de propriété.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Légifrance, Code civil, Code pénal, code des procédures civiles d'exécution, décision du Conseil constitutionnel). Mis à jour le 28 juillet 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. Squat ou locataire défaillant : la distinction qui commande tout

Tout part de là. Le droit français ignore la catégorie fourre-tout de « l'occupant gênant » : il regarde comment la personne est entrée, et il en tire des conséquences radicalement différentes.

Le critère décisif : l'entrée dans les lieux

Le squat suppose une introduction à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. La formule est identique dans les trois textes qui comptent : article 226-4 du Code pénal, article 315-1 du même code, article 38 de la loi du 5 mars 2007. Porte enfoncée, cylindre crocheté, vitre brisée, faux bail brandi devant un gardien impressionné — toutes ces hypothèses cochent la case.

Le locataire, lui, a signé, reçu les clés, puis cessé de payer. Aucune manœuvre. Aucune voie de fait. Il relève du contentieux locatif ordinaire : commandement de payer, clause résolutoire, assignation. Ce dossier-là est traité dans notre guide sur les impayés de loyer en SCI, avec la mise en demeure, la provision comptable et la mise en jeu de la caution. Ne confondez jamais les deux. Une SCI qui saisit le préfet contre un locataire défaillant reçoit un refus, et découvre trois semaines plus tard qu'elle a perdu trois semaines.

Le cas intermédiaire : l'occupant devenu sans droit ni titre

Entre les deux, une troisième figure, très fréquente et systématiquement mal qualifiée : le locataire dont le bail est éteint — congé délivré, résiliation acquise, terme non renouvelé — et qui reste. Ni squatteur, ni locataire. Entré régulièrement, resté irrégulièrement. On l'appelle l'occupant sans droit ni titre.

La conséquence est brutale : l'article 38 lui est fermé. Pas de manœuvre à l'entrée, pas de voie préfectorale. Il faut un titre judiciaire, point. C'est la situation classique après un congé pour reprise — qu'une SCI ne peut d'ailleurs délivrer que si elle est familiale, et au bénéfice d'un associé — ou après un congé pour vendre.

Pourquoi la SCI est structurellement exposée

Une SCI de rapport détient par définition des logements que personne parmi les associés n'habite. Jusqu'en 2023, la procédure d'urgence était calibrée sur le « domicile » du demandeur, et la saisine réservée à la personne dont le domicile était occupé ou à celui qui agissait pour son compte : le bailleur, lui, restait à la porte. La loi du 27 juillet 2023 a corrigé le tir sur deux points, et ce sont exactement les deux qui vous concernent — le texte vise désormais le domicile « qu'il s'agisse ou non de sa résidence principale » ou le simple « local à usage d'habitation », et il ouvre la demande au « propriétaire du local occupé ». Traduction : les biens de votre SCI sont entrés dans le champ.

Subsiste une fragilité proprement sociétaire. Le propriétaire, c'est la SCI. Pas vous. Plainte, demande préfectorale, assignation : tout doit être fait au nom de la personne morale, par son représentant légal, statuts et Kbis à l'appui. Même logique que pour la signature des baux, sujet que nous détaillons dans qui signe le bail dans une SCI. J'ai vu un dossier complet rejeté parce que la plainte avait été déposée par l'associé qui habitait à côté — celui qui avait les clés, pas celui qui avait le pouvoir. Défaut de qualité, retour case départ.

La qualification est posée. Reste la vraie question : la voie rapide est-elle ouverte pour vous ?

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2. Squat en SCI : la procédure préfectorale de l'article 38 (loi DALO)

C'est l'arme principale, et de très loin. Fondement : l'article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 (en vigueur depuis le 29 juillet 2023). Son intérêt tient en cinq mots : évacuation sans juge et sans jugement. Une décision préfectorale suffit.

Les quatre conditions cumulatives

Quatre exigences, à remplir avant de saisir le préfet. Aucune n'est facultative, et c'est presque toujours sur l'une d'entre elles que les dossiers se cassent.

Le point qui bloque le plus souvent : la preuve du droit. Le législateur a pensé au propriétaire qui ne peut pas justifier son droit à cause de l'occupation elle-même — les titres sont restés dans l'appartement, derrière la porte forcée. Dans ce cas, le préfet interroge l'administration fiscale sous 72 heures. C'est une roue de secours, pas une méthode : elle rallonge le délai et suppose que le fisc réponde. Une SCI qui conserve ses actes ailleurs que dans le bien concerné ne connaît jamais cette difficulté.

Le déroulé et les délais

Arrêtez-vous sur la ligne « 7 jours ». Le texte prévoit que « la mise en demeure est assortie d'un délai d'exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures », puis que « lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, ce délai est porté à sept jours ». Pour une SCI de rapport, le local n'est jamais le domicile du demandeur. Vous relèverez donc toujours du délai long. Ce n'est pas dramatique : une à deux semaines au total dans le meilleur des cas, là où la voie judiciaire se compte en mois, pas en jours. Mais sachez-le d'avance, sinon vous passerez ces sept jours à appeler la préfecture en croyant que le dossier est bloqué.

Le contrepoids de ces sept jours, rarement signalé. Le même alinéa ajoute que, lorsque le local n'est pas le domicile du demandeur, « le dépôt d'un référé fondé sur les articles L. 521-1 à L. 521-3 du code de justice administrative suspend l'exécution de la décision du représentant de l'État dans le département ». Autrement dit : pendant ces sept jours, un simple référé déposé par les occupants devant le juge administratif gèle l'évacuation, le temps que ce juge statue. Toutes les durées annoncées dans ce guide — « une à deux semaines », « treize jours » — sont donc des meilleurs scénarios, valables en l'absence de référé. C'est une raison de plus pour que le dossier déposé soit inattaquable sur ses quatre conditions.

La mise en demeure est notifiée aux occupants, publiée en mairie, affichée sur place. Le délai expire, personne n'est parti ? Le préfet doit procéder sans délai à l'évacuation forcée, « sauf opposition de l'auteur de la demande dans le délai fixé pour l'exécution de la mise en demeure ». Le verbe compte : compétence liée, pas faculté discrétionnaire. C'est exactement l'inverse du concours de la force publique en matière judiciaire, où l'administration garde la main et où le silence vaut refus.

Si le préfet refuse

On imagine souvent le préfet libre de dire non. Il ne l'est pas. L'article 38 verrouille les motifs de refus : « seule la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa ou l'existence d'un motif impérieux d'intérêt général peuvent amener le représentant de l'État dans le département à ne pas engager la mise en demeure ». Autrement dit, quand un dossier est rejeté, ce n'est presque jamais une question d'opportunité — c'est qu'il manque une pièce. Constat absent, plainte non produite, titre de propriété introuvable, ou manœuvre affirmée sans être démontrée.

La situation personnelle et familiale de l'occupant — enfants scolarisés, personne malade ou âgée — n'est pas un motif de refus. Le texte demande seulement qu'elle soit prise en considération. Nuance juridique réelle, effet pratique variable : elle alimente l'appréciation du motif impérieux d'intérêt général et, très concrètement, elle rallonge l'instruction.

Un refus reste un acte administratif : tribunal administratif, référé-suspension, référé-liberté, tout cela est ouvert. Franchement, peu de SCI s'y engagent. Le réflexe majoritaire, et le bon à mon sens, consiste à basculer immédiatement sur la voie judiciaire civile tout en complétant le dossier préfectoral pour le redéposer. Les deux voies ne s'annulent pas.

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3. Trêve hivernale et délais d'expulsion : ce qui ne protège pas le squatteur

« On est en décembre, je ne peux rien faire avant avril. » Je l'entends chaque hiver, et c'est faux dès lors que l'occupant est entré par voie de fait. Cette croyance coûte cinq mois à des SCI qui auraient pu récupérer leur bien en quinze jours.

L'exception de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution

L'article L412-6 pose le principe du sursis : les mesures d'expulsion non exécutées au 1er novembre de chaque année sont suspendues jusqu'au 31 mars de l'année suivante, sauf relogement suffisant. Mais le même article, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, écarte ce sursis :

• De plein droit, lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
• Sur décision du juge, qui peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes sont entrées par les mêmes moyens dans un local autre qu'un domicile — l'hypothèse d'un local commercial, d'un entrepôt ou d'un logement vacant selon les circonstances.

La nuance est tout sauf académique, et elle joue le plus souvent contre la SCI de rapport. Domicile : exclusion automatique, rien à demander. Autre local : exclusion judiciaire, à demander expressément. Or le cas type d'une SCI — un appartement vide, vidé et nettoyé entre deux baux — n'est justement pas un domicile, sauf à établir la présence de biens meubles suffisants au sens de l'article 226-4 du Code pénal, sous la réserve d'interprétation posée par le Conseil constitutionnel. Ne partez donc jamais du principe que la trêve hivernale tombe toute seule : dans neuf dossiers de SCI sur dix, elle doit être demandée au juge. Si l'assignation ne contient pas cette demande, le juge ne la soulèvera pas d'office, et la SCI perd l'hiver. Relisez ce point dans le projet d'acte que votre avocat vous envoie.

Le délai de deux mois de l'article L412-1 est également écarté

En droit commun, une expulsion portant sur un lieu habité ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux (art. L412-1 CPCE). Ce délai ne s'applique pas lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut également le réduire ou le supprimer lorsqu'il constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

Autre apport de la loi de 2023, souvent passé sous silence : les délais de grâce, qui ne concernent que l'occupant de bonne foi. Le dernier alinéa de l'article L412-3 les exclut purement et simplement lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte — un squatteur n'y a donc pas droit du tout, ce n'est pas une question de durée. Pour ceux qui peuvent encore y prétendre, la fourchette allait de trois mois à trois ans ; elle va désormais d'un mois à un an (art. L412-4 CPCE). Un juge qui accordait deux ans en 2022 ne peut plus dépasser douze mois. Cette réduction profite aussi aux SCI confrontées à un simple locataire défaillant — voir le guide impayés de loyer en SCI.

Tout cela suppose évidemment que la voie préfectorale soit ouverte. Quand elle ne l'est pas, on change de monde : on change de calendrier, de coût et d'interlocuteur.

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4. Expulser un squatteur par la voie judiciaire quand le préfet refuse

L'article 38 ne couvre pas tout, et les trous dans la raquette concernent précisément des situations très fréquentes en SCI :

• Le bien est un local commercial, agricole ou professionnel : l'article 38 vise le domicile et le local à usage d'habitation.
• L'occupant est entré sans manœuvre démontrable : porte laissée ouverte, clés remises par un tiers, sous-location non autorisée qui s'est prolongée.
• L'occupant produit un bail — même faux : la contestation sérieuse sur l'existence d'un titre fait sortir du champ administratif.
• Le préfet a refusé ou n'a pas statué.

Le référé d'expulsion

La SCI assigne — souvent « tout occupant de son chef », faute de connaître les identités — devant le juge des contentieux de la protection s'il s'agit d'un local d'habitation, devant le président du tribunal judiciaire dans les autres cas. Le fondement est classique et solide : l'occupation sans droit ni titre est un trouble manifestement illicite.

Ce qu'il faut demander, et que j'ai vu oublier plus d'une fois : l'expulsion des occupants et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ; une indemnité d'occupation mensuelle ; une astreinte par jour de retard ; la suppression expresse du délai de deux mois et du bénéfice de la trêve hivernale ; le sort des meubles ; les frais irrépétibles. Une demande manquante, c'est un aller-retour supplémentaire devant le juge.

Le calendrier réaliste

Un refus de concours de la force publique n'est pas la fin du dossier — c'est même parfois le début du seul recouvrement possible. L'article L153-1 du code des procédures civiles d'exécution pose deux choses : l'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des titres exécutoires, et son refus ouvre droit à réparation. Le silence gardé deux mois vaut refus. La SCI saisit alors le juge administratif pour obtenir l'indemnisation de son préjudice : indemnités d'occupation jamais payées, charges supportées, dégradations. Cette voie reposait historiquement sur la responsabilité sans faute pour rupture d'égalité devant les charges publiques ; elle est aujourd'hui adossée à un texte. Et comme l'occupant est presque toujours insolvable, c'est régulièrement le seul débiteur solvable du dossier.

Ne jamais tenter la reprise de force

L'article 226-4-2 du Code pénal punit de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'État dans les conditions prévues à l'article L153-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Serrurier envoyé un mardi matin, porte murée, compteur coupé, « amis » chargés de vider les lieux : tout cela entre dans le texte. Et l'on bascule alors dans un scénario absurde mais banal — le gérant est convoqué au pénal, la SCI passe du statut de victime à celui de partie mise en cause, et le juge civil qui devra ensuite prononcer l'expulsion lira un dossier où le propriétaire s'est mis en tort.

Ce déséquilibre apparent — le propriétaire plus lourdement puni que l'occupant — tient à l'histoire des textes : l'article 226-4-2 a été écrit pour empêcher les expulsions sauvages de locataires, pas pour arbitrer un squat. La loi de 2023 a nettement rééquilibré la balance. Voyons précisément comment.

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5. Ce qu'a changé la loi du 27 juillet 2023 contre le squat

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, a joué sur trois tableaux : le pénal, la procédure d'expulsion, l'accompagnement des locataires en difficulté. Le tableau ci-dessous reprend l'arsenal répressif article par article, avec les quanta exacts — c'est utile au moment de rédiger la plainte, où viser le bon texte évite un classement sans suite.

Une précision majeure sur la notion de domicile

L'article 226-4 comporte désormais une définition non limitative : constitue notamment le domicile d'une personne tout local d'habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu'il s'agisse de sa résidence principale ou non. Concrètement, un appartement de la SCI resté meublé entre deux locataires, ou vidé à moitié pendant des travaux, peut relever de la qualification la plus protectrice. Ce n'est pas anecdotique : c'est la différence entre 3 ans et 45 000 € (art. 226-4) et 2 ans et 30 000 € (art. 315-1), et surtout entre une exclusion automatique de la trêve hivernale et une exclusion laissée au juge.

Une réserve, et elle est de taille. Le Conseil constitutionnel a assorti cette définition d'une réserve d'interprétation (décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023) : la seule présence de biens meubles ne suffit pas à caractériser le domicile, il revient au juge d'apprécier si cette présence permet de considérer que la personne a le droit de s'y dire chez elle. Deux cartons oubliés dans un logement vide ne feront donc pas un domicile. Un T3 encore équipé, oui, probablement.

Ce que le Conseil constitutionnel a censuré

Voilà le point que la presse spécialisée rapporte le plus mal. L'article 7 de la loi a été déclaré contraire à la Constitution : il n'est jamais entré en vigueur. Il devait modifier l'article 1244 du Code civil pour exonérer le propriétaire des dommages résultant d'un défaut d'entretien pendant l'occupation illicite. L'idée se défendait — comment entretenir un bien dont on n'a plus l'accès ? — mais le Conseil constitutionnel a jugé l'exonération disproportionnée au regard du droit des victimes à réparation.

Pour votre SCI, la conséquence est directe et désagréable : vous restez responsable des dommages causés aux tiers par le bien squatté. Encore faut-il viser le bon fondement, ce que la presse spécialisée fait rarement. L'article 1244 du Code civil est un régime étroit : il ne concerne que la ruine du bâtiment survenue par suite d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction — un morceau de corniche qui se détache et tombe sur un véhicule, typiquement. Une fuite qui inonde le voisin du dessous ou un départ de feu qui se propage relèvent, eux, de la responsabilité du fait des choses (art. 1242 al. 1 du Code civil), où la SCI peut d'ailleurs plaider un transfert de la garde à l'occupant sans titre, ou des troubles anormaux de voisinage désormais codifiés à l'article 1253 du Code civil par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024. Trois fondements, trois défenses différentes. Si vous lisez ailleurs que la loi de 2023 vous a déchargé de cette responsabilité, l'information est fausse — elle recopie un texte censuré.

D'où l'importance de l'assurance propriétaire non occupant, qui n'est pas une ligne de confort dans le budget : voir notre guide assurance PNO et GLI en SCI. Un mot sur une confusion fréquente : en copropriété, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, que l'assurance de responsabilité civile. Ni la garantie dommages, ni la protection juridique, ni l'option « occupation illicite » — c'est-à-dire précisément les garanties utiles ici — ne sont obligatoires. Ce sont des options à souscrire, pas un socle légal.

Le volet locatif : clause de résiliation de plein droit

La loi a également rendu obligatoire l'insertion, dans les contrats de location, d'une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges dûment justifié, ou pour non-versement du dépôt de garantie (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989). Elle a par ailleurs ramené de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire par le commandement de payer, et abaissé les délais de grâce judiciaires à une fourchette d'un mois à un an (art. L412-4 CPCE).

Attention à la date du bail. Par un avis du 13 juin 2024 (demande n° 24-70.002), la Cour de cassation a jugé que ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses des baux en cours : le délai de six semaines ne vaut que pour les baux conclus à compter de l'entrée en vigueur de la loi. Pour un bail antérieur, le commandement doit toujours viser le délai de deux mois — se tromper de délai fait tomber la procédure.

Ces règles visent le locataire défaillant, pas le squatteur. Je les mentionne quand même parce qu'une SCI bailleresse doit vérifier que ses modèles de bail intègrent la clause : un bail signé en 2026 sur un modèle téléchargé en 2019 est un bail sans clause résolutoire conforme. C'est l'un des points de contrôle de notre guide sur le bail d'habitation en SCI. Et pendant que vous y êtes : la durée est de six ans lorsque le bailleur est une personne morale, la SCI familiale pouvant, sous conditions, consentir un bail de trois ans.

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6. Squat découvert : la check-list des 48 premières heures de la SCI

L'ordre compte autant que le contenu. Un dossier monté dans le désordre revient de préfecture, et il faut le refaire en ayant brûlé les seuls jours qui valaient quelque chose. Voici la séquence que je recommande, chronomètre en main.

Heure 0 à 6 : sécuriser la preuve, ne rien toucher

1. Ne pas entrer, ne pas provoquer. Photographiez depuis l'extérieur, depuis le palier, depuis la rue : porte forcée, cylindre remplacé, volets, boîte aux lettres. Horodatez.
2. Appeler les forces de l'ordre sur place. Faites acter la situation. Le procès-verbal d'intervention est une pièce précieuse même s'il ne vaut pas constat au sens de l'article 38.
3. Recueillir les témoignages des voisins, du gardien, du syndic : dates, bruits, allées et venues. Une attestation écrite (formulaire Cerfa de témoin) vaut mieux qu'un souvenir.
4. Ne couper aucun fluide. Une coupure d'eau ou d'électricité vous expose à l'article 226-4-2 et ruine l'image de bonne foi de la SCI devant le juge.

Heure 6 à 24 : la plainte et le constat

5. Déposer plainte au nom de la SCI, signée par le gérant, avec mention explicite des articles 226-4 ou 315-1 du Code pénal. Exigez le récépissé. Une plainte au nom d'un associé qui n'est pas gérant sera contestée : voir notre guide sur le rôle du gérant de SCI.
6. Mandater un commissaire de justice pour un constat d'occupation illicite. C'est la pièce maîtresse : elle date l'occupation, décrit l'état du bien et fixe le point de départ de l'indemnité d'occupation.
7. Déclarer le sinistre à l'assureur propriétaire non occupant, dans le délai contractuel (souvent 5 jours ouvrés, 2 jours en cas de vol). Vérifiez l'existence d'une garantie « occupation illicite » et d'une protection juridique.

Heure 24 à 48 : le dossier préfectoral

8. Réunir les preuves du droit de la SCI : acte notarié d'acquisition, dernier avis de taxe foncière, relevé de propriété, statuts à jour, extrait Kbis de moins de trois mois, pouvoir du gérant si nécessaire.
9. Déposer la demande d'évacuation forcée auprès du préfet du département (téléservice dédié ou dépôt en préfecture), en visant l'article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007.
10. Prendre attache avec un avocat en parallèle, pour préparer l'assignation en référé au cas où la voie préfectorale échouerait. Les deux voies ne s'excluent pas.
11. Ouvrir un dossier de suivi : chronologie datée, pièces numérotées, frais engagés. Il servira au chiffrage du préjudice et à la comptabilité de la SCI.

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7. Prévenir le squat d'un bien de SCI : ce qui marche vraiment

Un constat simple gouverne tout ce chapitre : le squat frappe les biens vacants. Un logement occupé n'est pas squatté. La meilleure protection n'est donc pas une porte blindée à 2 000 € — c'est une gestion locative qui laisse le moins de logements possible vides et sans regard. On rejoint ici le sujet de la vacance locative en SCI, qui coûte déjà cher avant même qu'un squat s'y ajoute.

Les périodes à risque

• Entre deux locataires, surtout si des travaux allongent la vacance au-delà d'un mois.
• Après une succession ou l'apport d'un bien à la SCI, quand personne n'a encore la charge concrète du bien.
• Pendant une mise en vente, lorsque le logement est vidé pour être « présentable ».
• Sur les biens éloignés du domicile des associés, ou détenus par une SCI multi-biens sans gestion centralisée.
• Les locaux commerciaux vacants et les immeubles en attente de rénovation énergétique, notamment les logements classés F ou G neutralisés en attendant travaux.

Les mesures réellement dissuasives

Le dossier « preuve de propriété » à constituer avant le sinistre

Coût : zéro. Rentabilité : la meilleure de la liste. Pour chaque bien, gardez accessible ailleurs que dans le logement l'acte d'acquisition, le dernier avis de taxe foncière, le relevé de propriété, l'attestation d'assurance, le bail en cours, l'état des lieux d'entrée, les statuts et le Kbis. Ces pièces, vous devez de toute façon les conserver : voir quels documents conserver dans une SCI et notre guide sur l'archivage numérique. La seule chose qui change, c'est de pouvoir les sortir un dimanche soir, depuis une voiture, sans passer par un notaire.

Détail administratif que personne ne vérifie jamais : l'adresse du siège social et l'adresse de correspondance de la SCI doivent être à jour au greffe et auprès de l'administration fiscale. Une notification préfectorale envoyée à l'ancienne adresse du gérant, c'est deux à trois semaines évaporées dans une procédure qui se joue en jours. Voir le siège social d'une SCI.

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8. Indemnité d'occupation, dégradations et comptabilité de la SCI

L'indemnité d'occupation

Pas de bail, donc pas de loyer. Mais une indemnité d'occupation, qui répare le préjudice de jouissance subi par la SCI. Le juge la fixe, le plus souvent par référence à la valeur locative, parfois majorée pour sanctionner le caractère fautif de l'occupation. Elle court à partir de l'entrée dans les lieux : c'est très exactement pour cela que la date figurant sur le constat vaut de l'argent, et qu'un constat tardif vous coûte les semaines qu'il ne couvre pas.

Encore faut-il savoir chiffrer cette valeur locative. Baux comparables du même immeuble, annonces récentes du quartier, avis écrit d'un professionnel : constituez ce référentiel avant l'audience, pas pendant. Notre guide sur les valeurs locatives en SCI détaille les méthodes admises.

Les dégradations

Elles se chiffrent par un constat de sortie établi par commissaire de justice, comparé au constat d'entrée ou à l'état des lieux, et par des devis d'entreprise. La destruction ou la dégradation d'un bien appartenant à autrui est réprimée par l'article 322-1 du Code pénal (2 ans et 30 000 €, sauf dommage léger), et le vol d'électricité ou de gaz relève de la soustraction frauduleuse d'énergie (art. 311-2 du Code pénal). Ces qualifications ne réparent rien par elles-mêmes, mais elles pèsent dans la constitution de partie civile et parfois dans la négociation d'un départ.

Ce que l'assurance couvre — et ne couvre pas

C'est le moment de la conversation où l'interlocuteur tombe de haut : la garantie loyers impayés ne joue pas. Jamais. Elle repose sur un bail, un locataire agréé sur dossier, un loyer contractuel. Un squatteur ne coche aucune de ces trois cases, et l'assureur le fera remarquer dès le premier échange.

Ce qui peut jouer : la garantie vandalisme ou dégradations du contrat propriétaire non occupant, sous réserve d'une déclaration dans les délais et souvent d'une plainte ; la protection juridique, qui prend en charge tout ou partie des honoraires d'avocat et de commissaire de justice ; et, dans certains contrats haut de gamme, une option spécifique « occupation illicite » qui verse une indemnité forfaitaire ou une quote-part de loyer pendant la procédure. Vérifiez vos plafonds et vos franchises avant le sinistre, pas après : voir PNO et GLI en SCI et, pour le circuit d'indemnisation, le traitement d'une indemnité de sinistre.

Traitement fiscal et comptable : IR et IS ne réagissent pas pareil

Le réflexe à ne pas avoir : passer un produit de loyer « théorique » pour que les comptes retombent sur leurs pieds. À l'IS, un produit ne se constate que s'il est certain dans son principe et son montant. Tant que le juge n'a pas fixé l'indemnité d'occupation, il n'y a rien à enregistrer. Sinon vous payez 15 % ou 25 % d'IS sur une créance que vous ne verrez jamais — et vous devrez ensuite passer une dépréciation pour corriger votre propre écriture.

Cas chiffré : la SCI Les Tilleuls

SCI familiale à l'IR, deux associés, un T3 à Villeurbanne loué 950 € par mois hors charges. Le locataire rend les clés le 31 mars ; les travaux de rafraîchissement sont calés pour mai. Six semaines de vacance, rien d'anormal. Le 12 avril, la voisine du dessus appelle : allées et venues depuis le week-end, porte forcée, quatre personnes installées. Le gérant réagit le jour même — et c'est tout ce qui sépare les deux colonnes ci-dessous.

Deux précautions de méthode sur ce tableau, parce que les chiffrages de squat qui circulent sont presque toujours gonflés. D'abord, on ne compte ici que le surcoût : les charges incompressibles de la SCI — taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance, appels de copropriété, environ 6 200 € sur quatorze mois — n'y figurent pas, parce que la société les aurait supportées de toute façon, squat ou non. Les additionner au manque à gagner brut reviendrait à compter deux fois la même perte. Ensuite, le loyer « perdu » n'est pas le loyer théorique : le T3 était de toute façon vacant jusqu'à fin mai par décision de la SCI, et ces semaines-là ne sont pas imputables aux occupants. Un juge fait exactement ce raisonnement quand il fixe l'indemnité d'occupation.

Seize fois le coût, pour le même sinistre. Ce qui fait basculer d'une colonne à l'autre n'est pas la chance : c'est la qualité du dossier déposé dans les 48 premières heures. Un constat qu'on n'a pas fait dresser, une plainte au nom d'un associé, un acte de propriété resté chez le notaire un vendredi soir — et la SCI part pour quatorze mois. Précisons aussi un point de bon sens fiscal : les quelque 12 000 € de loyers perdus ne se « rattrapent » nulle part. À l'IR, ils ne sont simplement jamais imposés, ce qui n'a rien d'une compensation. Les charges, elles, continuent de courir et alimentent le déficit — sujet développé dans notre guide SCI déficitaire.

Reste la question que personne ne pose au début et qui devient centrale au bout de six mois : la trésorerie. Quatorze mois sans loyer, mais quatorze échéances d'emprunt à honorer. C'est là que la structure de financement décide de tout — voir le pilotage du cash-flow d'une SCI et, si la tension devient réelle, que faire en cas de défaut d'emprunt. Dans les faits, ce sont presque toujours les avances des associés qui tiennent la SCI debout : voir le compte courant d'associé.

Terminons par les croyances. Ce sont elles, plus que les textes, qui font perdre du temps aux gérants — et elles circulent y compris chez des professionnels.

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9. Squat en SCI : cinq idées fausses qui coûtent cher

Idée fausse n° 1 : « Passé 48 heures, on ne peut plus rien faire »

Le grand classique, et probablement le plus coûteux. Ce délai de 48 heures ne figure dans aucun texte et ne repose sur aucune jurisprudence de la Cour de cassation. Il vient d'une lecture approximative de la flagrance, répétée de forum en forum jusqu'à devenir une évidence de comptoir.

La réalité juridique est inverse. La violation de domicile est une infraction continue : l'article 226-4 réprime l'introduction et le maintien, précision inscrite dans le Code pénal depuis la loi du 24 juin 2015. Tant que l'occupation dure, l'infraction dure. Quant à l'article 38, il n'est enfermé dans aucun délai de forclusion. Un squat découvert trois semaines après relève exactement du même dispositif qu'un squat découvert le matin même. Vous avez perdu du temps, pas vos droits.

Idée fausse n° 2 : « Il y a des enfants, donc c'est fini »

Faux, mais pas totalement infondé — d'où sa persistance. L'article 38 oblige le préfet à prendre en considération la situation personnelle et familiale de l'occupant avant de décider ; il n'en fait pas un motif de refus. Seuls la méconnaissance des conditions légales ou un motif impérieux d'intérêt général autorisent le préfet à ne pas engager la mise en demeure. Ce que la présence d'enfants scolarisés change réellement : l'instruction s'allonge, l'argument du motif impérieux prend du poids, et les services cherchent parfois une solution de relogement en parallèle. Ce qu'elle ne change pas : votre droit à déposer la demande et à l'obtenir.

Idée fausse n° 3 : « La SCI n'a pas de domicile, donc l'article 38 ne joue pas »

C'était vrai. Ça ne l'est plus depuis juillet 2023. Deux étapes, à ne pas confondre : la loi ASAP du 7 décembre 2020 avait déjà ajouté les mots « qu'il s'agisse ou non de sa résidence principale » — ce qui protégeait la résidence secondaire d'un particulier, mais laissait dehors le bailleur, faute pour lui de pouvoir invoquer un domicile. C'est la loi du 27 juillet 2023 qui a fait le reste, en visant le simple « local à usage d'habitation » et en ouvrant expressément la demande au « propriétaire du local occupé ». Résultat : une SCI propriétaire d'un logement — habité ou vide, meublé ou nu — est fondée à saisir le préfet. Beaucoup d'articles en ligne n'ont pas été mis à jour et vous diront le contraire ; d'autres attribuent tout à 2023, ce qui est inexact sur la première moitié du chemin.

Idée fausse n° 4 : « Ils vont finir par devenir propriétaires »

La peur revient souvent, elle est infondée. La prescription acquisitive trentenaire suppose une possession paisible, publique, non équivoque et continue (art. 2261 du Code civil). Et l'article 2263 ferme la porte : les actes de violence ne fondent pas une possession utile, le délai ne court qu'à compter de la cessation de la violence. Une entrée par effraction, un maintien contre la volonté du propriétaire, une plainte, une procédure : aucune de ces conditions n'est remplie. Le risque reste théorique — à une condition, précisément : agir, et laisser une trace écrite de chaque action. Trente ans de silence complet, c'est autre chose.

Idée fausse n° 5 : « Depuis 2023, le propriétaire n'est plus responsable des dommages »

Faux — et j'y reviens parce que c'est l'erreur la plus recopiée. L'article 7 de la loi du 27 juillet 2023, qui devait exonérer le propriétaire des dommages liés au défaut d'entretien pendant l'occupation illicite, a été censuré par le Conseil constitutionnel (décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023). Il n'a jamais existé en droit positif. La SCI reste donc exposée : sur le fondement de l'article 1244 du Code civil pour la ruine du bâtiment due à un défaut d'entretien ou à un vice de construction, sur celui de l'article 1242 al. 1 pour les autres dommages causés par la chose, sur celui de l'article 1253 pour les troubles anormaux de voisinage. Et le gérant qui aurait laissé filer l'assurance PNO pendant cette période répond de sa négligence devant les associés : voir les litiges avec le gérant d'une SCI et l'assurance responsabilité civile du dirigeant.

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10. FAQ — Squat et SCI