SCI et sous-location : ce que le bailleur peut autoriser ou refuser (2026)

Un voisin vous signale que « des touristes avec des valises » entrent tous les week-ends dans l'appartement que votre SCI loue depuis quatre ans. Vous tapez l'adresse sur une plateforme : elle y est, 130 € la nuit, quarante-sept commentaires. La première question qui vient à l'esprit est « ai-je le droit de l'en empêcher ? ». Mauvaise question. La réponse est oui, et elle est écrite noir sur blanc depuis 1989. La bonne question, celle qui décide de ce que vous allez récupérer, est ailleurs : que peut réclamer la SCI maintenant que la sous-location a déjà eu lieu ?

Sur ce point précis, le droit a bougé. Depuis un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 12 septembre 2019, les sous-loyers encaissés sans autorisation ne sont plus seulement une faute contractuelle : ce sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par accession. Autrement dit, l'argent que votre locataire a gagné avec votre immeuble n'a juridiquement jamais été le sien. Deux arrêts de 2022 et 2023 ont ensuite verrouillé le calcul : restitution intégrale, sans déduction du loyer principal. Et deux arrêts de janvier 2026 ont ouvert un second front, du côté de la plateforme elle-même.

Ce guide déroule la mécanique bail par bail (habitation, meublé de tourisme, commercial, professionnel), puis la partie que personne n'explique jamais correctement : comment prouver, comment chiffrer, comment réclamer, et comment écrire l'opération dans les comptes de la SCI sans se créer un problème fiscal en réglant un problème locatif.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, code de commerce, code civil, code de la construction et de l'habitation, BOFiP). Mis à jour le 4 août 2026.

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1. La sous-location en bail d'habitation : la règle de l'article 8 de la loi de 1989

Le cas le plus fréquent d'abord : votre SCI a signé un bail d'habitation et le locataire installe quelqu'un d'autre dans les murs, contre paiement. Tout le régime tient alors dans un seul article. Un article court, que presque personne ne lit jusqu'au bout — et c'est précisément la fin qui est intéressante.

Le texte, mot pour mot

Tout part de l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Trois alinéas, une centaine de mots. Chacun règle une question que les gérants de SCI nous posent toutes les semaines :

Quatre règles sortent de ce texte. Elles se cumulent : il suffit d'en manquer une pour que la sous-location soit irrégulière, même si les trois autres sont respectées à la lettre.

Règle 1 : l'accord doit être écrit, et le silence ne vaut rien

Le mot « écrit » n'est pas décoratif. Un accord donné au téléphone, un « oui, pourquoi pas » lâché pendant un état des lieux, un courrier du locataire resté sans réponse : rien de tout cela n'est l'autorisation exigée par l'article 8. Retenez bien cette asymétrie, parce qu'elle s'inverse au chapitre 4 : en bail commercial, le silence du bailleur, lui, produit des effets.

Formalisez donc votre accord dans un document distinct du bail, daté et signé par le gérant. Une SCI ne parle que par son représentant légal. Si votre société a deux gérants, ou une clause statutaire qui limite leurs pouvoirs, regardez qui a qualité pour signer un acte engageant la SCI sur un bail avant d'envoyer quoi que ce soit. Une autorisation signée par un associé non gérant n'engage pas la société. Vous auriez fabriqué un contentieux là où vous vouliez en éviter un.

Règle 2 : l'accord doit porter « y compris sur le prix du loyer »

Voilà la précision qu'on oublie le plus. « La SCI autorise M. X à sous-louer une chambre » : cette phrase, telle quelle, ne remplit pas la condition légale. Il manque le prix. Un locataire qui obtient un accord de principe puis fixe librement son tarif n'a pas d'autorisation valable, il a un bout d'autorisation.

La logique du texte est facile à comprendre : il s'agit d'empêcher que le locataire fasse commerce du bien de la SCI. Et comme le bailleur d'habitation ne peut pas, lui, augmenter son propre loyer quand le sous-loyer s'envole (le bail commercial, si — voir plus loin), le législateur lui a donné ce droit de regard en amont. C'est son seul levier économique.

Règle 3 : le plafond au mètre carré de surface habitable

Le deuxième membre de phrase de l'alinéa 1 pose un plafond impératif : le prix du sous-loyer, ramené au mètre carré de surface habitable, ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal. Attention à la mécanique du calcul. On ne compare pas deux montants globaux, on compare deux prix unitaires. Une chambre sous-louée 350 € dans un bail à 900 € peut parfaitement être illégale.

Tirez-en la conséquence pour la courte durée, elle est décisive. Une sous-location touristique n'est rentable que si le prix au mètre carré dépasse largement celui du bail principal. C'est même toute sa raison d'être. Le plafond de l'article 8 la vide donc de son intérêt : autorisée au prix au mètre carré du bail principal, elle ne rapporte plus rien au locataire. Précisons la mécanique. Ce plafond est analysé par les juges du fond comme un ordre public de protection, joué au bénéfice du sous-locataire, qui peut réclamer au locataire principal la répétition de ce qu'il a payé en trop (CA Nancy, 2^e ch. civ., 25 octobre 2018, RG n° 16/02398) ; il ne frappe pas de nullité l'autorisation du bailleur en tant que telle. La Cour de cassation ne s'est pas prononcée sur ce point. Mais pour la SCI, autoriser au-delà du plafond serait doublement contre-productif : elle couvrirait une pratique dont le sous-locataire pourra demander la réduction, et surtout elle perdrait le bénéfice de la restitution des sous-loyers, qui ne joue que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée » (voir le chapitre 3). Voilà pourquoi, dans la quasi-totalité des affaires jugées, il n'y avait pas d'autorisation valable.

Règle 4 : la remise de deux documents au sous-locataire

Le locataire doit transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. L'obligation pèse sur le locataire, pas sur la SCI. Elle sert quand même le bailleur : un sous-locataire censé avoir lu le bail principal aura beaucoup de mal, ensuite, à plaider qu'il ignorait tout des limites de son occupation.

Le sous-locataire n'a aucun droit contre la SCI

L'alinéa 2 verrouille ce qui inquiète le plus les bailleurs. À la cessation du bail principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit contre le propriétaire ni d'aucun titre d'occupation. Congé, résiliation, arrivée du terme : quelle qu'en soit la cause, la sous-location tombe avec le bail. La SCI n'hérite pas d'un occupant. C'est une protection considérable, et elle est trop peu connue.

L'alinéa 3 ajoute que les autres dispositions de la loi de 1989 ne s'appliquent pas au contrat de sous-location. Elle relève donc largement du droit commun du louage (articles 1713 et suivants du code civil) : pas de durée minimale imposée au contrat de sous-location (à ne pas confondre avec la durée du bail principal : six ans quand le bailleur est une personne morale, donc quand c'est votre SCI qui loue, article 10 de la loi de 1989, ou trois ans lorsqu'il s'agit d'une SCI familiale au sens de l'article 13), pas de régime de congé calqué sur le bail d'habitation, pas d'encadrement du dépôt de garantie tiré de l'article 22. Attention au contresens habituel : « pas la loi de 1989 » ne veut pas dire « aucune règle ». Cela veut dire un autre corpus, en général moins protecteur du sous-locataire.

Ce qui n'est pas une sous-location

Avant d'aller plus loin, écartons trois situations qu'on nous présente régulièrement comme des sous-locations et qui n'en sont pas. Se tromper de qualification, c'est envoyer la mauvaise lettre à la mauvaise personne.

• L'hébergement gratuit d'un proche. La sous-location suppose une contrepartie financière. Accueillir son conjoint, son enfant majeur, un parent ou un ami sans percevoir de somme n'entre pas dans l'article 8. Depuis l'arrêt Mel Yedei (Cass. 3^e civ., 6 mars 1996, n° 93-11.113, publié), les clauses d'un bail d'habitation « ne peuvent, en vertu de l'article 8.1 de la Convention européenne des droits de l'homme, avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d'héberger ses proches ». La SCI ne peut donc pas s'en servir pour résilier.
• La colocation. Les colocataires sont cotitulaires du bail signé avec la SCI : ils sont ses locataires directs, chacun avec ses droits et ses obligations envers elle. Rien à voir avec une sous-location, où la SCI n'a aucun lien de droit avec l'occupant. Le régime est traité en détail dans notre guide dédié à la colocation en SCI, y compris la question de la clause de solidarité.
• La cession de bail. Elle est visée par le même article 8, avec la même exigence d'accord écrit. Mais l'effet est tout autre : le cessionnaire remplace le locataire dans le contrat conclu avec la SCI, tandis que le sous-locataire crée un second étage contractuel sans toucher au premier.

À retenir : en bail d'habitation, la sous-location n'est pas interdite au sens absolu. Elle est subordonnée à un accord écrit portant aussi sur le prix, et bridée par un plafond au mètre carré. Ce n'est pas une subtilité de rédaction : c'est exactement ce qui prive la sous-location touristique de tout intérêt économique une fois autorisée, et ce qui rend une autorisation contre-productive pour le bailleur.

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2. Sous-location en meublé et en meublé de tourisme : l'empilement d'autorisations

La règle de l'article 8 vaut pour le logement nu. Change-t-elle si la SCI loue meublé, ou si le locataire transforme le bien en meublé de tourisme ? Première question : non, rien ne change. Seconde question : l'accord du bailleur cesse d'être le sujet principal, parce que trois autres verrous viennent s'empiler par-dessus.

L'article 8 s'applique aussi aux meublés

Une idée fausse circule beaucoup : le bail meublé échapperait à l'article 8. Non. L'article 25-3 de la loi de 1989, qui ouvre le titre I^er bis consacré aux logements meublés loués comme résidence principale, rend expressément applicable à ces baux une liste d'articles du titre I^er. L'article 8 y figure, juste à côté de l'article 8-1 sur la colocation.

Même mécanisme pour le bail mobilité issu de la loi ELAN : l'article 25-12 énumère les dispositions applicables et y inclut l'article 8. Ne cherchez pas d'interdiction spéciale de sous-louer propre au bail mobilité, il n'y en a pas. C'est le régime de l'accord écrit qui joue, tel quel. Si votre SCI utilise ce contrat, le sujet est développé dans notre guide sur le bail mobilité et le bail étudiant en SCI.

Bref : nu, meublé classique ou bail mobilité, même règle. Pas de sous-location sans accord écrit du bailleur portant sur le prix. Sur la frontière entre ces régimes et leurs suites fiscales, voyez notre guide sur la location meublée en SCI, un sujet qui, lui, peut faire basculer toute la société à l'impôt sur les sociétés.

Quand le locataire sous-loue en meublé de tourisme

C'est l'hypothèse Airbnb. Elle ne pose pas une question mais quatre, et le locataire doit passer les quatre pour être en règle. Sur les dossiers que nous voyons, il en rate au moins deux.

Le premier verrou est purement arithmétique. Une sous-location touristique autorisée devrait se pratiquer au même prix au mètre carré que le bail principal, ce qui la vide de tout intérêt économique. Le deuxième est le règlement de copropriété : une clause d'habitation bourgeoise stricte, ou une clause de destination exclusivement résidentielle, interdit l'activité même si le bailleur a dit oui. Le syndicat peut agir seul, sans vous. Si votre SCI détient des lots en copropriété, notre guide sur la SCI et la copropriété détaille ce contrôle.

Changement d'usage et loi Le Meur : le risque financier

Le troisième verrou est celui du changement d'usage, régi par l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite « Le Meur », visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, a durci l'ensemble du dispositif : généralisation de l'enregistrement avec numéro à afficher sur les annonces, extension des pouvoirs de régulation des maires, et surtout un doublement de l'amende civile.

La marche a été franchie il y a peu. Le III de l'article L324-1-1 du code du tourisme, issu de la loi Le Meur, est entré en vigueur le 20 mai 2026 : toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit procéder à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national, et le numéro obtenu doit figurer sur chaque annonce en ligne. Fini le dépôt commune par commune. Côté collectivités, deux décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 du 19 mars 2026 (JO du 20 mars 2026) complètent le dispositif : ils désignent la direction générale des entreprises comme organisme public unique et créent le traitement « API meublés » qui met à la disposition des communes les données d'activité transmises par les plateformes. Bonne nouvelle pour les bailleurs. Une annonce sans numéro se repère en trois secondes, et un numéro valide renvoie à un déclarant identifié. Si vous soupçonnez votre locataire, c'est le premier élément à figer dans le constat.

L'article L651-2 du CCH prévoit désormais que « toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 [...] est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé ». L'amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune, de l'EPCI compétent en matière de plan local d'urbanisme ou de l'Agence nationale de l'habitat, et son produit est intégralement versé à la commune. Le plafond était de 50 000 € avant la loi de 2024. Le même article permet en outre au juge d'ordonner le retour à l'usage d'habitation dans un délai qu'il fixe, sous une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé.

Le point qui inquiète les bailleurs, et ils ont raison. L'article L651-2 vise « toute personne qui enfreint » l'article L631-7. Il ne dit pas « le propriétaire ». Le locataire qui transforme l'usage du local sans autorisation peut donc être recherché personnellement. Mais une SCI qui a autorisé, toléré ou laissé prospérer la situation en connaissance de cause s'expose à un débat sur sa propre implication. Et le débat porte sur des dizaines de milliers d'euros. Voilà la raison la plus concrète de réagir vite, et par écrit.

Quand le changement d'usage est exigé, quelles communes l'imposent, comment l'obtenir, comment fonctionne la compensation : tout cela est développé dans notre guide dédié au changement d'usage en SCI. Autre hypothèse, autre cadre : si c'est la SCI elle-même qui envisage d'exploiter le bien en courte durée, rien de ce qui précède ne s'applique. Lisez plutôt la location saisonnière par une SCI, et notamment le passage sur la bascule à l'impôt sur les sociétés.

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3. Les sous-loyers perçus sans autorisation : ce que la SCI peut récupérer

Nous y voilà. Jusqu'en 2019, le bailleur qui découvrait une sous-location irrégulière avait deux armes : faire résilier le bail, et réclamer des dommages-intérêts. La seconde décevait systématiquement. Il fallait démontrer un préjudice, or le bailleur avait reçu tous ses loyers, à l'heure, sans incident. Les tribunaux accordaient quelques centaines d'euros symboliques et l'affaire s'arrêtait là.

L'arrêt du 12 septembre 2019

Puis la Cour de cassation a changé la nature même du débat. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 12 septembre 2019 (pourvoi n° 18-20.727), publié au Bulletin, elle pose une phrase que tout gérant de SCI devrait connaître :

Les faits ont le mérite d'être ordinaires. Deux locataires parisiens sous-louent leur appartement sur Airbnb entre 2013 et 2015, à 120 € la nuit ou 700 € la semaine, sans rien demander à personne. Total encaissé : 27 295 € nets. La cour d'appel de Paris les condamne à restituer l'intégralité de cette somme au propriétaire. La Cour de cassation rejette leur pourvoi.

Le fondement : les articles 546 et 547 du code civil

Le raisonnement contourne complètement la responsabilité contractuelle. Il passe par le droit de propriété. L'article 546 du code civil dit que la propriété d'une chose donne droit sur tout ce qu'elle produit. L'article 547 attribue les fruits civils au propriétaire par droit d'accession, et l'article 584 précise ce que recouvre l'expression : les fruits civils sont « les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes ». Et un sous-loyer, quoi qu'on en pense, reste un loyer produit par l'immeuble.

Les locataires avaient tenté une lecture habile : les sous-loyers ne seraient pas des fruits civils mais « l'équivalent économique du droit de jouissance » qu'on leur avait concédé, et la sous-location, inopposable au bailleur, le serait aussi dans ses fruits. La Cour n'a pas suivi. Le bail donne un droit de jouissance personnel, rien de plus. Il ne donne pas le droit de faire fructifier commercialement le bien d'autrui.

Mesurez ce que cela change en pratique. Une action en dommages-intérêts suppose de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité. Une action en restitution de fruits civils suppose de prouver deux choses seulement : que la sous-location n'était pas autorisée, et combien elle a rapporté. Le bailleur n'a plus rien à démontrer sur ce qu'il aurait « perdu ». C'est un tout autre procès.

Restitution intégrale : le locataire ne déduit pas les loyers qu'il a payés

C'est le prolongement le plus important de l'arrêt de 2019, et celui que la plupart des articles en ligne racontent encore de travers. La question posée était simple : le locataire qui restitue les sous-loyers peut-il déduire le loyer qu'il a lui-même versé au bailleur sur les mêmes mois, au titre des « frais » exposés pour produire ces fruits ?

Réponse : non. Deux fois plutôt qu'une. D'abord un arrêt publié au Bulletin du 22 juin 2022 (3^e civ., n° 21-18.612), puis un arrêt du 21 septembre 2023 (3^e civ., n° 22-18.251), inédit, qui censure une cour d'appel pour avoir retranché de la somme restituée le montant du loyer que la locataire avait elle-même acquitté.

Tout tient aux articles 548 et 549 du code civil, seuls visés par l'arrêt de 2022. L'article 548 ne met à la charge du propriétaire que le remboursement des frais exposés par des tiers pour produire les fruits ; l'article 549 réserve le bénéfice des fruits au possesseur de bonne foi. La Cour censure la cour d'appel qui avait déduit le loyer principal, « alors que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi ». Autrement dit : le loyer versé à la SCI n'est pas un frais déductible, c'est lui-même un fruit civil. D'où la restitution totale, sans compensation.

Depuis janvier 2026 : la plateforme peut être recherchée elle aussi

Un second verrou a bougé avec deux arrêts publiés de la chambre commerciale du 7 janvier 2026 (n° 23-22.723 et n° 24-13.163). Jusque-là, les plateformes de courte durée sortaient du débat en brandissant leur statut d'hébergeur au sens de l'article 6, I, 2 de la loi n° 2004-575 du 21 juin 2004 (LCEN) dans sa rédaction alors applicable, qui limite très fortement leur responsabilité. L'argument marchait presque à tous les coups. Un mot sur le calendrier, car il compte : les deux arrêts statuent sur des rédactions antérieures du texte — celle issue de la loi n° 2014-1353 du 13 novembre 2014 pour le pourvoi n° 24-13.163, celle antérieure à la loi n° 2020-766 du 24 juin 2020 pour le pourvoi n° 23-22.723. Depuis la loi SREN n° 2024-449 du 21 mai 2024, qui a restructuré l'article 6 de la LCEN, ce régime d'exonération de responsabilité figure à l'article 6 du règlement (UE) 2022/2065 (DSA), le critère du rôle actif y étant repris à l'identique. La solution garde donc toute sa portée, mais ne citez plus la LCEN comme fondement pour des faits d'aujourd'hui.

La Cour de cassation a refusé cette lecture automatique. Distinguons bien deux niveaux, parce qu'ils sont régulièrement confondus. Le standard général d'abord, repris de la Cour de justice de l'Union européenne (L'Oréal c/ eBay) : l'exploitant qui, au lieu de se limiter à une fourniture neutre par un traitement purement technique et automatique, prête une assistance consistant notamment à optimiser la présentation des offres ou à en promouvoir certaines, joue un rôle actif de nature à lui confier une connaissance ou un contrôle des données stockées, et excède la fonction purement technique, automatique et passive de l'hébergeur. Les indices retenus en fait ensuite : dans l'arrêt n° 24-13.163 (§ 11), la Cour n'en relève que deux, d'une part « un ensemble de règles contraignantes auxquelles les hôtes et les voyageurs doivent accepter de se soumettre tant avant la publication d'une annonce qu'en cours d'exécution de la transaction, et dont elle est en mesure de vérifier le respect », d'autre part la promotion de certaines offres par l'octroi de la qualité de « superhost ». L'optimisation de la présentation des offres appartient donc au chapeau de principe, pas aux faits retenus contre la plateforme. Quand le rôle actif est caractérisé, retour au régime de responsabilité de droit commun.

Restons précis sur la portée, car les deux arrêts ne disent pas la même chose. Dans le pourvoi n° 23-22.723, la cassation est prononcée pour défaut de base légale : la cour d'appel n'avait pas recherché si les règles contraignantes imposées aux hôtes et la promotion de certaines annonces par le statut « superhost » donnaient à la plateforme la connaissance ou le contrôle des offres. Dans le pourvoi n° 24-13.163, en revanche, la Cour rejette le moyen d'Airbnb Ireland qui contestait la perte de sa qualité d'hébergeur : elle approuve la cour d'appel d'avoir écarté le régime de l'article 6, I, 2 de la LCEN, dans sa rédaction alors applicable, en raison de ce rôle actif. La qualité d'hébergeur n'est donc plus seulement discutable : elle a été écartée par un arrêt publié au Bulletin.

Et le même arrêt contient un avertissement décisif sur la façon de rédiger la demande. Sa cassation partielle ne porte que sur la condamnation de la plateforme à 32 399,61 €, censurée pour modification de l'objet du litige (article 4 du code de procédure civile) : la propriétaire réclamait la restitution des fruits civils au titre de son droit de propriété, et la cour d'appel a indemnisé un « gain manqué », celui de n'avoir pas exploité elle-même le bien en meublé de tourisme. Retenez-en la leçon avant d'assigner : demandez la restitution des fruits civils, jamais la réparation d'un manque à gagner locatif — c'est exactement ce qui a fait tomber la condamnation. Et conservez la trace de l'annonce et de la plateforme, pas seulement celle du locataire.

Les limites : ce que cette jurisprudence ne dit pas

Beaucoup d'articles présentent cette jurisprudence comme un chèque en blanc. Elle ne l'est pas, et trois réserves sérieuses tempèrent l'enthousiasme.

• La preuve du montant pèse sur le bailleur. Aucune plateforme ne vous communiquera spontanément les revenus d'un hôte. Il faut reconstituer à partir de ce qui est visible : nombre de commentaires, tarif affiché, calendrier de disponibilité, durée moyenne des séjours. Parfois, il faut demander une mesure d'instruction au juge pour aller chercher les chiffres réels.
• Une autorisation, même bancale, fait tomber tout le mécanisme. Le principe ne joue que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur ». Le bailleur qui a écrit un accord vague, ou qui s'est comporté pendant trois ans comme s'il consentait, prend le risque qu'on lui oppose une autorisation tacite. Et avec elle, la bonne foi du sous-loueur.
• Le domaine exact de la solution reste celui du bail d'habitation. Les trois arrêts de 2019, 2022 et 2023 ont été rendus en matière de baux d'habitation et de logements conventionnés. Sa transposition au bail commercial a été admise par des juges du fond (par exemple CA Grenoble, ch. com., 5 décembre 2019, RG n° 18/03362), mais aucun arrêt de la Cour de cassation ne l'a consacrée dans le statut des baux commerciaux, où l'on rappelle par ailleurs qu'une sous-location irrégulière ne cause pas, à elle seule, un préjudice indemnisable au bailleur. La demande est parfaitement plaidable ; elle n'est pas acquise.

La prescription : trois ans ou cinq ans ?

Rien de théorique ici : c'est ce délai qui décide du nombre d'années de sous-loyers que vous récupérerez. Deux textes s'affrontent, et l'écart entre eux vaut souvent plusieurs milliers d'euros.

La cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3, 23 novembre 2023, RG n° 20/11313) a retenu la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil, en jugeant que l'action en restitution « ne dérive pas du bail, mais uniquement du droit de propriété du bailleur ». C'est cohérent avec le fondement retenu en 2019. Cette solution n'a toutefois pas encore été consacrée par un arrêt de principe de la Cour de cassation à ce jour : il serait imprudent de la tenir pour acquise et de laisser filer trois ans en s'appuyant dessus.

Le point de départ, lui, obéit à l'article 2224 : le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir. Traduit en langage de gérant : le jour où vous avez vu l'annonce, ou reçu le message du syndic. D'où un réflexe à prendre tout de suite, avant même d'appeler un avocat : datez et conservez la preuve de cette découverte. Un mail à vous-même, un courriel du syndic archivé, une capture horodatée.

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4. La sous-location en bail commercial : l'article L145-31 du code de commerce

Si votre SCI loue des murs à un commerçant, oubliez tout ce qui précède. Le régime des articles L145-31 et L145-32 du code de commerce fonctionne autrement, et il contient deux pièges que le bail d'habitation ignore : le silence du bailleur produit des effets, et le sous-locataire peut acquérir un droit direct contre la SCI. Deux pièges qui coûtent cher.

Le principe et le formalisme

L'article L145-31, alinéa 1^er pose une interdiction supplétive : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. » Le bail peut donc autoriser par avance, et beaucoup de baux de bureaux ou de locaux d'activité le font pour les sociétés d'un même groupe. Relisez votre bail avant de vous indigner : l'autorisation est peut-être déjà dedans.

Le dernier alinéa (l'alinéa 4) organise la procédure, en trois temps :

• Le locataire fait connaître au propriétaire son intention de sous-louer, par acte extrajudiciaire (commissaire de justice) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
• Le propriétaire dispose de quinze jours à compter de la réception de cet avis pour faire connaître s'il entend concourir à l'acte.
• « Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre. »

Ce dernier membre de phrase est le piège. Quand la sous-location est déjà autorisée, par une clause du bail ou par un accord antérieur, le refus du bailleur de concourir à l'acte ne bloque rien. Son silence pendant quinze jours non plus. On passe outre. Le concours à l'acte n'est pas un droit de veto, c'est un droit d'être présent et informé. La SCI qui laisse dormir une LRAR dans un tiroir croit résister : elle se prive simplement d'un moyen d'action.

Réflexe de gérant : toute LRAR reçue d'un locataire commercial doit être datée à réception et traitée dans les quinze jours, réponse écrite à l'appui. C'est un des rares délais du statut des baux commerciaux qui se compte en jours et non en mois.

L'augmentation du loyer principal (alinéa 3)

C'est l'outil que le bail d'habitation n'offre pas. L'alinéa 3 dispose que « lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'État, en application des dispositions de l'article L. 145-56 ».

Attention à trois choses. Le texte dit « faculté », pas automatisme : personne ne l'exercera à votre place, la SCI doit la demander. L'augmentation doit ensuite être « correspondante », donc proportionnée au périmètre : un sous-loyer élevé sur 30 m² d'un local qui en fait 200 ne justifie pas d'aligner tout le loyer principal. Enfin, à défaut d'accord, direction le juge des loyers commerciaux et la procédure de fixation judiciaire. Sur les autres leviers d'évolution du loyer, voyez notre guide sur la révision du loyer en SCI et, pour le cadre général, celui sur la SCI et le bail commercial.

Le vrai risque : le droit au renouvellement du sous-locataire

C'est ici que se joue ce qu'on appelle le « bail dérobé ». L'article L145-32 commence de façon rassurante : le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal, dans la limite des droits que celui-ci tient du propriétaire. La SCI n'est pas concernée. Puis vient l'alinéa 2, et tout change :

Deux mots à souligner dans ce texte : « ou tacitement ». La SCI qui sait, qui encaisse, qui adresse des quittances au vu et au su de tous pendant quatre ans sans jamais écrire une ligne de réserve, peut se voir opposer un agrément tacite. À l'expiration du bail principal, elle doit alors le renouvellement au sous-locataire. Si elle le refuse, elle paie une indemnité d'éviction qui se chiffre en dizaines de milliers d'euros, qui n'obéit à aucun barème et qui se calcule à dire d'expert. Une inaction de gestion se transforme ainsi en dette.

La parade tient en une phrase à écrire. Dès la découverte, adressez au locataire principal une réserve expresse : « la SCI n'autorise pas et n'agrée pas cette sous-location, et réserve expressément toutes les conséquences de droit ». Puis répétez-la. En bail commercial, se taire n'est pas neutre : se taire, c'est prendre position.

Sous-location ou location-gérance : ne pas confondre

La location-gérance (articles L144-1 et suivants du code de commerce) est le contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce en confie l'exploitation à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls, moyennant une redevance. Elle porte sur le fonds de commerce, pas sur les locaux : ce n'est donc pas, en elle-même, une sous-location au sens de l'article L145-31, et elle n'a pas à être autorisée sur ce fondement.

La distinction est plus fragile qu'elle n'en a l'air. D'abord parce que beaucoup de baux commerciaux comportent une clause soumettant la location-gérance à l'agrément ou à l'information préalable du bailleur, et cette clause est parfaitement licite. Ensuite parce qu'un contrat présenté comme une location-gérance alors qu'il n'existe aucun fonds à exploiter (ni clientèle, ni éléments incorporels) peut être requalifié en sous-location par le juge, avec toutes les conséquences décrites plus haut. Conclusion pratique : lisez le bail avant de raisonner sur les qualifications, pas l'inverse.

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5. Bail professionnel, bail dérogatoire et bail civil : la liberté contractuelle

En dehors de l'habitation et du bail commercial, aucun texte spécial n'organise la sous-location. Vous revenez donc au contrat : ce que le bail prévoit s'applique, ce qu'il ne prévoit pas retombe dans le droit commun du louage. Autant dire que la qualité de la rédaction fait tout.

Le bail professionnel

Le bail professionnel, régi par l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, est un texte court : forme écrite, durée minimale de six ans, faculté pour le locataire de donner congé à tout moment moyennant un préavis de six mois, tacite reconduction. Il ne dit rien de la sous-location.

Conséquence directe : faute de clause, le locataire professionnel échappe à l'interdiction supplétive de l'article L145-31, qui n'existe que dans le statut des baux commerciaux. Une SCI qui loue à un cabinet d'avocats ou à un kinésithérapeute et qui veut garder la main sur l'arrivée de confrères, de collaborateurs ou de sociétés d'exercice doit écrire la clause. Le partage de locaux entre professionnels est la norme, pas l'exception : sans clause, vous découvrirez la situation en passant devant la plaque.

Le bail dérogatoire et la convention d'occupation précaire

Le bail dérogatoire de l'article L145-5 du code de commerce, conclu pour trois ans au maximum, échappe au statut des baux commerciaux, donc aussi à ses articles L145-31 et L145-32. Tout repose là encore sur la clause. Avec un enjeu supplémentaire, propre à ce contrat : une sous-location prolongée brouille la question de savoir qui est « laissé en possession » des lieux au terme du bail. Or c'est exactement ce critère qui déclenche la requalification en bail commercial de neuf ans. Vous vouliez trois ans, vous en obtenez neuf.

La convention d'occupation précaire (article L145-5-1) obéit à la même logique, avec une prudence supplémentaire : sa validité tient à des circonstances objectives de précarité indépendantes de la volonté des parties. Autoriser l'occupant à sous-louer affaiblit précisément le caractère précaire que l'on invoque.

Le bail civil et les locaux atypiques

Garage isolé, local de stockage, terrain nu, emplacement de parking loué indépendamment d'un logement : on bascule dans le louage de droit commun des articles 1713 et suivants du code civil. Et là, surprise. L'article 1717 pose que le preneur a le droit de sous-louer si cette faculté ne lui a pas été interdite. C'est l'inverse exact du bail commercial : le silence du bail vaut liberté de sous-louer.

Beaucoup de SCI qui gèrent des parkings et boxes ou des emplacements loués isolément découvrent la règle le jour où un locataire revend l'accès à trois voisins, avec pour seul contrat une page téléchargée sur internet. Deux lignes dans le bail auraient suffi à reprendre la main.

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6. Comment autoriser proprement une sous-location

Refuser n'est pas toujours la bonne décision, et je le dis contre l'intuition de beaucoup de bailleurs. Un locataire de qualité qui part six mois en mission à l'étranger vous demande d'installer un collègue : si vous refusez, il donnera congé, et vous récupérerez un logement vide, une remise en état et deux mois de vacance locative. En revanche, autoriser à moitié est toujours pire que refuser.

Les huit mentions de l'autorisation écrite

L'autorisation est un document autonome, signé par le gérant de la SCI et par le locataire. Voici ce qu'elle doit contenir, au minimum :

1. L'identité complète de la SCI (dénomination, siège, RCS) et du gérant signataire, avec sa qualité.
2. La référence précise du bail principal : date, adresse du logement, surface habitable retenue.
3. L'identité du sous-locataire, nommément désigné. Une autorisation « à sous-louer à toute personne de son choix » est un chèque en blanc.
4. Le périmètre exact : sous-location totale ou partielle, et dans ce second cas la description et la surface des pièces concernées.
5. Le prix du sous-loyer et des charges, en montant et en euros par mètre carré, avec la démonstration du respect du plafond de l'article 8. C'est la mention exigée par le texte.
6. La durée, avec une date de fin ferme. Une autorisation à durée indéterminée est une autorisation perpétuelle.
7. Le caractère personnel et non transmissible de l'autorisation, et l'absence de tout lien de droit entre la SCI et le sous-locataire.
8. Les conditions de caducité : fin du bail principal, changement de sous-locataire, dépassement du prix autorisé, manquement du locataire.

Ajoutez toujours une clause rappelant que le locataire demeure seul responsable envers la SCI de l'exécution du bail : loyers, dégradations, troubles de voisinage, entretien courant. Dites-le en une phrase que personne ne pourra discuter : pour la SCI, le sous-locataire n'existe pas, et le locataire répond de lui comme de lui-même.

La clause à écrire dans le bail dès l'origine

Trois lignes au moment de la signature valent trois ans de procédure en moins. Dans vos baux d'habitation, rappelez l'interdiction de l'article 8 et couplez-la à une clause résolutoire visant expressément la sous-location non autorisée. La différence apparaît le jour du contentieux : au lieu de plaider la gravité du manquement devant un juge qui appréciera librement, vous lui demandez de constater l'acquisition d'une clause. Nos modèles de bail pour SCI intègrent cette rédaction.

En commercial et en professionnel, allez plus loin : formalisme de la demande, délai de réponse imposé au bailleur, motifs de refus admis, obligation d'information sur le prix du sous-loyer. Et si vous voulez fermer la porte à la location-gérance sans agrément, écrivez-le noir sur blanc.

Assurance, responsabilité et copropriété

Restent trois points que les bailleurs oublient à peu près systématiquement au moment de signer l'autorisation. Chacun a déjà coûté cher à quelqu'un.

• L'assurance. Exigez que le sous-locataire souscrive une assurance habitation couvrant les risques locatifs, avec remise de l'attestation à la SCI chaque année. Puis regardez de votre côté : votre assurance propriétaire non occupant comporte-t-elle une exclusion en cas de sous-location ? Votre garantie loyers impayés reste-t-elle acquise ? Beaucoup de contrats GLI excluent purement et simplement les logements sous-loués, et personne ne vous préviendra avant le sinistre.
• La caution. Un garant s'est engagé pour un locataire, pas pour une exploitation locative. Informez-le, faites-lui confirmer son engagement par écrit. Sans cela, votre cautionnement se discutera devant le juge au pire moment.
• Le règlement de copropriété. Relisez la clause de destination avant de signer, pas après. Votre autorisation ne neutralise aucune interdiction de la copropriété : le syndicat agira contre l'occupant et contre vous, en votre qualité de copropriétaire bailleur.

Le risque de « bail dérobé »

L'expression désigne la situation où un occupant finit par acquérir contre le propriétaire des droits que celui-ci n'a jamais voulu lui consentir. En habitation, l'alinéa 2 de l'article 8 vous protège solidement. En bail commercial, le risque est bien réel, par le jeu de l'agrément tacite de l'article L145-32. Trois réflexes suffisent à le neutraliser, et ils ne coûtent rien :

• Ne jamais adresser de quittance, de courrier ou d'appel de charges directement au sous-locataire : cela crée une apparence de relation directe.
• Ne jamais encaisser un paiement provenant du sous-locataire. Si cela arrive, restituer et réclamer au locataire principal.
• Écrire une réserve expresse dès la découverte, et la réitérer périodiquement tant que la situation dure.

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7. Sous-location non autorisée : ce que la SCI risque et ce qu'elle peut faire

Passons à l'exécution. Une sous-location découverte se traite dans un ordre précis, et l'ordre compte autant que le fond. La preuve d'abord. La mise en demeure ensuite. La résiliation en dernier. Inverser ces trois étapes, c'est perdre le dossier avant même de l'avoir ouvert.

Étape 1 : constituer la preuve avant de bouger

L'erreur classique ? Envoyer une lettre furieuse le soir même du premier soupçon. Vingt-quatre heures plus tard, l'annonce a disparu, les commentaires avec, et il ne reste rien à produire devant le juge. La preuve se constitue en silence. C'est frustrant, et c'est indispensable.

Le constat de commissaire de justice reste la pièce maîtresse du dossier. Il fige l'annonce, le prix, le calendrier de disponibilité et l'historique complet des commentaires à une date certaine. Deux à quatre cents euros, en général mis à la charge de la partie perdante, pour un litige qui porte sur plusieurs milliers. Le calcul est vite fait.

Étape 2 : la mise en demeure

La preuve en poche, adressez au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception. Quatre éléments doivent y figurer. Pas trois :

1. Le rappel de l'article 8 de la loi de 1989 (ou de la clause du bail) et le constat du manquement, pièces à l'appui.
2. La mise en demeure de cesser immédiatement la sous-location et de retirer toute annonce, sous un délai précis.
3. La réserve expresse : « la SCI n'a jamais autorisé ni agréé cette sous-location et réserve expressément l'ensemble de ses droits, notamment la restitution des sous-loyers perçus ».
4. La demande de communication du montant des sommes encaissées et des justificatifs correspondants.

Le point 3 n'est pas une formule de style. C'est lui qui empêche qu'on vous oppose une tolérance dix-huit mois plus tard. Quant au point 4, il prépare le chiffrage, et si le locataire refuse d'y répondre, ce refus deviendra lui-même un argument devant le juge.

Étape 3 : résilier le bail

Deux voies possibles, qui ne se valent pas du tout.

La clause résolutoire, quand le bail en comporte une visant expressément la sous-location. La SCI fait délivrer un commandement par commissaire de justice, puis saisit le juge pour faire constater l'acquisition de la clause. Le juge ne discute pas la gravité du manquement : il vérifie que la clause existe et que le manquement est établi. Il garde un pouvoir de délai, mais le cadre est autrement plus prévisible.

La résiliation judiciaire, faute de clause. La SCI assigne et demande la résiliation pour manquement grave. Là, tout dépend de l'appréciation du tribunal : ampleur de la sous-location, durée, profits réalisés, troubles causés, attitude du locataire après la mise en demeure. Une chambre sous-louée deux semaines pendant un festival et une exploitation touristique menée trois ans durant ne reçoivent évidemment pas le même traitement.

Dans les deux cas, l'expulsion suppose ensuite un commandement de quitter les lieux et, le cas échéant, le concours de la force publique. Ajoutez la trêve hivernale à votre calendrier, elle décale tout. Et si la sous-location s'accompagne d'impayés, ne menez pas deux procédures parallèles : notre guide sur les impayés de loyer en SCI détaille comment les articuler.

Le calendrier réaliste

Un procès de sous-location se gagne au moment de la découverte, pas à l'audience. Les dossiers perdus sont presque toujours ceux où le bailleur a réagi tard, sans constat, sans réserve écrite, et après avoir encaissé dix-huit mois de loyers en connaissance de cause.

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8. Le volet fiscal et comptable de la sous-location

Reste la question que tout gérant finit par se poser au moment de clôturer l'exercice : qu'est-ce que cette histoire change dans les comptes de la SCI ? Beaucoup moins qu'on ne le craint du côté de la société. Beaucoup plus qu'on ne l'imagine du côté du locataire.

Pour la SCI : rien ne change… tant qu'elle n'encaisse rien de plus

Commençons par la bonne nouvelle. Autorisée ou non, la sous-location ne modifie pas la situation fiscale de la SCI. Elle perçoit le seul loyer du bail principal, et c'est ce loyer qu'elle déclare. À l'IR, il alimente les revenus fonciers portés sur la déclaration 2072, puis répartis entre les associés. À l'IS, c'est un produit d'exploitation ordinaire, rien de plus.

Le danger commence ailleurs : le jour où la SCI encaisse directement les sous-loyers, ou une part de ceux-ci. Elle quitte alors la simple mise à disposition d'un immeuble nu pour s'approcher d'une exploitation. En SCI à l'IR, cela réveille aussitôt la question de la commercialité et de la bascule à l'impôt sur les sociétés au titre de l'article 206, 2 du CGI. Le cas reste rare, mais il existe : on le rencontre dans des montages où la SCI accepte de « partager » les recettes touristiques avec son locataire, en croyant régulariser la situation. C'est précisément la chose à ne pas faire.

Pour le locataire sous-loueur : BIC ou BNC

Comprendre la fiscalité de votre locataire n'est pas de la curiosité déplacée. C'est ce qui explique son comportement, et ce qui vous dit quel est l'enjeu financier réel pour lui.

Le mécanisme mérite d'être posé clairement : l'immeuble est loué nu par la SCI, mais sous-loué meublé par le locataire. Le propriétaire relève des revenus fonciers, le premier preneur des BIC. Cette dissociation n'a rien d'audacieux, la doctrine administrative l'admet expressément : si « la sous-location est consentie en meublé, les loyers ont le caractère de revenus commerciaux » (BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 80 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 pour le régime de la location meublée).

Faites le calcul du côté du locataire. Il encaisse 1 900 €, il en verse 800 à la SCI : 1 100 € de marge brute par mois. Attention toutefois à ne pas confondre marge et base imposable. Ces 1 100 € ne sont la base d'imposition qu'au régime réel, où le loyer principal est effectivement déductible. En dessous des seuils, le sous-loueur relève de plein droit du micro-BIC : il déclare alors ses recettes brutes, soit 1 900 € par mois, et le loyer versé à la SCI n'est pas déductible — seul joue l'abattement forfaitaire, ramené par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 à 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes, pour les meublés de tourisme non classés (article 50-0 du CGI, applicable depuis l'imposition des revenus 2025). La plupart ne déclarent rien. Ils cumulent donc un risque locatif et un risque fiscal personnel — et c'est aussi pour cette raison qu'ils transigent vite quand la SCI arrive avec un dossier sérieusement documenté.

Comment enregistrer des sous-loyers récupérés

Le jour où la SCI obtient la restitution, une tentation apparaît : passer la somme en loyers, puisqu'elle vient de l'immeuble. Ne le faites pas. Ce n'est pas la contrepartie d'une mise à disposition, c'est une indemnité de restitution de fruits civils, née d'un jugement ou d'un protocole d'accord.

• SCI à l'IS. La créance s'enregistre en produit à la date où elle devient certaine dans son principe et son montant (jugement définitif, protocole signé), et non à l'encaissement. Prenez un compte distinct de celui des loyers, en produits divers de gestion courante : si l'administration examine l'exercice, la traçabilité fera toute la différence. Les frais engagés — constat, honoraires — sont déductibles dès lors qu'ils sont justifiés et exposés dans l'intérêt de la société.
• SCI à l'IR. On raisonne en trésorerie : c'est l'encaissement effectif qui compte. Le mécanisme des écritures courantes de loyers est détaillé dans notre guide sur les écritures de loyers en SCI.
• Dans les deux cas, gardez au dossier le jugement ou la transaction, le constat, la mise en demeure et le détail du calcul. Une entrée de trésorerie inhabituelle sans pièce derrière, c'est une question de contrôle assurée.

Point d'honnêteté. Je n'ai trouvé aucune doctrine administrative publiée traitant spécifiquement du régime d'imposition, chez le bailleur, des sous-loyers restitués sur le fondement de l'accession. Le traitement le plus défendable consiste à les imposer comme un revenu de l'immeuble, dans la catégorie dont relèvent déjà les loyers de la SCI. Mais si la somme est significative, faites valider la qualification avec votre conseil avant de déposer la déclaration. Personne ne gagne à découvrir le débat après coup.

Pour le reste des obligations comptables de la société (plan de comptes, pièces à conserver, écritures de charges refacturées), voyez nos guides sur la comptabilité d'une SCI, sur les charges locatives et sur la refacturation de charges au locataire.

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9. Cas pratique chiffré : une sous-location Airbnb sur deux étés

La situation. La SCI Les Tilleuls loue un T2 de 40 m² à Bordeaux, 800 € par mois hors charges, bail nu signé en 2021. Septembre 2026 : le syndic signale des allées et venues estivales avec valises. Le gérant ne réagit pas à chaud, il fait établir un constat de commissaire de justice. Verdict : l'annonce a été mise en ligne en juin 2025, une quinzaine de commentaires, 95 € la nuit, et un calendrier ouvert uniquement l'été. Le locataire a sous-loué en meublé de tourisme en juillet et août 2025, puis en juillet et août 2026, à raison d'une vingtaine de nuits par mois, soit environ 1 900 € encaissés mensuellement. Soit quatre mois de sous-location à reconstituer.

Le chiffrage

Ce que la SCI demande, et sur quel fondement

• 7 600 €, sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil et de l'arrêt du 12 septembre 2019 : les sous-loyers sont des fruits civils qui lui appartiennent par accession, puisqu'elle n'a jamais autorisé la sous-location.
• Sans aucune déduction des 3 200 € de loyers qu'elle a encaissés sur les mêmes mois : le locataire ayant sous-loué en violation de l'article 8 n'est pas un possesseur de bonne foi au sens de l'article 549 du code civil, et ne peut donc pas imputer son propre loyer sur la restitution (Cass. 3^e civ., 22 juin 2022, n° 21-18.612 ; 21 septembre 2023, n° 22-18.251).
• La résiliation du bail, sur le fondement de la clause résolutoire si le bail en comporte une, à défaut la résiliation judiciaire pour manquement grave.
• Les frais : constat, commandement, article 700 du code de procédure civile.

Une mise en garde sur la ligne à 4 400 €, l'écart entre le sous-loyer pratiqué et le plafond légal. Ce n'est pas le montant de la demande, et il ne faut surtout pas l'y ajouter. Ce chiffre sert uniquement à démontrer qu'aucune régularisation acceptable n'était possible : à 1 900 € quand le plafond légal est de 800 €, une autorisation aurait exposé le locataire à la répétition de l'excédent au profit du sous-locataire, et aurait surtout privé la SCI de sa demande de restitution.

Sur la prescription : on est en septembre 2026, les faits les plus anciens remontent à juillet 2025. Même en retenant l'hypothèse la plus défavorable au bailleur, le délai triennal de l'article 7-1 de la loi de 1989, l'action est largement dans les temps. Voilà tout l'intérêt d'agir vite : le débat théorique sur la prescription devient sans objet.

Ce que la SCI ne demande pas

Elle ne réclame pas l'amende civile de l'article L651-2 du CCH, et c'est une erreur qu'on voit passer régulièrement. Cette amende ne peut être demandée que sur assignation de la commune, de l'EPCI compétent en matière de plan local d'urbanisme ou de l'Agence nationale de l'habitat, et son produit va intégralement à la commune. En revanche, rien n'interdit au bailleur de signaler la situation au service compétent de la mairie. L'effet est mécanique : quand un locataire comprend qu'il encourt jusqu'à 100 000 € par local irrégulièrement transformé pour quatre mois de sous-location, sa disposition à transiger n'est plus la même.

Elle ne réclame pas non plus un loyer majoré : le mécanisme d'augmentation du loyer principal de l'article L145-31, alinéa 3 appartient au bail commercial et n'a pas d'équivalent en habitation.

Le dénouement le plus probable

Dans la majorité des dossiers correctement documentés, on ne va jamais jusqu'au jugement. Constat de commissaire de justice, mise en demeure précise, perspective d'un signalement en mairie : le locataire finit par proposer une transaction. Restitution d'une partie des sous-loyers, retrait immédiat de l'annonce, engagement écrit de cessation, parfois un départ négocié à échéance convenue. Cette transaction doit être écrite, signée, et versée au dossier comptable de la SCI. C'est elle qui justifiera l'écriture le jour de la clôture.

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10. Sous-location : les 5 erreurs qui coûtent le plus cher

Ces cinq erreurs reviennent dans presque tous les dossiers de sous-location qui passent entre nos mains. Aucune n'est technique. Ce sont des réflexes de gestion, et vous pouvez toutes les corriger en une après-midi.

Erreur 1 : croire qu'un accord verbal suffit

Elle est symétrique, et c'est ce qui la rend amusante. Le locataire croit qu'un « oui » au téléphone l'autorise. Le bailleur croit qu'un refus oral suffit à le protéger. Les deux se trompent. L'article 8 exige un accord écrit, et l'écrit reste aussi la seule preuve du refus. Quand un locataire demande à sous-louer, répondez par écrit. Même pour dire non. Surtout pour dire non.

Erreur 2 : autoriser sans encadrer le prix

Une autorisation muette sur le prix ne respecte pas le texte, qui exige un accord « y compris sur le prix du loyer ». Elle laisse aussi le locataire libre de crever le plafond au mètre carré, ce que la SCI découvrira bien trop tard. Et surtout, elle a un effet en retour que personne n'anticipe : puisqu'elle a autorisé, la SCI perd le bénéfice de la restitution des fruits civils, qui ne joue que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée ». Autoriser sans plafonner, c'est renoncer à son meilleur recours en croyant faire une faveur.

Erreur 3 : confondre sous-location et colocation

Le gérant qui traite une colocation comme une sous-location envoie des mises en demeure à des gens qui sont ses propres locataires. Il se met en tort et perd toute crédibilité pour la suite. L'erreur inverse existe aussi : considérer qu'un « colocataire » arrivé sans avenant est cotitulaire du bail, et laisser ainsi prospérer une sous-location pendant deux ans. Une seule question à se poser, toujours la même : cette personne a-t-elle signé le bail avec la SCI ? Si oui, colocation. Si non, occupation à qualifier.

Erreur 4 : oublier le règlement de copropriété

Rien n'empêche une SCI d'autoriser une sous-location que le règlement de copropriété interdit. L'autorisation vaudra entre elle et son locataire, et ne vaudra rien face au syndicat des copropriétaires, qui agira contre l'occupant et contre la SCI en sa qualité de copropriétaire. Relisez la clause de destination et la clause d'habitation bourgeoise avant de signer. Pas le jour où vous recevez l'assignation.

Erreur 5 : laisser courir en encaissant sans réserve

La plus coûteuse et, de loin, la plus fréquente. Le gérant hésite. Le locataire paie bien, le contentieux coûte cher, on verra à la fin du bail. Pendant ces mois d'hésitation, il fabrique lui-même l'argument que son adversaire lui opposera : tolérance, renonciation, autorisation tacite. En bail commercial, cette inaction se paie en indemnité d'éviction. En habitation, elle affaiblit à la fois la demande de restitution et la demande de résiliation. Encaisser n'est pas une faute. Encaisser sans réserve écrite en est une.

Le bon réflexe tient en une phrase, à insérer dans la mise en demeure et à répéter sur chacune des quittances de loyer émises pendant la période contentieuse : « paiement reçu à titre de loyer, sans renonciation aux droits de la société ni régularisation de la situation d'occupation ». Vingt-six mots qui valent, dans certains dossiers, plusieurs milliers d'euros.

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Récapitulatif : la sous-location en un tableau

Si vous ne deviez retenir qu'une chose de tout ce guide, retenez celle-ci. En bail d'habitation, la loi protège très bien le bailleur, à condition qu'il ne dise rien qui ressemble à un accord. En bail commercial, elle le protège aussi, mais à condition qu'il parle, et vite. Le même silence vous sauve dans un cas et vous condamne dans l'autre. Tout le reste en découle.

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FAQ — SCI et sous-location

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Chaque situation locative comporte ses particularités — nature du bail, rédaction des clauses, règlement de copropriété, réglementation communale — qui peuvent modifier les conclusions ci-dessus.