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Sécurité & données Confidentialité totale. Données chiffrées, hébergées en France
Amortissements & Assets
Gestion & Fiscalité
Documents & Conformité

Capital & Parts sociales

Associés

Immobilier & Patrimoine

Création SCI 100% en ligne

Statuts rédigés, KBIS obtenu, garantie anti-rejet jusqu'à l'immatriculation complète.

Gratuit avec abonnement annuel ou 69€ HT

Assemblées & décisions

AG Annuelle (AGOA) Avr. 2026
AG Extraordinaire (AGE) 2026
Décision de gérance 2026

Gérance

Nomination gérant 2026
Révocation gérant 2026
Démission gérant 2026
Co-gérance 2026
Pouvoirs du gérant 2026

Modifications statutaires

Siège social 2026
Dénomination sociale 2026
Objet social 2026
Prolongation de durée 2026
Régime fiscal (IR → IS) 2026
Tarifs
Multi-biens illimité
Une gestion scalable de votre patrimoine, sans aucune limite technique.
"Que vous possédiez un seul studio ou un parc de 25 biens, sci-ai.app s'adapte à votre croissance en garantissant une segmentation comptable irréprochable."

Offre Autonomie

229 € /an

Tarif fixe, quel que soit le nombre de biens gérés.

Offre Expert

349 € + 108 €/bien

Accompagnement complet pour tout votre parc immobilier.

Segmentation et conformité légale

Chaque bien et chaque amortissement sont isolés dans votre liasse fiscale, comme l'exige la loi, pour une transparence totale.

Anticipation de la revente

Extrayez instantanément les amortissements excédentaires d'un logement précis lors d'une vente. Évitez ainsi tout "détricotage" fiscal complexe dans 10 ou 15 ans.

Gestion centralisée

Un seul espace pour piloter 1, 10 ou 25 appartements avec la même simplicité de navigation.
Amortissement automatique
Un algorithme basé sur des données réelles pour une décomposition juste.
"Notre algorithme a été construit à partir de factures réelles de construction et de prix de revient constatés sur le marché. Résultat : une décomposition par composants adaptée à chaque typologie de bien (appartement, maison, etc.)."

Données réelles

Basé sur des factures de construction et prix de revient du marché.

Typologie adaptée

Le gros œuvre d'un appartement n'a pas le même poids que celui d'une maison.

Ce que le logiciel traite :

  • Décomposition par composants calibrée selon la typologie du bien (appartement, maison, etc.).
  • Ratios issus de données tangibles : factures de construction, prix de revient réels.
  • Amortissement par composants (Gros œuvre, Toiture, Électricité, Plomberie...).
  • Répartition entre bâti et terrain juste grâce à la méthode de calcul automatique du terrain.
  • Génération d'un tableau synthétique conforme pour votre liasse fiscale.
Durée d'amortissement automatique
Détermination intelligente et fiscale des durées d'amortissement.
"La durée d'amortissement ne se choisit pas au hasard : elle doit refléter la réalité physique du bien et l'état de la construction au moment de la mise en location."

Immobilier Neuf

Données constructeurs

Application des durées d'usage préconisées par l'administration fiscale.

Immobilier Ancien

Calcul algorithmique

Ajustement précis en fonction de l'âge réel du bâtiment, de sa composition et de ses rénovations passées.

Gestion des rénovations

Que votre rénovation soit totale ou partielle, le logiciel ajuste dynamiquement le plan d'amortissement pour chaque composant concerné.

Sécurisation Fiscale

Chaque durée retenue est justifiée par une méthode mathématique vérifiable, garantissant un dossier solide en cas de contrôle.
Régimes IR et IS en SCI
Le logiciel s'adapte automatiquement à votre régime fiscal.
"Le régime fiscal de votre SCI détermine entièrement les obligations déclaratives, la logique comptable et la pression fiscale sur vos revenus immobiliers."

SCI IR — Formulaire 2072

La SCI est transparente : revenus fonciers nets déclarés via la 2072 et imposés directement entre les mains de chaque associé au prorata de ses parts.

SCI IS — Liasse 2065 + 2033

La SCI est opaque : déclaration 2065 avec bilan et compte de résultat (2033 A à G), amortissement des immeubles, IS sur bénéfice net.

Adaptation automatique des formulaires

Le logiciel génère les formulaires correspondants à votre régime : 2072-S ou 2072-C pour l'IR, 2065 et tableaux 2033 A à G pour l'IS. Les rubriques non applicables sont masquées.

Différences comptables fondamentales

À l'IR, comptabilité simplifiée sans amortissement des immeubles. À l'IS, comptabilité d'engagement complète obligatoire selon le Plan Comptable Général, avec amortissement par composants.
Usufruit & Démembrement
Une expertise unique pour les montages en démembrement de propriété.
"Que vous soyez usufruitier par succession ou par donation, sci-ai.app automatise les calculs spécifiques indispensables pour garantir la validité de votre amortissement auprès du fisc."

Valorisation selon l'âge

Nous calculons automatiquement la valeur amortissable de votre usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la mise en location.

Durée de vie (Tables INSEE)

Contrairement à un bien classique, la durée d'amortissement de l'usufruit est indexée sur votre espérance de vie statistique d'après les tables de mortalité de l'INSEE.

Conformité totale

Cette méthode technique complexe est parfaitement gérée par notre logiciel pour produire des liasses fiscales 100% conformes.

Note importante

Seul l'usufruitier est concerné par ce module, car lui seul possède le droit de percevoir les revenus locatifs. Le nu-propriétaire ne peut pas louer le logement et n'est donc pas éligible à ce dispositif.

Estimation Valeur Terrain
Un module intelligent pour sécuriser votre base amortissable.
"La valeur du terrain n'étant pas amortissable, son évaluation est le point n°1 contrôlé par le fisc. Notre logiciel automatise cette étape avec une rigueur mathématique."

Méthode Forfaitaire

Grandes métropoles

Calcul basé sur les usages comptables admis dans les zones denses sans foncier constructible.

Méthode au Réel

API & Partenaires

Évaluation précise via des comparatifs de terrains constructibles équivalents.

Monopropriété & Copropriété

Traitement mathématique et tangible adapté à chaque structure juridique pour une précision accrue.

Sécurité Fiscale

Répondez sereinement à toute demande de l'administration grâce à une méthode logique et documentée.

Inclus toutes offres

Ce module de sécurisation est accessible sans surcoût en offre Autonomie comme en offre **Expert Comptable**.

Frais administratifs (Notaire/Agence)
Arbitrage stratégique entre Amortissement et Charge.
"Les frais d'acquisition (notaire, agence, charges acquéreur) représentent un levier fiscal majeur dès la première année d'exploitation de votre bien."

Offre Autonomie

Liberté totale : choisissez de passer ces frais en charge immédiate (pour créer un déficit) ou en amortissement (pour étaler l'avantage).

Offre Expert-Comptable

L'expert analyse votre situation globale pour valider l'option la plus rentable sur le long terme.

Permanence des méthodes

Important : Une fois le choix appliqué pour votre premier bien, la réglementation impose de conserver la même méthode pour tous vos actifs suivants. Notre logiciel gère cette cohérence automatiquement.

Conseil Fiscal

Le passage en charge immédiate efface l'impôt dès la 1ère année, mais un déficit n'est reportable que 10 ans. Si vos amortissements annulent déjà votre résultat, préférez l'amortissement des frais : ils basculeront en amortissements excédentaires, reportables sans aucune limite de temps.

Liasse fiscale complète (PDF)
Générez vos documents officiels en un clic.

Formulaires 2065 & 2033

Inclut toutes les annexes obligatoires (A, B, C, D, E).

Documents générés :

  • Formulaire 2065 (Déclaration IS)
  • Bilan simplifié (2033-A)
  • Compte de résultat (2033-B)
  • Amortissements (2033-C)
  • Relevé de provisions
  • Valeur ajoutée (2033-E)
Télétransmission EDI directe
Envoyez votre déclaration aux impôts sans quitter le logiciel.
"Vos liasses fiscales sont transférées aux impôts par EDI (Échange de Données Informatisé), le format officiel attendu par l'administration."

Suivi en temps réel

Grâce à notre partenaire tiers certifié, suivez l'acheminement de votre déclaration en direct jusqu'à sa validation par le fisc.

Confirmation automatique

Une fois votre liasse acceptée, vous recevez instantanément par mail votre attestation de dépôt officielle.

Tiers de confiance

L'utilisation du protocole EDI-TDFC garantit la sécurité et l'irréversibilité de l'envoi, remplaçant avantageusement la saisie manuelle sur impots.gouv.fr.

Aide à la déclaration IR (2042)
Ne faites aucune erreur sur votre déclaration personnelle.
"Une fois que votre liasse fiscale a été acceptée par les impôts, vous accédez à un guide PDF d'aide automatique pour finaliser votre déclaration personnelle."

Guide PDF Automatique

Téléchargez un document clair vous expliquant simplement comment reporter vos revenus et résultats SCI dans votre déclaration d'impôt.

Autonomie & Sérénité

Réalisez votre déclaration personnelle 2044 (revenus fonciers) en toute simplicité et avec la certitude d'être parfaitement conforme aux attentes fiscales.

Simple & Efficace

Le logiciel traduit vos données comptables complexes en instructions de saisie case par case pour votre espace impots.gouv.fr.

Comptes courants d'associés
Suivi précis des apports et remboursements par associé.
"Le suivi rigoureux des comptes courants d'associés est la clé d'une répartition équitable et d'une comptabilité SCI conforme."

Apports & remboursements

Chaque apport en compte courant finance la SCI sans modifier la répartition du capital. Le logiciel trace chaque mouvement (compte 455) et calcule les intérêts déductibles dans la limite du taux plafond fiscal en vigueur.

Solde par associé

Le tableau de bord affiche le solde de compte courant de chaque associé en temps réel, avec l'historique complet des mouvements et les intérêts courus.

Intégration automatique au bilan

Les soldes des comptes courants s'intègrent automatiquement au passif du bilan SCI (compte 455), garantissant la cohérence de votre liasse fiscale 2033 sans ressaisie manuelle.

Conformité fiscale des intérêts

Le logiciel applique automatiquement le taux maximum de déductibilité (art. 39-1-3° du CGI pour les SCI à l'IS) pour les intérêts versés aux associés, évitant tout redressement fiscal.
Plus-values en SCI
Maîtrisez la fiscalité lors de la cession d'un bien détenu par votre SCI.
"La fiscalité de la cession d'un bien en SCI dépend fondamentalement du régime d'imposition choisi : IR ou IS — deux logiques radicalement différentes."

SCI à l'IR

Plus-value calculée sur prix de cession – prix d'acquisition, sans tenir compte des amortissements. Abattements progressifs dès la 6e année : exonération totale d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.

SCI à l'IS

Plus-value calculée sur prix de cession – valeur nette comptable (après amortissements). Les amortissements majorent mécaniquement la plus-value imposable. Aucun abattement pour durée de détention.

Abattements à l'IR (art. 150 U CGI)

Taux d'imposition : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value brute réduite des abattements. La surtaxe (art. 1609 nonies G) peut s'appliquer au-delà de 50 000 € de plus-value nette.

Impact des amortissements à l'IS

Chaque annuité d'amortissement réduit la VNC et majore la plus-value imposable. La plus-value est intégrée au résultat fiscal ordinaire et imposée au taux de l'IS (15 % ou 25 %), sans aucun abattement lié à la durée de détention.
Sous-location professionnelle
Un cadre comptable spécifique et automatisé.
"Notre logiciel est capable de traiter les cadres de sous-location professionnelle, où le loyer payé au propriétaire est une charge mais ne peut être amorti (pas de propriété du bâti)."

Traitement du loyer payé

Le loyer versé à votre propriétaire est traité comme une charge déductible, mais il n'est pas amortissable car le bien n'est pas à votre actif.

Régime réel : souvent optimal

En sous-location, les charges sont structurellement importantes (loyer, assurances, entretien). Le passage au régime réel est donc quasi-systématiquement plus avantageux que l'abattement forfaitaire.

Atout Plateforme

Simplicité d'utilisation : gérez votre activité de sous-loueur avec la même rigueur qu'un propriétaire, en toute conformité fiscale.

Amortissements optimisés
Un moteur algorithmique de pointe pour votre patrimoine.
"Notre moteur décompose chaque bien par composants (gros œuvre, toiture, installations techniques) selon des méthodes mathématiques réelles pour une optimisation fiscale légale sans compromis."

Multi-Typologie

Prise en charge de tous vos actifs : Appartements, maisons, bungalows et même péniches.

Réalité Physique

Calculs basés sur la composition réelle des matériaux et de la construction des logements.

Précision Algorithmique

Une décomposition par composants juste et tangible, adaptée à chaque situation client spécifique.

Sécurité Juridique

Bénéficiez d'une méthode de calcul robuste et documentée, capable de répondre précisément en cas de contrôle fiscal.

Optimisation Légale

Le logiciel cherche systématiquement le meilleur équilibre pour maximiser vos amortissements tout en restant strictement conforme au cadre légal.

Segmentation précise par bien
Indépendance comptable totale pour chaque actif.
"Gérez un nombre illimité de biens avec la certitude que chaque appartement dispose de sa propre 'bulle' comptable, isolée du reste de votre patrimoine."

Anticipation de la revente

Grâce à notre segmentation interne, vous pouvez isoler instantanément les amortissements excédentaires d'un bien spécifique lors de sa vente.

Zéro "détricotage" comptable

Fini les missions comptables complexes pour extraire l'historique d'un logement parmi d'autres. Tout est déjà cloisonné dans vos formulaires fiscaux (liasses 2033).

Sérénité Totale

Cette rigueur structurelle élimine les risques d'erreurs lors de la cession d'un actif et vous assure un dossier propre, transparent et immédiatement exploitable par votre notaire.

Export Fichier FEC
Garantissez la transparence de votre comptabilité.
"Le Fichier des Écritures Comptables (FEC) est le document pivot de votre comptabilité informatisée, obligatoire en cas de contrôle de l'administration fiscale."

Conformité DGFiP

Chaque exercice clôturé génère automatiquement un fichier FEC strictement conforme aux standards techniques attendus par l'administration.

Disponibilité immédiate

Que vous soyez en offre Autonomie ou Expert Comptable, accédez à vos archives FEC à tout moment pour répondre sereinement à un audit.

Sécurité Juridique

Le FEC est le seul document permettant de prouver la chronologie et l'irréversibilité de vos écritures comptables. C'est votre bouclier en cas de vérification.

Augmentation de capital
Émettez de nouvelles parts et renforcez les fonds propres de votre SCI.
"L'augmentation de capital permet d'apporter de nouveaux fonds à la SCI, d'intégrer un nouvel associé ou de consolider la capacité d'emprunt, en toute transparence pour chaque associé."

Émission de nouvelles parts

Définissez le nombre de parts émises, leur valeur nominale et leur répartition entre les associés existants ou nouveaux entrants.

Recalcul automatique des quote-parts

Les pourcentages de détention de chaque associé sont mis à jour instantanément dès validation de l'opération.

Traçabilité comptable complète

Chaque mouvement de capital est enregistré dans ShareCapitalMovement avec horodatage et bénéficiaires, pour une piste d'audit irréprochable.

Sécurité juridique

Toute augmentation de capital doit faire l'objet d'une décision collective des associés. Le logiciel vous guide dans la génération des actes correspondants.
Réduction de capital
Annulez des parts ou remboursez des apports en toute conformité.
"La réduction de capital permet de rembourser une partie des apports aux associés, d'absorber des pertes comptables ou de simplifier la structure du capital social."

Annulation ou rachat de parts

Définissez les parts à annuler par associé, le motif (remboursement, absorption de pertes) et la valeur de rachat le cas échéant.

Impact comptable automatisé

L'écriture comptable de réduction est générée automatiquement, avec impact sur les capitaux propres et les comptes courants d'associés.

Attention créanciers

Toute réduction de capital non motivée par des pertes doit respecter un délai d'opposition des créanciers de 20 jours après publication au BODACC.
Cession de parts sociales
Gérez le transfert de parts entre associés ou vers un tiers acquéreur.
"La cession de parts SCI implique un agrément des autres associés et une mise à jour immédiate du registre des associés. sci-ai.app automatise chaque étape du processus."

Registre des parts mis à jour

PartTransfer et PartsMovement sont enregistrés avec cédant, cessionnaire, nombre de parts et valeur de cession pour une traçabilité totale.

Calcul de la plus-value de cession

Le logiciel calcule la plus-value imposable en tenant compte du prix d'acquisition, des frais et des abattements pour durée de détention.

Acte de cession généré

Génération automatique du projet d'acte de cession sous seing privé, prêt à être signé par les parties.
Donation de parts sociales
Transmettez votre patrimoine à titre gratuit avec un suivi fiscal complet.
"La SCI est l'outil de transmission patrimoniale par excellence. Une donation de parts tous les 15 ans permet d'optimiser les abattements fiscaux et de transmettre progressivement votre patrimoine immobilier."

Abattements fiscaux suivis

Simulation des abattements applicables selon le lien de parenté (100 000 € parent/enfant tous les 15 ans) et calcul des droits de donation éventuels.

Mise à jour immédiate du registre

Donateur et donataire sont mis à jour dans le registre des associés avec la date d'entrée en jouissance des nouvelles parts.

Acte notarié obligatoire

Contrairement à une cession à titre onéreux, la donation de parts SCI doit obligatoirement être constatée par acte notarié pour être opposable aux tiers.
Démembrement de parts
Séparez usufruit et nue-propriété pour optimiser la transmission.
"Le démembrement de parts SCI est l'une des stratégies les plus efficaces pour transmettre un patrimoine immobilier tout en conservant les revenus locatifs pendant la durée du démembrement."

Usufruit & nue-propriété suivis

Les modèles Dismemberment et DismemberingParts tracent précisément les droits de chaque titulaire : usufruitier (revenus) et nu-propriétaire (valeur future).

Durée et extinction automatique

La date d'extinction du démembrement est suivie automatiquement. À terme, la pleine propriété est reconstituée sans formalités supplémentaires.

Valorisation fiscale barème Duverne

Calcul de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Entrée d'un nouvel associé
Intégrez un nouveau membre et recalculez la répartition du capital.
"Que ce soit via une souscription de parts nouvelles ou une cession de parts existantes, l'intégration d'un nouvel associé est documentée et tracée pour chaque exercice fiscal."

Fiche associé complète

Nom, prénom, adresse, date d'entrée, nombre de parts souscrites et pourcentage de détention sont enregistrés dans le modèle Partner.

Répartition mise à jour en temps réel

La quote-part de chaque associé (PartnerShareHolding) est recalculée instantanément dès validation de l'entrée du nouvel associé.

Impact fiscal immédiat

Les revenus et charges sont proratisés selon la date d'entrée de l'associé pour les déclarations de l'exercice en cours.
Retrait d'un associé
Gérez la sortie d'un associé et la redistribution de ses parts.
"Le retrait d'un associé peut intervenir par cession de ses parts, rachat par la SCI ou réduction de capital. Chaque scénario est couvert avec ses implications comptables et fiscales."

Date de sortie enregistrée

La date de sortie (exit_date) est enregistrée dans le modèle Partner, permettant un calcul précis de la proratisation des résultats sur l'exercice.

Solde du compte courant

Vérification et apurement du compte courant d'associé avant la sortie définitive, avec génération des écritures de remboursement.

Historique conservé

L'associé sortant reste visible dans l'historique avec soft delete, garantissant la traçabilité pour les contrôles fiscaux des exercices antérieurs.
Décès d'un associé
Gérez la dévolution successorale des parts et l'intégration des héritiers.
"La SCI présente un avantage majeur : les parts sociales sont transmissibles par voie successorale sans dissolution de la société, contrairement à une indivision classique."

Enregistrement du décès

La date de décès (deceased_at) est renseignée dans le modèle Partner. Les parts sont gelées en attente de la régularisation successorale.

Intégration des héritiers

Les héritiers sont créés comme nouveaux associés avec leur quote-part respective, après production de l'acte de notoriété ou de l'attestation notariale.

Droits de succession calculés

Valorisation des parts transmises et calcul indicatif des droits de succession selon le lien de parenté et les abattements applicables.

Continuité garantie

Contrairement à une entreprise individuelle, le décès d'un associé ne provoque pas la dissolution de la SCI si les statuts prévoient la clause de continuation.
Acquisition d'un bien immobilier
Enregistrez un nouveau bien et démarrez ses amortissements automatiquement.
"Dès l'acte d'acquisition signé, sci-ai.app prend en charge la création comptable du bien, la valorisation des composants amortissables et le démarrage du plan d'amortissement."

Fiche bien complète

Prix d'acquisition, frais de notaire, surface, adresse, régime fiscal (IR/IS), type de location (nue/meublée/para-hôtellerie) et date d'entrée dans le patrimoine.

Plan d'amortissement immédiat

Décomposition automatique en composants (gros œuvre, toiture, installations, terrain) avec les durées d'amortissement recommandées par l'administration fiscale.

Valeur terrain isolée automatiquement

Le terrain (non amortissable) est isolé automatiquement selon les règles fiscales, garantissant la conformité DGFiP dès le premier exercice.
Vente / cession d'un bien
Clôturez un bien du patrimoine avec calcul automatique de la plus-value.
"La vente d'un bien immobilier par la SCI déclenche une cascade d'opérations comptables et fiscales. sci-ai.app les automatise de l'écriture de cession jusqu'au calcul de la plus-value imposable."

Plus-value calculée automatiquement

Calcul de la VNC (Valeur Nette Comptable) au jour de la cession, déduction des frais et détermination de la plus-value ou moins-value de cession.

Clôture des amortissements

Les dotations aux amortissements sont stoppées à la date de cession (exit_date) et la valeur résiduelle est soldée dans la liasse fiscale.

Impact sur la liasse fiscale

Le produit de cession et la plus-value sont automatiquement intégrés dans les tableaux fiscaux (2033B, 2033C) lors de la génération de la liasse.
Mise en location
Configurez le régime locatif et appliquez automatiquement les règles fiscales.
"Le régime locatif d'un bien SCI détermine l'ensemble de son traitement fiscal : TVA applicable, catégorie de revenus, déductibilité des charges et obligations déclaratives."

Tous les régimes locatifs couverts

Location nue (revenus fonciers), meublée (activité commerciale, entraîne l'IS), para-hôtellerie avec ≥3 services (TVA 10%), location professionnelle avec option TVA 20%.

TVA pré-remplie automatiquement

Le système VAT Auto-Fill (Niveau 1) applique le taux de TVA correct dès la saisie d'une transaction selon le régime du bien, sans intervention manuelle.

Changement de régime géré

Le changement de régime locatif est tracé avec la date d'effet, pour un historique fiscal complet.
Autorisation de travaux importants
Distinguez charges et immobilisations, et gérez les nouveaux composants.
"La qualification des travaux (charge vs immobilisation) est l'un des sujets les plus délicats de la comptabilité immobilière. sci-ai.app vous guide selon les critères DGFiP pour éviter tout risque de requalification."

Charges vs immobilisations guidé

Entretien/réparation → charge déductible immédiatement. Amélioration/construction → immobilisation amortissable sur la durée utile du composant.

Nouveaux composants créés

Les travaux immobilisés créent automatiquement un nouveau composant amortissable rattaché au bien, avec sa propre durée et son propre plan d'amortissement.

Prise en charge AGE requise

Les travaux importants nécessitent une autorisation des associés (AGE). Le logiciel vous guide dans la génération de la résolution d'autorisation de travaux.
Souscription / modification d'emprunt
Suivez vos crédits immobiliers et optimisez la déductibilité des intérêts.
"Les intérêts d'emprunt sont l'une des principales charges déductibles d'une SCI. sci-ai.app suit automatiquement chaque échéance et garantit leur correcte imputation comptable et fiscale."

Tous types de crédits gérés

Prêt amortissable (taux fixe/variable), prêt in fine, prêt relais — chaque typologie dispose de son propre tableau d'amortissement financier.

Intérêts vs capital séparés

Chaque échéance est décomposée automatiquement entre intérêts (déductibles) et remboursement de capital (non déductible), conformément aux règles comptables.

Renégociation et rachat suivis

Un nouveau prêt de substitution peut être créé et lié au bien existant, avec clôture de l'ancien emprunt et transfert du capital restant dû.

Déductibilité optimisée

Les intérêts d'emprunt (borrowed_capital × interest_rate) sont pré-imputés sur les bons comptes comptables et intégrés automatiquement dans la liasse 2033.
Validation par Expert
Détails et informations complémentaires.
Cette fonctionnalité permet une gestion rigoureuse et automatisée de votre SCI. Le logiciel sci-ai.app assure la conformité de chaque calcul et la génération de documents professionnels prêts pour l'administration fiscale.
  • Interface intuitive et ergonomique pensée pour les investisseurs.
  • Calculs en temps réel avec mise à jour automatique des seuils fiscaux.
Accusé de réception DGFiP
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  • Interface intuitive et ergonomique pensée pour les investisseurs.
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Plan d'amortissement PDF
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Facturation automatique
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Simulations sauvegardées
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Simulateurs
Micro-BIC vs Réel
Simulateur SCI :
micro-BIC ou régime réel ?

Comparez gratuitement le micro-BIC et le régime réel en gestion SCI. Estimez votre fiscalité sur plusieurs années et identifiez le régime le plus avantageux selon votre situation.

100 % gratuit
2 minutes
Résultat immédiat
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Simulation indicative basée sur des hypothèses constantes.
Les résultats ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.

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Paramètres de simulation

Complétez les 3 étapes pour obtenir votre résultat

Appartement *

Achat récent pour mise en location meublée

Indiquez le prix d'achat du bien (hors frais de notaire).

Bien détenu depuis un certain temps

Si votre logement était en location nue, résidence principale ou secondaire, indiquez sa valeur de marché au moment du passage en meublé.
€
Mobilier *

Valeur totale du mobilier : meubles, literie, électroménager, vaisselle, décoration...

Mobilier neuf

Indiquez le montant total de vos achats (factures).

Mobilier d'occasion ou existant

Estimez la valeur de marché actuelle (prix de revente sur Le Bon Coin par exemple).
€
Frais de notaire

Comprend les droits de mutation (communément appelés "frais de notaire").

Environ 7-8% du prix d'achat dans l'ancien, 2-3% dans le neuf.
€
Frais d'agence

Uniquement si "charge acquéreur"

Ajoutez les frais d'agence uniquement s'ils sont à votre charge (et non à celle du vendeur).

Si les frais d'agence sont "charge vendeur", ils sont déjà inclus dans le prix d'achat : ne les comptez pas.
€
Montant des travaux

Montant total des travaux de rénovation réalisés avant la mise en gestion SCI.

Ces travaux seront amortis sur 15 ans au régime réel.
€
Loyers annuels + charges *

Indiquez le montant total annuel de vos loyers perçus.

Incluez les provisions ou forfaits pour charges locatives que vous facturez à votre locataire.

€/an
Charges d'exploitation *

Charges annuelles payées par le propriétaire :

  • Taxe foncière
  • Charges de copropriété
  • Assurance PNO (propriétaire non occupant)
  • Frais de gestion locative / agence
  • Entretien courant
  • CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
  • Comptabilité annuelle
€/an
Charges financières *

À inclure :

  • Intérêts d'emprunt annuels
  • Assurance emprunteur

À ne PAS inclure :

Le capital remboursé n'est pas une charge déductible. Seuls les intérêts et l'assurance comptent.
€/an
Durée d'emprunt restant *

Nombre d'années restantes sur votre crédit immobilier.

Les intérêts d'emprunt diminuent chaque année. Le simulateur prend en compte cette décroissance pour une estimation plus précise.
années
État du logement Impacte la durée d'amortissement du bien
Logement classé meublé de tourisme ? Impacte le taux d'abattement en micro-BIC (29% si classé, 50% sinon)
Non classé
Abattement 50%
Classé tourisme
Abattement 29%
TMI
0%
11%
30%
41%
45%
Prélèvements sociaux
17,2% Résident fiscal français
7,5% Affilié à un régime de sécu. sociale européen
Durée de la simulation Nombre d'années de projection
ans
Prêt pour votre simulation ?

Complétez les paramètres à gauche pour obtenir une analyse comparative instantanée et identifier votre régime fiscal optimal.

En attente de données
Comprendre le simulateur

Comment fonctionne ce simulateur micro-BIC vs régime réel ?

Ce simulateur compare les deux régimes fiscaux applicables en SCI : le micro-BIC et le régime réel simplifié.

Il repose sur des algorithmes fiscaux précis qui projettent vos revenus sur 20 ans, intégrant les amortissements par composants (Gros œuvre, Toiture, Mobilier, etc.).

Le saviez-vous ? Plus de 85% des investisseurs SCI ont intérêt à choisir le régime réel grâce à la puissance de l'amortissement.

Projection 20 ans

Visualisation de l'avantage cumulé et de la fin progressive des amortissements par composant.

Précision Fiscale

Calculs basés sur les plafonds 2025 et les taux d'abattement mis à jour (Meublés classés vs non-classés).

Expertise Fiscale

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir en SCI ?

Le choix entre ces deux régimes est la décision la plus impactante pour votre rentabilité nette.

Le régime micro-BIC

Simplicité Forfaitaire

Le régime par défaut pour les revenus ne dépassant pas 77 700 €. Une solution simple mais souvent moins optimisée.

50% Abattement Classique
71% Meublés Classés
  • Pas de comptabilité à tenir
  • Déclaration directe (5ND)
  • Aucune déduction possible

Le régime réel

Optimisation Maximale

Permet de déduire 100% de vos charges et de pratiquer l'amortissement comptable pour neutraliser votre impôt.

Avantage Exclusif

L'amortissement comptable

Défalquez la dévalorisation technique du bâti de vos revenus sans aucune sortie de cash.

  • Déduction intérêts et travaux
  • Impôt souvent nul (0€)
  • Report des déficits à l'infini

Pourquoi le réel est mécaniquement supérieur

Contrairement au micro-BIC qui "légalise" un profit théorique, le régime réel reflète la réalité économique : votre bien s'use.

L'administration vous autorise à déduire cette "usure" (amortissement) de vos loyers. Résultat : vous encaissez du cash mais votre bénéfice imposable reste proche de zéro.

Zéro impôt long terme

Pendant 10 à 20 ans selon le montant des travaux et du crédit.

Déficits reportables

Si vos charges sont supérieures aux loyers, l'excédent est stocké pour les années futures.

Passez à l'action

Pourquoi une simulation est indispensable avant de choisir

Une décision mal informée peut vous coûter plusieurs milliers d'euros sur 20 ans.

Chaque situation est unique

Travaux, emprunt, mobilier, type de location... Ces paramètres changent radicalement la rentabilité.

La TMI fait la différence

Votre tranche marginale d'imposition (11%, 30%, 41%) impacte directement l'économie réalisée.

La durée compte

La durée de détention prévue change la perspective sur l'amortissement du bâti.

Crédit vs Comptant

Un financement à crédit renforce l'intérêt du régime réel via la déduction des intérêts.

2 minutes suffisent

Obtenez une réponse immédiate, gratuite et sans engagement pour votre projet.

Décision éclairée

Évitez les choix fiscaux par défaut qui peuvent grever vos revenus locatifs nets.

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Notre outil

Un simulateur technique pensé pour les loueurs

100% Gratuit

Accès Illimité

Sans attente

Réponse Directe

Fiable

Méthode SCI AI

Exportable

Format PDF

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plus précise ?

Ce simulateur utilise des modèles standardisés. Pour une optimisation millimétrée tenant compte de vos travaux réels et de vos dates d'acquisition précises...

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100% Sans engagement Pas de carte bancaire Support multi-biens
Questions fréquentes

Tout savoir sur le micro-BIC et le réel

Les réponses techniques de nos experts pour éclairer votre choix fiscal en gestion SCI.

Le régime réel est mécaniquement plus avantageux dès lors que vos charges réelles et vos amortissements dépassent l'abattement forfaitaire. Dans 85% des cas, le réel permet de réduire son impôt à zéro pendant plus de 10 ans, là où le micro-BIC taxe 50% de vos recettes brut.

Le point de bascule se situe au moment où la somme de vos charges décaissées (taxe foncière, assurance, intérêts, copropriété) et de vos amortissements (2,5% à 4% de la valeur du bien annuel) est supérieure à 50% des loyers. C'est presque systématiquement le cas avec un crédit immobilier.

Absolument. Il est possible d'opter pour le régime réel même si vous étiez précédemment au micro-BIC. L'option doit être notifiée à l'administration fiscale avant le début de l'année concernée (souvent via le dépôt de la première liasse 2031). Le logiciel SCI AI vous accompagne dans cette transition.
  • 50% Location meublée classique (Plafond 77 700 €)
  • 30% Meublés de tourisme NON classés (Plafond 15 000 €)
  • 71% Meublés de tourisme CLASSÉS (Plafond 77 700 €)

L'amortissement est une charge non décaissée. C'est la constatation comptable de l'usure du bien. En divisant la valeur de votre appartement par composants (toiture, électricité, etc.) sur plusieurs années, vous créez une charge fictive qui s'oppose à vos loyers et annule mathématiquement votre impôt.

En SCI, l'expert-comptable n'est pas obligatoire. Vous pouvez décider de faire votre comptabilité vous-même avec un logiciel comme SCI AI. C'est une solution légale, sécurisée et beaucoup plus économique qui vous permet de générer votre liasse fiscale 2031 en quelques clics.

Oui, nos algorithmes sont basés sur le Code Général des Impôts et mis à jour pour les lois de finances 2025-2026. Cependant, un simulateur reste une projection. Pour une certitude absolue, notre logiciel complet analyse vos documents d'acquisition et vos factures de travaux.