SCI et vente à réméré : mécanisme, coût réel et risques

Le réméré est vendu comme la solution de la dernière chance : vous vendez, vous encaissez, vous gardez le droit de racheter, et rien ne change en apparence. La description est juridiquement exacte. Elle est aussi économiquement redoutable, parce qu'elle laisse dans l'ombre les trois chiffres qui décident de tout. Le prix est décoté de 30 à 50 %. L'occupation se paie chaque mois. Et le délai de rachat plafonne à cinq ans, un délai que le juge n'a pas le pouvoir de prolonger d'une seule journée.

Rien de marginal ni de douteux là-dedans. Le réméré figure au Code civil depuis 1804, aux articles 1659 à 1673, il se signe devant notaire, et il débloque réellement des dossiers qu'aucune banque ne veut plus regarder. Reste qu'il n'est pas un crédit : c'est une vente. Le soir de la signature, la SCI n'est plus propriétaire, et ce qu'il lui reste tient dans une clause. Ce guide donne le mécanisme au texte, chiffre le coût complet d'un portage sur un cas réel, vérifie la fiscalité article par article, y compris le point où le réméré est fiscalement avantageux (il en existe un, un seul), puis dit franchement dans quels cas ce n'est pas la bonne réponse.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP, Légifrance, Cour de cassation). Mis à jour le 8 août 2026.

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1. Le mécanisme de la vente à réméré : articles 1659 à 1673 du Code civil

Commençons par le seul endroit qui fasse foi. La vente à réméré n'est pas un produit financier inventé par des sociétés de portage : c'est une variété de vente, réglée par quinze articles du Code civil, dans le chapitre consacré à la résolution de la vente. Les commerciaux parlent de « portage immobilier », de « solution anti-saisie », de « crédit sur patrimoine ». Le Code civil, lui, parle de faculté de rachat. Tout le reste est de l'habillage, et l'habillage n'a jamais fait gagner un procès.

La définition : article 1659

L'article 1659 pose la définition : « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673. » Précision qui a son importance quand on lit des articles anciens : le mot « réméré » ne figure plus dans le texte, il a été supprimé de l'article 1659 par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification du droit. La dénomination légale est aujourd'hui la faculté de rachat ; « réméré » reste le nom d'usage.

Trois mots portent tout le reste. Pacte : c'est une clause, pas un contrat autonome ; elle doit figurer dans l'acte de vente lui-même, et la doctrine fiscale en fait plus loin une condition du régime de faveur. Reprendre : la faculté appartient au seul vendeur, l'acquéreur ne peut ni l'imposer ni la refuser, et il ne peut pas davantage obliger la SCI à racheter. La chose vendue : la vente a bien eu lieu. Ce dernier point est celui qu'on me fait répéter le plus souvent en rendez-vous, alors disons-le une bonne fois.

Le délai : articles 1660, 1661 et 1662

C'est le cœur dur du dispositif, et il est écrit en trois lignes.

L'article 1660 : « La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme. » Un contrat qui prévoirait sept ans ne serait pas nul : il serait ramené à cinq. Cette rédaction date de 1804 et n'a jamais été modifiée.

L'article 1661 : « Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge. » Relisez cette phrase lentement. En droit français, un juge peut à peu près toujours accorder un délai de grâce à un débiteur malheureux. Ici, non. Le législateur a fermé la porte expressément. Maladie, retard bancaire, expertise contestée, litige avec l'acquéreur : aucune circonstance n'ouvre un jour de plus.

L'article 1662 tire la conséquence : « Faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable. » Pas d'indemnité, pas de partage de la plus-value, pas de restitution des sommes versées. L'article 1663 ajoute que « le délai court contre toutes personnes, même contre le mineur, sauf, s'il y a lieu, le recours contre qui de droit ». La protection des incapables elle-même n'arrête pas le compteur : c'est dire.

Dans les faits, personne ne signe au maximum légal. Douze, dix-huit ou vingt-quatre mois, voilà les durées que je vois passer. Ce n'est pas une faveur faite au vendeur : plus la durée est courte, moins l'acquéreur immobilise son capital longtemps, et plus le taux implicite qu'il en tire grimpe.

Le prix du rachat : article 1673

L'article 1673 chiffre la sortie, et il est plus large que ce que beaucoup imaginent. Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser « non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation ». Et il ajoute : « Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations. »

Traduit en euros pour une SCI : le rachat coûte le prix encaissé, plus les droits de mutation et les émoluments notariés que l'acquéreur a supportés à l'entrée, plus les travaux qu'il a dû engager. Les frais d'acquisition ne restent donc pas « à la charge de l'acquéreur » comme dans une vente ordinaire : ils reviennent sur la SCI le jour du rachat. Plusieurs milliers d'euros, sur une ligne que les simulations commerciales oublient avec une belle constance.

Le texte lui-même sépare deux temps, et c'est une source de litiges. L'exercice de la faculté est une chose ; l'entrée en possession en est une autre, subordonnée par l'article 1673 au paiement intégral du prix et des frais. En cas de désaccord sur le montant, c'est le juge qui arrête les sommes dues, et la reprise effective attend cette fixation. Deux temps distincts, donc. L'exercice de la faculté doit intervenir dans le terme de l'article 1660, sous peine de forclusion. Un désaccord sur le montant exact ne proroge pas ce terme pour autant : il diffère seulement la reprise effective du bien, le temps que le juge arrête les sommes dues. D'où l'intérêt de chiffrer le prix de rachat au plus près dans l'acte initial.

L'effet du rachat : une résolution, pas une revente

C'est la clé de toute la fiscalité de l'opération, et elle mérite d'être posée ici. L'exercice de la faculté de rachat n'est pas une seconde vente : il résout rétroactivement la première. Les parties sont replacées dans l'état antérieur. Le bien est censé n'avoir jamais quitté le patrimoine de la SCI.

Deux conséquences pratiques majeures découlent de cette rétroactivité. D'abord, le second alinéa de l'article 1673 : lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l'effet du pacte de rachat, « il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques ». La publication du pacte est donc la condition de la sécurité : sans elle, la SCI peut récupérer un immeuble hypothéqué par les banquiers de l'acquéreur. Ensuite, l'article 1664 permet au vendeur d'exercer son action contre un second acquéreur, quand bien même la faculté de rachat n'aurait pas été déclarée dans le second contrat. Protection réelle, mais qui suppose là encore que le pacte soit opposable.

Le même alinéa pose en revanche une limite que les gérants de SCI découvrent trop tard : le vendeur qui reprend son bien « est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur ». La SCI qui rachète récupère donc l'immeuble avec les baux que le porteur aura consentis pendant la période, aux conditions qu'il aura fixées, et pour la durée qu'il aura acceptée. Sur un immeuble locatif, c'est un point à verrouiller dans l'acte : faites-y stipuler que l'acquéreur ne consentira aucun bail nouveau, ni aucun avenant, sans votre accord écrit pendant la durée du pacte.

L'article 1665 rappelle en miroir que l'acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur, et l'article 1666 lui ouvre le bénéfice de discussion contre les créanciers de celui-ci. Pendant le portage, l'acquéreur est donc un propriétaire complet, pas un prêteur garanti qui attendrait sagement son remboursement.

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2. Qui vend, qui achète : le marché réel du réméré

Le réméré est un marché de niche. Comme tous les marchés de niche, il est entièrement façonné par le profil de ceux qui s'y rencontrent. Comprenez qui est assis en face de vous et vous aurez compris pourquoi les conditions financières sont ce qu'elles sont.

Le profil des vendeurs

Une SCI ne fait pas un réméré parce que c'est astucieux. Elle le fait parce qu'elle n'a plus accès au crédit. Les dossiers qui arrivent jusqu'à moi se rangent presque tous dans l'une de ces quatre cases.

• Le fichage bancaire. Un associé ou le gérant est inscrit au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou au fichier central des chèques. La SCI, elle, n'est pas fichée. Mais aucune banque ne financera une structure dont les hommes clés le sont. Le crédit se ferme alors même que le patrimoine est parfaitement sain.
• La procédure de saisie engagée. Un commandement de payer valant saisie a été publié, le calendrier judiciaire tourne, et il faut désintéresser le créancier poursuivant vite. C'est le cas de figure le plus tendu et le plus fréquent. La procédure est détaillée dans notre guide sur la saisie immobilière d'un bien détenu en SCI.
• Le besoin de trésorerie professionnelle. Un associé chef d'entreprise doit injecter des fonds dans sa société d'exploitation, sa banque a refusé, et le patrimoine locatif de la SCI est le seul actif mobilisable. Ici, il n'y a pas de détresse immobilière : il y a un problème de liquidité.
• Le blocage entre associés. Une mésentente empêche de décider une vente ordinaire ou une cession de parts, et le réméré est présenté comme un moyen de gagner du temps. Mauvaise idée dans neuf cas sur dix : il ajoute une contrainte de délai à une situation déjà bloquée. Attaquez plutôt le blocage lui-même, comme expliqué dans notre guide sur la mésentente entre associés.

Le dénominateur commun est l'urgence. Et l'urgence est précisément la variable qui détruit le pouvoir de négociation. Un dossier présenté six mois avant l'échéance critique se traite à des conditions sans commune mesure avec le même dossier présenté trois semaines avant l'adjudication. Le bien n'a pas changé. Le rapport de force, si.

Le profil des acquéreurs

En face, on trouve deux populations. Des investisseurs privés, souvent des marchands de biens ou des patrimoines familiaux disposant de liquidités, qui traitent quelques opérations par an. Et des fonds de portage professionnels, adossés à des sociétés de gestion, qui industrialisent l'activité et interviennent via un intermédiaire chargé de sourcer les dossiers.

Ce qu'ils achètent, ce n'est pas un immeuble : c'est un rendement adossé à une sécurité. Leur raisonnement tient en trois lignes. Ils immobilisent un capital sur une durée courte. Ils perçoivent une indemnité d'occupation qui leur sert de coupon. Et si le rachat n'a pas lieu, ils se réveillent propriétaires d'un bien payé nettement sous sa valeur, qu'ils revendront avec une marge.

Retenez ce dernier point, parce que c'est lui qui explique l'asymétrie : l'acquéreur gagne dans les deux scénarios. Si la SCI rachète, il a encaissé un rendement à deux chiffres sans risque. Si elle ne rachète pas, il encaisse la décote. Un vendeur qui n'a pas vu cela passera son temps à négocier la mauvaise ligne du contrat.

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3. Le prix et la décote : le premier poste du coût du réméré

La décote, c'est l'écart entre la valeur vénale du bien et le prix effectivement payé par l'acquéreur. Le paramètre le plus lourd de toute l'opération. Et, comme par hasard, celui dont les plaquettes commerciales parlent le moins.

Les ordres de grandeur

Les opérations se traitent couramment entre 50 % et 70 % de la valeur d'expertise. Un bien estimé 300 000 euros se vend donc entre 150 000 et 210 000 euros, la fourchette basse s'appliquant aux biens difficiles à revendre, atypiques, occupés, ou situés sur des marchés peu liquides. Les biens standards en zone tendue obtiennent le haut de la fourchette.

Attention : ces pourcentages ne sont pas réglementés. Ce sont des usages, rien de plus. Aucun texte n'impose de plancher, et c'est exactement pour cela qu'une expertise indépendante pèse aussi lourd. Sur un bien mal valorisé au départ, une décote annoncée à 60 % peut en réalité représenter 45 % de la vraie valeur, sans que personne n'ait menti à qui que ce soit.

Comment la décote est justifiée

L'acquéreur avance quatre arguments, et ils sont tous partiellement fondés.

• Le risque de non-rachat, qui l'oblige à devenir propriétaire d'un bien qu'il n'a pas choisi et à le revendre dans un délai qu'il ne maîtrise pas.
• Le risque d'occupation : il achète un bien qui restera occupé pendant toute la durée du portage, avec le risque de devoir engager une procédure pour libérer les lieux.
• Le risque de marché : si les prix baissent de 15 % pendant le portage, sa marge de sécurité fond.
• Le coût de portage : droits de mutation, frais d'acte, taxe foncière, assurance, gestion du dossier.

La décote est-elle un coût ? La réponse honnête

On lit partout que « la décote est perdue dans tous les cas ». C'est faux. La mécanique réelle est plus brutale que cela, et il vaut mieux la connaître.

Si le rachat a lieu, la décote est neutralisée. La SCI rachète au prix principal, c'est-à-dire au prix décoté, majoré des frais de l'article 1673. Elle récupère un bien qui vaut 300 000 euros contre un décaissement calculé sur 180 000. La décote n'a donc rien coûté : elle a été une contrainte de trésorerie, de l'argent que la SCI n'a jamais touché.

Si le rachat n'a pas lieu, la même décote se transforme d'un coup en perte sèche et définitive. La SCI a cédé un actif de 300 000 euros pour 180 000, elle a payé vingt-quatre mois d'indemnités par-dessus, et l'article 1662 lui ferme la porte au nez. Le coût du réméré n'a donc rien de linéaire : modéré dans un scénario, catastrophique dans l'autre. C'est le profil d'un pari, et c'est ce qui le sépare d'un crédit.

D'où une conclusion pratique que je répète à chaque rendez-vous : le seul chiffre qui compte avant de signer, c'est la probabilité de refinancement à l'échéance. Pas le montant encaissé au départ. Sans accord bancaire écrit, même conditionnel, sans compromis de vente sur un autre actif, la probabilité que vous estimez à 80 % vaut en réalité beaucoup moins.

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4. L'occupation du bien pendant le réméré

C'est ici que le réméré tel qu'il est vendu au grand public se fracasse sur une réalité que personne n'explique aux gérants de SCI : une SCI n'occupe pas ses biens, elle les loue. Le slogan « vous vendez et vous restez chez vous » décrit la situation d'un particulier propriétaire de sa résidence principale. Transposé à une société civile immobilière, il ne tient plus une ligne. Il faut tout réécrire.

Configuration A : la SCI ne signe rien, les loyers partent

C'est le schéma par défaut, et le plus souvent celui qu'on obtient sans le vouloir. La SCI vend son immeuble loué. Les baux en cours ne disparaissent pas : l'article 1743 du Code civil protège le locataire titulaire d'un bail authentique ou ayant date certaine, qui ne peut être expulsé par l'acquéreur. Les baux sont donc transférés avec l'immeuble, et à compter de la vente, les loyers sont encaissés par l'acquéreur. S'agissant des baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l'article 22 met l'obligation de restituer le dépôt de garantie à la charge du nouveau bailleur en cas de mutation des locaux loués, toute convention contraire n'ayant d'effet qu'entre les parties à la mutation. Attention : le texte transfère l'obligation, pas les fonds. Le reversement effectif des dépôts détenus par la SCI doit être organisé dans l'acte, sinon la société aura payé deux fois.

Résultat : plus une recette dans la SCI. Ses charges de structure, elles, restent. Ses autres crédits aussi. Sa comptabilité annuelle également, avec ses obligations déclaratives inchangées. Le « coût de l'occupation » prend ici la forme d'un revenu qui disparaît, pas d'un chèque à signer. Inscrivez-le au budget exactement comme s'il s'agissait d'un loyer payé, sinon votre plan de trésorerie est faux dès la première ligne.

Configuration B : la SCI reprend un bail principal et sous-loue

Ce montage-là reproduit l'esprit du réméré classique. La SCI signe avec l'acquéreur un bail portant sur l'immeuble entier, elle paie un loyer, et elle continue d'encaisser ceux de ses locataires par le jeu de la sous-location. Elle garde la relation locative, la maîtrise de la gestion, et une partie de la marge. Sur le papier, c'est élégant.

Deux obstacles se dressent avant d'y venir. Le premier est contractuel : la sous-location d'un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 suppose l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix (article 8 de cette loi), et l'article L145-31 du Code de commerce interdit en principe toute sous-location totale ou partielle d'un local commercial, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Le second est fiscal, et il est plus lourd qu'il n'y paraît : les profits tirés de la sous-location d'un immeuble nu ne sont pas des revenus fonciers. La doctrine administrative est explicite (BOI-RFPI-CHAMP-10-30) : les profits réalisés par des personnes qui sous-louent à des tiers des immeubles dont elles sont locataires relèvent, d'une manière générale, des bénéfices non commerciaux de l'article 92 du CGI, et des bénéfices industriels et commerciaux si la sous-location est consentie en meublé.

Configuration C : le bien loge un associé

Cas fréquent en SCI familiale. L'immeuble abrite la résidence principale d'un associé, à titre gratuit ou contre un loyer. Après la vente, cet associé n'a plus aucun titre venant de la SCI : il doit contracter en direct avec l'acquéreur. On lui présentera une convention d'occupation précaire, ou un bail. La différence n'a rien de cosmétique : une convention précaire portant sur un logement à usage de résidence principale s'expose à la requalification en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, ce qui change du tout au tout la durée, le congé et la protection de l'occupant. Deux lectures utiles avant de signer : louer un bien de la SCI à un associé et SCI et bail d'habitation.

Le montant de l'indemnité et le séquestre

L'indemnité d'occupation, ou le loyer selon la qualification retenue, s'exprime en pratique en pourcentage annuel du prix payé par l'acquéreur. Les niveaux observés vont de 6 % à 9 % par an. La borne haute n'est pas anodine : dans l'affaire tranchée par la Cour de cassation le 24 juin 2021, l'indemnité mensuelle de jouissance s'élevait à 2 938,66 euros pour un prix d'achat de 380 000 euros, soit plus de 9,2 % par an — au-delà des usages du marché — et cet élément a compté dans la requalification de l'opération.

Presque tous les montages prévoient en plus un séquestre : une fraction du prix, souvent six à douze mois d'indemnités, reste bloquée chez le notaire pour garantir le paiement. Juridiquement, ce n'est pas un coût, puisque la somme revient si tout est payé. Financièrement, c'est de la trésorerie dont la SCI ne disposera pas au moment où elle en a besoin. Entre le prix affiché sur la plaquette et le virement qui arrive effectivement sur le compte, l'écart se situe couramment entre 10 et 15 % — sur le cas chiffré du chapitre suivant, 21 400 euros sur 180 000, soit 11,9 %.

Et si l'indemnité n'est pas payée ?

Personne ne pose cette question, et elle décide pourtant de la moitié des échecs. Le défaut de paiement de l'indemnité ne fait pas perdre la faculté de rachat : seule l'expiration du terme l'éteint (article 1662). Mais il déclenche trois effets en cascade. L'acquéreur peut engager la résiliation du contrat d'occupation et l'expulsion, selon le régime applicable. Il fait jouer le séquestre, puis en exige la reconstitution. Et surtout, les contrats de portage prévoient presque toujours que les impayés s'ajoutent au prix de rachat. La SCI se retrouve à devoir financer une échéance plus lourde que celle qu'elle n'arrivait déjà pas à payer.

Un incident de paiement ne fait donc pas perdre le bien tout de suite. Il rend simplement le rachat statistiquement improbable. Ma règle est brutale mais elle a fait ses preuves : si votre plan de trésorerie ne supporte pas l'indemnité sans marge de sécurité, l'opération est déjà perdue le jour de la signature. Nos guides sur le cash-flow d'une SCI et les indicateurs de pilotage donnent la méthode pour le vérifier avant de s'engager, pas après.

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5. Le coût complet d'un réméré : un cas chiffré sur 300 000 €

Assez de principes, prenons une calculette. Le cas ci-dessous ressemble à s'y méprendre aux dossiers qui atterrissent sur mon bureau. Chaque paramètre est explicité : remplacez-les par les vôtres et refaites l'addition.

Les données du cas

• SCI familiale à l'impôt sur le revenu, deux associés, un immeuble locatif acquis 120 000 euros en 2008.
• Valeur vénale expertisée en 2026 : 300 000 euros.
• Capital restant dû sur le prêt en cours : 90 000 euros, échéances impayées depuis six mois, commandement de payer signifié.
• Prix de vente en réméré : 180 000 euros, soit 60 % de la valeur vénale.
• Durée du pacte : 24 mois.
• Configuration B du chapitre 4 : la SCI signe avec l'acquéreur un bail principal sur l'immeuble et continue d'encaisser les loyers de ses locataires par sous-location. Elle décaisse donc réellement l'indemnité, et supporte les conséquences déclaratives du basculement en bénéfices non commerciaux. En configuration A, elle ne décaisserait rien mais perdrait la totalité de ses loyers : le coût change de nature, pas d'ordre de grandeur.
• Indemnité d'occupation : 8 % annuels du prix, soit 1 200 euros par mois.
• Frais de dossier de l'organisme de portage : 7 000 euros, prélevés sur le prix.
• Séquestre : douze mois d'indemnité, soit 14 400 euros, retenus chez le notaire.

Étape 1 — Ce que la SCI encaisse réellement

Regardez bien la dernière ligne. On part d'un actif de 300 000 euros et on ressort avec 68 600 euros disponibles. Le gérant qui raisonne sur « je vais chercher 180 000 euros » se trompe d'un facteur deux et demi. Si vous ne deviez écrire qu'un seul chiffre sur un coin de table avant votre premier rendez-vous avec un porteur, c'est celui-là.

Étape 2 — Le coût du portage sur 24 mois

Les frais d'acquisition supportés par l'acquéreur à l'entrée sont calculés sur 180 000 euros : droits de mutation à titre onéreux au taux global d'environ 6,32 % applicable dans la grande majorité des départements en 2026, émoluments du notaire selon le barème des ventes de l'article A444-91 du Code de commerce, contribution de sécurité immobilière et débours. L'ensemble ressort à environ 14 700 euros. Ne vous réjouissez pas trop vite de ne pas les payer : l'article 1673 du Code civil met ces frais et loyaux coûts de la vente à la charge du vendeur qui rachète. La SCI les règle donc bien, avec deux ans de décalage.

Le prix de rachat lui-même s'établit à 180 000 euros de prix principal augmentés des 14 700 euros de frais, soit 194 700 euros, hors travaux éventuels ayant augmenté la valeur du fonds. Les frais d'acte du rachat sont calculés sur cette base : la contribution de sécurité immobilière, au taux de 0,10 % (art. 879 et 881 K du CGI) représente 195 euros, et les émoluments du notaire sur 194 700 euros environ 2 300 euros toutes taxes comprises. Le droit fixe de 125 euros ne résume donc pas la ligne, même s'il en constitue la bonne surprise.

Les 28 800 euros d'indemnités correspondent à la configuration B retenue dans les données : la SCI décaisse le loyer du bail principal et conserve en face les loyers de ses locataires, qui continuent d'alimenter sa trésorerie. En configuration A, cette ligne disparaît du tableau et se retrouve à l'identique en recettes perdues.

Étape 3 — Le taux effectif

Le calcul reste simple, parce que le capital ne s'amortit pas : la SCI dispose d'une somme constante pendant vingt-quatre mois, puis rembourse en une fois. Rapportés aux 68 600 euros réellement mobilisés, les 53 800 euros de coût total donnent 78 % sur deux ans. Rapportés au prix encaissé net des frais de dossier et du séquestre, avant remboursement du prêt, soit 158 600 euros, ils donnent 33,9 % sur deux ans, c'est-à-dire de l'ordre de 17 % l'an.

Prenons la seconde base : elle est plus flatteuse pour le réméré et plus comparable à un crédit. Un taux de l'ordre de 17 % l'an en taux simple, donc. Voici ce que coûteraient les mêmes 158 600 euros sur vingt-quatre mois par d'autres chemins, aux conditions couramment observées en 2026.

Le réméré coûte donc environ trois fois et demie un crédit bancaire et, selon le taux obtenu, deux à trois fois un prêt hypothécaire. Ce constat ne suffit pas à l'écarter d'office : quand les deux premières lignes du tableau sont fermées, comparer un taux accessible à un taux inaccessible ne mène nulle part. Il suffit en revanche à poser une règle. On n'y vient qu'après avoir essuyé les refus pour de vrai, et jamais pour financer un projet de confort.

Étape 4 — Le scénario d'échec

Reprenons le même dossier, mais cette fois le refinancement n'aboutit pas à vingt-quatre mois. La banque a dit non en octobre, le compromis sur l'autre bien est tombé, le terme arrive.

Plus de la moitié de la valeur du bien évaporée, sans le moindre recours, et sans qu'un juge puisse accorder un jour de plus. Maintenant, faisons la comparaison avec la vente amiable ordinaire que la SCI aurait pu décider douze mois plus tôt, chiffres à l'appui. Cédé 300 000 euros, le même bien dégage une plus-value brute de 153 000 euros (300 000 − 147 000 de prix d'acquisition majoré des forfaits). Après les abattements de 78 % et 21,45 %, l'addition ressort à environ 6 400 euros d'impôt sur le revenu et 20 700 euros de prélèvements sociaux, soit 27 100 euros — sans surtaxe, la plus-value imposable de 33 660 euros restant sous le seuil de 50 000 euros. Retirez les 90 000 euros de prêt et les frais de commercialisation : il reste de l'ordre de 170 000 à 180 000 euros sur le compte de la société, et le bien est vendu au prix du marché plutôt qu'à 60 % de celui-ci. Cette comparaison-là, presque personne ne la fait avant de signer. Elle est pourtant la seule qui compte. La marche à suivre figure dans notre guide sur la vente d'un immeuble détenu en SCI.

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6. La fiscalité de la vente à réméré, point par point

Sur aucun autre point je n'ai lu autant d'approximations, et dans les deux sens. Certains sites promettent une neutralité fiscale totale. D'autres annoncent une double taxation. La vérité tient entre les deux, et elle se lit dans deux documents administratifs que l'on peut ouvrir en trente secondes.

6.1 La vente initiale : une vente, sans atténuation

Aucune règle ne neutralise l'imposition sous prétexte qu'un pacte de rachat est stipulé. Le fait générateur, c'est la cession. Point.

SCI à l'impôt sur le revenu. La plus-value relève du régime des particuliers, articles 150 U et suivants du CGI, avec les abattements pour durée de détention de l'article 150 VC et un taux de 19 % d'impôt sur le revenu (article 200 B du CGI). Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % : le IV de l'article L136-8 du Code de la sécurité sociale maintient une CSG de 9,2 % pour les plus-values immobilières, malgré la hausse générale intervenue avec la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. La surtaxe de l'article 1609 nonies G s'applique au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable, seuil apprécié au niveau de la société et non de chaque associé (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60).

Sur notre cas : bien acquis 120 000 euros en 2008, cédé 180 000 euros en 2026, dix-huit ans de détention. Le prix d'acquisition est majoré du forfait de 7,5 % de frais d'acquisition (9 000 euros, 3° du II de l'article 150 VB du CGI) et du forfait de 15 % pour travaux, ouvert au-delà de cinq ans de détention (18 000 euros, 4° du même II), soit 147 000 euros. La plus-value brute ressort à 33 000 euros. Après abattements de 78 % pour l'impôt sur le revenu et de 21,45 % pour les prélèvements sociaux, l'addition s'établit à environ 1 380 euros d'impôt et 4 460 euros de prélèvements sociaux, soit près de 5 840 euros. Le détail du calcul, abattement par abattement, se trouve dans notre guide plus-value immobilière en SCI ; pour la surtaxe, allez voir la surtaxe sur les plus-values élevées.

SCI à l'impôt sur les sociétés. Nettement plus lourd, et c'est précisément ce que les porteurs ne mentionnent jamais dans leurs simulations. La plus-value est professionnelle : elle se calcule sur la valeur nette comptable, donc après déduction de tous les amortissements pratiqués. Reprenons le bien acquis 120 000 euros, amorti à hauteur de 45 000 euros. Valeur nette comptable : 75 000 euros. Plus-value pour un prix de 180 000 euros : 105 000 euros. Au barème de l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfice sous les conditions de l'article 219 du CGI, 25 % au-delà), la note approche 22 000 euros. Résumons : une SCI à l'IS qui vend à prix décoté paie son impôt le plus élevé au moment exact où elle a le moins de trésorerie. Le mécanisme est détaillé dans la plus-value en SCI à l'IS.

6.2 Les droits de mutation sur la vente initiale

Ils sont supportés par l'acquéreur, au taux global d'environ 6,32 % dans la grande majorité des départements en 2026, la minorité restante appliquant 5,81 %. Ils ne sont pas restituables. L'article 1961 du CGI vise expressément les résolutions prononcées « par application des articles […] 1654 et 1659 du code civil » et prévoit que les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ne sont pas sujets à restitution dès lors qu'ils ont été régulièrement perçus.

Comme l'article 1673 du Code civil met les « frais et loyaux coûts de la vente » à la charge du vendeur qui rachète, ces droits sont donc définitivement perdus, et perdus par la SCI. Sur notre cas, c'est la ligne de 11 376 euros de droits comprise dans les 14 700 euros de frais.

6.3 L'exercice du rachat : le seul point favorable

Enfin une bonne nouvelle. C'est le seul avantage fiscal réel du réméré, et il n'est pas négligeable. Puisque l'exercice de la faculté de rachat résout rétroactivement la vente, il ne constitue pas une nouvelle mutation à titre onéreux. La doctrine administrative l'énonce sans détour : « l'acte constatant le rachat est passible de la taxe de publicité foncière au taux fixe prévu à l'article 680 du CGI » (BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40, § 80). L'article 680 du CGI soumet en effet à une « imposition fixe de 125 € » tous les actes qui ne sont ni exonérés ni tarifés par un autre article du code et qui ne peuvent donner lieu à une imposition proportionnelle ou progressive.

Mesurez l'écart. Sur un rachat à 194 700 euros, des droits de mutation au taux plein pèseraient environ 12 300 euros. Le régime du réméré ramène la ligne à 125 euros. Voilà ce qui sépare économiquement le réméré d'une simple vente suivie d'un rachat quelques années plus tard, et voilà pourquoi le formalisme est aussi strict.

Le bénéfice de ce régime suppose en effet quatre conditions cumulatives, énoncées par la même doctrine :

• la faculté de rachat doit avoir été stipulée dans le contrat même de vente, et non dans un acte séparé postérieur ;
• le retrait doit être exercé dans le délai stipulé, lui-même dans la limite de cinq ans ;
• l'acte constatant le retrait doit revêtir la forme authentique ou avoir date certaine avant l'expiration du délai ;
• le retrait doit être exercé par le vendeur lui-même ou son ayant cause à titre universel, et non par un tiers : un cessionnaire de la faculté ne peut pas s'en prévaloir.

La quatrième condition mérite un arrêt pour une SCI. Elle interdit de céder la faculté de rachat à un tiers investisseur chargé de racheter à votre place, ce que certains montages proposent pourtant. En sens inverse, tant que la personnalité morale de la société subsiste, la SCI reste le vendeur d'origine : une cession de parts ne fait donc pas perdre le bénéfice du régime, puisque c'est la société qui rachète, pas ses associés.

6.4 L'impôt de plus-value peut-il être récupéré ?

La question logique est la suivante : si la vente est résolue rétroactivement, la SCI peut-elle réclamer l'impôt de plus-value acquitté à l'entrée ? La doctrine sur les plus-values immobilières prévoit qu'en cas d'annulation, de résolution ou de rescision du contrat de vente, le contribuable peut obtenir sur réclamation une restitution partielle ou totale des droits indûment perçus, la demande étant recevable jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant l'événement, le rattachement de ce délai à l'article R* 196-1 du livre des procédures fiscales étant une lecture, le paragraphe ne le citant pas (BOI-RFPI-PVI-10-30, § 30).

Le raisonnement se tient, puisque le réméré est bien une résolution. Je le formule quand même au conditionnel, et je vous invite à faire pareil : cette doctrine ne vise pas expressément la vente avec faculté de rachat, et l'administration s'est montrée restrictive par le passé sur la portée du réméré dans d'autres domaines. Trois réflexes, donc. Faire constater expressément la résolution dans l'acte de rachat. Déposer une réclamation motivée dans le délai. Et surtout, ne jamais inscrire ce remboursement au plan de financement comme s'il était en poche.

6.5 L'indemnité d'occupation : déduction et imposition

Côté SCI vendeuse. Le traitement dépend entièrement de la configuration retenue au chapitre 4.

• Si la SCI n'a signé aucun bail et ne verse rien, il n'y a pas de charge : il y a une perte de recettes. Sur le plan fiscal, il n'y a plus de revenus fonciers à déclarer pour la période.
• Si la SCI a repris un bail principal et sous-loue, le loyer versé est bien une charge de son résultat, mais dans la catégorie des bénéfices non commerciaux et non des revenus fonciers, avec les conséquences déclaratives évoquées plus haut.
• Si la SCI est à l'impôt sur les sociétés et a repris un bail, le loyer est une charge déductible de droit commun au titre de l'article 39 du CGI, dès lors qu'il est engagé dans l'intérêt de la société et justifié.
• Si c'est un associé qui occupe et paie directement l'acquéreur, la SCI n'est concernée ni en charge ni en produit : le flux est sorti de la société. Cette configuration mérite un procès-verbal explicite pour éviter toute confusion ultérieure entre patrimoine social et patrimoine personnel.

Côté acquéreur. Le loyer ou l'indemnité constitue un revenu imposable : revenus fonciers pour une personne physique ou une société relevant de l'article 8 du CGI qui donne en location un local nu, produit d'exploitation pour une société à l'impôt sur les sociétés. Rien d'exotique. Cela éclaire pourtant la façon dont les contrats sont rédigés : un porteur soumis à l'IS préférera souvent une qualification franche de loyer à une indemnité d'occupation de nature indemnitaire.

6.6 Récapitulatif fiscal

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7. Les risques du réméré à ne pas édulcorer

Les chiffres du chapitre précédent décrivent le monde où tout se passe comme prévu. Les six risques ci-dessous décrivent l'autre monde. Aucun n'est théorique : derrière chacun, il y a une décision de justice publiée ou un texte que les contrats de portage contournent avec régularité.

7.1 La perte définitive du bien

Le premier de la liste, et celui qui ne souffre aucun tempérament. L'article 1662 du Code civil rend l'acquéreur propriétaire irrévocable si la faculté n'a pas été exercée dans le terme. L'article 1661 interdit au juge de prolonger. L'article 1663 fait courir le délai même contre le mineur. Ni délai de grâce de l'article 1343-5 du Code civil pour un terme extinctif de cette nature, ni faculté de rétractation, ni indemnité de sortie. Rien.

En clair : un virement de refinancement qui arrive le lendemain de l'échéance ne vaut pas mieux qu'un virement qui n'arrive jamais. Les dossiers qui échouent échouent presque toujours dans les trente derniers jours, parce que la SCI a attendu le dernier trimestre pour organiser sa sortie. Écrivez le calendrier de sortie le jour de la signature, avec une échéance interne fixée trois mois avant le terme légal. Pas deux semaines avant.

7.2 La requalification en prêt usuraire ou en pacte commissoire déguisé

Le risque est réel et documenté. Dans un arrêt du 24 juin 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 18-19.771) a rejeté le pourvoi formé contre l'annulation d'une vente à réméré portant sur la résidence principale du vendeur. Les éléments retenus : un prix de vente de 380 000 euros pour un bien évalué dans l'acte entre 820 000 et 828 000 euros, une indemnité mensuelle de jouissance de 2 938,66 euros représentant plus de 9,2 % par an du prix d'achat, et un prix de rachat stipulé à 493 696 euros sur deux ans, soit près de 30 % de plus que le prix de vente — de l'ordre de 14 à 15 % l'an, plusieurs fois le seuil de l'usure. La qualification retenue n'est pas celle de simple prêt usuraire : les juges ont vu dans le montage un pacte commissoire prohibé, dissimulant une opération de crédit destinée à éluder les dispositions protectrices des emprunteurs. La sanction est radicale : nullité de l'acte, le bien étant censé n'avoir jamais quitté le patrimoine du vendeur.

Ne généralisons pas pour autant. La même chambre avait jugé le 21 mai 2014 (pourvoi n° 12-23.607) que la requalification d'une vente à réméré en pacte commissoire prohibé ne peut se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente. La requalification n'a donc rien d'automatique. Elle suppose un faisceau : décote excessive, rémunération d'allure usuraire, prix de rachat gonflé, absence de véritable transfert économique.

Et un point spécifique aux SCI, qu'il faut connaître. Le texte est aujourd'hui l'article 2452 du Code civil, issu de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 et applicable depuis le 1er janvier 2022 — il reprend mot pour mot l'ancien article 2459, sous lequel l'arrêt de 2021 a été rendu. Il permet de convenir que le créancier deviendra propriétaire de l'immeuble hypothéqué, mais précise que « cette clause est sans effet sur l'immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur ». Or une SCI n'a pas de résidence principale. La protection la plus efficace du réméré, celle qui a fondé l'annulation de 2021, ne joue donc pas mécaniquement quand le vendeur est une société. Dit autrement : un gérant de SCI dispose de moins de filets qu'un particulier, pas de plus. Beaucoup croient l'inverse.

7.3 La clause de voie parée

Certains contrats de portage tentent d'organiser une vente accélérée du bien en cas d'incident. Cela porte un nom : clause de voie parée. Et c'est nul. L'article L311-3 du Code des procédures civiles d'exécution ne laisse aucune place au débat : « Est nulle toute convention portant qu'à défaut d'exécution des engagements pris envers lui, le créancier peut faire vendre les immeubles de son débiteur en dehors des formes prescrites pour la saisie immobilière. » Si vous voyez une clause de ce type dans un projet d'acte, c'est le signal que le montage est mal conçu — ou qu'il est déguisé.

7.4 L'absence de droit au maintien dans les lieux

Le pacte de rachat ne donne aucun droit d'occuper. L'occupation repose sur la seule convention signée avec l'acquéreur, avec sa durée et ses causes de résiliation. Si cette convention saute pour impayé, la SCI ou l'associé perd la jouissance du bien alors même que la faculté de rachat court encore. Les deux mécanismes vivent leur vie chacun de leur côté. C'est la source numéro un des incompréhensions dans les litiges qui remontent jusqu'à moi.

7.5 Les créanciers de l'acquéreur

Pendant le portage, l'acquéreur est un propriétaire à part entière : il peut hypothéquer le bien pour financer d'autres opérations, et ses propres créanciers peuvent le saisir. Une seule parade, au dernier alinéa de l'article 1673 du Code civil : le vendeur reprend le bien exempt des charges et hypothèques constituées par l'acquéreur, à condition que le pacte ait été publié au fichier immobilier avant elles. Demandez l'attestation notariée et vérifiez cette publication de vos yeux. Cinq minutes de contrôle pour la ligne la plus rentable du dossier.

7.6 La période suspecte

Si la SCI fait ensuite l'objet d'une procédure collective, l'acte de vente peut être attaqué. Le 2° du I de l'article L632-1 du Code de commerce frappe de nullité de droit tout contrat commutatif dans lequel les obligations du débiteur excèdent notablement celles de l'autre partie — l'hypothèse même du prix manifestement déséquilibré. L'article L632-2 institue une nullité facultative pour les actes à titre onéreux accomplis depuis la cessation des paiements par un cocontractant qui la connaissait. Attention au point de départ : la période suspecte ne se compte pas depuis la déclaration de cessation des paiements du dirigeant, mais depuis la date de cessation des paiements fixée par le tribunal, que l'article L631-8 du Code de commerce autorise à reporter jusqu'à dix-huit mois avant le jugement d'ouverture. Une décote de 50 % consentie plus d'un an avant la déclaration peut donc parfaitement tomber sous le coup de la nullité, et il n'existe aucun délai de sécurité de quelques mois. L'acquéreur le sait aussi bien que vous. Le calendrier et les compétences sont détaillés dans notre guide sur la SCI en procédure collective.

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8. Réméré et SCI : vendeuse ou acquéreuse

Tout ce qui précède vaut pour n'importe quel vendeur. Deux questions, en revanche, ne se posent que lorsque le vendeur, ou l'acquéreur, est une société civile immobilière. Celle des pouvoirs, d'abord, parce qu'une SCI décide en assemblée et non dans la tête de son gérant. Celle de la commercialité ensuite, parce qu'une SCI qui enchaîne les portages cesse tout simplement d'être civile.

8.1 La SCI vendeuse : la décision collective

Vendre l'immeuble d'une SCI n'a rien d'un acte de gestion courante. Le gérant peut accomplir tous les actes que réclame l'intérêt de la société, d'accord. Mais céder l'actif principal, avec en prime un pacte de rachat, une décote et un engagement d'occupation, sort presque toujours de ce périmètre. L'opération peut même vider l'objet social de sa substance. On n'est alors plus sur un terrain d'opportunité, mais de pouvoir.

La marche à suivre est invariable :

1. Relire les statuts, et notamment la clause relative aux pouvoirs du gérant et aux actes soumis à autorisation préalable. Beaucoup de statuts de SCI soumettent expressément la vente d'un immeuble à une décision des associés.
2. Convoquer une assemblée générale dans les formes prévues, avec un ordre du jour explicite : les formalités sont détaillées dans notre guide sur l'assemblée générale de SCI.
3. Faire voter une résolution détaillée autorisant la vente, le prix, l'identité de l'acquéreur, la durée du pacte de rachat, le montant de l'indemnité d'occupation, et donnant pouvoir au gérant de signer.
4. Conserver le procès-verbal : le notaire le réclamera avant d'instrumenter.

Sautez une étape et le gérant engage sa responsabilité personnelle envers les associés. Une précision utile en revanche, parce qu'on lit souvent le contraire : le défaut d'autorisation n'annule pas la vente vis-à-vis de l'acquéreur. L'article 1849 du Code civil énonce que, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social, et que les clauses statutaires limitant ses pouvoirs leur sont inopposables. La vente n'est réellement fragile qu'à une condition : qu'elle sorte de l'objet social — ce qui peut arriver quand l'opération vide la société de sa substance. La sanction du procès-verbal manquant se joue donc entre le gérant et ses associés, pas contre le porteur. Avant toute signature, lisez le gérant peut-il vendre un bien de la SCI seul ? : c'est la question qui règle la moitié des contentieux.

Un mot pour les SCI familiales. Si un associé s'oppose, le réméré ne règle rien du tout : il déplace le conflit et lui ajoute un compte à rebours. Un minoritaire qui refuse une décote de 40 % sur le patrimoine familial a d'excellents arguments, et les faire trancher après la vente coûte infiniment plus cher que de les écouter avant. Les moyens dont il dispose sont recensés dans les droits de l'associé minoritaire.

8.2 Le sort des baux et de la trésorerie sociale

Trois points techniques à traiter dans l'acte, faute de quoi ils se règlent mal ensuite.

• Les baux en cours sont transférés à l'acquéreur (article 1743 du Code civil). Il faut lui remettre les baux, les états des lieux, les quittances, les coordonnées et les décomptes de charges, et notifier le changement de bailleur aux locataires.
• Les dépôts de garantie : pour les baux d'habitation, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 met l'obligation de restitution à la charge du nouveau bailleur de plein droit, mais il ne transfère pas les sommes. Le reversement effectif à l'acquéreur doit être stipulé et exécuté dans l'acte, sinon la SCI reste exposée.
• La distribution du prix : le prix appartient à la société, pas aux associés. Le virer sur les comptes personnels sans décision régulière est la faute la plus classique du genre, et l'une des plus coûteuses. La procédure correcte est décrite dans comment distribuer le prix de vente d'un bien de SCI ; pour l'usage du compte courant, allez voir le compte courant d'associé.

8.3 La SCI acquéreuse : le risque de commercialité

Passons de l'autre côté du miroir. Une SCI qui dispose de trésorerie peut être tentée d'acquérir en réméré, et on la comprend : le rendement est attractif, la sécurité réelle, l'opération se dénoue vite. Deux points de vigilance avant de se lancer.

Le risque de marchand de biens. Le 1° du I de l'article 35 du CGI range dans les bénéfices industriels et commerciaux les profits réalisés par les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom des biens immeubles en vue de les revendre. Et le 2 de l'article 206 du CGI soumet à l'impôt sur les sociétés de plein droit les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations relevant des articles 34 et 35. Une SCI qui enchaîne les portages est, en substance, un marchand de biens. Elle basculerait donc à l'IS, avec les conséquences d'une cessation d'entreprise au sens de l'article 202 ter du CGI — mais des conséquences atténuées en pratique, et il faut le dire précisément parce qu'on lit partout le contraire. Le second alinéa du I de l'article 202 ter prévoit qu'en l'absence de création d'une personne morale nouvelle, les bénéfices en sursis d'imposition, les plus-values latentes incluses dans l'actif social et les profits non encore imposés sur les stocks ne font pas l'objet d'une imposition immédiate, à la double condition qu'aucune modification ne soit apportée aux écritures comptables et que leur imposition demeure possible sous le nouveau régime. Une SCI qui devient passible de l'IS par l'effet du 2 de l'article 206 ne crée aucune personne morale nouvelle : l'atténuation est la situation normale, l'imposition immédiate l'exception. Le vrai coût est ailleurs, et il est durable : perte définitive du régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, et calcul des plus-values futures sur la valeur nette comptable après amortissements. Le sujet est traité au complet dans SCI et marchand de biens, et la bascule elle-même dans passer une SCI de l'IR à l'IS.

Rassurons ceux qui n'en font qu'une : l'opération isolée, l'associé qui dépanne un proche via la SCI familiale, n'emporte pas commercialité par elle-même. Le critère légal, c'est l'habitude, appréciée sur la répétition et l'intention spéculative. Aucun texte ne fixe de nombre d'opérations à ne pas dépasser. C'est une appréciation de fait, ce qui est bien pire : on ne sait qu'on a franchi la ligne qu'une fois le contrôle commencé.

Le débat sur la revente. Signalons une subtilité qui intéresse les acquéreurs professionnels : l'exercice du rachat par le vendeur n'étant pas une revente mais une résolution, la question de savoir s'il satisfait à un engagement de revendre — celui de l'article 1115 du CGI pour les marchands de biens — est discutée, et aucune doctrine administrative publiée ne la tranche expressément. Je ne l'affirme donc dans aucun sens : c'est un point à faire sécuriser par écrit avec le notaire et le conseil fiscal du porteur avant de s'engager, et non à supposer résolu.

L'objet social. Enfin, vérifiez que les statuts autorisent l'acquisition en vue d'une revente à échéance. Un objet social rédigé pour « l'acquisition et la gestion d'immeubles » ne couvre pas nécessairement une activité de portage. Le corriger suppose de modifier l'objet social.

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9. Les alternatives au réméré, à examiner systématiquement

Un conseil honnête sur le réméré commence par la liste de ce qu'il faut avoir tenté avant. Et dans les dossiers qui arrivent chez moi, il y a toujours au moins une des six voies ci-dessous que personne n'a réellement explorée. L'urgence a fait sauter l'étape, ou l'intermédiaire n'avait pas intérêt à la mentionner.

Ce qu'il faut savoir sur chacune

La renégociation. Toujours la première à tenter, y compris quand la banque a déjà dit non une fois. Un dossier accompagné d'un plan de trésorerie et de comptes à jour n'est plus le même dossier, et le conseiller en face n'est pas forcément le même non plus. La méthode est dans renégocier le crédit d'une SCI ; si le refus est confirmé, enchaînez sur que faire après un refus de prêt en SCI.

Le prêt hypothécaire. Un prêteur spécialisé avancera des fonds contre l'inscription d'une hypothèque sur un bien libre, avec un ratio prudent, souvent 50 à 60 % de la valeur. Le taux dépasse celui du marché bancaire, mais reste très en dessous du coût d'un réméré, et surtout la SCI reste propriétaire. Quand cette porte est ouverte, c'est presque toujours la bonne. Les conditions d'accès sont détaillées dans le prêt bancaire en SCI.

Le compte courant d'associé. Sous-utilisé, et pourtant la voie la moins chère. Un associé qui dispose de liquidités peut avancer les fonds à la société, avec ou sans intérêts, dans un cadre formalisé par une convention. Si des intérêts sont servis : à l'impôt sur les sociétés, leur déduction est plafonnée par le taux du 3° du 1 de l'article 39 du CGI — 4,34 % pour les exercices de douze mois clos du 31 mai au 29 juin 2026, dernier taux publié au BOFiP à ce jour ; à l'impôt sur le revenu, la déduction relève de l'article 31, I, 1, d du CGI et suppose que les fonds aient servi à l'acquisition, la conservation ou la réparation de l'immeuble. Tout est expliqué dans le compte courant d'associé en SCI, avec un modèle de convention prêt à adapter.

La vente classique. Mauvaise presse, parce qu'elle est vécue comme un échec personnel. Économiquement, elle bat le réméré neuf fois sur dix : on encaisse le prix du marché, pas 60 % de celui-ci. Si la SCI détient plusieurs biens, céder le moins rentable pour sauver les autres n'est pas une défaite, c'est une décision de gestion, et c'est même le métier.

La vente à un associé. Elle garde le bien dans la famille tout en dégageant de la trésorerie pour la société. Un seul point de vigilance, mais il est sérieux : le prix. Une cession sous-évaluée ouvre la porte à la rectification pour insuffisance de prix et, à l'IS, à la théorie de l'avantage occulte. Les précautions à prendre sont listées dans vendre un bien de la SCI à un associé.

Le viager. Il répond à un tout autre besoin : transformer un capital en revenu régulier, l'aliénation étant définitive. Aucune faculté de rachat au bout du chemin. La comparaison complète est dans SCI et viager.

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10. Comment sécuriser un réméré si l'opération est retenue

Vous avez écarté les alternatives une à une et le réméré reste la seule porte ouverte. Très bien. Voici les six contrôles qui séparent une opération réussie d'un naufrage. Rien de générique là-dedans : derrière chacun, il y a un dossier que j'ai vu partir de travers.

10.1 Faire expertiser le bien par un tiers indépendant

Pas l'estimation du porteur. Pas l'avis de valeur de l'agence qui a apporté le dossier. Une expertise contradictoire, commandée et payée par la SCI. C'est le seul moyen de savoir si la décote annoncée s'applique à la vraie valeur du bien. Sur un actif sous-évalué au départ, une décote présentée à 60 % peut en réalité tomber à 45 % de la valeur réelle, et sur 300 000 euros cet écart pèse 45 000 euros. L'expertise, elle, coûte quelques centaines d'euros. Le calcul est vite fait.

10.2 Écrire le plan de sortie avant de signer, avec des dates

Un plan de sortie n'est pas une intention, c'est un document daté. Trois questions, trois réponses écrites. Par quel moyen la SCI rachètera-t-elle : refinancement bancaire, vente d'un autre actif, entrée d'un nouvel associé, rentrée de trésorerie identifiée ? À quelle date ? Et que fait-on si ce moyen échoue ? Fixez ensuite une échéance interne trois mois avant le terme légal. Passée cette date, on déclenche le plan B sans discuter : une vente amiable ordinaire du bien, pendant que le pacte court encore et qu'il vous reste un pouvoir de négociation.

10.3 Vérifier la capacité de rachat, pas l'espérer

Un accord bancaire écrit, même conditionnel, vaut mille intentions. Si aucun établissement ne veut s'engager aujourd'hui sur un refinancement à vingt-quatre mois, posez-vous la seule question qui vaille : qu'est-ce qui aura changé d'ici là ? Deux réponses sont recevables. Un événement daté et documenté, du type fin d'une période de fichage, cession d'un actif déjà sous compromis, régularisation d'une situation fiscale. Ou une amélioration de rentabilité qu'un tableau chiffré démontre noir sur blanc. « Ça ira mieux » n'est pas une réponse : c'est la définition même du dossier qui va échouer.

10.4 Choisir l'intermédiaire avec la même rigueur que le prêteur

Le marché du portage abrite des acteurs sérieux et des opportunistes, et rien ne les distingue sur une plaquette. Quatre points à contrôler. L'identité et la solidité de l'acquéreur final, pas seulement celles de l'apporteur d'affaires. Le montant des frais de dossier et surtout leur fait générateur. L'existence d'un mandat écrit et de la carte professionnelle si l'intermédiaire exerce une activité de transaction. Et l'absence de commission déclenchée par la seule signature. Dernier signal, et il est fiable : méfiez-vous de celui qui presse le calendrier. L'urgence est son meilleur argument de vente et votre plus mauvais conseiller.

10.5 Faire relire l'acte article par article, par votre notaire

Le notaire du porteur rédige dans l'intérêt de son client, ce qui est son rôle. Rien ne vous empêche d'être assisté par le vôtre, et non, la présence de deux notaires ne double pas les émoluments : elle les partage. Cinq clauses à passer au crible en priorité.

• Le pacte de rachat est-il stipulé dans l'acte de vente lui-même ? C'est la condition du droit fixe de 125 euros au rachat.
• Le pacte est-il publié au fichier immobilier ? C'est la condition de la protection de l'article 1673 contre les hypothèques de l'acquéreur.
• Le prix de rachat est-il conforme à l'article 1673, ou gonflé par une marge déguisée ? Un écart significatif entre prix de vente et prix de rachat est le premier indice de requalification.
• La convention d'occupation est-elle cohérente avec la nature du bien et la qualité de l'occupant ? Une convention précaire sur une résidence principale est fragile.
• Le contrat comporte-t-il une clause de voie parée ou un mécanisme d'appropriation automatique ? L'article L311-3 du Code des procédures civiles d'exécution les frappe de nullité.

10.6 Tenir la comptabilité de la SCI pendant toute l'opération

Une SCI en difficulté laisse filer ses obligations comptables. C'est humain, et c'est précisément le moment où elle ne peut pas se le permettre. Les comptes à jour, c'est ce que le banquier ouvrira pour instruire le refinancement, ce que le notaire réclamera au moment du rachat, et ce qui protégera le gérant si les associés contestent après coup. Trois usages, un seul jeu de documents. Les écritures de la vente sont détaillées dans les écritures de vente d'immeuble, et l'ensemble des obligations dans le guide de la comptabilité SCI.

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11. FAQ — Vente à réméré en SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Une opération de réméré engage le patrimoine de la SCI de façon irréversible : faites-la examiner par votre notaire et, si un contentieux est envisageable, par un avocat.