Quasi-usufruit en SCI : la créance de restitution et l'article 774 bis (2026)

Le quasi-usufruit, c'est l'usufruit qui porte sur de l'argent : l'usufruitier peut le dépenser, mais il devra le rendre — ou plutôt, sa succession devra le rendre. Quand une SCI (société civile immobilière) vend un bien démembré et que l'usufruitier encaisse seul les 400 000 € du prix net, ses enfants n'ont plus un immeuble : ils ont une créance de 400 000 € payable à son décès. Pendant vingt ans, cette créance se déduisait de la succession et le montage était l'un des plus efficaces du droit patrimonial français. Depuis l'article 774 bis du code général des impôts (CGI), créé fin 2023, ce n'est plus vrai dans le cas le plus répandu. Ce guide dit ce qui marche encore, ce qui ne marche plus, et à partir de quelle date.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les textes consolidés. Ce guide suppose acquises les bases du démembrement de parts de SCI, barème de l'article 669 compris. Dernière mise à jour : 31 août 2026.

---

1. Le quasi-usufruit en deux minutes : l'usufruitier devient propriétaire de l'argent

L'usufruit ordinaire, c'est le droit d'utiliser un bien et d'en encaisser les revenus, à charge de le conserver. Sur de l'argent, la mécanique casse : on ne se sert pas d'un billet sans le dépenser. Le code civil tranche à son article 587 : sur les choses qui se consomment au premier usage, l'usufruitier peut s'en servir, à charge de rendre — une somme équivalente, ou sa valeur au jour de la restitution.

Trois conséquences, et elles sont brutales.

• L'usufruitier devient propriétaire des fonds. Aucun emploi à justifier ; il peut tout dépenser.
• Le nu-propriétaire n'a plus qu'une créance. Plus un droit sur un bien : une créance de restitution, exigible à la fin de l'usufruit — en pratique, au décès.
• Cette créance ne vaut que ce que vaut le débiteur. Si l'usufruitier meurt sans patrimoine, elle ne vaut rien.

Concrètement : sur les 400 000 € encaissés par le père de 72 ans, ses deux enfants inscrivent chacun une créance de 200 000 €, sans intérêt et sans garantie. Tout ce guide sert à savoir ce que valent ces deux lignes.

Ne pas confondre avec la SCI usufruitière. Ici, une personne détient l'usufruit d'un bien ou de parts. La configuration inverse — la société qui achète l'usufruit temporaire d'un immeuble et l'amortit — est un autre sujet : voir SCI usufruitière.

---

2. Les trois façons dont un quasi-usufruit apparaît dans une SCI

Le quasi-usufruit ne se décide presque jamais à froid : il surgit à l'occasion d'un événement, et le régime fiscal change avec l'événement. Trois portes d'entrée.

Porte n° 1 — la vente d'un bien démembré

Un immeuble démembré est vendu conjointement par l'usufruitier et le nu-propriétaire. L'article 621 du code civil pose une règle par défaut : le prix se partage entre les deux droits selon leur valeur respective, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix. Cet accord, et lui seul, crée un quasi-usufruit. Le calcul des deux impôts est dans notre guide sur la plus-value d'un bien démembré en SCI ; cette page commence au prix net.

Porte n° 2 — la distribution de réserves

Ici, ce sont les parts de la SCI qui sont démembrées, et la société distribue des sommes prélevées sur ses réserves — des bénéfices d'exercices antérieurs mis de côté au lieu d'être versés. Sauf convention contraire, elles reviennent à l'usufruitier en quasi-usufruit. L'arrêt de référence est Cass. com., 27 mai 2015, n° 14-16.246, rendu au visa des articles 587 et 1842 du code civil et 768 et 773, 2° du CGI. Cassation publiée au Bulletin, rendue à propos d'une société civile. La même porte s'ouvre quand la société distribue non des réserves mais le produit de la vente de ses immeubles (chapitre 3). Porte d'entrée la plus discrète, et de loin la plus fréquente en SCI familiale.

Porte n° 3 — l'usufruit légal du conjoint survivant

Au décès d'un associé marié laissant des enfants communs, l'article 757 du code civil ouvre au conjoint survivant une option, dont la totalité de la succession en usufruit. S'il y a des liquidités, ou si la SCI distribue ensuite, le conjoint devient quasi-usufruitier et les enfants nus-propriétaires. À retenir ici : ce cas bénéficie d'une exception écrite dans le texte fiscal (section 5). Agrément des héritiers et évaluation des parts : voir décès d'un associé de SCI. Autre mécanique encore : la donation temporaire d'usufruit de parts.

---

3. Ce qui ne fait PAS naître de quasi-usufruit : la SCI qui vend et garde le prix

On lit souvent, sous des plumes sérieuses, que « lorsque la SCI vend l'immeuble, le prix devient un quasi-usufruit ». C'est faux dans la configuration la plus répandue. Une SCI dont les parts sont démembrées — père usufruitier, enfants nus-propriétaires — vend un immeuble qu'elle détient en pleine propriété. Que se passe-t-il ?

• La SCI encaisse le prix, net d'impôt de plus-value : 400 000 € de trésorerie sociale.
• Le démembrement portait sur les parts, pas sur l'immeuble : il n'est pas affecté. L'actif social a changé de nature, rien de plus.
• Aucune somme n'est mise à la disposition de l'usufruitier. Créance de restitution : 0 €. Dette non déductible au sens de l'article 774 bis : 0 €.

Le quasi-usufruit ne naît pas à la vente. Il naît, éventuellement, à la distribution : le jour où les associés sortent le cash. La Cour de cassation l'a jugé sur ce cas précis, une SCI aux parts démembrées qui vend ses immeubles puis distribue le produit (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 22-18.687 et 22-18.733, FS-B, cassation partielle). La distribution touche alors la substance des parts : le dividende revient au nu-propriétaire, sauf convention contraire, et l'usufruitier n'a plus qu'un quasi-usufruit sur la somme distribuée. Tant que l'argent dort au bilan, ni créance, ni dette de restitution, ni question de déductibilité.

Conséquence pratique, et elle est considérable : l'arbitrage se fait avant l'apport, pas au moment de la vente. Démembrer les parts et laisser l'immeuble en pleine propriété de la société, c'est une autre structure, et elle tient l'article 774 bis à distance. Encore faut-il que l'usufruitier n'ait pas besoin de l'argent : tout est là, et ce n'est pas seulement fiscal.

Vendre un immeuble détenu par une SCI déroule la cession ; distribuer le prix de vente chiffre la sortie du cash, à l'impôt sur le revenu (IR) comme à l'impôt sur les sociétés (IS).

---

4. Cas n° 1 — la vente d'un bien démembré, 400 000 € nets à répartir : partager, remployer, ou reporter l'usufruit sur le prix

Le dossier. En 2010, M. Berthier a donné à ses deux enfants la nue-propriété d'un immeuble de rapport, en s'en réservant l'usufruit. Les enfants l'ont apportée à la SCI Berthier Patrimoine, détenue à 50/50. En juin 2026, l'immeuble est vendu. Le notaire prélève l'impôt de plus-value sur chacun des deux droits, et il reste 400 000 € nets à répartir — le prix affiché à l'acte étant plus élevé. M. Berthier a 72 ans : le barème de l'article 669 du CGI — tranche « usufruitier âgé de moins de 81 ans révolus » — valorise son usufruit à 30 % et la nue-propriété à 70 %.

Une précision qui manque presque partout : l'article 621 partage le prix « selon la valeur respective de chacun de ces droits », c'est-à-dire leur valeur économique réelle. Le barème de l'article 669 est fiscal, retenu faute d'évaluation contraire. Un usufruit sur un immeuble à fort rendement vaut plus que 30 %, et rien n'interdit de le motiver dans l'acte.

Reste la seule question qui nous occupe. Qui repart avec quoi ? Trois destins pour ces 400 000 €.

Le chiffre à retenir. De l'option 1 à l'option 3, la trésorerie de M. Berthier passe de 120 000 € à 400 000 € : 280 000 € de plus, que les nus-propriétaires acceptent de ne pas encaisser en échange d'un papier. Ce papier vaut-il quelque chose ? Section 6.

Trois remarques, rarement faites.

• La règle par défaut est la répartition, pas le quasi-usufruit. Sans clause expresse dans l'acte, le notaire ventile 30/70 et le démembrement disparaît. Le quasi-usufruit se demande ; il ne se subit pas.
• Et personne, ou presque, ne peut imposer le remploi. L'article 621 ne donne au nu-propriétaire aucun droit de l'exiger : il se négocie avant la signature, ou il n'existe pas. Seule exception, étroite : les enfants dont l'usufruit du conjoint procède d'une libéralité entre époux — donation au dernier vivant, legs — peuvent exiger l'emploi des sommes, nonobstant toute stipulation contraire (art. 1094-3 du code civil). Sur l'usufruit purement légal de l'article 757, son application n'est pas tranchée.
• Ici, la créance appartient à la SCI, pas aux enfants, puisque c'est la société qui est nue-propriétaire. Cela paraît anodin. Ce n'en est pas : section 10.

L'arbitrage amont — démembrer l'immeuble ou démembrer les parts — se pose bien avant la vente. Notre comparatif SCI ou nue-propriété confronte les deux, décote comprise : des parts de société se négocient sous la valeur de l'immeuble qu'elles représentent, faute de liquidité.

---

5. L'article 774 bis du CGI : ce que la créance de quasi-usufruit ne déduit plus depuis le 29 décembre 2023

Voilà le cœur du sujet — et la raison pour laquelle la plupart des pages en ligne sur le quasi-usufruit sont périmées.

La règle d'avant. À la mort de l'usufruitier, la créance de restitution était une dette de sa succession et se déduisait de l'actif taxable. Les enfants récupéraient la somme sans droits, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété étant exonérée (art. 1133 du CGI). Une donation de 400 000 € en numéraire avec réserve d'usufruit vidait la succession.

La règle d'aujourd'hui. L'article 774 bis du CGI est né de l'article 26 de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023). Une ligne suffit : les dettes de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit ne se déduisent plus de l'actif successoral. Quatre précisions, et chacune décide de dossiers réels.

À partir de quand

Le texte s'applique aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023. Le II de l'article 26 vise celles ouvertes « à compter de la promulgation de la présente loi » ; la promulgation est du 29 décembre, et l'administration retient cette date (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, § 200). On lit souvent le 30 décembre : c'est la date de publication au Journal officiel. Et le fait générateur est le décès, pas la convention.

Les deux exceptions écrites dans le texte

• Le prix de cession. La dette reste déductible quand elle porte sur le prix de cession d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit — à condition de justifier qu'elle ne poursuivait pas un objectif principalement fiscal. C'est le cas n° 1. La preuve pèse sur les héritiers et se prépare le jour de la vente, pas au décès.
• Le conjoint survivant. Les usufruits des articles 757 et 1094-1 du code civil sont hors champ : la porte n° 3 échappe au dispositif. Le BOFiP — le bulletin officiel des finances publiques, la doctrine que l'administration s'engage à appliquer — y ajoute l'usufruit recueilli par avantage matrimonial ou préciput (art. 1515 du code civil). Le préciput est la clause du contrat de mariage qui permet au survivant de prélever un bien avant tout partage.

La troisième exception, qui ne figure pas dans la loi mais dans la doctrine administrative

Le point le plus utile de cette page, et presque toujours manqué. Au BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 § 270, version du 26 septembre 2024, le BOFiP écarte l'article 774 bis quand la somme provient d'une opération dont le défunt n'a pas été à l'initiative. Deux exemples cités : l'indemnité d'expropriation et la distribution de dividendes prélevés sur les réserves. La créance du cas n° 3 reste donc déductible.

La clause à vérifier avant de démembrer. Cette exception suppose que l'usufruitier n'a pas provoqué la distribution. Par défaut, il ne le peut pas : le vote sur les réserves déjà constituées appartient au nu-propriétaire (art. 1844, al. 3 du code civil). Le risque d'initiative n'existe donc que si les statuts, ou une convention, ont confié ce vote à l'usufruitier — c'est cette clause-là qu'il faut lire avant de démembrer. Dans ce cas, faire sortir toutes les réserves peu avant le décès rouvre le terrain du but principalement fiscal : voir abus de droit et SCI.

Ce qui arrive à la valeur non déduite

Le II de l'article 774 bis ne se contente pas de refuser la déduction : il taxe. Par dérogation à l'article 1133 du CGI, la valeur de la dette non déductible donne lieu à des droits de mutation par décès, dus par le nu-propriétaire. Ils suivent son degré de parenté avec l'usufruitier, apprécié au jour de la succession ou, si c'est plus favorable, au jour de la constitution de l'usufruit. Deux tempéraments : le rappel fiscal des donations antérieures (art. 784) ne joue pas ici, et les droits déjà payés à la constitution s'imputent, sans restitution du surplus. L'abattement de 100 000 € par enfant (art. 779) reste applicable, mais une seule fois, sur la part successorale et la dette non déduite réunies (§ 290).

---

6. Cas n° 2 — douze ans plus tard, au décès : 0 € ou 66 389 € de droits

Reprenons le dossier Berthier, un paramètre modifié pour que le calcul reste lisible : les deux enfants sont ici nus-propriétaires en direct, la nue-propriété n'ayant pas été apportée à la société. C'est la seule configuration où l'article 774 bis se liquide sans zone d'ombre (section 10).

Les données. M. Berthier décède en 2038, à 84 ans. L'option 3 avait été retenue en 2026 : il avait encaissé les 400 000 € et ne les a pas consommés. Sa succession comprend ces 400 000 € plus 150 000 € d'autres biens : actif brut de 550 000 €, créance de restitution non indexée de 400 000 €, deux enfants. La donation de 2010 n'avait donné lieu à aucun droit : à 56 ans, l'usufruit valait 50 %, et la nue-propriété transmise (130 000 €, soit 65 000 € par enfant) était couverte par l'abattement. Rien à imputer en 2038.

Le détail du barème de l'article 777, en ligne directe, sur 175 000 €. Première tranche : 8 072 € à 5 % = 403,60 €. Deuxième : 4 037 € à 10 % = 403,70 €. Troisième : 3 823 € à 15 % = 573,45 €. Le solde, 159 068 €, est taxé à 20 % = 31 813,60 €. Total : 33 194,35 € par enfant, soit 66 389 € pour les deux.

Ce qui décide de la colonne. Le BOFiP (§ 250) retient un faisceau de trois indices. D'abord le temps écoulé entre le démembrement et la cession : plus il est long, moins l'objectif fiscal est retenu. Ensuite les motivations patrimoniales de la vente. Enfin le degré de latitude de l'usufruitier à décider du report. Or seize ans séparent ici la donation de 2010 de la vente de 2026 : la déduction est très largement acquise. Ce qui ferait basculer à droite, c'est une donation récente suivie d'une vente rapide, décidée par le seul usufruitier.

Zéro contre 66 389 € sur le même dossier. Ce qui sépare les deux colonnes n'est donc ni un montage ni une astuce : c'est ce faisceau, et le dossier qui le documente le jour de la vente. Rien de tout cela ne se reconstitue douze ans plus tard.

---

7. Cas n° 3 — la distribution de 60 000 € de réserves : le quasi-usufruit qu'on ne voit pas venir

Le dossier. La SCI Berthier Gestion est à l'impôt sur les sociétés (IS), ses parts démembrées : usufruit à M. Berthier, nue-propriété à ses deux enfants. L'assemblée de 2026 vote la distribution de 60 000 € prélevés sur les réserves, et non sur le résultat de l'exercice. Aucune convention n'a été signée.

Ce qu'il touche. Un dividende, soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 % pour les sommes mises en paiement à compter du 1^er janvier 2026. Sur 60 000 €, cela fait 18 840 € de prélèvements et 41 160 € nets encaissés. Versé en 2025, le même dividende serait resté à 30 %.

Ce qu'il doit. Faute de convention contraire, l'arrêt du 27 mai 2015 s'applique : la somme lui revient en quasi-usufruit, et les nus-propriétaires détiennent une créance exigible au décès. Sur quel montant porte-t-elle — le brut distribué ou le net encaissé ? La doctrine est partagée ; le texte ne tranche pas.

Notre position, sur ce dossier : la créance porte sur les 41 160 € effectivement remis. Un quasi-usufruit ne porte que sur des fonds dont l'usufruitier a réellement disposé, et le PFU est son impôt personnel — le faire supporter aux nus-propriétaires n'a pas de fondement. Un arbitrage, pas une certitude : écrivez-le dans la convention et la question ne se posera jamais.

Ce que les nus-propriétaires inscrivent. Une créance sur leur père, 20 580 € chacun, sans intérêt ni garantie. En l'état du BOFiP, elle reste déductible de sa succession — et déductible sans convention à date certaine (section 8). C'est la différence majeure avec le cas n° 2. Ils perdent 60 000 € de substance sociale sans voir un euro : cela se dit avant l'assemblée générale, pas après.

Dividendes de SCI à l'IS détaille la procédure de distribution. Affectation du résultat en SCI distingue résultat de l'exercice, report à nouveau et réserves : c'est cette distinction qui décide du régime. Et répartition du résultat entre associés dit qui déclare quoi.

---

8. La convention de quasi-usufruit : neuf clauses, dans l'ordre

La convention constate la créance et en fixe les modalités. Aucun texte ne l'impose, et elle décide pourtant de tout — pour une raison fiscale qui ne joue pas dans tous les cas.

Pourquoi la date certaine est le point critique

L'article 773, 2° du CGI refuse par principe de déduire les dettes que le défunt avait consenties au profit de ses héritiers. Porte étroite : un acte authentique, ou un acte sous signature privée ayant date certaine avant l'ouverture de la succession, autrement que par le décès d'une des parties. À cette condition seulement, les héritiers retrouvent le droit de prouver la dette — pas une déduction automatique. Or l'article 1377 du code civil ne donne date certaine à un acte sous seing privé que par son enregistrement, le décès d'un signataire, ou sa reprise dans un acte authentique.

Le piège saute aux yeux : le décès du signataire donne date certaine au civil, mais l'article 773, 2° l'écarte au fiscal. Une convention retrouvée dans un tiroir n'a, pour l'administration, aucune date.

Ce verrou ne se referme que sur les quasi-usufruits voulus par les parties. Le mot du texte est « consenties » : une dette qui naît de la loi n'est consentie par personne. L'arrêt du 27 mai 2015 casse pour ce motif une décision refusant la déduction d'une créance née d'une distribution de réserves — l'obligation de restituer de l'article 587 « prend sa source dans la loi ». D'où deux régimes.

• Le quasi-usufruit de plein droit — distribution de réserves, usufruit légal du conjoint survivant : la créance est déductible même sans écrit à date certaine. La convention sert à fixer le montant, pas à commander la déduction.
• Le quasi-usufruit voulu par les parties — report sur un prix de vente, donation avec réserve : l'article 773, 2° s'applique de plein fouet et les deux verrous se cumulent. Échapper à l'article 774 bis, puis satisfaire l'article 773, 2° : gagner le premier et perdre le second revient à perdre les deux.

Deux solutions, une seule suffit. Faire enregistrer l'acte sous signature privée au service des impôts, contre le droit fixe de 125 € de l'article 680 du CGI. Ou passer par un notaire, quelques centaines d'euros d'acte. Cent vingt-cinq euros contre 66 389 € : le meilleur rapport dépense/risque de tout ce guide.

Les neuf clauses

La cinquième est la plus négligée et la plus lourde : l'article 601 du code civil dispense de caution « le vendeur ou le donateur sous réserve d'usufruit ». Le nu-propriétaire obtient une garantie en négociant, ou jamais.

---

9. La créance de restitution en pratique : la constater, la garantir, et ce qu'on fait quand il ne reste rien

La constater

La créance ne figure dans aucun registre public : elle existe par la convention et par les écritures. Chez un nu-propriétaire personne physique, elle n'apparaîtra qu'à la succession ; logée dans une SCI, elle devient un actif porté au bilan. Dans les deux cas, elle doit être rappelée dans chaque acte ultérieur touchant les biens concernés, sinon elle s'évapore du dossier.

La garantir

Quatre outils, du plus lourd au plus léger.

• L'hypothèque conventionnelle sur un immeuble de l'usufruitier. Acte notarié et inscription obligatoires. L'acte d'affectation hypothécaire est tarifé par l'article A444-136 du code de commerce, en fraction des émoluments de l'acte principal : la moitié quand la garantie est consentie dans la convention elle-même, le quart si elle l'est par un tiers. À défaut d'acte principal, ce sont les émoluments qu'aurait portés cet acte, au barème proportionnel de l'article A444-143 : 1,290 % jusqu'à 6 500 €, 0,532 % jusqu'à 17 000 €, 0,355 % jusqu'à 60 000 €, 0,266 % au-delà — soit 1 196,76 € HT sur 400 000 €. Mais l'essentiel est ailleurs : la taxe de publicité foncière de 0,70 % de l'article 844 du CGI porte sur les sommes garanties, soit 2 800 € ici, avant la contribution de sécurité immobilière. Comptez de l'ordre de 4 400 € tout compris, et non les seuls émoluments.
• Le nantissement d'un compte-titres ou d'une assurance-vie : le nu-propriétaire prend un droit sur le placement et sera payé dessus avant les autres créanciers. Plus simple et beaucoup moins cher, souvent suffisant.
• Le cautionnement par un tiers. Rare en famille.
• Le blocage d'une fraction des fonds sur un compte dédié. Gratuit, et le plus efficace des quatre.

Aucun n'est imposé par la loi, et tous se négocient avant la signature.

Et si l'usufruitier a tout dépensé ?

Voici la réponse honnête : dans ce cas, le nu-propriétaire n'a rien. Il devient créancier chirographaire — sans garantie ni privilège, servi après les créanciers garantis — d'une succession vide, et touchera souvent zéro. Contre les tiers à qui l'usufruitier aurait donné les fonds, aucun recours simple : il faudrait démontrer une fraude, à ses frais.

La seule protection est préventive : une garantie inscrite le jour de la convention, ou une créance plus petite. D'où le remploi — l'option 2 de la section 4 — qui mérite mieux que le dédain qu'on lui réserve : pas de créance du tout, un bien réel dont chacun tient sa part. La suite du parcours est dans hériter d'une SCI ; la créance à l'IFI, dans SCI et impôt sur la fortune immobilière.

---

10. Ne faites pas ça : trois montages de quasi-usufruit déconseillés en 2026, et un angle mort

a) La donation de somme d'argent avec réserve de quasi-usufruit : le montage est mort

C'était l'opération reine du conseil patrimonial : donner 400 000 € en numéraire, s'en réserver l'usufruit, et voir la dette de restitution effacer la valeur au décès. Pour les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, cette dette n'est plus déductible. Aucune des trois exceptions ne joue : ni prix de cession, ni conjoint survivant, ni opération subie. Facture : 66 389 €. Une page qui présente encore ce montage comme une optimisation courante n'a pas été relue depuis trois ans.

L'alternative qui marche encore n'a pas changé : donner des parts, pas de l'argent. La donation de la nue-propriété de parts garde tout son intérêt — décote du barème de l'article 669, abattement renouvelable, réunion exonérée au décès — et ne rencontre jamais l'article 774 bis. Mode d'emploi dans donation de parts de SCI, arbitrage société ou direct dans SCI familiale ou donation directe.

b) Signer la convention après coup

L'erreur la plus fréquente, et la plus évitable — elle ne vise que le quasi-usufruit conventionnel. Fonds encaissés en juin, convention signée en novembre, jamais enregistrée. Au décès, aucune date certaine : les héritiers n'ont même pas le droit d'en prouver la sincérité. C'est perdre la déduction que l'exception du prix de cession venait de sauver — 66 389 €, pour avoir économisé 125 €. Une convention tardive se relit d'ailleurs très bien comme une donation déguisée.

c) L'indexation laissée en blanc dans la convention

Une créance de 400 000 € fixée en 2026 et payée en 2038 reste une créance de 400 000 €. À 2 % d'inflation par an, elle ne pèse plus que 315 400 € de pouvoir d'achat de 2026 : 84 600 € évaporés sans que personne ait rien fait de mal. L'indexation corrige cela : indexée à 2 %, la même créance vaut environ 507 300 € en 2038, soit 107 300 € de plus à déduire là où la déduction reste ouverte. Mais le coût est symétrique. Sous l'article 774 bis, l'indexation aggrave la note : rien n'est déduit, et le II taxe la valeur non déduite. Soit 107 300 € de base en plus, et 21 460 € de droits au taux marginal de 20 % de la section 6. Pas un conseil automatique : un arbitrage à poser dans les deux sens, et à écrire.

L'angle mort : la créance de restitution logée dans une société

Ne laissez pas la créance de restitution dans une personne morale sans y avoir réfléchi. Quand la nue-propriété a été apportée à une SCI — la configuration de la section 4 — c'est la société qui détient la créance. Deux conséquences. Au décès, les fonds entrent dans la trésorerie sociale et il faudra encore les en sortir. Et le II de l'article 774 bis taxe le nu-propriétaire d'après son « degré de parenté » avec l'usufruitier — sans solution évidente quand c'est une société, qui n'a de parenté avec personne. Le tarif de l'article 777 entre non-parents est de 60 % : sur la créance de 400 000 € du cas n° 1, 66 389 € en ligne directe contre 240 000 €, soit 173 611 € d'écart. Le BOFiP traite bien le cas du nu-propriétaire qui ne vient pas à la succession (§ 280) : la dette réduit l'actif taxable des autres héritiers et n'est imposable qu'entre ses mains. Sur le tarif applicable à une société, il ne dit rien — et nous ne tranchons pas. Faites arbitrer la question avant de reporter un usufruit sur un prix. Même angle mort dans les schémas de holding immobilière.

---

11. Questions fréquentes sur le quasi-usufruit en SCI

Sources primaires consultées le 31 août 2026 : art. 774 bis du CGI (version en vigueur depuis le 31/12/2023) · art. 587 du code civil · art. 621 du code civil · art. 601 du code civil · art. 773, 2° du CGI · Cass. com., 27 mai 2015, n° 14-16.246 (publié au Bulletin) · Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 22-18.687 et 22-18.733 (FS-B, publié au Bulletin) · art. 1844 du code civil (version en vigueur depuis le 21/07/2019) · BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 (mis à jour le 26/09/2024, §§ 200, 250, 270, 275, 280 et 290).