Transmettre à ses petits-enfants via une SCI : le saut de génération

Un patrimoine qui descend d'une génération à l'autre paie les droits de mutation à chaque étage. Transmettre directement à ses petits-enfants en supprime un. Rien d'exotique là-dedans : le Code civil organise l'opération depuis la loi du 23 juin 2006, entrée en vigueur le 1^er janvier 2007, sous le nom de donation-partage transgénérationnelle.

Mais elle n'est jamais neutre. Elle touche la réserve des enfants, exige presque toujours leur accord écrit, et laisse ouverte une question que peu de familles se posent avant de signer : qui pilote le bien pendant les vingt ou trente ans qui suivent ? Personne n'a envie de confier un immeuble de rapport à un donataire de dix-neuf ans. C'est exactement à cet endroit que la SCI devient utile : elle permet de donner de la valeur sans donner les clés.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP, Légifrance). Mis à jour le 5 août 2026.

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1. Pourquoi sauter une génération : la double taxation évitée

Le raisonnement tient en une phrase : un bien qui passe du grand-parent à l'enfant, puis de l'enfant au petit-enfant, supporte deux fois les droits de mutation à titre gratuit. Le même bien, transmis directement, ne les supporte qu'une fois.

L'effet cumulatif, chiffré

Prenons volontairement le cas le plus dépouillé, pour isoler le mécanisme sans le parasiter : un grand-père, un fils unique, un petit-fils unique, un patrimoine de 1 000 000 € dont la valeur ne bouge pas entre les deux successions. Barème de la ligne directe de l'article 777 du CGI (5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 30 %, 40 %, 45 %), abattement du I de l'article 779, soit 100 000 € par enfant.

Économie : 122 103 €, soit environ 12 % du patrimoine transmis. Et l'exemple est prudent : il fige la valeur du patrimoine entre les deux décès. Dans la vraie vie, un immeuble détenu vingt ou trente ans de plus vaut davantage — le deuxième étage se calcule alors sur une base plus large, dans des tranches plus hautes du barème. L'écart réel est presque toujours supérieur à celui du tableau.

Précision de méthode. Regardez bien la dernière ligne : c'est une donation. Seule cette voie ouvre l'abattement de 31 865 € de l'article 790 B du CGI. Le même saut de génération opéré par testament ne donnerait droit qu'à l'abattement résiduel de 1 594 € du IV de l'article 788 — 252 041 € de droits, soit 12 108 € de plus que la même transmission opérée par donation (239 932 €). Le testament reste bien moins coûteux que la double transmission, mais il jette 30 271 € d'abattement pour rien. Toute la section suivante tourne autour de cet écart.

La nuance que personne n'écrit : le saut de génération n'est pas toujours gagnant

Voilà ce que la plupart des articles oublient de dire. L'abattement en ligne directe vaut 100 000 € par enfant ; celui du petit-enfant, 31 865 €. Sauter une génération, c'est donc jeter 68 135 € d'abattement par bénéficiaire intermédiaire.

Sur un patrimoine moyen réparti entre deux ou trois enfants, les 100 000 € absorbent l'essentiel de la seconde transmission. Le fameux « deuxième étage » ne coûte alors presque rien — et le saut de génération en pleine propriété revient plus cher que la transmission classique. Je l'ai vu se vérifier sur des dossiers où le conseil de départ était exactement l'inverse.

Trois configurations, en revanche, le rendent réellement rentable :

• Un patrimoine élevé, qui fait entrer la seconde transmission dans les tranches à 30 % et 40 % du barème.
• Une génération intermédiaire déjà pourvue, qui n'a pas besoin du bien et dont les abattements sont de toute façon consommés par ailleurs.
• Un actif appelé à prendre de la valeur, ce qui est le cas typique d'un immeuble locatif : plus la transmission est précoce, plus la base taxable est faible.

Retenez surtout ceci : le saut de génération pris tout seul n'est pas l'arme. Ce qui fait le résultat, c'est sa combinaison avec le démembrement — pour un grand-parent, 20 à 50 % d'assiette en moins selon son âge au barème de l'article 669 du CGI, et 30 à 40 % dans le cas le plus fréquent, entre 61 et 80 ans — et le rythme des donations, la fenêtre de quinze ans de l'article 784 du CGI se rouvrant à chaque cycle. Sections 5 et 7 pour la démonstration chiffrée.

À distinguer. Ici, on ne parle que du saut de génération. Pour la mécanique générale de la donation de parts — évaluation, abattements en ligne directe, formalités, effets comptables — tout est dans notre guide donation de parts de SCI. La transmission par décès, testament et clause d'agrément est traitée dans léguer ses parts de SCI.

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2. Les deux abattements petits-enfants à ne jamais confondre

Si vous ne deviez retenir qu'un paragraphe de ce guide, prenez celui-ci. Il existe deux abattements en faveur des petits-enfants. Ils n'ont rien à voir l'un avec l'autre, et l'écart entre eux est d'un facteur vingt. La confusion est partout, y compris dans la presse patrimoniale, et elle se paie cash au moment de la déclaration.

L'abattement de donation : 31 865 € (art. 790 B du CGI)

L'article 790 B du CGI prévoit, pour la perception des droits de mutation à titre gratuit entre vifs, un abattement de 31 865 € sur la part de chacun des petits-enfants. Trois précisions changent tout dans la pratique :

• Il est indifférent à la nature du bien donné. Somme d'argent, immeuble, portefeuille, parts de SCI : l'abattement joue de la même manière. C'est ce qui permet de l'utiliser sur des parts sociales.
• Il s'apprécie couple donateur / donataire. Chaque grand-parent dispose de son propre abattement de 31 865 € au profit de chaque petit-enfant. Deux grands-parents et quatre petits-enfants représentent donc une capacité de transmission en franchise de 254 920 € par cycle de quinze ans.
• Il ne se cumule pas avec l'abattement de l'enfant. Lorsqu'un petit-enfant est alloti en lieu et place de son parent, il ne bénéficie que de son abattement propre : c'est la conséquence directe de l'article 784 B du CGI, qui liquide les droits d'après le lien de parenté entre l'ascendant donateur et le descendant alloti.

Piège classique. L'abattement de 31 865 € de l'article 790 B ne doit pas être confondu avec celui, du même montant, de l'article 790 G du CGI, qui vise les dons familiaux de sommes d'argent (donateur de moins de 80 ans, donataire majeur). Les deux se cumulent — mais le second suppose de l'argent, pas des parts de société. Une donation de parts de SCI n'ouvre droit qu'au 790 B.

L'abattement de succession : 1 594 € (art. 788, IV du CGI)

En succession, aucun abattement spécifique n'existe pour les petits-enfants. Le IV de l'article 788 du CGI se contente d'un abattement résiduel de 1 594 € sur chaque part successorale, applicable « à défaut d'autre abattement ». Un petit-enfant institué légataire par testament, du vivant de ses parents, n'a donc que ces 1 594 € — avec, en face, le barème plein de la ligne directe.

Faites le calcul, il est parlant. La même transmission ouvre 31 865 € d'abattement si elle est faite de son vivant, 1 594 € si elle passe par testament. Sur une fratrie de quatre petits-enfants, cela fait 121 084 € d'assiette supplémentaire, soit près de 24 000 € de droits en plus dans la tranche à 20 %. Un testament ne remplace pas une donation. Il coûte vingt fois l'abattement.

L'exception : le petit-enfant venant par représentation

Lorsqu'un enfant du défunt est prédécédé ou a renoncé, ses propres enfants viennent à la succession par représentation (art. 751 et suivants du Code civil ; l'article 754 dispose que « on représente les prédécédés » et que l'on ne représente les renonçants « que dans les successions dévolues en ligne directe ou collatérale » — ce qui couvre précisément notre cas). Fiscalement, le deuxième alinéa du I de l'article 779 du CGI règle la question : entre les représentants des enfants prédécédés ou renonçants, l'abattement se divise d'après les règles de la dévolution légale.

En pratique, cela veut dire deux choses :

• Deux petits-enfants qui représentent leur parent prédécédé se partagent un seul abattement de 100 000 €, soit 50 000 € chacun — et non 31 865 € chacun.
• L'abattement reste personnel : la fraction qu'un représentant n'utilise pas ne bascule pas sur les autres.

Ce mécanisme fabrique un saut de génération subi. Personne ne l'a décidé, personne n'en maîtrise ni la date ni le périmètre — l'exact contraire de ce que ce guide décrit. Si votre situation est déjà celle d'une succession ouverte, ce n'est plus le bon article : allez voir notre guide sur la SCI héritée et celui sur le décès d'un associé de SCI.

Le rappel fiscal des quinze ans (art. 784 du CGI)

L'article 784 du CGI oblige le donataire à déclarer les donations antérieures reçues du même donateur. Passé quinze ans, elles ne sont plus rapportées : ni l'abattement consommé, ni les tranches basses déjà utilisées ne reviennent dans le calcul. Ce délai — porté de dix à quinze ans par la loi n° 2012-958 du 16 août 2012 de finances rectificative pour 2012 — est le moteur de toute transmission échelonnée. Tout le reste en découle.

Traduit en calendrier de vie : un grand-parent qui s'y prend à 65 ans dispose de deux cycles complets avant 95 ans, chacun ouvrant 31 865 € par petit-enfant. Quatre petits-enfants, deux grands-parents, deux cycles : 509 840 € transmis sans un euro de droits. Et cela, avant même de parler du démembrement.

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3. La donation-partage transgénérationnelle de parts de SCI

On peut très bien donner à un petit-enfant par une donation ordinaire. La donation-partage transgénérationnelle, elle, joue dans une autre catégorie : elle ne se contente pas de transmettre, elle partage. Et ce partage anticipé déclenche trois effets civils qu'une donation simple ne produira jamais — imputation par souche, absence de rapport, figement des valeurs. C'est ce trio qui fait la différence entre une transmission qui tient trente ans et une transmission qui finira devant un juge.

Le mécanisme (art. 1078-4 et 1078-5 du Code civil)

Le texte-socle est l'article 1075-1 du Code civil : « Toute personne peut également faire la distribution et le partage de ses biens et de ses droits entre des descendants de degrés différents, qu'ils soient ou non ses héritiers présomptifs. »

L'article 1078-4 du Code civil pose le principe : « Lorsque l'ascendant procède à une donation-partage, ses enfants peuvent consentir à ce que leurs propres descendants y soient allotis en leur lieu et place, en tout ou partie. »

Deux mots méritent d'être soulignés dans cette phrase : « en tout ou partie ».

• Le saut de génération se dose. Un enfant peut céder sa place pour la moitié de ses droits et garder l'autre moitié. Le choix n'est pas binaire entre « tout à l'enfant » et « tout au petit-enfant », et cette souplesse débloque bien des discussions familiales.
• L'initiative revient au grand-parent, mais sans le consentement de l'enfant, rien ne se passe. L'article 1078-5 veut ce consentement dans l'acte, comme celui des descendants gratifiés. Et si le consentement du renonçant a été obtenu par erreur, dol ou violence, le même texte frappe la libéralité de nullité.

Autrement dit, on ne mène pas cette opération contre sa propre famille. Trois générations signent le même acte. Ce qui veut dire, très concrètement, que la conversation se tient avant le rendez-vous chez le notaire — jamais pendant. Un enfant qui découvre le montage dans l'étude signera, ou ne signera pas, mais il s'en souviendra.

Le partage par souche (art. 1078-6)

Quand des descendants de degrés différents figurent dans le même acte, le partage s'opère par souche. Chaque enfant du donateur forme une souche ; les lots s'attribuent souche par souche, et rien n'oblige à traiter les souches de la même façon. Claire reçoit directement ; chez Marc, ce sont ses deux enfants qui sont allotis. L'acte encaisse cette asymétrie sans difficulté.

C'est cette logique qui rend l'opération acceptable pour tout le monde : personne n'est « sauté ». La souche reçoit sa part, simplement distribuée un cran plus bas.

L'imputation sur la réserve de la souche (art. 1078-8)

Voici l'effet juridique qui justifie à lui seul de passer par une donation-partage. L'article 1078-8 pose que toutes les donations faites aux membres d'une même souche s'imputent ensemble sur la part de réserve revenant à cette souche, puis, si besoin, sur la quotité disponible — sans considération du degré de parenté avec le défunt.

Traduction : ce que reçoit le petit-enfant est compté, dans la succession du grand-parent, comme si son propre parent l'avait reçu. La donation ne vient donc pas mordre sur la réserve des autres souches. Et l'enfant qui a cédé sa place ne pourra pas venir invoquer plus tard une atteinte à sa réserve pour ce qu'il a lui-même signé. Comparez avec la donation simple aux petits-enfants : elle s'impute sur la seule quotité disponible et reste, elle, exposée à l'action en réduction. Deux régimes, deux niveaux de sécurité.

Le figement des valeurs

Le troisième alinéa de l'article 1078-8 renvoie à la règle de l'article 1078 du Code civil lorsque tous les enfants de l'ascendant donateur ont consenti au partage anticipé et qu'il n'a pas été prévu de réserve d'usufruit portant sur une somme d'argent. Les biens sont alors évalués au jour de la donation-partage, et non au jour du décès, pour le calcul de la réserve et l'imputation.

Sur de l'immobilier, l'effet est considérable. Toute la plus-value accumulée entre l'acte et le décès sort du calcul des comptes successoraux. Un immeuble donné à 600 000 € et qui en vaut 1 100 000 € vingt ans plus tard reste compté pour 600 000 €. Or les brouilles de fratrie ne naissent presque jamais du montant donné : elles naissent de l'écart de valeur constaté après coup entre les lots. Le figement supprime la cause à la racine.

Lisez bien la condition du texte, elle vous arrange. Le seul usufruit qui fait obstacle au figement est celui qui porte sur une somme d'argent. Une réserve d'usufruit sur des parts de SCI ne pose donc aucun problème. Saut de génération, démembrement et gel des valeurs se cumulent dans un seul et même acte.

Le régime fiscal : l'article 784 B du CGI

Le texte ne laisse aucune place au doute : en cas de donation-partage faite à des descendants de degrés différents, les droits sont liquidés en fonction du lien de parenté entre l'ascendant donateur et les descendants allotis (art. 784 B du CGI).

Donc le petit-enfant alloti en lieu et place de son parent est taxé comme un petit-enfant : abattement de 31 865 €, barème de la ligne directe de l'article 777. Il n'hérite pas de l'abattement de 100 000 € de son père ou de sa mère, et les deux ne se cumulent en aucun cas. J'insiste, parce que l'espoir inverse revient dans à peu près un dossier sur deux. La doctrine administrative est stable sur ce point (BOI-ENR-DMTG-20-30-20-30, sur la liquidation des donations dites transgénérationnelles).

Réincorporer une donation antérieure (art. 1078-7 C. civ. et 776 A du CGI)

Situation que je rencontre souvent : un grand-parent a donné à ses enfants il y a quinze ou vingt ans, l'appartement en question ne sert plus à personne dans la génération intermédiaire, et il aimerait le réorienter vers ses petits-enfants. Bonne nouvelle, le Code civil l'a prévu. L'article 1078-7 du Code civil dispose que les donations-partages faites à des descendants de degrés différents « peuvent comporter les conventions prévues par les articles 1078-1 à 1078-3 » : par ce renvoi, elles permettent d'incorporer des donations antérieures (art. 1078-1), l'article 1078-3 précisant que ces conventions peuvent intervenir même en l'absence de nouvelle donation du disposant et qu'elles s'analysent en un partage fait par lui, et non en une libéralité entre héritiers présomptifs. Combinée à l'allotissement des descendants prévu par l'article 1078-4, cette mécanique permet de réattribuer le bien donné à un descendant du donataire d'origine, avec l'accord de ce dernier — c'est d'ailleurs l'article 776 A du CGI qui vise expressément cette réattribution. Les biens ainsi incorporés sont évalués à la date de la donation-partage.

Fiscalement, l'article 776 A du CGI organise deux régimes :

• Principe : la réincorporation d'une donation antérieure dans une donation-partage n'est pas soumise aux droits de mutation à titre gratuit, mais au droit de partage de 2,5 % (art. 746 du CGI), calculé sur la valeur des biens au jour de la donation-partage.
• Exception : lorsque le bien réincorporé avait été donné à l'enfant depuis moins de quinze ans et qu'il est réattribué à un descendant de ce dernier, les droits de mutation à titre gratuit redeviennent exigibles selon le lien entre l'ascendant donateur et le petit-enfant alloti — les droits déjà acquittés lors de la première donation s'imputant sur ceux dus.

2,5 % de droit de partage là où des droits de mutation dépasseraient 20 % : sur une donation de plus de quinze ans, la réincorporation est l'un des très rares leviers du droit des libéralités qui produise un écart de cet ordre. Deux conditions, tout de même, et elles ne sont pas anodines : que la première donation soit assez ancienne, et que l'enfant accepte de « rendre » ce qu'il a reçu pour qu'il aille à ses propres enfants. La première se vérifie sur un acte ; la seconde se négocie en famille.

Le revers : l'article 1078-9 du Code civil

Personne ne vous en parlera spontanément, et pourtant. L'article 1078-9 prévoit que, dans la succession de l'enfant qui a consenti à l'opération, les biens reçus par ses descendants sont traités comme s'ils les tenaient de lui, et soumis aux règles des donations entre vifs « pour la réunion fictive, l'imputation, le rapport et, le cas échéant, la réduction ».

Le saut de génération n'efface donc pas l'opération sur le plan civil : il la décale d'un cran. Concrètement, si un seul des trois enfants de Marc a été alloti par le grand-père, l'équilibre entre les trois devra être rétabli au décès de Marc. Vingt ans plus tard, avec des valeurs qui auront bougé.

Deux correctifs neutralisent cet effet. Il faut les avoir en tête au moment de rédiger, pas après :

• Le troisième alinéa de l'article 1078-9 : lorsque tous les descendants d'une souche ont reçu et accepté un lot dans le partage anticipé et qu'il n'a pas été prévu d'usufruit portant sur une somme d'argent, les biens sont traités, dans la succession de leur parent, comme s'ils les avaient reçus de lui par donation-partage — donc sans rapport et avec figement des valeurs. C'est une raison de plus d'allotir toute la souche plutôt qu'un seul enfant.
• L'article 1078-10 : les règles de l'article 1078-9 ne s'appliquent pas lorsque l'enfant qui a consenti procède ensuite lui-même, avec ses descendants, à une donation-partage.

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4. Pourquoi transmettre via une SCI plutôt que le bien lui-même

On peut sauter une génération sur n'importe quel bien. Mais quand le bien est un immeuble détenu en direct, l'opération fabrique une indivision entre les petits-enfants — le régime le plus instable du droit français, dans lequel n'importe lequel d'entre eux peut provoquer le partage quand il veut (art. 815 du Code civil). Quatre cousins de 14 à 26 ans copropriétaires d'un immeuble de rapport : je vous laisse imaginer la première assemblée de famille. Avec une SCI, la donation porte sur des parts sociales, et le problème change de nature.

1. On donne par tranches, sans découper l'immeuble

Un immeuble ne se découpe pas en tranches de 31 865 €. Des parts, si. Une SCI dont le capital est divisé en 1 000 parts permet de caler chaque donation au centime près sur l'abattement disponible, puis de recommencer quinze ans plus tard avec le même outil. Voilà la raison la plus terre à terre de créer une SCI dans une logique de transmission — sujet développé dans notre guide SCI familiale, et mis en balance avec la donation directe dans SCI familiale ou donation directe.

2. Pas d'indivision, donc pas de blocage

Vos petits-enfants ne sont pas indivisaires d'un immeuble : ils sont associés d'une société. La majorité prévue par les statuts remplace l'unanimité de fait qui paralyse les indivisions. Personne ne peut « provoquer le partage » d'une SCI. Pour sortir, il faut céder ses parts — et cette cession passe par l'agrément que vous aurez pris soin d'écrire.

3. La décote — à manier avec précision

La valeur d'une part de SCI n'est pas la simple quote-part arithmétique de la valeur de l'immeuble. Elle s'en écarte pour deux raisons de nature totalement différente, et les confondre est la porte ouverte au redressement :

L'effet de levier n'est pas une décote, c'est une soustraction. Immeuble à 600 000 €, 350 000 € encore dus à la banque : les parts valent 250 000 €. Rien à justifier, rien à négocier, c'est du calcul. C'est aussi, de très loin, le levier le plus puissant et le moins contestable de toute la transmission de parts. Il suffit à lui seul à répondre à la question du « quand » : on donne tôt, pendant que l'emprunt court, pas une fois le crédit soldé.

La décote, elle, se justifie — ou ne s'applique pas. Administration et jurisprudence l'admettent quand elle s'appuie sur du concret : agrément strict, inaliénabilité temporaire, droit de préemption, participation minoritaire sans pouvoir de blocage. Une décote de 10 à 20 % documentée clause par clause dans l'acte ne pose aucun problème. Une décote de 30 à 40 % posée mécaniquement, sur des statuts qui ne contiennent pas la moindre contrainte de sortie, figure au contraire parmi les premiers points regardés en contrôle. Mon conseil est simple : le gain d'une décote gonflée ne couvre jamais le coût d'un redressement, intérêts de retard compris.

SCI à l'IS : ne confondez pas valeur nette comptable et valeur vénale. Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, l'immeuble est amorti et sa valeur au bilan diminue chaque année. Cela ne réduit en rien l'assiette des droits de donation : les parts s'évaluent à partir de la valeur vénale de l'actif, pas de sa VNC. Voyez notre guide amortissement en SCI pour la mécanique comptable.

4. On donne la valeur, pas les clés

Quand les donataires ont 8, 15 ou 22 ans, c'est l'argument qui emporte tout le reste. Être associé donne un droit sur les résultats et un droit d'information (art. 1855 du Code civil). Cela ne donne aucun pouvoir de gestion. Le grand-parent reste gérant : il signe les baux, lance les travaux, décide de ce qui est distribué et de ce qui reste en réserve.

Un garde-fou, toutefois, et il est loin d'être théorique. L'article 1851 du Code civil rend le gérant révocable par les associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf disposition contraire des statuts. Donnez la majorité des parts en pleine propriété, et votre gérance ne tient plus qu'à un vote de famille. Deux parades, cumulables : garder l'usufruit des parts (section suivante) et écrire dans les statuts une majorité qualifiée, voire l'unanimité, pour révoquer le gérant. Deux lignes de statuts qui séparent un montage solide d'un montage décoratif. Notre guide gérant de SCI en donne la rédaction.

5. Le formalisme : acte notarié dans tous les cas

Deux textes aboutissent au même résultat pratique, mais par des chemins qu'il ne faut surtout pas mélanger :

• La donation relève de l'article 931 du Code civil : tout acte portant donation entre vifs doit être passé devant notaire, dans la forme ordinaire des contrats, à peine de nullité. La jurisprudence soustrait certes à ce formalisme les dons manuels et les donations déguisées ou indirectes, mais la première de ces échappatoires n'est pas ouverte ici : une donation directe de parts sociales ne peut pas être un don manuel, les parts étant des droits incorporels insusceptibles de tradition. La Cour de cassation l'a jugé en matière de parts de SARL (Cass. com., 11 février 2026, n° 24-18.103, au visa des articles 931 du Code civil et L. 223-12 du Code de commerce : « les parts de sociétés à responsabilité limitée ne peuvent faire l'objet d'un don manuel ») — solution transposable aux parts de société civile par identité de motifs, l'article 1841 du Code civil interdisant aux sociétés civiles d'émettre des titres négociables, étant précisé qu'aucun arrêt n'a été rendu à ce jour sur des parts de société civile. L'acte notarié est donc obligatoire pour toute donation directe de parts. Les donations déguisées ou indirectes — cession à vil prix, renonciation à un droit, abandon de compte courant — échappent quant à elles au formalisme de l'article 931, mais restent taxables comme des libéralités et demeurent fragiles.
• La cession relève désormais de l'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 et applicable depuis le 27 juin 2026 : la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière doit être constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné (art. 1374 du Code civil) ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable — à peine de nullité. Il s'agit d'un changement de nature : l'article 1865 posait une condition de preuve et d'opposabilité, l'article 1865-1 pose une condition de validité. Le texte ne parle que de cession, et la question de son application aux transmissions à titre gratuit reste discutée — sans incidence pratique ici, puisque l'article 931 impose déjà le notaire pour une donation.

Ce que cela change pour vous : si la préparation du saut de génération suppose des ventes de parts entre membres de la famille — rachat de soulte, sortie d'un associé, remise à plat du capital — le modèle Word signé au coin de la table n'a plus aucune valeur. Nullité, pas « irrégularité ». Le détail de ce nouveau formalisme est dans notre guide cession de parts de SCI.

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5. Démembrement des parts de SCI et saut de génération

La première objection d'un grand-parent, c'est rarement le droit. C'est : « et je vis avec quoi ? » Le démembrement répond exactement à cela. On donne la nue-propriété des parts aux petits-enfants, on garde l'usufruit — donc les loyers. Le patrimoine part, les ressources restent.

Le barème de l'article 669 du CGI

Fisc oblige, la répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété ne se négocie pas : elle est forfaitaire, par tranches de dix ans, selon l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte.

Les droits ne portent que sur la nue-propriété transmise. Un grand-père de 68 ans qui donne la nue-propriété de parts valant 500 000 € est taxé sur 300 000 €, pas un euro de plus. Et voici le point que je répète à chaque rendez-vous : chaque décennie franchie coûte 10 points d'assiette. Le même acte signé à 71 ans porte sur 350 000 €. C'est le seul paramètre du montage qui se dégrade tout seul, sans que personne n'y touche — et la meilleure raison de ne pas remettre le rendez-vous chez le notaire à l'automne prochain.

L'extinction gratuite de l'usufruit (art. 1133 du CGI)

Au décès du grand-parent usufruitier, les petits-enfants deviennent pleins propriétaires. L'article 1133 du CGI prévoit que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier, sous réserve de la taxe de publicité foncière de l'article 1020 lorsqu'une formalité est requise.

Sur les 30 ou 40 % correspondant à l'usufruit reconstitué, pas un euro de droits. Tout le rendement fiscal du démembrement tient là : on taxe 60 ou 70 % de la valeur au moment de la donation, le solde passe en franchise au décès. La mécanique complète — droits de vote, répartition des résultats, sort des travaux — est détaillée dans notre guide démembrement de parts de SCI.

Le piège majeur : la présomption de l'article 751 du CGI

Celle-là, on la découvre en général au moment du règlement de la succession, quand il est trop tard pour agir. L'article 751 du CGI répute faire partie, fiscalement et jusqu'à preuve contraire, de la succession de l'usufruitier tout bien appartenant pour l'usufruit au défunt et pour la nue-propriété à l'un de ses présomptifs héritiers ou à leurs descendants. Les petits-enfants tombent en plein dans cette formule.

Si la présomption joue, les parts remontent dans la succession du grand-parent pour leur valeur en pleine propriété. Tout le travail de démembrement part en fumée. Le texte laisse heureusement deux portes de sortie — alternatives, pas cumulatives — à lire au mot près :

• Première branche — la donation régulière. Il faut qu'il y ait eu donation régulière — ce qu'assure l'acte notarié de l'article 931 du Code civil — et que cette donation, si elle n'est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès. C'est la branche qui couvre une donation-partage transgénérationnelle de nue-propriété.
• Seconde branche — le démembrement à titre gratuit. Il faut qu'il ait été réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et que la valeur de la nue-propriété — et non celle de l'usufruit — ait été déterminée selon le barème prévu à l'article 669 du CGI.

Dans les deux branches, le verrou est le même : trois mois. Autant l'écrire sans détour, parce que c'est le genre de phrase qui évite des drames — une donation de nue-propriété montée dans les dernières semaines d'une vie ne sert strictement à rien sur le plan fiscal. Le démembrement se prépare des années avant, pas le jour où l'on comprend qu'il aurait fallu s'en occuper.

L'usufruit successif au profit des enfants

Le montage classique consiste à prévoir, dans l'acte, qu'au décès du grand-parent l'usufruit des parts se reportera sur son enfant — celui-là même qui a cédé sa place. La génération intermédiaire n'est alors pas dépouillée : elle renonce à la propriété future, mais garde les revenus jusqu'à sa propre disparition. Dans la pratique, c'est souvent cette clause qui débloque le consentement exigé par l'article 1078-5.

Attention à la fiscalité de la réversion. L'article 796-0 quater du CGI soumet les clauses de réversion d'usufruit au régime des droits de mutation par décès. Pour un bénéficiaire autre que le conjoint ou le partenaire de PACS (eux exonérés), des droits sont exigibles à l'extinction du premier usufruit, liquidés selon le lien de parenté entre le stipulant et le bénéficiaire, et calculés d'après la valeur de l'usufruit à cette date. L'usufruit successif au profit d'un enfant n'est donc pas gratuit : il faut le chiffrer avant de le stipuler.

Et si le grand-parent a besoin des revenus autrement ?

Il reste alors deux variantes, qui vont dans des directions opposées :

• La donation temporaire d'usufruit : le grand-parent conserve la nue-propriété et donne l'usufruit pour une durée fixe, par exemple à un petit-enfant étudiant. Les revenus de la SCI sont alors imposés chez le donataire, généralement peu ou pas imposable, et sortent de l'assiette IFI du donateur. Le montage est encadré et exige une vraie durée et une vraie substance — voyez notre guide donation temporaire d'usufruit en SCI.
• La donation en pleine propriété assortie d'une réserve de gérance : plus simple, mais elle prive le grand-parent des loyers et l'expose davantage à la question de la révocation.

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6. Les garde-fous familiaux : réserve, réduction, représentation

En France, on ne déshérite pas ses enfants. Toute stratégie de saut de génération finit par buter sur cette limite, et mieux vaut la connaître avant de bâtir un montage que le premier décès démontera.

La réserve héréditaire et la quotité disponible

L'article 913 du Code civil réserve aux enfants une fraction du patrimoine dont on ne peut disposer par libéralité :

Une donation simple aux petits-enfants — sans donation-partage, sans consentement des enfants — vient s'imputer sur la seule quotité disponible. Avec deux enfants, un grand-père ne peut donc transmettre librement à ses petits-enfants qu'un tiers de son patrimoine. Au-delà, ses enfants réservataires ont les moyens de réagir.

L'action en réduction

Les libéralités qui dépassent la quotité disponible sont réductibles à la demande des réservataires (art. 920 et suivants du Code civil). La réduction se règle en principe en valeur : on ne reprend pas le bien au gratifié, on lui réclame une indemnité de réduction (art. 924 du Code civil). Côté délais, l'article 921 combine cinq ans à compter de l'ouverture de la succession, deux ans à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance de l'atteinte, et un butoir absolu de dix ans après le décès.

Sur des parts de SCI, cette indemnité est un vrai sujet de trésorerie. Les petits-enfants doivent payer une somme qu'ils n'ont pas, avec des parts qui ne se vendent pas d'un claquement de doigts et une société qui ne distribue pas forcément de quoi couvrir. Cela se chiffre avant de signer, pas après.

Le rapport des libéralités — et son absence en donation-partage

Une donation simple consentie à un héritier est présumée faite en avance de part : elle est rapportable à la succession, et rapportable à sa valeur au jour du partage — donc exposée à toutes les surprises de valorisation. Faite à un petit-enfant du vivant de son parent, elle n'est pas rapportable dans la succession du grand-parent, faute pour le petit-enfant d'être héritier. Elle reste en revanche réductible.

La donation-partage, elle, échappe au rapport : ce qu'elle attribue est partagé, pas avancé. Additionnez cet effet au figement des valeurs de l'article 1078 et à l'imputation par souche de l'article 1078-8, et vous comprenez pourquoi, dès qu'une famille compte plusieurs branches, je conseille systématiquement la donation-partage plutôt que la donation simple.

La représentation : le saut de génération subi

Reste le saut de génération que personne n'a voulu : celui qu'impose le prédécès ou la renonciation d'un enfant. Les petits-enfants viennent alors à la succession par représentation (art. 751 et suivants du Code civil ; l'article 754 admet la représentation du renonçant dans les successions dévolues en ligne directe, et prévoit que les donations qui lui avaient été faites s'imputent sur la part de réserve qui lui serait revenue). Sur le plan fiscal, les représentants se partagent l'abattement de 100 000 € qui revenait à leur auteur, d'après les règles de la dévolution légale (art. 779, I, alinéa 2 du CGI).

Ce saut-là n'apporte aucun des avantages de l'autre. Pas de figement des valeurs. Pas de démembrement. Pas d'abattement renouvelé tous les quinze ans. Et une SCI qui se réveille avec de nouveaux associés — parfois mineurs — alors que ses statuts n'ont jamais été écrits pour ça. Si vous cherchez un argument pour anticiper, celui-ci est le plus solide que je connaisse.

Si l'un des donataires est mineur, prévoyez la représentation en assemblée et le régime des actes de disposition : notre guide SCI familiale avec enfants mineurs traite ces questions en détail (acceptation de la donation par les père et mère ou les autres ascendants au titre de l'article 935 du Code civil ; acceptation d'une donation grevée de charges traitée comme un acte de disposition selon la nomenclature du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 — nomenclature élaborée pour les majeurs protégés et transposée à l'administration légale —, donc soumise à l'intervention des deux parents au titre de l'article 382-1, et du juge en cas de conflit d'intérêts — étant précisé que l'acceptation d'une donation ne figure pas dans la liste limitative de l'article 387-1).

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7. Cas chiffré : un immeuble de 600 000 € et quatre petits-enfants

Assez de théorie. Prenons tous les mécanismes vus jusqu'ici — abattement de l'article 790 B, donation-partage transgénérationnelle, décote sur les parts, barème de l'article 669 — et faisons-les tourner sur une famille. Chaque chiffre est détaillé ligne à ligne : vous pourrez refaire le calcul avec vos propres montants.

La situation

• Jean-Pierre, 72 ans, veuf, gérant et associé unique d'une SCI à l'impôt sur le revenu.
• La SCI détient un immeuble de rapport valorisé 600 000 €, sans emprunt résiduel, générant 27 000 € de loyers annuels.
• Il a deux enfants, Claire et Marc, tous deux propriétaires de leur résidence principale et de revenus confortables.
• Chacun a deux enfants : quatre petits-enfants au total, âgés de 14 à 26 ans.
• Jean-Pierre veut transmettre, garder ses loyers, et éviter que le patrimoine ne soit taxé deux fois avant d'arriver à ses petits-enfants.

Étape 1 — Valoriser les parts

Les statuts contiennent une clause d'agrément à l'unanimité et une inaliénabilité de dix ans. Deux contraintes réelles, écrites noir sur blanc : elles fondent une décote de 10 % pour illiquidité et absence de pouvoir de décision, motivée dans l'acte. Pas 25 %, pas 30 %. Dix.

Étape 2 — Démembrer

À 72 ans, Jean-Pierre tombe dans la tranche « moins de 81 ans révolus » du barème de l'article 669 du CGI : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %. S'il avait signé à 69 ans, ç'aurait été 60 %.

Nue-propriété transmise : 540 000 € × 70 % = 378 000 €. Répartie par souche entre les deux branches, cela fait 94 500 € par petit-enfant.

Étape 3 — Liquider les droits

Claire et Marc signent l'acte et acceptent que leurs enfants soient allotis à leur place (art. 1078-4 et 1078-5). L'article 784 B du CGI commande alors la liquidation d'après le lien grand-père / petit-enfant : abattement de 31 865 € au titre de l'article 790 B, barème de la ligne directe de l'article 777.

Jean-Pierre règle lui-même les 42 885 €. L'article 1712 du CGI met pourtant les droits d'enregistrement à la charge des donataires — mais rien n'interdit au donateur de payer, et l'administration admet depuis longtemps que cette prise en charge ne constitue pas une donation supplémentaire taxable (BOI-ENR-DG-50-10-20, § 150). En clair : 42 885 € de valeur transmise en plus, sans un euro de droits dessus. Peu de familles y pensent.

Le revers civil, presque jamais signalé. Neutre fiscalement ne veut pas dire neutre civilement. Le paiement des droits par le donateur s'analyse en une libéralité indirecte au profit du donataire : rapportable et réductible dans la succession, sauf clause contraire expresse. Demandez au notaire de l'écrire. Une ligne dans l'acte, contre une discussion à plusieurs milliers d'euros vingt ans plus tard.

Étape 4 — Ajouter les frais d'acte

Les émoluments proportionnels du notaire en matière de donation-partage figurent à l'article A444-68 du Code de commerce — avec les mêmes taux que ceux applicables aux donations acceptées de l'article A444-67, qui tarife les donations entre vifs ordinaires. Attention à l'assiette, c'est le piège du calcul : la donation-partage étant ici consentie par une seule personne, elle relève du 2° de l'article A444-68 et se prend sur la valeur en pleine propriété des biens partagés, réserve d'usufruit ou pas (le 1°, qui raisonne « par chaque donateur », vise la donation-partage conjonctive). Ici, 540 000 € — pas 378 000 €.

Un avantage des parts sociales que peu de gens calculent. Une donation de parts de SCI ne se publie pas au fichier immobilier, à la différence de la donation directe d'un immeuble. On économise donc la contribution de sécurité immobilière des articles 878 et 879 du CGI, au taux de 0,10 % — soit ici, sur la valeur de l'immeuble qui aurait été publiée, environ 420 € si seule la nue-propriété était donnée et 600 € en pleine propriété. Précision utile : une donation d'immeuble ne supporte de toute façon pas de taxe de publicité foncière, les droits de mutation à titre gratuit s'y substituant ; c'est bien la seule contribution de sécurité immobilière qui est ici évitée.

Étape 5 — Comparer avec les autres scénarios

Ce tableau est, à mon sens, le passage le plus utile de tout ce guide. Lisez-le lentement :

• Le scénario B, pourtant présenté partout comme la solution transgénérationnelle, coûte plus cher que la transmission classique en deux étages. Perdre 68 135 € d'abattement par enfant n'est pas compensé, à ce niveau de patrimoine, par la suppression du second étage : les abattements de 100 000 € l'absorbaient déjà presque entièrement.
• Le scénario C fait gagner 29 404 € face au scénario A. Mais regardez d'où vient le gain : pas du saut de génération. Du démembrement, qui sort 162 000 € de l'assiette.
• Conclusion sans détour : le saut de génération n'est pas un objectif fiscal. C'est une décision familiale — transmettre au bon moment, à la bonne personne — que le démembrement rend économiquement tenable.

Deux paramètres n'apparaissent pas dans le tableau et pèsent pourtant lourdement en faveur du scénario C :

• Le figement des valeurs (art. 1078 et 1078-8) : si l'immeuble vaut 900 000 € au décès de Jean-Pierre, il restera compté pour 540 000 € dans les comptes successoraux, et les droits ne seront jamais recalculés. Dans le scénario A, les droits du premier étage se calculent, eux, sur la valeur au jour du décès.
• Le renouvellement des abattements : Jean-Pierre a 72 ans. S'il vit jusqu'à 88 ans, il pourra recommencer une opération complète, avec des abattements reconstitués et une nue-propriété évaluée à 80 % — pour transmettre le reste du patrimoine familial dans les mêmes conditions.

Chiffres à valider dans votre situation. Ces calculs supposent une décote de 10 %, aucune donation antérieure de moins de quinze ans, et un patrimoine limité à la SCI. Le moindre écart — un compte courant d'associé, un emprunt en cours, une donation faite il y a douze ans — modifie le résultat. Avant de signer, faites établir l'état exact de votre capital et de vos comptes courants : c'est précisément ce que produit la plateforme SCI-AI.

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8. Mode d'emploi : transmettre vos parts de SCI étape par étape

La théorie est posée, le calcul est fait. Reste l'exécution — et c'est très exactement là que la plupart des opérations perdent une partie de leur intérêt. L'ordre compte : chaque étape conditionne la suivante, et une seule inversée peut coûter plusieurs milliers d'euros.

Étape 1 — Vérifier que la SCI est en état d'être transmise

Aucun notaire sérieux ne rédigera une donation-partage transgénérationnelle sur une SCI dont les comptes sont approximatifs. Avant même de prendre rendez-vous, réunissez :

• Les statuts à jour et l'intégralité des procès-verbaux d'assemblée depuis la création.
• Le registre des mouvements de parts et la répartition exacte du capital, associé par associé.
• Les comptes annuels des derniers exercices et le détail des comptes courants d'associés — un compte courant créditeur du grand-parent est une créance sur la société, distincte des parts, qui se transmet séparément et qu'on oublie systématiquement.
• Une évaluation motivée de l'immeuble : avis de valeur d'agence ou expertise, références de mutations comparables.

Nos guides approbation des comptes et suivi de la répartition des parts détaillent ces documents.

Étape 2 — Adapter les statuts avant la donation, jamais après

Voilà l'erreur de chronologie qui coûte le plus cher, et je la vois régulièrement. Modifier les statuts après avoir donné suppose l'accord de nouveaux associés qui n'ont, eux, plus aucune raison de vous le donner. Écrivez ces clauses tant que vous détenez encore 100 % du capital :

La rédaction de ces clauses est développée dans notre guide statuts de SCI et, pour la modification en cours de vie sociale, dans modifier les statuts d'une SCI.

Étape 3 — Réunir la famille avant le notaire

L'article 1078-5 exige le consentement écrit de l'enfant qui cède sa place. Ce consentement ne s'obtient pas dans un couloir. Il faut expliquer ce qui part, ce que le grand-parent garde (l'usufruit, la gérance), ce qui sera recompté au décès de l'enfant (art. 1078-9) et ce qui lui reste dans la succession sur les autres biens. Une donation-partage transgénérationnelle signée sur un malentendu produit exactement le conflit qu'elle était censée éviter — avec, en prime, la nullité que l'article 1078-5 attache au consentement vicié.

Étape 4 — Signer l'acte

Le notaire prend la plume. Six mentions doivent impérativement figurer dans l'acte — relisez-les une par une sur le projet qu'il vous enverra :

• Le consentement exprès de chaque enfant renonçant et de chaque descendant gratifié (art. 1078-5).
• L'allotissement par souche et la description précise des lots (art. 1078-6).
• L'évaluation motivée des parts, la décote et ses justifications.
• La réserve d'usufruit, son étendue (revenus, droits de vote) et, le cas échéant, l'usufruit successif.
• La mention du barème de l'article 669 du CGI retenu pour évaluer la nue-propriété — exigée par la seconde branche de l'article 751 du CGI, et de toute façon utile à la preuve.
• La prise en charge des droits par le donateur, si elle est retenue — et la clause précisant qu'elle est consentie hors part successorale, faute de quoi elle sera rapportable.

L'enregistrement et le paiement des droits sont assurés par le notaire dans le mois de l'acte (art. 635 du CGI). Aucune formalité de publicité foncière n'est requise, la donation portant sur des parts sociales et non sur l'immeuble lui-même.

Étape 5 — Mettre la SCI à jour

L'acte est signé, tout le monde repart soulagé — et c'est là que trois choses se font mal, ou pas du tout :

• Le registre des associés et des mouvements de parts doit refléter le démembrement part par part : usufruitier et nu-propriétaire identifiés séparément.
• Les formalités auprès du greffe lorsque la répartition du capital figure dans les statuts : dépôt de l'acte et inscription modificative. La déclaration des bénéficiaires effectifs doit également être revue si les seuils de détention sont franchis.
• La comptabilité et la déclaration annuelle : la quote-part de résultat revient à l'usufruitier pour les revenus courants. En SCI à l'IR, c'est lui qui déclare les revenus fonciers correspondants sur la déclaration 2072 et sa quote-part sur la 2044.

C'est la partie la moins gratifiante du dossier, et de loin celle qui fait le plus de dégâts quand on la laisse traîner. Une SCI dont la répartition réelle du capital ne correspond plus à ses statuts, c'est un dossier qui bloquera la prochaine transmission, la prochaine vente et le prochain financement — trois fois le même problème, à dix ans d'intervalle.

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9. Les huit erreurs qui coûtent cher

Ces huit-là reviennent dans presque tous les dossiers de transmission aux petits-enfants qui passent entre nos mains. Aucune n'est grave tant que la signature n'a pas eu lieu. Toutes le deviennent après.

Erreur 1 : confondre les deux abattements

Compter sur 31 865 € dans une succession, quand le texte applicable est le IV de l'article 788 du CGI et son abattement de 1 594 €. Un testament en faveur des petits-enfants n'ouvre pas l'abattement de donation. Jamais.

Erreur 2 : croire que le saut de génération est toujours gagnant

Le cas chiffré ci-dessus le démontre noir sur blanc : en pleine propriété, sur un patrimoine moyen, il revient plus cher qu'une transmission classique. Faites tourner le calcul avant de convoquer la famille.

Erreur 3 : donner sans le consentement des enfants

Une donation simple aux petits-enfants s'impute sur la seule quotité disponible et reste exposée à l'action en réduction. Sans le consentement de l'article 1078-5, il n'y a pas de donation-partage transgénérationnelle possible — donc ni imputation par souche ni figement des valeurs.

Erreur 4 : démembrer trop tard

La présomption de l'article 751 du CGI réintègre les parts en pleine propriété dans la succession de l'usufruitier lorsque la donation en nue-propriété a été consentie moins de trois mois avant le décès. Et chaque décennie franchie coûte 10 points d'assiette au barème de l'article 669.

Erreur 5 : appliquer une décote sans la justifier

30 % de décote sur des parts dont les statuts n'imposent aucune contrainte de sortie : c'est un redressement qu'on voit venir de loin. Une décote se documente dans l'acte, clause par clause, ou ne s'applique pas.

Erreur 6 : oublier le compte courant d'associé

Le compte courant du grand-parent ne voyage pas avec les parts : c'est une créance sur la SCI, taxable pour son montant nominal dans sa succession. On donne les parts, on oublie les 80 000 € de compte courant, et ils ressurgissent intégralement au décès. Son sort — abandon, remboursement échelonné, incorporation au capital — se tranche avant la donation.

Erreur 7 : signer un transfert de parts sous seing privé

La donation exige l'acte notarié (art. 931 du Code civil) ; la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière exige depuis le 27 juin 2026 un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou, dans les cas où il y est habilité, un acte d'expert-comptable, à peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil). Le modèle Word entre associés a définitivement vécu.

Erreur 8 : négliger la SCI après l'acte

Registre jamais tenu, statuts jamais mis à jour, résultat déclaré par la mauvaise personne. Une SCI bien transmise mais mal tenue dilapide en trois ou quatre exercices le bénéfice d'un montage qui aura coûté plusieurs milliers d'euros et six mois de discussions familiales.

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10. FAQ : transmettre à ses petits-enfants via une SCI

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Ce qu'il faut retenir

Transmettre à ses petits-enfants via une SCI n'a rien d'un tour de passe-passe fiscal. C'est une décision de famille, que la technique rend efficace — et trois idées résument tout ce que vous venez de lire.

Un. L'abattement de 31 865 € de l'article 790 B du CGI n'existe qu'en donation. Attendre le décès, c'est retomber sur les 1 594 € du IV de l'article 788, soit vingt fois moins. Deux. Le saut de génération, seul, n'est pas toujours gagnant : le gain vient du démembrement et du barème de l'article 669, la paix familiale vient du figement des valeurs de la donation-partage. Trois. Rien ne tient si la SCI n'est pas en ordre — statuts adaptés avant la donation, registre des parts à jour, comptes courants arbitrés, résultat déclaré par la bonne personne.

Un mot pour finir sur le calendrier, qui joue contre vous sur deux fronts en même temps. Chaque décennie franchie coûte dix points d'assiette au barème de l'usufruit. Chaque cycle de quinze ans non entamé est un abattement définitivement perdu. Voilà pourquoi cette opération se décide à 65 ans et non à 85. Faites d'abord établir la valeur exacte de vos parts, puis allez voir un notaire avec un dossier complet — notre équipe peut le préparer avec vous.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Une donation-partage transgénérationnelle engage trois générations et se prépare avec un notaire, au vu de votre situation familiale et patrimoniale complète.