SCI et non-résidents : investir en France depuis l'étranger
Vivre à Dubaï, Londres ou Genève n'interdit pas d'investir dans la pierre française via une SCI. Aucune condition de nationalité ni de résidence ne bloque un expatrié ou un investisseur étranger. Le mur n'est pas juridique. Il est fiscal, et il a plusieurs briques : résidence fiscale, convention bilatérale, taux minimum de 20 %, prélèvements sociaux, représentant fiscal à la revente, IFI. Chacune se démonte, à condition de savoir laquelle vous concerne. Ce guide les prend une par une, article du CGI à l'appui et calcul en euros pour chaque cas.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP, conventions fiscales bilatérales). Mis à jour le 10 juillet 2026 — à revoir chaque année.
Sommaire
- Non-résident associé ou gérant d'une SCI
- Résidence fiscale et conventions bilatérales
- Imposition des loyers d'un associé non-résident
- Prélèvements sociaux des non-résidents
- Plus-value de cession et représentant fiscal
- IFI et non-résidents
- SCI à l'IR ou à l'IS pour un non-résident
- Gérer sa SCI à distance
- FAQ
1. Un non-résident peut-il être associé ou gérant d'une SCI ?
Oui, sans aucune condition de nationalité ni de résidence. L'article 1832 du Code civil ne demande que deux choses pour une société civile : au moins deux associés et un apport pour partager les bénéfices. Pas un mot sur la nationalité, pas une ligne sur le domicile. Un expatrié français à Dubaï, un Britannique à Londres ou un investisseur suisse peuvent créer, détenir et diriger une SCI française sans franchir le moindre obstacle légal.
Cette liberté vaut aussi bien pour le statut d'associé que pour celui de gérant. Un non-résident peut être gérant unique d'une SCI, y compris s'il ne met jamais les pieds en France, dès lors qu'il peut assurer sa mission (signature des baux, tenue des AG, déclarations).
Deux formalités à ne pas négliger
- Le registre des bénéficiaires effectifs (RBE) : toute SCI doit déclarer ses bénéficiaires effectifs — les personnes physiques détenant plus de 25 % du capital ou exerçant un contrôle — auprès du guichet de l'INPI. Cette obligation vise aussi les associés non-résidents. Voir notre guide dédié aux bénéficiaires effectifs d'une SCI.
- Le compte bancaire français : sans être une obligation légale stricte, ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI est en pratique indispensable pour encaisser les loyers, domicilier le prêt et prouver la réalité de la vie sociale. Certaines banques exigent des justificatifs renforcés pour un non-résident.
À retenir : le blocage pour un non-résident n'est jamais juridique — c'est l'administratif (ouverture de compte, justificatif de domicile étranger) et la fiscalité qui demandent de l'attention. Pour les étapes de constitution, consultez le guide créer une SCI.
2. Résidence fiscale et conventions bilatérales
Tout ce qui suit dépend d'une seule question, à trancher avant toute autre : êtes-vous résident fiscal français, oui ou non ? Et méfiez-vous du réflexe qui assimile fiscalité et passeport. Un Français installé à Genève est non-résident fiscal ; un Britannique installé à Paris est résident fiscal français. La nationalité ne compte pour rien.
Les critères de l'article 4 B du CGI
L'article 4 B du CGI retient quatre critères alternatifs — un seul suffit à faire de vous un résident fiscal français :
- Votre foyer (famille, résidence habituelle) est en France ;
- Votre lieu de séjour principal est en France (souvent apprécié au-delà de 183 jours par an) ;
- Votre activité professionnelle principale est exercée en France ;
- Le centre de vos intérêts économiques est en France.
Détenir des parts de SCI ou un immeuble locatif en France ne suffit pas, à lui seul, à faire basculer le centre des intérêts économiques : tout dépend du poids de ce patrimoine par rapport au reste de vos revenus et actifs mondiaux.
La convention fiscale prime toujours
Point capital : lorsqu'un contribuable pourrait être considéré comme résident par deux États (par exemple la France et les Émirats), la convention fiscale bilatérale prime sur le droit interne. Elle contient des critères de départage (« tie-breaker ») : foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité. C'est la convention qui tranche, pas l'article 4 B seul.
Les conventions prévoient aussi que les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où se situe l'immeuble (la France, ici) et organisent l'élimination de la double imposition dans l'État de résidence, par crédit d'impôt ou exonération. Avant tout arbitrage, lisez la convention France-pays de résidence : elle peut réduire, voire supprimer, une imposition que le droit interne prévoyait.
3. Imposition des loyers d'un associé non-résident
Une SCI à l'IR est fiscalement transparente. Elle n'acquitte aucun impôt en son nom : ce sont les associés qui déclarent leur quote-part de résultat. Pour l'associé non-résident, les loyers d'un immeuble situé en France sont des revenus de source française au sens de l'article 164 B du CGI. Résultat : ils restent imposables ici, quel que soit le pays où vous vivez.
Le taux minimum d'imposition (art. 197 A CGI)
Les revenus de source française d'un non-résident sont soumis au barème progressif, mais avec un taux minimum prévu à l'article 197 A du CGI :
| Revenu net imposable de source française | Taux minimum |
|---|---|
| Jusqu'à 29 579 € (revenus 2025) | 20 % |
| Fraction au-delà de 29 579 € | 30 % |
Seuil réévalué chaque année : la limite entre les tranches à 20 % et 30 % est indexée sur le barème de l'impôt et varie légèrement d'une année à l'autre. Vérifiez le seuil exact de l'année d'imposition sur impots.gouv.fr avant tout calcul.
L'option pour le taux moyen
Ce taux minimum n'est pas un couperet. Le non-résident peut réclamer le taux moyen : le fisc reconstitue le taux qui frapperait l'ensemble de ses revenus mondiaux s'ils étaient imposés en France, puis l'applique aux seuls revenus français si ce taux est plus bas que le minimum. La contrepartie ? Déclarer ses revenus étrangers à titre justificatif. L'administration retient alors le résultat le plus favorable au contribuable, sans qu'il ait à batailler.
Exemple chiffré
Une SCI à l'IR détient un appartement loué qui dégage 24 000 € de revenu foncier net par an. L'associé unique, expatrié à Dubaï, détient 100 % des parts. Sa quote-part de 24 000 € est inférieure au seuil de 29 579 € : elle est donc imposée à 20 %, soit 4 800 € d'impôt sur le revenu. S'ajoutent les prélèvements sociaux, détaillés au chapitre suivant.
4. Prélèvements sociaux des non-résidents
Sur le papier, les revenus fonciers français supportent 17,2 % de prélèvements sociaux. Mais une règle née du droit européen rebat les cartes pour une bonne partie des expatriés, et peut faire tomber la note à 7,5 %.
L'exonération CSG-CRDS pour les affiliés UE/EEE/Suisse
Un non-résident affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse est exonéré de CSG et de CRDS sur ses revenus du patrimoine français. Il ne reste alors dû que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Cette exonération découle du principe d'unicité de législation sociale posé par le règlement (CE) n° 883/2004 (jurisprudence de Ruyter, CJUE 26 février 2015).
| Situation de l'associé non-résident | Prélèvements sociaux |
|---|---|
| Affilié à un régime de sécurité sociale UE / EEE / Suisse | 7,5 % (solidarité seul) |
| Affilié à un régime hors UE/EEE/Suisse (Dubaï, Royaume-Uni, États-Unis...) | 17,2 % |
Attention au Brexit : un expatrié affilié au régime de sécurité sociale britannique n'est plus, en principe, couvert par l'exonération réservée à l'UE/EEE/Suisse. Chaque situation doit être vérifiée au regard des accords en vigueur. L'exonération ne dépend pas du lieu de résidence, mais du régime de sécurité sociale d'affiliation.
Reprenons l'exemple précédent : sur 24 000 € de revenu foncier, un affilié à la Sécurité sociale suisse paierait 20 % d'IR (4 800 €) + 7,5 % de solidarité (1 800 €) = 6 600 €. Le même expatrié affilié à Dubaï paierait 4 800 € + 17,2 % (4 128 €) = 8 928 €.
5. Plus-value de cession et représentant fiscal
Lorsqu'une SCI à l'IR revend un immeuble, la plus-value est imposée entre les mains des associés selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Pour un associé non-résident, c'est le prélèvement spécifique de l'article 244 bis A du CGI qui s'applique.
Le prélèvement de l'article 244 bis A CGI
- Taux d'impôt : 19 % sur la plus-value nette imposable ;
- Prélèvements sociaux en supplément : 17,2 %, ou 7,5 % de solidarité seul pour les affiliés UE/EEE/Suisse ;
- Abattements pour durée de détention identiques à ceux d'un résident : exonération d'impôt après 22 ans de détention, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.
Pour le détail du calcul, des abattements et des cas d'exonération, voir notre guide plus-value en SCI à l'IR (et plus-value en SCI à l'IS pour le régime société).
Le représentant fiscal accrédité
Lorsqu'un non-résident réalise une plus-value dont le prix de cession dépasse 150 000 € par cédant, la désignation d'un représentant fiscal accrédité est en principe obligatoire. Ce représentant (personne ou société agréée par l'administration) se porte garant du calcul et du paiement du prélèvement.
Dispense importante : les résidents d'un État de l'UE ou de l'EEE (ayant conclu une convention d'assistance administrative) sont dispensés de représentant fiscal depuis 2015. En revanche, un expatrié résident de Dubaï, du Royaume-Uni post-Brexit ou de Suisse doit en désigner un dès que le seuil de 150 000 € est franchi. Le coût du représentant (souvent 0,5 % à 1 % du prix) doit être anticipé dans le plan de cession.
6. IFI et non-résidents
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (art. 964 et suivants du CGI) concerne aussi les non-résidents, mais avec une assiette limitée aux biens français.
- Un non-résident est imposable à l'IFI sur ses immeubles et droits immobiliers situés en France, et sur ses parts de SCI à hauteur de la fraction représentative d'immeubles français ;
- Ses biens immobiliers situés à l'étranger ne sont pas pris en compte (contrairement au résident, taxé sur son patrimoine immobilier mondial) ;
- Le seuil de déclenchement reste 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net taxable en France ;
- Le passif afférent aux biens français (emprunt en cours) reste déductible dans les conditions de droit commun.
Détenir un immeuble via une SCI ne fait pas échapper à l'IFI : la valeur des parts est retenue à hauteur de l'immobilier sous-jacent. Pour le détail du calcul, des dettes déductibles et du seuil, consultez le guide SCI et IFI.
7. SCI à l'IR ou à l'IS pour un non-résident
Pour un expatrié, le choix du régime n'est pas un détail comptable : il décide qui paie l'impôt, à quel taux, et par quel chemin l'argent finit sur votre compte à l'étranger. Trois questions dont la réponse change du tout au tout entre l'IR et l'IS.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Qui paie l'impôt | L'associé (transparence) | La société |
| Imposition des loyers | Revenu foncier : 20 % / 30 % minimum | IS : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % |
| Sortie des liquidités | Directe (déjà chez l'associé) | Dividende → retenue à la source (art. 119 bis 2 CGI) |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Plus-value de cession | 244 bis A : 19 % + PS, abattements durée | Plus-value professionnelle (amortissements réintégrés) |
La retenue à la source sur dividendes (art. 119 bis 2 CGI)
C'est le point clé pour un non-résident. À l'IS, la SCI paie d'abord l'impôt société, puis, quand elle distribue le bénéfice, ce dividende versé à un associé non-résident subit une retenue à la source au titre de l'article 119 bis 2 du CGI. Le taux de droit interne (12,8 % pour une personne physique) est très souvent réduit par la convention fiscale bilatérale — parfois à 15 %, 10 %, 5 % voire moins selon la convention et le pourcentage de détention. Il faut donc lire la convention France-pays de résidence pour connaître le taux conventionnel applicable.
Comment arbitrer
- SCI à l'IR : plus simple, une seule couche d'imposition, plus-value avec abattements pour durée de détention (donc exonération à terme). Adaptée à un investissement patrimonial de long terme où l'on ne cherche pas à capitaliser dans la société.
- SCI à l'IS : permet d'amortir le bien et de réduire le résultat taxable, mais crée une double couche (IS puis retenue à la source sur dividende) et une plus-value professionnelle plus lourde à la revente. Intéressante pour capitaliser et réinvestir sans distribuer.
Le bon choix dépend de votre convention, de votre horizon et de votre besoin de trésorerie. Notre comparatif détaillé SCI à l'IS ou à l'IR pose la méthode complète.
8. Gérer sa SCI à distance
Un expatrié se trompe rarement sur la première question — « puis-je créer une SCI ? » — mais bute sur la seconde : « comment la piloter sans jamais poser le pied en France ? ». Bonne nouvelle : tout se fait désormais à distance, du dépôt du capital à la télédéclaration.
- Constitution en ligne : rédaction et signature des statuts par signature électronique ou procuration, dépôt du capital, immatriculation via le guichet unique.
- RBE : déclaration des bénéficiaires effectifs au registre de l'INPI en ligne, mise à jour à chaque changement.
- Assemblées générales : les AG peuvent se tenir à distance (visioconférence, consultation écrite) si les statuts le prévoient ; les PV sont signés électroniquement.
- Synchronisation bancaire et comptabilité : les loyers et charges sont rapprochés automatiquement, sans saisie manuelle depuis l'étranger.
- Télédéclaration fiscale : la 2072 (SCI IR) ou la liasse 2065 (SCI IS) est télétransmise aux impôts, sans envoi papier.
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9. FAQ — SCI et non-résidents
Un non-résident peut-il être gérant d'une SCI française ?
Oui. Aucune condition de nationalité ni de résidence n'est requise (art. 1832 C. civ.). Un expatrié ou un étranger peut être gérant unique, même sans domicile en France, dès lors qu'il assure sa mission (baux, AG, déclarations). Il devra toutefois être déclaré au RBE s'il est aussi bénéficiaire effectif.
La nationalité change-t-elle la fiscalité de la SCI ?
Non. C'est la résidence fiscale (art. 4 B CGI), pas la nationalité, qui détermine le régime applicable. Un Français vivant à Genève est non-résident ; un étranger vivant à Paris est résident fiscal français. La convention bilatérale tranche les cas de double résidence.
Le taux minimum de 20 % est-il toujours appliqué ?
Non. C'est un minimum : le non-résident peut demander le taux moyen si son taux mondial réel est inférieur. L'administration retient alors le plus favorable. Il faut déclarer ses revenus étrangers à titre justificatif pour bénéficier du taux moyen.
Un expatrié au Royaume-Uni est-il exonéré de CSG-CRDS ?
L'exonération (7,5 % de solidarité seul au lieu de 17,2 %) est réservée aux personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse. Depuis le Brexit, un affilié au régime britannique n'entre en principe plus dans ce champ. Chaque situation doit être vérifiée au regard des accords applicables.
Quand le représentant fiscal est-il obligatoire ?
Pour une plus-value réalisée par un non-résident, dès que le prix de cession dépasse 150 000 € par cédant. Les résidents de l'UE/EEE en sont dispensés depuis 2015 ; un résident de Dubaï, de Suisse ou du Royaume-Uni doit en désigner un. Son coût (0,5 à 1 % du prix) est à anticiper.
La convention fiscale peut-elle supprimer l'imposition en France ?
Pour l'immobilier, non : les loyers et plus-values restent imposables en France (lieu de l'immeuble). La convention élimine la double imposition côté résidence et peut plafonner la retenue à la source sur les dividendes d'une SCI à l'IS. Lisez toujours la convention France-pays de résidence avant d'arbitrer.
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