Ma SCI a un SIREN : cela prouve-t-il qu'elle est immatriculée ?

Non. Le SIREN est un numéro d'identification attribué au répertoire SIRENE de l'INSEE. Il a pu être créé à partir d'une déclaration fiscale ancienne ou d'une démarche auprès d'un centre de formalités, sans aucun passage par le greffe. Seule l'inscription au registre du commerce et des sociétés fait naître la personnalité morale. La vérification est gratuite sur data.inpi.fr, et le dirigeant peut éditer un extrait d'immatriculation via MonIdenum. Une entité qui a un numéro mais aucune fiche au registre n'est pas immatriculée.

J'ai un extrait d'immatriculation daté de 1994 : la société est-elle en règle aujourd'hui ?

Cet extrait prouve une seule chose : à cette date, la société était bien inscrite au registre. Il ne dit rien de 2026. Bonne nouvelle au passage : une société inscrite en 1994 n'a jamais été concernée par l'échéance du 1er novembre 2002, qui ne visait que les sociétés restées hors du registre. Refaites la recherche aujourd'hui sur data.inpi.fr. Si une fiche apparaît, même sans activité depuis vingt ans, vous n'êtes pas sur la bonne page : votre sujet est celui de la SCI dormante, pas celui de la SCI jamais immatriculée.

Peut-on encore immatriculer une société dont les statuts datent de 1975 ?

Oui. Aucun délai de forclusion — aucune date au-delà de laquelle le droit d'agir serait perdu — n'interdit d'immatriculer aujourd'hui une société signée il y a cinquante ans. Mais l'immatriculation ne ressuscite pas l'ancienne : elle crée une personne morale nouvelle, avec une date de naissance en 2026. Il faut donc des statuts à jour, un avis de constitution, un dépôt au guichet unique et une déclaration des bénéficiaires effectifs. Le coût des formalités est de 308,91 € en 2026. Le vrai travail est ailleurs : réunir tous les ayants droit, puis transférer l'immeuble à la société par un acte distinct.

Faut-il refaire des statuts, ou déposer ceux d'origine au guichet unique ?

Les statuts d'origine restent le contrat qui lie les associés entre eux, l'article 1842 du code civil le dit expressément pour la période antérieure à l'immatriculation. Ils sont pourtant rarement déposables tels quels : capital libellé en francs, associés décédés, siège social disparu, gérant décédé, durée expirée. La pratique consiste à signer des statuts refondus, dont le préambule vise l'acte d'origine et raconte l'histoire du dossier. Ne cherchez jamais à antidater : un acte antidaté déposé au registre est un faux, et il fera perdre bien plus que les quelques mois gagnés.

Les statuts fixent le capital en francs : que faut-il en faire ?

Le convertir au taux officiel et définitif de 1 € pour 6,55957 F. Un capital de 50 000 F devient 7 622,45 €. Le montant tombe rarement rond, et la valeur nominale des parts encore moins : une décision des associés arrondit l'ensemble, soit en ajustant la valeur nominale, soit en modifiant le nombre de parts. Deux points à traiter au même moment : la répartition réelle des parts après cinquante ans de successions, et la clause de durée, qui repart de zéro puisque la société immatriculée en 2026 est une personne morale nouvelle.

Deux des quatre associés d'origine sont décédés : qui signe l'acte ?

Tous leurs héritiers, sans exception. C'est la conséquence la plus lourde de l'absence de personnalité morale : ce qui est entré dans chaque succession n'est pas un lot de parts sociales, mais une quote-part indivise de l'immeuble. Il faut donc un acte de notoriété — le document notarié qui établit qui hérite de qui — par succession ouverte, puis la signature de chaque ayant droit sur l'acte notarié. Un héritier introuvable, un mineur, un majeur protégé ou un héritier à l'étranger allonge le dossier de plusieurs mois. C'est cette étape, et non les formalités, qui donne sa durée réelle à la régularisation.

Le bail signé au nom d'une SCI qui n'existait pas est-il valable ?

Le rapport locatif existe : le locataire occupe, il paie, et les indivisaires encaissent. Ce qui est faux, c'est la désignation du bailleur. Le signataire s'est engagé en son nom personnel : article 1872-1, alinéa 1 du code civil, ou article 1843 si la société n'a jamais eu la personnalité. La solution est la même. Les autres associés sont tenus envers le locataire s'ils agissaient en qualité d'associés au vu et au su de celui-ci, sans solidarité entre eux. Le point de risque n'est pas le loyer, c'est le congé : un congé délivré au nom d'une société inexistante est attaquable. Régularisez par un avenant qui désigne les indivisaires avant d'engager quoi que ce soit contre le locataire.

La banque peut-elle fermer le compte ouvert au nom de la SCI ?

Oui, et c'est fréquent. Le compte a été ouvert autrefois sur présentation d'un document qui ne vaut plus, ou sur une simple copie des statuts. À la première actualisation du dossier au titre des obligations de vigilance des articles L561-5 et suivants du code monétaire et financier, l'absence d'inscription au registre apparaît. Anticipez : prévenez la banque vous-même, ouvrez un compte au nom des indivisaires pour recevoir les loyers, et ne laissez pas un virement de locataire atterrir sur un compte bloqué. Un compte gelé pendant la régularisation coûte plus cher en désordre qu'en frais.

L'assurance propriétaire non occupant souscrite au nom de la SCI joue-t-elle encore ?

C'est une question ouverte, et il ne faut surtout pas la laisser ouverte. Le contrat désigne comme souscripteur une entité dépourvue de personnalité juridique. Un assureur peut discuter l'existence même du contrat, ou l'intérêt d'assurance de celui qui l'a signé. Écrivez à l'assureur, demandez l'ajout des indivisaires comme souscripteurs ou coassurés, et conservez sa réponse écrite. Le scénario coûteux est celui d'un sinistre survenu avant cette mise au clair : c'est le seul moment où la question se pose vraiment, et il est trop tard pour la poser.

Qui paie la taxe foncière pendant la période où la société n'existe pas ?

L'avis continue d'arriver au nom de la SCI, parce que le fichier immobilier n'a pas changé. En droit, la taxe est établie au nom des propriétaires réels, donc des indivisaires. La doctrine administrative précise que cette imposition collective n'emporte aucune solidarité de paiement entre eux. Au-delà de trois coïndivisaires, l'avis peut ne désigner que celui dont la part est prépondérante, suivi de la mention « et consorts » (BOI-IF-TFB-10-20-10, § 20 et § 30). En pratique : continuez de payer, conservez les avis, et faites corriger la désignation au moment où l'acte est publié.

La nouvelle SCI peut-elle réclamer les loyers ou les charges de la période morte ?

Non. Elle n'existait pas, elle n'a aucune créance au titre de cette période. Les loyers encaissés appartiennent aux indivisaires à proportion de leurs droits, et les charges leur incombent dans la même proportion. La conséquence se découvre souvent trop tard. L'associé qui a payé seul la taxe foncière pendant vingt ans, ou refait la toiture de sa poche, n'a rien à réclamer à la société nouvelle : son compte se règle entre indivisaires, et nulle part ailleurs. Arrêtez-le par écrit au moment de l'acte, plutôt que de le laisser courir un an de plus. Ce que reçoit la société, ce sont les biens qu'on lui apporte le jour de l'apport, et rien de l'histoire antérieure.

La durée statutaire repart-elle de zéro après la nouvelle immatriculation ?

Oui, intégralement. La société immatriculée en 2026 est une personne morale nouvelle : sa durée court de son immatriculation, dans la limite de 99 ans fixée par l'article 1838 du code civil. Les 99 ans écrits dans les statuts de 1975 ne comptent pour rien, et il n'y a aucune prorogation à voter. C'est l'exact inverse de la situation d'une SCI immatriculée qui approche de son terme : celle-là doit proroger avant l'échéance, sous peine de dissolution de plein droit. Deux dossiers, deux mécaniques opposées, qu'on confond souvent.

Mis à jour le 3 septembre 2026 • La réponse rapide : 30 secondes · Le guide complet : 25 min

SCI non immatriculée : que vaut-elle, à qui est l'immeuble, comment régulariser

Les statuts ont été signés, l'immeuble a été acheté « au nom de la SCI », les loyers rentrent depuis des années. Puis un notaire ouvre le dossier avant une vente et annonce qu'il ne peut rien publier. La raison tient en une ligne : une SCI, société civile immobilière, ne devient une personne juridique qu'à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Sans elle, la société ne possède rien : l'immeuble appartient aux associés en indivision. Cette page dit ce que vous détenez, ce que coûte la réparation, et quand il ne faut pas ressusciter la société.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, à partir des textes en vigueur au 3 septembre 2026, en complément de notre guide complet de la SCI. Avant tout : vérifiez qu'elle n'est pas simplement endormie. Si le registre affiche une fiche à son nom, votre sujet est celui de la SCI dormante à réactiver, qui traite le rattrapage des assemblées et déclarations. Cette page-ci ne commence que là où le registre ne renvoie rien.

La réponse en 30 secondes

La société ne possède rien. Pas d'immatriculation, pas de personnalité morale (article 1842 du code civil). L'immeuble est en indivision entre les associés, et rien ne peut être publié à son nom.

Deux histoires, un même point d'arrivée. Statuts signés avant le 1^er juillet 1978 : la personnalité a existé, puis a disparu le 1^er novembre 2002. Signés après : elle n'a jamais existé.

Régulariser ne rétroagit pas. S'immatriculer aujourd'hui crée une personne morale neuve : les associés doivent lui transférer l'immeuble par un second acte. Deux actes à publier, pas un.

Si votre objectif est de vendre, un seul acte de régularisation suffit avant la vente : ressusciter la société est une dépense pure.

Sommaire

Cinq minutes pour savoir si votre SCI existe
Deux branches : avant ou après le 1^er juillet 1978
Ce qu'elle est devenue : une société en participation
À qui est l'immeuble, et qui peut signer
Pourquoi le notaire bloque : l'effet relatif
Régulariser ou vendre en indivision : le calcul qui décide
La plus-value : 16 904 € qui se jouent sur une date
Les trois situations qu'on confond avec celle-ci
Le volet fiscal : trois ans de reprise, et non dix
La marche à suivre, dans l'ordre
Les textes, pour ceux qui veulent vérifier
FAQ — 13 questions

1. Cinq minutes pour savoir si votre SCI existe

Ne raisonnez pas sur un souvenir. Trois vérifications gratuites tranchent la question en quelques minutes, et il faut les faire avant toute autre chose.

data.inpi.fr : la recherche au registre national des entreprises, par dénomination et par commune. C'est la source de référence, et une recherche négative se date en imprimant l'écran.
annuaire-entreprises.data.gouv.fr : le même contenu croisé avec le répertoire de l'INSEE. Utile pour retrouver un numéro, trompeur pour conclure.
MonIdenum : si vous êtes dirigeant déclaré, l'extrait d'immatriculation s'édite gratuitement. Pas d'extrait éditable, pas d'immatriculation.

Les preuves qui n'en sont pas. Six documents ne prouvent rien du tout. Un numéro SIREN à neuf chiffres. Un avis de situation au répertoire SIRENE de l'INSEE, qui recense les entités économiques. Un avis de taxe foncière libellé « SCI Untel ». Un compte bancaire ouvert au nom de la société. Un bail à en-tête. Un acte notarié de 1976 qui désigne la société comme acquéreur. Les trois premiers sont les plus trompeurs, parce qu'ils portent un cachet public. Un numéro d'identification n'est pas une inscription au registre, et le sujet est traité en détail dans SIREN, SIRET et code APE d'une SCI.

Ce que vous trouvez	Ce que cela veut dire	Où aller
Une fiche active au registre	La société existe. Elle est seulement endormie.	SCI dormante à réactiver
Une fiche, mais radiée	La radiation est une mesure de registre. Elle ne dissout ni ne liquide : la société existe encore, et l'immeuble lui reste.	Section 8, puis SCI dormante à réactiver
Rien, statuts d'avant le 1^er juillet 1978	Branche A : la personnalité a existé, puis a disparu le 1^er novembre 2002.	Section 2
Rien, statuts d'après le 1^er juillet 1978	Branche B : elle n'a jamais eu la personnalité morale.	Section 2
Rien, statuts récents et dossier déposé au guichet unique	Dossier jamais validé, rien de publié au fichier immobilier. Cas bénin.	Section 2, cas 1

2. Deux branches : avant ou après le 1^er juillet 1978

La date de signature des statuts décide de tout : du régime civil, du coût de la réparation, et surtout de la facture fiscale. Deux dossiers identiques à l'œil nu se séparent de plusieurs milliers d'euros sur cette seule ligne.

Branche A : constituée avant le 1^er juillet 1978, morte le 1^er novembre 2002

La loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 a réécrit le droit des sociétés civiles. Son article 4 organisait la transition : l'alinéa 1 fixait l'entrée en vigueur au 1^er juillet 1978, et l'alinéa 4 laissait la personnalité morale aux sociétés civiles constituées avant cette date, même sans inscription au registre. Vingt-trois ans plus tard, la loi NRE a fermé la porte. Son article 44 — loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 — abroge cet alinéa « le premier jour du dix-huitième mois suivant la publication » de la loi. Le même texte enjoint aux sociétés civiles de s'immatriculer avant cette date. Publiée au Journal officiel de mai 2001, la loi place donc l'échéance au 1^er novembre 2002 : c'est la date que porte le texte consolidé de 1978 pour l'abrogation de cet alinéa.

Une erreur circule partout sur ce point, et elle brouille les recherches : on lit souvent « l'article 44 de la loi de 1978 ». La disposition transitoire est l'article 4 de la loi n° 78-9 ; l'article 44 est celui de la loi NRE de 2001, et il abroge cet alinéa au lieu de le réécrire. Deux lois, deux articles, deux rôles.

Ce que produit ce couperet a été jugé par la Cour de cassation, dans un arrêt du 21 décembre 2023 (3^e chambre civile, n° 20-23.658). Le visa, c'est-à-dire la liste des textes sur lesquels la Cour fonde sa décision, ne laisse aucune place au doute. On y lit les articles 1842 du code civil et 32 du code de procédure civile, l'article 4 de la loi de 1978 et l'article 44 de la loi NRE. La Cour y énonce trois choses. Les sociétés civiles restées hors du registre au 1^er novembre 2002 ont, à cette date, perdu la personnalité juridique. Elles relèvent des règles de la société en participation, ce contrat de société sans personne morale que décrit la section 3. La perte de la personnalité morale entraîne le transfert des biens qui composaient l'actif social aux associés. Et l'immatriculation postérieure, qui ne fait pas disparaître rétroactivement la période sans personnalité, « implique un nouveau transfert des biens sociaux des associés vers la société, laquelle constitue une nouvelle personne morale ».

Ce que la Cour casse se lit avec la même attention, car c'est le raisonnement que servent la plupart des forums. Le défaut d'immatriculation, disait la cour d'appel, n'entraîne ni la dissolution de la société ni la perte de son patrimoine, celui-ci restant régi entre associés par le seul pacte social. Ce qui est censuré, c'est la seconde moitié de la phrase : la conséquence patrimoniale. La société perd bel et bien son patrimoine, qui passe aux associés. C'est ce raisonnement-là qu'il ne faut reprendre devant personne. Le premier membre, l'absence de dissolution, reste exact, et c'est le point suivant. Ajoutons ce que l'arrêt doit à ses devanciers. La perte de la personnalité juridique vient de Cass. com., 26 février 2008, n° 06-16.406 (Bull. 2008, IV, n° 46). L'application des règles de la société en participation vient de Cass. 3^e civ., 4 mai 2016, n° 14-28.243 (Bull. 2016, III, n° 59). Le transfert des biens aux associés, lui, est l'apport propre de l'arrêt de 2023, qui l'énonce sans s'adosser à aucun précédent.

Disons-le nettement : il n'y a eu ni dissolution, ni liquidation. Personne n'a rien signé, aucun liquidateur n'a été nommé, aucun partage n'a eu lieu. La société n'est pas morte au sens d'une procédure : elle a changé de nature.

Branche B : constituée après, elle n'a jamais rien été

Ici, aucune subtilité de droit transitoire. L'article 1842 du code civil suffit : les sociétés civiles jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation, et jusque-là leurs rapports internes sont régis par le contrat de société. Aucun délai de régularisation n'a jamais existé au profit de ces sociétés-là.

Conséquence directe sur le titre de propriété. Les personnes qui ont signé l'acte d'achat sont tenues des obligations nées de cet acte, en leur nom personnel et sans solidarité entre elles (article 1843 du code civil). La solidarité est écartée parce que la société est civile, et non commerciale. La société régulièrement immatriculée peut ensuite reprendre les engagements souscrits. Faute d'immatriculation, cette reprise n'a jamais eu lieu, et les signataires sont restés propriétaires.

Le sous-cas bénin : des statuts récents et un dossier jamais validé

Cas 1. Statuts signés en 2024, compte bancaire ouvert, compromis signé pour un appartement, dossier déposé au guichet unique de l'INPI, l'Institut national de la propriété industrielle, et jamais mené à son terme après une demande de pièce complémentaire. Le diagnostic est celui de la branche B. La réparation, elle, n'a rien à voir : rien n'a encore été publié au fichier immobilier, le registre public qui dit qui possède quoi. On complète le dossier, on immatricule, puis les associés font reprendre les actes par une décision expresse (article 6 du décret n° 78-704 et article 1843 du code civil).

Le coût est celui d'une immatriculation ordinaire, et rien de plus. Annonce légale : 229,20 €, sur un forfait de 191 € hors taxes (arrêté du 19 novembre 2021 modifié le 19 novembre 2025). Greffe : 60,38 €. Déclaration des bénéficiaires effectifs, c'est-à-dire des personnes physiques qui se trouvent derrière la société : 19,33 €. Total : 308,91 €. Aucune insertion au BODACC, le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, n'est due à la constitution. C'est le seul cas de cette page qui se répare pour moins de 400 €, et il vaut la peine de vérifier que vous n'y êtes pas avant d'ouvrir un dossier à quatre chiffres. Le détail des formalités est dans le guichet unique de l'INPI pour une SCI et dans créer une SCI en 2026.

Attention à la limite de ce mécanisme. La reprise de l'article 1843 fonctionne pour des engagements récents, tant qu'aucun acte transférant la propriété n'a été publié au nom d'une société inexistante. Elle ne réécrit pas un fichier immobilier qui porte cette mention depuis cinquante ans : dans ce cas, il faut un acte nouveau, et c'est l'objet des sections 5 et 6.

3. Ce qu'elle est devenue : une société en participation

Le contrat de société n'a pas disparu. Il change simplement de régime, et ce régime porte un nom : la société en participation. L'article 1871 du code civil la décrit en trois traits : elle n'est pas une personne morale, elle n'est soumise à aucune publicité, et son existence peut être prouvée par tous moyens. Une réserve d'honnêteté, ici. Le texte vise des associés qui conviennent de ne pas immatriculer leur société, ce que vous n'avez jamais fait. C'est la Cour de cassation qui a étendu ces règles à une société restée hors du registre par simple négligence. Dès 2008 pour la perte de la personnalité juridique, puis en 2016 pour l'application du régime de la société en participation. L'arrêt du 21 décembre 2023 reprend expressément ces deux solutions à son paragraphe 8.

Une seconde réserve, pour la branche B. Ces arrêts jugent tous des sociétés antérieures à 1978, et aucun n'étend le régime à une société dont l'immatriculation a simplement été omise. Le résultat pratique est pourtant le même, et il se lit directement dans les textes. L'article 1842, alinéa 2 renvoie les rapports entre associés au contrat de société, et l'article 1843 laisse les signataires personnellement engagés. L'article 1873 ajoute que les règles de ce chapitre s'appliquent aux sociétés créées de fait — ce que devient une société civile dont les associés exploitent l'immeuble ensemble sans l'avoir jamais immatriculée.

Deux articles fixent ce qui vous intéresse. L'article 1872 pose deux règles. Envers les tiers, chaque associé reste propriétaire des biens qu'il met à la disposition de la société. Et sont réputés indivis les biens achetés pendant la durée de la société avec de l'argent lui-même indivis — ce que le code appelle l'emploi ou le remploi de deniers indivis. L'article 1872-1 pose, lui, que chaque associé contracte en son nom personnel et est seul engagé envers les tiers. Le même texte ajoute un correctif : si les participants agissent en qualité d'associés au vu et au su des tiers, chacun est tenu des actes accomplis par les autres en cette qualité, sans solidarité puisque la société est civile.

Retenez l'opposition, parce qu'elle change la nature du risque. Dans une SCI immatriculée, l'associé répond des dettes sociales à proportion de ses parts. Et seulement après que le créancier a poursuivi la société sans succès (articles 1857 et 1858 du code civil). C'est le sujet de la responsabilité des associés d'une SCI. Ici, il n'y a pas de société à poursuivre d'abord : le créancier s'adresse directement à celui qui a signé, et éventuellement aux autres s'ils se sont montrés. Aucune solidarité dans les deux cas, mais un chemin d'action complètement différent.

Il n'y a pas non plus de gérant opposable aux tiers. Le mandat social suppose une société ; sans personne morale, celui que les statuts désignent comme gérant n'est qu'un indivisaire parmi d'autres. La question de savoir ce qu'un gérant peut signer seul, traitée dans le gérant peut-il vendre le bien de la SCI tout seul, n'a tout simplement pas d'objet ici.

Le verrou le moins connu se trouve à l'article 1872-2, alinéa 2. Sauf convention contraire, aucun associé ne peut demander le partage des biens indivis en application de l'article 1872 tant que la société n'est pas dissoute. Lisez les cinq mots que presque tout le monde saute : en application de l'article 1872. Le verrou ne vise donc que les biens devenus indivis par emploi ou remploi de deniers indivis. Or le transfert de 2002 procède, selon l'arrêt de 2023, de la seule perte de personnalité. Dans cette lecture, l'indivision est de droit commun, et l'article 815 du code civil rouvre le partage : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Aucune décision publiée ne tranche entre les deux lectures.

Une voie n'en dépend pas, et c'est celle qu'il faut connaître : dissoudre d'abord la société en participation, demander le partage ensuite. Un associé la dissout par une notification de bonne foi, non faite à contretemps, adressée à tous les autres, lorsque la durée est indéterminée (article 1872-2, alinéa 1). Et elle l'est. La Cour de cassation a jugé qu'à défaut de nouveau pacte social entre associés après la perte de la personnalité morale, la société en participation qui en résulte est nécessairement à durée indéterminée. Cela vaut alors même que les statuts d'origine fixaient un terme : cinquante ans, dans l'espèce jugée (Cass. 3^e civ., 4 mai 2016, n° 14-28.243, publié au Bulletin). Les 99 ans écrits dans des statuts de 1975 ne verrouillent rien.

Sur le plan pratique, la vie continue comme si de rien n'était, et c'est bien le problème. La taxe foncière de 1 340 € arrive toujours au nom de la société ; elle est due par les indivisaires, sans solidarité de paiement entre eux. Les loyers tombent sur un compte ouvert au nom d'une entité qui n'existe pas. Chaque année qui passe ajoute une succession possible et un ayant droit de plus à retrouver.

Ce que nous n'affirmons pas

Le résultat n'est pas discuté : l'immeuble est en indivision. Le fondement, lui, l'est. L'arrêt de 2023 fait découler le transfert de la seule perte de personnalité, tandis que l'article 1872, alinéa 2 vise littéralement les biens acquis par emploi ou remploi de deniers indivis. L'articulation des deux n'a jamais été explicitée. Nous ne présentons donc pas l'article 1872, alinéa 2 comme le siège du transfert. Le point n'est pas théorique : c'est de lui que dépend l'ouverture du partage, comme on vient de le voir.

4. À qui est l'immeuble, et qui peut signer

L'immeuble appartient aux associés, chacun pour une quote-part correspondant à ses droits : une fraction exprimée en pourcentage, qui porte sur le bien entier et non sur une pièce ou un étage identifiés. Les règles applicables sont celles de l'indivision, et l'article 815-3 du code civil en fixe les majorités. Elles surprennent presque toujours, parce qu'elles ne ressemblent en rien à celles d'une société.

Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, accomplir les actes d'administration et donner un mandat général. Ils peuvent aussi vendre des meubles pour payer les dettes et les charges, puis conclure ou renouveler les baux autres qu'agricoles, commerciaux, industriels ou artisanaux. Les autres indivisaires doivent en être informés, faute de quoi ces décisions ne leur sont pas opposables : ils peuvent faire comme si elles n'existaient pas. Le consentement de tous les indivisaires est requis pour deux catégories d'actes : ceux qui ne ressortissent pas à l'exploitation normale du bien, et les actes de disposition autres que cette vente de meubles. Vendre l'immeuble, l'apporter, l'hypothéquer ou le donner en font partie.

Ce que cela donne concrètement. Une société de 1974, quatre associés d'origine détenant 40 %, 30 %, 20 % et 10 % des parts. Les deux tiers représentent 66,67 % des droits : les deux premiers, à eux seuls, pèsent 70 % et peuvent donc signer un bail d'habitation ou confier la gestion à une agence. Ils ne peuvent rien vendre. Un bail commercial leur échappe également, puisqu'il est exclu de la liste des baux relevant des deux tiers. Et si deux des quatre associés sont décédés en laissant sept héritiers à eux deux, l'acte de vente réclame neuf signatures : les deux survivants et les sept ayants droit.

Le second effet est procédural. Une société dépourvue de personnalité n'a pas le droit d'agir en justice. Toute demande formée par elle ou contre elle est irrecevable, et c'est précisément ce que rappelle l'arrêt de 2023 au visa de l'article 32 du code de procédure civile. Un impayé de loyer se poursuit au nom des indivisaires. Une assignation délivrée au nom de la société est perdue d'avance, et il n'existe aucun rattrapage. L'irrégularité tenant au défaut de personnalité juridique du demandeur est une irrégularité de fond qui ne peut être couverte, et l'intervention volontaire des associés en cours d'instance ne la régularise pas (Cass. 3^e civ., 21 mars 2024, n° 22-22.695, inédit). Il faut délivrer une nouvelle assignation au nom des indivisaires. Le temps déjà passé, lui, est perdu.

Si le sujet devient celui du fonctionnement quotidien de l'indivision, les règles générales sont exposées dans indivision ou SCI. Une nuance sépare pourtant les deux situations : vous n'y êtes pas entré volontairement, et personne ne vous a fait signer de convention d'indivision.

5. Pourquoi le notaire bloque : l'effet relatif

Le blocage n'est pas une prudence de rédacteur. C'est une règle de formalité, et elle est mécanique.

Le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 organise la publicité foncière, c'est-à-dire la tenue du fichier immobilier. Son article 28, 1° a), rend obligatoire la publication des actes qui portent ou constatent, entre vifs, une mutation ou une constitution de droits réels immobiliers. Son article 4 impose la forme authentique pour tout acte sujet à publicité. Et son article 3 pose ce qu'on appelle l'effet relatif : aucun acte sujet à publicité ne peut être publié au fichier immobilier si le titre du disposant, ou du dernier titulaire, n'a pas été préalablement publié. Autrement dit, le service de la publicité foncière refuse d'enregistrer une vente consentie par quelqu'un qui n'apparaît pas comme propriétaire dans ses propres registres.

Appliquez cela à votre dossier. Le fichier immobilier désigne comme propriétaire une société qui n'a pas la personnalité morale. Les véritables titulaires sont les indivisaires, dont le titre n'a jamais été publié : leur droit est né par le seul effet de la loi, sans acte. Si le notaire présentait la vente, la formalité serait rejetée au titre de l'effet relatif. La chaîne des titres est rompue, et il faut la rétablir avant de faire quoi que ce soit.

La reconstitution suit toujours le même ordre :

Un acte notarié qui constate le transfert du 1^er novembre 2002 aux associés en branche A, ou qui rectifie la désignation de l'acquéreur en branche B.
La publication de cet acte au service de la publicité foncière compétent, qui inscrit enfin les indivisaires comme titulaires.
Ensuite seulement, la vente à un tiers, ou l'apport à la société nouvellement immatriculée.

C'est pour cette raison que la régularisation coûte deux actes et non un dès lors qu'on veut conserver la structure. Toute solution qui prétend faire l'économie de la première étape se heurtera au même refus, quel que soit l'office notarial consulté.

Une réserve de calendrier, sans effet sur ce qui précède. L'ordonnance n° 2024-562 du 19 juin 2024 abroge le décret de 1955 et transfère l'effet relatif à l'article 710-5 du code civil. Elle n'entrera en vigueur qu'à la publication de son décret d'application, et au plus tard le 31 décembre 2028. Au 3 septembre 2026, ce décret n'est pas paru : c'est bien le texte de 1955 qui s'applique. Une régularisation qui court sur trois à six mois n'en sera pas affectée ; un dossier qui traîne deux ans, si.

6. Régulariser ou vendre en indivision : le calcul qui décide

Deux voies s'ouvrent, et le choix se fait sur des chiffres, pas sur une préférence. Prenons un dossier de branche A et déroulons les deux jusqu'au bout.

Les données. Société civile immobilière constituée en 1974, immeuble acquis en 1976, valeur de marché en 2026 de 320 000 €, deux associés à parts égales, aucune immatriculation, personnalité perdue le 1^er novembre 2002.

Cas 2 — Voie 1 : réparer la chaîne, puis vendre en indivision

Un seul acte, celui qui constate le transfert de 2002, publié au service de la publicité foncière. Trois postes :

Contribution de sécurité immobilière, la taxe que l'État perçoit sur toute formalité de publicité foncière, au taux unique de 0,10 % (articles 879, I et 881 K du code général des impôts) : 320 000 × 0,10 % = 320,00 €.
Droit d'enregistrement : c'est le poste non tranché. L'hypothèse la plus défendable est celle de l'acte innomé, celui que le tarif ne range dans aucune catégorie, soit un droit fixe de 125 € (article 680 du code général des impôts). Le transfert a eu lieu par le seul effet de la loi, et l'acte se borne à le constater.
Rémunération du notaire : la qualification de l'acte est discutée, et c'est elle qui commande le mode de calcul. Traité comme un acte non tarifé, il relève d'honoraires libres, de l'ordre de 900 à 1 500 € TTC sur devis. Traité comme un acte en matière de sociétés au sens de l'article A444-158 du code de commerce, il ouvre droit à un émolument tarifé, c'est-à-dire à une rémunération fixée par l'État. Elle vaut ici 1 475,73 € hors taxes, soit 1 770,88 € TTC (calcul détaillé au cas 3).

Total, hypothèse médiane : 320 + 125 + 1 200 = 1 645 €. La fourchette réaliste va de 1 345 € à 2 216 €. Les deux associés vendent ensuite l'immeuble en indivision, et se partagent le prix à hauteur de leurs droits.

Le risque à faire chiffrer avant de signer

Aucun texte ne qualifie expressément l'acte qui constate ce transfert, et le service de l'enregistrement peut retenir autre chose que le droit fixe. Les deux autres lectures, chiffrées sur le même immeuble :

Droit de partage de 2,50 % (article 746 du code général des impôts) : 320 000 × 2,50 % = 8 000 €. Le taux réduit de 1,10 %, réservé aux partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de pacte civil de solidarité, ne s'applique pas ici.

Droits de mutation à titre onéreux, si l'opération est requalifiée en transmission. Le taux dépend du département : 6,32 % dans la grande majorité d'entre eux depuis la majoration entrée en vigueur en 2025, 5,81 % ou 5,09 % dans une minorité. Au taux le plus répandu, 320 000 × 6,32 % = 20 224 € ; au taux de 5,81 %, 18 592 €.

Entre 125 € et 20 224 €, l'écart décide du dossier. Demandez la position du service par écrit, avant la signature, jamais après.

Cas 3 — Voie 2 : réimmatriculer, puis apporter l'immeuble

Mêmes données. La réparation de la chaîne reste due, à l'identique : elle est le préalable de tout. S'y ajoutent l'immatriculation et un second acte translatif.

Réparation de la chaîne, hypothèse médiane du cas 2 : 1 645 €.
Immatriculation en 2026 : 229,20 € d'annonce légale + 60,38 € de greffe + 19,33 € de déclaration des bénéficiaires effectifs = 308,91 €.
Apport de l'immeuble par les deux indivisaires à la société nouvelle, restée à l'impôt sur le revenu. Droits d'enregistrement : 0 €, les apports étant enregistrés gratuitement (article 810, I du code général des impôts). Émoluments du notaire, article A444-158 du code de commerce, barème 1,935 % / 0,798 % / 0,532 % / 0,399 % : 6 500 × 1,935 % = 125,78 ; 10 500 × 0,798 % = 83,79 ; 43 000 × 0,532 % = 228,76 ; 260 000 × 0,399 % = 1 037,40. Soit 1 475,73 € hors taxes, ou 1 770,88 € TTC. Contribution de sécurité immobilière : 320,00 €. Sous-total de l'apport : 2 090,88 €.

Total de la voie 2 : 1 645 + 308,91 + 2 090,88 = 4 044,79 €, contre 1 645 € pour la voie 1. Ressusciter la société coûte donc 2 400 € de plus en frais, et le vrai sujet n'est pas là.

Poste	Voie 1 : réparer et vendre	Voie 2 : réimmatriculer et apporter
Acte constatant le transfert	1 645 €	1 645 €
Formalités d'immatriculation	0 €	308,91 €
Second acte : apport de l'immeuble	0 €	2 090,88 €
Actes de régularisation à publier (hors acte de vente)	1	2
Plus-value déclenchée	À la vente, avec le prix encaissé	Dès l'apport, sans un euro encaissé
Total des frais	1 645 €	4 045 €

Ces totaux ne couvrent que la régularisation elle-même : la réparation de la chaîne des titres, puis l'immatriculation et l'apport. Ils ne comprennent ni le règlement des successions ouvertes, ni la mise à jour du cadastre. C'est l'étape 4 de la section 10, et son coût dépend du nombre de décès à régler — nous ne pouvons pas le chiffrer à votre place.

La ligne « plus-value déclenchée » demande une lecture attentive, parce qu'on la compte presque toujours mal. L'apport d'un immeuble à une société est une cession à titre onéreux : il déclenche l'imposition de la plus-value immobilière le jour de la signature, alors que l'apporteur ne reçoit que des parts sociales et pas d'argent. La section suivante la chiffre sur ce dossier. Attention à ne pas la compter deux fois. Si l'immeuble est vendu ensuite, la société restée à l'impôt sur le revenu revend au prix d'apport et ne dégage aucune plus-value nouvelle. C'est la même imposition, avancée de plusieurs mois : un problème de trésorerie et de calendrier, pas un surcoût de 16 904 €.

Notre position, sur ce dossier : si votre objectif est de vendre l'immeuble, dans ce cas, ne faites pas ça. Ne réimmatriculez pas la société. Vous paierez un second acte, une seconde contribution de sécurité immobilière, et une plus-value que vous décaissez le jour de l'apport sans avoir encaissé un euro, alors qu'elle aurait attendu la vente. Toute hausse de prix postérieure sera ensuite taxée sans le moindre abattement, le compteur de détention repartant de 2026. Tout cela pour loger l'immeuble dans une structure que vous videz trois mois plus tard. Réimmatriculer se justifie quand la société a une suite : transmettre progressivement des parts aux enfants, faire entrer un associé, financer un second bien, organiser une gérance. Pas pour vendre.

Une précision utile si vous envisagez la voie 2 avec une option pour l'impôt sur les sociétés, et un taux que presque tout le web donne faux. Un apport est dit pur et simple lorsqu'il n'est rémunéré que par des parts sociales, sans reprise de la moindre dette. L'apport pur et simple d'un immeuble à une société passible de cet impôt, consenti par des personnes qui ne le sont pas, est taxé, au titre du droit d'État, à 2,20 % (article 810, III du code général des impôts, qui renvoie au 3° du I de l'article 809). Ce droit est majoré des taxes additionnelles communale et départementale (BOI-ENR-AVS-10-10-20, § 10), ce qui porte le total à environ 5 %. Sur 320 000 €, le droit d'État atteint 7 040 €, et la facture totale environ 16 000 €.

L'exonération qu'on vous citera peut-être ne joue pas ici. L'engagement de conserver les titres trois ans efface bien ce droit, mais à deux conditions cumulatives : que l'immeuble soit compris dans l'apport de l'ensemble des éléments de l'actif immobilisé, et qu'il soit affecté à l'exercice d'une activité professionnelle. La doctrine ferme expressément les deux portes qui nous concernent, l'immeuble non affecté à une activité professionnelle et l'immeuble apporté isolément (BOI-ENR-AVS-10-10-20, § 350 et § 360). Un immeuble de rapport apporté seul à une SCI coche les deux exclusions. Budgétez les 7 040 €.

Et le fameux taux de 5 % ? Il n'existe pas pour un immeuble. La fraction à titre onéreux de l'apport — celle que rémunère la reprise d'un emprunt au lieu de parts sociales — relève d'un texte spécial, l'article 683 bis du code général des impôts, qui la taxe elle aussi à 2,20 %. Si la société reprenait un prêt de 100 000 €, cette fraction relèverait de l'article 683 bis et les 220 000 € restants de l'article 810, III : le droit d'État serait de 2 200 € et 4 840 €, soit 7 040 € ; avec les taxes additionnelles communale et départementale, la facture totale atteint environ 16 000 € (5 %). Très exactement le même montant, puisque les deux fractions supportent le même taux. La conséquence vaut aussi sans option pour cet impôt. Dans une société restée à l'impôt sur le revenu, l'apport pur et simple est enregistré gratuitement, mais la fraction rémunérée par une reprise de dette reste taxée à 5 % (droit de 2,20 % de l'article 683 bis, majoré des taxes additionnelles).

Le passage à l'impôt sur les sociétés après un apport reçu en franchise de droits n'est pas neutre non plus. L'article 809, II rend alors les droits exigibles sur tous les apports purs et simples reçus depuis le 1^er août 1965, retenus pour leur valeur vénale au jour du changement. Le mécanisme complet est détaillé dans l'apport d'immeuble à une SCI, et la mécanique générale des apports dans les apports en SCI.

7. La plus-value : 16 904 € qui se jouent sur une date

Une question sans réponse officielle décide ici de plus de 16 000 €. Elle tient en une ligne : quelle date d'acquisition retenir, chez des associés qui ont reçu l'immeuble par le seul effet de la loi le 1^er novembre 2002 ?

Cas 4 — La plus-value d'apport en branche A, et l'écart entre les deux lectures

Mêmes données qu'aux cas 2 et 3. Valeur de l'immeuble au 1^er novembre 2002 : 120 000 €. Apport à la société nouvelle signé le 15 novembre 2026, pour 320 000 €.

Lecture 1 — la date d'acquisition est le 1^er novembre 2002. C'est la lecture la plus littérale de l'arrêt de 2023, et la plus coûteuse. Le compteur repart à cette date, soit 24 années révolues au jour de l'apport.

Prix d'acquisition : 120 000 €, majoré du forfait de travaux de 15 % applicable à un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans (article 150 VB, II, 4° du code général des impôts), soit 18 000 € : 138 000 €. Le forfait de frais d'acquisition de 7,5 % n'est pas retenu : il est réservé aux acquisitions à titre onéreux, ce que n'est pas un transfert opéré par la loi.
Plus-value brute : 320 000 − 138 000 = 182 000 €.
Impôt sur le revenu : l'abattement pour durée de détention atteint 100 % à 22 ans révolus (6 % par an de la 6^e à la 21^e année, puis 4 % la 22^e). À 24 ans, la plus-value est exonérée : 0 €.
Prélèvements sociaux : l'abattement y est plus lent (1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, 1,60 % la 22^e, puis 9 % par an). Après 24 ans : 16 × 1,65 % + 1,60 % + 2 × 9 % = 46 %. Base imposable : 182 000 × 54 % = 98 280 €. Au taux de 17,2 % : 16 904,16 €.
Surtaxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G) : elle n'est due qu'au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, c'est-à-dire calculée après l'abattement. Cette base est nulle ici. Donc 0 €.

Total à payer le jour de l'apport : 16 904 €, sans avoir encaissé le moindre euro.

Lecture 2 — la détention court depuis l'acquisition d'origine, en 1976. Le transfert de 2002 n'est pas une acquisition nouvelle mais un simple changement de titulaire imposé par la loi. Cinquante ans de détention, exonération totale d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux : 0 €.

L'écart entre les deux lectures est de 16 904 € sur ce seul dossier. Aucun texte, aucune doctrine administrative consultable ne tranche. Nous ne tranchons pas non plus : nous constatons que la lecture 1 est la plus fidèle à la motivation de l'arrêt, et donc celle qu'il faut budgéter tant que la position du service n'est pas écrite. Le même doute pèse sur le prix d'acquisition à retenir (article 150 VB, I).

Une conséquence pratique, qui vaut le calcul. Sous la lecture 1, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise depuis le 1^er novembre 2024, mais celle de prélèvements sociaux ne le sera que le 1^er novembre 2032, à trente ans. Si rien ne presse et que l'immeuble se garde, attendre cette date vaut 16 904 € sur ce dossier. Une vente ou un apport signé six ans trop tôt les coûte. C'est rarement décisif, mais la question se pose avant d'arrêter une date de signature. Les règles générales de calcul figurent dans la plus-value en SCI.

Cas 5 — Branche B : la même situation coûte beaucoup moins

Société de 1985, immeuble acquis en 1986 pour 45 000 €, valeur de marché en 2026 de 320 000 €, jamais d'immatriculation. Aucun transfert n'a eu lieu en 2002, puisqu'il n'y avait rien à transférer : les signataires de l'acte de 1986 sont propriétaires indivis depuis cette date. La durée de détention est donc de 40 ans, très au-delà des 22 ans de l'impôt sur le revenu et des 30 ans des prélèvements sociaux. Plus-value due : 0 €, que l'immeuble soit vendu ou apporté.

Reste la réparation de la chaîne des titres : un acte rectificatif publié, 320 € de contribution de sécurité immobilière, 125 € de droit fixe et les honoraires du notaire. Soit le même ordre de grandeur qu'au cas 2, autour de 1 645 €, mais sans la question fiscale qui pèse sur la branche A.

Le paradoxe à retenir

« Elle n'a jamais rien été » est la branche douce : pas de remise à zéro du compteur, donc pas de plus-value. « Elle a existé, puis elle est morte en 2002 » est la branche coûteuse, parce que la date de 2002 peut rouvrir un compteur qui était éteint. La branche A rassure sur le papier et coûte à l'arrivée : c'est exactement l'inverse de l'intuition, et c'est pour cela qu'il faut dater les statuts avant tout le reste.

8. Les trois situations qu'on confond avec celle-ci

Trois dossiers voisins produisent le même symptôme — une société qui semble ne plus fonctionner — et appellent trois réponses opposées. Se tromper de case fait perdre des mois.

Situation	Ce qui s'est passé	Où est l'immeuble
SCI radiée d'office	Une mesure de police du registre. Elle ne prononce ni dissolution ni liquidation.	Il reste à la société
SCI dissoute au terme des 99 ans	Dissolution de plein droit, mais la personnalité subsiste pour les besoins de la liquidation (art. 1844-8, al. 3).	Il reste à la société
SCI immatriculée mais jamais déclarée	Problème purement fiscal. La société existe et possède.	Il reste à la société
SCI jamais immatriculée	Aucune personnalité morale, aucune procédure, aucun acte signé par personne.	Il en sort, vers les associés

La première ligne est la moins grave des quatre, et c'est celle qui nous amène le plus de lecteurs égarés. Une radiation d'office sanctionne un registre mal tenu, pas une société : la personnalité morale subsiste, l'immeuble reste à la société, et le remède est une demande de réinscription au greffe, pas un acte notarié. Si c'est votre cas, la suite du parcours est dans SCI dormante : la régulariser et la réveiller, et cette page-ci ne vous concerne pas.

La deuxième ligne est l'exacte opposée de la nôtre, et le contraste éclaire tout. Une société immatriculée qui atteint son terme est dissoute de plein droit. Elle conserve pourtant la personnalité morale jusqu'à la publication de la clôture de sa liquidation. L'immeuble reste donc à la société, et le remède est la prorogation, décrite dans la durée de vie d'une SCI et la prorogation du terme. Chez nous, la personnalité n'a jamais existé ou a disparu sans le moindre acte, et l'immeuble sort. Vous n'avez donc rien à proroger.

La troisième ligne renvoie à un dossier fréquent et beaucoup moins grave : une société bien immatriculée qui n'a simplement jamais déposé ses déclarations. Le sujet est traité dans SCI jamais déclarée depuis des années, dont toute la démonstration suppose une société existante. La différence n'est pas de degré : là-bas, la propriété n'est jamais en cause.

Si la conclusion du dossier est qu'il faut arrêter les frais, deux pages prennent le relais : fermer une SCI sans activité et dissolution et liquidation d'une SCI. Elles supposent l'une comme l'autre une société immatriculée, ce qui n'est pas votre cas : vous n'avez rien à dissoudre au greffe.

9. Le volet fiscal : trois ans de reprise, et non dix

Presque tous ces dossiers arrivent avec des loyers encaissés et jamais déclarés au bon endroit. Le sujet mérite un paragraphe honnête, et une correction : le chiffre de dix ans qu'on brandit sur ces dossiers n'a pas lieu de s'y appliquer.

Ce qui aurait dû être déposé. L'article 8 du code général des impôts soumet à l'impôt sur le revenu les membres des sociétés en participation qui sont indéfiniment responsables et dont les noms et adresses ont été indiqués à l'administration. Quand cette condition est remplie, la société souscrit une déclaration n° 2072-S-SD, celle des sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration n° 2044, celle des revenus fonciers (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, publié le 12 août 2020, § 130 et § 230 à 250). Dans la quasi-totalité des dossiers, ni la condition ni la déclaration n'ont existé. Le code en tire une conséquence que personne n'anticipe : le 4 de l'article 206 soumet à l'impôt sur les sociétés la part de bénéfices revenant aux associés dont les noms et adresses n'ont pas été indiqués à l'administration. Lu à la lettre, un dossier jamais déclaré bascule donc vers cet impôt, et non vers les revenus fonciers. L'administration l'applique rarement à un immeuble de famille, mais la lettre est là. C'est une raison de plus d'obtenir sa position par écrit avant de régulariser.

Le délai de reprise, et la correction que personne ne fait. Le droit de reprise, c'est-à-dire le temps dont l'administration dispose pour revenir sur une année passée, est de trois ans (article L169 du livre des procédures fiscales). Il passe à dix ans en cas d'activité occulte, et deux conditions s'y cumulent. Le contribuable n'a pas déposé dans le délai légal les déclarations qu'il devait souscrire. Et il n'a pas fait connaître son activité à l'organisme visé au deuxième alinéa de l'article L123-33 du code de commerce, c'est-à-dire au guichet unique, auprès duquel tout dossier de formalité se dépose par voie électronique depuis 2023. Le texte ne parle plus du centre de formalités des entreprises ni du greffe : il a été récrit au 1^er juillet 2026.

C'est le mot « activité » qui décide, et il met votre dossier hors du champ. On lit partout qu'une société jamais immatriculée coche mécaniquement la seconde condition. C'est faux, et la doctrine administrative le dit. Seules sont concernées les activités illicites et celles soumises à déclaration auprès du guichet des formalités ; et pour l'impôt sur le revenu, les seules catégories de revenus relevant d'une activité professionnelle (BOI-CF-PGR-10-70, § 60 et § 70). Des indivisaires qui ont omis de porter leur quote-part de revenus fonciers sur leur déclaration n° 2044 n'exercent rien de tel, et n'ont personnellement aucune formalité à déposer au guichet unique. Le délai est de trois ans.

Une seule porte peut rouvrir les dix ans, et c'est celle qu'on a ouverte plus haut. Si l'administration bascule le dossier à l'impôt sur les sociétés par le 4 de l'article 206, la question se repose, cet impôt entrant bien dans le champ du délai décennal. Raison de plus d'obtenir sa position par écrit avant de bouger.

Chiffrons-le une fois. Loyers annuels de 10 800 €, charges déductibles de 3 300 €, résultat foncier de 7 500 €, deux associés à parts égales, chacun imposé dans la tranche à 30 %. Par associé : 3 750 € de quote-part, 1 125 € d'impôt sur le revenu et 645 € de prélèvements sociaux à 17,2 %, soit 1 770 €. Pour les deux : 3 540 € par an.

Régularisation spontanée, trois ans — la voie que nous recommandons. Droits : 3 × 3 540 = 10 620 €. Majoration de 10 % en l'absence de mise en demeure (article 1728, 1, a) : 1 062 €. Intérêt de retard de 0,20 % par mois (article 1727), sur des retards décroissants de 36 à 12 mois : 510 €. Total : 12 192 €.
Trois ans, après une mise en demeure restée sans effet. Mêmes droits, 10 620 €. La majoration passe à 40 % (article 1728, 1, b) : 4 248 €. Même intérêt de retard : 510 €. Total : 15 378 €. Attendre le courrier coûte donc 3 186 € de plus que le dépôt spontané.
Hypothèse haute, que nous ne retenons pas : activité occulte sur dix ans. Droits : 10 × 3 540 = 35 400 €. Majoration de 80 % (article 1728, 1, c), applicable sans mise en demeure : 28 320 €. Intérêt de retard sur des retards de 120 à 12 mois : 4 673 €. Total : 68 393 €. C'est le chiffre qu'on vous agitera sous le nez ; la doctrine citée plus haut le ferme.

Retenez le premier chiffre, pas le troisième. Un dossier régularisé spontanément se solde autour de 12 192 € sur ce cas, et non des 68 393 € qui circulent : 56 201 € d'écart, qui tiennent à une qualification et non à un calcul. Encore faut-il ne pas se laisser imposer la mauvaise. Les motifs de redressement les plus fréquents en SCI sont recensés dans les dix motifs de redressement fiscal d'une SCI, et la mécanique d'une régularisation spontanée dans SCI jamais déclarée.

Le bon ordre est celui-ci : régulariser le déclaratif avant de déposer un dossier d'immatriculation. Une immatriculation est une déclaration publique, datée, et elle attire l'attention sur une situation que vous n'aurez pas encore expliquée.

Deux points seulement restent réellement non tranchés sur ce dossier, et on les hiérarchise presque toujours à l'envers. Le plus cher est le droit d'enregistrement de l'acte de constatation : entre 125 € et 20 224 €, soit 20 099 € d'écart, section 6. Vient ensuite la date d'acquisition retenue pour la plus-value : 16 904 €, section 7. Le troisième, celui qui fait peur — dix ans de reprise plutôt que trois, 56 201 € d'écart — n'en est pas un : la doctrine y répond, et elle répond dans votre sens.

10. La marche à suivre, dans l'ordre

Douze étapes. Comptez trois à six mois, et sachez que le calendrier est presque entièrement dicté par l'étape 4.

Retrouver les statuts d'origine et l'acte d'acquisition. Une copie de l'acte s'obtient auprès du service de la publicité foncière du lieu de l'immeuble, ou auprès de l'office notarial rédacteur.
Refaire la recherche au registre le jour même, et imprimer le résultat. Une recherche négative n'a de valeur que datée.
Dater les statuts : avant ou après le 1^er juillet 1978. Cette ligne commande la fiscalité de tout le reste.
Identifier les ayants droit : chaque associé d'origine, chaque succession ouverte, chaque conjoint survivant, chaque héritier. C'est l'étape longue, et la seule qu'on ne peut pas accélérer. Les règles applicables sont dans décès d'un associé de SCI et succession et SCI. Comptez un acte de notoriété par succession ouverte, puis la publication de la transmission par décès au fichier immobilier. Faites-en établir le devis en même temps que celui de l'acte de constatation : c'est le seul poste que cette page ne peut pas chiffrer à votre place, parce qu'il dépend du nombre de décès.
Demander l'état hypothécaire de l'immeuble au service de la publicité foncière, pour savoir exactement ce que dit le fichier immobilier et quelles inscriptions le grèvent.
Arbitrer entre la voie 1 et la voie 2 avec les chiffres de la section 6, avant d'engager le moindre frais.
Obtenir par écrit la position du service sur deux points : le droit d'enregistrement dû sur l'acte de constatation, et la date d'acquisition retenue pour la plus-value. Avant de signer.
Mettre les statuts à jour si vous immatriculez : capital converti en euros, siège, gérance, objet, durée. Le contenu attendu est dans les statuts de SCI.
Publier l'avis de constitution dans un support habilité : 191 € hors taxes, soit 229,20 € TTC. Le détail est dans l'annonce légale d'une SCI.
Déposer le dossier au guichet unique de l'INPI, obligatoire depuis le 1^er janvier 2023, et suivre les demandes de pièces jusqu'à la validation. Les délais réels sont détaillés dans le délai de création d'une SCI.
Déclarer les bénéficiaires effectifs avec la demande d'immatriculation : c'est désormais la seule modalité, le délai de trente jours de l'article R561-55 du code monétaire et financier ne valant que pour les inscriptions modificatives ultérieures. Coût : 19,33 €. Qui déclarer, et comment, dans les bénéficiaires effectifs d'une SCI.
Signer l'acte de constatation, le faire publier, puis seulement l'acte d'apport. Ouvrir la comptabilité à la date de l'immatriculation, jamais avant : la méthode de reprise est décrite dans reprendre la comptabilité d'une SCI mal tenue.

Un mot sur ce qui reste ouvert dans des statuts anciens. La loi de 1978 a maintenu, pour les sociétés civiles constituées avant son entrée en vigueur, la faculté de conserver des parts sociales inégales, par dérogation à l'article 1845-1 du code civil. Rien ne dit que cette dérogation suive une société ré-immatriculée en 2026, puisque celle-ci est une personne morale nouvelle. Prévoyez des parts égales, et ne promettez rien d'autre à vos associés sur ce point.

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11. Les textes, pour ceux qui veulent vérifier

Toutes les règles citées viennent des textes ci-dessous, consultés dans leur version en vigueur au 3 septembre 2026. Si un chiffre lu ailleurs diffère, c'est le texte qui tranche.

Article 1842 du code civil — les sociétés autres que les sociétés en participation jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation ; jusque-là, les rapports entre associés sont régis par le contrat de société.
Article 1843 du code civil — engagement personnel de ceux qui ont agi au nom de la société avant l'immatriculation, sans solidarité en matière civile, et reprise possible par la société immatriculée.
Articles 1871, 1872, 1872-1, 1872-2 et 1873 du code civil — régime de la société en participation : absence de personnalité morale, propriété des biens mis à disposition, engagement personnel de chaque associé. Dissolution à tout moment par notification lorsque la durée est indéterminée (1872-2, alinéa 1) ; interdiction du partage des biens indivis en application de l'article 1872 tant que la société n'est pas dissoute (1872-2, alinéa 2). L'article 1873 étend ces règles aux sociétés créées de fait.
Articles 815 et 815-3 du code civil — nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ; majorité des deux tiers pour l'administration et les baux d'habitation, unanimité pour tout acte de disposition.
Articles 1838 et 1844-8, alinéa 3 du code civil — durée maximale de 99 ans, et survie de la personnalité morale pour les besoins de la liquidation.
Article 4 de la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 — entrée en vigueur le premier jour du sixième mois suivant la publication, soit le 1^er juillet 1978 (alinéa 1). Le quatrième alinéa, abrogé depuis, maintenait la personnalité morale des sociétés civiles antérieures non immatriculées. La faculté de maintenir des parts sociales inégales, qui le suivait, reste en vigueur : après l'abrogation, elle est devenue l'alinéa 4 du texte consolidé.
Article 44 de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques — abrogation de l'alinéa 4 ci-dessus « le premier jour du dix-huitième mois suivant la publication », soit le 1^er novembre 2002.
Cass. 3^e civ., 21 décembre 2023, n° 20-23.658, arrêt n° 830 FS-B, publié au Bulletin. Cassation partielle, avec renvoi devant la cour d'appel de Versailles. Visa : articles 1842 du code civil, 32 du code de procédure civile, 4 de la loi n° 78-9 et 44 de la loi n° 2001-420. Précédents cités au paragraphe 8 de la motivation : Cass. com., 26 février 2008, n° 06-16.406 (Bull. 2008, IV, n° 46) pour la perte de la personnalité juridique, et Cass. 3^e civ., 4 mai 2016, n° 14-28.243 (Bull. 2016, III, n° 59) pour l'application du régime de la société en participation. Le transfert des biens aux associés est, lui, l'apport propre de l'arrêt de 2023.
Cass. 3^e civ., 4 mai 2016, n° 14-28.243, publié au Bulletin. À défaut de nouveau pacte social, la société en participation qui succède à une société civile ayant perdu la personnalité morale est nécessairement à durée indéterminée. Peu importe que les statuts d'origine aient fixé un terme, cinquante ans en l'espèce. Dissolution puis partage obtenus par le créancier personnel d'un associé, par action oblique.
Cass. 3^e civ., 21 mars 2024, n° 22-22.695, inédit — l'irrégularité d'une procédure engagée par une partie dépourvue de personnalité juridique est une irrégularité de fond qui ne peut être couverte, et l'intervention volontaire des associés ne la régularise pas. Cassation sans renvoi.
Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 — article 3 (effet relatif de la publicité foncière), article 4 (forme authentique) et article 28, 1° a) (publication obligatoire des mutations de droits réels immobiliers entre vifs). Ordonnance n° 2024-562 du 19 juin 2024 relative à la publicité foncière. Son article 24 abroge ce décret, et l'effet relatif passe à l'article 710-5 du code civil. Son article 25 fixe l'entrée en vigueur à la publication du décret d'application, et au plus tard au 31 décembre 2028. Aucun décret d'application n'était paru au 3 septembre 2026.
Articles 6 et 22 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 — état des actes accomplis pour le compte de la société en formation et reprise par décision des associés ; avis de constitution.
Articles 680, 683 bis, 746, 809, 810, 879 et 881 K du code général des impôts — droit fixe de 125 € des actes innomés et droit de partage de 2,50 %. Les apports purs et simples à une société à l'impôt sur le revenu sont enregistrés gratuitement. Le III de l'article 810 fixe à 2,20 % le tarif de l'apport pur et simple d'immeuble à une société à l'impôt sur les sociétés. L'article 683 bis, en vigueur dans cette rédaction depuis le 1^er janvier 2006, taxe au même taux de 2,20 % la fraction d'apport d'immeuble réalisée à titre onéreux, sans distinguer selon le régime de la société. La contribution de sécurité immobilière est liquidée au taux unique de 0,10 %.
BOI-ENR-AVS-10-10-20, § 10, § 350 et § 360, et BOI-ENR-AVS-10-20, § 30 et § 210. Des taxes additionnelles s'ajoutent au droit spécial de mutation. L'exonération sur engagement de conservation des titres est réservée aux immeubles compris dans l'apport de l'ensemble des éléments de l'actif immobilisé et affectés à une activité professionnelle. Un immeuble apporté isolément en est exclu. La fraction d'apport d'immeuble à titre onéreux relève, elle, de l'article 683 bis du code général des impôts.
Articles 150 VB, 150 VC et 1609 nonies G du code général des impôts — prix d'acquisition et abattement pour durée de détention. Le forfait de frais d'acquisition de 7,5 % est réservé aux acquisitions à titre onéreux, le forfait de travaux de 15 % à un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition. La surtaxe n'est due qu'au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Article L136-7 du code de la sécurité sociale — cadence de l'abattement aux prélèvements sociaux.
Article A444-158 du code de commerce — émolument proportionnel du notaire en matière de sociétés sur les biens soumis à publicité foncière, barème 1,935 % / 0,798 % / 0,532 % / 0,399 %.
Articles A743-8 et suivants du code de commerce, arrêté du 25 février 2026 en vigueur du 1^er mars 2026 au 29 février 2028 — tarifs de greffe. Arrêté du 19 novembre 2021 modifié le 19 novembre 2025 — forfait d'annonce légale de 191 € hors taxes pour la constitution d'une SCI. Arrêté du 9 novembre 2017 — gratuité de l'insertion au BODACC à la constitution. Article R561-55 du code monétaire et financier, version en vigueur depuis le 26 avril 2026 — la déclaration des bénéficiaires effectifs se fait lors de la demande d'immatriculation ; le délai de trente jours qu'il prévoit ne vise que les inscriptions modificatives.
Articles 8 et 206, 4 du code général des impôts — l'impôt sur le revenu s'applique aux membres d'une société en participation indéfiniment responsables et connus de l'administration. L'impôt sur les sociétés frappe la part de bénéfices revenant aux autres.
Article L169 du livre des procédures fiscales, articles 1727 et 1728 du code général des impôts — reprise de trois ans, et de dix ans en cas d'activité occulte. Celle-ci suppose des déclarations non déposées et une activité non portée à l'organisme du deuxième alinéa de l'article L123-33 du code de commerce, dans la rédaction en vigueur au 1^er juillet 2026. Intérêt de retard de 0,20 % par mois, majorations de 10 % en l'absence de mise en demeure, de 40 % et de 80 %. Le commentaire BOI-CF-INF-10-20-10 décrit les mêmes majorations, mais il est resté au 8 mars 2017 quand l'article 1728 a été récrit le 21 février 2026 : nos taux viennent du code consolidé, pas de lui.
BOI-RFPI-CHAMP-30-20, publié le 12 août 2020, § 130 et § 230 à 250 — obligations déclaratives des sociétés en participation dont les membres sont indéfiniment responsables et connus de l'administration.
BOI-CF-PGR-10-70, § 60 et § 70. Le délai de reprise de dix ans ne vise que les activités illicites et celles soumises à déclaration auprès du guichet des formalités. Pour l'impôt sur le revenu, il ne touche que les catégories de revenus relevant d'une activité professionnelle. Les revenus fonciers d'indivisaires particuliers en sont hors champ.
BOI-IF-TFB-10-20-10, § 20 et § 30 — imposition foncière établie au nom des indivisaires, désignation au rôle du seul indivisaire prépondérant suivi de la mention « et consorts » au-delà de trois, et absence de solidarité de paiement.
Réserve d'accès, à signaler plutôt qu'à masquer. Une instruction fiscale de 2004 (10 D-2-04) et une réponse ministérielle sont parfois citées sur la publication des actes constatant ces transferts. La doctrine antérieure à septembre 2012 n'est pas consultable sur le site du BOFiP, et nous n'avons pas pu les lire. Nous les mentionnons comme doctrine archivée, sans y adosser la moindre affirmation : le décret de 1955 et l'arrêt de 2023 suffisent à la démonstration.

Pour aller plus loin

Chaque sujet effleuré ici a son guide. Où creuser, selon l'étape où vous en êtes.

12. FAQ — 13 questions sur la SCI non immatriculée

Les treize questions qui reviennent le plus souvent sur ce dossier, avec des réponses à jour au 3 septembre 2026. Elles portent sur la preuve de l'immatriculation, les statuts anciens, le capital en francs, les héritiers, le bail, la banque, l'assurance, la taxe foncière, la sortie d'un associé et la durée de la société.