SCI qui ne peut pas payer ses impôts : ce que le Trésor peut prendre, et comment l'éviter

Une échéance que vous ne pourrez pas honorer, ou un compte déjà prélevé. Que peut prendre le comptable public, et que vous reste-t-il ? Le retard coûte 10 % ou 5 % selon l'impôt. Le Trésor saisit le compte de la société civile immobilière (SCI), mais aussi les loyers chez vos locataires et le prix chez le notaire. Et à l'impôt sur le revenu, la dette est la vôtre, pas celle de la SCI.

Précision d'entrée : c'est le retard à payer, pas le retard à déclarer. Si votre 2072 ou votre 2065 n'est pas partie, tout se joue dans le retard de déclaration d'une SCI. Ici, la déclaration est juste : c'est l'argent qui manque.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié sur les textes consolidés du code général des impôts (CGI) et du livre des procédures fiscales (LPF). Mis à jour le 1^er septembre 2026.

Sommaire

La SCI bénéficiaire sans trésorerie
Le coût du retard : 10 % ou 5 %
Les trois courriers
La saisie à tiers détenteur (SATD)
Quand le Trésor saisit les loyers
Qui doit l'impôt ?
Trois leviers gratuits
Le plan de règlement
La commission des chefs de services financiers (CCSF)
Trois voies chiffrées
Cessation des paiements et publicité à 200 000 €
La check-list des dix jours
Questions fréquentes

1. Pourquoi une SCI bénéficiaire n'arrive pas à payer ses impôts

Presque personne n'arrive ici parce que sa SCI perd de l'argent : elle en gagne sur le papier, et il n'y en a pas en caisse. Le remboursement du capital d'un emprunt n'est pas une charge déductible, alors qu'il sort du compte tous les mois : voir le cash-flow d'une SCI. Une SCI déficitaire, elle, ne doit rien.

Une SCI qui n'a pas opté pour l'impôt sur les sociétés n'est pas imposée (article 8 du CGI). Ses associés le sont, chacun sur sa quote-part — sa part du résultat, au prorata de ses parts —, qu'elle ait été versée ou non. L'associé paie l'impôt d'un revenu resté dans la société.

Le paradoxe, en un exemple

Une SCI à l'impôt sur le revenu encaisse 24 000 € de loyers et déduit 6 000 € d'intérêts et de charges : résultat imposable 18 000 €. Elle rembourse 14 000 € de capital, non déductibles : reste 4 000 € en caisse. Une SCI compte deux associés au moins (article 1832 du code civil) : le gérant majoritaire à 60 % a une quote-part de 10 800 €. Taux marginal 30 % — la tranche qui frappe son dernier euro — plus 17,2 % de prélèvements sociaux : 47,2 % de 10 800 € = 5 098 €. Sa part des 4 000 € est de 2 400 € : il lui manque 2 698 €.

2. Ce que coûte un impôt payé en retard : 10 % ou 5 %

Deux textes se partagent le retard de paiement, et l'un est presque toujours mal appliqué. L'article 1730 du CGI prévoit 10 % sur la liste qu'il énumère : impôt sur le revenu, contributions sociales recouvrées comme lui, taxe d'habitation sur les résidences secondaires, taxes foncières, impositions recouvrées comme les précédentes, et impôt sur la fortune immobilière.

L'article 1731 du CGI vise tout le reste, au taux de 5 % : l'impôt sur les sociétés, ses acomptes et son solde, et la TVA d'une SCI. On lit partout qu'un impôt sur les sociétés payé en retard coûte 10 % : c'est faux.

Impôt impayé	Texte	Majoration	Intérêt de retard
Impôt sur le revenu de l'associé et prélèvements sociaux	Art. 1730 CGI	10 %	Cesse d'être décompté dès que la majoration devient applicable
Taxe foncière, impôt sur la fortune immobilière	Art. 1730 CGI	10 %	Idem
Impôt sur les sociétés (acomptes et solde)	Art. 1731 CGI	5 %	0,20 % par mois, tant que la dette court
TVA, contribution sur les revenus locatifs	Art. 1731 CGI	5 %	0,20 % par mois
CFE (cotisation foncière des entreprises)	Art. 1731 B CGI	5 %	0,20 % par mois : la majoration de l'article 1731 ne l'exclut pas

La CFE prend l'intuition à contre-pied. Elle arrive par un rôle, comme la taxe foncière, mais ne figure pas dans la liste de l'article 1730 : l'article 1731 B du CGI lui applique les 5 % de l'article 1731, sans exclure l'intérêt de retard. Moins en majoration, plus cher chaque mois.

Elle n'est pas immédiate : elle frappe les sommes non acquittées dans les quarante-cinq jours de la mise en recouvrement du rôle, jamais avant le 15 septembre pour les impôts de l'année en cours. Et l'intérêt de retard de l'article 1727 — 0,20 % par mois — cesse d'être décompté dès qu'elle s'applique : à l'impôt sur le revenu, le coût est plafonné.

Cas chiffré n° 1 — 12 000 € impayés, deux barèmes, et le mois où ils se croisent

Une dette de 12 000 € reste impayée à l'échéance.

Chez l'associé, à l'impôt sur le revenu : 10 % de 12 000 € = 1 200 €. Total 13 200 €, et ce montant n'augmente plus : à trois mois comme à dix-huit, c'est 1 200 €.
Chez la SCI, à l'impôt sur les sociétés : 5 % de 12 000 € = 600 €, plus 0,20 % par mois, soit 24 €. À 3 mois : 672 €, total 12 672 €. À 6 mois : 744 €, total 12 744 €. À 18 mois : 1 032 €, total 13 032 €.
Le croisement : 600 + 24 n = 1 200, donc n = 25 mois. En deçà, l'impayé d'impôt sur les sociétés coûte moins cher que le même impayé d'impôt sur le revenu ; au-delà, plus cher.

À l'impôt sur le revenu, différer ne coûte rien de plus : seul le risque de poursuites augmente. À l'impôt sur les sociétés, chaque mois se paie.

3. Les trois courriers du Trésor, et ce qu'il vous reste après chacun

Le recouvrement forcé commence par des courriers. Trois se succèdent, et la fenêtre se rétrécit.

La lettre de relance : trente jours, et cinq cas où elle n'arrive jamais

L'article L257-0 B du LPF impose de l'envoyer avant la mise en demeure — mais seulement si aucune défaillance n'a été constatée pour le même redevable et la même catégorie d'impositions au cours des trois années précédentes. Elle ouvre trente jours.

Et la catégorie est large (article R*257-0 B-1 du LPF) : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, taxe d'habitation, taxes foncières et IFI n'en forment qu'une seule. Un impôt sur le revenu payé en retard il y a deux ans fait donc sauter la relance sur la taxe foncière de la SCI.

Elle connaît cinq exclusions, dont trois touchent beaucoup de SCI. Aucune relance n'est due :

pour les impositions résultant d'une procédure de rectification ou d'imposition d'office ;
pour les impositions recouvrées par avis de mise en recouvrement — donc l'impôt sur les sociétés et la TVA — sauf droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière et droits de timbre ;
pour les créances supérieures à 15 000 € ;
pour les créances nées après un jugement d'ouverture de procédure collective ;
pour les déclarations des grandes entreprises.

La deuxième est la plus lourde. À l'impôt sur les sociétés et à la TVA, il n'y a jamais de lettre de relance, quel que soit le montant : le premier courrier est la mise en demeure. La relance ne vaut que pour les impôts par voie de rôle — taxe foncière, impôt sur le revenu de l'associé —, et elle y tombe aussi au-delà de 15 000 € ou après un redressement.

La mise en demeure de payer : à ne pas confondre avec la mise en demeure de déclarer

Vient la mise en demeure de payer (article L257-0 A du LPF). Elle précède tout acte de poursuite à frais et interrompt la prescription de l'action en recouvrement. Elle ouvre ensuite huit jours seulement en relance progressive, trente en relance directe ou quand elle mentionne des pénalités (BOI-REC-PREA-10-20 § 130 ; article L257-0 A, 2 du LPF). À ne pas confondre avec la mise en demeure de déclarer de l'article L67 (le retard déclaratif).

Le premier acte de poursuite : celui qui commence à coûter, et ce n'est pas la saisie à tiers détenteur

Contre-intuitif : la saisie à tiers détenteur ne génère aucun frais de poursuite (BOI-REC-FORCE-60 § 110 et § 140). Ceux de l'article 1912 du CGI naissent d'actes tarifés à l'article 396 C de l'annexe II. Depuis 2011, il n'y a plus de commandement de payer : la mise en demeure en tient lieu (article L258 A du LPF) et ne coûte rien. Le premier acte à frais est la saisie de biens meubles, 5 % ; l'opposition sur saisie antérieure, 2,5 %. Plafond de l'article 1912 : 500 €. Tout se joue par écrit, par la messagerie de l'espace professionnel de la SCI.

Cas chiffré n° 2 — Ce que vaut la fenêtre, sur une petite dette

Une SCI n'a pas payé 8 000 € de taxe foncière, mise en recouvrement le 15 septembre. Premier incident.

Impôt par voie de rôle, dette inférieure à 15 000 €, aucune rectification : lettre de relance due, trente jours, puis mise en demeure de payer et huit jours seulement avant tout acte à frais (BOI-REC-PREA-10-20 § 130). Trente-huit jours de fenêtre.
Majoration de l'article 1730 : 10 % de 8 000 € = 800 €. La dette passe à 8 800 €.
Une saisie à tiers détenteur ne coûterait rien, et la mise en demeure de payer non plus : elle vaut commandement sans générer de frais. Les frais commencent à la saisie de biens meubles, tarifée 5 % (art. 396 C de l'annexe II) : 5 % de 8 800 € = 440 €. Total : 9 240 €.

Le contre-exemple : la même dette portée à 16 000 €, ou les mêmes 8 000 € issus d'un redressement, ne donnent droit à aucune relance. En relance directe, la mise en demeure ouvre trente jours : la fenêtre passe de trente-huit à trente jours. Huit jours de moins seulement, mais le premier courrier reçu est déjà une mise en demeure.

4. La saisie administrative à tiers détenteur (SATD) : banque, locataire, notaire

C'est l'outil central du recouvrement, et le seul qui prenne l'argent sans juge. La saisie administrative à tiers détenteur — la SATD, article L262 du LPF — a remplacé l'avis à tiers détenteur en 2019 : le vieux sigle ne veut plus rien dire.

La formule du texte est large : sont visés les « dépositaires, détenteurs ou débiteurs de sommes appartenant ou devant revenir aux redevables ». Trois cibles, pour une SCI.

La banque, dépositaire des fonds de la société.
Le locataire, débiteur d'un loyer qui doit revenir à la SCI. Personne ne l'anticipe, et c'est ce qui fait le plus de dégâts.
Le notaire, détenteur du prix d'une vente entre la signature et le versement du solde.

L'effet est instantané : la saisie emporte l'effet d'attribution immédiate de l'article L211-2 du code des procédures civiles d'exécution — les sommes sont attribuées au Trésor dès la notification. Attention : cet effet n'est plus à l'article L263 du LPF, abrogé en 2019, mais au quatrième alinéa de l'article L262.

Deux montants comptent. En deçà de 2 000 € (décret n° 2018-1353 du 28 décembre 2018), l'indisponibilité est limitée au montant saisi ; au-delà, le compte est bloqué quinze jours ouvrables (article L162-1). Les frais de la banque, plafonnés par l'article L262 à 10 % du montant dû, sont ramenés à 100 € toutes taxes comprises (décret n° 2018-1118 du 10 décembre 2018).

Le solde bancaire insaisissable : une réserve, pas une promesse

Le tiers saisi laisse une somme à caractère alimentaire — le solde bancaire insaisissable, égal au montant forfaitaire du RSA pour un allocataire seul : 651,69 € depuis le 1^er avril 2026 (décret n° 2026-220 du 30 mars 2026). Le texte est l'article L162-2 du code des procédures civiles d'exécution, pas L112-4 — et il le réserve au « débiteur personne physique ». Le compte d'une SCI peut donc être vidé jusqu'au dernier euro : ils ne protègent que l'associé poursuivi à l'impôt sur le revenu.

Contester une saisie : l'article L281, et ce qu'il ne permet pas

Contester un acte de poursuite passe d'abord par l'administration (article L281 du LPF), auprès du directeur départemental ou régional des finances publiques, pas du comptable qui a saisi. Délai : deux mois, à peine d'irrecevabilité (articles R*281-1 et R*281-3-1).

Deux griefs seulement : la régularité en la forme de l'acte, et l'obligation au paiement. Rediscuter le bien-fondé de la créance est irrecevable ici : cela relève d'une réclamation assortie d'un sursis de paiement (article L277 du LPF), qui suspend le recouvrement — et du contrôle fiscal d'une SCI.

Deux voisines à ne pas confondre : la saisie des parts par un créancier personnel de l'associé et, à l'inverse, le locataire qui ne paie pas son loyer.

5. Le calcul que personne ne pose : quand le Trésor saisit les loyers

Une saisie sur un compte se répare. Une saisie sur les loyers, non : elle coupe la recette qui paie la banque.

Cas chiffré n° 3 — SCI Lafayette : la saisie qui ne coûte pas 34 000 €

SCI à l'impôt sur les sociétés. Dette en recouvrement : 34 000 € (IS, taxe foncière, pénalités). Trois locataires : 1 200 €, 950 € et 1 400 € = 3 550 € par mois. Prêt 2 100 €, charges 400 €.

Trésorerie mensuelle avant : 3 550 − 2 100 − 400 = + 1 050 €.
Le comptable notifie une saisie à chacun des trois locataires : les loyers vont au Trésor. Trésorerie après : 0 − 2 100 − 400 = − 2 500 € par mois.
Durée pour éteindre la dette par les seuls loyers : 34 000 / 3 550 = 9,6 mois.
Au bout de trois mois, trois échéances impayées, soit 6 300 € : la banque peut prononcer la déchéance du terme, c'est-à-dire exiger d'un coup tout le capital restant dû.
Frais de poursuite : zéro. La saisie à tiers détenteur n'en génère aucun (BOI-REC-FORCE-60 § 140) ; ce qu'elle coûte, c'est la trésorerie.

Une saisie sur les loyers ne coûte pas 34 000 €. Elle coûte 34 000 € plus le crédit immobilier. C'est le chiffre qu'on ne pose jamais.

La suite est mécanique — déchéance du terme, puis recouvrement bancaire : la SCI qui ne peut plus payer son emprunt. Une renégociation se demande avant.

6. Qui doit l'impôt impayé : la SCI ou vous ?

Le point le plus mal compris : tout dépend du régime fiscal.

SCI à l'impôt sur le revenu : le compte de la société n'est pas saisissable

L'article 8 du CGI fait de l'associé le redevable personnel de l'impôt sur sa quote-part : imposition à son nom, recouvrée sur son patrimoine. Ce n'est pas une dette de la société, donc aucun détour par l'article 1857 du code civil : le comptable poursuit l'associé directement, et le compte de la SCI n'est pas saisissable pour cette dette-là.

SCI à l'impôt sur les sociétés : la société paie, les associés seulement après

C'est l'inverse. La société est le redevable : elle reçoit l'avis, son compte et ses loyers sont saisissables, son gérant négocie. Les associés ne sont recherchés qu'après poursuites vaines (responsabilité des associés).

Régime fiscal	SCI à l'impôt sur le revenu	SCI à l'impôt sur les sociétés
Qui est le débiteur	Chaque associé, sur sa quote-part (art. 8 CGI)	La société
Qui reçoit l'avis et la mise en demeure	L'associé, à son adresse personnelle	La SCI, au siège
Compte bancaire de la SCI saisissable ?	Non pour cette dette	Oui
Loyers saisissables chez le locataire ?	Non pour cette dette (ils reviennent à la SCI)	Oui
Comptes personnels saisissables ?	Oui, directement	Seulement après poursuites vaines, art. 1857 et 1858 C. civ.
Qui demande le délai de paiement	Chaque associé, pour lui-même	Le gérant, pour la société

Cas chiffré n° 4 — SCI Sévigné : le même redressement, deux débiteurs différents

Deux associés : A détient 60 %, B détient 40 %. Un contrôle rehausse le résultat de 25 000 € sur l'exercice 2023.

À l'impôt sur le revenu, l'impôt est établi au nom de chaque associé. A : quote-part 15 000 €, taux marginal 30 % → 4 500 € + 2 580 € de prélèvements sociaux (17,2 %) = 7 080 €. B : 10 000 €, taux marginal 11 % → 1 100 € + 1 720 € = 2 820 €. Total 9 900 €, deux avis, deux patrimoines exposés.
À l'impôt sur les sociétés : 25 000 × 25 % = 6 250 €, dus par la SCI, recouvrés sur son compte et ses loyers. Le taux réduit de 15 % (3 750 €) suppose trois conditions réunies : chiffre d'affaires n'excédant pas 10 M€, capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (art. 219, I, b du CGI). À défaut, 25 % dès le premier euro — et le capital non entièrement libéré est fréquent en SCI. Les associés ne seraient recherchés qu'après poursuites vaines : A pour 3 750 €, B pour 2 500 €.

Le même rehaussement coûte 9 900 € à l'impôt sur le revenu contre 6 250 € à l'impôt sur les sociétés. Et il ne se recouvre pas contre la même personne : à l'impôt sur le revenu, sur des comptes personnels.

Deux points voisins. Un dirigeant peut être déclaré solidairement responsable des impositions de la société (article L267 du LPF) : voir la gérance de fait et RC dirigeant de SCI. L'associé à l'impôt sur le revenu paie des acomptes de prélèvement à la source sur sa quote-part.

7. Avant l'échéance : trois leviers gratuits qui disparaissent le 16

Avant l'échéance, trois leviers ne coûtent rien. Après, ils existent encore, mais leur crédibilité s'effondre.

Levier 1 — moduler ou suspendre un acompte d'impôt sur les sociétés. Avant l'échéance, un acompte calculé sur l'exercice précédent se réduit sous votre responsabilité si le résultat en cours s'annonce plus faible (article 1668 du CGI). Dispense sous 3 000 € : 3 de l'article 359 de l'annexe III, et acomptes et solde d'impôt sur les sociétés. Le levier disparaît le lendemain de l'échéance.

Levier 2 — demander le délai avant le défaut (section 8) : avant l'échéance le dossier est vierge, après la mise en demeure il est en recouvrement.

Levier 3 — saisir la commission des chefs de services financiers si des dettes sociales s'ajoutent (section 9). Les dates d'échéance sont dans le calendrier fiscal 2026 d'une SCI.

Dans ce cas, ne faites pas ça : n'attendez pas la mise en demeure pour demander un délai

Un gérant qui écrit avant l'échéance présente une difficulté ; après trois relances, un antécédent. Le cas n° 5 le chiffre.

8. Le plan de règlement : une faculté, pas un droit

Un réflexe à écarter d'emblée. Le délai de grâce de l'article 1343-5 du code civil ne joue pas contre le comptable public : les juridictions judiciaires ne peuvent pas lui imposer de délais de paiement (BOI-CTX-JUD-10-50-50, § 260, qui s'appuie sur Cass. com., 13 octobre 1992, n° 90-18.930, publié au Bulletin). Il vaut contre un créancier privé — une banque, dans une saisie immobilière —, pas contre le Trésor dans le recouvrement ordinaire : le canal, c'est le comptable lui-même.

Une exception, et une seule : la conciliation, ouverte à une SCI comme personne morale de droit privé (article L611-5 du code de commerce). Le juge qui a ouvert la procédure peut y imposer les délais de l'article 1343-5 à un créancier qui a mis en demeure ou poursuivi la société, Trésor compris (article L611-7, alinéa 5). La Cour de cassation l'a jugé contre le Trésor lui-même (Cass. com., 16 juin 1998, n° 96-15.525, publié au Bulletin : rejet des pourvois du receveur des impôts et du trésorier-payeur général). Hors ce cadre, le juge civil ne peut rien vous accorder.

L'honnêteté qui manque ailleurs : le plan de règlement n'a pas de base légale dédiée. L'article L247 du LPF ne prévoit que quatre choses — remises d'impôts directs pour gêne ou indigence, remises de pénalités définitives, remise des frais de poursuite et des intérêts moratoires, transaction sur les pénalités non définitives. Aucun échelonnement : une faculté du comptable, pas un droit.

Ce qu'exige l'administration, selon la page « Délais de paiement » d'impots.gouv.fr : être à jour de ses obligations déclaratives, des difficultés passagères, exceptionnelles et imprévisibles, un échéancier chiffré, parfois des garanties. Durée annoncée : deux ans. Réserve : cette page n'a pas bougé depuis le 20 mars 2020.

Une demande crédible tient en trois pièces. Le montant exact de la dette et sa date de mise en recouvrement. Un plan de trésorerie bâti sur les loyers réels — la capacité d'autofinancement. Un échéancier au mois près, la pièce décisive.

Cas chiffré n° 5 — Le calcul à faire AVANT de demander le plan

Reprenons la SCI Lafayette, branche où le gérant a agi à temps : aucune saisie notifiée. Dette 34 000 €, capacité réelle 1 050 € par mois.

Plan sur 24 mois : 34 000 / 24 = 1 416,67 € par mois, soit 367 € de plus que la capacité réelle. Intenable dès la première échéance.
Plan sur 36 mois : 944,44 € par mois, tenable — mais l'administration annonce deux ans.
La proposition qui passe : un apport en compte courant d'associé de 8 800 € au démarrage — l'argent qu'un associé avance à sa société et qu'elle lui devra. La dette tombe à 24 × 1 050 = 25 200 €. Puis vingt-quatre mois sur le solde, plan de trésorerie à l'appui.

Un plan qu'on ne tient pas est pire qu'un plan qu'on n'a pas demandé. Sa déchéance rend le solde exigible et rouvre les poursuites sans nouveau délai.

9. La commission des chefs de services financiers (CCSF) : quand la dette est aussi sociale

La CCSF — commission des chefs des services financiers et des représentants des organismes de recouvrement — existe dans chaque département (décret n° 2007-686 du 4 mai 2007), dont l'article 4 l'habilite à arrêter un plan d'apurement échelonné. Son intérêt : un dossier unique, fiscal et social.

Une SCI y est éligible sur le texte : le décret vise les personnes morales de droit privé, sans condition d'activité. Réserve : la fiche officielle F38326 n'ouvre la commission qu'aux activités commerciale, artisanale, libérale ou agricole — le décret prime, mais il faudra le rappeler. Elle exige aussi d'être à jour de la part salariale des cotisations : sans salarié, c'est acquis d'office. Exclus : micro-entrepreneurs et entreprises sous procédure collective. La commission a deux mois, et son silence vaut rejet.

Aucune durée maximale n'est fixée : ni le décret, ni la fiche officielle — les « 36 mois » que l'on lit viennent d'un dispositif temporaire de la crise sanitaire, clos depuis 2021. Et un plan d'apurement est un échelonnement, pas une remise : les remises de dettes publiques ne sont ouvertes qu'en conciliation, sauvegarde ou redressement judiciaire (article L626-6 du code de commerce). L'ordre y est imposé (frais et majorations, intérêts, puis droits) et le principal n'est remissible qu'en partie, jamais en totalité (article D626-10). Autre terrain : SCI en procédure collective.

Notre avis, à contre-courant : si votre passif est purement fiscal, la commission n'apporte rien — un seul créancier, un seul interlocuteur. Elle vaut quand s'ajoutent des cotisations sociales.

10. Trouver l'argent pour payer : les trois voies chiffrées

La question n'est plus juridique : il faut sortir la somme. Trois voies, et les dossiers tardifs choisissent la plus chère.

Cas chiffré n° 6 — Payer 25 000 € : compte courant, emprunt ou vente

SCI à l'impôt sur les sociétés. Dette 25 000 €. Immeuble estimé 300 000 €, acquis 200 000 € et amorti de 40 000 €, capital restant dû 120 000 €, loyers 18 000 € par an.

Voie A — apport en compte courant d'associé de 25 000 €. Coût : 0 €. Aucun acte, disponible sous quarante-huit heures ; la somme reste une créance de l'associé, remboursable sans imposition. Si la SCI sert des intérêts, ils sont déductibles dans la limite du taux de l'article 39, 1, 3° du CGI. Ce taux se lit à la date de clôture, jamais par année civile : 4,55 % pour une clôture au 31 décembre 2025, la série décroissant ensuite. Sur 25 000 €, environ 1 138 € par an déductibles, imposés chez l'associé.
Voie B — emprunt de 25 000 € sur 5 ans à 4,5 %. Mensualité 466,08 €, total 27 964,80 €, soit 2 964,80 € d'intérêts, plus 500 € de frais de dossier : 3 464,80 €. Une banque refinance rarement une dette fiscale.
Voie C — vendre l'immeuble 300 000 €. Frais d'agence à 4 % : 12 000 €. Le prêt de 120 000 € est remboursé, la dette purgée sur le prix. Mais elle déclenche une plus-value : 288 000 € de prix net moins une valeur nette comptable de 160 000 € (200 000 − 40 000) = 128 000 €, taxés à 25 % = 32 000 €. Coût total : 44 000 € (39 750 € si les trois conditions du taux réduit de 15 % sont réunies).

Verdict : 0 €, contre 3 464,80 €, contre 44 000 €. Et c'est la voie C que choisissent ceux qui ont attendu la saisie : les associés ne remettent plus au pot.

La voie A suppose un formalisme minimal — convention, écriture comptable, règle de remboursement : le compte courant d'associé en SCI. Si la vente s'impose : vendre l'immeuble, la plus-value à l'impôt sur les sociétés, distribuer le prix de vente.

Dans ce cas, ne faites pas ça : ne vendez pas l'immeuble pour payer l'impôt

Tant qu'une autre voie existe, la vente est la plus mauvaise : 44 000 € là où un apport coûte 0, six à neuf mois pendant lesquels les majorations courent, et l'impôt de plus-value qu'elle était censée éteindre. Vendre est la bonne réponse quand la SCI n'a plus de projet.

11. Deux seuils : la cessation des paiements, et la dette publique à 200 000 €

Le premier est la cessation des paiements : l'impossibilité de faire face au passif exigible avec l'actif disponible (article L631-1 du code de commerce). « Exigible » : une dette sous plan accordé cesse de l'être. « Disponible » : un immeuble de 300 000 € n'en est pas. Une SCI solvable au bilan peut y tomber pour 20 000 €.

Contrairement à ce qu'on lit, une SCI est éligible aux trois procédures — sauvegarde, redressement, liquidation — comme personne morale de droit privé (articles L620-2, L631-2 et L640-2 du code de commerce) : SCI en procédure collective. Avant d'y arriver, la mise en sommeil ou la dissolution amiable.

Le second seuil est la publicité de la dette : 200 000 € (article 416 bis de l'annexe III au CGI, pour le 4 de l'article 1929 quater). Le 1 de cet article ne vise que l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés, la taxe sur les salaires, la CFE, les taxes sur le chiffre d'affaires et les contributions indirectes. Une taxe foncière impayée n'est jamais publiée. Et un plan respecté empêche l'inscription. Sinon l'effet est bancaire et silencieux : la banque consulte avant de financer. Deux corrections : l'article 1929 ter est abrogé depuis 2022, et l'hypothèque légale du Trésor est à l'article L269 du LPF (saisie immobilière et SCI).

Pour éviter la panique : la plupart des dettes fiscales de SCI n'approchent jamais ce seuil. Mais quatre exercices de rappels y suffisent.

12. La check-list des dix jours et les six gestes à ne pas faire

Vous venez de recevoir un avis impossible à honorer. L'ordre à suivre.

Les dix jours

Jour 1 — identifiez le débiteur. Impôt sur le revenu : vous. Impôt sur les sociétés : la SCI.
Jour 1 — relevez trois dates : mise en recouvrement, date limite, application de la majoration.
Jour 2 — vérifiez que vous ne contestez pas le fond. Sinon, c'est une réclamation avec sursis.
Jour 3 — calculez la capacité réelle : loyers, moins échéances, moins charges. Elle fixe la durée du plan.
Jour 4 — payez ce que vous pouvez. Un versement partiel réduit la base de l'intérêt et prouve la bonne foi.
Jour 5 — écrivez la demande de délai : montant, cause, plan de trésorerie, échéancier, premier versement proposé.
Jour 6 — demandez dans la même lettre la remise des frais de poursuite et des intérêts moratoires (2° bis de l'article L247).
Jour 7 — si des dettes sociales s'ajoutent, saisissez la CCSF.
Jour 8 — prévenez la banque si les loyers risquent d'être saisis.
Jour 10 — notez le délai de deux mois de l'article R*281-3-1 si un acte de poursuite est notifié : le seul qui se perd.

Les six gestes à ne pas faire

Vider le compte avant la saisie. Le pire. Cela n'annule rien, détruit l'argument de bonne foi, et se voit.
Rembourser un compte courant d'associé ou distribuer pendant que la dette court. Même logique, plus une imposition chez l'associé.
Ne pas répondre. Le silence ne suspend rien et supprime le seul atout du dossier.
Demander un plan qu'on ne pourra pas tenir. Sa déchéance rouvre les poursuites et interdit pratiquement un second plan.
Vendre l'immeuble en réflexe. 44 000 € contre 0 € dans le cas n° 6.
Laisser passer les deux mois de l'article R*281-3-1 : passé ce délai, la contestation est irrecevable.

13. Questions fréquentes sur une SCI qui ne peut pas payer ses impôts

Le fisc peut-il saisir le compte bancaire de ma SCI pour un impôt que je dois personnellement ?

Non, pas pour cette dette-là. Si votre société civile immobilière est à l'impôt sur le revenu, l'imposition est établie à votre nom : le débiteur, c'est vous, et le compte de la SCI ne lui appartient pas. Mais attention à la nuance qui surprend tout le monde : le comptable public peut notifier une saisie administrative à tiers détenteur à la SCI elle-même si elle vous doit de l'argent. Le cas typique est le compte courant d'associé créditeur — l'argent que vous avez avancé à la société. Cette créance est une somme « devant revenir au redevable » (article L262 du livre des procédures fiscales) : elle est saisissable, et la SCI devient tiers saisi.

Mon locataire a reçu un courrier des impôts lui demandant de verser le loyer au Trésor. Est-ce légal ? Dois-je le prévenir ?

C'est légal, et vous n'avez rien à prévenir : vous avez reçu le même avis. L'article L262 du livre des procédures fiscales vise les « dépositaires, détenteurs ou débiteurs de sommes appartenant ou devant revenir aux redevables ». Un locataire qui doit un loyer à votre SCI entre dans cette définition. À compter de la notification, il se libère valablement en payant le Trésor et non vous : s'il vous verse quand même le loyer, il paie deux fois. Ce qui reste utile : lui écrire une note factuelle et lui demander copie de l'avis, pour connaître le montant et la date. Un locataire non informé croit souvent que le bail est en cause et cherche à partir.

Puis-je demander un délai de paiement avant l'échéance, ou faut-il attendre d'être en retard ?

Avant, toujours. Rien n'oblige à attendre l'impayé, et tout plaide contre. Une demande présentée avant la date limite arrive dans un dossier sans incident : le comptable public voit un gérant qui anticipe, plan de trésorerie et échéancier chiffré à l'appui. La même demande, après une mise en demeure, arrive dans un dossier déjà en procédure, où le silence de plusieurs semaines pèse. Le droit ne change pas — le délai reste une faculté du comptable dans les deux cas —, mais la décision, elle, change. Et une demande anticipée coûte zéro : elle n'interrompt aucun délai, ne vaut aucune reconnaissance, ne ferme aucune porte.

Le comptable public peut-il exiger une garantie pour m'accorder un plan de règlement ?

Oui. La page « Délais de paiement » d'impots.gouv.fr indique que l'octroi de délais est subordonné à des garanties propres à préserver les intérêts du Trésor. En pratique, pour une SCI, la garantie naturelle est l'immeuble : le comptable prend une hypothèque légale sur le fondement de l'article L269 du livre des procédures fiscales et accorde l'échelonnement en contrepartie. Beaucoup de gérants refusent, y voyant une escalade. C'est un contresens : inscrite en garantie d'un plan respecté, elle est radiée à la fin du plan, alors qu'un refus renvoie le dossier au recouvrement forcé. Elle gêne pour revendre ou refinancer pendant le plan — c'est son vrai coût.

Ma demande de délai suspend-elle les poursuites pendant son instruction ?

Non. C'est le malentendu qui coûte le plus cher sur ce terrain. Tant que le comptable public n'a pas accordé le plan, la créance reste exigible et rien n'empêche une saisie administrative à tiers détenteur de partir à la banque ou aux locataires. Ce qui suspend les poursuites, c'est un plan accordé et respecté — pas une demande en cours. Deux conséquences. Une demande se dépose tôt, pas la veille de l'échéance. Et tant qu'aucune réponse écrite n'est arrivée, on paie ce qu'on peut : un versement partiel réduit la base des majorations et prouve que le plan proposé est tenable. Ne confondez pas non plus avec le sursis de paiement, qui suppose une contestation du bien-fondé de l'impôt.

Le Trésor peut-il saisir l'immeuble alors que je paie mon plan de règlement ?

Tant que le plan est respecté, non : les poursuites sont suspendues, c'est la contrepartie de l'échéancier. La confusion vient de l'hypothèque légale de l'article L269 du livre des procédures fiscales, souvent inscrite au moment même où le plan est accordé. Une hypothèque n'est pas une saisie : c'est une garantie qui fixe un rang au fichier immobilier et qui ne se réalise que si le plan tombe. Deux effets immédiats : elle apparaît à tout notaire consulté pour une vente ou un refinancement, et elle prime les créanciers inscrits après elle. À la fin du plan, la mainlevée se demande — elle n'est pas automatique, et une inscription oubliée continue de gêner des années plus tard.

Que se passe-t-il si je manque une échéance de mon plan de règlement ?

Le plan est caduc et la totalité du solde redevient immédiatement exigible, majorations comprises. C'est écrit noir sur blanc sur la page « Délais de paiement » d'impots.gouv.fr : le non-respect entraîne la déchéance et rend le reliquat exigible. Vous repartez donc au recouvrement forcé, sans le délai d'une nouvelle mise en demeure, puisqu'elle a déjà été notifiée. Et vous y repartez avec un dossier abîmé : un second plan se demande beaucoup plus difficilement que le premier. Le réflexe que personne n'a : écrire au centre des finances publiques AVANT l'échéance qu'on ne pourra pas honorer. Un décalage négocié se traite ; une échéance rejetée par la banque se constate.

Ma SCI est en location nue et n'a aucun salarié : puis-je saisir la commission des chefs de services financiers ?

Oui sur le texte : le décret n° 2007-686 du 4 mai 2007 vise « toute personne morale de droit privé », sans condition d'activité — une SCI en est une. La réserve à connaître : la fiche officielle F38326 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 22 juillet 2026, présente la commission comme ouverte aux « entreprises ayant une activité commerciale, artisanale, libérale ou agricole ». Une SCI en location nue n'y figure pas. Le décret prime, mais attendez-vous à devoir le rappeler au greffe de la commission. Cette fiche pose par ailleurs une condition d'être à jour de la part salariale des cotisations : sans salarié, elle est satisfaite d'office. En revanche, l'intérêt est faible si votre passif est purement fiscal : la commission sert à traiter en un dossier des dettes fiscales et sociales dispersées. Avec un seul créancier public, le plan de règlement va plus vite.

Puis-je vendre l'immeuble alors qu'une dette fiscale est en cours ? Le notaire va-t-il la retenir sur le prix ?

La vente reste possible : une dette fiscale n'emporte aucune indisponibilité du bien par elle-même. Ce qui change, c'est le sort du prix. Si une hypothèque légale du Trésor est inscrite, le notaire la purge : il désintéresse le comptable sur le prix, à son rang, avant de verser le solde à la SCI. Et même sans inscription, le notaire qui détient le prix est un « détenteur de sommes devant revenir au redevable » au sens de l'article L262 du livre des procédures fiscales. Une saisie administrative à tiers détenteur peut donc lui être notifiée entre la signature et le versement. Une vente ne permet donc pas de faire passer la dette après. Elle la fait passer en premier.

Puis-je rembourser un compte courant d'associé ou distribuer un dividende alors que la SCI doit de l'impôt ?

Juridiquement, rien ne l'interdit tant qu'aucune procédure collective n'est ouverte : le remboursement d'un compte courant d'associé — l'argent avancé par un associé à sa société — est le paiement d'une dette exigible comme une autre. Pratiquement, c'est le geste à ne pas faire. Il vide la trésorerie que le comptable public regarde pour apprécier une demande de délai, il détruit l'argument de bonne foi qui porte toute la demande, et il se voit : les mouvements du compte apparaissent au moment de la saisie. Ajoutez qu'une distribution suppose un résultat distribuable et qu'elle est imposable chez l'associé : elle déplace le problème en en créant un second. Attendez d'avoir un plan signé.

Le fisc peut-il venir chercher l'argent chez mon associé qui, lui, a payé sa part ?

À l'impôt sur le revenu, non : chaque associé reçoit son propre avis, pour sa propre quote-part, et un associé à jour n'est le débiteur de rien. Il n'y a aucune solidarité entre associés sur cette dette, parce que ce n'est pas une dette de la société. À l'impôt sur les sociétés, la réponse est plus nuancée. La dette est celle de la SCI ; si le comptable public l'a vainement poursuivie, il peut rechercher les associés sur le fondement de l'article 1857 du code civil — mais chacun seulement à proportion de ses parts, jamais pour le tout. Un associé à 40 % ne doit que 40 %, même si l'autre est insolvable. C'est la différence entre une obligation indéfinie et une obligation solidaire, et elle est décisive.

À partir de quel montant ma dette fiscale devient-elle publique ?

200 000 €. Le seuil est fixé par l'article 416 bis de l'annexe III au code général des impôts, qui met en oeuvre le 4 de l'article 1929 quater. La section 11 dit quels impôts sont concernés et pourquoi un plan respecté empêche l'inscription ; deux points s'ajoutent ici. D'abord l'assiette : le seuil s'apprécie sur les sommes dues à un même poste comptable au terme d'un semestre civil, pas sur le cumul de toutes vos dettes fiscales. Ensuite le piège de référence : ne vous fiez pas à l'article 1929 ter, encore cité partout alors qu'il est abrogé depuis le 1er janvier 2022.

Une saisie est partie alors que la dette était payée. Comment obtenir la mainlevée, et dans quel délai ?

Par une contestation fondée sur l'article L281 du livre des procédures fiscales, motif « obligation au paiement » : vous ne discutez pas le bien-fondé de l'impôt, vous dites que vous ne devez plus rien. La demande s'adresse au directeur départemental ou régional des finances publiques du département où la poursuite a été décidée, pas au comptable qui a saisi (article R*281-1). Le délai est de deux mois à compter de la notification, à peine d'irrecevabilité (article R*281-3-1). Joignez la preuve du paiement : la mainlevée s'obtient souvent en quelques jours par simple envoi du justificatif via la messagerie sécurisée, sans attendre la décision formelle. Faites les deux en parallèle : le recours protège le délai, le justificatif débloque les fonds.

Les frais de poursuite et les intérêts peuvent-ils être remis, même si la dette ne l'est pas ?

Oui, et c'est la demande la plus souvent oubliée. Le 2° bis de l'article L247 du livre des procédures fiscales permet expressément à l'administration d'accorder la remise des frais de poursuite de l'article 1912 du code général des impôts et des intérêts moratoires — indépendamment du sort de l'impôt lui-même. La démarche est gratuite, tient en un paragraphe et se glisse dans la même lettre que la demande de délai. Sur une dette de 34 000 €, une saisie de biens meubles à 5 % ferait 1 700 €, ramenés au plafond de l'article 1912 : 500 € qui disparaissent sans que le principal bouge. Une saisie à tiers détenteur, elle, n'engendre aucun frais de poursuite — il n'y a rien à remettre. La demande de remise portant sur les majorations et l'impôt lui-même obéit à d'autres conditions, détaillées dans notre guide sur le retard de déclaration.

Une dette fiscale impayée oblige-t-elle à déposer le bilan ?

Elle y oblige seulement si la SCI est en cessation des paiements, au sens de l'article L631-1 du code de commerce — la section 11 pose les deux mots qui comptent, « exigible » et « disponible ». Ce que le corps ne dit pas, et qui décide souvent du dossier : un compte courant d'associé créditeur n'est pas de l'actif disponible, c'est une dette de la société. Ce qui joue, c'est l'engagement écrit de l'associé de le laisser bloqué : ce moratoire, expressément réservé par l'article L631-1, sort la somme du passif exigible. Sans cet écrit, l'avance pèse au passif et rapproche du seuil au lieu d'en éloigner. Voir notre guide dédié pour la suite.

Le gérant risque-t-il son patrimoine personnel pour une dette fiscale de la SCI ?

Pas de plein droit. La dette fiscale de la société est celle de la société, et le gérant n'en répond pas au seul titre de sa fonction. Le comptable public dispose toutefois d'une action spécifique contre le dirigeant, fondée sur l'article L267 du livre des procédures fiscales et soumise à des conditions strictes ainsi qu'à une décision de justice. Elle est traitée en détail, avec le tableau des trois situations de dirigeant, dans notre page sur la gérance de fait. Le simple fait de ne pas pouvoir payer n'y suffit pas. Et à l'impôt sur le revenu, la question ne se pose même pas : c'est l'associé lui-même qui est le redevable, sans détour par la gérance.

Sources officielles

Code général des impôts — art. 8, 219, 1668, 1727, 1730, 1731, 1731 B, 1912, 1929 quater ; annexe III, 359 et 416 bis.
Livre des procédures fiscales — art. L247, L257-0 A, L257-0 B, R*257-0 B-1, L258 A, L262, L269, L277, L281, R*281-1, R*281-3-1.
Décrets de la saisie à tiers détenteur — n° 2018-1118 du 10 décembre 2018 (frais bancaires, 100 € TTC) et n° 2018-1353 du 28 décembre 2018 (cantonnement, 2 000 €) ; articles L162-1 et L162-2 du code des procédures civiles d'exécution.
impots.gouv.fr — Délais de paiement (professionnels) — conditions, garanties, durée, déchéance ; modifiée le 20 mars 2020.
service-public.gouv.fr — CCSF — fiche F38326, vérifiée le 22 juillet 2026 : conditions et exclusions.
service-public.gouv.fr — Solde bancaire insaisissable — fiche F1437 : 651,69 € depuis le 1^er avril 2026.

Une échéance qu'on voit venir ne devient jamais une saisie

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