SCI et Loi Malraux : Est-ce Compatible ? (2026)
Oui, on peut faire une opération Malraux via une SCI — mais à une condition impérative : la SCI doit être à l'impôt sur le revenu. La loi Malraux (article 199 tervicies du CGI) accorde une réduction d'impôt de 22 % ou 30 % sur les dépenses de restauration d'immeubles situés dans des secteurs patrimoniaux protégés. Une SCI translucide, dite « transparente », permet de répartir cette réduction entre les associés au prorata de leurs parts. Une SCI ayant opté pour l'IS, en revanche, est totalement exclue. Ce guide détaille les taux 2026, le plafond de 400 000 € sur 4 ans, l'engagement de location, les écueils à éviter et les différences avec le Monument Historique et le déficit foncier.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Légifrance, service-public.fr). Mis à jour le 10 juillet 2026.
Sommaire
- La loi Malraux en 2026 : principe et taux
- Le plafond de dépenses : 400 000 € sur 4 ans
- SCI et Malraux : compatible uniquement à l'IR
- L'engagement de location nue pendant 9 ans
- Un avantage hors plafond des niches fiscales
- Les écueils et le report sur 3 ans
- Cas chiffré : une SCI Malraux à 30 %
- Malraux vs Monument Historique vs déficit foncier
- FAQ
1. La loi Malraux en 2026 : principe et taux
La loi Malraux est codifiée à l'article 199 tervicies du CGI. Elle vise à financer la restauration complète d'immeubles anciens situés dans des secteurs patrimoniaux protégés. La mécanique est celle d'une réduction d'impôt — et non d'une déduction de charges : le pourcentage s'applique directement au montant des dépenses de restauration et vient en soustraction de l'impôt dû. Cette distinction est loin d'être un détail, on y revient au moment de comparer avec le Monument Historique.
Le taux dépend du secteur dans lequel se trouve l'immeuble :
| Localisation de l'immeuble | Taux 2026 |
|---|---|
| Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) | 30 % |
| Quartier ancien dégradé (QAD) ou quartier NPNRU conventionné | 30 % |
| Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) | 22 % |
Le taux de 30 % récompense les secteurs les plus protégés (PSMV) et les quartiers anciens dégradés ; le taux de 22 % vise les SPR dotés d'un simple plan de valorisation (PVAP). Point à bien avoir en tête : ce n'est pas l'investisseur qui choisit son taux, c'est le document d'urbanisme applicable à la parcelle qui le fixe. D'où un réflexe à prendre avant toute promesse d'achat : faire confirmer par la mairie ou la DRAC le régime patrimonial exact du secteur. J'ai vu des dossiers construits sur l'hypothèse d'un 30 % qui se sont révélés être du 22 %, avec un manque à gagner de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
La réduction se calcule sur les seules dépenses de restauration : travaux de réparation, d'amélioration et de reconstitution imposés ou autorisés dans le cadre de l'opération, charges foncières rattachées, frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration. Le prix d'achat du foncier, lui, n'ouvre jamais droit à la réduction. C'est une source de déception fréquente : sur un immeuble acheté 600 000 € dont 250 000 € de travaux, seuls ces 250 000 € entrent dans l'assiette.
2. Le plafond de dépenses : 400 000 € sur 4 ans
Les dépenses ouvrant droit à la réduction sont plafonnées à 400 000 €. Le point que presque tout le monde comprend de travers au premier abord : ce plafond n'est pas annuel. Il s'apprécie globalement, sur une fenêtre de 4 années consécutives, décomptée à partir de la délivrance du permis de construire ou de l'autorisation de travaux.
En pratique, cela veut dire qu'un chantier peut s'étaler sur plusieurs exercices et cumuler jusqu'à 400 000 € de dépenses retenues, à condition de rester dans cette fenêtre. Au taux de 30 %, la réduction plafonne à 120 000 € sur 4 ans (400 000 × 30 %), soit 30 000 € par an en moyenne. Au taux de 22 %, on tombe à 88 000 €.
| Paramètre | Taux 22 % (PVAP) | Taux 30 % (PSMV / QAD) |
|---|---|---|
| Plafond de dépenses | 400 000 € sur 4 ans | 400 000 € sur 4 ans |
| Réduction maximale | 88 000 € | 120 000 € |
| Appréciation | Globale (4 ans) | Globale (4 ans) |
À retenir : le plafond de 400 000 € s'apprécie globalement par contribuable sur la période de 4 années consécutives, toutes opérations et tous logements confondus. Il ne se cumule pas d'une année sur l'autre au-delà de cette fenêtre de 4 ans.
3. SCI et Malraux : compatible uniquement à l'IR
On arrive au cœur du sujet. La loi Malraux est parfaitement compatible avec une SCI — à une condition impérative : que la société soit à l'impôt sur le revenu. L'article 199 tervicies du CGI ne vise pas que les personnes physiques qui investissent en direct ; il ouvre aussi la réduction aux associés de sociétés non soumises à l'IS détenant l'immeuble restauré. C'est précisément la porte d'entrée de la SCI.
Une SCI à l'IR est translucide au sens de l'article 8 du CGI : elle n'acquitte pas l'impôt elle-même, son résultat étant imposé chez les associés au prorata de leurs parts. La réduction Malraux emprunte exactement le même canal. Elle remonte aux associés, qui l'imputent chacun sur leur propre impôt sur le revenu, à hauteur de leur quote-part.
Pourquoi la SCI à l'IS est exclue
Dès qu'une SCI opte pour l'impôt sur les sociétés, elle devient fiscalement opaque : le résultat est imposé au niveau de la société (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous les conditions de l'article 219-I-b du CGI, puis 25 %), pas chez les associés. Or la réduction Malraux est un avantage arrimé à l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Sans revenu foncier remontant aux associés, elle n'a tout simplement plus de support sur lequel s'imputer. Conclusion sans appel : une SCI à l'IS ne bénéficie jamais de la loi Malraux.
C'est la première vérification à effectuer avant de monter l'opération. Si vous hésitez encore entre les deux régimes pour votre société, notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR détaille les conséquences de chaque choix. Attention : une SCI qui aurait déjà opté pour l'IS ne peut revenir à l'IR que dans des conditions strictes (voir passer de l'IR à l'IS et l'irrévocabilité de l'option).
| Situation | Malraux applicable ? |
|---|---|
| Détention en nom propre (personne physique) | Oui |
| SCI à l'IR (translucide, art. 8 CGI) | Oui, au prorata des parts |
| SCI ayant opté pour l'IS | Non, exclusion totale |
| SCPI de restauration Malraux | Oui (véhicule dédié translucide) |
L'intérêt de la SCI dans un montage Malraux
Passer par une SCI à l'IR plutôt que par une détention directe présente plusieurs avantages dans un projet Malraux :
- Répartition de la réduction entre plusieurs associés (conjoint, enfants majeurs imposables séparément), chacun l'imputant sur sa propre imposition.
- Transmission facilitée par donation de parts sociales plutôt que de l'immeuble lui-même, avec les abattements de droit commun.
- Gestion collective d'un bien de valeur, encadrée par les statuts.
- Souplesse patrimoniale à l'issue de l'engagement de 9 ans.
Pour choisir entre détention directe et société, notre guide SCI ou nom propre passe en revue les critères de décision.
Votre SCI Malraux doit rester à l'IR : encore faut-il le prouver
sci-ai.app tient la comptabilité de votre SCI à l'IR, produit la déclaration 2072 et trace chaque dépense de restauration ouvrant droit à la réduction. Vos associés reçoivent une répartition claire de leur quote-part.
4. L'engagement de location nue pendant 9 ans
La réduction Malraux n'est pas gratuite : elle s'accompagne d'un engagement de location strict, dont le non-respect entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal. Les conditions cumulatives sont les suivantes :
- Location nue (non meublée), à usage de résidence principale du locataire.
- Durée de 9 ans à compter de la mise en location.
- Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
- Le locataire ne doit être ni membre du foyer fiscal de l'associé, ni un associé de la SCI, ni un ascendant ou descendant d'un associé.
La location doit rester effective et continue sur toute la durée de l'engagement. Là où le Pinel bridait les loyers et sélectionnait les locataires, Malraux ne fixe ni plafond de loyer ni plafond de ressources : on loue au prix du marché. Pour un appartement de caractère en centre-ville historique, cette liberté pèse lourd dans la rentabilité réelle.
La location devant être nue, le montage Malraux est incompatible avec la location meublée. Un investisseur qui souhaiterait louer meublé devrait se tourner vers d'autres régimes ; voir à ce titre SCI et location meublée. Le bail conclu est un bail d'habitation classique soumis à la loi de 1989 (voir le bail d'habitation en SCI).
Attention à la rupture d'engagement : une revente du bien, une transformation en location meublée ou une vacance prolongée avant les 9 ans entraîne la reprise de la réduction d'impôt accordée, majorée des intérêts de retard. Certaines exceptions existent (décès, invalidité, licenciement de l'associé).
5. Un avantage hors plafond des niches fiscales
C'est l'argument qui fait de Malraux un dispositif à part. Depuis la loi de finances pour 2013, la réduction d'impôt Malraux sort du plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an par l'article 200-0 A du CGI.
Pour un contribuable lourdement imposé, cette exclusion rebat les cartes. Un dispositif « classique » voit son avantage écrêté à 10 000 € par an, tous cumuls confondus. Malraux, lui, peut délivrer jusqu'à 30 000 € de réduction par an en moyenne (dans la limite des 120 000 € sur 4 ans au taux de 30 %) sans jamais heurter ce plafond — et sans grignoter la marge encore disponible pour d'autres réductions.
| Dispositif | Soumis au plafond de 10 000 € ? |
|---|---|
| Loi Malraux (art. 199 tervicies) | Non (exclu depuis 2013) |
| Monument Historique | Non (déduction, pas une niche plafonnée) |
| Réductions d'impôt de droit commun | Oui, dans la limite de 10 000 € |
C'est ce qui fait de Malraux un outil privilégié pour les contribuables ayant une capacité d'investissement importante et une fiscalité élevée, qui ont déjà « consommé » leur plafond de 10 000 € avec d'autres avantages.
6. Les écueils et le report sur 3 ans
Le montage est puissant, mais il concentre quelques pièges qui coûtent cher quand on les découvre trop tard. Voici ceux que je vois revenir le plus souvent.
Écueil 1 : la SCI à l'IS
On l'a martelé, mais c'est l'erreur fatale : une SCI à l'IS est définitivement hors jeu. Vérifiez le régime fiscal réel de la société avant le premier euro de travaux, et surveillez les activités qui feraient basculer la SCI à l'IS de plein droit — la location meublée en tête, même partielle.
Écueil 2 : l'autorisation et le suivi par l'ABF
Les travaux doivent s'inscrire dans une restauration complète de l'immeuble, être autorisés (autorisation spéciale de travaux ou permis de construire) et suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). Des travaux réalisés sans autorisation ou non conformes aux prescriptions de l'ABF n'ouvrent aucun droit à la réduction. La restauration doit par ailleurs porter sur l'ensemble de l'immeuble, pas seulement sur un lot privatif.
Écueil 3 : la nature des dépenses
Seules les dépenses de restauration éligibles comptent. Le foncier, les travaux non autorisés ou l'agrandissement de surfaces sont exclus. Une comptabilité rigoureuse est indispensable pour distinguer, poste par poste, ce qui ouvre droit à la réduction. Pour cadrer la nature des travaux en SCI, voir notre guide travaux en SCI.
Écueil 4 : la fenêtre de 4 ans
Le plafond de 400 000 € s'apprécie sur 4 années consécutives. Un chantier qui déborde de cette fenêtre perd le bénéfice des dépenses postérieures. Le calendrier de l'opération doit donc être maîtrisé dès le départ.
Le report de l'excédent sur 3 ans (depuis 2017)
Une bonne nouvelle pour finir, côté imputation. Avant 2017, la fraction de réduction dépassant l'impôt de l'année partait en fumée — définitivement perdue. La loi de finances rectificative pour 2016 (art. 40) a corrigé ce défaut, pour les impositions dues à compter de 2017 : l'excédent se reporte désormais sur les 3 années suivantes. Dans les gros dossiers, où la réduction annuelle dépasse facilement l'impôt du foyer, ce report fait toute la différence entre un avantage théorique et un avantage réellement encaissé.
7. Cas chiffré : une SCI Malraux à 30 %
Prenons une SCI familiale à l'IR détenue à parts égales par deux associés (50 / 50). La SCI acquiert un immeuble à restaurer dans un Site Patrimonial Remarquable couvert par un PSMV (taux de 30 %). Le programme de restauration prévoit 400 000 € de dépenses éligibles réparties sur 2 ans.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Dépenses de restauration éligibles | 400 000 € |
| Taux de réduction (PSMV) | 30 % |
| Réduction d'impôt totale | 120 000 € |
| Quote-part par associé (50 %) | 60 000 € |
| Étalement de la réduction | Sur les 2 années de paiement |
Chaque associé bénéficie de 60 000 € de réduction d'impôt, imputée au rythme des paiements. Supposons que la moitié des travaux (200 000 €) soit payée en année N et l'autre moitié en N+1. La réduction de la SCI est de 60 000 € par an ; la quote-part de chaque associé est de 30 000 € par an.
Si l'un des associés n'a qu'un impôt sur le revenu de 22 000 € au titre de l'année N, il impute 22 000 € et reporte les 8 000 € excédentaires sur les 3 années suivantes, grâce au mécanisme introduit par la loi de finances rectificative pour 2016 (art. 40). Aucun euro n'est perdu. Et parce que Malraux est hors plafond des niches, ces 30 000 € annuels de réduction ne sont pas écrêtés par le plafond de 10 000 €.
Lecture patrimoniale : en contrepartie de la réduction, chaque associé s'engage à ce que la SCI loue le bien nu, en résidence principale, pendant 9 ans. La rentabilité réelle de l'opération dépend donc autant du prix d'achat et des loyers de marché que de l'avantage fiscal. Voir notre guide une SCI est-elle rentable avec un seul bien.
8. Malraux vs Monument Historique vs déficit foncier
Malraux n'est qu'un levier parmi d'autres pour un immeuble ancien porté en SCI à l'IR. Trois logiques cohabitent, et les confondre mène à de mauvais arbitrages.
| Critère | Loi Malraux | Monument Historique | Déficit foncier |
|---|---|---|---|
| Nature de l'avantage | Réduction d'impôt | Déduction du revenu global | Imputation sur revenu global |
| Taux / assiette | 22 % ou 30 % des dépenses | Charges déduites du revenu | Jusqu'à 10 700 €/an (ou 21 400 € rénovation énergétique) |
| Plafond | 400 000 € sur 4 ans | Pas de plafond de montant | Plafond d'imputation annuel |
| Engagement | Location nue 9 ans | Conservation 15 ans | Location nue 3 ans |
| SCI à l'IR compatible ? | Oui | Oui | Oui |
Malraux vs Monument Historique
La différence tient à la nature de l'avantage. Malraux donne une réduction d'impôt : un pourcentage des dépenses vient en soustraction directe de l'impôt. Le Monument Historique, lui, joue sur l'assiette — il permet de déduire charges et travaux du revenu global. Conséquence : son rendement dépend de la tranche marginale du contribuable et grimpe avec les très hauts revenus, mais il exige en contrepartie un engagement de conservation de 15 ans, contre 9 ans de location pour Malraux. Les deux régimes échappent au plafond des niches.
Malraux vs déficit foncier
Le déficit foncier de droit commun permet d'imputer les charges et travaux d'entretien, réparation et amélioration sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique), l'excédent étant reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il est plus souple mais moins puissant que Malraux sur les gros chantiers. Surtout, on ne peut pas cumuler les deux avantages sur les mêmes dépenses : un euro de travaux retenu en Malraux ne peut pas générer, en plus, du déficit foncier. Notre guide déficit foncier en SCI approfondit ce mécanisme.
Le choix entre ces dispositifs dépend du profil fiscal de l'investisseur, du secteur de l'immeuble et de l'horizon de détention. Dans tous les cas, la SCI devra rester à l'IR : le passage à l'IS ferme la porte à Malraux comme au Monument Historique et au déficit foncier tel qu'on l'entend à l'IR.
9. FAQ — SCI et loi Malraux
Peut-on faire une opération Malraux via une SCI ?
Oui, à condition que la SCI soit soumise à l'impôt sur le revenu. L'article 199 tervicies du CGI ouvre la réduction Malraux aux associés de sociétés non soumises à l'IS. Chaque associé bénéficie de la réduction au prorata de ses parts. Une SCI ayant opté pour l'IS est exclue.
Une SCI à l'IS peut-elle bénéficier de la loi Malraux ?
Non. Le dispositif est réservé aux personnes physiques et aux associés de sociétés translucides à l'IR. Une SCI à l'IS étant fiscalement opaque, la réduction — qui est un avantage sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques — n'a aucun support pour s'imputer. Vérifiez ce point avant tout engagement de travaux.
Quels sont les taux et le plafond en 2026 ?
La réduction est de 30 % dans un SPR couvert par un PSMV ou dans un quartier ancien dégradé, et de 22 % dans un SPR couvert par un PVAP. Le plafond de dépenses est de 400 000 € apprécié globalement sur 4 années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 € sur 4 ans au taux de 30 %.
La réduction Malraux est-elle plafonnée à 10 000 € comme les autres niches ?
Non. Depuis la loi de finances pour 2013, Malraux est expressément exclue du plafonnement global des niches fiscales de l'article 200-0 A du CGI. C'est un atout décisif pour les contribuables fortement imposés qui ont déjà atteint le plafond de 10 000 € avec d'autres avantages.
Que faire si la réduction dépasse l'impôt dû ?
Depuis la loi de finances rectificative pour 2016 (art. 40), la fraction excédant l'impôt d'une année se reporte sur l'impôt des 3 années suivantes. Avant cette réforme, l'excédent était perdu. Ce report sécurise les opérations importantes où la réduction annuelle dépasse l'impôt du foyer.
Quelles conditions de location faut-il respecter ?
La SCI doit louer le logement nu, en résidence principale du locataire, pendant 9 ans, avec une mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Le locataire ne peut être ni membre du foyer fiscal, ni associé, ni ascendant ou descendant d'un associé. Il n'y a pas de plafond de loyer ni de ressources.
Quelle différence avec le régime Monument Historique ?
Malraux est une réduction d'impôt (22 % ou 30 % des dépenses), plafonnée à 400 000 € sur 4 ans. Le Monument Historique permet une déduction des charges et travaux du revenu global, sans plafond de montant mais avec 15 ans de conservation. Les deux sont compatibles avec une SCI à l'IR et hors du plafond des niches.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé. Les dispositifs Malraux (art. 199 tervicies CGI), Monument Historique et déficit foncier obéissent à des conditions techniques précises. Vérifiez le régime patrimonial exact du secteur (PSMV, PVAP, QAD) et faites valider votre opération par un professionnel avant tout engagement. sci-ai.app est un logiciel de comptabilité et de déclarations fiscales pour SCI.