SCI et location saisonnière (Airbnb) : est-ce possible ? (2026)
Oui, techniquement, rien n'interdit de mettre un bien en Airbnb via une SCI. Mais « est-ce possible » n'est pas la bonne question. La bonne question, c'est « à quel prix fiscal ». La location meublée de courte durée (Airbnb, meublé de tourisme) est une activité commerciale par nature (article 35 du CGI), alors qu'une SCI, elle, a un objet civil. Ces deux mondes ne coexistent pas gratuitement : dès que les recettes saisonnières dépassent la tolérance d'environ 10 % du total, la SCI à l'IR bascule à l'impôt sur les sociétés, de plein droit, sans que personne n'ait rien signé (article 206-2 du CGI). C'est cet engrenage que je détaille ici — le mécanisme, ce qu'il coûte vraiment (IS, amortissement, plus-value professionnelle, comptabilité), les obligations propres au meublé de tourisme, la réforme Le Meur de 2024, la variante para-hôtellerie, et les alternatives quand la SCI n'est tout simplement pas le bon outil (LMNP en direct, SARL de famille, SCI à l'IS assumée).
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Code civil, Code du tourisme, loi Le Meur). Mis à jour le 14 juillet 2026.
Sommaire
- Le principe : location saisonnière = activité commerciale
- La bascule à l'IS de plein droit (seuil de 10 %)
- Conséquences du passage à l'IS
- Obligations du meublé de tourisme
- La réforme Le Meur (loi de 2024)
- La piste para-hôtellerie et la TVA
- Les alternatives à la SCI
- Quelle solution selon votre projet ?
- Exemples chiffrés
- Tableau récapitulatif
- FAQ
1. Le principe : location saisonnière = activité commerciale
Tout part de là. Une SCI (société civile immobilière) a, par construction, un objet civil : gérer un patrimoine immobilier, rien de plus. Cela découle des articles 1832 et suivants du Code civil. Et la location nue d'un bien, c'est l'activité civile par excellence — elle génère des revenus fonciers, point.
La location meublée joue dans une autre catégorie, et la location saisonnière de courte durée (le meublé de tourisme, l'Airbnb) plus encore. Le fisc la classe dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : l'article 35 du CGI qualifie noir sur blanc d'activité commerciale la location de locaux meublés. Meubler un logement, y faire tourner une clientèle de passage, encaisser des nuitées : dans l'esprit de la loi, c'est un commerce, pas de la gestion patrimoniale.
Location nue, meublée, saisonnière : trois régimes différents
| Type de location | Nature fiscale | Compatible SCI à l'IR ? |
|---|---|---|
| Location nue (habitation) | Revenus fonciers (art. 14 et 31 CGI) | Oui, régime naturel |
| Meublée longue durée | Activité commerciale, BIC (art. 35 CGI) | Seulement si accessoire (< 10 %) |
| Saisonnière / meublé de tourisme | Activité commerciale, BIC (art. 35 CGI) | Seulement si accessoire (< 10 %) |
| Para-hôtellerie (≥ 3 services) | Activité commerciale + TVA (art. 261 D 4° b) | Non, IS + TVA de plein droit |
La location saisonnière est donc commerciale en elle-même. Ne cherchez pas à savoir si elle est « autorisée » dans une SCI : elle l'est. Le vrai sujet, c'est le volume à partir duquel elle fait sauter le régime de faveur de la société.
2. La bascule à l'IS de plein droit (le seuil des 10 %)
On arrive au nœud du dossier. Par défaut, une SCI est translucide fiscalement (art. 8 du CGI) : elle ne paie pas d'impôt elle-même, ce sont les associés qui déclarent leur quote-part de résultat, en revenus fonciers pour la location nue. C'est la fameuse SCI « à l'IR ».
La règle : commercialité = IS de plein droit
Mais l'article 206-2 du CGI pose une règle impérative : les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI sont passibles de l'impôt sur les sociétés de plein droit. Une SCI qui fait de la location meublée saisonnière exerce, par nature, une activité commerciale. Elle relève donc, en principe, de l'IS — sans que ses associés aient rien choisi, et de manière non révocable en pratique.
La tolérance administrative : environ 10 % des recettes
L'administration fiscale admet toutefois une tolérance, détaillée au BOI-IS-CHAMP-10-30 : une société civile qui exerce une activité commerciale accessoire n'est pas assujettie à l'IS tant que les recettes commerciales n'excèdent pas 10 % du montant total de ses recettes hors taxes. Deux précisions capitales :
- Le seuil s'apprécie de façon lissée : pour éviter qu'un pic isolé d'une année ne fasse basculer toute la société, l'administration admet que la SCI n'est pas effectivement soumise à l'IS au titre de l'année de dépassement si la moyenne des recettes commerciales HT de cette année et des trois années précédentes n'excède pas 10 % de la moyenne des recettes totales HT de la même période (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 et 330). Un dépassement ponctuel et non répété peut ainsi être toléré.
- Le ratio se calcule recettes meublées / recettes totales : si la SCI encaisse 100 000 € de loyers dont 8 000 € de location saisonnière, elle reste sous le seuil (8 %). Si elle encaisse 100 000 € dont 40 000 € d'Airbnb, elle le dépasse largement.
J'explique ce mécanisme plus en détail dans le guide SCI et location meublée, qui couvre la meublée en général. La spécificité du saisonnier, c'est qu'il pèse lourd très vite : une nuitée Airbnb rapporte, au mètre carré, bien plus qu'un loyer nu. Résultat, le seuil des 10 % se franchit souvent avant qu'on l'ait vu venir.
3. Les conséquences du passage à l'IS
Basculer à l'IS n'est pas une catastrophe en soi, ni une bonne affaire automatique. C'est un changement de monde fiscal : on gagne des choses, on en perd d'autres, et tout l'enjeu est de peser les deux plateaux avant de s'engager.
Ce que le passage à l'IS apporte
- L'amortissement du bien. À l'IS, la SCI peut amortir le bâti (pas le terrain, art. 39-1-2° du CGI) sur sa durée d'usage, ce qui réduit fortement le résultat imposable pendant des années. C'est le principal levier d'optimisation. Voir nos guides amortissement en SCI et optimiser ses amortissements.
- La déduction de toutes les charges réelles. Intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, honoraires, assurances : tout est déductible au réel.
- Le taux d'IS réduit. 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (art. 219-I-b du CGI), puis 25 % au-delà — souvent inférieur au taux marginal d'un associé fortement imposé à l'IR.
Ce que le passage à l'IS coûte
- La cessation d'entreprise à l'entrée. Le changement de régime fiscal (IR vers IS) entraîne en principe les conséquences d'une cessation d'entreprise (art. 202 ter du CGI) : imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et, potentiellement, des plus-values latentes, sauf application d'un régime d'atténuation. Ce point est trop souvent ignoré.
- La plus-value professionnelle à la revente. À l'IS, la plus-value de cession se calcule sur la valeur nette comptable : les amortissements pratiqués sont réintégrés, ce qui gonfle la base taxable. La plus-value peut être bien plus lourde que la plus-value immobilière des particuliers (qui bénéficie, elle, d'abattements pour durée de détention et d'une exonération au bout de 22/30 ans). Voir plus-value en SCI à l'IS.
- La lourdeur comptable. Comptabilité d'engagement complète, bilan, liasse 2065 et 2033, FEC. C'est un tout autre niveau d'obligations que la simple déclaration 2072 d'une SCI à l'IR.
- La double imposition des dividendes. Le bénéfice est taxé à l'IS, puis les distributions aux associés sont soumises au PFU, porté à 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux, la CSG passant de 9,2 % à 10,6 %, art. 12 LFSS 2026). Voir dividendes en SCI à l'IS.
Le piège classique : on se réjouit de l'amortissement qui « efface » le résultat imposable pendant l'exploitation, en oubliant qu'il se paie à la revente sous forme de plus-value professionnelle. L'IS n'efface pas l'impôt, il le diffère. Le vrai calcul doit intégrer la sortie, pas seulement l'exploitation.
4. Les obligations du meublé de tourisme
La fiscalité n'est qu'une partie du décor. La location saisonnière est aussi une activité réglementée, au titre du Code du tourisme et du Code de la construction et de l'habitation — et ces contraintes s'appliquent à la SCI exactement comme à n'importe quel loueur. Détenir via une société ne fait échapper à aucune d'elles.
L'enregistrement du meublé de tourisme
Depuis le 20 mai 2026, l'enregistrement du meublé de tourisme est obligatoire dans toutes les communes — et non plus seulement dans celles qui l'avaient instauré — via un téléservice national unique, qui remplace les téléservices communaux (enregistrement généralisé prévu à l'art. L324-1-1, III du Code du tourisme, issu de la loi Le Meur du 19 novembre 2024). Le loueur obtient un numéro d'enregistrement à treize caractères qui doit obligatoirement figurer sur toutes les annonces (Airbnb, Abritel, etc.) ; les plateformes contrôlent ce numéro et bloquent les annonces non conformes. Le défaut d'enregistrement est passible d'une amende pouvant atteindre 10 000 € (20 000 € en cas de faux numéro). Détenir le bien via une SCI ne dispense d'aucune de ces formalités.
Le changement d'usage dans les grandes villes
Lorsque le logement loué en meublé de tourisme n'est pas la résidence principale du propriétaire et se situe dans une commune où la mesure s'applique (généralement les villes de plus de 200 000 habitants et la petite couronne parisienne, ainsi que d'autres communes sur délibération), une autorisation de changement d'usage est requise (art. L631-7 du Code de la construction et de l'habitation). Elle peut être assortie d'une obligation de compensation (transformer une surface commerciale en habitation en contrepartie). Une SCI qui détient l'immeuble n'échappe pas à cette règle.
Le classement (facultatif mais avantageux)
Le classement en meublé de tourisme (de 1 à 5 étoiles), délivré après visite d'un organisme accrédité, reste facultatif. Il ouvre toutefois droit, pour les loueurs imposés en direct au micro-BIC, à un abattement majoré (voir chapitre suivant), et rassure la clientèle. Pour une SCI à l'IS au réel, le classement n'a pas d'effet fiscal direct mais peut rester utile commercialement.
5. La réforme Le Meur (loi du 19 novembre 2024)
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a profondément durci le cadre de la location de meublés de tourisme, avec un double objectif : réduire l'avantage fiscal et renforcer la régulation locale face à la pénurie de logements.
La baisse des abattements micro-BIC
Le principal changement fiscal concerne le régime micro-BIC applicable aux loueurs imposés en direct (personnes physiques). Les abattements ont été abaissés :
| Type de meublé | Abattement micro-BIC | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € |
Valeurs issues de la loi Le Meur applicables à compter des revenus 2025 ; à confirmer pour 2026 sur impots.gouv.fr. Le meublé de tourisme non classé était auparavant à 50 % / 77 700 €.
Le DPE obligatoire
La loi Le Meur aligne progressivement les meublés de tourisme sur les exigences de performance énergétique applicables aux logements loués : un diagnostic de performance énergétique (DPE) devient requis et les passoires thermiques (classes F et G) sont progressivement écartées de la location touristique, selon un calendrier propre. Les modalités exactes et la date d'entrée en vigueur pour 2026 doivent être vérifiées sur les textes d'application. Pour la problématique DPE des logements de SCI, voir SCI et passoire thermique (DPE).
Le renforcement des pouvoirs des communes
La loi donne aux communes davantage de leviers : abaissement possible du plafond de nuitées pour les résidences principales, extension des zones soumises à autorisation de changement d'usage, quotas de meublés de tourisme, etc. La régulation locale se durcit, en particulier dans les zones tendues et touristiques.
6. La piste para-hôtellerie et la TVA
Il existe une variante, plus rare mais lourde de conséquences : pousser la location saisonnière jusqu'à la para-hôtellerie. Le changement de qualification n'est pas cosmétique — il fait entrer la TVA dans l'équation.
Qu'est-ce que la para-hôtellerie ?
L'article 261 D 4° b du CGI, réécrit par la loi de finances pour 2024 (à la suite de l'avis du Conseil d'État du 5 juillet 2023), vise les prestations d'hébergement fournies dans le secteur hôtelier ou dans des secteurs à fonction similaire. Depuis le 1er janvier 2024, la qualification para-hôtelière repose sur deux conditions cumulatives : l'hébergement doit être offert au client pour une durée n'excédant pas trente nuitées (renouvellement possible), et il doit s'accompagner d'au moins trois des quatre services suivants :
- le petit-déjeuner ;
- le nettoyage régulier des locaux (pas seulement en fin de séjour) ;
- la fourniture de linge de maison ;
- la réception, même non permanente, de la clientèle.
Les conséquences : sortie du foncier et TVA à 10 %
Dès lors que ces conditions sont réunies, l'activité sort du champ de l'exonération de TVA applicable aux locations (art. 261 D 4° du CGI) et devient soumise à la TVA au taux de 10 % sur les prestations d'hébergement. C'est une activité pleinement commerciale et hôtelière.
Pour une SCI, la para-hôtellerie entraîne donc :
- l'assujettissement à l'IS (activité commerciale, art. 206-2 du CGI) ;
- l'assujettissement à la TVA à 10 %, avec possibilité de récupérer la TVA d'amont (travaux, achats), mais aussi obligation de déclarer et reverser la TVA collectée. La franchise en base de TVA peut dispenser des petites structures ; au-delà des seuils, la TVA s'applique. Voir aussi SCI et TVA et déclaration de TVA en SCI.
La para-hôtellerie transforme la SCI en quasi-hôtelier. C'est une activité commerciale à part entière, très éloignée de l'objet civil d'une SCI. Dans la plupart des cas, une société commerciale (SARL, SAS) est un véhicule bien plus adapté à ce type de projet qu'une SCI dévoyée de sa vocation. Ne montez pas une para-hôtellerie en SCI sans un conseil approfondi.
7. Les alternatives à la SCI
Disons-le franchement : quand un projet est vraiment centré sur la location saisonnière, la SCI est rarement le bon véhicule. Voici ce que je regarde à la place, selon les cas.
Le LMNP en direct (détention en nom propre)
Pour un projet d'Airbnb, la détention en direct sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est très souvent la solution la plus simple et la plus efficace :
- relève des BIC, sans passer par une société à l'IS ;
- permet l'amortissement du bien au réel (BIC réel), très puissant pour neutraliser l'imposition des loyers ;
- ou le micro-BIC avec abattement forfaitaire pour les petits volumes (dans les nouvelles limites Le Meur) ;
- plus-value relevant du régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention — mais depuis la LF 2025 (art. 84, art. 150 VB du CGI), les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value pour toute cession à compter du 15 février 2025, meublés de tourisme compris.
Le LMNP en direct est généralement plus avantageux qu'une SCI pour de la location saisonnière pure. Voir notre comparatif LMNP ou SCI.
La SARL de famille
Pour détenir un bien meublé à plusieurs tout en restant à l'IR, la SARL de famille est une option pertinente. Réservée aux membres d'une même famille, elle peut opter pour l'IR (translucidité) tout en exerçant une activité commerciale de location meublée — ce qu'une SCI ne peut pas faire au-delà du seuil de 10 %. Elle combine ainsi détention collective, régime BIC réel (amortissement) et imposition à l'IR. Voir notre comparatif SARL de famille ou SCI.
La SCI à l'IS assumée
Enfin, on peut assumer le passage à l'IS et monter (ou faire évoluer) une SCI à l'IS dédiée. Cela a du sens lorsque :
- on veut détenir à plusieurs et organiser une transmission par parts ;
- on cherche à capitaliser dans la société sans distribuer (l'IS à 15 %/25 % est alors compétitif) ;
- l'horizon de détention est long, ce qui étale l'avantage de l'amortissement et repousse le choc de la plus-value.
Pour arbitrer, voir SCI à l'IS ou à l'IR et, si vous partez d'une SCI existante, passer sa SCI de l'IR à l'IS.
8. Quelle solution selon votre projet ?
Concrètement, comment trancher ? Tout dépend de la place que prend le saisonnier dans votre projet. Voici la grille que j'utilise.
La SCI reste pertinente si…
- Vous louez majoritairement en nu et le saisonnier reste accessoire (< 10 % des recettes) : vous restez à l'IR.
- Vous détenez à plusieurs et privilégiez la transmission par parts.
- Vous assumez l'IS pour capitaliser sur un horizon long.
Préférez une autre solution si…
- L'Airbnb est le cœur de votre projet : le LMNP en direct est plus simple et souvent plus avantageux.
- Vous voulez louer meublé à plusieurs à l'IR : la SARL de famille convient mieux.
- Vous visez la para-hôtellerie : une société commerciale (SARL/SAS) est adaptée.
Au fond, le débat n'est jamais « SCI ou pas SCI ». Il est « quel véhicule pour quelle activité ». La location saisonnière étant commerciale, la loger dans une structure civile crée une friction — et face à cette friction, on n'a que trois options : l'éviter (garder le saisonnier accessoire), l'assumer (basculer à l'IS en connaissance de cause), ou la contourner (changer de véhicule). Pour prendre du recul avant de choisir, voir SCI ou nom propre.
9. Exemples chiffrés
Les chiffres ci-dessous sont illustratifs et arrondis à des fins pédagogiques ; ils ne préjugent pas de votre situation réelle, qui doit être chiffrée avec un professionnel.
Exemple 1 : SCI à l'IR avec saisonnier accessoire (sous le seuil)
Une SCI familiale détient trois appartements loués en nu, générant 36 000 € de loyers annuels. Pendant les vacances, elle loue ponctuellement un studio en meublé saisonnier, pour 3 000 € par an.
- Recettes commerciales (saisonnier) : 3 000 €.
- Recettes totales : 39 000 €.
- Ratio : 3 000 / 39 000 = 7,7 %, inférieur à 10 %.
Résultat : la SCI reste à l'IR. Les loyers nus sont déclarés en revenus fonciers (2072), et la part saisonnière accessoire est tolérée (art. 206-2 CGI, BOI-IS-CHAMP-10-30). Aucun basculement. À surveiller chaque année si l'activité saisonnière augmente.
Exemple 2 : SCI dont l'Airbnb devient le cœur d'activité (bascule à l'IS)
Une SCI acquiert un appartement en zone touristique et le loue exclusivement en Airbnb, générant 28 000 € de recettes annuelles. Elle n'a aucune location nue.
- Recettes commerciales (saisonnier) : 28 000 €.
- Recettes totales : 28 000 €.
- Ratio : 100 %, très au-delà de 10 %.
Résultat : la SCI bascule à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI). Elle doit tenir une comptabilité d'engagement, amortir le bien, produire une liasse 2065/2033 et un FEC. À l'entrée dans l'IS, les conséquences d'une cessation d'entreprise (art. 202 ter CGI) sont susceptibles de s'appliquer. À la revente, la plus-value sera professionnelle (amortissements réintégrés). Dans ce cas, un LMNP en direct aurait probablement été plus simple et moins coûteux. Voir LMNP ou SCI.
Votre projet de location saisonnière fait-il basculer votre SCI à l'IS ?
sci-ai.app calcule votre ratio de recettes commerciales, anticipe le passage à l'IS, modélise l'amortissement et la plus-value de sortie, puis génère votre liasse et votre FEC. Cadrez votre régime avant de vous lancer.
10. Tableau récapitulatif
| Critère | SCI à l'IR (saisonnier accessoire) | SCI à l'IS (saisonnier significatif) | LMNP en direct |
|---|---|---|---|
| Nature du revenu | Fonciers + BIC accessoire | Bénéfice société (IS) | BIC |
| Part saisonnière autorisée | < 10 % des recettes | Illimitée | Illimitée |
| Amortissement du bien | Non (revenus fonciers) | Oui | Oui (au réel) |
| Micro (abattement) | Non | Non | Oui (micro-BIC) |
| Plus-value de revente | Particuliers (abattements) | Professionnelle (lourde) | Particuliers (abattements), mais amortissements réintégrés (LF 2025) |
| Détention à plusieurs | Oui | Oui | Non (nom propre) |
| Lourdeur comptable | Faible (2072) | Forte (2065/2033, FEC) | Moyenne (2031) |
Ce tableau montre bien qu'il n'existe pas de solution universelle : tout dépend du poids de la location saisonnière dans votre projet, du nombre d'associés, de votre horizon de détention et de votre stratégie de sortie. Pour objectiver l'arbitrage, comparez le coût total actualisé de chaque scénario. Voir aussi le coût annuel d'une SCI.
11. FAQ — SCI et location saisonnière
Une SCI peut-elle mettre un bien sur Airbnb sans conséquence ?
Non, pas sans conséquence si l'activité devient significative. Mettre un bien sur Airbnb, c'est faire de la location meublée de courte durée, une activité commerciale (art. 35 CGI). Tant que ces recettes restent accessoires (moins d'environ 10 % du total, BOI-IS-CHAMP-10-30), la SCI reste à l'IR. Dès qu'elles dépassent ce seuil de façon caractérisée, la SCI bascule à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI). Il faut donc surveiller le ratio recettes saisonnières / recettes totales.
Les statuts de ma SCI doivent-ils prévoir la location meublée ?
L'objet social d'une SCI est civil. Prévoir une activité de location meublée à titre habituel dans les statuts est contradictoire avec la nature civile de la société et peut fragiliser sa qualification. Si la location saisonnière reste accessoire, mieux vaut ne pas en faire l'objet principal. Si elle devient centrale, c'est le signe qu'un autre véhicule est plus adapté. Pour la rédaction, voir nos guides statuts de SCI et changer l'objet social.
Que se passe-t-il si l'administration requalifie ma SCI ?
Si l'administration constate que la SCI exerce une activité commerciale au-delà de la tolérance de 10 %, elle peut l'assujettir à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI), avec effet rétroactif sur les exercices concernés. Les conséquences : rappel d'IS, application des règles de cessation d'entreprise (art. 202 ter CGI) et pénalités. Mieux vaut anticiper le régime que subir un redressement. Voir contrôle fiscal en SCI.
Puis-je faire de la location saisonnière une partie de l'année seulement ?
Oui, mais ce qui compte fiscalement, ce n'est pas la durée dans l'année, c'est le poids des recettes commerciales dans le total. Louer un bien en saisonnier trois mois par an peut suffire à dépasser le seuil de 10 % si ces recettes sont élevées. À l'inverse, une location saisonnière ponctuelle et marginale reste tolérée. Le critère est le ratio de recettes, apprécié de façon lissée (BOI-IS-CHAMP-10-30), pas le calendrier.
La location saisonnière en SCI est-elle soumise à la CFE ?
La location de meublés de tourisme est en principe une activité professionnelle soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), sous réserve des exonérations propres à certaines communes et à certains meublés. Une SCI qui exerce une activité de location saisonnière est donc généralement redevable de la CFE. Voir notre guide CFE et SCI pour les modalités et les cas d'exonération.
Location saisonnière ou colocation en SCI : quelle différence ?
La colocation peut être menée en location nue (baux nus par colocataire) — auquel cas elle reste dans le champ des revenus fonciers et compatible avec une SCI à l'IR — ou en meublé, ce qui la rapproche de la problématique commerciale. La location saisonnière, elle, est toujours meublée et de courte durée, donc commerciale. La colocation nue est plus facile à loger dans une SCI. Voir notre guide SCI et colocation.
Dois-je collecter la taxe de séjour ?
Oui, dans les communes qui l'ont instaurée. Le loueur d'un meublé de tourisme (y compris via une SCI) doit collecter la taxe de séjour auprès des voyageurs et la reverser à la commune, sauf lorsque la plateforme (Airbnb, etc.) s'en charge directement. Le montant dépend du barème communal et du classement du logement. C'est une obligation distincte de la fiscalité de la SCI, à ne pas négliger.
Le numéro d'enregistrement Airbnb est-il obligatoire pour une SCI ?
Oui. Depuis le 20 mai 2026, l'enregistrement est obligatoire dans toutes les communes (enregistrement généralisé prévu à l'art. L324-1-1, III du Code du tourisme, issu de la loi Le Meur du 19 novembre 2024), via un téléservice national unique qui remplace les téléservices communaux. Le loueur, qu'il soit une personne physique ou une SCI, doit enregistrer le meublé, obtenir un numéro à treize caractères et le faire figurer sur l'annonce ; les plateformes contrôlent ce numéro et peuvent bloquer ou retirer les annonces non conformes. Le défaut d'enregistrement est sanctionné (amende jusqu'à 10 000 €). Détenir via une SCI ne dispense d'aucune de ces formalités.
Puis-je transformer ma SCI en SARL de famille pour faire du meublé ?
Une transformation de SCI en SARL (de famille) est juridiquement possible mais lourde : elle emporte changement de forme sociale, et le passage d'un régime civil à un régime commercial peut déclencher des conséquences fiscales (cessation, plus-values). Dans certains projets meublés à plusieurs, c'est pourtant la structure la plus cohérente. À étudier au cas par cas. Voir transformer une SCI en SARL/SAS et SARL de famille ou SCI.
La location saisonnière change-t-elle mes obligations comptables ?
Oui, radicalement, si elle fait basculer la SCI à l'IS. Une SCI à l'IR ne produit qu'une déclaration 2072. Une SCI à l'IS relève d'une comptabilité d'engagement complète : bilan, compte de résultat, annexe, plan d'amortissement, liasse 2065 et 2033, FEC. C'est un saut d'obligations considérable. Voir nos guides comptabilité SCI et déclaration 2065 (SCI à l'IS).
La réforme Le Meur s'applique-t-elle à une SCI à l'IS ?
Les baisses d'abattement micro-BIC de la loi Le Meur concernent les loueurs imposés en direct au micro-BIC, pas une SCI à l'IS qui déduit ses charges réelles et amortit. En revanche, les volets non fiscaux de la loi (DPE obligatoire, pouvoirs renforcés des communes, encadrement des changements d'usage) s'appliquent à tout loueur de meublé de tourisme, y compris une SCI. La réforme affecte donc la SCI côté réglementation, pas côté abattement.
Est-il plus avantageux de faire de l'Airbnb en direct ou en SCI ?
Pour un projet centré sur la location saisonnière, la détention en direct en LMNP est généralement plus simple et plus avantageuse : amortissement au réel, plus-value des particuliers (avec, depuis la LF 2025, réintégration des amortissements mais abattements pour durée de détention), pas de société à l'IS ni de double imposition des dividendes. La SCI garde son intérêt pour la détention à plusieurs, la transmission et la location nue. L'Airbnb en SCI n'a de sens que dans des configurations particulières. Comparez avec notre guide LMNP ou SCI.
Où trouver les textes officiels applicables ?
Les références clés sont : l'article 35 du CGI (location meublée = activité commerciale), l'article 206-2 du CGI et le BOI-IS-CHAMP-10-30 (assujettissement à l'IS et tolérance de 10 %), l'article 261 D 4° b du CGI (para-hôtellerie et TVA), les articles L324-1-1 du Code du tourisme et L631-7 du Code de la construction et de l'habitation (meublé de tourisme, changement d'usage), et la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur). Tout est consultable sur Legifrance, bofip.impots.gouv.fr et service-public.fr.
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