SCI à l'IS ou à l'IR : quel régime fiscal choisir en 2026 ?
Comparatif complet des deux régimes fiscaux de la SCI. Taux d'imposition, amortissement, plus-values, dividendes, déficits, obligations comptables : toutes les clés pour faire le bon choix, avec des simulations chiffrées sur 20 ans.
En résumé
L'IR convient aux projets patrimoniaux de long terme (exonération de plus-value après 22-30 ans). L'IS convient si vous voulez amortir le bien, réduire l'impôt courant et ne prévoyez pas de revendre. Le choix dépend de votre TMI, de la durée de détention et de votre stratégie patrimoniale.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Régime par défaut | Oui (transparence fiscale) | Non (option nécessaire) |
| Imposition des loyers | TMI + 17,2 % PS | 15 % puis 25 % IS |
| Amortissement du bien | Non | Oui (composants) |
| Plus-value à la revente | Exo IR après 22 ans | Sur VNC, sans abattement |
| Dividendes | N/A (transparence) | PFU 31,4 % |
| Déficit imputable | 10 700 €/an sur RG | Report illimité (1 M€ + 50 %) |
| Comptabilité | Simplifiée (2072) | D'engagement (2065 + 2033) |
| Réversibilité | Option IS possible | Retour IR possible < 5 ans |
1. La SCI à l'IR : fonctionnement et imposition
Le principe de transparence fiscale
Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. On parle de transparence fiscale : la SCI ne paie pas d'impôt. Ce sont les associés qui déclarent chacun leur quote-part du résultat dans leur déclaration personnelle, au prorata de leurs parts dans la société.
Concrètement, si une SCI détenue 60/40 dégage 20 000 € de revenus fonciers nets, l'associé A déclare 12 000 € et l'associé B déclare 8 000 €. Chacun est imposé selon sa propre tranche marginale d'imposition (TMI).
Imposition des loyers perçus
Les revenus d'une SCI à l'IR sont qualifiés de revenus fonciers (location nue). Ils sont imposés au barème progressif de l'IR + prélèvements sociaux :
| Tranche de revenu (par part, 2026) | Taux d'IR | IR + PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 11 600 € | 0 % | 17,2 % |
| 11 601 € à 29 579 € | 11 % | 28,2 % |
| 29 580 € à 84 577 € | 30 % | 47,2 % |
| 84 578 € à 181 917 € | 41 % | 58,2 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % | 62,2 % |
Bonne nouvelle 2026 : La hausse de CSG de 1,4 point (LFSS 2026) ne s'applique pas aux revenus fonciers de location nue ni aux plus-values immobilières. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). Source : Service-Public.gouv.fr.
De plus, 6,8 % de CSG est déductible du revenu imposable de l'année suivante lorsque les revenus sont soumis au barème progressif.
Charges déductibles en SCI IR
En régime réel, les charges suivantes sont déductibles des revenus fonciers :
- Intérêts d'emprunt et frais accessoires (assurance emprunteur, frais de dossier)
- Travaux d'entretien et réparation (mais pas les travaux de construction ou d'agrandissement)
- Taxe foncière (hors ordures ménagères, à la charge du locataire)
- Frais de gestion : 20 €/lot forfaitaires + honoraires de gestion locative
- Primes d'assurance (PNO, loyers impayés)
- Frais de copropriété non récupérables
Le déficit foncier : un levier fiscal puissant
Si les charges déductibles excèdent les loyers, un déficit foncier se crée. Il est imputable :
- Sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt) — art. 156-I-3° du CGI
- L'excédent et la part liée aux intérêts d'emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Condition importante : Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation du déficit sur le revenu global. Sinon, l'administration peut remettre en cause la déduction.
Le micro-foncier : pour les petits revenus
Si les revenus fonciers bruts de l'associé sont inférieurs à 15 000 € par an, il peut opter pour le micro-foncier : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement, sans déduction de charges réelles.
Attention : le micro-foncier n'est pas accessible si l'associé perçoit ses revenus fonciers uniquement via une SCI. Il faut détenir au moins un bien en direct. Si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers (intérêts, travaux, taxe foncière…), le régime réel est plus avantageux.
Plus-value immobilière en SCI IR
C'est le régime des plus-values des particuliers qui s'applique, avec des abattements progressifs pour durée de détention :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération IR | 9 %/an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération IR | Exonération totale |
Point clé : C'est le principal avantage de la SCI IR pour les investisseurs long terme. Après 22 ans de détention, aucun impôt sur le revenu sur la plus-value. Après 30 ans, exonération totale (IR + prélèvements sociaux).
La plus-value taxable se calcule sur : prix de vente − prix d'acquisition (majoré forfaitairement de 7,5 % pour frais d'acquisition + 15 % pour travaux si détention > 5 ans, ou frais réels sur justificatifs).
La surtaxe sur les plus-values élevées s'applique si la plus-value nette dépasse 50 000 € : de 2 % à 6 % selon le montant.
2. La SCI à l'IS : fonctionnement et imposition
Le principe d'opacité fiscale
Contrairement à l'IR, la SCI à l'IS est une entité fiscale autonome. C'est la société elle-même qui est imposée sur son résultat. Les associés ne sont imposés que s'ils se versent des dividendes ou une rémunération.
C'est une option qui doit être exercée expressément (courrier au SIE ou mention dans les statuts).
Taux d'IS en 2026
| Tranche de bénéfice | Taux IS |
|---|---|
| Jusqu'à 42 500 € | 15 % |
| Au-delà de 42 500 € | 25 % |
Conditions du taux réduit PME (art. 219-I-b du CGI) :
- Chiffre d'affaires ≤ 10 M€
- Capital entièrement libéré
- Capital détenu à 75 % minimum par des personnes physiques (ou par des sociétés elles-mêmes détenues à 75 % par des personnes physiques)
Attention : L'amendement au PLF 2026 proposant de relever le seuil du taux réduit de 42 500 € à 100 000 € n'a pas été retenu dans la version définitive de la loi. Le seuil reste à 42 500 €. Source : Service-Public Entreprendre.
L'amortissement : le principal avantage de l'IS
C'est l'atout majeur de la SCI IS. Le bien immobilier (hors terrain) est amorti par composants selon la méthode préconisée par le BOFiP (BOI-ANNX-000115) :
| Composant | Part estimée | Durée (neuf) | Durée (ancien ~30 ans) |
|---|---|---|---|
| Terrain | 10-40 % | Non amortissable | |
| Gros œuvre / Structure | 40-50 % | 80 ans | ~50 ans |
| Façades, étanchéité, toiture | 10-15 % | 15 ans | ~10 ans |
| Installations techniques (IGT) | 15-20 % | 30 ans | ~20 ans |
| Agencements intérieurs | 10-15 % | 15 ans | ~10 ans |
Important : Contrairement au LMNP, l'article 39 C du CGI (plafonnement de l'amortissement au résultat) ne s'applique pas aux sociétés soumises à l'IS. L'amortissement peut donc créer un véritable déficit fiscal, reportable en avant sans limite de durée. C'est un avantage considérable.
Exemple chiffré : amortissement d'un bien à 200 000 €
Bien ancien de 30 ans, terrain estimé à 15 % (30 000 €). Base amortissable : 170 000 €.
| Composant | Part | Valeur | Durée restante | Amort./an |
|---|---|---|---|---|
| Structure | 50 % | 85 000 € | 50 ans | 1 700 € |
| Façades / toiture | 15 % | 25 500 € | 10 ans | 2 550 € |
| IGT (plomberie, élec.) | 20 % | 34 000 € | 20 ans | 1 700 € |
| Agencements | 15 % | 25 500 € | 10 ans | 2 550 € |
| Total | 170 000 € | 8 500 €/an |
Soit 8 500 € de charges comptables supplémentaires par an sans aucune sortie de trésorerie. Avec des loyers nets de 10 000 €, le résultat imposable tombe à 1 500 €, soit 225 € d'IS seulement (taux réduit 15 %).
Dividendes et double imposition
Si la SCI IS distribue des dividendes, les associés sont imposés une deuxième fois :
PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) en 2026 : 31,4 %
- 12,8 % d'IR
- 18,6 % de prélèvements sociaux (suite à la hausse CSG de la LFSS 2026)
Option barème progressif : l'associé peut renoncer au PFU et opter pour le barème avec un abattement de 40 % sur les dividendes bruts (art. 158-3-2° du CGI).
| TMI de l'associé | PFU (31,4 %) | Barème + abatt. 40 % | Choix optimal |
|---|---|---|---|
| 0 % | 31,4 % | 18,6 % | Barème |
| 11 % | 31,4 % | 25,2 % | Barème |
| 30 % | 31,4 % | 36,6 % | PFU |
| 41 % | 31,4 % | 43,2 % | PFU |
| 45 % | 31,4 % | 45,6 % | PFU |
Stratégie : Si vous n'avez pas besoin des revenus, ne distribuez pas de dividendes. L'argent reste dans la SCI IS (imposé uniquement à 15/25 % d'IS) et peut servir à rembourser l'emprunt ou réinvestir. La double imposition ne se déclenche que si vous distribuez.
Report des déficits en SCI IS
Le régime de report des déficits est bien plus favorable qu'en IR :
- Report en avant : sans limite de durée, plafonné à 1 M€ + 50 % du bénéfice excédentaire par exercice (art. 209-I du CGI)
- Report en arrière (carry-back) : sur le bénéfice de l'exercice précédent, plafonné à 1 M€, donne droit à une créance sur le Trésor
Plus-value à la revente : le piège de l'IS
C'est le principal inconvénient de la SCI IS. La plus-value est calculée sur la Valeur Nette Comptable (VNC). Pour un calcul détaillé avec exemples chiffrés et exonérations, consultez notre guide complet sur la plus-value en SCI.
Plus-value IS = Prix de vente − VNC (= prix d'acquisition − amortissements cumulés)
Le piège : Plus vous avez amorti le bien, plus la VNC est basse, et plus la plus-value est élevée à la revente. Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique. La plus-value est imposée au taux IS (15/25 %). Et si les fonds sont distribués en dividendes : encore 31,4 % de PFU.
Exemple : revente après 20 ans
Bien acheté 200 000 €. Terrain : 30 000 €. Amortissements cumulés sur 20 ans : 130 000 €. VNC = 200 000 − 130 000 = 70 000 €. Revente à 280 000 €.
- Plus-value IS = 280 000 − 70 000 = 210 000 €
- IS sur la PV = 42 500 × 15 % + 167 500 × 25 % = 6 375 + 41 875 = 48 250 €
- Si distribution en dividendes du solde : 31,4 % × (280 000 − 48 250) = 72 769 €
- Total impôts = 48 250 + 72 769 = 121 019 € (soit 43 % du prix de vente)
En SCI IR, après 22 ans de détention : la plus-value de 80 000 € (280 000 − 200 000) serait exonérée d'IR, et les PS seraient réduits par l'abattement.
3. Cas pratique : le même investissement en IR et en IS
Pour comparer concrètement, suivons le même projet d'investissement dans les deux régimes, de l'achat à la revente. Tous les chiffres sont détaillés pas à pas.
Hypothèses du projet
Le projet : un T3 à Annecy, location nue
Phase 1 — L'achat
| Élément | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 200 000 € | 200 000 € |
| Frais de notaire | 16 000 € (non déductibles, ajoutés au prix d'acquisition pour le calcul de la PV) | 16 000 € → choix : immobilisés ou déduits en charges |
| Traitement fiscal des frais | Aucun impact immédiat | Déduction immédiate en charges = 16 000 € de déficit IS l'année 1, reportable |
| Bilan d'ouverture | Pas de bilan requis | Actif : immeuble 200 000 € / Passif : emprunt 180 000 € + CCA 36 000 € |
Avantage IS dès l'achat : Les frais de notaire (16 000 €) peuvent être déduits intégralement l'année d'acquisition, créant un déficit IS reportable. En IR, ils ne sont jamais déductibles (ils majorent simplement le prix d'acquisition pour le calcul futur de la plus-value).
Phase 2 — Le plan d'amortissement (SCI IS uniquement)
Base amortissable = 200 000 € − 40 000 € (terrain) = 160 000 €. Décomposition par composants :
| Composant | Quote-part | Valeur | Durée neuf | Durée restante * | Amort./an |
|---|---|---|---|---|---|
| Structure / gros œuvre | 50 % | 80 000 € | 80 ans | 49 ans | 1 633 € |
| Façades / étanchéité / toiture | 15 % | 24 000 € | 15 ans | 10 ans ** | 2 400 € |
| IGT (électricité, plomberie, chauffage) | 20 % | 32 000 € | 30 ans | 19 ans | 1 684 € |
| Agencements intérieurs | 15 % | 24 000 € | 15 ans | 10 ans ** | 2 400 € |
| Total amortissement annuel (années 1 à 10) | 8 117 €/an | ||||
* Durée restante = durée neuf − (2026 − 1995). ** Après 10 ans, les composants courts (façades et agencements) sont totalement amortis. L'amortissement annuel passe alors à 3 317 €/an (structure + IGT).
Rappel : En SCI IR, aucun amortissement n'est possible. Le bien ne « s'use » pas fiscalement. C'est la différence fondamentale entre les deux régimes.
Phase 3 — L'exploitation : année par année
Année 1 — Le lancement
| Ligne | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 10 200 € | 10 200 € |
| − Charges courantes | −2 400 € | −2 400 € |
| − Intérêts d'emprunt | −6 130 € | −6 130 € |
| − Amortissement | 0 € (interdit) | −8 117 € |
| − Frais de notaire (déduits) | 0 € (non déductible) | −16 000 € |
| Résultat fiscal | 1 670 € | −22 447 € (déficit) |
| Impôt dû | 788 € (1 670 × 47,2 %) | 0 € (déficit reporté) |
Détail IR : 1 670 € × 30 % TMI = 501 € d'IR + 1 670 € × 17,2 % PS = 287 € → total 788 €. Pas de déficit foncier ici car le résultat est positif (les intérêts d'emprunt absorbent une partie des loyers mais ne créent pas de déficit dans cet exemple).
Année 5 — En régime de croisière
Les intérêts d'emprunt diminuent progressivement (5 100 € en année 5). Le déficit IS initial est en cours d'absorption.
| Ligne | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 10 200 € | 10 200 € |
| − Charges + intérêts | −7 500 € | −7 500 € |
| − Amortissement | 0 € | −8 117 € |
| Résultat fiscal | 2 700 € | −5 417 € (déficit) |
| Impôt dû | 1 274 € | 0 € (déficit reporté) |
Année 10 — Point d'inflexion
Les composants courts (façades, agencements) sont totalement amortis. L'amortissement annuel passe de 8 117 € à 3 317 €. Les intérêts d'emprunt ont aussi fortement diminué (3 200 €).
| Ligne | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 10 200 € | 10 200 € |
| − Charges + intérêts | −5 600 € | −5 600 € |
| − Amortissement | 0 € | −3 317 € |
| Résultat fiscal | 4 600 € | 1 283 € |
| Impôt dû | 2 171 € | 192 € (1 283 × 15 %) |
Année 15 — Emprunt remboursé, maturité
Plus d'intérêts d'emprunt. L'amortissement restant est uniquement la structure (1 633 €/an) et l'IGT (1 684 €/an).
| Ligne | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 10 200 € | 10 200 € |
| − Charges courantes | −2 400 € | −2 400 € |
| − Amortissement | 0 € | −3 317 € |
| Résultat fiscal | 7 800 € | 4 483 € |
| Impôt dû | 3 682 € | 672 € |
Tableau récapitulatif : impôt année par année
| Année | Intérêts emprunt | Amort. IS | Résultat IR | Impôt IR (30%+17,2%) | Résultat IS | Impôt IS (15%) | Écart annuel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 6 130 € | 8 117 € | 1 670 € | 788 € | −22 447 € * | 0 € | +788 € |
| 2 | 5 900 € | 8 117 € | 1 900 € | 897 € | −6 217 € | 0 € | +897 € |
| 3 | 5 650 € | 8 117 € | 2 150 € | 1 015 € | −5 967 € | 0 € | +1 015 € |
| 5 | 5 100 € | 8 117 € | 2 700 € | 1 274 € | −5 417 € | 0 € | +1 274 € |
| 8 | 4 100 € | 8 117 € | 3 700 € | 1 746 € | −4 417 € | 0 € | +1 746 € |
| 10 | 3 200 € | 3 317 € | 4 600 € | 2 171 € | 1 283 € | 192 € | +1 979 € |
| 12 | 2 300 € | 3 317 € | 5 500 € | 2 596 € | 2 183 € | 327 € | +2 269 € |
| 15 | 800 € | 3 317 € | 7 000 € | 3 304 € | 4 483 € | 672 € | +2 632 € |
| 18 | 0 € | 3 317 € | 7 800 € | 3 682 € | 4 483 € | 672 € | +3 010 € |
| 20 | 0 € | 1 633 € ** | 7 800 € | 3 682 € | 6 167 € | 925 € | +2 757 € |
* Année 1 : inclut la déduction des frais de notaire (16 000 €). ** Année 20 : l'IGT est totalement amorti (durée restante 19 ans), il ne reste que la structure.
Bilan fiscal sur 20 ans d'exploitation
SCI à l'IR
44 930 €
d'impôts payés sur 20 ans
Moyenne : 2 247 €/an
SCI à l'IS
5 840 €
d'impôts payés sur 20 ans
Moyenne : 292 €/an
Économie IS pendant l'exploitation : 39 090 € sur 20 ans.
Phase 3b — Ce qui reste en trésorerie
Attention — ne confondez pas résultat fiscal et trésorerie. Le remboursement du capital d'emprunt (≈ 750 €/mois) sort de la trésorerie mais n'est pas déductible. L'amortissement réduit l'impôt mais ne sort pas de la trésorerie.
| Trésorerie année 15 (emprunt soldé) | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 10 200 € | 10 200 € |
| − Charges réelles payées | −2 400 € | −2 400 € |
| − Impôt payé | −3 682 € | −672 € |
| Trésorerie nette disponible | 4 118 € | 7 128 € |
L'IS laisse 3 010 € de trésorerie supplémentaire par an dans la société. Cet argent peut servir à rembourser plus vite l'emprunt, constituer une réserve travaux, ou réinvestir — tant qu'il n'est pas distribué en dividendes.
Phase 4 — La revente après 20 ans
Revente du bien à 280 000 €. C'est ici que tout bascule.
Calcul de la plus-value en SCI IR
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix de vente | 280 000 € | |
| Prix d'acquisition majoré | 200 000 + 7,5 % frais + 15 % travaux | 245 000 € |
| Plus-value brute | 280 000 − 245 000 | 35 000 € |
| Abattement IR (20 ans = 90 %) | 6 %/an × 15 ans + 4 % la 22e ≈ 90 % | −31 500 € |
| Plus-value imposable IR | 3 500 € | |
| IR (19 %) | 3 500 × 19 % | 665 € |
| Abattement PS (20 ans ≈ 26,4 %) | 1,65 %/an × 15 ans + 1,60 % | −9 240 € |
| Plus-value imposable PS | 25 760 € | |
| PS (17,2 %) | 25 760 × 17,2 % | 4 431 € |
| Total impôt sur la plus-value IR | 5 096 € | |
Net dans la poche de l'associé : 280 000 − 5 096 = 274 904 €.
Calcul de la plus-value en SCI IS
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix de vente | 280 000 € | |
| Amortissements cumulés (20 ans) | 8 117 × 10 + 3 317 × 9 + 1 633 × 1 | 113 756 € |
| Valeur Nette Comptable (VNC) | 200 000 − 113 756 | 86 244 € |
| Plus-value professionnelle | 280 000 − 86 244 | 193 756 € |
| IS sur la PV | 42 500 × 15 % + 151 256 × 25 % | 44 189 € |
| Trésorerie après IS | 280 000 − 44 189 | 235 811 € |
| PFU si distribution (31,4 %) | 235 811 × 31,4 % | 74 045 € |
| Total impôt à la revente (IS + PFU) | 118 234 € | |
Net dans la poche de l'associé : 280 000 − 118 234 = 161 766 €.
L'écart est brutal : la revente coûte 113 138 € de plus en IS qu'en IR (118 234 − 5 096). L'IS « rend » à la revente ce qu'il a économisé pendant l'exploitation — et bien plus encore.
Bilan global sur 20 ans : IR vs IS
| Poste | SCI IR | SCI IS | Écart |
|---|---|---|---|
| Total impôts exploitation (20 ans) | 44 930 € | 5 840 € | IS gagne 39 090 € |
| Impôt à la revente | 5 096 € | 118 234 € | IR gagne 113 138 € |
| Total fiscalité globale | 50 026 € | 124 074 € | |
| Net dans la poche (après revente) | 274 904 € | 161 766 € | IR gagne 113 138 € |
Verdict pour ce profil (TMI 30 %, revente après 20 ans) : L'IR est nettement plus avantageux. L'économie IS pendant l'exploitation (39 090 €) ne compense pas du tout la surfiscalité à la revente (113 138 €). L'IR l'emporte de 74 048 €.
Et si on ne revend jamais ?
Stratégie patrimoniale : le bien est conservé et transmis aux enfants par donation de parts. La plus-value n'est jamais réalisée.
| Poste | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Total impôts exploitation (20 ans) | 44 930 € | 5 840 € |
| Impôt à la revente | N/A | N/A |
| Trésorerie cumulée dans la SCI | ~60 000 € | ~99 000 € |
| Économie totale IS | 39 090 € d'impôts en moins + 39 000 € de trésorerie en plus | |
Verdict sans revente : L'IS est massivement plus avantageux. L'économie est de 39 090 € d'impôts et la SCI dispose de 39 000 € de trésorerie supplémentaire pour réinvestir ou transmettre.
Le même cas avec un associé à TMI 41 %
Même bien, mêmes chiffres, mais l'associé est imposé à 41 % + 17,2 % PS = 58,2 % sur ses revenus fonciers.
| Poste | SCI IR (TMI 41 %) | SCI IS |
|---|---|---|
| Impôt annuel moyen (exploitation) | 3 395 € | 292 € |
| Total impôts exploitation (20 ans) | 67 900 € | 5 840 € |
| Impôt à la revente | 5 096 € | 118 234 € |
| Total fiscalité globale | 72 996 € | 124 074 € |
| Écart (avec revente) | IR gagne encore de 51 078 € | |
| Écart (sans revente) | IS gagne de 62 060 € | |
Conclusion : Même à TMI 41 %, si vous revendez, l'IR reste plus avantageux. L'IS ne gagne que si vous conservez le bien sans le revendre. C'est la règle d'or de la comparaison IS vs IR.
La règle d'or : vais-je revendre ?
La seule question qui compte vraiment
« Je vais revendre un jour » → choisissez l'IR
Même si votre TMI est élevé, l'exonération progressive de la plus-value (22 ans IR / 30 ans PS) compense largement la surfiscalité pendant l'exploitation.
« Je ne revendrai jamais » → l'IS est imbattable
L'amortissement réduit l'impôt courant de 80 à 95 %. La trésorerie supplémentaire reste dans la SCI pour réinvestir ou transmettre par donation de parts.
4. Passage de l'IR à l'IS : guide opérationnel
Comment opter pour l'IS
- Assemblée générale extraordinaire : vote de l'option IS à la majorité prévue par les statuts (ou à l'unanimité si les statuts sont silencieux, art. 1852 du Code civil)
- Notification au SIE : courrier recommandé avec AR au Service des Impôts des Entreprises dont dépend la SCI, avant la fin du 3e mois de l'exercice concerné
- Date d'effet : 1er jour de l'exercice au cours duquel l'option est notifiée
- Bilan d'ouverture : établir un bilan à la valeur vénale des actifs à la date du changement
Réversibilité : la réforme de 2019
Depuis la loi de finances 2019 (art. 50, modifiant l'art. 239 du CGI) :
- La renonciation à l'IS est possible jusqu'au 5e exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée
- La renonciation doit être notifiée au SIE avant la date limite de versement du 1er acompte d'IS du 5e exercice
- Passé ce délai : l'option devient définitivement irrévocable
- Le droit de renonciation ne peut être exercé qu'une seule fois
Source : BOFiP BOI-IS-CHAMP-20-20-30 et ACTU-2019-00154.
Conséquences fiscales du passage IR → IS
- Plus-values latentes : en principe, pas d'imposition immédiate (sursis). Mais la valeur d'inscription au bilan d'ouverture IS devient la nouvelle base amortissable
- Déficits fonciers non imputés : perdus définitivement (ils ne sont pas transférables au régime IS)
- Comptabilité : passage obligatoire à la comptabilité d'engagement (bilan, compte de résultat, FEC, liasse 2065 + 2033)
- Déclarations : la dernière 2072 (IR) est déposée, puis passage à la 2065 (IS)
5. Obligations comptables : IR vs IS
| Obligation | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Type de comptabilité | Trésorerie (simplifiée) | Engagement (bilan obligatoire) |
| Déclaration annuelle | 2072 | 2065 + liasse 2033 (ou 2050) |
| FEC (Fichier des Écritures Comptables) | Non requis | Obligatoire |
| Télétransmission EDI | Non | Oui |
| Assemblée générale | Obligatoire (approbation des comptes) | Obligatoire (approbation + affectation du résultat) |
| Expert-comptable | Facultatif | Recommandé (ou logiciel spécialisé) |
Avec SCI AI, la comptabilité d'engagement, la liasse 2033, le FEC et la télétransmission EDI sont gérés automatiquement. À partir de 229 €/an en autonomie.
6. Cas particuliers
SCI familiale : IR ou IS ?
La SCI familiale (entre parents et enfants) est souvent orientée IR pour deux raisons :
- La donation de parts avec décote (15-20 % d'illiquidité) permet de transmettre à moindre coût fiscal
- L'exonération de plus-value après 22-30 ans préserve le patrimoine familial
Cependant, si les parents sont en TMI élevée et ne prévoient jamais de revendre (transmission par donation de parts ou démembrement), l'IS peut être pertinent pour minimiser l'impôt courant. Le choix se fait au cas par cas. Pour approfondir : Guide complet SCI familiale 2026.
Location meublée en SCI
Si les recettes de location meublée dépassent 10 % des recettes totales de la SCI, celle-ci bascule automatiquement à l'IS. C'est un piège fréquent. Solutions :
- Maintenir la location meublée sous le seuil de 10 %
- Opter volontairement pour l'IS et bénéficier de l'amortissement du bien et des meubles
- Pour un comparatif avec le LMNP : LMNP ou SCI : quel statut choisir
SCI IS + Holding : l'optimisation avancée
Schéma courant pour les investisseurs multi-biens :
- Une holding (SASU ou SAS à l'IS) détient les parts des SCI IS
- Les dividendes remontent en quasi-franchise d'impôt grâce au régime mère-fille (exonération à 95 %, quote-part de frais et charges de 5 %)
- La holding peut réinvestir dans de nouvelles SCI sans passer par la case « impôt personnel »
Attention : Ce montage nécessite une substance économique réelle. L'administration peut requalifier en abus de droit si la holding n'a aucune activité propre. Faites-vous accompagner par un expert.
Impact sur le financement bancaire
Un point rarement traité : les banques préfèrent souvent l'IS car la SCI produit un bilan et un compte de résultat, ce qui facilite l'analyse de la capacité de remboursement. En SCI IR, il n'y a pas de bilan et l'analyse se fait au niveau des revenus personnels des associés.
7. Les 5 erreurs les plus fréquentes
Erreur n°1 : Choisir l'IS « pour payer moins d'impôts » sans penser à la revente
L'IS réduit l'impôt courant, mais la facture à la revente peut être très lourde (plus-value sur VNC + PFU sur dividendes). Ne choisissez l'IS que si vous n'envisagez pas de revendre, ou si l'économie d'impôt cumulée pendant la détention compense largement la plus-value future.
Erreur n°2 : Croire que l'option IS est irréversible
Depuis 2019, vous avez 5 exercices pour revenir à l'IR (art. 239 CGI). Beaucoup de professionnels l'ignorent encore. Profitez de cette fenêtre pour tester l'IS.
Erreur n°3 : Amortir le terrain
Le terrain n'est jamais amortissable. Sa valeur doit être isolée (méthode DVF, expertise). Oublier de l'exclure de la base amortissable est un redressement garanti. Pour en savoir plus : Guide calcul valeur terrain SCI.
Erreur n°4 : Confondre résultat comptable et trésorerie
L'amortissement réduit le résultat comptable, mais pas la trésorerie. Inversement, le remboursement du capital d'emprunt consomme de la trésorerie mais n'est pas déductible. Ne confondez pas les deux.
Erreur n°5 : Oublier les obligations comptables de l'IS
Bilan, compte de résultat, FEC, liasse 2033, télétransmission EDI : les obligations sont lourdes. Sans outil adapté ou expert-comptable, les risques de redressement sont réels. SCI AI automatise toute cette comptabilité.
8. Arbre de décision : IR ou IS pour votre SCI ?
Répondez à ces 4 questions :
1. Prévoyez-vous de revendre le bien dans les 20 prochaines années ?
→ Oui : l'IR est probablement plus avantageux (exonération de plus-value progressive)
→ Non : l'IS est à considérer sérieusement
2. Quelle est votre TMI ?
→ 0 %, 11 % ou 30 % : l'IR est souvent suffisant
→ 41 % ou 45 % : l'IS devient attractif pour réduire l'impôt courant
3. Avez-vous besoin des revenus locatifs pour vivre ?
→ Oui : attention à la double imposition IS + PFU sur les dividendes
→ Non : l'IS permet de capitaliser dans la société à moindre impôt
4. Faites-vous de la location meublée dans la SCI ?
→ Oui (> 10 % des recettes) : l'IS est obligatoire
→ Non : vous avez le choix
9. Sources officielles
- Taux IS 2026 — Service-Public Entreprendre
- Barème IR 2026 — Service-Public
- Prélèvements sociaux 2026 — Service-Public
- Composants amortissement — BOFiP BOI-ANNX-000115
- Renonciation option IS — BOFiP BOI-IS-CHAMP-20-20-30
- Report déficits IS — Service-Public Entreprendre
- Plus-value SCI IR — impots.gouv.fr