SCI et impayés de loyer : prévention et procédure (2026)

Un locataire qui cesse de payer met en danger l'équilibre entier de votre SCI. Là où un particulier encaisse ou n'encaisse pas, la société, elle, continue de rembourser son emprunt, de régler la taxe foncière et — quand elle est à l'IS — de constater le loyer en produit imposable, même sans le voir arriver sur le compte. Ce guide suit la chaîne du début à la fin : prévenir l'impayé, le traiter juridiquement (relance, commandement de payer, clause résolutoire, expulsion), puis le gérer fiscalement, à l'IR comme à l'IS.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, vérifié contre les sources officielles (Code civil, loi du 6 juillet 1989, Code des procédures civiles d'exécution, CGI, BOFiP). Mis à jour le 7 juillet 2026.

---

1. Impayé en SCI : ce qui change quand le bailleur est une société

Louer via une SCI ne change rien aux droits du locataire : le bail reste régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (location nue à usage d'habitation) ou par le statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). Ce qui change, c'est la position du bailleur — et surtout les conséquences comptables et fiscales de l'impayé.

Détenir le bien via une société civile emporte trois conséquences concrètes :

• La trésorerie encaisse le choc. Que le loyer rentre ou non, la SCI doit honorer l'échéance de son prêt bancaire, la taxe foncière, l'assurance PNO et les charges de copropriété. Un impayé qui dure peut la conduire jusqu'à la cessation de paiements.
• Le gérant agit au nom de la société. C'est lui qui relance, mandate le commissaire de justice et engage l'action en justice, dans la limite des pouvoirs que lui donnent les statuts (article 1848 du Code civil). Chaque diligence se documente dans le dossier social.
• Le régime fiscal commande tout le reste. À l'IR, un loyer non encaissé n'est pas imposé, point. À l'IS, il devient un produit imposable dès qu'il est dû : sans provision pour créance douteuse, vous payez de l'impôt sur de l'argent jamais touché. Les deux cas sont détaillés plus bas.

Le bon réflexe : traiter l'impayé comme un dossier de gestion d'entreprise, pas comme une querelle entre particuliers. Une SCI bien tenue anticipe le risque — garanties en amont, provisionnement le moment venu — et garde une trace de chaque étape. C'est aussi ce qui protège le gérant si les autres associés lui demandent des comptes.

---

2. Prévenir : construire un dossier locataire solide

Le meilleur impayé est celui qui n'arrive jamais. Tout se joue au moment de choisir le locataire, et la loi encadre précisément ce que vous avez le droit de lui réclamer.

Les pièces que vous pouvez exiger

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe une liste limitative : pièce d'identité, justificatif de domicile, justificatifs d'activité professionnelle et de ressources (bulletins de salaire, avis d'imposition, contrat de travail). Rien d'autre. Réclamer une photo, la carte Vitale, un relevé bancaire ou une attestation d'absence de crédit est interdit et vous expose à une sanction.

Le taux d'effort

Les assureurs GLI appliquent presque tous la même règle de prudence : le loyer charges comprises ne doit pas dépasser environ 33 % des revenus nets du locataire. Aucune loi ne l'impose, mais ce seuil de solvabilité conditionne l'acceptation du dossier par la plupart des assurances loyers impayés. Au-delà, le candidat devra apporter une garantie complémentaire crédible.

Un bail écrit et rigoureux

Votre socle juridique tient en un bail complet, daté, signé, doublé d'un état des lieux d'entrée contradictoire — et surtout d'une clause résolutoire, sans laquelle la procédure rapide en cas d'impayé vous échappe. Un bail dépourvu de cette clause vous oblige à passer par une résiliation judiciaire au fond : plus longue, à l'issue incertaine.

---

3. Les garanties : GLI, caution, Visale, dépôt de garantie

Quatre dispositifs sécurisent l'encaissement, mais ils ne s'empilent pas librement. La règle à retenir : pas de GLI et de cautionnement sur le même locataire en même temps, sauf s'il est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi de 1989).

GLI : l'option la plus courante en SCI

En cas de défaillance, l'assurance loyers impayés indemnise la SCI, généralement après un à deux mois de retard, et couvre le plus souvent les frais de contentieux et l'expulsion. Sa prime — 2,5 % à 4,5 % du loyer charges comprises — est une charge déductible : des revenus fonciers à l'IR (article 31, I, 1°, a bis du CGI), du résultat à l'IS. En échange, l'assureur filtre à l'entrée (CDI confirmé, taux d'effort maîtrisé) et impose des délais de déclaration qu'il ne faut surtout pas laisser passer.

Visale : la caution gratuite d'Action Logement

Visale est une caution publique et gratuite, qui prend en charge jusqu'à 36 mensualités de loyers et charges impayés dans le parc privé. Le locataire éligible obtient son visa avant la signature, puis la SCI adhère en ligne. Parfait pour un jeune actif ou un profil mobile — à condition que le candidat soit éligible et que le loyer reste sous le plafond garanti.

Cautionnement solidaire

Le cautionnement (article 22-1 de la loi de 1989) engage un tiers, souvent un parent, à régler la dette si le locataire flanche. C'est gratuit, mais tout dépend de la solvabilité réelle de la caution, et le recouvrement traîne parfois en longueur. Rappel : pas de cumul avec une GLI, sauf étudiant ou apprenti.

---

4. Dès le premier retard : relance amiable et plan d'apurement

Tout se joue sur la vitesse de réaction. Une dette d'un mois se solde souvent à l'amiable ; une dette de six mois finit presque toujours devant le juge. Dès le premier loyer manquant, voici l'ordre de marche.

1. Relance amiable (J+8) : un mail, puis un courrier simple rappelant l'échéance impayée. Beaucoup d'impayés ne sont qu'un oubli ou un prélèvement rejeté.
2. Déclaration de sinistre : si le bien est couvert par une GLI ou Visale, signalez le retard dans le délai contractuel (souvent 1 à 2 mois) — déclarer trop tard, c'est risquer la déchéance de garantie.
3. Mise en demeure (LRAR) : un recommandé sommant le locataire de régler sous 8 jours, avec copie à la caution solidaire s'il y en a une. C'est le point de départ formel du contentieux.
4. Plan d'apurement : face à un locataire de bonne foi, un échéancier écrit (protocole d'accord) qui étale la dette sur quelques mois évite bien souvent une procédure coûteuse et un logement vide. À privilégier dès que la reprise du paiement courant paraît crédible.

Ne laissez jamais filer. Chaque mois d'inaction ajoute un mois de loyer perdu que le dépôt de garantie (1 mois) ne rattrapera pas, et une créance plus dure à recouvrer. Gardez tout par écrit : ces pièces feront preuve devant le juge et justifieront, à l'IS, la dotation d'une provision pour créance douteuse.

---

5. Le commandement de payer et la clause résolutoire

Quand l'amiable échoue, le levier le plus efficace en bail d'habitation, c'est la clause résolutoire inscrite au bail. Elle prévoit une résiliation de plein droit si le locataire ne paie pas dans un délai donné après commandement.

La délivrance par commissaire de justice

Le gérant de la SCI mandate un commissaire de justice — l'ancien huissier — pour délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L'acte reproduit des mentions obligatoires, détaille le décompte de la dette, vise expressément la clause du bail et rappelle la possibilité de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Un délai réduit à 6 semaines depuis 2023

C'est l'apport majeur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : le locataire a désormais 6 semaines (contre 2 mois auparavant) pour solder l'intégralité de la dette. S'il paie dans ce délai, la clause résolutoire tombe et le bail continue. Sinon, la clause est acquise : le bail est résilié de plein droit, et il ne reste qu'à le faire constater par le juge.

À noter : ces 6 semaines valent pour les baux conclus à partir de l'entrée en vigueur de la loi (29 juillet 2023). Un bail plus ancien encore en cours reste soumis à l'ancien délai de 2 mois. Vérifiez donc la date de signature avant de lancer le commandement.

Le commissaire de justice transmet aussi le commandement à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives), ce qui enclenche l'accompagnement social du locataire pendant que la procédure suit son cours.

---

6. De l'assignation à la résiliation du bail

Les 6 semaines écoulées sans paiement, la SCI saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation et ordonner l'expulsion.

Deux points de procédure, à ne surtout pas négliger sous peine de nullité :

• La notification au préfet. L'assignation doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins 6 semaines avant l'audience (délai ramené de 2 mois à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023), le temps qu'un diagnostic social et financier du locataire soit établi.
• Les délais de grâce. Même une clause résolutoire acquise n'empêche pas le juge d'accorder des délais de paiement à un locataire de bonne foi. La loi de 2023 a ramené leur plafond de 3 ans à 1 an (article L. 412-4 du CPCE). Tant que l'échéancier est respecté, les effets de la clause restent suspendus.

---

7. L'expulsion : délais, trêve hivernale, force publique

Jugement en main, vous ne pouvez pas expulser du jour au lendemain. Le commissaire de justice signifie d'abord au locataire un commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de 2 mois avant toute expulsion effective (article L. 412-1 du CPCE).

La trêve hivernale

Entre le 1er novembre et le 31 mars, aucune expulsion n'est possible (article L. 412-6 du CPCE). La procédure judiciaire, elle, avance quand même : un jugement rendu en janvier devient exécutable dès le 1er avril. Seuls les squatteurs entrés par voie de fait et les cas de relogement assuré échappent à la trêve.

Le concours de la force publique

Si le locataire reste, la SCI demande le concours de la force publique au préfet. Refus ou silence de l'administration pendant plus de 2 mois ? Le bailleur peut engager la responsabilité de l'État et obtenir une indemnisation qui couvre les loyers perdus. C'est souvent l'étape la plus longue, et la plus éprouvante.

En résumé : entre le premier impayé et la reprise effective du logement, comptez 12 à 24 mois. C'est cette durée qui rend la prévention (les garanties) et le provisionnement (à l'IS) décisifs pour la santé financière de la SCI.

---

8. Bail commercial : une procédure d'impayé plus rapide

Quand la SCI loue un local à un commerçant, un artisan ou une société d'exploitation, l'impayé bascule dans le statut des baux commerciaux, nettement plus favorable au bailleur.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire ne laisse au preneur qu'1 mois pour régler (article L. 145-41 du Code de commerce). Passé ce délai, la SCI saisit le juge des référés pour faire constater la résiliation acquise. Le preneur peut cependant demander des délais de paiement qui suspendent les effets de la clause. Et s'il est en redressement ou liquidation judiciaire, les procédures collectives l'emportent : les loyers antérieurs au jugement d'ouverture se déclarent au passif. Pour creuser ce montage, voyez notre guide de la SCI en bail commercial.

---

9. SCI à l'IR : l'impôt sur les seuls loyers encaissés

Voilà le bon côté du régime de transparence. Une SCI à l'IR relève des revenus fonciers, imposés sur les seules recettes réellement encaissées dans l'année (article 29 du CGI). Un loyer jamais perçu ne rejoint pas le revenu imposable : ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux de 17,2 % sur cette somme fantôme.

Bonne nouvelle : à l'IR, un loyer non encaissé n'est jamais imposé. Aucun impôt sur le revenu, aucun prélèvement social de 17,2 % sur un loyer fantôme — l'impayé quitte l'assiette tout seul, sans provision ni formalité.

Concrètement, sur la 2072 de la SCI puis sur la 2044 de chaque associé, vous ne portez que les loyers effectivement encaissés. L'impayé s'efface de l'assiette de lui-même.

Ce qui reste déductible

• Toutes les charges de la période restent déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, prime d'assurance (GLI comprise), charges de copropriété, travaux. Elles peuvent créer un déficit foncier imputable dans les conditions de droit commun.
• Les frais de procédure engagés pour recouvrer l'impayé (commissaire de justice, avocat) se déduisent pour leur montant réel (article 31, I, 1°, e du CGI).

Le revers de la médaille : puisque le loyer impayé n'a jamais été imposé, il n'ouvre droit à aucune provision ni déduction au titre de la perte elle-même. Impossible de « déduire » un loyer que vous n'avez pas déclaré. La perte économique reste pour la SCI ; seules les charges réelles et les frais de procédure allègent l'addition. Pour le détail des charges admises, voyez notre guide des charges déductibles en SCI.

---

10. SCI à l'IS : la provision pour créance douteuse

À l'IS, tout s'inverse. La SCI tient une comptabilité d'engagement : le loyer devient un produit dès qu'il est dû, encaissé ou non. Un loyer impayé est donc imposé — au risque de payer de l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà) sur un revenu jamais perçu. La parade porte un nom : la provision pour dépréciation de créance.

Les conditions de déductibilité

La provision se déduit du résultat imposable si les trois conditions de l'article 39, 1, 5° du CGI sont réunies (BOI-BIC-PROV-40-20) :

• la perte est probable, et non simplement éventuelle ;
• la créance est nettement individualisée (locataire, montant, échéances) ;
• la probabilité de non-recouvrement est justifiée par des événements en cours à la clôture : commandement de payer resté sans effet, procédure engagée, insolvabilité ou redressement judiciaire du locataire.

Un simple retard, sans la moindre démarche de recouvrement, ne suffit pas. La provision se calcule sur le montant hors taxes de la créance et se reporte sur le tableau 2033-D de la liasse fiscale.

Le schéma comptable

• Constatation du loyer : débit du compte 411 « Locataires », crédit d'un compte de produits — le loyer est imposable.
• Transfert en créance douteuse : débit 416 « Locataires douteux », crédit 411.
• Dotation de la provision : débit 6817 « Dotations pour dépréciation des actifs circulants », crédit 491 « Dépréciation des comptes locataires » — charge déductible qui neutralise l'imposition du loyer non perçu.

De la provision à la perte définitive

Tant que le sort de la créance reste incertain, la provision joue les amortisseurs. Le jour où le non-recouvrement devient certain et définitif (clôture d'une liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif, procès-verbal de carence après saisie infructueuse), la créance passe en perte irrécouvrable (compte 654) et la provision antérieure est reprise. Et si la SCI avait opté pour la TVA sur un local professionnel, la TVA acquittée sur ce loyer irrécouvrable se récupère (article 272 du CGI), au moyen d'un duplicata de facture portant la mention réglementaire.

Chez sci-ai.app, la constatation des loyers, le suivi des créances douteuses et le tableau 2033-D se génèrent automatiquement depuis vos écritures et votre relevé bancaire, puis partent en télétransmission aux impôts. C'est le cœur de notre offre Autonomie à 229 €/an. Pour un panorama complet des obligations, voyez notre guide de la comptabilité SCI.

---

11. Les erreurs fréquentes

Erreur 1 : attendre trop longtemps

Laisser filer trois ou quatre mois avant de bouger, c'est perdre le bénéfice des relances rapides, dépasser les délais de déclaration à la GLI et transformer un incident banal en contentieux qui s'éternise. Réagissez dès le premier loyer manquant.

Erreur 2 : un bail sans clause résolutoire

Sans clause résolutoire, pas de procédure rapide par commandement de payer : vous voilà condamné à la résiliation judiciaire au fond, plus longue et incertaine. Vérifiez que chacun de vos baux comporte cette clause.

Erreur 3 : cumuler GLI et caution

Prendre une assurance loyers impayés tout en exigeant une caution solidaire est irrégulier (article 22-1 de la loi de 1989), sauf pour un étudiant ou un apprenti. Il faut trancher : l'un ou l'autre.

Erreur 4 (IS) : oublier la provision et payer l'IS sur un loyer fantôme

À l'IS, ne pas doter de provision pour créance douteuse, c'est payer 15 % ou 25 % d'IS sur un loyer jamais encaissé. Dès qu'une procédure est en cours à la clôture, provisionnez.

Erreur 5 : négliger la notification au préfet

Une assignation non notifiée au préfet dans les 6 semaines avant l'audience, c'est un vice de procédure qui peut réduire à néant des mois d'efforts. Confiez ces actes à un commissaire de justice et, si possible, à un avocat.

---

12. FAQ — SCI et impayés de loyer

Contenu informatif à jour au 7 juillet 2026, rédigé avec le plus grand soin à partir des sources officielles (Code civil, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Code des procédures civiles d'exécution, Code de commerce, CGI, BOFiP). Il ne se substitue pas à un conseil personnalisé tenant compte de votre situation. Les procédures d'impayé et d'expulsion évoluent régulièrement : vérifiez l'état du droit avant toute action et faites-vous assister d'un commissaire de justice et, si besoin, d'un avocat.