SCI et IFI 2026 : comment vos parts sont imposées, valorisées et déclarées

1. Qui paie l'IFI en 2026, et à partir de quel seuil

L'IFI frappe le patrimoine immobilier net du foyer au 1^er janvier. Le seuil est de 1 300 000 €, inchangé depuis 2018 et confirmé pour 2026 par service-public.gouv.fr. L'article 964 du CGI vise le patrimoine supérieur à ce montant : 1 300 000 € pile reste hors du champ. Et c'est bien le net — un patrimoine brut de 1 600 000 € grevé de 400 000 € de dettes admises n'est pas imposable. L'IFI n'a pas été remplacé par l'« impôt sur la fortune improductive », qui n'a pas survécu au texte définitif : voir la loi de finances 2026.

Attention au périmètre du foyer, qui n'est pas celui de l'impôt sur le revenu : l'article 964 agrège le patrimoine des couples mariés, des partenaires de PACS et des concubins notoires, plus celui des enfants mineurs (art. 965 1°). Chacun se croit à 800 000 € et hors du champ ; l'administration en voit 1 600 000 € et un impôt à payer. L'erreur est classique dans une SCI entre concubins ou partenaires. Un résident déclare son patrimoine mondial, biens étrangers de la SCI compris ; un non-résident, ses seuls biens français (IFI et SCI non-résident).

Le barème 2026 et la décote d'entrée

Une fois le seuil franchi, le barème de l'article 977 du CGI s'applique à partir de 800 000 € : vous êtes taxé sur une tranche que vous aviez traversée sans rien devoir. Dépasser le seuil d'un euro ne coûte pas un euro d'impôt, mais 2 500 € avant décote. C'est cette marche d'escalier qui rend l'évaluation des parts de SCI si sensible.

Pour amortir l'effet de seuil, l'article 977 II prévoit une décote entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : 17 500 € − 1,25 % × patrimoine net taxable, à retrancher de l'impôt. À 1 320 000 €, elle vaut 1 000 € et ramène un impôt brut de 2 640 € à 1 640 €.

2. Le coefficient immobilier, et le vrai match SCI / nom propre

L'IFI ne s'arrête pas à la porte de la société. L'article 965 du CGI soumet à l'impôt les biens immobiliers détenus directement ou indirectement. Pour des parts de société, la loi ne retient pas la valeur totale des titres : elle applique un coefficient immobilier.

Le régime fiscal de la SCI est indifférent. Le texte vise toute société détenant de l'immobilier non affecté à une activité opérationnelle, et le I de l'article 966 précise que gérer son propre patrimoine immobilier n'en est pas une. On lit parfois que les parts d'une SCI à l'IS seraient « des valeurs mobilières » hors du champ : c'est faux, et c'est un des redressements les plus faciles à établir. Le choix IR/IS se joue sur les loyers et les plus-values, pas sur l'IFI.

Les chaînes de sociétés se traversent. Quand une holding immobilière chapeaute des filiales, les coefficients se multiplient niveau par niveau — voir parts de SCI logées dans une holding. Parce que le calcul devient vite impraticable, le 3° de l'article 965 prévoit une clause de sauvegarde pour l'associé de bonne foi. Elle ne joue pas si vous contrôlez la société, si votre foyer se réserve la jouissance du bien, ou si vous détenez plus de 10 % du capital ou des droits de vote : autant dire qu'un gérant majoritaire ne peut pas s'en prévaloir (voir section 11).

Les actifs non immobiliers font baisser le coefficient. Trésorerie, créances et portefeuille entrent au dénominateur, pas au numérateur : une SCI qui porte un immeuble de 900 000 € et 100 000 € de liquidités affiche un coefficient de 90 %, et un dixième de la valeur des parts sort de l'assiette. C'est la loi, pas une astuce. Mais gonfler la trésorerie juste avant le 1^er janvier, sans besoin économique, est exactement ce que vise le mini-abus de droit du livre des procédures fiscales (art. L64 A) — voir abus de droit en SCI. Provisionner un ravalement voté en assemblée n'a rien à craindre ; un virement de 200 000 € le 28 décembre, repris le 15 janvier, se défend beaucoup moins bien.

Aucune ligne n'augmente la fraction taxable : le coefficient est déjà à son maximum, 100 %, quand la société ne détient que de l'immobilier imposable.

SCI ou nom propre : le même bien, trois financements

Voici l'arbitrage que la promesse d'ouverture appelle, sur un cas unique : un immeuble locatif de 1 250 000 €, financé à hauteur de 430 000 € encore dus au 1^er janvier, détenu seul ou via une SCI dont vous possédez 100 % des parts.

Même bien, même prix, même dette — et trois résultats. La SCI financée par la banque donne exactement l'assiette du nom propre. La SCI financée par votre compte courant coûte 430 000 € d'assiette en plus, soit 3 010 € d'IFI par an dans la tranche à 0,70 %. Et si c'est votre logement, elle vous coûte en plus l'abattement de 30 %. Ce n'est donc pas la SCI qui décide : c'est la façon dont vous l'avez financée.

3. Valoriser ses parts de SCI au 1^er janvier : la méthode en cinq étapes

La valeur retenue est la valeur vénale réelle au 1^er janvier : le prix qu'un acquéreur indépendant accepterait de payer. Jamais la valeur comptable. Un immeuble acheté 600 000 € en 2011 et amorti depuis peut figurer au bilan pour 420 000 € de valeur nette comptable (la VNC, le prix d'achat moins les amortissements) alors que le marché le situe à 820 000 €. Les 400 000 € d'écart suffisent à faire basculer un foyer au-dessus du seuil. Retenir la VNC parce qu'elle est écrite noir sur blanc dans la liasse fiscale — le jeu de tableaux comptables déposé chaque année — est l'erreur la plus répandue, et la plus facile à redresser.

L'administration attend une valeur argumentée, pas un chiffre rond. Trois approches se croisent : la comparaison avec des ventes récentes — la base DVF, fichier public des ventes immobilières réelles, est gratuite —, le rendement, qui capitalise le loyer au taux du marché local (42 000 € de loyers à 5 % donnent 840 000 €), et l'avis de valeur d'un professionnel, appuyé sur les valeurs locatives de référence. Un bien loué ne vaut pas un bien libre, et le bail le démontre. Dernier réflexe, rarement tenu : refaire l'évaluation chaque année. Une valeur figée n'est pas prudente, elle est non justifiée.

Le double plafond du IV de l'article 973

La valeur imposable des parts ne peut jamais excéder deux limites : ni la valeur vénale réelle des parts, ni la valeur des actifs imposables de la société diminuée des dettes qui leur sont afférentes, retenue à proportion de votre participation. Ce garde-fou, issu de la loi de finances pour 2024, empêche que les retraitements anti-abus aboutissent à taxer plus que la valeur économique réelle. Il faut y penser dès que la SCI porte un compte courant important, comme le montre l'exemple chiffré.

4. Le passif de la SCI : ce qui se déduit de l'IFI, ce qui ne se déduit pas

C'est le cœur du sujet, et la zone où les déclarations sont le plus souvent fausses. L'article 973 du CGI pose deux principes cumulatifs.

Premier principe : la dette doit financer un bien imposable

Le IV de l'article 973 est catégorique : « ne sont pas prises en compte les dettes qui sont contractées directement ou indirectement par un organisme ou une société et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable ». Une dette qui ne finance pas un bien imposable est écartée, même si elle figure bel et bien au bilan. L'emprunt souscrit pour reconstituer la trésorerie ou acheter des titres reste dû à la banque, mais il ne réduit pas votre base IFI.

Second principe : votre propre compte courant n'est effacé qu'en partie

Vous avez prêté de l'argent à votre SCI par compte courant. La loi n'efface pas cette dette : elle en efface la part qui correspond à votre part du capital. Vous détenez 70 % et vous avez prêté 120 000 € pour des travaux ? 84 000 € sont écartés du passif, 36 000 € y restent. L'effacement n'est total que pour un associé à 100 %. Et il ne joue pas du tout si le compte courant a financé autre chose qu'un bien imposable ou des travaux sur ce bien (art. 973 II 2° du CGI).

Le compte courant d'un ascendant, d'un descendant, d'un frère ou d'une sœur obéit à la même proportion et aux mêmes conditions d'affectation. Voir le prêt familial consenti à une SCI. Mais l'échappatoire n'est pas la même selon le prêteur, et les deux critères ne s'intervertissent pas.

Le résultat est rude, autant le dire franchement. L'associé majoritaire qui a financé les travaux sur ses propres deniers est imposé sur l'essentiel de sa créance, alors que la société lui doit cette somme et la lui remboursera. Le texte s'en tient à la proportion et ne regarde pas plus loin. Pour un foyer qui tourne autour du seuil, cet arbitrage — compte courant ou emprunt bancaire — pèse plus lourd que toutes les décotes réunies, et il se décide des années avant la première déclaration.

Lisez la colonne du milieu comme une réponse à une seule question : est-ce que cette dette fait baisser mon IFI ?

(a) et (d) travaux visés aux 2° et 3° du I de l'art. 974 CGI — (b) la taxe foncière 2026 est due par le propriétaire au 1^er janvier : c'est le fait générateur, et c'est pour ça qu'elle se déduit avant même l'avis (art. 974 I 3°) — (c) art. 974 II, transposé aux dettes de société par l'art. 973 III, pour les seuls prêts d'achat d'un actif imposable — (d) art. 973 II 2° — (e) art. 973 II 3° — (f) art. 973 IV.

Le prêt in fine : un amortissement fictif

Rappel pour ceux qui n'en ont jamais souscrit : dans un prêt in fine, on ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée, et le capital en une seule fois à la fin. La dette ne baisse jamais — c'est tout son intérêt à l'IFI, et c'est exactement ce que le législateur a neutralisé. Le prêt n'est pas retenu pour son capital nominal mais pour capital × (1 − années écoulées ÷ durée totale).

Même logique pour un prêt sans terme — un compte courant laissé sans convention : réduit d'un vingtième par année écoulée, éteint au bout de vingt ans. La parade est simple et licite : formaliser une convention de compte courant avec un terme réel. Enfin, au-delà de 5 000 000 € de patrimoine imposable, si les dettes admises excèdent 60 % de cette valeur, la fraction excédentaire n'est retenue qu'à 50 % (art. 974 IV du CGI).

5. Décote sur les parts de SCI : ce qui tient vraiment, et ce qu'elle vaut

Des parts de SCI ne se vendent pas comme un appartement : pas de cotation, un agrément des associés presque toujours requis, un marché secondaire quasi inexistant. Le principe d'une décote sur la valeur mathématique des parts — l'actif net de la société rapporté à votre pourcentage — est admis pour ces raisons. Mais aucun taux n'est acquis d'avance.

Deux situations, pour fixer les idées. Une SCI à deux associés, mari et femme, gérance conjointe, statuts sans clause d'agrément puisque le couple détient tout : une décote de 20 % y est indéfendable. À l'inverse, un neveu qui détient 12 % d'une SCI familiale de six associés, avec agrément à l'unanimité, aucune distribution depuis 2019 et une gérance tenue par son oncle : ses parts sont réellement invendables, et la décote se plaide, pièces à l'appui.

Ce que la décote vaut en euros

Refuser d'annoncer un taux ne dispense pas de chiffrer l'enjeu. Reprenons les parts de la SCI du Moulin de l'exemple chiffré, valorisées 578 760 €, foyer dans la tranche à 0,70 %.

Calcul indicatif au taux marginal de 0,70 %, avant application du coefficient immobilier, qui réduit encore légèrement chacune de ces trois lignes.

Écart d'IFI entre 0 % et 20 % : environ 810 € par an, soit 16 000 € sur vingt ans. Une décote de 10 % documentée vaut donc environ 400 € par an — moins qu'un rapport d'évaluation la première année, plus les suivantes. À vous de voir si le dossier vaut la peine ; mais ne l'appliquez jamais sans. Ce dossier, c'est statuts, procès-verbaux, répartition du capital, avis de valeur et comparables, datés du 1^er janvier et rangés avec les autres documents à archiver. Reconstitué trois ans plus tard sous une demande de renseignements, il ne vaut plus grand-chose.

6. Résidence principale en SCI : pas d'abattement de 30 % à l'IFI

C'est l'erreur la plus fréquente du sujet, et la plus coûteuse. L'abattement de 30 % du I de l'article 973 vise « l'immeuble occupé à titre de résidence principale », c'est-à-dire détenu en direct. Il ne s'applique pas aux parts d'une SCI, même lorsque le logement appartient à cette SCI et que le redevable en détient 100 %.

La question a été tranchée par le Conseil constitutionnel à propos de l'abattement jumeau de l'ancien impôt de solidarité sur la fortune : réserver l'abattement au propriétaire direct repose sur « une différence de traitement, fondée sur une différence de situation, en rapport direct avec l'objet de la loi » (décision n° 2019-820 QPC du 17 janvier 2020). Le raisonnement se transpose à l'IFI : la règle est stabilisée, il ne faut pas espérer de revirement.

L'abattement ne joue qu'une seule fois par foyer : un couple ne cumule pas deux résidences principales. Une seule exception existe : la société d'attribution de l'article 1655 ter du CGI, dont les associés sont réputés propriétaires directs des locaux attribués — à ne pas confondre avec la SCI ordinaire (voir la SCI d'attribution).

Faut-il pour autant bannir la résidence principale d'une SCI ? Non, mais posez l'arbitrage avec les vrais chiffres : d'un côté ce surcoût plus le coût de fonctionnement annuel, de l'autre des donations échelonnées et une indivision évitée. Sous 1 300 000 € de patrimoine, l'IFI ne pèse rien dans la décision ; à 3 000 000 €, il coûte quelques milliers d'euros par an pendant vingt ans, et la question devient sérieuse. Voir résidence principale en SCI et SCI et protection du patrimoine.

7. Démembrement des parts de SCI : l'usufruitier paie l'IFI pour tout

Démembrer des parts, c'est les couper en deux droits. L'usufruitier garde l'usage et les revenus : dans une SCI, c'est lui qui touche les loyers distribués. Le nu-propriétaire a la propriété mais ni l'usage ni les revenus, jusqu'à l'extinction de l'usufruit — au décès de l'usufruitier le plus souvent, et sans droits à payer alors. D'où la popularité de la donation avec réserve d'usufruit.

Voilà pour le droit civil. L'IFI, lui, ne partage rien : l'article 968 du CGI impose à l'usufruitier de déclarer la valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien.

Les exceptions sont limitativement énumérées : usufruit légal du conjoint survivant, vente avec réserve d'usufruit au profit d'un acquéreur qui n'est pas un de vos héritiers probables, donation avec réserve d'usufruit à l'État, à une collectivité ou à certains organismes d'intérêt général. Dans ces cas seulement, chacun déclare sa part selon le barème de l'article 669.

Cette règle déçoit à peu près tous ceux qui la découvrent, parce qu'elle prend le contre-pied de ce que le notaire vient d'expliquer sur les droits de donation. Elle a pourtant un pendant utile : la donation temporaire d'usufruit transfère bel et bien la qualité d'usufruitier, donc la charge de l'IFI, pendant toute sa durée (voir aussi SCI usufruitière).

8. Les exonérations d'IFI qui existent réellement pour une SCI

Le champ est étroit. Il tient dans les articles 975 et 976 du CGI, et une seule de ces exonérations concerne vraiment un détenteur de parts de SCI.

Les biens professionnels (art. 975 CGI)

C'est la seule exonération de masse. Schéma courant : la SCI détient les murs de l'entreprise et les loue à la société d'exploitation. Quatre conditions cumulatives, vérifiées de près : exercer effectivement dans la société utilisatrice une fonction de direction limitativement énumérée ; en tirer une rémunération normale représentant plus de la moitié de vos revenus professionnels ; détenir au moins 25 % des droits de vote si elle est à l'IS ; et que le bien soit nécessaire à son activité. L'exonération ne couvre que la fraction de valeur des parts qu'il représente, et louer un local à une SAS — société par actions simplifiée — dont on est simple actionnaire passif ne suffit pas. Voir louer un bien de sa SCI à sa propre société et le bail professionnel en SCI.

Le scénario qui tourne mal est presque toujours le même. Le dirigeant part à la retraite, garde les murs et continue de louer à la société reprise. Rien ne change dans le bail ni dans les loyers. Mais il n'exerce plus de fonction de direction et ne perçoit plus de rémunération : l'exonération tombe au 1^er janvier suivant.

La location meublée assimilée à une activité commerciale (art. 975 V CGI)

Le V de l'article 975 pose une exception : pour les exonérations de biens professionnels, la location meublée d'habitation est considérée comme une activité commerciale. L'assimilation n'est pas gratuite. Le seuil de plus de 23 000 € de recettes et la condition de prépondérance — plus de la moitié des revenus professionnels — visent les personnes qui exercent l'activité à titre individuel : un investisseur qui a par ailleurs un métier n'y arrive pas. Et une SCI qui loue meublé de façon habituelle bascule de toute façon à l'IS (art. 206 2 du CGI). Voir la SCI et la location meublée.

Deux autres régimes existent — bois et forêts, groupements fonciers agricoles (art. 976 CGI) — mais supposent une structure dédiée : une SCI ordinaire n'y donne pas accès. Quant à l'exclusion des participations sous 10 % du capital et des droits de vote, elle ne vise que les sociétés d'exploitation, jamais une SCI patrimoniale (art. 966 I).

Reste ce qui n'existe pas, et qu'on cherche pourtant beaucoup. Aucune exonération n'est attachée à la forme SCI : ni au choix de l'IS, ni à l'interposition d'une holding, ni au fait que la société ne distribue rien. Et un capital social de 1 000 € ne transforme pas des parts en actif à 1 000 € : ce qui compte est l'actif net réévalué, jamais le montant inscrit dans les statuts.

9. Six leviers, du plus sûr au plus risqué

Vous payez l'IFI, ou vous allez le payer. Que pouvez-vous faire ? Les six leviers qui existent réellement pour un associé de SCI, classés par sécurité juridique décroissante.

Le plafonnement à 75 %, en chiffres

C'est le mécanisme le plus favorable aux associés de SCI, et le plus ignoré. Une SCI patrimoniale qui ne distribue rien produit peu de revenus imposables ; le plafonnement, lui, se calcule sur les revenus. Il devient donc très mordant.

Une mise en garde s'impose. Le plafonnement se déclenche parce que les revenus sont bas, et il est tentant de les faire baisser : ne rien distribuer alors que la trésorerie le permettrait, loger des revenus dans une structure capitalisante juste avant l'échéance. Organiser artificiellement son insuffisance de revenus est un terrain classique d'abus de droit. Un plafonnement subi est protégé ; un plafonnement fabriqué ne l'est pas.

10. Exemple chiffré complet : l'IFI du foyer Berthier, étape par étape

Toute la mécanique, sur un cas unique, au 1^er janvier 2026. M. et Mme Berthier sont mariés, résidents fiscaux français, et leur patrimoine n'a rien d'exotique : une résidence principale en direct, deux SCI, quelques parts de SCPI. C'est le profil qui franchit le seuil sans s'y attendre, parce que personne n'a jamais additionné les lignes.

11. Déclarer, payer : calendrier et annexe 2042-IFI

L'IFI n'est pas prélevé à la source et ne fait l'objet d'aucun acompte : c'est un paiement unique, à provisionner. Il n'existe plus de déclaration de fortune autonome depuis 2018. Les dates exactes figurent sur la fiche « Déclaration et paiement de l'IFI » ; vérifiez-les chaque année. L'annexe comporte un cadre de synthèse et des états détaillés ; c'est dans celui des titres de sociétés que se déclarent les parts de SCI, ligne par ligne : dénomination, pourcentage de détention, valeur retenue.

Un mot sur la doctrine, souvent citée sans précaution. Le BOFiP — la doctrine publiée de l'administration fiscale — comporte, pour la série BOI-PAT-IFI, des commentaires qui datent encore du 8 juin 2018. Mais pas tous : le BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, sur la valeur des parts et les dettes non déductibles, a été mis à jour le 5 juin 2024. Vérifiez toujours la date du BOI que vous consultez : il éclaire les textes, il ne les remplace pas.

Votre gérant ne vous donne pas les chiffres : que faire

Vous détenez 15 % d'une SCI familiale, votre oncle gère, il ne communique rien, et vous devez déclarer en mai. Quatre réflexes, dans cet ordre.

1. Ce que vous êtes en droit d'exiger. Le droit d'information de l'associé vous ouvre les comptes et les documents sociaux : vous ne demandez pas une faveur.
2. Comment le demander. Par écrit, en recommandé avec accusé de réception, avant fin mars : la trace compte autant que la réponse.
3. Ce que vous déclarez si vous n'obtenez rien. Une estimation motivée — jamais zéro, jamais rien. Conservez le calcul et le courrier resté sans réponse.
4. La protection dont vous bénéficiez. La clause de sauvegarde du 3° de l'article 965 couvre l'associé de bonne foi — mais elle ne joue plus au-delà de 10 % du capital ou des droits de vote, donc pas pour la plupart des associés de SCI familiale.

Symétriquement, le gérant doit produire avant la campagne : valeur vénale de chaque bien, actif total réévalué, passif retenu poste par poste, coefficient immobilier de l'exercice et répartition exacte du capital. Une comptabilité à jour et un registre des parts fiable font gagner un temps considérable, surtout après une donation ou une cession en cours d'année.

Conservez, pour chaque immeuble, un avis de valeur daté ; pour chaque emprunt, le tableau d'amortissement au 1^er janvier ; pour chaque associé, le relevé de compte courant et sa convention ; plus les statuts et procès-verbaux à jour. En cas de sous-évaluation, le rappel s'accompagne de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (art. 1727 CGI) et, si le caractère délibéré est retenu, d'une majoration. La bonne foi se démontre par le dossier, pas par l'intention : voir le contrôle fiscal d'une SCI et la déclaration tardive.

Trois sujets voisins à ne pas confondre avec l'IFI

La taxe annuelle de 3 % (art. 990 D et 990 E du CGI) frappe la valeur des immeubles détenus en France par certaines entités, sans rapport avec le seuil de l'IFI. Attention : l'exonération qui reposait sur un simple engagement de communiquer a été supprimée par l'article 102 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026. Les contenus antérieurs qui la présentent comme une option ouverte sont périmés. Voir la taxe de 3 % et les SCI.

L'IFI des non-résidents obéit à une assiette limitée aux biens français et à des règles conventionnelles propres : voir IFI et SCI pour les non-résidents. L'exit tax, elle, ne vise pas l'immobilier mais les plus-values latentes sur titres lors d'un transfert de domicile hors de France : voir exit tax et parts de SCI.

12. Pour aller plus loin sur la SCI et l'IFI

L'IFI dépend de la façon dont la SCI a été structurée, financée et transmise. Douze guides, rangés par ce que vous cherchez à faire.

Pour évaluer vos parts

Pour justifier une décote

Pour transmettre ou sortir