J'ai hérité de parts de SCI : que faire concrètement ?

Vous n'avez rien demandé. Un parent est mort, et dans l'inventaire dressé par le notaire figure une ligne que personne autour de la table ne sait interpréter : « 120 parts de la SCI Les Marronniers ». Vous venez d'hériter de parts de SCI. La question qui suit est toujours la même, et elle est parfaitement légitime : par quoi commence-t-on ?

Le décor est en général celui-ci. Le gérant, c'était le défunt. Les comptes de la société, personne ne les a jamais vus — parfois parce qu'ils n'ont jamais été établis. Il existe un emprunt dont on ignore le solde. Un locataire continue de virer son loyer, chaque 5 du mois, sur un compte que plus personne ne consulte. Et un cohéritier, quelque part, a déjà une idée très arrêtée de ce qu'il faudrait faire.

Cette configuration se joue sur un calendrier serré : six mois pour la déclaration de succession, quatre mois avant que quiconque puisse vous sommer d'opter, un an sans gérant avant que la société ne devienne dissoluble en justice. Le problème, c'est que la plupart des héritiers consacrent ces premiers mois à attendre des informations qu'ils auraient pu exiger dès la première semaine. Le droit d'information de l'article 1855 du Code civil n'est pas une politesse à demander : c'est une créance à faire valoir.

Ce guide adopte le point de vue de l'héritier — celui qui récupère une structure à faire tourner, pas celui qui organise sa transmission. Ce que vous recevez exactement, comment auditer une société dont vous ignorez tout, ce que l'article 1857 du Code civil vous fait porter, et comment trancher entre les trois seules issues : garder, céder, dissoudre. La perspective inverse — clauses de continuation, anticipation, démembrement, ce que le défunt aurait pu prévoir — est traitée dans notre guide sur le décès d'un associé de SCI.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code général des impôts, BOFiP, service-public.fr). Mis à jour le 27 juillet 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé : la succession relève du notaire, et chaque SCI a ses propres statuts.

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1. Ce dont vous héritez exactement : des parts, pas un immeuble

Commençons par le malentendu qui explique la moitié des erreurs des six premiers mois. Vous n'héritez pas d'un appartement, d'une maison ou d'un immeuble de rapport. Vous héritez de parts sociales. La nuance paraît théorique. Elle ne l'est pas du tout : elle détermine ce que vous pouvez faire, ce que vous ne pouvez pas faire, et à qui vous devez le demander.

Depuis son immatriculation, la SCI est une personne morale (article 1842 du Code civil). Un sujet de droit à part entière : elle achète, elle emprunte, elle loue, elle se fait assigner. Les associés, eux, détiennent des droits sociaux — une fraction du capital, un droit de vote, une vocation au résultat et au boni de liquidation. C'est exactement ce que dit l'article 1832 : les associés affectent des biens à une entreprise commune en vue de partager le bénéfice qui pourra en résulter. Le bénéfice, pas les murs.

Les conséquences pratiques, immédiates

• Vous ne pouvez pas entrer dans le bien ni en réclamer les clés, même si vous détenez 100 % des parts. L'occupation d'un bien social par un associé suppose une décision de la société et, à défaut de loyer, soulève des questions fiscales spécifiques (voir notre guide louer un bien de la SCI à un associé).
• Vous ne pouvez pas vendre « votre part de l'immeuble ». Seule la SCI peut vendre l'immeuble, par décision de ses associés dans les conditions fixées par les statuts. Vous, vous pouvez céder vos parts — ce qui est une opération totalement différente.
• Vous ne pouvez pas demander le partage. L'adage « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815) ne s'applique pas à une société : la SCI n'est pas une indivision, c'est précisément l'outil que l'on utilise pour l'éviter. C'est d'ailleurs tout le sujet de notre comparatif indivision ou SCI.
• Vous héritez d'obligations en même temps que de droits : la qualité d'associé emporte l'obligation aux dettes sociales de l'article 1857 du Code civil, sur laquelle nous revenons longuement au chapitre suivant.

Ce que contient réellement votre héritage

Le piège que personne ne voit venir. Si la SCI est à l'impôt sur le revenu, vous êtes imposé sur votre quote-part de résultat même si vous ne touchez pas un centime. Prenez une SCI qui encaisse 18 000 € de loyers, déduit 4 000 € de charges et 3 500 € d'intérêts : elle dégage 10 500 € de bénéfice fiscal. Si la totalité de la trésorerie part dans le remboursement du capital de l'emprunt, vous déclarez votre quote-part de ces 10 500 € et vous payez l'impôt et les prélèvements sociaux dessus, sans avoir rien reçu. C'est le premier chiffre à sortir de l'audit, et il suffit parfois à orienter toute la décision.

Une SCI héritée est rarement une SCI en ordre

Autant le dire sans détour : sur les dossiers de reprise que nous traitons, la SCI héritée coche presque toujours plusieurs cases de la liste noire. Aucune assemblée depuis 2019. Pas un seul procès-verbal d'approbation des comptes. Une comptabilité tenue sur un tableur — ou pas tenue du tout. Deux ou trois déclarations 2072 jamais déposées. Un registre des bénéficiaires effectifs resté figé à la constitution. Des comptes courants d'associés dont personne, pas même les associés, ne connaît le solde.

Ce n'est ni exceptionnel ni irréparable. C'est du travail de reconstitution, borné, chiffrable — et il vaut mieux le chiffrer avant de décider quoi que ce soit. Notre guide sur la reprise de comptabilité d'une SCI décrit la méthode pas à pas.

Mais avant même d'ouvrir ce chantier, une question doit être tranchée, et elle commande tout le reste : acceptez-vous la succession dans laquelle figurent ces parts ?

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2. L'option successorale : accepter, accepter à concurrence de l'actif net ou renoncer

Dans une succession ordinaire, l'option se règle vite : on additionne l'actif, on retranche le passif connu, on accepte. Avec une SCI dedans, l'exercice se complique. Une société civile immobilière n'est pas un actif inerte comme un livret ou un tableau : c'est une structure vivante, qui peut porter un emprunt supérieur à la valeur de l'immeuble, trois ans d'arriérés de charges de copropriété, une dette fiscale latente, un ravalement voté et non financé, ou un contentieux avec un locataire qui ne paie plus depuis dix-huit mois. Rien de tout cela n'apparaît sur un relevé bancaire.

Les trois branches de l'option

L'article 768 du Code civil ouvre trois voies. Une seule sera retenue, et elle vaut pour l'ensemble de la succession : on ne peut pas garder la maison de famille et laisser les parts de SCI à la porte.

Pourquoi l'article 1857 change tout dans une succession avec SCI

En SARL ou en SAS, l'associé risque son apport, point final. En société civile, non : la responsabilité est indéfinie. L'article 1857 du Code civil est net — les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité. Cette phrase effraie, à juste titre. Encore faut-il la lire jusqu'au bout, car elle contient deux garde-fous que l'on oublie systématiquement de mentionner.

• La responsabilité est conjointe, pas solidaire. Un créancier titulaire de 60 000 € contre la SCI ne peut réclamer que 24 000 € à l'associé qui détient 40 % des parts. Il ne peut pas se retourner vers un seul associé pour la totalité en le laissant courir après les autres. On lit très souvent « solidaire » sous des plumes autorisées : c'est faux, et c'est une erreur qui a fait renoncer des héritiers à des successions parfaitement saines.
• Elle est subsidiaire. L'article 1858 oblige le créancier à avoir d'abord poursuivi la société — et à s'y être cassé les dents. Tant que la SCI est solvable, et elle l'est presque toujours quand elle détient un immeuble libre de dettes, l'associé dort tranquille.

La vraie difficulté est ailleurs. La jurisprudence retient de longue date que l'associé entrant répond aussi du passif né avant son arrivée : l'obligation s'attache à la qualité d'associé, pas à la date de naissance de la dette. Traduction pour l'héritier qui accepte : vous prenez, à hauteur de votre quote-part, l'exposition aux dettes contractées par la SCI du vivant du défunt, y compris celles que vous découvrirez plus tard. Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide sur la responsabilité des associés de SCI.

La nuance que l'on vous dira rarement. L'acceptation à concurrence de l'actif net vous protège contre les dettes du défunt. Elle ne fait aucun écran, pour l'avenir, à l'obligation aux dettes sociales que vous assumez en votre nom propre dès l'instant où vous devenez associé. La SCI continue d'exploiter, d'emprunter, de payer des charges après le décès ? Vous en répondez comme n'importe quel associé, sans plafond hérité de la succession. Conclusion : aucune option successorale, si prudente soit-elle, ne vous dispense d'auditer la société.

Les délais : quatre mois, deux mois, dix ans

Le calendrier de l'option est fixé par les articles 771 et suivants du Code civil :

• Pendant quatre mois à compter du décès, personne ne peut vous contraindre à opter. C'est le temps de l'audit — utilisez-le.
• Passé ce délai, un créancier de la succession, un cohéritier, un héritier de rang subséquent ou l'État peut vous sommer de prendre parti par acte extrajudiciaire (article 771, alinéa 2). Vous disposez alors de deux mois pour opter ou solliciter un délai supplémentaire en justice ; à défaut d'avoir pris parti à l'expiration de ce délai, vous êtes réputé acceptant pur et simple (article 772).
• En l'absence de toute sommation, la faculté d'option se prescrit par dix ans à compter de l'ouverture de la succession (article 780). L'héritier qui n'a pas opté dans ce délai est réputé renonçant.

Le piège de l'acceptation tacite

Voici le point où l'on voit le plus d'héritiers se piéger eux-mêmes. L'article 783 admet une acceptation pure et simple tacite : elle résulte d'un acte qui suppose nécessairement l'intention d'accepter. L'article 784 met heureusement à l'abri les actes purement conservatoires, de surveillance et d'administration provisoire — régler la prime d'assurance PNO, payer une facture urgente, faire réparer une fuite avant qu'elle n'inonde le voisin. La frontière reste mince, et une SCI offre chaque semaine une occasion de la franchir sans y penser :

• Encaisser les loyers sur votre compte personnel plutôt que de les laisser sur le compte de la SCI.
• Signer un procès-verbal d'assemblée générale en qualité d'associé, ou voter une distribution.
• Signer un nouveau bail, donner congé à un locataire, mandater un agent immobilier pour vendre.
• Vous faire nommer gérant de la SCI.

Tant que votre décision n'est pas arrêtée, tenez-vous-en à une règle unique : rien ne se signe sans l'aval écrit du notaire chargé de la succession. Un courriel de confirmation suffit, et il vous sauvera peut-être d'une acceptation dont vous ne vouliez pas.

Cas chiffré — quand renoncer est la bonne décision

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3. SCI héritée : les documents à réclamer immédiatement

Dans la semaine qui suit le décès, ne décidez rien. Collectez. Arbitrer entre garder, céder et dissoudre sans connaître ce que la société possède, ce qu'elle doit et ce qu'elle a déclaré, c'est jouer aux dés avec plusieurs centaines de milliers d'euros. Et contrairement à ce que beaucoup d'héritiers croient, obtenir ces pièces ne relève ni de la faveur ni de la négociation familiale : c'est un droit, opposable, sanctionnable.

Votre droit d'information est un droit légal

L'article 1855 du Code civil donne à tout associé le droit d'obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale — auxquelles le gérant doit répondre par écrit dans le délai d'un mois. L'article 1856 ajoute que le gérant doit, au moins une fois dans l'année, rendre compte de sa gestion aux associés par un rapport écrit d'ensemble. Le décret d'application complète le dispositif : l'article 48 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 permet à l'associé non gérant de prendre connaissance au siège de tous les livres et documents sociaux — contrats, factures, correspondance, procès-verbaux — et d'en prendre copie, au besoin assisté d'un expert ; l'article 41 du même décret impose l'envoi aux associés des documents soumis à l'assemblée quinze jours au moins avant la réunion, l'article 40 fixant le même délai pour la convocation.

Deux choses valent d'être sues avant d'écrire au gérant. Tant que le partage n'est pas intervenu, ce droit s'exerce en qualité d'héritier de l'associé, et il reste individuel : la Cour de cassation a jugé que la désignation d'un mandataire unique pour représenter des parts indivises ne prive pas chaque indivisaire de son droit personnel à communication des documents de l'article 1855 (Cass. 3^e civ., 27 juin 2019, n° 18-17.662). Et si le silence persiste, c'est le juge des référés du tribunal judiciaire qui ordonne la communication sous astreinte — jamais le tribunal de commerce, la SCI étant une société civile. Une astreinte de 100 € par jour de retard délie beaucoup de langues. Notre guide sur le droit d'information de l'associé de SCI détaille la procédure et donne la trame de mise en demeure.

La liste exhaustive à demander

Le raccourci que nous conseillons toujours en premier. Les statuts déposés à l'immatriculation, et à chaque modification depuis, sont consultables gratuitement sur le portail de l'INPI. Comptez dix minutes et zéro euro pour lire la clause d'agrément des héritiers — sans dépendre d'un gérant injoignable, ou, cas le plus courant, d'un gérant qui était précisément le défunt. Les annonces légales de constitution et de modification complètent utilement le tableau.

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4. Lire les statuts : les cinq clauses décisives

Les statuts sont la loi interne de la société. Ils l'emportent sur les habitudes familiales, sur ce que « le notaire de l'époque avait dit », et sur ce qu'affirme aujourd'hui l'associé qui parle le plus fort. Vingt pages, souvent, dont cinq clauses déterminent à elles seules votre marge de manœuvre. Lisez-les dans cet ordre.

Clause 1 — La continuation de la société au décès

Le principe est posé par l'article 1870 du Code civil : la société n'est pas dissoute par le décès d'un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires. Les statuts peuvent toutefois y déroger de trois manières : prévoir que les héritiers doivent être agréés, prévoir que la société continuera avec les seuls associés survivants, ou stipuler que le décès entraîne la dissolution. La première question à se poser en ouvrant les statuts est donc : suis-je associé de plein droit, ou dois-je être admis ?

Clause 2 — L'agrément des héritiers

Quand la clause existe, elle déroule une procédure : notification à la société, délai de réponse, majorité requise, silence valant acceptation ou refus selon les rédactions. Lisez-la à la virgule près. Les délais y sont souvent courts — trente ou soixante jours — et leur point de départ, presque toujours ignoré des héritiers, court parfois dès la notification du décès à la société.

Et surtout, retenez ceci : le refus d'agrément ne vous laisse pas les mains vides. L'article 1870-1 prévoit que les héritiers qui ne deviennent pas associés ont droit à la valeur des parts sociales de leur auteur, payée par les nouveaux titulaires des parts ou par la société elle-même si celle-ci les rachète en vue de leur annulation. À défaut d'accord sur le prix, celui-ci est déterminé par un expert désigné dans les conditions de l'article 1843-4. Vous restez donc titulaire d'une créance de valeur, et non d'un droit de vote.

Clause 3 — La transmission de la gérance

Certains statuts, écrits par quelqu'un qui avait anticipé, désignent un cogérant ou fixent les modalités de nomination d'un successeur en cas de décès du gérant. Cette clause-là vaut six mois de tranquillité. Quand elle manque, voyez le chapitre 8 — c'est un chantier à part entière.

Clause 4 — Les règles de majorité

Combien de voix pour vendre l'immeuble ? Pour dissoudre ? Pour nommer un gérant ? En l'absence de clause, l'article 1852 renvoie à l'unanimité, et l'article 1836 l'exige pour toute modification des statuts, sauf stipulation contraire. Regardez ce que cela produit concrètement : avec 30 % des parts dans une SCI statutairement unanimiste, vous ne pouvez rien décider seul — et personne ne peut rien vous imposer. Votre minorité est une position de blocage. C'est désagréable quand on veut avancer, très utile quand on veut négocier.

Clause 5 — L'agrément des cessions de parts

Si votre horizon est la revente, lisez immédiatement la clause d'agrément des cessions. Le principe légal est posé par l'article 1861, alinéa 1er, et il est plus large qu'on ne le croit : les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. L'unanimité vaut donc pour toute cession, y compris entre associés, tant que les statuts n'en dispensent pas. L'alinéa 2 organise les aménagements possibles : les statuts peuvent prévoir une majorité qualifiée, confier l'agrément aux gérants, ou dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux. Une exception mérite d'être connue, car elle joue en faveur de l'héritier vendeur : sauf disposition contraire des statuts, les cessions consenties aux ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément (article 1861, alinéa 2, dernière phrase). Sur ce point précis, le silence des statuts vous profite — et ce sont les statuts qui doivent au contraire durcir la règle pour soumettre ces cessions familiales à agrément.

Pour la lecture complète des clauses statutaires et de leur portée, voir notre guide de référence sur les statuts de SCI.

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5. L'audit de la SCI héritée en 10 points

Une fois les documents rassemblés, l'audit doit tenir sur une page. Pas dix. Une. Voici la grille que nous utilisons chez SCI-AI, dans l'ordre exact où elle se remplit — chaque réponse conditionnant la suivante.

1. Quel est le régime fiscal ?

Cette question passe avant toutes les autres : elle commande la nature de la comptabilité, le formulaire à déposer, le mode de calcul du résultat et, plus tard, la fiscalité de la revente. Le test le plus rapide tient en une ligne — quelle déclaration la SCI a-t-elle déposée l'an dernier ? Une déclaration 2072 signale l'impôt sur le revenu ; une déclaration 2065 accompagnée d'une liasse signale l'impôt sur les sociétés. Vérifiez aussi qu'une option pour l'IS n'a pas été exercée sans être suivie d'effet. Notre comparatif SCI à l'IR ou à l'IS explique ce que chaque régime implique concrètement.

2. Quels exercices manquent ?

Prenez une feuille, listez les exercices clos, et pour chacun cochez quatre cases : comptes établis, assemblée tenue, procès-verbal signé, déclaration déposée. Chaque case vide est une ligne de facture future. Ce tableau tient en cinq minutes et c'est le seul document qui permette de chiffrer honnêtement un rattrapage.

3. Que valent réellement les immeubles ?

Il vous faut une valeur vénale au jour du décès pour la déclaration de succession. Deux ou trois avis de valeur d'agences du quartier, recoupés avec les données de mutations réelles publiées par l'administration, forment un dossier qui tient devant un vérificateur. Résistez à la tentation de sous-évaluer : cela se paie deux fois, d'abord en rectification, ensuite en plus-value. J'y reviens au chapitre 9, chiffres à l'appui.

4. Où en est l'emprunt, et l'assurance a-t-elle joué ?

Sortez le capital restant dû à la date du décès, la durée résiduelle, le taux, les garanties (hypothèque, caution bancaire, nantissement) et surtout la quotité d'assurance décès souscrite sur la tête du défunt. Une couverture à 100 % change tout : l'assureur solde le prêt et la valeur de la société bondit d'autant. C'est là que deux effets passent inaperçus. D'une part, l'administration tient compte de cet allégement de passif pour valoriser les parts — vos droits de succession augmentent. D'autre part, dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, l'extinction de la dette par l'assureur constitue en principe un produit imposable. Faites chiffrer les deux avant de vous réjouir, et avant de signer quoi que ce soit.

5. Quels sont les soldes des comptes courants d'associés ?

Celui du défunt d'abord, ceux des autres associés ensuite. Un associé survivant créancier de 80 000 € sur une SCI dont l'actif brut s'élève à 300 000 € détient plus du quart de la valeur avant même qu'on parle de parts — et cette créance se règle en premier, avant tout partage entre associés : cela change la négociation du tout au tout. Détail au chapitre 6.

6. Que valent les baux en cours ?

Nature du bail (habitation, commercial, meublé, parking), loyer, date d'effet, échéance, dépôt de garantie détenu, impayés éventuels, révisions appliquées ou oubliées. Un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 se poursuit sans changement : le décès de l'associé n'affecte pas le locataire, la SCI restant bailleresse. Attention en revanche : une SCI ne peut délivrer un congé pour reprise qu'à la condition d'être une SCI familiale et au profit d'un associé (article 15-I de la loi de 1989). Voir notre guide congé pour reprise en SCI.

7. La copropriété réserve-t-elle des surprises ?

Demandez au syndic les trois derniers procès-verbaux d'assemblée, l'état des appels de fonds et le solde du compte du copropriétaire. C'est ici que se cachent les mauvaises surprises à cinq chiffres : un ravalement voté en assemblée, non provisionné, peut représenter 20 000 à 40 000 € pour un lot moyen — une dette née avant le décès, que vous découvrirez après. Voir appels de fonds de copropriété en SCI et fonds de travaux ALUR.

8. Les lots loués sont-ils encore louables ?

Le calendrier d'interdiction de location des logements les plus énergivores conditionne la valeur du patrimoine et l'ampleur des travaux à financer. Un logement classé G qui devient inlouable transforme un actif de rendement en chantier. Voir SCI et logement passoire thermique.

9. Les obligations juridiques sont-elles à jour ?

Assemblées annuelles et procès-verbaux d'approbation des comptes, registre des assemblées, registre des associés, et surtout registre des bénéficiaires effectifs : le changement d'associés consécutif au décès rend une mise à jour nécessaire, dans les trente jours du fait ou de l'acte qui la rend nécessaire (article R. 561-55 du Code monétaire et financier).

10. Combien coûte cette SCI par an ?

Additionnez taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables, frais bancaires, comptabilité, et le cas échéant la CFE. Comparez au loyer réellement encaissé, pas au loyer théorique du bail. Une SCI dont le cash-flow est structurellement négatif de 200 € par mois vous demandera 2 400 € d'apports en compte courant par an, indéfiniment. C'est le genre d'information qu'on préfère nettement avoir avant d'accepter la succession.

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6. Le compte courant du défunt : la créance qu'on oublie

Si vous ne deviez retenir qu'un seul chapitre de ce guide, prenez celui-ci. Le compte courant d'associé est le poste le plus souvent oublié dans les successions comportant une SCI — et régulièrement l'un des plus lourds. J'ai vu des dossiers où il pesait davantage que les parts elles-mêmes.

Ce qu'est un compte courant d'associé

Un associé avance de l'argent à sa société : pour boucler l'apport personnel à l'achat, régler un ravalement, éponger un trou de trésorerie en fin d'année. Cette avance n'est pas un apport en capital. C'est un prêt, tout simplement. Il figure au passif de la SCI et constitue, symétriquement, une créance de l'associé sur la société. Parts sociales et compte courant sont donc deux actifs distincts, obéissant à des règles différentes — et il faut les traiter séparément d'un bout à l'autre du dossier.

À l'actif de la succession, et taxable

La créance de compte courant entre dans l'actif successoral pour son montant nominal — pas de décote possible ici, c'est une somme d'argent — et supporte les droits de mutation à titre gratuit comme n'importe quelle autre créance. Les héritiers deviennent créanciers de la SCI à hauteur de leurs droits dans la succession. Bonne nouvelle patrimoniale, jusqu'au moment où l'on demande le remboursement et où l'on découvre que le compte de la société affiche 3 000 €. L'argent est dans les murs, jamais sur le compte.

Le remboursement se négocie donc, calmement, avec les associés survivants : échéancier sur cinq ou huit ans, imputation sur les résultats à venir, ou compensation dans le cadre d'un rachat de parts. Exiger le paiement immédiat, c'est en pratique forcer la SCI à vendre l'immeuble dans l'urgence — mauvais prix, conflit familial durable, et une créance qui aura coûté plus cher qu'elle n'a rapporté. Notre guide sur le compte courant d'associé en SCI détaille les conventions de blocage et les modalités de remboursement.

Le cas inverse : le compte courant débiteur

Le scénario inverse existe, et il est plus fréquent qu'on ne l'imagine : le défunt avait prélevé davantage qu'il n'avait avancé. Loyers encaissés sur son compte personnel « pour simplifier », courses payées avec la carte de la SCI, travaux de sa résidence principale réglés par la société. Le compte courant est alors débiteur — le défunt devait de l'argent à sa propre société. Cette dette figure au passif de la succession, et la SCI est parfaitement fondée à en réclamer le paiement aux héritiers. Faites toujours vérifier ce solde avant d'opter : un compte courant débiteur de 40 000 € transforme un héritage attrayant en dossier à réexaminer entièrement.

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7. Plusieurs héritiers : l'indivision sur les parts

Si vous êtes plusieurs à hériter, un régime s'installe automatiquement, sans que personne ne l'ait choisi : l'indivision successorale (articles 815 et suivants du Code civil). Les parts de la SCI ne sont pas réparties entre les héritiers au jour du décès ; elles appartiennent indivisément à tous, chacun ayant une quote-part abstraite.

Le mandataire unique de l'article 1844

Comment vote-t-on avec une part détenue à trois ? La réponse est à l'alinéa 2 de l'article 1844 du Code civil : les copropriétaires d'une part sociale indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d'eux ; en cas de désaccord, le mandataire est désigné en justice à la demande du plus diligent.

La règle évite la paralysie des assemblées : une voix s'exprime, la SCI peut délibérer. Son revers est immédiat — le mandataire vote pour toute l'indivision, ce qui suppose que les indivisaires se soient entendus en amont sur le sens du vote. Sans quoi le conflit se déplace simplement d'un cran. Formalisez donc ce mandat par écrit : durée, étendue, et surtout liste des décisions qui exigent une consultation préalable de tous (vente de l'immeuble, emprunt, distribution). Une page suffit ; l'absence de cette page coûte des années.

Les majorités de l'indivision

À l'intérieur de l'indivision, les décisions relèvent de l'article 815-3 : les actes d'administration et la vente de meubles pour payer les dettes de l'indivision requièrent les deux tiers des droits indivis ; les actes de disposition, dont la vente d'un bien indivis, exigent l'unanimité. Les actes conservatoires peuvent être accomplis seul par un indivisaire (article 815-2). Ce sont donc deux étages de décision qui se superposent : l'indivision d'abord, la société ensuite.

La convention d'indivision : le bon réflexe

Les articles 1873-1 et suivants permettent de conclure une convention d'indivision, à durée déterminée — cinq ans au plus, renouvelable (article 1873-3) — ou à durée indéterminée. Elle désigne un gérant de l'indivision, fixe ses pouvoirs, organise la répartition des revenus et prévoit le mode de règlement des désaccords. Elle doit, à peine de nullité, être établie par écrit et comporter la désignation des biens indivis et l'indication des quotes-parts ; lorsque l'indivision comprend des biens soumis à la publicité foncière — ce qui est fréquent dans une succession —, elle doit en outre être passée par acte notarié et publiée (article 1873-2).

Sur la première année, c'est de loin le meilleur rapport coût-bénéfice du dossier : quelques centaines d'euros chez le notaire contre des années de blocage évitées. Sans convention, chacun peut à tout moment provoquer le partage — nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision (article 815) — avec, à la clé, un droit de partage de 2,5 % sur l'actif net partagé (article 746 du CGI). Notre guide sortir d'une indivision avec une SCI compare les issues possibles.

Bon à savoir. L'attribution de parts à un héritier dans le cadre du partage successoral n'est pas une cession entre vifs : le partage a en principe un effet déclaratif (article 883 du Code civil), l'attributaire étant réputé avoir toujours été propriétaire des parts reçues. La clause d'agrément des cessions n'a donc pas vocation à s'y appliquer — mais certains statuts rédigent des clauses spécifiques au partage. Encore une raison de les lire avant de négocier.

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8. Qui dirige la SCI héritée maintenant ?

Neuf fois sur dix dans une SCI familiale, le défunt était le gérant. Son décès met fin à ses fonctions du jour au lendemain : le mandat social est personnel, il ne se transmet pas par succession, et aucun héritier ne le récupère automatiquement. La société se retrouve sans représentant légal. Concrètement : plus personne ne peut signer un bail, endosser un chèque, saisir un tribunal, ni déposer une déclaration fiscale. La SCI existe toujours, mais elle est muette.

Le cas favorable : les statuts ont prévu

Un cogérant était en place ? Il continue seul, et la seule formalité consiste à mettre à jour l'immatriculation. Les statuts désignent un successeur ou organisent la nomination ? On applique la clause, telle qu'elle est écrite. Trois semaines, dossier clos.

Le cas courant : il faut convoquer une assemblée

À défaut, les associés doivent nommer un nouveau gérant dans les conditions prévues par les statuts — souvent la majorité des parts, parfois l'unanimité. Difficulté classique : qui convoque l'assemblée, si le gérant est mort et que les statuts ne réservent l'initiative qu'à lui ? Le dernier alinéa de l'article 1846 du Code civil apporte la solution : lorsque la société se trouve dépourvue de gérant, tout associé peut réunir lui-même les associés ou, à défaut, demander au président du tribunal statuant sur requête la désignation d'un mandataire chargé de le faire, à seule fin de nommer un ou plusieurs gérants. Aucun délai d'attente n'est exigé : la procédure peut être engagée dès le décès, et elle est rapide et peu coûteuse.

Ne laissez surtout pas la situation s'enliser. Une société civile durablement privée de gérant s'expose à une dissolution judiciaire que tout intéressé peut demander — un créancier, un associé, le locataire mécontent (article 1846-1 du Code civil). Un an sans dirigeant : c'est la borne, et elle arrive plus vite qu'on ne croit quand la famille se déchire.

Les formalités après nomination

• Procès-verbal d'assemblée constatant la nomination et acceptation du nouveau gérant.
• Publication d'un avis de modification dans un support habilité à recevoir les annonces légales du département du siège.
• Déclaration de modification sur le guichet unique des formalités des entreprises, avec les pièces justificatives (acte de décès, procès-verbal, pièce d'identité et déclaration de non-condamnation du nouveau gérant).
• Information de la banque, de l'assureur, du syndic et des locataires.
• Mise à jour du registre des bénéficiaires effectifs si la répartition du capital a changé.

Le détail des formalités et des pièces figure dans nos guides décès du gérant de SCI et changer de gérant de SCI. Sur l'étendue des pouvoirs et la responsabilité de la fonction, voir le gérant de SCI.

Le piège de la bonne volonté. Entre le décès et la nomination officielle, il y a toujours un héritier qui prend les choses en main : il encaisse les loyers, règle les factures, rappelle le locataire, négocie avec le syndic. Rien de plus naturel — et rien de plus risqué. Agir durablement en dirigeant sans en avoir le titre expose à la qualification de gérant de fait, avec la responsabilité qui va avec. Et côté succession, ces mêmes actes peuvent valoir acceptation tacite. Faites nommer un gérant vite : c'est aussi comme cela qu'on protège celui qui se dévoue.

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9. Droits de succession : évaluation, abattements, paiement

La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès lorsque le défunt est décédé en France métropolitaine, et dans l'année dans tous les autres cas (article 641 du CGI). Un délai dérogatoire de vingt-quatre mois existe pour les successions comportant des immeubles dont le droit de propriété du défunt n'avait pas été constaté avant son décès par un acte régulièrement transcrit ou publié, sous réserve de la publication des attestations notariées dans ce même délai (article 641 bis du CGI). Six mois, cela paraît confortable. Ça ne l'est pas : entre le temps de retrouver les statuts, d'obtenir trois avis de valeur et de reconstituer deux exercices, le compte à rebours file. D'où l'insistance du chapitre 3 — la collecte commence la première semaine, pas le quatrième mois.

Comment évaluer les parts

La base est la valeur vénale des parts au jour du décès. La méthode admise est celle de l'actif net réévalué :

• Actif : valeur vénale des immeubles au jour du décès, trésorerie, créances, éventuels titres détenus.
• Passif : capital restant dû des emprunts, comptes courants d'associés, dettes fournisseurs, charges de copropriété dues, impôts exigibles.
• Actif net × pourcentage de parts détenues = valeur brute des parts.

Sur cette valeur brute, la jurisprudence et la pratique admettent des décotes motivées. Illiquidité, d'abord : des parts de SCI ne se vendent pas sur un marché, il n'y a ni cote ni acheteur en attente. Absence de contrôle, ensuite, pour une participation minoritaire qui ne décide de rien. Contraintes statutaires fortes, enfin — clause d'agrément verrouillée, inaliénabilité temporaire. Attention toutefois : ces décotes ne sont ni forfaitaires ni automatiques, aucun texte ne les tarife. Elles se justifient, se chiffrent et se documentent dans la déclaration elle-même. Une décote de 30 % posée sans un mot d'explication est le premier motif de rectification sur ce type de dossier ; une décote de 10 % argumentée en trois lignes passe sans difficulté.

Abattements et barème

Le barème en ligne directe de l'article 777 du CGI s'applique par tranches après abattement : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % de 8 072 à 12 109 €, 15 % de 12 109 à 15 932 €, 20 % de 15 932 à 552 324 €, 30 % de 552 324 à 902 838 €, 40 % de 902 838 à 1 805 677 €, 45 % au-delà. L'abattement de 100 000 € en ligne directe se reconstitue tous les quinze ans : en application du rappel fiscal de l'article 784 du CGI, les donations consenties par le défunt dans les quinze années précédant le décès s'imputent sur cet abattement. Ces montants sont inchangés en 2026.

Un point qui compte directement pour l'héritier qui renonce, et qu'on lit rarement : le petit-enfant qui hérite de son propre chef ne dispose que de l'abattement résiduel de 1 594 € de l'article 788, IV du CGI — l'abattement de 31 865 € de l'article 790 B est réservé aux donations entre vifs et n'a aucune application en matière successorale. En revanche, le petit-enfant qui vient par représentation de son parent prédécédé ou renonçant (article 754 du Code civil) se partage avec ses frères et sœurs l'abattement de 100 000 € dont ce parent aurait bénéficié (article 779, I). Autrement dit, la renonciation d'un héritier ne fait pas perdre l'abattement de la souche : elle le divise entre les représentants.

Cas chiffré complet

Payer les droits sans vendre

Voilà le paradoxe le plus désagréable du dossier : vous recevez un actif que personne ne veut acheter, et l'administration attend un virement. Deux mécanismes permettent d'étaler, avec des chances de succès très inégales.

• Le paiement fractionné de droit commun (article 1717 du CGI et articles 396 et suivants de l'annexe III) : les droits sont acquittés en trois versements au plus, espacés de six mois, portés à sept versements étalés sur trois ans lorsque l'actif héréditaire comprend, à concurrence de 50 % au moins, des biens non liquides au sens de l'article 404 A de l'annexe III au CGI — immeubles, titres non cotés, objets d'antiquité, fonds de commerce — condition presque toujours remplie quand la succession comporte de l'immobilier ou des parts de SCI. Le crédit est assorti d'intérêts au taux fixé annuellement et de garanties (hypothèque, caution, nantissement).
• Le régime de faveur du différé-fractionné (article 397 A de l'annexe III au CGI) permet un différé de cinq ans suivi d'un fractionnement sur dix ans, mais il est réservé aux transmissions d'entreprises exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Une SCI de gestion patrimoniale, dont l'activité est civile, en est en principe exclue. Faites trancher ce point par votre notaire au vu de l'activité réelle de la société, plutôt que de compter dessus par avance.

Un mot sur le coût réel du retard, souvent fantasmé. L'intérêt de retard de 0,20 % par mois court à compter du premier jour du septième mois suivant le décès (article 1727 du CGI). La majoration de 10 % de l'article 1728, elle, n'entre en scène qu'au premier jour du septième mois suivant l'expiration du délai de six mois — soit à partir du treizième mois après le décès. Entre le septième et le douzième mois, vous ne devez que l'intérêt : 0,20 % par mois, sur des droits qui ne sont parfois que de quelques centaines d'euros. Morale : déposez dans les délais une déclaration sincère et documentée, quitte à la rectifier ensuite. Attendre l'évaluation parfaite est le meilleur moyen de payer une majoration pour un gain nul.

La bonne nouvelle de la revente. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition retenu pour le calcul d'une plus-value ultérieure est la valeur déclarée pour les droits de mutation à titre gratuit — article 150 VB du CGI pour les parts d'une SCI à l'impôt sur le revenu, relevant du régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 UB), et article 150-0 D du CGI pour les parts d'une SCI à l'impôt sur les sociétés. Si vous cédez vos parts dans les mois qui suivent, au prix auquel vous les avez déclarées, la plus-value est nulle ou marginale. C'est l'argument décisif contre la tentation de sous-évaluer : la sous-évaluation ne fait que déplacer l'impôt, en l'aggravant. Voir notre guide sur la plus-value en SCI.

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10. Garder, céder ou dissoudre les parts héritées : les trois voies

Audit bouclé, option exercée : reste à choisir. Il n'y a que trois portes de sortie, plus une quatrième que presque personne n'utilise et qui rend pourtant service. Voici comment elles se comparent, avant le détail de chacune.

Voie A — Garder et faire tourner la SCI

C'est le choix majoritaire, et souvent le bon, dès lors que la SCI détient un bien loué, correctement situé, avec un emprunt qui s'amortit et un locataire qui paie. Le locataire rembourse le crédit ; vous n'avez qu'à tenir la maison. Le programme de la première année est balisé, sept points, dans cet ordre :

1. Faire nommer un gérant et mettre à jour l'immatriculation.
2. Régulariser la signature bancaire et, si le compte était au nom du défunt gérant, obtenir de la banque la mise à jour des mandataires. Voir le compte bancaire de la SCI.
3. Reconstituer les exercices non tenus et déposer les déclarations manquantes.
4. Tenir une assemblée d'approbation des comptes et consigner un procès-verbal.
5. Mettre à jour le registre des bénéficiaires effectifs et le registre des associés.
6. Vérifier les baux, l'assurance propriétaire non occupant et les révisions de loyer non appliquées.
7. Mettre en place une comptabilité tenue en continu pour ne plus jamais revivre cet épisode.

Si la SCI est mise en pause le temps d'y voir clair — bien vacant, arbitrage familial en cours — la mise en sommeil peut être envisagée, sans dispenser des obligations déclaratives.

Voie B — Céder vos parts

Encore faut-il trouver un acquéreur. Dans les faits, ce sera un cohéritier ou un associé survivant : le marché des parts de SCI minoritaires détenues dans une société familiale endettée n'existe tout simplement pas. Un tiers qui achèterait vos 30 % entrerait dans une société qu'il ne contrôle pas, avec une responsabilité indéfinie à la clé. Peu d'amateurs. Quatre points de vigilance :

• L'agrément. La cession suppose l'agrément des associés dans les conditions de l'article 1861 — unanimité à défaut d'aménagement statutaire. En cas de refus, ne comptez pas sur une obligation de rachat : elle n'existe pas en société civile, contrairement à la SARL. L'article 1862 ouvre seulement une faculté — les associés qui le souhaitent peuvent acquérir, la société peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l'unanimité des autres associés ou les acquérir elle-même en vue de leur annulation ; et si le prix offert est contesté, il est fixé à dire d'expert (article 1843-4), le cédant conservant le droit de garder ses parts. Le vrai levier est ailleurs : l'article 1863 prévoit que si aucune offre d'achat ne vous est faite dans les six mois de la dernière notification du projet de cession, l'agrément est réputé acquis — vous cédez alors librement au tiers pressenti. Seule parade des autres associés : décider dans le même délai la dissolution anticipée de la société, décision que vous pouvez rendre caduque en renonçant à la cession dans le mois. Le silence joue donc pour vous, pas contre vous.
• Le prix. Il se négocie sur la base de l'actif net réévalué, avec les mêmes décotes que celles retenues pour la succession — cohérence exigée.
• Les droits d'enregistrement. La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte un droit de 5 % (article 726, I, 2° du CGI), à la charge de l'acquéreur sauf convention contraire.
• La plus-value. Généralement faible ou nulle si la cession intervient peu après la succession, la valeur déclarée servant de prix d'acquisition (article 150 VB du CGI).

Le déroulé complet — acte, notification à la société, formalité d'enregistrement, mise à jour des statuts — est détaillé dans notre guide sur la cession de parts de SCI. Si c'est la société elle-même qui rachète vos parts pour les annuler, voir le rachat de parts par la SCI.

Voie C — Dissoudre la société

La dissolution anticipée relève d'une décision des associés (article 1844-7, 4° du Code civil), prise selon les règles statutaires et, à défaut de clause, à l'unanimité. Elle ouvre une phase de liquidation : nomination d'un liquidateur, réalisation de l'actif — c'est-à-dire, en pratique, la vente de l'immeuble —, apurement du passif, remboursement des comptes courants, puis partage du boni entre associés.

C'est la voie la plus chère des trois, et de loin. La vente de l'immeuble par la société déclenche l'imposition de la plus-value, puis le partage du boni supporte le droit de partage de 2,5 % (article 746 du CGI). En SCI à l'impôt sur les sociétés, le mécanisme est encore plus brutal : la reprise des amortissements pratiqués depuis l'acquisition gonfle la plus-value professionnelle. Le terrain n'est jamais amortissable et la construction s'amortit par composants sur des durées longues — de l'ordre de 40 à 50 ans pour le gros œuvre —, si bien qu'après vingt ans la valeur nette comptable représente encore une bonne moitié du prix de revient ; mais sur un immeuble ancien qui s'est fortement apprécié, la base taxable atteint couramment 50 à 70 % du prix de vente. On a vu des liquidations où l'impôt absorbait le tiers du produit. Étapes, écritures et coûts détaillés dans notre guide dissolution et liquidation d'une SCI.

Un associé peut aussi demander au tribunal judiciaire la dissolution pour justes motifs (article 1844-7, 5°), notamment en cas de mésentente paralysant le fonctionnement de la société. La paralysie doit être démontrée : un simple désaccord, même vif, ne suffit pas. Voir mésentente entre associés de SCI.

Voie D — Le retrait, la variante méconnue

Peu d'héritiers connaissent l'article 1869 du Code civil, et c'est dommage. Il autorise un associé de société civile à se retirer, totalement ou partiellement, dans les conditions fixées par les statuts ou, à défaut, par décision unanime des autres associés. Mieux : le retrait peut aussi être autorisé par décision de justice pour justes motifs, ce qui ouvre une porte quand l'unanimité est hors d'atteinte. L'associé qui se retire obtient le remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée à dire d'expert (article 1843-4) faute d'accord. C'est exactement l'outil qu'il faut quand aucun acquéreur ne se présente et que les autres associés refusent la dissolution. Voir sortir d'une SCI.

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11. La SCI en retard de déclarations : régulariser

« Rien n'a été déclaré depuis 2021. » C'est la phrase que nous entendons le plus souvent au téléphone, généralement dite avec une inquiétude sincère. Rassurez-vous : c'est aussi la situation la plus facile à réparer de tout ce guide — à une condition, agir avant que l'administration ne se manifeste.

Ce que vous risquez

• Intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an (article 1727 du CGI).
• Majoration de 10 % en cas de dépôt tardif spontané ; 40 % si la déclaration n'est pas déposée dans les trente jours suivant une mise en demeure ; 80 % en cas d'activité occulte (article 1728 du CGI).
• Le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imposition est due (article L. 169 du livre des procédures fiscales), porté à dix ans en cas d'activité occulte.

À l'inverse, la régularisation spontanée — avant toute mise en demeure, avant tout avis de vérification — évite la majoration de 40 %, et le dépôt spontané d'une déclaration rectificative ouvre droit à une réduction de moitié de l'intérêt de retard (article 1727 V du CGI), à condition que la régularisation ne porte pas sur une infraction exclusive de bonne foi et qu'elle soit accompagnée du paiement des droits simples ou d'un plan de règlement accepté par le comptable public. Entre 10 % et 40 % de majoration, l'écart se compte en milliers d'euros sur un dossier moyen : le seul vrai levier dont vous disposez, c'est la vitesse.

L'ordre des opérations

1. Identifier le régime fiscal réel et la date de clôture inscrite dans les statuts.
2. Reconstituer les exercices manquants à partir des relevés bancaires : loyers encaissés, charges payées, échéances d'emprunt ventilées entre capital et intérêts, taxe foncière, assurance, charges de copropriété.
3. Établir les comptes de chaque exercice, dans l'ordre chronologique — un bilan d'ouverture faux contamine toutes les années suivantes. Voir le bilan d'ouverture d'une SCI.
4. Déposer les déclarations manquantes, de la plus ancienne à la plus récente, avec une note explicative mentionnant le décès et la reprise en main par les héritiers.
5. Tenir les assemblées d'approbation a posteriori et consigner les procès-verbaux.
6. Solliciter, le cas échéant, une remise gracieuse des pénalités : le décès du gérant et la découverte tardive de la situation par les héritiers sont des circonstances régulièrement prises en compte.

Nos guides retard de déclaration en SCI, que faire en cas de retard et reprise de comptabilité détaillent chacune de ces étapes.

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12. Hériter de parts de SCI : la feuille de route en 10 étapes

Tout ce qui précède, remis à plat sur un calendrier. Les échéances sont indicatives, à deux exceptions près : les délais légaux, signalés en rouge, qui ne se négocient pas.

Un seul délai est réellement dangereux : celui de la déclaration de succession. Six mois s'évaporent quand il faut retrouver des statuts chez un notaire parti à la retraite, obtenir trois avis de valeur en plein été et reconstituer trois exercices à partir de relevés papier. Déposez dans les temps une déclaration sincère et documentée, quitte à la rectifier ensuite : une rectificative spontanée coûte toujours moins cher qu'un retard, et infiniment moins qu'un contrôle.

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13. Les erreurs qui coûtent cher aux héritiers

Erreur 1 — Accepter avant d'avoir vu le passif

Emprunt supérieur à la valeur du bien, trois ans d'arriérés de copropriété, dette fiscale latente : rien de tout cela ne se lit sur un extrait Kbis. L'acceptation pure et simple engage au-delà de l'actif reçu, et l'article 1857 vous rend responsable des dettes sociales à hauteur de vos parts. La loi vous offre quatre mois. Prenez-les.

Erreur 2 — Encaisser les loyers sur son compte personnel

Faute double. Côté succession, l'acte peut caractériser une acceptation tacite (article 783). Côté société, il installe une confusion de patrimoines qui fragilise la SCI et nourrit, en cas de contrôle, la thèse de la SCI fictive. Les loyers vont sur le compte de la SCI. Toujours, même « juste ce mois-ci ».

Erreur 3 — Oublier le compte courant d'associé

Ni dans la déclaration de succession, ni dans la négociation de sortie. C'est pourtant le poste le plus liquide du dossier, et le plus facile à repérer pour un vérificateur : il figure noir sur blanc au passif des comptes de la société. Personne ne s'est jamais enrichi en l'oubliant.

Erreur 4 — Laisser la SCI sans gérant

Sans représentant légal, la société ne peut rien signer — pas même un renouvellement de bail. Au-delà d'un an, elle s'expose à une dissolution judiciaire (article 1846-1). Et l'héritier qui gère « en attendant » sans mandat coche toutes les cases du gérant de fait.

Erreur 5 — Sous-évaluer les parts pour payer moins de droits

Le gain est un mirage. La valeur déclarée devient votre prix d'acquisition pour le calcul d'une plus-value future (article 150 VB du CGI en SCI à l'IR, article 150-0 D en SCI à l'IS). Faites le calcul : minorer la valeur de 10 000 € vous fait économiser 2 000 € de droits dans la tranche courante à 20 % en ligne directe, mais vous fait supporter 10 000 € de plus-value supplémentaire, taxée à 36,2 % avant la sixième année de détention (19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, aucun abattement pour durée de détention) — soit environ 3 600 € à payer quatre ans plus tard. Vous perdez donc de l'argent, avec en prime un risque de rectification et de pénalités. Mauvais calcul sur toute la ligne.

Erreur 6 — Croire que l'on peut vendre « sa part de l'immeuble »

Non. Vous cédez vos parts, sous réserve de l'agrément. L'immeuble, lui, ne se vend que sur décision de la société. Cette confusion fait perdre des mois entiers à des familles qui négocient sérieusement sur une base juridiquement inexistante.

Erreur 7 — Négliger la mise à jour des registres

Registre des associés, registre des assemblées, registre des bénéficiaires effectifs. Leur absence ne gêne personne au quotidien — jusqu'au jour où elle bloque une cession, un refinancement ou une vente, à quinze jours de la signature. Le registre des bénéficiaires effectifs, lui, doit être actualisé dans les trente jours du changement.

Erreur 8 — Rester en indivision par défaut

L'indivision successorale est un sas, pas un mode de gestion. Sans mandataire désigné ni convention, la moindre décision de la SCI se transforme en négociation à trois ou quatre. Formalisez dans les six premiers mois, ou organisez le partage — mais ne laissez pas le provisoire durer cinq ans.

Erreur 9 — Attendre que « quelqu'un s'en occupe »

Personne ne s'en occupera. Le notaire liquide la succession : il ne tient pas la comptabilité de la SCI, ne dépose pas ses déclarations, ne convoque pas ses assemblées. Ces obligations pèsent sur les associés et le gérant. Autrement dit, sur vous, depuis le jour du décès.

Ce qu'il faut retenir

Hériter de parts de SCI, ce n'est pas hériter d'un immeuble. C'est reprendre une entreprise — avec ses comptes, ses dettes, ses échéances déclaratives et parfois ses conflits. La séquence qui fonctionne ne varie jamais : collecter les documents dès la première semaine, article 1855 du Code civil à l'appui ; auditer pendant les quatre mois que la loi vous garantit avant toute sommation ; opter une fois le passif social connu ; décider seulement ensuite entre garder, céder ou dissoudre. Ceux qui inversent l'ordre paient deux fois — en pénalités de retard d'abord, puis en négociations conduites sur des chiffres faux.

Il y a une bonne nouvelle, et elle vaut d'être dite : remettre une SCI héritée en ordre est un travail fini. Deux ou trois exercices à reconstituer depuis les relevés bancaires, des déclarations à déposer du plus ancien au plus récent, des assemblées à tenir, des registres à actualiser. Comptez quelques semaines, pas quelques années. Et une fois ce socle posé, vous savez enfin ce que valent ces parts — c'est à ce moment-là, et pas avant, que toutes les options redeviennent ouvertes.

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14. FAQ — Hériter de parts de SCI