SCI familiale ou donation directe : que choisir pour transmettre ? (2026)

« Créez une SCI, c'est mieux pour transmettre. » J'entends cette phrase toutes les semaines. Elle est parfois exacte. Elle est souvent fausse — et quand elle est fausse, elle coûte cher : une société à faire vivre pendant vingt ans, des assemblées, une déclaration annuelle, un expert-comptable, pour un gain fiscal rigoureusement nul. Voici ce que personne ne dit assez fort : l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans est identique, que vous donniez un immeuble ou des parts de société. Le barème aussi. Le passage obligatoire chez le notaire aussi. Ce qui change, c'est l'assiette taxable, la possibilité de découper la donation en tranches fines, le contrôle que vous gardez après avoir donné — et la facture d'entretien.

Alors, SCI familiale ou donation directe ? Cet article ne prend pas de gants. Le coût réel de chaque voie. Ce que vaut vraiment la fameuse décote de parts (beaucoup moins que ce qu'on vous promet). Pourquoi l'effet de levier de l'emprunt reste, à mes yeux, le seul argument technique imparable en faveur de la société. Et à partir de quel profil patrimonial le jeu en vaut la chandelle. Le tout adossé à un cas chiffré jusqu'au dernier euro de frais : un bien de 500 000 €, deux enfants, vingt ans devant soi, trois stratégies mises côte à côte.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP, Légifrance, service-public.fr). Mis à jour le 30 juillet 2026.

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1. Transmettre en direct : pleine propriété ou nue-propriété

On la traite en parent pauvre de la transmission. À tort. Donner un bien directement à ses enfants, c'est la solution la plus lisible, la moins chère à mettre en place, et dans bien plus de cas qu'on ne l'imagine, la plus efficace fiscalement. Je commence par elle parce que c'est l'étalon : toute SCI familiale devra faire mieux que ce qui suit, sinon elle ne sert à rien.

L'abattement de 100 000 € : la mécanique de base

L'article 779 I du CGI accorde un abattement de 100 000 € sur la part de chaque ascendant et de chaque enfant vivant ou représenté. Cet abattement se reconstitue intégralement au terme d'un délai de quinze ans (art. 784 du CGI, qui règle le rappel fiscal des donations antérieures).

Traduction pour un couple marié avec deux enfants :

• Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant, soit 400 000 € en franchise de droits par cycle de quinze ans.
• Une donation effectuée en 2026 « libère » à nouveau l'abattement en 2041.
• Le compteur est individuel : il court par couple donateur/donataire, et non par famille.

Ces abattements se cumulent avec ceux prévus pour d'autres liens de parenté, notamment les 31 865 € au profit des petits-enfants — mais attention, uniquement pour les donations (art. 790 B du CGI). En succession, le petit-enfant qui ne vient pas par représentation n'a droit qu'à 1 594 € (art. 788, IV du CGI). Un écart de 30 271 € entre deux abattements que la moitié des articles de vulgarisation confondent allègrement. Le petit-enfant qui vient par représentation de son parent prédécédé (art. 754 du Code civil), lui, recueille une quote-part de l'abattement de 100 000 €.

Le barème des droits au-delà de l'abattement

Une fois l'abattement consommé, le barème en ligne directe de l'article 777 du CGI s'applique :

Gardez ce tableau en tête, tout le reste en découle : il s'applique à l'identique à une donation d'immeuble et à une donation de parts de SCI. Pas de taux réduit, pas de régime de faveur, pas d'astuce. Quand on vous affirme que « la SCI permet de payer moins de droits » sans préciser par quel mécanisme d'assiette, on vous vend une demi-vérité.

La donation de la nue-propriété : le levier le plus efficace, et il ne nécessite pas de SCI

C'est l'outil que neuf comparatifs sur dix passent à la trappe. Le donateur garde l'usufruit — donc les loyers, ou le droit d'habiter — et ne donne que la nue-propriété. Les droits ne portent alors que sur cette nue-propriété, dont la valeur est fixée forfaitairement par l'article 669 du CGI, en fonction du seul âge de l'usufruitier :

Un exemple vaut mieux qu'un paragraphe. Un parent de 63 ans donne la nue-propriété d'un bien valant 300 000 € : il transmet une valeur fiscale de 180 000 € (60 %), et pas un euro de plus. À son décès, l'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété sans le moindre droit supplémentaire — l'article 1133 du CGI le dit noir sur blanc : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt. Les 120 000 € d'usufruit ont purement et simplement disparu de l'assiette taxable.

Ce mécanisme joue exactement de la même façon sur un immeuble et sur des parts de SCI. Il ne plaide donc ni pour ni contre la société. Le sujet est traité en profondeur dans le démembrement de propriété en SCI, et sa variante temporaire dans la donation temporaire d'usufruit.

Le piège de l'article 751 du CGI. Lorsqu'un bien est détenu en usufruit par le défunt et en nue-propriété par un héritier présomptif, l'administration présume qu'il appartient en pleine propriété à la succession. La présomption tombe s'il y a eu donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès, ou démembrement de propriété effectué à titre gratuit plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la nue-propriété a été évaluée selon le barème de l'article 669 du CGI. Autrement dit : anticipez, et ne montez jamais un démembrement dans l'urgence d'une fin de vie.

Le vrai défaut de la donation directe : l'indivision

Là, en revanche, il y a un vrai problème. Deux enfants ou plus reçoivent le même bien : les voilà indivisaires. Or le Code civil n'a jamais pensé l'indivision comme un mode de détention durable. C'est une salle d'attente avant le partage, et tout y est écrit pour qu'on en sorte :

• Article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. » Un seul indivisaire peut donc provoquer le partage — et, à défaut d'accord, la licitation, c'est-à-dire la vente aux enchères.
• Article 815-3 : les actes d'administration (donner à bail d'habitation, faire des travaux d'entretien, mandater un gestionnaire) exigent une majorité des deux tiers des droits indivis ; les actes de disposition (vendre, hypothéquer, consentir un bail commercial) exigent l'unanimité.
• Article 815-17 : les créanciers personnels d'un indivisaire peuvent provoquer le partage pour saisir la quote-part de leur débiteur.
• Une convention d'indivision (art. 1873-1 et suivants du Code civil) permet d'organiser les choses, mais conclue à durée déterminée elle ne peut excéder cinq ans, renouvelables par décision expresse (art. 1873-3) — ce n'est pas un outil de long terme.

Faites tourner le film sur trente ans. Trois enfants au départ. Puis leurs conjoints, qui ont leur mot à dire. Puis les petits-enfants, qui héritent d'une quote-part de quote-part. Un divorce, une brouille, un décès : la gestion se bloque, ou la maison de famille part en licitation. C'est le problème que la SCI résout, et elle le résout bien — j'y reviens au chapitre 5. Le détail du raisonnement est dans notre comparatif indivision ou SCI, et la mécanique de sortie dans sortir d'une indivision avec une SCI.

Les frais d'une donation directe

Une donation immobilière est nécessairement notariée (art. 931 du Code civil). Le coût se décompose en :

• Émoluments proportionnels du notaire, selon un tarif réglementé dégressif (art. A444-67 du Code de commerce, tableau 5, n^os 16 à 19). Pour une donation acceptée, sans distinction de ligne : 4,837 % de 0 à 6 500 €, 1,995 % de 6 500 à 17 000 €, 1,330 % de 17 000 à 60 000 € et 0,998 % au-delà de 60 000 €, le tout hors TVA à 20 %. Ne reprenez pas les taux 4,931 / 2,034 / 1,356 / 1,017 % : ce sont les anciens taux de donation, antérieurs à la baisse générale du tarif réglementé, que de nombreux simulateurs affichent encore. Le barème des ventes, lui, est sensiblement plus bas (3,870 / 1,596 / 1,064 / 0,799 %, art. A444-91 du Code de commerce) et n'a rien à faire dans un calcul de donation.
• Droits de donation éventuels, après abattement, selon le barème de l'article 777 du CGI.
• Contribution de sécurité immobilière de 0,10 % de la valeur déclarée (art. 878 et 879 du CGI), due au titre de la publicité foncière — la donation d'immeuble doit être publiée au service de la publicité foncière.
• Débours et formalités, généralement quelques centaines d'euros.

Le piège d'assiette que presque tous les comparatifs ratent. Quand vous ne donnez que la nue-propriété, les émoluments du notaire ne sont pas calculés sur la valeur de cette nue-propriété. L'article A444-67 du Code de commerce est explicite : l'émolument proportionnel est perçu « à la valeur en pleine propriété (y compris en cas de réserve d'usufruit) des biens donnés par chaque donateur ». L'assiette reste donc 500 000 €, même si l'assiette fiscale, elle, tombe bien à 300 000 €. Seule la contribution de sécurité immobilière, assise sur la valeur déclarée de la nue-propriété, diminue.

Ordre de grandeur, pour un bien de 500 000 € : l'enveloppe émoluments + TVA + CSI + débours tourne autour de 7 400 € pour une donation en pleine propriété, et d'environ 7 200 € pour une donation de la seule nue-propriété — les 200 € d'écart correspondant à la CSI. Retenez ce dernier chiffre, il va servir de juge de paix tout au long de l'article. Et non, il ne descend pas à 4 500 € : c'est l'erreur de calcul la plus répandue sur le sujet.

Détail du calcul, pour ceux qui veulent le refaire : 6 500 × 4,837 % + 10 500 × 1,995 % + 43 000 × 1,330 % + 440 000 × 0,998 % = 5 487 € HT, soit 6 584 € TTC. Le texte visant les biens donnés « par chaque donateur », un notaire qui liquide les émoluments donateur par donateur (ici deux fois 250 000 €) aboutit à 5 984 € HT, soit 7 181 € TTC : comptez alors environ 10 % de plus que les montants retenus ici.

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2. Transmettre via une SCI : la donation de parts

La SCI ne change pas le taux d'imposition. Elle change la nature de ce que vous donnez. Vous ne transmettez plus un immeuble mais des parts sociales : un bien meuble, sécable à l'infini, dont la valeur est celle de l'actif net de la société. Toute la mécanique de ce comparatif tient dans cette bascule, qui produit quatre effets très concrets.

Premier effet : des parts, ça se coupe en tranches

Un appartement de 240 000 € ne se découpe pas en tranches de 12 000 €. Des parts de SCI, si. Vous calibrez chaque donation au centime près pour consommer exactement l'abattement disponible, ni plus ni moins, puis vous recommencez quinze ans plus tard. Sur un cycle complet, cela donne :

• en 2026 : 400 000 € de parts (couple, deux enfants), droits nuls ;
• en 2041 : 400 000 € supplémentaires, droits nuls à nouveau ;
• en 2056 : un troisième cycle si les donateurs sont toujours en vie.

Objection légitime : on peut aussi donner 25 % d'un immeuble en direct. C'est vrai. Sauf qu'on crée du même coup une indivision entre parents et enfants, avec les blocages décrits plus haut. Le fractionnement de parts, lui, ne crée pas d'indivisaires : il crée des associés, encadrés par des statuts que vous avez rédigés vous-même. La différence n'est pas juridique, elle est existentielle.

Deuxième effet : l'assiette taxable devient l'actif net

La valeur d'une part correspond, en première approche, à :

Cette formule, et elle seule, explique l'essentiel de l'écart de droits entre les deux voies. J'y consacre le chapitre 4 entier. Un point d'attention immédiat, tout de même : le compte courant d'associé figure au passif. S'il appartient aux parents, il fait bien baisser la valeur des parts données… mais il devient une créance qui restera dans leur patrimoine taxable, et qui ressortira au décès. Rien ne s'évapore. Tout se déplace.

Troisième effet : un formalisme nettement plus lourd depuis le 27 juin 2026

Une donation de parts est de toute façon notariée : l'article 931 du Code civil impose l'acte authentique pour toute donation, et les parts de SCI ne peuvent pas faire l'objet d'un don manuel puisqu'elles ne se transmettent pas par tradition matérielle.

Mais l'écosystème autour de la SCI a changé. L'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose depuis le 27 juin 2026 que la cession de parts ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée :

• par acte notarié ;
• ou par acte d'avocat contresigné (art. 1374 du Code civil) ;
• ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable.

Le tout à peine de nullité. Mesurez bien la portée : ce n'est pas un durcissement de degré, c'est un changement de nature. L'article 1865 posait une condition de preuve et d'opposabilité ; l'article 1865-1 pose une condition de validité. Un acte irrégulier n'est plus « inopposable à la société » — il n'existe pas. La prépondérance immobilière s'apprécie principalement au sens de l'article 726 du CGI, et les rédacteurs professionnels sont soumis aux obligations de vigilance anti-blanchiment (titre VI du livre V du Code monétaire et financier).

Ce que ça veut dire dans la vraie vie : le petit acte de cession de parts tapé sur un modèle Word un dimanche soir, longtemps la norme dans les SCI familiales pour rééquilibrer les participations ou faire sortir un associé, est mort. Chaque mouvement de parts a désormais un rédacteur professionnel et une facture. Intégrez-le à votre calcul de rentabilité si vous anticipez des cessions de parts régulières ou un rachat de parts par la société.

Quatrième effet : une société, ça se pilote — et ça se paie

Une SCI n'est pas un compte en banque avec un nom. C'est une personne morale : un greffe, des comptes annuels, une déclaration fiscale chaque printemps, une assemblée générale, un registre des mouvements de parts, des bénéficiaires effectifs à déclarer. Rien d'insurmontable — c'est exactement ce que nous automatisons — mais ces obligations ne s'arrêtent jamais, y compris les années où il ne se passe rien. Le mode d'emploi est ailleurs : comptabilité SCI pour la tenue, assemblée générale de SCI pour le formalisme annuel, coût annuel d'une SCI pour la note finale.

Le choix du régime fiscal change tout en amont

Une croyance tenace mérite d'être démontée ici. « Je passe à l'IS, j'amortis, la valeur des parts s'effondre, je donne pour rien. » Non. Une SCI à l'IS amortit bien l'immeuble et écrase son actif net comptable, mais l'évaluation des parts pour les droits de donation se fait à la valeur vénale des actifs, pas à leur valeur nette comptable. L'amortissement ne fait donc baisser aucune assiette de donation. Il fait en revanche exploser la note à la sortie : plus-value professionnelle avec réintégration des amortissements (art. 39 duodecies et suivants du CGI), sans abattement pour durée de détention. Un patrimoine destiné à être transmis puis conservé se porte généralement mieux à l'IR. Les deux dossiers à lire avant de trancher : SCI à l'IS ou à l'IR et plus-value en SCI.

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3. La décote de parts : ce qu'elle est vraiment, et son risque

Voici l'argument le plus vendu du marché, et le plus fragile. Vous lirez partout qu'« une part de SCI vaut 10 à 20 % de moins que la quote-part d'immeuble correspondante ». Parfois, c'est exact. Jamais, ce n'est automatique. Et la nuance vous coûtera de l'argent si vous la ratez.

Ce qui justifie réellement une décote

Commençons par lui rendre justice : la décote n'est pas une combine. C'est la traduction financière d'un fait économique — une part de société ne se négocie pas au même prix qu'un mètre carré détenu en direct. Quatre raisons à cela :

• Illiquidité. Il n'existe pas de marché organisé des parts de SCI familiale. Un acquéreur potentiel est difficile à trouver, et la cession suppose l'agrément des autres associés.
• Absence de contrôle. Un associé minoritaire ne décide ni de la politique de distribution, ni de la vente de l'immeuble, ni de la nomination du gérant. Il subit les décisions de la majorité.
• Contraintes statutaires. Clause d'agrément renforcée, clause d'inaliénabilité temporaire, gérance statutaire irrévocable sauf unanimité : chacune réduit objectivement l'attrait des parts.
• Passif latent. Responsabilité indéfinie et conjointe des associés (art. 1857 du Code civil), risque locatif, travaux à venir.

Ce que la décote n'est pas

Aucun texte du CGI ne prévoit de décote. Aucun barème officiel ne l'encadre. Elle relève d'une pure appréciation de fait. L'article L. 17 du livre des procédures fiscales autorise l'administration à rectifier l'évaluation d'un bien qui lui paraît inférieure à sa valeur vénale réelle — à charge pour elle d'apporter la preuve de l'insuffisance, dans le cadre de la procédure contradictoire de l'article L. 55. Le délai de reprise court, pour un acte enregistré, jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'enregistrement (art. L. 180 du LPF). Un rappel de droits s'accompagne d'intérêts de retard et, si le caractère délibéré est retenu, d'une majoration de 40 % (art. 1729 du CGI).

Dans les dossiers qui atterrissent sur mon bureau, les mêmes trois fautes reviennent :

1. Appliquer une décote « parce que tout le monde le fait ». Sans note d'évaluation motivée annexée à l'acte, vous n'avez rien à opposer au vérificateur. La charge de la justification pèse sur vous.
2. Appliquer une décote de minorité au donateur majoritaire. Si le parent conserve 99 % des parts et la gérance, les 1 % donnés peuvent effectivement souffrir d'une décote de minorité — mais si le parent donne 90 % et garde 10 %, ce sont les enfants qui sont majoritaires : la décote de minorité disparaît de leur côté.
3. Cumuler les décotes sans limite. Illiquidité + minorité + inaliénabilité + endettement : les décotes ne s'additionnent pas arithmétiquement. Une SCI mono-actif, sans dette, dont le seul objet est de porter la résidence secondaire familiale, ne supporte pas une décote de 30 %.

Le risque d'abus de droit

Le redressement de valeur n'est pas le pire scénario. Le pire, c'est quand l'administration s'attaque à la société elle-même. Une SCI créée pour la seule décote, sans substance ni vie sociale — aucune assemblée générale depuis la création, pas de comptabilité, un compte bancaire commun avec celui du gérant, des loyers encaissés à titre personnel — offre deux prises distinctes :

• la fictivité, qui permet à l'administration d'écarter purement et simplement l'existence de la société (voir notre guide sur la SCI fictive) ;
• l'abus de droit, y compris dans sa version « à but principalement fiscal » applicable aux actes passés depuis le 1^er janvier 2020 (voir abus de droit en SCI).

Comment sécuriser une décote

Votre situation la justifie vraiment ? Alors ne bâclez pas la méthode :

• Faites établir une note d'évaluation écrite par un professionnel (expert-comptable, notaire, expert en évaluation), datée, chiffrée, argumentée poste par poste.
• Annexez-la à l'acte de donation et conservez-la avec les pièces sociales.
• Documentez la vie sociale réelle : assemblées générales annuelles, procès-verbaux, comptes annuels, compte bancaire dédié, registre des mouvements de parts à jour.
• Ne comptez pas sur le rescrit valeur : la procédure de l'article L. 18 du LPF est réservée à la donation d'une entreprise individuelle ou de titres d'une société exerçant une activité professionnelle, à l'exclusion expresse des sociétés dont l'activité principale est la gestion de leur propre patrimoine mobilier ou immobilier (BOI-SJ-RES-10-20-20-90). Une SCI patrimoniale en est donc écartée : votre seule protection reste la qualité du dossier d'évaluation.
• Restez raisonnable. Une décote modeste, solidement motivée, passe. Une décote agressive, forfaitaire et non documentée est un aimant à contrôle.

Ma position, et je la tiens depuis que j'accompagne des SCI : ne créez jamais une société pour la décote. Créez-la pour la divisibilité des parts, pour le contrôle que vous gardez, pour ne jamais tomber en indivision. Si une décote se justifie ensuite, tant mieux. Traitez-la comme un bonus incertain, jamais comme la ligne principale du plan familial. Le jour où le vérificateur la raye d'un trait de plume, votre montage doit tenir debout sans elle.

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4. L'effet de levier de l'emprunt : le vrai avantage technique

Si vous ne deviez retenir qu'un seul argument en faveur de la SCI, ce serait celui-ci. Pas la décote. Pas la « souplesse ». Celui-ci.

Le mécanisme, en une ligne

La part vaut l'actif net. Une SCI qui achète un immeuble de 500 000 € avec 150 000 € d'apport et 350 000 € de crédit bancaire pèse, au lendemain de la signature, exactement 150 000 €. C'est cette base — et non les 500 000 € affichés sur l'acte d'achat — qui sert à liquider les droits de donation. Puis le temps fait son travail :

Hypothèses : revalorisation du bien de 1,6 % par an, emprunt amortissable de 350 000 € sur 20 ans à 3,5 % (mensualité d'environ 2 030 €). Chiffres arrondis, purement illustratifs.

Lisez la première et la dernière ligne de ce tableau, tout est là. Des parents qui donnent la quasi-totalité des parts dans la foulée de l'acquisition déclarent 150 000 € — un montant qui disparaît dans les abattements — et leurs enfants se retrouvent, vingt ans plus tard, avec 686 000 € entre les mains. Sans un euro de droits supplémentaires. Ce sont les locataires qui ont remboursé la banque, et cet enrichissement progressif ne constitue pas une donation taxable dès lors que ce sont bien les revenus de la société qui ont servi les échéances.

Et si on essayait la même chose en direct ?

Techniquement, c'est possible. Pratiquement, c'est un parcours du combattant. L'article 776 bis du CGI permet de déduire de l'assiette d'une donation les dettes mises à la charge du donataire dans l'acte, à trois conditions cumulatives : la dette doit avoir été contractée par le donateur pour l'acquisition ou dans l'intérêt du bien donné ; hors donation de biens affectés à l'exploitation d'une entreprise individuelle, elle doit avoir été contractée auprès d'un établissement de crédit (personne mentionnée au titre I^er du livre V du Code monétaire et financier) — un prêt familial n'ouvre donc pas droit à la déduction ; et sa prise en charge doit être notifiée au créancier, le donataire devant ensuite justifier l'avoir effectivement acquittée. Cela suppose :

• que l'enfant reprenne effectivement le crédit, donc que la banque accepte la substitution d'emprunteur ;
• que l'enfant ait la capacité juridique et financière de porter cette dette — ce qui exclut de fait les mineurs et la plupart des jeunes adultes ;
• une donation avec charge, dont la qualification et le traitement fiscal doivent être maîtrisés.

Dans une SCI, rien de tout cela. La dette est portée par la société, elle reste à son passif, personne n'a rien à reprendre : donner les parts, c'est donner un actif net, point. C'est le seul avantage de la SCI qui soit à la fois structurel, chiffrable et incontestable dans son principe. Tout le reste se discute.

Les conditions à respecter

Cela dit, l'effet de levier n'est pas un chèque en blanc. Cinq garde-fous :

• Emprunt réel et bancaire. Un « emprunt » constitué d'un simple compte courant d'associé alimenté par les parents ne produit pas le même effet : la créance en compte courant reste dans leur patrimoine et sera taxée dans leur succession.
• Cautionnement. La banque exigera presque toujours la caution personnelle des associés. Si les enfants sont donataires majoritaires mais que seuls les parents cautionnent, le montage doit être cohérent avec la réalité économique.
• Chronologie. Donner les parts le lendemain de la signature de l'acte d'acquisition, alors que la SCI n'a aucune substance, attire l'attention. Laissez la société vivre, tenez les assemblées, produisez les comptes.
• IFI. Ne transposez pas mécaniquement. Pour l'impôt sur la fortune immobilière, l'article 973 II du CGI neutralise la déduction de certaines dettes, à commencer par celles contractées auprès du redevable ou de son cercle familial. Le passif qui écrase l'assiette des droits de donation peut donc rester parfaitement visible à l'IFI — la démonstration complète est dans SCI et IFI.
• Financement de l'apport. Si les parents apportent 150 000 € au capital puis donnent les parts, ils ont bien donné 150 000 €. Il n'y a pas de miracle : le levier vient de la dette bancaire, pas de l'apport.

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5. Le contrôle conservé : gérance, usufruit, agrément, pacte

Deuxième argument solide, et de très loin le plus décisif psychologiquement. Beaucoup de parents ne renoncent pas à donner par avarice : ils renoncent parce qu'ils redoutent de perdre la main. La SCI règle ce problème. On peut y donner 99 % de la valeur sans lâcher un gramme de pouvoir.

La gérance statutaire

Le parent se nomme gérant dans les statuts, pas par une simple décision d'assemblée. Nuance capitale : la révocation d'un gérant statutaire peut alors être soumise à une majorité renforcée, voire à l'unanimité — le gérant votant lui-même, autant dire jamais. Un verrou solide, mais jamais absolu : l'article 1851 alinéa 2 du Code civil permet à tout associé de demander en justice la révocation du gérant pour cause légitime, et cette voie judiciaire ne peut être écartée par aucune clause statutaire. Ne vendez donc jamais la gérance statutaire comme une inamovibilité : c'est une protection contre les majorités de circonstance, pas contre une faute de gestion. Résultat : un donateur qui ne détient plus que 1 % des parts continue de signer les baux, d'encaisser les loyers, de lancer les travaux et de choisir le comptable. Impossible en indivision, où il faudrait aller quémander l'accord de tout le monde. Les deux textes de référence à travailler : le rôle du gérant de SCI et la rédaction des statuts.

La limite à connaître. Une gérance verrouillée à vie, associée à une donation quasi-totale et à l'absence de toute vie sociale, peut être analysée comme une donation qui n'a pas réellement dépouillé le donateur. Le dépouillement irrévocable est une condition de validité de la donation (art. 894 du Code civil). Verrouillez le pouvoir de gestion, pas la propriété.

L'usufruit des parts et le droit de vote

Le donateur conserve l'usufruit des parts : il perçoit les revenus distribués et, si les statuts l'organisent, garde la main sur les décisions les plus sensibles. L'article 1844 du Code civil prévoit que le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, qui reviennent à l'usufruitier — et les statuts peuvent déroger à cette répartition.

Deux limites à ne pas franchir :

• Le nu-propriétaire ne peut jamais être privé de son droit de participer aux décisions collectives. Depuis la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d'actualisation du droit des sociétés, l'article 1844 alinéa 3 du Code civil énonce que, si une part est grevée d'un usufruit, le nu-propriétaire et l'usufruitier ont l'un et l'autre le droit de participer aux décisions collectives ; l'alinéa 4 limite la faculté de dérogation statutaire au deuxième alinéa et à la seconde phrase du troisième alinéa, c'est-à-dire à la seule répartition du droit de vote. Le nu-propriétaire doit donc être convoqué et pouvoir s'exprimer, même si le vote est statutairement attribué à l'usufruitier.
• Côté fiscal, c'est l'usufruitier qui est en principe imposé sur les revenus courants de la société — logique, puisqu'il les encaisse. Le point mérite d'être vérifié situation par situation et verrouillé dans les statuts ; le démembrement en SCI déroule la mécanique complète.

La clause d'agrément

Sa fonction : empêcher qu'une part parte chez un étranger à la famille. Et ici, une confusion très répandue mérite d'être corrigée. En société civile, l'article 1861 alinéa 1 du Code civil soumet de plein droit toute cession à un tiers à l'agrément unanime des associés. Autrement dit, le verrou existe déjà sans que vous n'écriviez quoi que ce soit : les statuts servent à l'assouplir, pas à le créer.

Attention toutefois à ne pas généraliser, car l'alinéa 2 du même article distingue deux situations, et le régime est inversé de l'une à l'autre. Les cessions consenties à un ascendant ou à un descendant du cédant ne sont pas soumises à agrément : elles sont libres de plein droit, sauf disposition contraire des statuts. C'est le point à retenir dans un projet familial : si vous voulez qu'un enfant ne puisse pas revendre ses parts à son propre enfant sans l'accord des autres, il faut le stipuler expressément — le silence des statuts joue en faveur de la liberté. En revanche, les cessions entre associés ou au conjoint de l'un d'eux restent soumises à l'agrément unanime tant que les statuts n'en dispensent pas.

Autre idée fausse, entendue partout : « en cas de refus, les autres associés sont obligés de racheter ». Non. L'article 1862 alinéa 2 ouvre une faculté : la société peut faire acquérir les parts par un associé ou un tiers, ou les acquérir elle-même pour les annuler. Si aucune offre ne vient dans les six mois, l'article 1863 prévoit que l'agrément est réputé acquis — sauf dissolution anticipée décidée dans le même délai, que le cédant peut d'ailleurs rendre caduque en renonçant à sa cession dans le mois. Le mécanisme complet est décortiqué dans clause d'agrément en SCI.

La clause d'inaliénabilité et le pacte d'associés

Une clause d'inaliénabilité, pour être valable, doit être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime (art. 900-1 du Code civil pour les biens donnés). Elle empêche l'enfant de revendre les parts reçues pendant une durée déterminée. Le pacte d'associés complète les statuts sur les aspects qu'on ne souhaite pas rendre publics : droit de préférence, engagement de conservation, gouvernance en cas de désaccord.

Ce que la donation directe ne permet pas

Soyons équitables : en direct aussi, le parent qui donne la nue-propriété garde l'usufruit, donc les loyers et la jouissance. Là où le bât blesse, c'est le jour où il veut vendre : l'article 621 du Code civil organise la vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété, avec répartition du prix entre les deux droits sauf report conventionnel de l'usufruit sur le prix ; à défaut d'accord, chacun ne peut céder que son propre droit, et la vente du bien grevé d'usufruit sans l'accord de l'usufruitier ne modifie pas le droit de ce dernier. Et si plusieurs enfants ont reçu ensemble la nue-propriété, il ne peut pas davantage leur imposer sa gestion. Dans une SCI, le gérant vend l'immeuble social dès lors que les statuts lui en donnent le pouvoir : une signature, pas quatre. L'écart de souplesse est considérable, et il se mesure en années de blocage évitées.

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6. Le coût comparé sur 20 ans

Vient la partie que les articles enthousiastes escamotent systématiquement : la facture. Pas celle du premier jour — celle des vingt années qui suivent, tout compris, sans rien oublier.

Le tableau des coûts, poste par poste

Ce que ce tableau raconte vraiment

Trois enseignements. Le troisième est celui que les défenseurs de la donation directe préfèrent taire.

1. Le coût d'une SCI est un abonnement, pas un ticket d'entrée. Les 200 € de création ne pèsent rien. Ce sont les vingt années de comptabilité, de déclarations et d'assemblées qui font la note — et selon la solution retenue, elle varie d'un facteur six. Six. C'est le seul poste sur lequel vous avez une vraie prise.
2. Le formalisme de juin 2026 a renchéri la vie sociale. Chaque rééquilibrage de participations passe désormais par un rédacteur professionnel. Entrée d'un conjoint, sortie d'un associé, rachat de parts par la société : si votre projet en prévoit plusieurs, chiffrez-les maintenant, pas dans dix ans.
3. La donation directe n'est pas gratuite non plus. Émoluments notariés sur 500 000 €, TVA, contribution de sécurité immobilière à 0,10 % : plusieurs milliers d'euros avant même de parler de droits. La différence, c'est qu'on les paie une fois. Un coût ponctuel ne se compare pas à une charge annuelle.

Le seuil de rentabilité d'une SCI familiale

Le seuil de bascule. Une SCI dont le coût de fonctionnement est maintenu à 229 € par an revient à environ 4 600 € sur vingt ans. Si l'économie de droits attendue est supérieure à ce montant — ce qui est le cas dès qu'un emprunt significatif est en jeu ou que le patrimoine dépasse les abattements — la structure se rentabilise. Si l'économie attendue est nulle parce que le patrimoine tient entièrement dans les abattements, la SCI n'apporte que du confort de gestion. Ce confort peut valoir 4 600 € : encore faut-il le décider en connaissance de cause. Voir notre analyse du coût annuel réel d'une SCI.

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7. Cas chiffré : 500 000 €, deux enfants, vingt ans

Assez de principes. Une famille, des chiffres, trois stratégies déroulées jusqu'au dernier euro de frais.

Stratégie A — Donation directe de la pleine propriété, immédiatement

Chaque parent donne 125 000 € à chaque enfant (4 couples donateur/donataire de 125 000 €).

• Abattement : 100 000 € par couple donateur/donataire.
• Base taxable : 25 000 € par couple.
• Droits par couple : 5 % sur 8 072 € = 404 € ; 10 % sur 4 037 € = 404 € ; 15 % sur 3 823 € = 573 € ; 20 % sur 9 068 € = 1 814 €. Total ≈ 3 195 €.
• Droits totaux : 3 195 × 4 ≈ 12 780 €.
• Frais d'acte (émoluments + TVA + CSI + débours) : environ 7 400 €.
• Coût total : environ 20 200 €.

Bilan de l'opération : les enfants sont pleins propriétaires, en indivision. Les parents ont perdu les loyers. La moindre décision suppose l'accord des deux enfants. Il ne restera rien à transmettre au décès — c'était l'objectif — mais la famille a payé 12 780 € de droits qu'elle aurait pu éviter, et s'est privée de toute souplesse. C'est la stratégie qui coche la case « c'est fait » et aucune autre.

Stratégie B — Donation directe de la nue-propriété, immédiatement

Les parents ont 63 ans : la nue-propriété vaut 60 % (art. 669 du CGI), soit 300 000 €.

• Chaque parent donne 75 000 € de nue-propriété à chaque enfant.
• 75 000 € < 100 000 € : droits de donation = 0 €.
• Frais d'acte : émoluments calculés sur la valeur en pleine propriété de 500 000 € (art. A444-67 du Code de commerce), soit 5 487 € HT / 6 584 € TTC, + CSI 300 € (0,10 % de la nue-propriété) + débours, soit environ 7 200 €.
• Coût total : environ 7 200 € (jusqu'à environ 7 900 € si les émoluments sont liquidés donateur par donateur).
• Au décès des parents, extinction de l'usufruit sans droit (art. 1133 du CGI) : les enfants deviennent pleins propriétaires d'un bien alors valorisé environ 686 000 €, sans droit supplémentaire.
• Abattements résiduels : 25 000 € par couple donateur/donataire, réutilisables en 2041 à hauteur de 100 000 € reconstitués.

Retenez ce chiffre : environ 7 200 €. Sans aucune société, sans comptabilité annuelle, sans assemblée générale, sans risque de contestation de valeur, cette famille transmet 500 000 € — devenus 686 000 € — pour un peu plus de 7 000 € de frais et zéro droit de donation. C'est la référence contre laquelle toute solution SCI doit se mesurer. Beaucoup de projets de SCI familiale s'effondrent devant ce simple calcul.

Stratégie C — SCI avec effet de levier (le bien n'est pas encore acheté)

Changeons un seul paramètre, et tout bascule : la SCI intervient avant l'achat. Les parents créent la société, la SCI emprunte 350 000 € et signe l'acquisition des 500 000 €. Attention au plan de financement : 150 000 € d'apport ne suffisent pas, puisqu'il faut aussi couvrir les frais d'acquisition (DMTO, émoluments de vente, débours), soit environ 7,5 % du prix. L'apport réel tourne donc autour de 187 500 €. Ces frais ne créent aucun actif : la valeur des parts au lendemain de la signature reste bien de 150 000 € (500 000 € de valeur vénale − 350 000 € de dette). Le reste suit mécaniquement.

• Première année : les parents donnent 99 % des parts en nue-propriété. Valeur des parts : 150 000 € × 99 % = 148 500 €. Nue-propriété à 63 ans : 60 % → 89 100 €.
• Réparti entre 2 parents et 2 enfants : 22 275 € par couple donateur/donataire. Droits = 0 €, et l'abattement n'est consommé qu'à 22 %.
• Frais d'acte de donation de parts : là encore, l'assiette des émoluments est la valeur en pleine propriété des parts données, soit 148 500 € et non 89 100 € (art. A444-67 du Code de commerce). Cela donne 1 979 € HT / 2 375 € TTC, plus les débours, et pas de CSI puisqu'il n'y a pas de publicité foncière : environ 2 600 € (jusqu'à 3 200 € si la liquidation se fait donateur par donateur).
• Création de la SCI : 200 à 2 500 € + annonce légale + immatriculation, soit environ 500 à 2 800 €.
• Comptabilité sur 20 ans à 229 €/an : 4 580 €.
• Coût total sur 20 ans : environ 7 700 à 10 600 €.

Vingt ans plus tard, l'immeuble vaut 686 000 €, la banque est remboursée, les parts valent donc 686 000 € et les enfants en détiennent 99 % en nue-propriété. Faites le rapport : 679 000 € de valeur reçue pour 89 100 € d'assiette déclarée, zéro droit payé, et 78 % de leurs abattements encore intacts pour d'autres donations. Au décès des parents, l'usufruit s'éteint et le 1 % résiduel est taxé sur une base dérisoire. C'est ça, l'effet de levier — et ça n'a rien à voir avec une décote.

La lecture honnête de ce tableau

Je ne vais pas faire semblant : la stratégie B reste la meilleure sur ce cas précis. Donation directe de la nue-propriété, environ 7 200 € tout compris, zéro droit, zéro obligation annuelle. Si votre objectif se résume à transmettre un bien que vous détenez déjà, à des enfants qui s'entendent, arrêtez votre lecture ici et prenez rendez-vous chez votre notaire.

Mais soyons précis sur l'ampleur de l'écart, parce que c'est là que beaucoup de comparatifs — y compris, je l'avoue, ma propre première version de ce calcul — se trompent. Une fois les émoluments notariés calculés sur la bonne assiette (la valeur en pleine propriété, réserve d'usufruit comprise), la SCI de la stratégie C ne coûte plus 5 000 € de plus : elle coûte entre 500 € et 3 400 € de plus sur vingt ans. C'est nettement moins dissuasif qu'annoncé. La donation directe conserve l'avantage — moins d'obligations, moins de risque de contestation, rien à faire vivre pendant vingt ans — mais l'argument financier brut, pris isolément, ne suffit plus à trancher. Dès qu'un seul des cinq éléments ci-dessous entre en jeu, l'arbitrage bascule.

La stratégie C ne reprend l'avantage que si au moins l'un de ces cinq éléments est présent :

• l'acquisition n'a pas encore eu lieu et sera financée à crédit (l'effet de levier est alors décisif) ;
• plusieurs enfants, avec un risque réel de mésentente ou de sortie forcée ;
• plusieurs biens, ou une ambition d'accumulation patrimoniale sur vingt ans ;
• une volonté forte de garder la main sur la gestion malgré une donation massive ;
• un patrimoine qui dépasse largement les abattements, avec des donations à répéter tous les quinze ans.

Chiffres arrondis et illustratifs. Les émoluments notariés relèvent d'un tarif réglementé qui évolue ; les valeurs vénales et les taux de revalorisation sont des hypothèses. Faites établir un chiffrage nominatif avant toute décision.

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8. Les outils à combiner : donation-partage, rapport, assurance-vie

Choisir son véhicule ne suffit pas. Trois outils juridiques changent radicalement le résultat final, et ils s'appliquent aussi bien à l'immeuble qu'aux parts. Les négliger, c'est réussir la moitié du travail.

La donation-partage : à privilégier presque toujours

Si je ne devais faire retenir qu'une seule chose de ce chapitre, ce serait celle-là. C'est la distinction la plus mal connue du droit des libéralités, et celle qui déchire le plus de fratries vingt ans après la signature.

L'exemple qui fait comprendre en dix secondes. Deux enfants. En 2026, l'un reçoit un appartement de 200 000 €, l'autre un portefeuille de 200 000 €. Parfaitement équitable, les parents sont satisfaits. En 2046, l'appartement en vaut 400 000 et le portefeuille 250 000. En donation simple, les deux libéralités sont rapportées pour leur valeur au jour du partage : la masse à partager est de 400 000 + 250 000 = 650 000 €, soit 325 000 € par enfant (art. 843 et 860 du Code civil). Le premier enfant, qui détient 400 000 €, doit donc une indemnité de rapport de 75 000 € à son frère — et non les 150 000 € d'écart brut entre les deux lots, confusion très répandue. En donation-partage, les valeurs sont gelées à 200 000 € chacune : l'égalité voulue en 2026 est celle qui s'applique en 2046. Même raisonnement, lot par lot, avec des parts de SCI.

Version avancée : la donation-partage transgénérationnelle (art. 1078-4 et suivants du Code civil). L'ascendant répartit ses biens entre descendants de degrés différents, les enfants acceptant que leurs propres enfants soient allotis à leur place. Un moyen élégant de sauter une génération sans payer deux fois les droits.

Le démembrement croisé et la protection du conjoint

Un cas où la SCI n'a tout simplement pas d'équivalent en direct : le couple non marié. Le démembrement croisé des parts consiste à ce que chacun détienne la nue-propriété de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié. Au premier décès, le survivant se retrouve plein propriétaire de sa moitié — sans legs, sans droits de succession entre concubins à 60 %, sans dépendre du bon vouloir des héritiers du défunt. Le montage se rédige avec précision et ne convient pas à toutes les configurations. Trois lectures pour s'y préparer : SCI pour un couple non marié, SCI croisée entre conjoints, SCI et régime matrimonial.

L'assurance-vie : le complément liquide

On me demande souvent s'il ne vaudrait pas mieux « tout mettre en assurance-vie ». La question est mal posée : un contrat d'assurance-vie ne transmet pas un immeuble. En revanche, comme complément, il est redoutablement efficace, pour deux raisons :

• Elle bénéficie d'un régime propre : abattement de 152 500 € par bénéficiaire puis prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € et 31,25 % au-delà pour les primes versées avant 70 ans (art. 990 I du CGI) ; pour les primes versées après 70 ans, seules les primes sont taxées après un abattement global de 30 500 € (art. 757 B du CGI), les produits étant exonérés.
• Elle apporte de la liquidité précisément là où l'immobilier n'en a aucune. Régler des droits de succession sur un patrimoine composé de murs, c'est souvent devoir vendre dans l'urgence, au mauvais moment, au mauvais prix. Un contrat bien doté évite cette vente forcée. L'articulation des deux outils est traitée dans SCI et assurance-vie.

Le pacte Dutreil : l'espoir qui ne s'applique pas

Autant crever l'abcès tout de suite, parce que cette illusion coûte cher. L'exonération partielle de 75 % de l'article 787 B du CGI exige une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Une SCI qui loue des immeubles nus fait exactement l'inverse : elle gère son propre patrimoine, activité civile expressément exclue du dispositif. Certaines holdings animatrices détenant des filiales opérationnelles y ouvrent droit, mais on parle alors d'un tout autre montage. Non, votre SCI patrimoniale n'aura pas 75 % d'abattement — les conditions exactes et les rares ouvertures sont dans SCI et pacte Dutreil.

Ce qui se passe si vous ne faites rien

C'est l'option majoritaire, disons-le. Ne rien faire, c'est laisser les règles par défaut décider : les héritiers recueillent le bien en indivision, avec un seul abattement de 100 000 € en ligne directe (art. 779 I du CGI), sans avoir jamais rechargé le compteur tous les quinze ans, et avec un usufruit qui n'a jamais été purgé. Sur 700 000 € et deux enfants, l'écart avec une transmission anticipée se chiffre sans difficulté en dizaines de milliers d'euros. Trois guides pour ceux qui héritent malgré tout d'une situation non préparée : décès d'un associé de SCI, léguer des parts de SCI, reprendre une SCI héritée.

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9. Verdict par profil : SCI familiale ou donation directe

Le moment de trancher. Le bon arbitrage ne dépend ni de la mode, ni de ce qu'a fait votre beau-frère, ni de l'enthousiasme d'un commercial. Il dépend de quatre variables, et de quatre seulement : combien d'enfants, combien de biens, y a-t-il un emprunt, et à quel point tenez-vous à garder la main. Voilà comment elles se combinent en pratique.

Les trois questions à se poser avant de décider

1. Y a-t-il un emprunt, ou y en aura-t-il un ? Si oui, la SCI dispose d'un avantage technique réel, chiffrable, défendable devant un vérificateur. Si non, l'essentiel de son intérêt fiscal s'évapore et il ne reste que le confort de gouvernance.
2. Combien d'enfants, et sur quel horizon ? Un enfant : pas d'indivision possible, donc aucun problème à résoudre. Trois enfants sur trente ans : l'indivision finira par exploser, c'est une question de temps, pas de probabilité. La SCI est votre assurance contre ce scénario.
3. Suis-je prêt à faire vivre une société pendant vingt ans ? Assemblées, comptes annuels, déclaration fiscale, registre des parts, bénéficiaires effectifs. Répondez honnêtement : une SCI mal tenue n'est pas seulement inutile, elle est dangereuse. Le catalogue des dégâts est dans les erreurs de la première année.

Vous hésitez encore ? Remontez d'un cran avec SCI ou achat en nom propre, qui pose la question en amont de la transmission, puis lisez SCI familiale pour comprendre la structure de l'intérieur. Décision prise en faveur de la société ? Le mode d'emploi opérationnel — calibrage, acte, évaluation, registre — est intégralement dans donner des parts de SCI à ses enfants. Et si vos donataires ne sont pas majeurs, ne signez rien avant d'avoir lu SCI familiale avec enfants mineurs.

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10. Les six erreurs qui coûtent le plus cher

SCI ou donation directe, ce sont toujours les mêmes fautes qui reviennent. Presque jamais des subtilités de droit fiscal — des erreurs de méthode, banales, évitables. Ce qui les rend coûteuses, c'est le moment où on les découvre : au contrôle, ou pire, à l'ouverture de la succession, quand plus personne ne peut les corriger.

Erreur 1 : créer une SCI « pour la décote »

Ce n'est pas un droit. C'est contestable, il faut la motiver par écrit, et elle ne survit pas à une société sans vie sociale. Quand la décote est le seul argument du montage, l'opération est fragile de naissance — et l'administration garde en réserve deux armes autrement plus lourdes qu'un simple rappel de valeur : la fictivité et l'abus de droit.

Erreur 2 : oublier de comparer avec la donation directe de la nue-propriété

La championne toutes catégories. Des familles créent une société, la financent, la déclarent et l'entretiennent pendant vingt ans pour atteindre un objectif que la donation de nue-propriété réglait pour environ 7 200 €, en une signature, sans obligation récurrente. Faites systématiquement ce calcul de référence avant d'aller plus loin — et faites-le avec la bonne assiette d'émoluments, sans quoi vous comparerez deux chiffres faux. S'il gagne, arrêtez-vous là.

Erreur 3 : apporter un bien déjà détenu à une SCI sans mesurer le ticket d'entrée

Apporter un immeuble à une société n'est pas un transfert neutre : c'est une opération taxable pour l'apporteur au titre des plus-values immobilières, doublée de droits d'enregistrement dont le régime dépend de l'option fiscale de la SCI. Autrement dit, la SCI créée après coup peut coûter dix fois la SCI créée avant l'achat. Le calcul complet est dans apporter un immeuble à une SCI, et l'arbitrage de calendrier dans créer sa SCI avant ou après l'achat.

Erreur 4 : financer la SCI par compte courant, puis croire avoir tout transmis

Un compte courant d'associé, c'est une créance sur la société. Tant qu'il reste au nom des parents, il figure à leur actif successoral et sera taxé à leur décès, au premier euro. Le passif qui avait si bien réduit la valeur des parts données ressurgit donc sous forme de créance taxable — j'ai vu des familles découvrir 180 000 € de compte courant oublié le jour de l'inventaire. Le guide à lire avant de virer le moindre euro : compte courant d'associé en SCI.

Erreur 5 : négliger la vie sociale de la société

Aucune assemblée générale depuis 2019, pas un procès-verbal, pas de comptabilité, des loyers encaissés sur le compte personnel du gérant. Scénario classique de requalification en SCI fictive. Faites le rapport : une société bien tenue coûte 229 € par an. Une société mal tenue peut coûter le montage entier, décote comprise.

Erreur 6 : ignorer le nouveau formalisme des mouvements de parts

Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil exige un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité pour toute cession de parts d'une société à prépondérance immobilière, à peine de nullité. Les modèles d'actes sous seing privé qui circulent encore sur les forums et les sites de modèles gratuits sont périmés — utilisez-en un et votre cession n'existera pas. Profitez-en pour vérifier que les mouvements récents de votre SCI ont bien été régularisés dans les formes.

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11. FAQ — SCI familiale ou donation directe

Sept questions qui reviennent à chaque rendez-vous, dès qu'une famille hésite entre monter une SCI et donner le bien tel quel.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les montages de transmission engagent votre patrimoine sur plusieurs décennies : faites-les valider par votre notaire au regard de votre situation familiale et patrimoniale exacte.