SCI familiale sans revenus : quelle déclaration en 2026 ?

Non : une société civile immobilière (SCI) qui n'encaisse aucun loyer n'est pas une société sans obligations. Oui, une dispense de déclaration annuelle existe — mais elle ne figure nulle part dans la loi, elle tient à trois conditions cumulatives, et quatre événements de famille suffisent à la faire tomber. C'est une tolérance de l'administration, publiée le 12 août 2020. Et pour une SCI familiale qui loge gratuitement un enfant ou des parents, le vrai risque n'est pas l'amende de 150 €. C'est de laisser mourir la vie sociale de la société, au point qu'on puisse un jour lui contester son existence même.

Ce guide ne traite que de ce cas-là. Pour la création, la transmission des parts, le démembrement ou le choix du régime fiscal, voyez plutôt le guide complet de la SCI familiale.

Mis à jour le 31 août 2026. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié sur textes consolidés (Code civil, CGI et son annexe III, BOFiP, service-public.fr).

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1. La dispense de déclaration existe — mais elle n'est pas dans la loi

Le texte dit le contraire de ce qu'on espère. L'article 172 bis du code général des impôts (CGI, le code qui rassemble les règles d'imposition) renvoie à un décret les documents que doivent produire les sociétés immobilières hors impôt sur les sociétés. Il vise deux situations : celles qui louent leurs immeubles, et celles qui « en confèrent la jouissance à leurs associés ». La gratuité est dans la loi, en toutes lettres.

Ce décret, c'est l'article 46 C de l'annexe III au CGI, en vigueur depuis le 6 septembre 2012. Il impose une déclaration annuelle mentionnant « les nom, prénoms et adresse des personnes, associés ou tiers, qui bénéficient gratuitement de la jouissance » des immeubles. Le texte ne dispense pas l'occupation gratuite : il l'oblige à se déclarer.

La dispense, elle, vient d'ailleurs : du paragraphe 240 du BOI-RFPI-CHAMP-30-20, publié au BOFiP (le Bulletin officiel des finances publiques), version du 12 août 2020, jamais remplacée depuis. Il vise les sociétés « qui se bornent à mettre des logements à la disposition gratuite des associés ». Celles-là déclarent l'année de leur constitution, puis sont dispensées ensuite — sous trois conditions.

Cette tolérance est publiée, et l'administration l'applique tant qu'elle ne la rapporte pas. Ne comptez pas pour autant sur la garantie de l'article L80 A du livre des procédures fiscales. Elle est faite pour bloquer un rehaussement d'impôt, pas une amende de défaut de dépôt, et la jurisprudence l'écarte en matière de procédure d'imposition. Concrètement : c'est à vous de prouver les trois conditions, et une doctrine se modifie du jour au lendemain.

Quand la déclaration est due, elle se remplit case par case : notre guide de la déclaration 2072 détaille chaque cadre du formulaire. La pièce qui justifie les « conditions d'occupation » invoquées pour la dispense, c'est la convention d'occupation à titre gratuit : sans elle, vous affirmez sans rien prouver.

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2. Le piège de l'année de constitution : une dispense qui n'a jamais commencé

C'est la situation la plus fréquente, et la moins écrite. La SCI est créée chez le notaire, l'appartement y est apporté, la fille s'y installe. Personne ne dépose rien, puisque personne n'encaisse rien. Trois ans plus tard, les associés se demandent s'ils n'ont pas oublié quelque chose. Ils ont oublié quelque chose.

Le § 240 repose sur une comparaison : la dispense joue tant que rien n'a changé « dans les derniers éléments portés à la connaissance de l'administration ». Rien déposé, rien porté à sa connaissance. Rien à comparer. Aucun texte ne tranche ce cas, mais la lecture littérale ne laisse guère de doute : la dispense suppose une photographie de départ, et c'est la déclaration de l'année de constitution.

Dans ce cas, ne faites pas ça : ne vous reposez pas sur une dispense sans avoir jamais rien déposé. C'est l'erreur la plus coûteuse du dossier, et la plus facile à réparer. Le dépôt se fait depuis l'espace professionnel de la SCI sur impots.gouv.fr, que vous devrez de toute façon activer un jour.

Si la société a encaissé quoi que ce soit pendant ces années, vous n'êtes plus dans un rattrapage mais dans une régularisation : passez par notre guide de régularisation d'une SCI dormante.

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3. Les quatre événements de famille qui font tomber la dispense

La première condition surveille trois choses : la répartition du capital, la liste des immeubles, les conditions d'occupation. Dans une SCI familiale, ce sont exactement les trois qui bougent — au rythme de la famille, pas de la société.

• Une donation ou une donation-partage de parts. C'est l'usage même de la SCI familiale : transmettre par tranches, et chaque tranche modifie la répartition du capital. Voir la donation de parts de SCI.
• L'entrée d'un nouvel associé — un conjoint, un petit-enfant qui reçoit une part symbolique. Même effet. Voir faire entrer un nouvel associé.
• Le décès d'un associé. La répartition change à la date du décès, sans qu'aucune décision n'ait été prise.
• Le changement d'occupant. Le fils remplace la fille, ou les parents reprennent le logement : ce sont les « conditions d'occupation » qui changent, et c'est bien un des trois éléments listés.

Un détail que peu mesurent : dans les trois premiers cas, l'administration connaît déjà le mouvement. Une donation de parts passe par un acte notarié enregistré, une succession par une déclaration. L'omission n'a donc pas besoin d'un contrôle pour se voir : un croisement de fichiers suffit.

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4. Le livret de la SCI : 336 € d'intérêts qui coûtent la dispense

La deuxième condition est la plus courte du § 240, et la plus mal lue : aucun revenu, y compris des produits financiers. Pas « aucun revenu foncier ». Aucun revenu. Le compte à terme où dort le solde de l'apport, le livret ouvert en même temps que le compte courant : c'est un revenu, et la dispense tombe pour l'année.

La consigne se retient facilement : ne laissez pas la trésorerie produire des intérêts. Laissez-la sur un compte non rémunéré, ou rendez-la aux associés en remboursement de leurs comptes courants — les avances qu'ils ont consenties à la société.

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5. Si l'occupant n'est pas associé, la dispense ne joue pas

Relisez la phrase du § 240 : la tolérance vise les sociétés qui se bornent à mettre des logements « à la disposition gratuite des associés ». Pas de la famille. Pas des proches. Des associés.

Or le montage le plus courant tombe juste à côté : les parents détiennent 100 % des parts, le fils étudiant occupe le logement sans rien détenir. La société loge un tiers. La condition d'entrée n'est pas remplie : la 2072-S est due chaque année, et elle doit nommer l'occupant (art. 46 C).

La parade tient en une ligne : donner une part sociale à l'occupant. Une part sur mille suffit à en faire un associé, et la situation entre dans la tolérance. Une réserve de forme, et elle n'est pas facultative. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné ou par acte d'expert-comptable habilité. À peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil). Et s'il s'agit d'une donation, seul le notaire convient (art. 931). Comptez quelques centaines d'euros : c'est le prix de la parade. L'année de la donation, la répartition du capital change : une 2072-S est due. On paie un acte et une déclaration pour n'en plus déposer ensuite.

Les trois scénarios — gratuité, loyer minoré, loyer de marché — sont déroulés dans loger son enfant ou ses parents dans une SCI. Et si vous basculez vers une location payante, même à un associé, tout change : voir louer un bien de la SCI à un associé.

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6. Ce dont la dispense ne dispense pas : six obligations qui restent

La dispense porte sur une déclaration, une seule. Six obligations subsistent intégralement, et aucune ne se développe ici : chacune a son guide.

1. Rendre compte de sa gestion, chaque année, par un rapport écrit : « Les gérants doivent, au moins une fois dans l'année, rendre compte de leur gestion aux associés » (art. 1856 du Code civil). Contrairement à ce qu'on lit partout, aucun délai de six mois après la clôture ne s'impose à une société civile : il vient du code de commerce et ne vous oblige que s'il figure dans vos statuts. Détail dans l'approbation des comptes d'une SCI et l'assemblée générale de SCI.
2. Tenir les registres. Registre des assemblées, suivi des mouvements de parts, relevé du compte bancaire. Une SCI sans recette n'a pas de comptabilité fiscale à produire, mais elle a une mémoire à tenir. Voir les registres d'une SCI.
3. Mettre à jour le registre des bénéficiaires effectifs (RBE, le fichier qui identifie les personnes physiques détenant plus de 25 % ou exerçant le contrôle). Mise à jour à chaque mouvement de parts ou de gérance : la formalité modificative coûte 33,80 € TTC au greffe (art. A743-10-1, n° 84-2, arrêté du 25 février 2026, tarif en vigueur jusqu'au 29 février 2028 ; 20,34 € sous le barème précédent). Voir les bénéficiaires effectifs d'une SCI.
4. Payer la taxe foncière. Elle est due par la société propriétaire, sans lien avec l'existence d'un loyer. Voir la taxe foncière en SCI.
5. Déclarer à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 €. Les parts y entrent à proportion des immeubles détenus, et toutes les dettes de la société ne sont pas déductibles. Voir SCI et IFI.
6. Faire vivre le compte bancaire de la société. Aucune obligation légale expresse, mais la pièce maîtresse de votre défense en cas de contestation. Voir le compte bancaire d'une SCI.

Reste le corollaire défavorable, et il est net. L'article 15, II du CGI écarte de l'impôt sur le revenu « les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ». Ici la SCI possède et l'associé occupe : peu importe. L'administration étend l'exonération aux membres des « sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés » (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 10, du 25 février 2013), et pose la contrepartie : « L'exonération a pour contrepartie l'impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles » (§ 100). Pas de revenu imposable, donc pas de charge déductible ni de déficit reportable. Une SCI qui supporte 1 400 € de taxe foncière, 320 € d'assurance propriétaire non occupant, 1 680 € de charges de copropriété et 400 € d'entretien assume 3 800 € par an dont 0 € de déduction. C'est le prix de la gratuité. Il ne se récupère jamais.

Alors chiffrons l'alternative, puisque c'est la seule façon de décider. Le même appartement se loue 9 600 € par an au prix du marché. Les 3 800 € de charges redeviennent déductibles : le revenu foncier imposable, au régime réel, tombe à 5 800 €. À 30 % de tranche marginale d'imposition — le taux qui frappe votre dernier euro de revenu — plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 %, l'impôt s'élève à 2 738 €. Il reste 3 062 € dans la poche de la famille, contre − 3 800 € en gratuité : 6 862 € d'écart chaque année. Le loyer minoré se place entre les deux — un rabais reste admis s'il est justifié et modéré, mais il réduit d'autant la base imposable, donc l'écart. La ventilation des charges est dans les charges déductibles en SCI et dans la convention d'occupation à titre gratuit.

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7. Logement vide : la dispense vacille, la taxe tombe

Souvent le logement est vide, en attente : d'un petit-enfant qui grandit, d'une décision de vente, d'un accord de famille qui ne vient pas. Déclaration et fiscalité se séparent alors.

Côté déclaration : un logement vide n'est à la disposition de personne, et n'a pas d'occupant à mentionner. La condition d'entrée du § 240 n'est pas remplie. Déposez la 2072-S : vingt minutes, zéro euro, plus rien à défendre.

Côté fiscal, c'est plus cher. Deux dispositifs distincts, qu'on confond systématiquement. La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est d'État, et automatique dans les communes en zone tendue — celles où l'offre et la demande de logements sont durablement déséquilibrées. La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) est communale, et facultative partout ailleurs.

Trois situations font tomber la taxe, et leurs fondements diffèrent — ce qui change ce que vous avez à prouver.

• Une occupation de plus de 90 jours consécutifs sur la période de référence. Ce n'est pas une exonération mais une définition : le logement sort du champ (art. 232, V).
• Une vacance indépendante de votre volonté (art. 232, VI) : un bien réellement proposé à la vente ou à la location, au prix du marché, sans trouver preneur. Le garder vide en attendant qu'un petit-fils ait l'âge d'y vivre n'y entre pas.
• Un logement non habitable en l'état, seuil de travaux fixé à 25 % de la valeur vénale. Ce cas ne figure pas dans l'article 232 : c'est un critère de doctrine, et il faut le dire (BOI-IF-AUT-60, § 60, doctrine du 11 mars 2014 — la seule publiée sur ce point ; ses taux, eux, n'ont pas été actualisés).

Les deux premières valent pour les deux taxes : l'article 1407 bis renvoie aux V et VI de l'article 232 pour apprécier la vacance. La troisième est doctrinale, et l'administration l'applique de la même manière aux deux.

Un point de calendrier : la TLV et la THLV vivent leur dernière année. À compter des impositions établies au titre de 2027, elles fusionnent dans une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH). Elle est créée par l'article 108 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et codifiée à l'article 1406 bis du CGI. La logique ne bouge pas : un an en zone tendue, plus de deux ans ailleurs sur délibération. Deux choses bougent : le produit ira aux communes et non plus à l'État, et les taux de base, toujours 17 % puis 34 %, pourront monter à 30 % et 60 %. Le coût de la vacance peut donc presque doubler. Le détail est dans notre guide de la taxe sur les logements vacants en SCI ; si le logement est vide parce qu'il est réellement destiné à la location, voir la vacance locative en SCI.

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8. Ce que vous risquez vraiment : 150 € d'un côté, la société de l'autre

Le montant, d'abord — il circule des chiffres effrayants et faux. Une 2072-S non déposée par une SCI qui n'encaisse rien ne fait apparaître aucun droit dû. Or la doctrine est explicite dans les deux sens. Les documents qui « ne font apparaître aucun droit dû » relèvent des amendes de l'article 1729 B du CGI (BOI-CF-INF-10-40-10, § 20). Et « les majorations prévues par l'article 1728 ne s'appliquent que lorsque des droits sont dus » (BOI-CF-INF-10-20-10, § 10). Ces commentaires datent de 2017, mais l'article 1729 B n'a plus bougé depuis la loi n° 2021-1109 du 24 août 2021. Le montant : 150 € par déclaration manquante, plus 15 € par omission, plancher 60 € et plafond 10 000 €. Rien de plus. Et rien du tout pour la première omission réparée à temps, 150 € pour chacune des suivantes, comme on l'a vu à la section 2.

Ce chiffre change dès que des droits sont en jeu : un loyer non déclaré, un exercice à l'impôt sur les sociétés. Autre régime, avec ses majorations de 10, 40 ou 80 % et ses intérêts de retard — voir notre guide du retard de déclaration en SCI. Si la société n'a jamais rien déclaré depuis sa création, commencez par SCI jamais déclarée : que faire.

Le vrai risque est ailleurs, et il ne se compte pas en dizaines d'euros. Une société sans assemblée, sans compte propre, sans convention d'occupation et sans reddition de comptes n'est plus qu'une écriture chez le notaire. C'est le terrain de la fictivité. Quand l'administration attaque une société sur ce terrain, elle passe par l'abus de droit de l'article L64 du livre des procédures fiscales. La majoration est alors de 80 % des droits (art. 1729, b du CGI), ramenée à 40 % si vous n'avez eu ni l'initiative principale ni le bénéfice principal des actes. Et surtout elle peut refuser à la société ses effets, transmissions de parts comprises. Ce qui déclenche ce risque n'est pas l'absence de revenus, parfaitement licite : c'est l'absence totale de vie sociale. Les critères des juges et la parade sont dans SCI fictive : les critères et la prévention.

Dans ce cas, ne faites pas ça : n'essayez pas de « réparer » quinze ans d'inaction en antidatant des procès-verbaux d'assemblée. C'est le réflexe le plus répandu et le plus dangereux — un faux, qui transforme une négligence sanctionnée par 150 € en un dossier pénal. Rédigez une assemblée à la date d'aujourd'hui, constatant honnêtement la situation, et repartez de là.

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9. Les quatre rendez-vous annuels d'une SCI familiale à zéro recette

Voici ce qu'il reste, une fois tout le reste écarté. Quatre rendez-vous, avec leur mois, le document qu'ils produisent et le temps qu'ils prennent.

Sur la date de mai, une précision qui évite une mauvaise surprise. L'article 46 C fixe l'échéance au plus tard au deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai : le 5 mai en 2026, le 4 mai en 2027. Le report que tout le monde cite vient d'un délai de 15 jours accordé aux téléprocédures — 20 mai en 2026, 19 mai en 2027. Aucune loi ne l'écrit, et aucune doctrine publiée non plus : c'est une tolérance de campagne, annoncée chaque année par le calendrier des téléprocédures de la DGFiP. Une tolérance, pas un droit. Le calendrier complet est dans le calendrier fiscal SCI.

Trois choses manquent à ce tableau, parce qu'elles ne sont pas annuelles. Le registre des bénéficiaires effectifs, mis à jour au seul mouvement de parts ou de gérance. La déclaration d'occupation, la seule année où l'occupant change. Et la cotisation foncière des entreprises, dont une SCI familiale en mise à disposition gratuite est hors champ : contestez l'avis, marche à suivre dans la CFE en SCI.

Sans revenus n'est pas en sommeil. La mise en sommeil est une cessation temporaire d'activité déclarée, avec sa formalité au guichet unique et sa durée limitée. Une SCI qui loge un associé exerce son objet social : elle fonctionne normalement, sans encaisser d'argent. Ne la déclarez pas en sommeil pour « simplifier » — vous vous créeriez une obligation de sortie là où vous n'aviez rien. La procédure, quand elle se justifie, est dans mettre une SCI en sommeil.

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