Encadrement des loyers en SCI : plafonds, méthode de vérification et amende 2026

Votre SCI loue un appartement dans une grande ville. Le loyer que vous demandez est-il légal ? L'obstacle n'est pas le calcul : deux dispositifs différents portent le nom d'« encadrement des loyers ». Ils ne couvrent pas les mêmes communes : un logement peut relever de l'un, des deux, ou d'aucun. Vient ensuite ce que peu de bailleurs savent : si vous dépassez, votre société civile immobilière n'encourt pas l'amende d'un particulier. Elle est une personne morale, une société distincte de ses associés, et le plafond passe de 5 000 à 15 000 €.

Durée du bail, dépôt de garantie, diagnostics, congés, fiscalité des loyers : tout cela relève de notre guide sur le bail d'habitation en SCI et les obligations du bailleur en location nue. Ici, une seule question : combien votre SCI a-t-elle le droit de demander, et que perd-elle si elle demande plus ?

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Vérifié sur les textes : loi du 6 juillet 1989, loi ELAN, décret du 20 juillet 2026, arrêtés préfectoraux. Mis à jour le 31 août 2026.

1. Deux dispositifs portent le nom d'encadrement des loyers : lequel vous vise

Le premier plafonne la hausse par rapport au loyer du locataire précédent. Il joue dans les communes classées en zone tendue, celles où l'offre de logements est officiellement jugée très inférieure à la demande. Le second plafonne le montant au mètre carré : une expérimentation, limitée à neuf territoires qui l'ont demandée. Les confondre coûte dans les deux sens : on cherche un loyer de référence là où il n'en existe aucun, ou l'on se croit libre parce que sa ville n'a pas d'arrêté.

Trois villes, trois situations. À Marseille, votre SCI est en zone tendue : pas de hausse à la relocation, mais aucun plafond au mètre carré. À Paris, les deux dispositifs se cumulent. Dans une commune rurale, le loyer est libre à chaque relocation.

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2. Quatre étapes pour savoir si votre logement est encadré, et par quoi

Aucune liste de villes ne remplace cette vérification : les périmètres bougent chaque année et se recouvrent mal. Comptez dix minutes.

Étape 1 — Votre commune est-elle en zone tendue ?

C'est ce qui déclenche le plafonnement de la hausse. Le simulateur officiel de service-public.gouv.fr répond à partir de la commune et de la date du bail. Zonage voisin de celui de la taxe sur les logements vacants — voir la taxe sur les logements vacants due par une SCI — sans se confondre avec lui.

Une nuance que presque personne ne signale. Depuis la loi de finances pour 2023, cette liste a deux étages. Le 1° de l'article 232 du code général des impôts vise les agglomérations de plus de 50 000 habitants ; le 2°, des communes ajoutées sans critère de population. Seul le premier étage plafonne la hausse : l'article 1^er du décret de 2017 renvoie au 1° de l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, actualisée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Une commune du second étage peut devoir la taxe sans être plafonnée.

Étape 2 — Votre commune est-elle couverte par un arrêté d'encadrement du niveau ?

Au 31 août 2026, neuf territoires appliquent l'expérimentation : Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole. Soit 69 communes, parfois pour une partie seulement. Le simulateur officiel répond commune par commune.

Ne vous fiez à aucune annonce politique, ni même à un décret de périmètre. Marseille et l'agglomération d'Annemasse sont citées comme les prochaines entrantes. Elles ne le sont pas : aucun arrêté préfectoral n'y fixe de loyer de référence. Un décret délimite d'abord le périmètre ; le préfet publie ensuite l'arrêté qui chiffre les loyers. C'est le second qui crée l'obligation : tant qu'il n'existe pas, aucun plafond au mètre carré ne s'impose.

Étape 3 — Trouver la ligne de l'arrêté qui vous concerne

Un arrêté ne donne pas un plafond, il en donne des centaines. Quatre critères à croiser :

• le secteur géographique — à Paris, 14 secteurs regroupant les 80 quartiers administratifs ;
• le nombre de pièces principales, au sens de l'article R111-1 du code de la construction et de l'habitation que l'arrêté vise expressément : ni la cuisine ni la salle d'eau n'en sont ;
• l'époque de construction : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990 ;
• le régime meublé ou non meublé.

La grille parisienne du 1^er juillet 2026 compte ainsi 224 lignes. Les arrêtés parisiens sont publiés par la direction régionale de l'hébergement et du logement d'Île-de-France ; ailleurs, au recueil des actes administratifs de la préfecture.

Étape 4 — Multiplier, et poser le chiffre

Le plafond est le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable, hors charges. Surface habitable au sens de l'article R156-1 du même code, et non surface Carrez : ce qui est sous 1,80 m de hauteur, les caves, les combles non aménagés, les balcons et les terrasses n'y entrent pas.

Un studio parisien de 22 m² : la ligne « secteur 8, une pièce, 1946-1970, location vide » de l'arrêté parisien du 12 juin 2026 affiche 33,60 €/m², soit un plafond de 22 × 33,60 = 739,20 €. C'est le secteur qui commande : sur cette même catégorie, l'arrêté va de 32,40 € au secteur 12 à 42,60 € au secteur 1. C'est le chiffre de votre secteur qui sera opposé à votre SCI, pas le loyer du voisin.

Un stationnement loué seul échappe aux deux dispositifs, faute d'être un logement (voir la location d'un parking ou d'un garage par une SCI) ; loué au même bail que l'appartement, il entre dans le loyer plafonné.

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3. Relocation en zone tendue : ce que le décret du 20 juillet 2026 autorise

Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit jusqu'au 31 juillet 2027 le mécanisme du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017. La règle tient en une phrase : le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent. Sans révision depuis douze mois, ce loyer peut être indexé sur l'indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l'INSEE.

Une précision, sans quoi vous chercherez en vain : le décret de 2026 ne compte que trois articles. Les règles de fond sont restées dans celui de 2017, dérogations comprises — ce sont ses numéros d'article que nous citons.

Ne confondez pas avec la révision annuelle, qui joue pendant le bail : voir la révision du loyer en SCI.

Vérifiez d'abord que le décret vous concerne : il ne s'applique ni à une première mise en location, ni à un logement inoccupé depuis plus de dix-huit mois. Le loyer s'y fixe alors librement, sous deux réserves. Le plafond au mètre carré, là où l'encadrement du niveau s'applique. Et le gel des passoires. Dès lors qu'il y a eu un locataire précédent, un logement classé F ou G ne peut pas dépasser le dernier loyer que celui-ci payait. C'est le II de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, issu de l'article 159 de la loi Climat et résilience. Cette règle-là joue partout en France, hors zone tendue comprise, et vingt mois de vacance n'y changent rien.

L'article 4 du décret de 2017 ouvre alors trois dérogations, et toutes trois se calculent.

La deuxième dérogation vise le loyer manifestement sous-évalué : la hausse s'arrête à la moitié de l'écart avec les loyers du voisinage, pour des logements comparables. Déroulons-la sur le même T3 marseillais. Les comparables du quartier ressortent à 900 € : l'écart est de 900 − 780 = 120 €, la hausse permise de 60 €, le loyer licite de 840 €. Toujours sous les 900 € espérés, et 49,36 € en dessous des 889,36 € qu'ouvrait la voie des travaux. Sur ce dossier, c'est la dérogation travaux qui rapporte le plus.

La troisième, au 3° de l'article 4 du décret de 2017, est plus radicale : des travaux d'amélioration réalisés depuis moins de six mois et au moins égaux à la dernière année de loyer permettent de « librement réévaluer ». Sur notre exemple, il aurait fallu franchir 9 360 € de travaux, et non 4 680 €.

Attention au piège de la liberté retrouvée. Sortir du décret d'évolution ne libère pas le loyer là où l'encadrement du niveau s'applique : à Paris, l'arrêté préfectoral continue de plafonner. Et sur un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, aucune des trois dérogations ne joue. L'article 1-1 du décret de 2017 l'écarte de son champ — non pour le libérer, mais parce que le gel rappelé plus haut lui interdit déjà toute hausse. Le plafond reste 780 €, travaux ou pas. Calendrier détaillé dans le DPE et l'interdiction de louer une passoire thermique en SCI.

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4. Loyer de référence, majoré, minoré : lire un arrêté préfectoral

Le loyer de référence est le loyer médian constaté par l'observatoire local des loyers pour une catégorie de logements. Le majoré vaut ce médian + 20 % : c'est votre plafond. Le minoré, le médian − 30 %.

Ce troisième chiffre n'est pas un plancher, contrairement à ce qu'on lit : il joue dans l'autre sens. Au renouvellement, un loyer inférieur au minoré ouvre une action en réévaluation, à condition de proposer le nouveau loyer six mois avant le terme. C'est le point d'appui d'une SCI qui loue sous le marché, à un proche par exemple. Mais cette action plafonne au minoré, pas au majoré : le VI de l'article 140 veut que le loyer proposé lui reste inférieur ou égal. Le majoré, lui, reste la référence à la fixation initiale, à la relocation et au renouvellement : un loyer de renouvellement qui le dépasse ouvre au locataire une action en diminution, au premier alinéa du même VI.

Sur la ligne parisienne du secteur 4 à 29,00 € de majoré, celle du chapitre suivant, l'arrêté affiche 24,20 € de référence et 16,90 € de minoré. Pour 60 m², la réévaluation s'arrête donc à 16,90 × 60 = 1 014 €, quand le majoré porte le plafond de fixation à 1 740 €. 726 € par mois séparent les deux bornes. L'action est en outre fermée, depuis le 24 août 2022, pour un logement classé F ou G.

L'amplitude est considérable. Prenez l'arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, applicable à Paris du 1^er juillet au 24 novembre 2026. Le loyer de référence majoré y va de 18,10 € le mètre carré en bas de grille, en location vide, à 52,20 € en haut, en meublé. Près du triple. Se tromper de secteur ou d'époque de construction n'est pas une approximation, c'est une erreur de plafond : sur 40 m², un euro d'écart fait 480 € par an.

Le plafond porte sur le loyer de base, hors charges et hors complément. Gonfler la surface habitable déclarée au bail revient à fabriquer soi-même la preuve du dépassement.

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5. Le complément de loyer : ce qui le justifie, ce qui l'interdit

Le complément de loyer est le seul supplément admis au-dessus du plafond. Une idée reçue d'abord : il supposerait un loyer de base fixé au loyer de référence majoré. Les textes ne l'exigent pas — le B du III vise le loyer de base « tel que fixé au A », c'est-à-dire dans la limite du majoré. Mais les préfectures n'admettent en pratique un complément que sur un loyer de base porté au majoré : une exigence de contrôle, pas une règle légale.

La condition de fond, elle, est écrite. L'article 140 de la loi ELAN réserve le complément aux logements dont les caractéristiques de localisation ou de confort le justifient, par comparaison avec ceux de même catégorie du même secteur. L'article 3 du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 en ajoute trois, cumulatives. La caractéristique doit être absente du loyer de référence, déterminante, et ne donner lieu ni à récupération de charges ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie. Le mot qui compte est « déterminante » : un ascenseur, une cuisine équipée, un ravalement récent ne le sont pas : trop ordinaires, ils sont déjà dans le loyer médian.

Depuis la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, dite loi pouvoir d'achat, certaines caractéristiques interdisent tout complément, quelles que soient les qualités du logement. Une seule suffit :

• sanitaires situés sur le palier ;
• signes d'humidité sur certains murs ;
• classement F ou G au diagnostic de performance énergétique ;
• fenêtres laissant anormalement passer l'air, hors grilles d'aération ;
• vis-à-vis à moins de dix mètres ;
• infiltrations ou inondations venues de l'extérieur ;
• problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
• installation électrique dégradée ;
• mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire a trois mois à compter de la signature du bail pour saisir cette commission, puis trois mois après la réception de son avis pour aller devant le tribunal judiciaire. Le point de départ est un document reçu, pas un silence.

Notre position, sans détour : si vous hésitez sur le caractère exceptionnel, ne mettez pas de complément. Le gain espéré, quelques centaines d'euros par mois. Le coût d'un rejet, tout le complément sur la durée du bail — 10 800 € ci-dessus. Le rapport est mauvais dès qu'il y a doute.

Une précision qui joue en votre faveur, quitte à réduire la portée de notre chapitre 7 : l'amende du préfet ne sanctionne pas un complément mal justifié. Le VII de l'article 140 ne vise que le manquement au A du III, le loyer de base plafonné par le majoré. Le complément relève du B du III, hors du champ de l'amende. Sur un loyer de base régulier, il se règle devant la commission puis devant le juge — jamais par une amende. Ce qui n'ôte rien aux 10 800 €.

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6. Les mentions obligatoires du bail en zone encadrée, et le prix de leur oubli

Dans les neuf territoires d'encadrement du niveau, le bail doit porter le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie du logement, et justifier le complément s'il y en a un. Ces lignes manquent aux contrats types : elles s'ajoutent aux clauses habituelles de notre modèle de bail d'habitation pour une SCI.

Leur omission n'est pas une formalité. Mais elle est enfermée dans un calendrier serré — bonne nouvelle pour le bailleur. Le locataire doit mettre la SCI en demeure d'y remédier dans le mois qui suit la prise d'effet du bail. La société a un mois pour répondre. Le locataire a ensuite trois mois à compter de sa mise en demeure, et non trois mois de plus après la réponse, pour saisir le juge d'une action en diminution de loyer. Quatre mois au plus après l'entrée dans les lieux, et une ligne oubliée ne fait plus baisser le loyer.

L'annonce est le point aveugle. Toute annonce publiée en zone d'encadrement doit porter le loyer de base, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément. L'obligation pèse sur les professionnels depuis le 1^er avril 2022, sur tous les bailleurs depuis le 1^er juillet 2022. Deux textes la portent, et la sanction diffère :

• Par une agence : arrêté du 10 janvier 2017 sur l'information des consommateurs par les professionnels de la transaction immobilière, complété par celui du 26 janvier 2022. Le manquement est puni d'une amende de la répression des fraudes plafonnée à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article L131-5 du code de la consommation), et c'est l'agence qui l'encourt.
• Par la SCI elle-même : article 2-1 de la loi du 6 juillet 1989 et arrêté du 21 avril 2022. Ces deux textes énoncent l'obligation et n'y attachent aucune amende.

On lit donc à tort qu'un bailleur risque 15 000 € pour une annonce mal rédigée. Pour une SCI qui diffuse sa propre annonce, cette amende n'existe pas dans les textes. Le vrai risque est ailleurs : l'annonce fait preuve. Un loyer affiché au-dessus du majoré, c'est le document qui déclenche le signalement, puis le contrôle du préfet. Là, l'amende du chapitre suivant est bien réelle.

Après régularisation, la quittance doit refléter le nouveau loyer : voir nos mentions obligatoires de la quittance de loyer en SCI.

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7. Sanction du dépassement : mise en demeure, restitution et amende de 15 000 €

C'est le VII de l'article 140 de la loi ELAN qui organise la sanction — le seul endroit du dispositif où la forme juridique du bailleur compte. Les délais figurent dans ce VII lui-même ; le décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 en règle les modalités d'application et le recouvrement de l'amende. Trois temps.

1. Le constat et la mise en demeure. Le préfet met le bailleur en demeure de rectifier le contrat et de restituer les loyers trop perçus, dans un délai de deux mois.
2. Le contradictoire. Le bailleur, informé de la sanction encourue, a un mois pour présenter ses observations. C'est là qu'une erreur de catégorie ou de surface se corrige sans amende.
3. L'amende. Si la mise en demeure reste sans effet, le préfet prononce une amende administrative. Son plafond : 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale. Une SCI est une personne morale : c'est le second montant, toujours.

Le locataire n'a pas besoin du préfet pour agir. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui laisse trois ans pour réclamer le trop-perçu en diminution de loyer : sur notre T2, 7 272 € au terme de ce délai.

L'amende de l'encadrement n'exclut pas celle du permis de louer, l'autorisation préalable de mise en location : deux polices administratives distinctes peuvent viser le même bail. Ses 15 000 € ne sont pas les nôtres : là-bas, c'est la récidive ou le refus passé outre qui les déclenche, jamais la personnalité morale.

Reste l'intendance. L'avenant et le remboursement engagent la société : voir qui signe le bail d'une SCI. Leur traduction au journal figure dans nos écritures de loyers encaissés en SCI.

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8. Encadrement des loyers et SCI : ce que la forme sociale ne change pas

Beaucoup cherchent ici une souplesse qui n'existe pas. Zonage, plafonds, calcul, mentions du bail, recours du locataire : tout est identique, que le logement appartienne à une personne physique ou à une société civile immobilière. Elle n'ouvre aucune dérogation et ne décale aucune date. Son seul effet propre est défavorable : le montant des amendes.

Quatre montages nous sont soumis pour « sortir » de l'encadrement. Même réponse aux quatre : ne faites pas ça.

• Créer une seconde SCI et lui vendre le bien. Le plafond s'attache au logement, pas au propriétaire : changer de bailleur ne réinitialise rien. Sur l'appartement du chapitre 7, la vente à une seconde SCI supporterait environ 6,32 % de droits de mutation, soit près de 19 000 € pour un bien de 300 000 € — payés pour un plafond qui n'aura pas bougé d'un euro.
• Meubler pour changer de régime. L'arrêté a une colonne meublé : le plafond est plus élevé, il existe quand même. Et la location meublée par une société civile est une activité commerciale, aux conséquences fiscales lourdes — voir la location meublée en SCI et ses risques. Un plafond échangé contre un changement d'impôt.
• Découper le bail en deux contrats. Un bail au plafond, plus une « redevance mobilier ». Le complément est le seul supplément que la loi admette : tout autre versement lié à l'occupation est restituable. Pas davantage en colocation, où l'article 8-1 de la loi de 1989 plafonne la somme des loyers au loyer du logement entier.
• Louer à un associé pour « sortir du marché ». Le plafond s'applique à l'identique, et le loyer de complaisance crée un second risque, fiscal — voir la location d'un bien de la SCI à l'un de ses associés.

Dernière confusion : un plafond de loyer n'est pas un impôt. La taxe dite Apparu, qui frappait les loyers élevés des petites surfaces, est supprimée depuis le 1^er janvier 2020 — elle circule pourtant encore dans des simulateurs. Voir la taxe sur les loyers des micro-logements.

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9. Fin de l'encadrement du niveau : le compte à rebours du 24 novembre 2026

L'expérimentation devait durer cinq ans ; la loi du 21 février 2022, dite 3DS — différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification —, l'a portée à huit, à compter de la publication de la loi ELAN. Celle-ci a paru au Journal officiel du 24 novembre 2018 : le terme tombe le 24 novembre 2026 à minuit. C'est la lecture de l'administration : l'arrêté parisien du 12 juin 2026 arrête son application à cette date, minuit fermant le 24. Vous lirez ailleurs « 23 novembre », ou « 25 ». Si vous signez un bail cette semaine-là, fiez-vous à l'arrêté.

Aucun texte de prorogation n'est adopté à ce jour. Une proposition de loi du député Iñaki Echaniz, votée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 par 105 voix contre 56, attend son examen au Sénat. Le ministre du logement Vincent Jeanbrun, hostile au dispositif, a ouvert fin mai 2026 une concertation avec les villes concernées, puis s'est dit prêt fin juin à une prorogation transitoire de deux ans réservée aux communes déjà engagées. Rien n'est voté.

Ce qui survit dans tous les cas : le plafonnement de la hausse en zone tendue. Le décret du 20 juillet 2026 court jusqu'au 31 juillet 2027, indépendamment de l'expérimentation : une SCI marseillaise ou nantaise ne verra rien changer.

Ce que votre SCI fait maintenant :

• Ne pariez pas sur la sortie. Aucune disposition transitoire n'a été écrite, mais la lecture dominante est celle de la survie de la loi ancienne : un bail signé le 15 novembre 2026 resterait encadré pour toute sa durée. Sur notre T2 à 1 248 €, gagner trois mois sur un dépassement de 202 € rapporte 606 € et expose aux 17 828 € du chapitre 7.
• Conservez trois ans de justificatifs : arrêté applicable au jour de la signature, calcul de la surface, pièces du complément. C'est la durée pendant laquelle le locataire peut agir, et elle survit à l'expérimentation. Les pièces comptables se gardent six ans (article L102 B du livre des procédures fiscales) : sur le quittancier, retenez la plus longue des deux.

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10. Les cinq erreurs d'encadrement qui coûtent le plus cher à une SCI

Aucune de ces cinq erreurs ne suppose une mauvaise intention. Un arrêté change chaque année, une annonce se rédige vite, et 200 € de trop par mois ne ressemblent pas à un risque de 17 828 €. C'est pourtant ce que c'est.

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11. Questions fréquentes sur l'encadrement des loyers en SCI