SCI et DPE : Passoires Thermiques et Interdiction de Louer (2026)

Une SCI qui loue est pleinement concernée par l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques. Beaucoup de gérants pensent encore que la société les met à l'abri du calendrier. C'est faux. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 retire du marché locatif les logements classés G, puis F, puis E, et elle ne regarde ni le statut du bailleur ni sa forme juridique : elle regarde la classe DPE du logement et la nature du bail. Voici, dans l'ordre où un gérant doit s'en occuper, le calendrier, la décence énergétique, le gel des loyers, le financement des travaux et la marche à suivre concrète.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (loi Climat et Résilience, loi du 6 juillet 1989, décret 2021-19, CGI, service-public.fr). Mis à jour le 9 juillet 2026.

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1. Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Une passoire thermique, c'est un logement dont la performance énergétique traîne en bas du classement. Tout part du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui attribue à chaque logement une lettre de A (très sobre) à G (très énergivore), à partir de sa consommation d'énergie primaire et de ses émissions de gaz à effet de serre.

On range dans les passoires les classes E, F et G, les deux dernières étant les plus pressantes au regard des échéances. Pour situer les ordres de grandeur : la classe G dépasse 420 kWh/m²/an, la classe F se tient entre 330 et 420, la classe E entre 250 et 330 kWh/m²/an (seuils du DPE en vigueur). Le classement retient toujours la plus mauvaise des deux notes, énergie ou climat.

Le DPE opposable depuis 2021

Il y a un point que trop de bailleurs sous-estiment : depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Avant cette date, un diagnostic faux n'engageait personne. Aujourd'hui, si les informations qu'il porte se révèlent erronées et causent un préjudice au locataire ou à l'acquéreur, la SCI en répond. Le diagnostic nouvelle génération s'appuie sur une méthode de calcul unique, la méthode 3CL, plus difficile à contester.

Le DPE a donc changé de nature. Ce n'est plus une pièce que l'on glisse au dossier de location : c'est lui qui décide si vous avez le droit de louer le bien.

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2. Calendrier d'interdiction de louer les passoires thermiques (2023 → 2034)

L'article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 organise le retrait progressif des passoires. Rien ne se ferme du jour au lendemain : les classes sortent du marché locatif l'une après l'autre, sur plus de dix ans.

Derrière le mot « interdit », il faut lire une notion juridique précise : le logement ne respecte plus le critère de décence énergétique. Conséquence directe, aucun nouveau bail ne peut être signé dessus, et le locataire déjà en place tient de quoi réclamer sa mise en conformité (j'y reviens en section 4).

Attention aux évolutions législatives : le calendrier a déjà connu des aménagements (report d'échéances pour certaines copropriétés, cas particuliers d'impossibilité technique). Vérifiez toujours la situation exacte de votre bien sur service-public.fr avant toute décision de location ou de travaux.

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3. La SCI est-elle concernée ?

C'est la question qu'on me pose le plus, alors autant y répondre sans détour : une SCI qui loue est logée à la même enseigne qu'un bailleur particulier. Le calendrier et la décence énergétique s'accrochent au logement et au bail. Que le bien soit détenu en direct, via une SCI à l'IR ou une SCI à l'IS, l'obligation est identique.

Location nue et location meublée

La décence énergétique vise les logements loués à usage de résidence principale, que le bail soit en location nue ou en location meublée. Une SCI qui meuble ses biens ne s'en trouve donc pas exemptée — et au passage, cette activité la fait basculer à l'IS de plein droit (art. 206-2 du CGI), ce qui est un autre sujet mais qu'il vaut mieux avoir en tête.

Quelques baux échappent au dispositif : la location saisonnière, qui relève d'un régime à part, ou tout ce qui ne porte pas sur une résidence principale. Pour une SCI patrimoniale qui loue à l'année, en revanche, la règle mord.

Nouveaux baux et baux en cours

Tout se joue sur une distinction qu'il faut avoir en tête :

• Nouveau bail, renouvellement, reconduction tacite : le logement doit être décent, donc respecter le seuil de performance énergétique en vigueur à la date. Une SCI ne peut pas signer un nouveau bail sur un logement classé G depuis 2025.
• Bail en cours : il n'est pas automatiquement rompu à la date d'interdiction. En revanche, dès lors que le logement est non décent, le locataire peut exiger des travaux et saisir le juge, y compris en cours de bail.

L'interdiction ne vide donc pas les appartements du jour au lendemain. Elle fait autre chose, plus insidieux : elle ferme la porte à toute nouvelle location et affaiblit la position du bailleur tant que le bail court.

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4. Décence énergétique et risques juridiques

Contrairement à ce qu'on entend parfois, il n'existe pas d'« amende passoire ». Le levier est ailleurs, dans la décence du logement. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à délivrer un logement décent, et le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 a rangé la performance énergétique parmi les critères de cette décence.

Dès qu'un logement franchit le seuil de consommation autorisé, il cesse d'être décent. Et là, pour la SCI, les conséquences ne sont pas théoriques :

• Action du locataire devant le juge : le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour exiger la réalisation des travaux de mise en conformité.
• Travaux sous astreinte : le juge peut ordonner les travaux, éventuellement assortis d'une astreinte financière par jour de retard.
• Réduction ou suspension du loyer : le juge peut réduire le montant du loyer, voire en suspendre le paiement jusqu'à la réalisation des travaux.
• Dommages et intérêts : en cas de préjudice caractérisé pour le locataire.

Le contentieux locatif énergétique n'a plus rien d'exceptionnel. Les locataires connaissent leurs droits, les associations les y aident, et un logement mal classé peut vite se retrouver au tribunal, avec un loyer rogné et des travaux à mener dans l'urgence, souvent au plus mauvais moment de trésorerie pour la SCI. Prendre les devants coûte presque toujours moins cher que d'encaisser le choc.

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5. Le gel des loyers des passoires

Bien avant que l'interdiction ne tombe, le législateur a serré un premier verrou : le gel des loyers. Depuis le 24 août 2022, aucun loyer de logement classé F ou G ne peut être augmenté. L'idée assumée : couper l'envie de rentabiliser un bien énergivore sans jamais le rénover.

Le gel ferme les trois portes par lesquelles un loyer monte habituellement :

Tant que le bien n'est pas rénové pour quitter les classes F et G, le loyer reste figé. Sur plusieurs années d'inflation, la note est salée : un loyer qui ne suit plus l'IRL perd chaque année du pouvoir d'achat, sans espoir de rattrapage. Autrement dit, le gel n'est pas une simple contrainte réglementaire, c'est une érosion silencieuse du rendement, et un argument financier de plus pour engager les travaux.

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6. Financer les travaux de rénovation énergétique en SCI

Jusqu'ici le tableau est sombre. Il s'éclaircit dès qu'on parle financement, car rénover une passoire détenue en SCI ouvre droit à de vrais leviers fiscaux et à des aides qui ne sont pas symboliques. Pour une SCI à l'IR, le plus puissant reste le déficit foncier.

Le déficit foncier doublé à 21 400 €

Dans une SCI à l'IR (transparence fiscale, art. 8 du CGI), les travaux déductibles génèrent un déficit foncier imputable sur le revenu global de chaque associé, à hauteur de sa quote-part, dans la limite de 10 700 €/an (art. 156 I-3° du CGI).

Ce plafond grimpe à 21 400 €/an lorsque les travaux de rénovation énergétique sortent le bien du statut de passoire, c'est-à-dire le font passer d'une classe E, F ou G vers une classe supérieure. Ce doublement, prévu par la loi de finances, est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 — et il vise très exactement la SCI qui rénove pour se mettre en règle avec le calendrier d'interdiction. Le hasard fait bien les choses : la contrainte et l'incitation pointent dans la même direction.

À retenir : le doublement du plafond ne concerne que les travaux de rénovation énergétique justifiés par un saut de classe DPE (devis et factures à l'appui, avec DPE avant/après). Pour le détail du régime des travaux en SCI, consultez notre guide des travaux en SCI et notre guide du déficit foncier.

Les aides cumulables

• MaPrimeRénov' : point de vigilance important pour une SCI. L'aide est réservée aux personnes physiques : une SCI, en tant que personne morale (à l'IR comme à l'IS), n'y est pas éligible en son nom (France Rénov'). Seule exception : lorsqu'un associé personne physique occupe le logement de la SCI à titre gratuit via un prêt à usage (commodat) notarié, il peut demander l'aide en son nom propre. Pour une SCI qui loue, le levier reste donc le déficit foncier, les CEE, la TVA à 5,5 % et l'éco-PTZ, non MaPrimeRénov'.
• CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) : primes versées par les fournisseurs d'énergie pour financer isolation, chauffage, ventilation.
• TVA à 5,5 % : taux réduit sur les travaux d'amélioration de la qualité énergétique des logements de plus de deux ans (art. 278-0 bis A du CGI), au lieu de 10 % ou 20 %.
• Éco-PTZ : prêt à taux zéro pour financer le reste à charge des travaux de rénovation énergétique.

Exemple chiffré 2026

Prenons un cas courant. Une SCI familiale à l'IR détient un appartement classé F, loué nu ; deux associés à parts égales, chacun dans la tranche à 30 %. La SCI engage 30 000 € de travaux — isolation, chauffage, ventilation — qui font remonter le bien de F à D.

• Les travaux relevant de la rénovation énergétique, le plafond d'imputation sur le revenu global est porté à 21 400 €. Ce plafond s'apprécie au niveau du foyer fiscal de chaque associé, pas au niveau de la SCI (art. 156 I-3° du CGI).
• En supposant ces travaux intégralement constitutifs d'un déficit foncier, chaque associé impute sa quote-part, soit 15 000 € (30 000 € × 50 %). Cette part étant inférieure à son plafond de 21 400 €, elle réduit intégralement son revenu global imposable, sans reliquat reporté.
• Économie d'impôt sur le revenu (hors prélèvements sociaux) pour chaque associé à 30 % : 15 000 € × 30 % = 4 500 €, soit 9 000 € d'économie d'IR pour les deux associés. Un déficit dépassant le plafond de 21 400 € serait, lui, reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
• À cela s'ajoutent les CEE et la TVA à 5,5 %, qui réduisent d'autant le coût réel des travaux (MaPrimeRénov' n'est pas ouverte à la SCI en tant que personne morale).

Au bout du compte, le bien redevient louable sans restriction, le loyer se dégèle, et l'État a pris à sa charge une part sérieuse de la facture via l'impôt et les aides. On est très loin du gérant qui subit l'interdiction en serrant les dents : on est dans l'arbitrage patrimonial maîtrisé.

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7. Impact sur la valeur et la revente

Le DPE ne se contente pas de bloquer la location, il pèse sur la valeur vénale du bien. Les notaires chiffrent désormais l'écart : une passoire se vend décotée par rapport à un bien équivalent mieux noté. La « valeur verte » et son revers, la décote énergétique, ne sont plus des impressions d'agent immobilier mais des données publiées dans les études notariales.

Pour un bien détenu en SCI, cela a deux conséquences :

• Sur le patrimoine : un actif classé F ou G vaut moins et se vend plus difficilement. La rénovation est donc aussi une opération de valorisation patrimoniale, pas seulement de mise en conformité.
• Sur la vente : un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G. Obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, il est étendu à la classe E depuis le 1er janvier 2025. Il doit être remis à l'acquéreur dès la première visite et propose des scénarios de travaux chiffrés.

Lorsque la SCI vend, la plus-value immobilière suit son régime propre selon que la SCI est à l'IR (régime des particuliers, prélèvements sociaux à 17,2 %) ou à l'IS (plus-value professionnelle). Pour approfondir, voir notre guide de la plus-value en SCI. Rénover avant de vendre permet à la fois d'effacer la décote et d'éviter que l'audit énergétique ne serve d'argument de négociation à la baisse à l'acquéreur.

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8. Plan d'action concret pour une SCI

Voici, dans l'ordre, la méthode que je conseille à une SCI qui détient un ou plusieurs biens loués pour ne pas se laisser rattraper par le calendrier.

1. Faire (ou refaire) le DPE de chaque bien. C'est le point de départ : connaître la classe exacte de chaque logement et la date de validité du diagnostic. Sans DPE fiable, aucune stratégie possible.
2. Cartographier les échéances. Pour chaque bien classé E, F ou G, notez la date d'interdiction applicable (G au 01/01/2025, F au 01/01/2028, E au 01/01/2034) et croisez-la avec les dates de fin de bail.
3. Vérifier le gel des loyers. Si un bien est classé F ou G, aucune augmentation de loyer n'est possible tant qu'il n'est pas rénové : intégrez cette perte dans votre calcul de rentabilité.
4. Chiffrer les travaux et viser un saut de classe. Demandez des devis orientés performance (isolation, chauffage, ventilation) et exigez un DPE projeté après travaux, condition du déficit foncier doublé à 21 400 €.
5. Monter le plan de financement. Combinez déficit foncier, CEE, TVA à 5,5 % et, si besoin, un prêt bancaire au nom de la SCI ou un éco-PTZ (MaPrimeRénov' restant fermée à la SCI personne morale).
6. Tenir une comptabilité travaux irréprochable. Conservez devis, factures détaillées et DPE avant/après : ce sont les justificatifs qui sécurisent le déficit foncier en cas de contrôle. Voir aussi les charges déductibles en SCI.
7. Décider : rénover, vendre ou arbitrer. Pour un bien très dégradé, comparez le coût de la rénovation à la décote de revente. Parfois vendre pour réinvestir est le bon choix ; souvent, rénover valorise mieux le patrimoine.

Une SCI bien tenue ne subit pas le calendrier DPE. Elle le voit venir, s'en sert pour valoriser son patrimoine et laisse la fiscalité des travaux absorber une bonne part de l'addition.

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FAQ — SCI et DPE