DPE en SCI : les obligations du bailleur et l'interdiction de louer une passoire (2026)

Votre société civile immobilière (SCI) détient un logement classé F ou G, et vous voulez savoir jusqu'à quand vous pouvez le louer. Réponse courte : la classe G est sortie du marché locatif le 1er janvier 2025, la classe F en sortira le 1er janvier 2028, la classe E le 1er janvier 2034. La SCI n'y échappe pas : la loi regarde le logement et le bail, jamais la forme juridique du bailleur. Mais deux choses ont bougé et changent des décisions concrètes. Le calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE), la note de A à G attribuée à chaque logement, a été révisé le 1er janvier 2026 : environ 850 000 logements quittent le statut de passoire sans le moindre chantier. Et les aides à la rénovation, elles, ne traitent pas une SCI comme un particulier.

Cette page réunit les obligations DPE d'une SCI bailleur comme la fiche d'échéances d'un gérant : dates vérifiées, sanctions réelles, aides ouvertes ou fermées à une personne morale, chantier chiffré jusqu'au solde. Pour le reste — impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS), création, comptabilité —, voyez notre guide complet de la SCI en 2026.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Mis à jour le 26 août 2026. Calendrier, gel des loyers et aides revérifiés sur les textes en vigueur : loi du 6 juillet 1989, loi Climat et résilience du 22 août 2021, arrêté du 13 août 2025 sur le calcul du DPE. Déficit foncier majoré vérifié sur la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026).

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1. Le calendrier DPE : ce que la loi interdit exactement en 2026

Aucun texte n'écrit « il est interdit de louer un logement classé G ». Le mécanisme est indirect, et c'est de là que viennent la plupart des malentendus. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à délivrer un logement décent. Trois textes y ont greffé l'énergie. La loi Énergie-Climat du 8 novembre 2019 y inscrit un critère de performance minimale. Le décret du 11 janvier 2021 pose le premier seuil chiffré. L'article 160 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 remplace enfin ce seuil par les sept classes du DPE (article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation). Le logement qui descend sous le niveau exigé cesse d'être décent. La SCI ne peut plus signer de bail dessus, ni le renouveler, ni le laisser se reconduire tacitement.

Deux précisions valent des heures de discussion. D'abord, ces dates n'ont pas bougé. Le calendrier de 2021 est bien celui qui s'applique au 26 août 2026, métropole et outre-mer, et aucune loi postérieure ne l'a décalé. Ensuite, le palier de 2023 se lit en énergie finale, celle que le compteur mesure. L'énergie primaire, elle, est l'unité qui sert à classer les logements de A à G, et les deux ne se comparent pas. Ce seuil du décret du 11 janvier 2021 ne visait que la frange la plus énergivore de la classe G. Il est absorbé depuis 2025.

Rassurant : l'interdiction ne vide pas les appartements. Un bail en cours n'est pas rompu par l'échéance, il court jusqu'à son terme. Ce que la date ferme, c'est l'avenir du logement — nouveau locataire, renouvellement, reconduction tacite. Votre vraie date limite n'est donc pas celle du tableau. C'est la fin du bail en cours, souvent bien plus proche.

Ce qui pourrait changer : le projet de loi « relance et décentralisation du logement »

Un projet de loi « relance et décentralisation du logement » a été présenté en conseil des ministres le 24 juin 2026. Il autoriserait la remise en location d'un logement classé F ou G, contre un engagement contractuel de rénover : trois ans pour une maison, cinq ans pour un appartement en copropriété. Le gouvernement chiffre à environ 700 000 les logements qui reviendraient sur le marché. Le Sénat l'a adopté en première lecture le 8 juillet 2026, en procédure accélérée ; l'Assemblée nationale, saisie le 9 juillet, ne l'a pas encore examiné — c'est annoncé pour l'automne. Ce texte n'est pas le droit en vigueur. Il peut être amendé, retardé ou abandonné.

Dans ce cas, ne faites pas ça : ne calez ni votre planning de travaux ni votre décision de vendre sur ce projet de loi. Le gérant qui laisse passer une échéance de bail en pariant sur une dérogation à venir se retrouve avec un logement vide de loyer et invendable au prix espéré. Décidez sur le droit d'aujourd'hui. Si le texte passe, il vous aura seulement donné du temps en plus.

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2. Le nouveau DPE du 1er janvier 2026 : 850 000 logements sortis de la passoire sans un coup de truelle

C'est l'événement de l'année pour les bailleurs, et beaucoup de gérants l'ignorent encore. Le DPE ne note pas l'électricité consommée : il la convertit d'abord en « énergie primaire », l'unité du diagnostic, en la multipliant par un coefficient. L'arrêté du 13 août 2025 abaisse ce coefficient de 2,3 à 1,9, la valeur retenue par le droit européen. Il vaut pour tout diagnostic établi à compter du 1er janvier 2026. Le gouvernement estime que 850 000 logements quittent ainsi les classes F et G. Aucun logement ne peut être dégradé par la réforme : seul l'électrique y gagne.

Faut-il repayer un diagnostic ? Non. Les DPE établis avant 2026 restent valables jusqu'à leur expiration, et le ministère a ouvert une régénération gratuite. Sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME (Agence de la transition écologique), il suffit du numéro du diagnostic existant : on reçoit une attestation portant la nouvelle étiquette, sans visite et sans frais, pour la durée de validité restante. Un DPE neuf coûte de 120 à 250 € selon la surface : cinq minutes de vérification avant de décrocher le téléphone.

Une deuxième correction, antérieure et souvent oubliée : l'arrêté du 25 mars 2024, en vigueur le 1er juillet 2024. Il a relevé les seuils d'étiquette des logements de 40 m² et moins, que l'ancienne méthode classait mécaniquement trop bas. Environ 140 000 petits logements ont changé de note. L'attestation se récupère au même endroit, pour les diagnostics établis entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2024. Si votre SCI détient un studio, les deux corrections se cumulent.

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3. Gel des loyers : ce n'est pas la même chose que l'interdiction de louer

C'est la confusion la plus répandue, et elle coûte de l'argent parce qu'elle frappe des années avant l'interdiction. Depuis le 24 août 2022 en métropole, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus monter, pour tout bail conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis cette date (article 159 de la loi Climat et résilience). Outre-mer — Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte —, le gel court depuis le 1er juillet 2024. Aucune classe n'est interdite à ce titre : le logement reste louable, mais son loyer est figé.

Cette dernière interdiction ne vient pas de la loi Climat. Elle est portée par l'article 13 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, qui a modifié l'article 140 de la loi ELAN. Elle vise les baux signés depuis le 18 août 2022, six jours avant le gel.

Une nuance née de la réforme du DPE : le ministère considère que la révision en cours de bail reste bloquée même quand la nouvelle attestation sort le logement de la classe F — le dégel n'est pas immédiat. Le loyer se relève au renouvellement du contrat — mais pas en cas de simple reconduction tacite, que le ministère exclut expressément — ou au changement de locataire. Il faut produire l'attestation ADEME ou un nouveau DPE établissant le classement E ou mieux. La distinction vaut de l'argent : un bail qui se prolonge tout seul, sans que personne ne propose un nouveau loyer, reste gelé. Pour les mécanismes d'indexation et les clauses à sécuriser, voyez notre page sur la révision du loyer en SCI.

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4. Quels baux l'obligation DPE vise, et lesquels elle épargne

La décence énergétique s'attache à un type d'usage : le logement loué comme résidence principale. Ce n'est ni la forme du bail, ni la qualité du propriétaire qui commandent.

• Location nue en résidence principale : dans le champ, sans discussion. C'est le cas standard de la SCI patrimoniale (SCI et bail d'habitation).
• Location meublée en résidence principale : dans le champ également. Mais meubler a une conséquence fiscale lourde pour une SCI, c'est une activité commerciale. Au-delà de 10 % des recettes totales hors taxes, appréciés chaque année, la société bascule à l'impôt sur les sociétés de plein droit (article 206-2 du code général des impôts, le CGI). Tout est dans SCI et location meublée.
• Location saisonnière et meublé de tourisme : hors du champ de la décence énergétique. Ils relèvent d'un régime propre, issu de la loi du 19 novembre 2024, avec ses propres exigences de classe DPE dans les communes soumises à autorisation de changement d'usage et une échéance générale en 2034. Voir SCI et location saisonnière.
• Locaux commerciaux, bureaux, entrepôts : hors du champ. Ils peuvent relever du dispositif « éco-énergie tertiaire » du décret du 23 juillet 2019, à partir de 1 000 m² de surface d'activité tertiaire. Ce seuil s'apprécie par bâtiment ou par unité foncière, jamais lot par lot : 200 m² de bureaux dans un immeuble tertiaire de 1 500 m² sont dans le champ.
• Logement vacant : hors du champ tant qu'aucun bail ne court.

Dans ce cas, ne faites pas ça : basculer un logement classé G en location saisonnière pour échapper au calendrier est le conseil que l'on lit le plus en ligne. C'est un mauvais conseil pour une SCI. En zone tendue, l'autorisation de changement d'usage est souvent exigée. L'activité devient commerciale et emporte la société à l'impôt sur les sociétés de plein droit. Le régime des meublés de tourisme rattrape le logement de toute façon. On échange une contrainte datée et connue contre un risque fiscal permanent.

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5. Ce que risque vraiment une SCI qui loue une passoire

Disons-le franchement, parce que beaucoup de pages entretiennent la peur : il n'existe aucune amende administrative automatique pour la location d'une passoire thermique en résidence principale. Aucun agent ne passe et aucun avis de sanction ne tombe au seul motif de l'étiquette. Deux réserves tout de même.

La location touristique est un autre monde : le maire peut y prononcer une amende administrative allant jusqu'à 5 000 € (loi du 19 novembre 2024). Et dans les communes qui ont instauré le « permis de louer » — l'autorisation préalable de mise en location des articles L. 635-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation —, l'autorisation peut être refusée pour un logement non décent. Louer sans elle expose à une amende de 5 000 € au plus, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans. Elle est prononcée par le maire, sans passer par un juge (article L. 635-7). Vérifiez si votre commune l'applique : le permis de louer en SCI. Sur le bail d'habitation ordinaire, le risque est ailleurs, et il est réel.

• L'action du locataire devant le juge des contentieux de la protection, le magistrat du tribunal judiciaire spécialisé dans les baux d'habitation. Il peut ordonner les travaux et leur délai, réduire ou suspendre le loyer, en ordonner la consignation, accorder des dommages-intérêts.
• La conservation de l'aide au logement par la caisse d'allocations familiales. Seule sanction qui joue sans juge. Une fois la non-décence constatée, la caisse cesse de verser l'aide au bailleur et la conserve pendant dix-huit mois, prolongeables de six mois renouvelables une fois si des travaux sont engagés, dans l'attente de la mise en conformité. La SCI ne peut réclamer au locataire ni cette part du loyer, ni la résiliation du bail pour ce motif. Sur un loyer de 550 € couvert à hauteur de 200 € d'aide, ce sont 3 600 € qui ne rentrent pas sur les dix-huit premiers mois — et jusqu'à 6 000 € si la conservation va au bout des trente mois possibles.
• La responsabilité liée au DPE lui-même. Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic est opposable : une information erronée qui cause un préjudice au locataire ou à l'acquéreur engage la SCI. Le DPE n'est plus une pièce du dossier, c'est un engagement.

L'exception du bailleur diligent en copropriété

L'article 20-1 de la loi de 1989 protège en partie le copropriétaire qui n'a pas la main : le juge ne peut pas lui ordonner des travaux s'il démontre avoir fait ce qu'il pouvait. Depuis le 1er janvier 2025, l'article 20-1 ouvre deux dérogations, et non une. La première protège le copropriétaire diligent : avoir demandé, sans l'obtenir, l'inscription d'une résolution de travaux à l'ordre du jour, et avoir réalisé dans son lot les travaux compatibles avec le bâtiment. La seconde vise le logement soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui rendent la performance inatteignable. Le décret du 18 août 2023 en donne les deux cas : un risque de pathologie du bâti attesté par un homme de l'art, ou un refus de l'autorité administrative, architecte des Bâtiments de France compris.

La portée est plus étroite qu'on ne le lit. Cette exception protège de l'injonction de travaux, rien de plus. Elle n'empêche ni la réduction du loyer, ni surtout l'interdiction de louer à l'échéance : un logement qu'on ne peut pas rénover reste un logement qu'on ne pourra pas relouer. Les autres critères de décence : logement indécent en SCI.

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6. Aides à la rénovation énergétique : l'asymétrie qui frappe les SCI

C'est le point que presque aucune page ne traite, et c'est pourtant lui qui décide du plan de financement. Une SCI est une personne morale. Certains dispositifs regardent la qualité du demandeur, d'autres regardent le logement. Les premiers se ferment, les seconds restent ouverts.

Dans ce cas, ne faites pas ça : on voit circuler un montage qui met le logement à disposition gratuite d'un associé, par prêt à usage — le contrat qui permet de prêter un bien sans percevoir de loyer. À charge pour l'associé de demander MaPrimeRénov' en son nom. Deux raisons de s'abstenir. L'aide suppose d'être propriétaire ou titulaire d'un droit réel sur le logement ; l'associé logé par prêt à usage n'a qu'un droit personnel, et le dossier bute sur sa condition première. Ensuite, faites le compte, jusqu'au bout. Sur le chantier de la section 7 — 22 000 € d'isolation et de menuiseries —, un associé aux revenus intermédiaires touche au mieux, en parcours par geste, de l'ordre de 3 000 € de MaPrimeRénov'. En face, le logement mis à disposition gratuitement ne produit aucun revenu foncier : aucune charge n'y est déductible, travaux compris. On renonce donc à 5 250 € d'économie d'impôt immédiate et à 6 600 € de loyer annuel, soit 11 850 € la première année, pour aller chercher 3 000 €. Le montage coûte près de quatre fois ce qu'il rapporte.

Détail de chaque aide : SCI et rénovation énergétique. Chantier lourd à financer : SCI et rénovation globale. Conventionnement Anah : Loc'Avantages en SCI.

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7. Le déficit foncier à 21 400 € : le cas complet du studio classé G

Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, les travaux d'amélioration payés par la société remontent chez les associés, chacun pour sa part. Quand les charges dépassent les loyers, le déficit foncier qui en résulte s'impute sur le revenu global de chaque associé — salaires compris — dans la limite de 10 700 € par an (article 156, I, 3° du CGI).

Ce plafond est doublé à 21 400 € lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique. Condition : le logement doit sortir des classes E, F ou G pour rejoindre une classe A, B, C ou D. C'est le saut de classe qui ouvre le droit, jamais le montant du devis.

L'article 12 de la loi de finances pour 2023 (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022) a créé le régime ; le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 l'a précisé. Il devait s'éteindre le 31 décembre 2025. L'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) l'a prorogé aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.

Quatre conditions se vérifient sur pièces :

• un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 ;
• un DPE avant travaux classé E, F ou G ;
• un DPE après travaux classé A, B, C ou D, établi au plus tard le 31 décembre 2027 ;
• la location du logement — nue, au régime réel — maintenue jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.

Deux points que les simulateurs oublient. Le plafond de 21 400 € s'apprécie par foyer fiscal d'associé, pas au niveau de la SCI : à deux associés, la société peut faire passer 42 800 € de déficit sur les revenus globaux d'une même année. C'est exactement ce que fait la variante à 55 000 € ci-dessus, qui laisse 7 700 € en report. Et seule la fraction provenant des intérêts d'emprunt échappe à l'imputation, le reste des charges y a droit. Ce n'est pas « pas de déficit quand il y a un crédit », comme on le lit trop souvent. Le mécanisme complet, report sur dix ans compris : déficit foncier en SCI, et vente avant trois ans pour le risque de reprise.

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8. À l'IS, la logique s'inverse : le même chantier, étalé sur vingt ans

Une SCI à l'impôt sur les sociétés ne connaît ni revenu foncier ni déficit foncier. Un chantier d'isolation, de menuiseries et de chauffage n'y est pas une charge de l'année. Il augmente la valeur de l'immeuble : il est immobilisé, puis amorti — déduit par fractions annuelles, composant par composant. Seul l'entretien courant reste en charge immédiate. La frontière est exposée dans travaux en SCI : charge ou immobilisation, sa traduction comptable dans les écritures de travaux.

Si la question du régime se pose vraiment, elle se tranche ailleurs, sur des chiffres complets : SCI à l'IS ou à l'IR, l'amortissement en SCI. Retenez ici ce qui commande votre planning : le déficit majoré est réservé à l'IR et expire le 31 décembre 2027.

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9. DPE collectif et copropriété : votre SCI ne décide pas seule

C'est la contrainte pratique numéro un, et elle passe au second plan dans tous les guides. Quand la passoire est un appartement, l'essentiel de la performance se joue dans les parties communes : isolation par l'extérieur, toiture, chaufferie collective, menuiseries si le règlement les y range. Votre SCI y détient une voix proportionnelle à ses tantièmes, sa part des parties communes exprimée en millièmes. Rien de plus.

Deux obligations pèsent sur le syndicat des copropriétaires, et non sur vous :

• Le DPE collectif de l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation, dû dans les copropriétés d'habitation dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013. L'échéancier est arrivé à son terme en métropole : plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024, de 50 à 200 lots depuis le 1er janvier 2025, toutes les autres depuis le 1er janvier 2026. Outre-mer, c'est 2028. Il vaut dix ans et ne remplace pas le DPE de votre logement.
• Le projet de plan pluriannuel de travaux de l'article L. 731-2, dû dans les immeubles de plus de quinze ans, et applicable aux copropriétés de 50 lots et moins depuis le 1er janvier 2025. Il échelonne les travaux sur dix ans.

Côté budget, ces deux obligations ne sont pas gratuites. Un DPE collectif se facture de l'ordre de 1 000 à 5 000 € selon la taille de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de 100 à 200 € par lot. Dans une copropriété de 40 lots, la quote-part d'une SCI qui détient un lot ressort à 25 à 125 € pour le DPE collectif, et à 100 à 200 € pour le plan. Comptez 125 à 325 € au total, appelés en une ou deux fois par le syndic.

Côté votes, la mécanique se joue en deux temps, et les confondre fait perdre une année. Seules les modalités d'élaboration du projet de plan se votent à la majorité simple des présents, représentés ou votant par correspondance (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Dès que le projet fait apparaître des travaux nécessaires dans les dix ans, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour l'adoption de tout ou partie du plan. Celle-ci se vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires, celle de l'article 25 — calculée sur l'ensemble du syndicat, présents ou non (article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation). Adopter le plan n'engage encore aucun chantier : c'est une feuille de route. Chaque tranche de travaux se vote ensuite à cette même majorité de l'article 25. Si elle échoue mais que le projet a réuni le tiers des voix, l'assemblée revote aussitôt à la majorité simple (article 25-1). C'est cette « passerelle » qui débloque la plupart des dossiers.

Conséquence pour votre planning : quand le logement dépend de travaux collectifs, la date qui commande est celle de la prochaine assemblée générale, pas celle de votre bail. Demandez par écrit au syndic l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour et gardez l'accusé de réception : c'est la diligence qui vous protège d'une injonction. Côté comptable : appels de fonds de copropriété en SCI, le fonds de travaux, travaux de copropriété en SCI.

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10. Quand il ne faut pas rénover : vendre plutôt que faire les travaux

Un guide qui pousse toujours aux travaux n'est pas un guide, c'est une brochure. Sur un petit bien très dégradé, vendre est souvent la meilleure décision, et le calcul se fait en trois lignes.

La règle de pouce, pour la plupart des petites surfaces : en dessous de trois ans de détention restante, on vend ; au-delà de sept à huit ans, on rénove. Entre les deux, la décision se joue sur la trésorerie de la SCI et sur l'état de l'immeuble, pas sur la fiscalité.

Trois situations où il ne faut vraiment pas engager le chantier. Quand la performance dépend de travaux collectifs que l'assemblée a refusés : vous paierez du privatif qui ne fera gagner aucune classe. Quand une contrainte patrimoniale interdit l'isolation par l'extérieur et le changement de menuiseries : le saut de classe est hors d'atteinte, et le déficit majoré avec lui. Quand la SCI n'a ni trésorerie ni capacité d'emprunt, enfin : un chantier arrêté en route laisse un logement ni louable ni vendable, la pire des trois issues. Le financement se prépare avant le premier devis : prêt bancaire au nom de la SCI, ou apports en compte courant d'associé — ces avances de trésorerie que les associés consentent à leur société et récupèrent ensuite sans fiscalité.

Si la vente l'emporte, la facture fiscale diffère selon le régime : abattements pour durée de détention et prélèvements sociaux de 17,2 % à l'IR, plus-value professionnelle avec reprise des amortissements à l'IS. Le chiffrage est dans la plus-value immobilière en SCI, le déroulé de l'opération dans vendre un immeuble détenu en SCI.

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11. Vos six prochains mois, obligation par obligation

1. Sortez la date de fin de chaque bail, avant même les DPE : c'est elle qui fixe votre délai réel.
2. Écartez les diagnostics périmés : plus aucun DPE établi avant le 1er juillet 2021 n'est valable — ceux de 2013 à 2017 ont expiré le 31 décembre 2022, ceux de 2018 au 30 juin 2021 le 31 décembre 2024.
3. Régénérez gratuitement les étiquettes sur l'observatoire de l'ADEME avant de commander quoi que ce soit.
4. En copropriété, écrivez au syndic pour faire inscrire une résolution de travaux à l'ordre du jour, et gardez l'accusé de réception.
5. Faites chiffrer un saut de classe, pas des travaux : sans DPE projeté, pas de plafond à 21 400 €.
6. Arbitrez en euros avant le 31 décembre 2027, date d'extinction du déficit majoré.

Conservez devis, factures détaillées, DPE avant et après, procès-verbaux d'assemblée : ce sont les pièces qu'un contrôle réclamera pour valider le déficit. La liste complète : les charges déductibles en SCI.

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Sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — articles 6, 17-1, 17-2 et 20-1.
• Arrêté du 13 août 2025 — conversion de l'électricité ramenée à 1,9 pour les diagnostics établis à compter du 1er janvier 2026.
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 — article 47, déficit foncier majoré prorogé au 31 décembre 2027.
• Ministère de la Transition écologique — décence énergétique et gel des loyers, mise à jour du 19 décembre 2025.
• Observatoire DPE-Audit de l'ADEME — régénération gratuite d'une étiquette.
• BOI-TVA-LIQ-30-20-95 — TVA à 5,5 %, mise à jour du 22 octobre 2025.
• Service-public.fr — validité du DPE et obligations du bailleur.