SCI dormante depuis des années : comment la réveiller et tout régulariser (2026)

« Ma SCI n'a rien déclaré depuis 2017. C'est grave ? » Nous recevons ce message plusieurs fois par mois, et le scénario ne varie presque jamais. Personne n'a décidé d'arrêter. Le cabinet comptable a fermé, le gérant est décédé, le locataire est parti, un divorce a occupé les esprits pendant deux ans — et la société a glissé hors du champ de vision. Plus d'assemblée, plus de comptes annuels, plus de 2072. Le courrier du service des impôts s'empile dans une boîte aux lettres que plus personne ne relève. Puis un jour il faut vendre, hériter ou emprunter, et la SCI ressort du placard avec huit ans de retard sous le bras.

Ce qu'il faut savoir avant d'ouvrir le dossier tient en deux phrases. Une SCI abandonnée n'est quasiment jamais radiée : elle existe toujours, elle est toujours propriétaire de son bien, et la facture du rattrapage est presque systématiquement inférieure à celle que le gérant redoutait — la prescription joue pour lui. En revanche, certaines choses ne se rattrapent pas. Les amortissements irrégulièrement différés à l'IS, en particulier, sont perdus pour de bon. Chaque année d'attente en brûle une de plus.

Voici la méthode que nous appliquons sur ces dossiers, dans l'ordre exact où nous l'appliquons : le diagnostic juridique d'abord — et d'abord la durée statutaire, que tout le monde oublie —, puis l'inventaire des déclarations manquantes, le chiffrage réel des pénalités, la négociation avec l'administration, la reconstitution comptable à partir de trois fois rien, et enfin la décision : réveiller ou liquider.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code de commerce, CGI, LPF, BOFiP). Mis à jour le 27 juillet 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. SCI dormante de fait ou mise en sommeil : deux situations à ne pas confondre

« Ma SCI est en sommeil. » Neuf fois sur dix, elle ne l'est pas. Le mot recouvre deux situations qui n'ont rien à voir, et l'écart entre les deux se lit directement sur le devis de régularisation.

La mise en sommeil : une inactivité déclarée et encadrée

La mise en sommeil est une cessation temporaire d'activité déclarée au guichet unique de l'INPI, par voie d'inscription modificative au registre du commerce et des sociétés (articles R123-45 et R123-46 du Code de commerce). Le gérant remplit une formalité, la mention est portée au registre, l'extrait Kbis en fait état, l'administration fiscale est informée. Tout le monde sait où on en est. Cette situation est en pratique limitée à deux ans : l'article R123-130 du Code de commerce autorise le greffier, au terme d'un délai de deux ans après la mention de cessation totale d'activité et en l'absence d'inscription de reprise, à procéder à la radiation d'office après avoir informé la société par lettre recommandée. Passé ce cap, il faut choisir : reprendre l'activité ou dissoudre.

C'est un acte de gestion banal, et plutôt bien vu. Il allège certaines charges — lorsque la SCI était redevable de la cotisation foncière des entreprises, l'absence totale d'activité déclarée permet d'en demander le dégrèvement — mais il ne supprime rien sur le plan déclaratif : les déclarations de résultat restent dues, à zéro. Procédure, coût et limites : notre guide dédié à la mise en sommeil d'une SCI détaille le sujet.

La SCI dormante de fait : rien n'a été déclaré, donc rien n'a changé

La SCI dormante de fait, elle, n'a jamais rien déclaré du tout — pas même sa mise à l'arrêt. Elle n'a pas cessé son activité aux yeux de l'administration ; elle a cessé de donner signe de vie, ce qui n'est pas la même chose. Pour le droit, elle tourne à plein régime : obligations comptables, fiscales et sociales intactes, et un compteur de pénalités qui a commencé à tourner au premier exercice manqué.

Le piège classique : croire qu'une SCI qui n'encaisse plus de loyers est « en sommeil ». Elle ne l'est pas. Tant que la formalité de cessation temporaire n'a pas été déposée au guichet unique, la société est réputée active, et zéro recette ne dispense d'aucune déclaration. On peut parfaitement mettre en sommeil aujourd'hui une SCI endormie depuis huit ans — mais dans cet ordre : les huit exercices d'abord, la formalité ensuite.

Le cas particulier : la SCI qui n'a jamais eu d'activité

Il y a aussi les SCI créées pour un achat qui ne s'est jamais fait : offre refusée, financement retiré, associés brouillés avant la signature. Un capital de 1 000 €, un SIREN, parfois un compte bancaire ouvert puis oublié, et rien d'autre. Elles doivent malgré tout une déclaration de résultat à zéro chaque année. Leur régularisation est la plus légère de toutes : des déclarations néant, une AG de rattrapage, une décision à prendre — dissoudre ou garder la coquille sous le coude pour un projet futur. Notre guide sur la SCI sans revenus détaille ce cas de figure.

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2. Le diagnostic en 7 vérifications : votre SCI dormante existe-t-elle encore ?

Avant la première ligne de déclaration, on fait l'état civil de la société. J'insiste, parce que l'inverse produit des dégâts que j'ai vus plus d'une fois : trois mois de travail comptable impeccable, déposé au nom d'une société dissoute de plein droit depuis deux ans, et signé par un gérant dont le mandat avait expiré en 2019. Sept vérifications, et l'ordre n'est pas décoratif.

Vérification 1 — L'immatriculation au RCS

Cinq minutes sur data.inpi.fr, gratuitement, avec le nom ou le SIREN. Trois choses à relever : la société est-elle toujours immatriculée, à quelle date l'a-t-elle été, et quelles sont les dernières mentions portées au registre — dernier gérant déclaré, dernier siège, éventuelle mention de cessation d'activité.

La crainte que j'entends le plus souvent au téléphone : « elle a dû être radiée depuis le temps ». Non. L'absence de déclaration fiscale ne radie personne. Le greffier ne procède d'office que dans des hypothèses limitées : clôture d'une liquidation judiciaire, mention au registre d'une cessation totale d'activité restée sans reprise pendant deux ans (article R123-130 du Code de commerce), et depuis la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025, défaut de déclaration des bénéficiaires effectifs non régularisé dans les trois mois d'une mise en demeure. Une SCI abandonnée sans la moindre formalité reste donc immatriculée indéfiniment. Avec une réserve de taille : encore faut-il qu'elle ait déposé ses bénéficiaires effectifs, ce qui est justement le point faible de la plupart des SCI dormantes.

Vérification 2 — La durée statutaire et le terme

Personne ne la fait. Elle est pourtant la plus décisive du lot. Ouvrez les statuts, cherchez l'article « Durée », lisez-le. L'article 1838 du Code civil plafonne la durée d'une société à 99 ans — un plafond, pas une norme. Les modèles de statuts en circulation dans les années 1980 et 1990 retenaient couramment 30 ans, parfois 20 ans, et des milliers de SCI familiales sont dans ce cas.

Faites le calcul tout de suite. Une SCI constituée en 1994 pour 30 ans est arrivée à son terme en 2024 ; si personne n'a prorogé, elle est dissoute de plein droit, extrait Kbis actif ou pas. Le chapitre suivant y est entièrement consacré, et ce n'est pas de la théorie.

Vérification 3 — Le gérant en fonction

Qui peut signer aujourd'hui au nom de la société ? Croisez trois sources et une seule réponse doit en sortir : les statuts (ils désignent parfois nommément le gérant), le dernier procès-verbal d'assemblée retrouvé, et la mention portée au RCS. Trois blocages reviennent en boucle :

• Le gérant est décédé. Son mandat s'est éteint avec lui, et la société n'a plus de représentant légal — marche à suivre dans notre guide sur le décès du gérant de SCI.
• Le gérant a été nommé pour une durée déterminée arrivée à échéance, sans renouvellement. Le mandat est expiré ; les actes accomplis depuis sont fragiles.
• Le gérant a démissionné ou déménagé sans que la modification soit publiée. Le RCS mentionne encore son nom, mais il refuse de signer.

Le déblocage est plus simple qu'on ne le croit. Quand la société se retrouve sans gérant, l'article 1846 alinéa 5 du Code civil permet à tout associé de réunir les associés ou, à défaut, de demander au président du tribunal statuant sur requête la désignation d'un mandataire chargé de le faire, à seule fin de nommer un ou plusieurs gérants. Depuis la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, plus besoin d'attendre un an de vacance : le recours est ouvert immédiatement. Une requête, pas une assignation — on est très loin du contentieux. Ensuite, on retombe sur un changement de gérant classique.

Ne laissez pas la vacance dépasser un an. L'article 1846-1 du Code civil permet au tribunal, à la demande de tout intéressé, de prononcer la dissolution anticipée d'une société civile dépourvue de gérant depuis plus d'un an. Traduisez : une SCI dont le gérant est décédé en 2021 et qui n'a jamais été pourvue peut être dissoute à l'initiative d'un créancier impayé, d'un ex-conjoint, d'un associé fâché. Nommer un gérant referme la porte immédiatement.

Vérification 4 — La composition du capital et la répartition des parts

Reconstituez la liste des associés telle qu'elle est aujourd'hui, pas telle que les statuts la figent. Sur une SCI oubliée depuis dix ans, l'écart entre les deux est la règle : un associé décédé dont les parts sont passées aux enfants sans que rien n'ait été déposé, une donation actée devant notaire mais jamais publiée, une cession réglée entre frères par un chèque et deux courriers, des parts attribuées dans une liquidation de régime matrimonial et restées au nom de l'ex-conjoint au RCS.

Ces mouvements bâclés coûtent cher au moment de vendre. L'article 1865 du Code civil est sans ambiguïté : la cession de parts doit être constatée par écrit ; elle est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l'article 1690 du Code civil (signification ou acceptation dans un acte authentique) ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société ; elle n'est opposable aux tiers qu'après ces formalités et après publicité au registre du commerce et des sociétés. Elle doit en outre être enregistrée auprès du service des impôts — au taux de 5 % pour les sociétés à prépondérance immobilière (article 726 I 2° du CGI). Sautez une étape, et la cession devient inopposable aux tiers — c'est ainsi que des ventes s'arrêtent net à trois jours de l'acte authentique. Le détail des formalités figure dans notre guide sur la cession de parts de SCI.

Vérification 5 — Le patrimoine immobilier

Le bien est-il toujours au nom de la SCI ? Deux façons de le savoir : une demande de renseignements sommaire urgent auprès du service de la publicité foncière, ou, plus rapide, l'acte notarié d'acquisition retrouvé dans un carton. Regardez aussi l'état des inscriptions. L'hypothèque prise par la banque au moment du prêt survit très souvent au remboursement, faute de mainlevée demandée — et elle se rappellera au bon souvenir du vendeur trois jours avant la signature. Indice gratuit et fiable : les avis de taxe foncière. S'ils arrivent au nom de la SCI, elle est propriétaire.

Vérification 6 — Le compte bancaire

Après cinq ans sans le moindre mouvement, la banque a souvent clôturé le compte de sa propre initiative, quand il n'est pas passé en déshérence. Deux conséquences très concrètes. D'une part, les loyers ont dû atterrir quelque part — le plus souvent sur le compte personnel du gérant, ce qui nourrit directement le risque de requalification en SCI fictive. D'autre part, il faudra bien un compte au nom de la société pour payer la régularisation. Or la réouverture d'un compte au nom de la SCI exige un Kbis récent et un gérant régulièrement en fonction. Vous voyez pourquoi la vérification 3 passe avant celle-ci.

Vérification 7 — Le régime fiscal réellement appliqué

La question paraît idiote. Elle ne l'est pas : dans un dossier sur trois, le gérant ne sait pas répondre. IR ou IS, il faut trancher avant de choisir le formulaire. Trois endroits où chercher : les statuts, qui contiennent parfois une clause d'option pour l'IS signée et oubliée ; les courriers du service des impôts des entreprises, dont l'en-tête est bavard ; et les dernières déclarations déposées, quand il en existe.

Méfiez-vous surtout des bascules involontaires : une SCI à l'IR qui a exercé une activité commerciale — location meublée, para-hôtellerie, revente d'électricité photovoltaïque — relève de l'IS de plein droit en application de l'article 206, 2 du CGI, sous réserve de la tolérance administrative applicable lorsque les recettes commerciales hors taxes n'excèdent pas 10 % des recettes totales hors taxes (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320) — tolérance qui admet un dépassement ponctuel si la moyenne des recettes commerciales sur l'année considérée et les trois précédentes reste sous ce seuil de 10 %. Une SCI dormante qui a loué meublé pendant trois ans sans le savoir est peut-être à l'IS depuis. Notre comparatif SCI à l'IR ou à l'IS détaille les critères et les conséquences.

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3. Le terme statutaire : le risque qu'on ne voit jamais venir

Voilà le point qui transforme une régularisation de routine en dossier judiciaire. Et pratiquement personne ne le connaît.

La dissolution de plein droit

L'article 1844-7 1° du Code civil dit que la société prend fin par l'expiration du temps pour lequel elle a été constituée. Point. Pas de décision d'associés, pas de jugement, pas de formalité : la dissolution tombe toute seule, à la date anniversaire. Le Kbis, lui, continue de présenter une société bien vivante — il ne se met pas à jour d'un coup de baguette.

La personnalité morale ne s'évapore pas pour autant : elle survit pour les besoins de la liquidation jusqu'à la publication de la clôture des opérations (article 1844-8 du Code civil). Mais l'objet social se réduit à liquider. Une SCI dissoute par arrivée du terme ne peut donc plus acheter un immeuble, souscrire un emprunt ni consentir un bail de longue durée sans que l'acte soit contestable. Imaginez un bail commercial 3/6/9 signé dix-huit mois après le terme, et un preneur qui découvre la faille au moment du renouvellement : la discussion n'a plus rien d'académique.

La prorogation : anticipée, ou tardive

L'article 1844-6 du Code civil organise la prorogation. Règle de base : les associés doivent être consultés un an au moins avant la date d'expiration pour décider de proroger ou non. Si le gérant néglige cette consultation, tout associé peut demander au président du tribunal la désignation d'un mandataire de justice chargé de la provoquer.

Et si le terme est déjà passé ? La loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 a créé une bouée de sauvetage, pensée exactement pour les sociétés oubliées : lorsque la consultation n'a pas eu lieu, le président du tribunal, saisi sur requête par tout associé dans l'année suivant la date d'expiration de la société, peut constater l'intention des associés de proroger et autoriser la consultation à titre de régularisation dans un délai de trois mois, le cas échéant en désignant un mandataire de justice chargé de la provoquer. Si la société est prorogée, les actes conformes à la loi et aux statuts antérieurs à la prorogation sont réputés réguliers et avoir été accomplis par la société ainsi prorogée.

Un an. La fenêtre ne se rouvre jamais. Au-delà, plus de prorogation possible : la société est en liquidation pour de bon, et la seule sortie est la dissolution-liquidation, avec la note qui va avec — imposition de la plus-value sur l'immeuble, droit de partage de 2,5 % liquidé sur l'actif net partagé (article 746 du CGI), reprise des amortissements à l'IS. Sur un immeuble détenu depuis douze ans, l'addition se chiffre en dizaines de milliers d'euros. D'où l'ordre de ce guide : la durée statutaire, avant tout le reste.

Comment proroger en pratique

Tant que le terme n'est pas atteint, l'opération est une modification de statuts ordinaire : AG extraordinaire aux conditions de majorité prévues par les statuts (à défaut, l'unanimité en société civile), procès-verbal, réécriture de l'article « Durée », annonce légale, dépôt au guichet unique de l'INPI. Budget réel : quelques centaines d'euros, l'annonce légale représentant l'essentiel.

Un conseil que je répète à chaque dossier : ne prorogez pas de dix ans, c'est se donner rendez-vous avec le même problème. Portez la durée à 99 ans à compter de la décision. Le sujet est réglé pour vos enfants.

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4. Les déclarations manquantes : l'absence de recettes ne dispense de rien

« La société n'a rien encaissé, il n'y avait rien à déclarer. » C'est la phrase que j'entends le plus souvent, et c'est un contresens. L'obligation de déposer ne dépend pas du résultat. Elle naît de l'existence de la société. Une SCI qui gagne zéro euro doit exactement le même formulaire qu'une SCI qui en encaisse cinquante mille — simplement rempli de zéros.

SCI à l'impôt sur le revenu : la déclaration 2072

Toute société immobilière non soumise à l'IS souscrit chaque année une déclaration de résultat 2072, version simplifiée (2072-S) ou complète (2072-C). Son rôle : établir le résultat foncier de la société, puis le ventiler entre les associés, qui reportent leur quote-part sur leur 2044 personnelle avant la 2042.

Elle est due sans un euro de loyer, en déficit, et même si la SCI n'a détenu aucun bien sur l'exercice. La seule dispense pratique visée par la notice officielle concerne les SCI qui ne détiennent qu'un ou plusieurs logements mis gratuitement à la disposition de leurs associés et qui ne perçoivent aucun revenu : dans ce cas précis, il n'y a ni revenu foncier imposable ni obligation de dépôt. Mais cette dispense est bien plus étroite qu'il n'y paraît, et elle se referme souvent. La déclaration redevient due au titre de l'année de création de la société, et au titre de toute année au cours de laquelle intervient une modification de la répartition du capital (cession de parts, décès d'un associé), un changement dans la liste des immeubles détenus (acquisition, vente), une modification des conditions d'occupation (mise en location d'un logement jusque-là occupé gratuitement), ou dès lors que la société ou ses associés perçoivent un revenu. Autant d'événements qui frappent précisément les SCI abandonnées : un associé décède, des parts changent de mains, un logement finit par être loué — et la 2072 de cette année-là est due. Notre guide complet de la déclaration 2072 détaille le formulaire case par case, et le guide quote-part de SCI sur la 2044 traite du report au niveau de chaque associé.

Le jeu n'est pas symétrique, et c'est rarement dit. L'administration a 3 ans pour vous redresser ; vous n'avez, pour faire valoir un déficit foncier oublié, que le délai de réclamation de l'article R*196-1 du LPF — plus court en pratique. Résultat : les exercices où la SCI perdait de l'argent sont souvent perdus pour vous, tandis que ceux où elle en gagnait restent parfaitement réclamables par le fisc. Le retard ne coûte donc pas seulement des pénalités : il coûte des déficits.

SCI à l'impôt sur les sociétés : 2065 et liasse fiscale

Une SCI à l'IS dépose chaque année une déclaration de résultat 2065 accompagnée d'une liasse fiscale 2033 (régime simplifié) ou 2050 à 2059 (réel normal). Elle est également tenue à une comptabilité d'engagement complète au sens des articles L123-12 et suivants du Code de commerce : bilan, compte de résultat, annexe, et fichier des écritures comptables (FEC) présentable en cas de contrôle.

Faites le compte : chaque exercice manqué, c'est une 2065 non déposée, une liasse absente, un bilan qui n'existe pas et un FEC introuvable. Quatre trous par an. Le rattrapage est donc plus lourd qu'à l'IR — et surtout plus pressé, pour la raison qui suit.

Le préjudice irréversible : les amortissements perdus à l'IS

Si vous ne retenez qu'un paragraphe de ce guide, prenez celui-là. L'article 39 B du CGI pose une règle brève et sans pitié : à la clôture de chaque exercice, la somme des amortissements effectivement pratiqués ne peut être inférieure au cumul des amortissements calculés en mode linéaire. Ce qui n'a pas été comptabilisé en respectant ce minimum est irrégulièrement différé — c'est-à-dire perdu, sans recours.

Un chiffrage vaut mieux qu'un principe. SCI à l'IS, immeuble à 300 000 €, dont 60 000 € de terrain non amortissable — soit 240 000 € amortissables. Six exercices sans la moindre écriture, une dotation moyenne de 7 000 € par an : jusqu'à 42 000 € de base déductible perdue. Deux précisions honnêtes sur ce chiffre, qui est un majorant et non un montant acquis. D'abord, l'article 39 B se mesure sur les amortissements effectivement pratiqués à la clôture : lorsqu'on reconstitue des comptes qui n'ont jamais été arrêtés, les dotations des exercices non prescrits encore à déposer sont comptabilisées dans leur exercice et restent déductibles. Ne sont irrémédiablement perdues que les dotations des exercices dont les comptes ont été arrêtés sans elles, et celles des exercices prescrits. Ensuite, ce préjudice n'est pas de l'impôt payé pour rien : une SCI dormante n'ayant rien déclaré, elle n'a acquitté aucun IS sur ces exercices, et rien ne sera jamais dû sur les exercices prescrits. Ce qui disparaît, c'est une charge qui aurait allégé l'IS des exercices suivants (15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice pour les sociétés éligibles, puis 25 %, article 219 I b du CGI).

Et la double peine arrive à la revente. Les amortissements irrégulièrement différés en méconnaissance de l'article 39 B sont malgré tout réputés avoir été déduits pour le calcul de la plus-value : le prix de revient doit être diminué de ces amortissements (article 39 duodecies, 2 du CGI). Autrement dit, la charge est perdue en résultat sans que la plus-value professionnelle en soit allégée d'un centime.

Aucun mécanisme ne permet de rattraper rétroactivement les dotations des exercices déjà arrêtés ou prescrits. Aucun. La seule chose à faire, c'est arrêter l'hémorragie tout de suite : reprendre les écritures, poser un plan d'amortissement par composants propre, l'appliquer dès l'exercice en cours. Notre guide sur l'amortissement en SCI à l'IS donne la méthode composant par composant.

La TVA, si elle était due

Bonne surprise pour la plupart des dossiers : rien à faire côté TVA, la location nue d'habitation étant exonérée. Trois exceptions, qui reviennent plus souvent qu'on ne croit :

• Location de parkings et garages isolés : soumise de plein droit à la TVA au taux de 20 % (article 261 D 2° du CGI), sous réserve de la franchise en base — dont le seuil pour les prestations de services est fixé, en 2026, à 37 500 € (majoré à 41 250 €). Tout est repris dans notre guide sur la location de parkings en SCI.
• Option pour la TVA sur des locaux professionnels (article 260, 2° du CGI, par dérogation à l'exonération de l'article 261 D) : si l'option a été exercée un jour et jamais dénoncée, les déclarations restent dues.
• Para-hôtellerie : la location meublée sort de l'exonération lorsqu'elle est consentie pour une durée n'excédant pas trente nuitées et assortie d'au moins trois des quatre services énumérés au b du 4° de l'article 261 D du CGI dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2024 (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle). La TVA est alors due au taux de 10 % (article 279 du CGI).

Le délai de reprise en matière de TVA suit celui de l'article L176 du LPF : trois ans, porté à dix ans en cas d'activité occulte. Le détail des régimes et des échéances figure dans nos guides SCI et TVA et déclaration de TVA en SCI.

Les obligations périphériques qu'on oublie systématiquement

Deux lignes de ce tableau piègent régulièrement les SCI dormantes. La taxe sur les logements vacants vise exactement leur profil : un appartement laissé fermé pendant des années, en zone tendue, sans que personne ne suive les avis. Et la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles (article 990 D du CGI) vient de se durcir sérieusement : l'article 102 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 supprime l'exonération obtenue par simple engagement de communiquer. À compter de la taxe due au titre de 2027, avec une première déclaration à déposer au plus tard le 15 mai 2027, l'exonération passe exclusivement par le dépôt annuel de la déclaration n° 2746 — et un représentant fiscal devient obligatoire pour les entités sans établissement stable en France. Une SCI dormante détenue en partie par une société étrangère doit traiter ce point en priorité.

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5. Chiffrer le retard : pénalités, intérêts et prescription

Avant de paniquer, sortez une calculatrice. Dans la majorité des dossiers qui arrivent chez nous, le montant réellement exigible est très inférieur à celui que le gérant avait en tête — pour une raison mécanique : les exercices les plus anciens, ceux qui font le plus peur, sont prescrits.

Le délai de reprise : ce que l'administration peut encore réclamer

Le délai de reprise de droit commun est de trois ans : l'administration peut reprendre les impositions jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imposition est due (article L169 du LPF pour l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, article L176 du LPF pour la TVA).

En clair, en 2026 : 2023, 2024 et 2025 sont encore attaquables. 2022 et avant, c'est fini — l'administration ne peut plus rien imposer, quelle que soit l'ampleur du manquement. Une seule réserve, l'activité occulte, dont nous parlons juste après.

L'activité occulte : le vrai danger, mais rarement caractérisé

Lorsque le contribuable n'a pas fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe et n'a déposé aucune déclaration dans les délais, le délai de reprise est porté à dix ans — l'allongement résulte du LPF, article L169 alinéa 2 pour l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, article L176 pour la TVA — et la majoration atteint 80 % (article 1728, 1, c du CGI).

Rassurez-vous tout de suite : une SCI immatriculée au RCS, avec un SIREN et un dossier ouvert au service des impôts des entreprises, n'est presque jamais occulte. Elle s'est fait connaître le jour de sa création ; elle a ensuite arrêté de déclarer, ce qui est une négligence, pas une dissimulation. Le vrai risque est ailleurs, dans un cas de figure précis : la SCI qui a exercé une activité autre que celle déclarée, jamais portée à la connaissance de l'administration. Typiquement, trois ans de location meublée ou de location saisonnière encaissés via une plateforme, avec un basculement à l'IS que personne n'a vu venir. Posez-vous la question franchement avant d'écrire quoi que ce soit à l'administration.

Les majorations de l'article 1728 du CGI

Entre 10 % et 40 %, c'est vous qui décidez. Tant qu'aucune mise en demeure n'est partie, un dépôt spontané reste à 10 %. Une mise en demeure arrive ? Vous avez 30 jours pour déposer et rester à 10 %. Au 31^e jour, la majoration est multipliée par quatre. Toute la stratégie tient là-dedans : déposer avant que l'administration n'écrive.

Cas chiffré : une SCI à l'IR oubliée depuis sept ans

Assez de principes, prenons un dossier. Une SCI familiale, deux associés à 50/50, un T3 loué 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers annuels. Charges déductibles — taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété non récupérables, intérêts d'emprunt — 3 100 €. Résultat foncier : 6 500 € par an, soit 3 250 € par tête. Les deux associés sont dans la tranche à 30 %, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers : 47,2 % au total. Ce taux est retenu ici hors effet de la CSG déductible : 6,8 des 17,2 points de prélèvements sociaux s'imputent sur le revenu global de l'année de leur paiement (article 154 quinquies, II du CGI), ce qui ramène en pratique la charge effective autour de 45,2 % à cette tranche. Nous conservons 47,2 % pour la lisibilité du tableau, en sachant qu'il majore légèrement l'addition.

Dernière 2072 déposée : celle des revenus 2018. Nous sommes en 2026. Voici ce que ça donne, ligne par ligne.

Sur ces 9 204 € de droits, tout dépend maintenant de qui écrit le premier :

Intérêt de retard calculé à titre indicatif, à raison de 0,20 % par mois à compter du 1^er juillet de l'année suivant celle de l'imposition, arrêté au 31 décembre 2026. Droits calculés hors effet de la CSG déductible : en tenant compte de celle-ci, la charge ressort plutôt autour de 2 940 € par an, soit environ 8 810 € de droits au lieu de 9 204 €. Simulation illustrative : votre situation dépend de votre tranche marginale, de vos charges réelles et de la composition de votre foyer fiscal.

Regardez bien ce tableau. Les quatre années les plus anciennes, celles qui empêchent de dormir, ne coûtent pas un centime. Et entre le gérant qui prend l'initiative et celui qui attend la lettre recommandée, l'écart est de près de 2 800 € — pour un dossier strictement identique. C'est le prix de quelques semaines de procrastination. Notre guide sur le retard de déclaration en SCI détaille le calcul des pénalités, et que faire en cas de retard résume la marche à suivre immédiate.

Et les exercices prescrits, faut-il quand même les traiter ?

Fiscalement, non : personne ne vous réclamera rien. Comptablement et juridiquement, oui, et sans discuter. Quatre raisons :

• Un bilan ne se fabrique pas à partir de rien. À l'IS, pas de bilan 2026 sans à-nouveaux, donc pas de bilan 2026 sans les exercices d'avant — la chaîne remonte jusqu'à l'acquisition. Méthode dans notre guide sur le bilan d'ouverture.
• Les comptes courants d'associés doivent être justifiés. Un compte courant d'associé non documenté est un remboursement qui deviendra contestable, voire requalifiable en distribution.
• La future plus-value se calcule à partir du prix d'acquisition et des travaux justifiés. Sans pièces conservées, ces éléments sont perdus.
• La responsabilité du gérant se prescrit par cinq ans à compter de la découverte du fait dommageable (article 2224 du Code civil). Des comptes reconstitués et approuvés sont la meilleure protection.

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6. Régulariser spontanément et obtenir une remise gracieuse

Le chiffrage est posé ; reste la manière de déposer. C'est là que se gagne l'essentiel de l'économie, et le principe est le même dans tous les dossiers : celui qui prend l'initiative paie moins cher que celui qui subit la procédure.

Le principe : prendre l'initiative

Ne cherchez pas de « procédure de régularisation d'une SCI dormante » : ça n'existe pas. Ce qui existe, c'est le dépôt des déclarations manquantes, exercice par exercice, avec une lettre d'accompagnement au service des impôts des entreprises dont dépend le siège.

Cette lettre compte davantage que sa longueur ne le laisse penser. Elle fait trois choses à la fois : elle installe votre bonne foi, elle explique factuellement d'où vient la défaillance — décès, succession bloquée, cabinet comptable qui a mis la clé sous la porte, maladie, séparation — et elle pose dès le départ le terrain de la bienveillance sur les pénalités. Elle est lue. Par quelqu'un. Qui décidera.

Les dispositifs d'atténuation, et leurs limites réelles

Deux articles reviennent partout sur les forums, présentés comme des remises automatiques. Ils ne le sont pas, et la nuance a son importance :

• L'article 1727 V du CGI réduit de 50 % l'intérêt de retard en cas de dépôt spontané d'une déclaration rectificative accompagnée du paiement des droits. Ce dispositif suppose qu'une déclaration ait déjà été déposée puis corrigée. Une SCI qui n'a jamais déposé n'est pas dans ce cas : elle est en défaut de dépôt, régi par l'article 1728.
• L'article L62 du LPF ouvre une procédure de régularisation en cours de contrôle : le contribuable ne doit alors que 70 % de l'intérêt de retard, soit une réduction de 30 %. Deux limites, rarement rappelées : elle suppose qu'un contrôle soit déjà engagé, et elle ne vise que les erreurs affectant des déclarations déposées dans les délais. Une SCI qui n'a jamais déposé n'y a donc pas accès.

Pour une SCI dormante, la marge de manœuvre se situe donc ailleurs, et elle tient en deux gestes : éviter le passage de 10 % à 40 %, puis demander une remise gracieuse.

La remise gracieuse de l'article L247 du LPF

L'article L247 du LPF autorise l'administration à accorder, sur demande, des remises ou des modérations. Sur les pénalités, majorations et intérêts de retard, la porte est largement ouverte. Sur les droits eux-mêmes, elle ne s'entrouvre qu'en cas de gêne ou d'indigence caractérisée : n'y comptez pas.

Une demande qui aboutit ressemble toujours à peu près à ça :

• Régularisez d'abord, demandez ensuite. Une demande présentée après le dépôt de toutes les déclarations manquantes et le paiement intégral des droits a un taux d'acceptation sans commune mesure avec une demande présentée en amont.
• Payez les droits, contestez les pénalités. Les deux sont dissociables, et l'administration apprécie cette distinction.
• Documentez les circonstances. Certificat de décès, acte de notoriété, courrier de radiation du cabinet comptable, arrêt de travail : les pièces valent mieux que les explications.
• Invoquez la première défaillance. Un contribuable jusqu'ici irréprochable et qui régularise de lui-même est le profil type de la remise.
• Restez factuel et bref. Deux pages suffisent. Une chronologie, des pièces, une demande chiffrée.

C'est gratuit, sans délai imposé, et un refus ne vous expose à rien. Je n'ai jamais compris pourquoi si peu de gérants la déposent.

Et si un contrôle est déjà en cours ?

Un avis de vérification ou une demande d'information est déjà arrivé ? La spontanéité n'est plus une option, mais la coopération, elle, paie encore. Répondez vite, fournissez les pièces telles qu'elles sont, ne fabriquez pas de justifications a posteriori — c'est ce qui se voit le plus — et faites-vous accompagner dès le premier échange. Nos guides sur le contrôle fiscal d'une SCI et les principaux motifs de redressement décrivent le déroulement et les points d'attention.

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7. Remettre la vie sociale en ordre : AG, gérant, parts, bénéficiaires effectifs

Le fiscal, c'est la moitié du travail. L'autre moitié est plus discrète et se paie plus tard : une SCI dormante n'a pas de vie sociale. Pas d'assemblée, pas de PV, pas de registre. Rien ne se passe tant que rien ne se passe — puis arrive une vente, une succession ou une brouille entre associés, et le vide devient soudain très visible. C'est aussi le premier argument avancé en contrôle pour soutenir la thèse de la SCI fictive.

Les assemblées jamais tenues

L'article 1856 du Code civil impose au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois dans l'année, par un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société au cours de l'exercice écoulé, indiquant les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues. En pratique, l'assemblée annuelle approuve les comptes, affecte le résultat, donne quitus au gérant. Sept ans de sommeil : sept assemblées manquantes.

Rassurez-vous, on ne convoque pas sept réunions. Une seule assemblée suffit, qui statue par séries de résolutions successives — une série par exercice. Le procès-verbal reprend, pour chacun :

• la présentation des comptes reconstitués de l'exercice ;
• l'approbation de ces comptes ;
• l'affectation du résultat (report à nouveau le plus souvent) ;
• le quitus au gérant pour l'exercice concerné.

Écrivez noir sur blanc dans le PV que l'approbation est tardive, et pourquoi. Surtout, n'antidatez rien. Un procès-verbal antidaté est un faux, il se repère sans effort en contrôle (encre, format de papier, mentions incohérentes avec le RCS), et il fait basculer un dossier de négligence vers un dossier de fraude. Pour la trame des résolutions, appuyez-vous sur nos guides assemblée générale de SCI et approbation des comptes.

Le quitus ne solde rien. L'article 1843-5 du Code civil précise qu'aucune décision de l'assemblée ne peut avoir pour effet d'éteindre l'action en responsabilité contre le gérant pour faute commise dans l'accomplissement de son mandat. Un associé mécontent conserve donc son action, qui se prescrit par cinq ans à compter de la découverte du fait dommageable (article 2224 du Code civil).

Les registres à reconstituer

L'article 45 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 impose que les procès-verbaux soient établis sur un registre spécial tenu au siège social, coté et paraphé sans frais par un juge du tribunal de commerce ou du tribunal judiciaire, par le maire ou un adjoint — à défaut, sur des feuilles mobiles numérotées sans discontinuité et paraphées dans les mêmes conditions. Le même article autorise depuis 2019 la tenue du registre sous forme électronique, les procès-verbaux étant alors signés au moyen d'une signature électronique avancée au sens de l'article 26 du règlement (UE) n° 910/2014. Si ce registre n'a jamais existé — cas le plus fréquent —, ouvrez-le aujourd'hui et rangez-y les PV de régularisation dans l'ordre, chacun daté du jour où il a réellement été signé. Un registre ouvert tardivement mais sincère se défend très bien. Un registre reconstitué à rebours, jamais. Voir nos guides sur les registres comptables de SCI, les documents à conserver et l'archivage numérique.

Le registre des bénéficiaires effectifs

Depuis 2017, toute société immatriculée doit déclarer ses bénéficiaires effectifs — en pratique, pour une SCI, les personnes physiques détenant directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou exerçant un pouvoir de contrôle. L'obligation résulte de l'article L561-46 du Code monétaire et financier, et elle vise les sociétés actives comme inactives.

Et la sanction n'a rien de théorique : l'article L574-5 du Code monétaire et financier punit le défaut de dépôt, ou le dépôt d'informations inexactes ou incomplètes, de six mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende pour le dirigeant, avec des peines complémentaires possibles et une amende quintuplée pour la personne morale. En amont, le président du tribunal peut enjoindre le dépôt, au besoin sous astreinte.

Nouveauté 2025 à ne pas manquer : l'article 4 de la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 permet désormais au greffier de radier d'office du RCS la société qui n'a pas déclaré ses bénéficiaires effectifs ou n'a pas mis ces informations en conformité, à l'issue d'un délai de trois mois suivant une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. C'est aujourd'hui la seule hypothèse dans laquelle une SCI dormante peut vraiment disparaître du registre sans que personne n'ait rien demandé. Et le piège se referme tout seul : la mise en demeure part au siège social, c'est-à-dire à l'adresse que plus personne ne relève depuis six ans. La radiation reste heureusement rapportable si la société démontre qu'elle a régularisé.

Une précision qui revient souvent en rendez-vous : depuis l'arrêt de la CJUE du 22 novembre 2022, l'accès du grand public au registre des bénéficiaires effectifs a été supprimé, l'accès restant ouvert aux autorités compétentes, aux entités assujetties à la lutte contre le blanchiment et aux personnes justifiant d'un intérêt légitime — conditions précisées par le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026, qui élargit la liste des autorités destinataires et encadre l'examen des demandes fondées sur l'intérêt légitime. Cette restriction porte sur la consultation : elle ne modifie en rien l'obligation de déclarer. Le détail figure dans notre guide sur les bénéficiaires effectifs d'une SCI.

Les mouvements de parts jamais formalisés

C'est le chantier le plus sensible du lot, parce qu'on ne parle plus de formulaires mais de propriété. Trois cas de figure couvrent presque tout :

Un mot sur l'agrément, parce que le principe est régulièrement retenu à l'envers. L'article 1861 alinéa 1 du Code civil pose que les parts ne peuvent être cédées à des tiers qu'avec l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent assouplir cette règle, notamment pour les cessions entre associés, au conjoint, ou aux ascendants et descendants — mais ces cessions ne sont libres que si les statuts le prévoient. En cas de refus d'agrément, les articles 1862 et 1863 du Code civil organisent une obligation de rachat dans un délai de six mois, au prix fixé à dire d'expert conformément à l'article 1843-4. Deux lectures utiles ici : le décès d'un associé et la donation de parts de SCI.

Le cas de la réunion de toutes les parts en une seule main

Deux décès successifs, et voilà les 100 parts entre les mains du dernier survivant. Pas de panique : l'article 1844-5 du Code civil prévoit que cette réunion n'entraîne pas la dissolution de plein droit. En revanche, si rien n'est fait dans l'année, tout intéressé peut demander au tribunal de la prononcer. Le remède tient en une ligne d'acte : faire entrer un nouvel associé, fût-ce pour une seule part. Voir nos guides sur le nombre d'associés d'une SCI et sur la façon de reprendre une SCI existante.

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8. Reconstituer la comptabilité d'une SCI dormante à partir de rien

« Je n'ai plus rien. » On me le dit à chaque premier rendez-vous, et c'est presque toujours faux. Le gérant n'a rien gardé, d'accord. Mais la banque, le notaire, le syndic, le Trésor public et le prêteur ont tout gardé, eux. Dans neuf dossiers sur dix, la comptabilité d'une SCI se reconstruit intégralement à partir de pièces qui existent ailleurs.

Les sept sources de reconstitution

La méthode : partir du compte bancaire

L'ordre ne change jamais. D'abord, récupérer tous les relevés du compte de la SCI sur la période — c'est le squelette. Ensuite, qualifier chaque ligne : loyer encaissé, échéance d'emprunt, taxe foncière, appel de charges du syndic, assurance, travaux, frais bancaires. Enfin, accrocher une pièce justificative à chaque flux, en commençant par les gros montants. Personne ne vous demandera de justifier 12 € de frais de tenue de compte ; en revanche, un virement de 8 400 € à une entreprise de couverture doit être documenté.

Les écritures type sont les mêmes qu'en régime de croisière : nos guides sur les écritures de loyers, les écritures d'emprunt, les écritures de travaux et les dépôts de garantie donnent les schémas à appliquer. Le rapprochement bancaire valide l'ensemble : si le solde comptable reconstitué correspond au solde bancaire réel à chaque clôture, la reconstitution est fiable.

Les trois zones de friction

Les dépenses payées par le gérant. Le compte de la SCI était vide, la taxe foncière tombait quand même : le gérant a sorti sa carte bleue. Ces sommes ne s'évaporent pas. Ce sont des apports en compte courant d'associé, à enregistrer comme tels dès lors que le justificatif de paiement existe. Bonne nouvelle au passage : c'est ce qui rendra possible un remboursement ultérieur non imposable.

Les loyers encaissés hors compte SCI. Là, on monte d'un cran. Des locataires qui virent leur loyer sur le compte personnel du gérant pendant six ans, c'est le meilleur argument que l'on puisse offrir à un vérificateur pour soutenir la société fictive et la confusion de patrimoines. Le traitement comptable est pourtant simple : le loyer se comptabilise en produit de la SCI, et la somme encaissée par le gérant devient une dette envers la société — un compte courant débiteur, qu'il faudra apurer. Première mesure d'urgence : faire revenir les encaissements sur le compte de la société, sans attendre la fin de la régularisation.

Les travaux à requalifier. Sur dix ans, il y a toujours eu des travaux — une chaudière, une salle de bains, parfois une véranda. Leur nature commande leur sort : réparation et entretien en charges, agrandissement et construction en immobilisation, amélioration selon le régime. À l'IR, la liste des dépenses déductibles de l'article 31 du CGI est limitative ; à l'IS, on raisonne immobilisation et amortissement. Nos guides sur les travaux en SCI et les charges déductibles tracent la frontière poste par poste.

Que faire des exercices totalement non documentés ?

Cela arrive : compte clôturé il y a huit ans, banque qui ne retrouve rien au-delà de dix ans, zéro archive chez le gérant. On ne reste pas bloqué pour autant. On établit une comptabilité reconstituée par estimation motivée, en écrivant la méthode retenue — loyer contractuel du bail, avis de taxe foncière, échéancier du prêt — et on le dit explicitement dans l'annexe et dans le PV d'approbation. Une estimation assumée et argumentée passe très bien. Un blanc dans les comptes ou un chiffre sorti de nulle part, beaucoup moins. Notre offre de reprise de comptabilité a été conçue pour exactement ces dossiers.

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9. Réveiller ou liquider la SCI dormante : le calcul honnête

Diagnostic fait, chiffres en main : cette SCI vaut-elle la peine d'être réveillée ? Beaucoup tranchent à l'instinct, souvent par lassitude. C'est une erreur — la réponse est arithmétique, et elle surprend.

Ce que coûte la dissolution

« On dissout, ce sera plus simple. » C'est le réflexe le plus courant, et le plus coûteux. Trois raisons à cela :

• Le rattrapage a lieu de toute façon. On ne liquide pas une société sans comptes : le liquidateur doit produire des comptes de liquidation, donc une comptabilité à jour. La facture du rattrapage tombe dans les deux scénarios, elle n'est jamais évitée.
• La sortie de l'immeuble est un fait générateur. À l'IR, la cession ou l'attribution du bien relève du régime des plus-values des particuliers (article 150 U du CGI), avec exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention et de prélèvements sociaux à 30 ans. À l'IS, c'est le régime de la plus-value professionnelle, avec réintégration des amortissements — une facture souvent brutale.
• Le partage est taxé. Le partage de l'actif de la société supporte le droit d'enregistrement de 2,5 % de l'article 746 du CGI, liquidé sur le montant de l'actif net partagé, auquel s'ajoutent les frais de liquidation, l'annonce légale et les formalités. À l'IS, le boni de liquidation constitue en outre un revenu distribué imposable entre les mains des associés personnes physiques, au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux).

Comparatif des deux voies

La règle de décision, en trois questions

1. La SCI détient-elle encore un bien ? Si oui, et surtout si la détention est ancienne ou la plus-value latente importante : réveillez. Dissoudre revient à payer aujourd'hui un impôt que vous pouvez repousser indéfiniment, et à jeter à la poubelle l'antériorité de détention qui construit l'abattement de l'article 150 U du CGI. Douze ans de compteur, perdus en une signature.

2. La SCI est-elle une coquille vide ? Pas de bien, pas de dette, pas de projet. Régularisez les exercices, puis dissolvez sans état d'âme : porter une société inutile coûte tous les ans, et ne rapporte rien. Notre guide dissolution et liquidation de SCI déroule la procédure.

3. Y a-t-il un projet à moyen terme ? Un achat, une transmission aux enfants, un arbitrage patrimonial. Une SCI de dix ans d'âge, avec un capital libéré, un historique bancaire et une antériorité fiscale, est un actif en soi. La recréer de zéro coûte plus cher que la réveiller. Voir aussi une SCI par bien ou plusieurs et combien de SCI détenir.

Il existe une troisième voie, et elle est sous-utilisée : régulariser tout le passé, puis déclarer une mise en sommeil pour les deux années qui viennent si rien n'est prévu. Vous sortez de l'irrégularité, vous suspendez la CFE le cas échéant, et vous vous offrez vingt-quatre mois pour décider à froid. Dans une succession en cours de règlement, c'est presque toujours la bonne réponse.

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10. Le plan de régularisation en 12 étapes

Voici la séquence que nous suivons, dans l'ordre. Et l'ordre n'est pas indifférent : sauter l'étape 2 pour aller plus vite fait perdre les onze autres.

Combien de temps ça prend ? Dossier standard — SCI à l'IR, un bien, cinq à huit exercices manquants, pièces récupérables — six à dix semaines, dont l'essentiel passé à attendre les relevés bancaires. Ajoutez un gérant décédé, une succession non réglée ou un terme statutaire dépassé, et vous passez à trois à six mois : le calendrier du tribunal s'empile sur celui du comptable.

Ce qui étonne toujours, c'est l'après. Une fois la régularisation derrière vous, l'entretien annuel se résume à trois choses : une clôture comptable, une déclaration, une assemblée. Deux heures par an, pas davantage. Notre checklist de clôture et le calendrier fiscal SCI suffisent à ne plus jamais relire cet article.

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11. Les 8 erreurs qui aggravent la situation d'une SCI dormante

Le plan ci-dessus dit quoi faire. Voici l'inverse : les huit décisions qui transforment un retard rattrapable en dossier durablement abîmé. Nous les croisons toutes, régulièrement.

Erreur 1 : antidater les procès-verbaux

La tentation est irrésistible. C'est aussi la pire décision du dossier. Un PV antidaté est un faux. Il fait quitter le terrain de la négligence — où la remise gracieuse existe — pour celui de la fraude, où elle n'existe plus. Datez du jour, mentionnez que les comptes approuvés sont anciens, expliquez pourquoi : personne ne s'en offusquera.

Erreur 2 : attendre la mise en demeure

« On verra bien s'ils me relancent. » Dans le cas chiffré plus haut, cette phrase vaut 2 762 €. La majoration passe de 10 % à 40 % au 31^e jour suivant la mise en demeure, et l'intérêt de retard court pendant toute l'attente.

Erreur 3 : ne déclarer que les années récentes

Déposer les deux derniers exercices en espérant que le reste glisse sous le radar produit exactement l'effet contraire : le dépôt réveille le dossier, et le trou des années précédentes saute aux yeux du premier agent qui l'ouvre. Déposez toute la période non prescrite d'un coup, avec la lettre d'accompagnement.

Erreur 4 : oublier la durée statutaire

La plus chère de toutes, en valeur absolue. Trois mois de travail comptable irréprochable au profit d'une société dissoute de plein droit depuis deux ans : la fenêtre de prorogation d'un an de l'article 1844-6 alinéa 4 est refermée, et le dossier part en liquidation avec toute la fiscalité qui va avec. La durée se vérifie en premier, en cinq minutes.

Erreur 5 : négliger le registre des bénéficiaires effectifs

Formalité simple, gratuite ou presque, sans enjeu fiscal — donc systématiquement remise à plus tard. Elle est pourtant pénalement sanctionnée (article L574-5 du Code monétaire et financier), elle expose depuis la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 à une radiation d'office du RCS trois mois après mise en demeure, et elle bloque en pratique l'ouverture d'un compte bancaire comme la validation d'un dossier de prêt. Une demi-heure de travail.

Erreur 6 : reprendre l'activité avant d'avoir régularisé

Signer un bail, encaisser de nouveaux loyers ou souscrire un emprunt au nom d'une société dont le gérant n'a plus de mandat, ou dont le terme est dépassé, fragilise chacun de ces actes. La structure juridique d'abord, l'exploitation ensuite. Notre guide qui signe le bail dans une SCI dit précisément qui a qualité pour engager la société.

Erreur 7 : continuer à faire transiter les flux par un compte personnel

Par commodité, « juste le temps de tout remettre à plat ». C'est l'indice numéro un retenu pour contester la réalité d'une société. Le compte bancaire dédié n'est pas imposé par un texte exprès aux sociétés civiles, mais son absence est à la fois un risque juridique sérieux et un cauchemar comptable au moment de reconstituer.

Erreur 8 : croire que la dissolution efface le passé

Elle n'efface rien. Les déclarations non déposées restent dues, les impositions de la période non prescrite aussi, et le liquidateur doit en prime déposer une déclaration de cessation. Dissoudre, c'est sortir par la porte — pas effacer le tableau.

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12. FAQ — Régulariser et réveiller une SCI dormante

Les questions qui reviennent à chaque premier rendez-vous, avec des réponses sans détour.