SCI en couple : ce que le décès du premier coûte vraiment (2026)

Une société civile immobilière — une SCI — ne protège pas le survivant. Elle rend le montage pilotable. Au décès d'un associé, ses parts partent à ses héritiers : ses parents, ses enfants d'une autre union. Le survivant devient leur associé. Ce qui protège, ce sont quatre actes greffés dessus : testament, clause d'agrément, démembrement croisé, compte courant. Sur la résidence principale, la SCI retire même quelque chose.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP). Mis à jour le 27 août 2026.

C'est le volet « couple » de notre guide SCI familiale : transmettre sans (presque) payer de droits, consacré aux enfants. Ici, deux personnes.

---

1. Où vous en êtes : quatre situations, quatre suites au décès

Repérez-vous. Voici la suite au décès du premier si vous n'ajoutez rien à ce que vous avez déjà fait.

---

2. Marié, pacsé ou concubin : trois successions que la loi déclenche sans vous

Les écarts entre les trois sont énormes, et ils se jouent avant toute question de structure.

Marié : héritier, exonéré, logé

Le conjoint survivant reçoit sans testament (art. 757 du Code civil) et sans payer de droits (art. 796-0 bis du CGI). Il garde le logement : un an de jouissance gratuite, d'ordre public, puis un droit d'habitation viager, à réclamer dans l'année du décès (art. 764 et 765-1). Ce droit viager n'est pas d'ordre public : un testament authentique peut l'en priver. Seule l'année de l'art. 763 est intouchable.

Une réserve, rarement écrite. Le choix entre l'usufruit de tout et le quart en pleine propriété n'existe que si tous les enfants sont issus des deux époux (art. 757).

Pacsé : exonéré, mais pas héritier

Le malentendu qui coûte le plus cher. Le partenaire de PACS a la même exonération totale que le conjoint — mais il n'est pas héritier. Sans testament, il ne reçoit rien : une exonération ne s'applique qu'à ce qu'on reçoit. Le PACS lui donne un an de jouissance gratuite du logement (art. 515-6, alinéa 3), mais ce droit est supplétif.

Concubin : un étranger aux yeux du fisc

Le concubin n'hérite jamais. S'il reçoit quelque chose, c'est comme légataire, désigné par testament. Tarif entre personnes non parentes : 60 % (art. 777 du CGI), après un abattement de 1 594 € (art. 788, IV).

Précision que presque personne n'écrit : cet abattement ne vaut qu'en succession. En donation, il n'existe pas — 30 000 € de parts coûtent 18 000 €, dès le premier euro.

---

3. Le calcul que personne ne fait : ce que le décès du premier coûte, en indivision et en SCI

Ce calcul est annoncé partout et fait nulle part. Le voici. Julie et Marc achètent un appartement de 300 000 €. Ils apportent 60 000 € — 40 000 € pour Julie, 20 000 € pour Marc — et empruntent 240 000 € sur vingt-cinq ans. Marc détient un tiers, Julie deux tiers, et il a deux enfants d'un premier mariage.

Première erreur : confondre la valeur du bien et ce qui se transmet

On lit partout que « la quote-part de Marc — sa fraction de propriété, exprimée en pourcentage et non en mètres carrés — vaut 100 000 € ». Faux, d'un facteur cinq. Une succession se calcule sur l'actif net : le bien moins le capital restant dû. Au lendemain de l'achat, 300 000 − 240 000 = 60 000 €, et le tiers de Marc vaut 20 000 €.

Cet actif net bouge dans un sens que personne n'anticipe : plus le prêt se rembourse, plus le survivant paie.

Seconde erreur : oublier que Marc n'a pas la libre disposition de sa part

La réserve héréditaire est la fraction que la loi garantit aux enfants. Le reste, la quotité disponible, plafonne le legs à Julie : avec deux enfants, réserve des deux tiers, disponible d'un tiers (art. 913 du Code civil). Presque tous les calculs en ligne sautent cette étape.

La ligne « année 10 », à refaire soi-même. Actif net : 340 000 − 180 000 = 160 000 €. Part de Marc : 160 000 ÷ 3 = 53 333 €. Quotité disponible : 53 333 ÷ 3 = 17 778 €. Base taxable : 17 778 − 1 594 = 16 184 €. Droits : 16 184 × 60 % = 9 710 €. Julie doit sortir cette somme sous six mois. Elle ne l'a pas : elle est dans les murs. Les 35 555 € restants vont aux enfants sans un euro de droits, sous l'abattement de 100 000 € en ligne directe (art. 779, I).

Les six cases : indivision et SCI, pour chacun des trois statuts

Décès à l'année 10. Regardez d'abord la colonne des droits.

La SCI ne change pas d'un euro la facture fiscale. 9 710 € en indivision, 9 710 € en SCI : le tarif dépend du statut du couple, jamais de la structure. Ce que la SCI déplace, c'est la troisième colonne. Et l'écart de 9 710 € entre « concubins » et « pacsés » se gagne en mairie.

---

4. Sur la résidence principale, la SCI désarme le survivant

Le fait le plus coûteux du sujet, et celui que la plupart des guides taisent. Les droits au logement du conjoint (art. 764) et du pacsé (art. 515-6, alinéa 3) supposent que le logement appartienne au défunt. En SCI, ce sont les parts qui entrent dans la succession : le pacsé perd son année de jouissance gratuite, le conjoint marié son droit viager. La SCI ne protège pas, elle désarme.

Ce que perd le survivant se chiffre. Un droit d'habitation et d'usage se valorise usuellement à 60 % de l'usufruit du barème de l'art. 669 du CGI. À 66 ans : 0,60 × 40 % = 24 % de la valeur du logement, soit 81 600 € sur le bien de 340 000 € de Julie et Marc. Autrement dit un loyer d'environ 850 € par mois, là où le droit viager logeait gratuitement.

Le correctif tient en une ligne de statuts : un bail consenti par la SCI au couple. Le survivant garde le contrat, que le décès d'un colocataire n'éteint pas. Et il retrouve l'année protégée : l'art. 763 alinéa 2 fait rembourser les loyers par la succession lorsque l'habitation était assurée par un bail à loyer, texte étendu au partenaire pacsé par l'art. 515-6 alinéa 3. Le droit viager du conjoint, lui, ne revient pas : il suppose un logement appartenant aux époux ou dépendant de la succession.

Mais ce bail se paie deux fois. Le loyer devient un revenu foncier imposable chez les associés. Et la mise à disposition n'étant plus gratuite, l'exonération de plus-value de la résidence principale tombe : elle suppose une occupation à titre gratuit (art. 150 U, II, 1°). Sur un bien acheté 300 000 € et revendu 400 000 € dix ans plus tard, le prix majoré des forfaits de 7,5 % et de 15 % laisse 32 500 € de plus-value. Soit 4 322 € d'impôt et 5 129 € de prélèvements sociaux : 9 451 € qu'une occupation gratuite aurait effacés. Le bail sécurise le toit, il ne protège pas la plus-value : c'est le seul arbitrage réel de cette page (SCI et résidence principale, convention d'occupation gratuite).

---

5. Les quatre outils qui protègent vraiment le survivant, et ce qu'ils coûtent

Créer la SCI ne suffit pas : ce sont les actes greffés dessus qui protègent. Quatre, du moins cher au plus technique. On garde Julie et Marc à l'année 10 : actif net 160 000 €, dont 53 333 € pour Marc.

Outil 1 — Le testament : gratuit, et c'est le plus puissant

Un testament olographe s'écrit à la main, se date, se signe. Le rédiger ne coûte rien.

Ce qu'il vaut, en euros. Julie pacsée : 0 € sans testament, 17 778 € avec, aucun droit. Julie concubine : les mêmes 17 778 €, dont elle garde 8 068 € après droits. D'où la séquence PACS puis testament : 9 710 € gagnés. Sa limite : la réserve des enfants plafonne le legs à un tiers (léguer des parts de SCI).

Outil 2 — La clause d'agrément : 0 € si elle est écrite au départ

L'agrément est l'accord des associés pour qu'un tiers entre au capital. Une clause statutaire l'étend aux héritiers d'un associé décédé (art. 1861 et 1870 du Code civil). Sans elle, les enfants de Marc deviennent associés de plein droit.

Son coût : zéro dans les statuts d'origine. Ajoutée après coup, elle suppose une modification statutaire — 185,77 € TTC de greffe, de droit RNE et de BODACC, plus l'annonce légale. Celle-ci ne relève d'aucun forfait de l'arrêté du 19 novembre 2021 modifié : pour une clause d'agrément, elle se facture au caractère, soit 150 à 200 €. Comptez donc environ 350 € au total.

Sa limite, en deux temps. L'héritier non agréé n'est pas éliminé : il a droit à la valeur de ses parts, que doivent lui payer les nouveaux titulaires — ou la société si elle les rachète pour les annuler (art. 1870-1). Et beaucoup de guides écrivent l'autre point à l'envers : les cessions aux ascendants ou descendants du cédant échappent à l'agrément de plein droit, sauf clause contraire (art. 1861, alinéa 2 in fine). Écrivez donc la clause contraire (clause d'agrément en SCI).

Outil 3 — Le démembrement croisé : le plus efficace, le plus surveillé

Deux mots. L'usufruit, c'est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus. La nue-propriété, c'est le reste : propriétaire, mais on ne touche rien tant que l'usufruit dure.

Chacun détient alors la nue-propriété de ses parts et l'usufruit de celles de l'autre. Au premier décès, l'usufruit du défunt s'éteint (art. 617 du Code civil). Le survivant, déjà nu-propriétaire, redevient plein propriétaire de ses parts sans un euro de droit : l'extinction d'un usufruit n'est pas taxée (art. 1133 du CGI). Et il garde l'usufruit de celles du défunt.

Ce que ça vaut, en euros. Julie a 66 ans au décès de Marc. Elle redevient pleine propriétaire de ses 106 667 €, gratuitement. Elle garde l'usufruit des 53 333 € de Marc, valorisé à 40 % par le barème de l'art. 669 du CGI entre 61 et 70 ans, soit 21 333 €. Reçu par legs, en concubine, ce même usufruit lui aurait coûté (21 333 − 1 594) × 60 % = 11 843 €.

Ses trois limites.

• La part du défunt ne disparaît pas. Sa nue-propriété tombe dans sa succession. Valorisée à 60 % de 53 333 €, soit 32 000 €, elle revient à ses deux enfants : 16 000 € chacun, sous l'abattement de 100 000 €, donc 0 € de droits. Julie garde l'usufruit à vie ; les enfants attendent.
• L'abus de droit. L'administration peut écarter un montage dont le but est exclusivement fiscal (art. L64 du livre des procédures fiscales), et depuis 2020 celui dont le but est seulement principal (art. L64 A, le « mini-abus de droit »). Profil à risque : société créée quelques mois avant un décès prévisible, aucune assemblée, aucune comptabilité. Ce qui sécurise : une SCI née avec l'acquisition, des comptes à jour (abus de droit et SCI).
• La présomption de l'article 751 du CGI. Ce texte réintègre à la succession de l'usufruitier, en pleine propriété, les biens dont la nue-propriété appartient à un héritier présomptif ou à un légataire institué. Un concubin n'est pas héritier présomptif — mais institué par testament, le voilà dans le champ. La présomption n'est que simple : elle tombe devant la preuve contraire. Un démembrement croisé fait à l'acquisition, à titre onéreux, se défend avec les virements : chacun a payé sa nue-propriété et son usufruit de ses deniers. Les deux échappatoires écrites dans l'article — donation régulière, ou démembrement à titre gratuit par acte authentique au barème de l'art. 669 — ne visent, elles, que les opérations à titre gratuit.

Son coût. Comptez 1 500 à 2 500 € d'honoraires et d'émoluments pour des statuts sur mesure et le montage du démembrement, plus les 308,91 € d'immatriculation. Rapporté aux 11 843 € de droits qu'il évite à Julie, il se rembourse au premier décès.

Notre guide SCI croisée en couple déroule le montage : rédaction, calendrier, erreurs qui le font tomber. Le mécanisme général est dans démembrement de parts de SCI.

Outil 4 — Le compte courant d'associé : gratuit, et à double tranchant

Le compte courant d'associé est une avance de trésorerie qu'un associé consent à sa société. Pas du capital : une créance remboursable. C'est lui qui équilibre des apports inégaux.

Point de vigilance : au décès, cette créance tombe dans la succession du titulaire et revient à ses héritiers, pas au survivant. Si Marc avait avancé 20 000 €, ses enfants peuvent en réclamer le remboursement. Le correctif : le léguer par testament ( compte courant d'associé en SCI).

---

6. L'indivision à deux : ce qu'elle permet, et ce qu'a changé la loi du 7 avril 2026

Deux personnes qui achètent sans société sont indivisaires : chacune a une quote-part, personne ne possède un mètre carré précis.

Ce que dit vraiment l'article 815

Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, et le partage peut toujours être provoqué — à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. Cette fin de phrase, toujours coupée, fonde la convention d'indivision.

Deux règles gouvernent le quotidien. Les actes d'administration — un bail d'habitation, un entretien — se prennent aux deux tiers des droits indivis. Un bail commercial, agricole, industriel ou artisanal en est exclu et reste à l'unanimité, comme la vente (art. 815-3). Un survivant réduit à un tiers face à deux enfants ne décide plus rien. La vente forcée par les deux tiers (art. 815-5-1) existe, mais elle est lente, et écartée en cas de démembrement (art. 836).

Ce que la loi du 7 avril 2026 a changé

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 s'applique depuis le 9 avril. Un indivisaire peut désormais être autorisé par le juge à vendre seul (art. 815-6), et le partage judiciaire réécrit à l'art. 840 vise expressément les pacsés et les concubins. Cette seconde partie attend encore son décret d'application, annoncé pour la fin 2026.

La convention d'indivision, et ce que la SCI change

Une convention (art. 1873-1 et suivants) désigne un gérant et suspend le droit au partage : cinq ans renouvelables, ou durée indéterminée — mais celle-là se résilie à tout moment. Outil de gestion, pas de transmission.

Avec une SCI, le bien appartient à la société. L'article 815 ne s'applique plus : sortie négociée et non plus forcée. Pas un verrou pour autant. Un associé peut se faire autoriser en justice à se retirer pour justes motifs (art. 1869), la société lui remboursant ses parts, évaluées par un expert (art. 1843-4), et la mésentente qui paralyse ouvre la dissolution judiciaire (art. 1844-7, 5°). Une SCI d'un seul immeuble qui doit rembourser la moitié de sa valeur n'a qu'une issue : vendre.

Basculer une indivision en SCI se paie, mais pas comme on le lit. Vers une SCI à l'impôt sur le revenu — les bénéfices sont imposés chez les associés —, la fraction rémunérée en parts — l'apport pur et simple — est enregistrée gratuitement (art. 810, I du CGI). Seule la fraction correspondant à l'emprunt repris est un apport à titre onéreux, taxée à 5,00 %. Le détail : 2,20 % pour l'État (art. 683 bis du CGI), 1,60 % pour le département (art. 1595) et 1,20 % pour la commune (art. 1584). Les 6,32 % qu'on lit partout sont ceux de l'article 1594 D : ils régissent les ventes, pas les apports. Le taux de 2,20 % du III de l'art. 810 ne joue que si la société bénéficiaire est à l'impôt sur les sociétés (3° du I de l'art. 809). Voir sortir d'une indivision par la SCI, apport d'immeuble à une SCI, indivision ou SCI, mésentente et sortir d'une SCI.

---

7. Apports inégaux en SCI : 80 000 € contre 20 000 €, jusqu'à la revente

C'est le point où je vois passer le plus d'erreurs. La règle tient en une phrase : le nombre de parts doit refléter l'apport réel (art. 1843-2 du Code civil). Sinon, requalification en donation indirecte, taxée à 60 % entre concubins.

Sarah et Thomas, concubins, montent une opération de 400 000 € (bien 375 000 €, frais 25 000 €). Sarah apporte 80 000 €, Thomas 20 000 €, la SCI emprunte 300 000 €. Deux montages possibles. Note pour la suite : à la revente, le vendeur retient ses frais réels ou un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition. Ici le forfait vaut 28 125 €, plus que les 25 000 € payés — c'est lui qu'on retiendra.

Les deux sont légaux et neutres au départ. Ils divergent à la revente.

Dix ans plus tard : la SCI vend 480 000 €

Capital restant dû : 220 000 €. La société est à l'impôt sur le revenu, donc la plus-value suit le régime des particuliers.

• Prix d'acquisition majoré de deux forfaits : 7,5 % de frais, et 15 % de travaux, acquis sans justificatif au-delà de cinq ans de détention (art. 150 VB, II, 4° du CGI). Soit 375 000 + 28 125 + 56 250 = 459 375 €.
• Plus-value brute : 480 000 − 459 375 = 20 625 €.
• Abattement pour durée de détention à 10 ans : 30 % à l'impôt sur le revenu (6 % par an de la 6^e à la 21^e année), 8,25 % aux prélèvements sociaux. Bases : 14 437 € et 18 923 €.
• Impôt sur le revenu : 14 437 × 19 % = 2 743 €. Prélèvements sociaux : 18 923 × 17,2 % = 3 255 €.
• Total d'impôt : 5 998 €.

Trésorerie après impôt et remboursement de la banque : 480 000 − 5 998 − 220 000 = 254 002 €. On la répartit.

Le montage B en détail : on rembourse d'abord la créance de Sarah, 254 002 − 60 000 = 194 002 €, partagés en deux. Sarah touche 60 000 + 97 001 = 157 001 €.

Écart pour Sarah : 46 201 €, pour le même argent au départ. À retenir : le compte courant garantit le capital, jamais la plus-value. Sarah récupère ses 60 000 €, mais la prise de valeur suit les parts.

Pas de bon choix universel. Le montage A colle à la réalité économique et se défend seul devant l'administration ; le B satisfait un besoin d'égalité mais transfère de la plus-value. Écrivez votre choix dans un pacte d'associés.

Sans quoi tout s'écroule : chaque apport doit être traçable, par virement identifié vers le compte bancaire de la SCI (apport personnel en SCI).

---

8. Le prêt et la caution : ce que chacun doit vraiment à la banque

Une confusion règne ici. Les associés de SCI répondent des dettes sociales de façon indéfinie mais non solidaire, chacun à proportion de ses parts (art. 1857 du Code civil), et de façon subsidiaire : le créancier doit d'abord poursuivre vainement la société (art. 1858). Sur 30 000 € impayés dans le montage A, Sarah doit 24 000 €, Thomas 6 000 €.

Puis vient le prêt, et ce raisonnement passe par-dessus bord. La banque exige presque toujours le cautionnement personnel et solidaire de chacun : rembourser la totalité, sans hiérarchie ni proportion.

La phrase à retenir : ce n'est pas la loi qui vous rend solidaires, c'est la caution signée à la banque.

Deux points de portée. Le devoir de mise en garde de l'art. 2299 vise la caution personne physique sans distinguer l'avertie de la profane. Les art. 2315 et 2316 ne visent que les dettes futures : sur un prêt en cours, trois sorties seulement — remboursement, mainlevée, décès.

Conséquence brutale : la caution survit au couple. Celui qui part reste engagé sans en tirer un euro : ça se traite avant la rupture (responsabilité des associés, caution personnelle, prêt bancaire en SCI).

---

9. La séparation : qui rachète les parts, à quel prix, avec quel acte

Une SCI de couple sur deux ne se dénoue pas par un décès mais par une rupture. Presque personne ne l'écrit.

Sarah et Thomas, montage B, six ans après. Le bien vaut 420 000 €, la banque attend 260 000 €. Actif net : 160 000 €, moins les 60 000 € de compte courant dus à Sarah, qui sont une dette. Les parts valent donc 100 000 €, et les 50 % de Thomas 50 000 €. Qui oublie la dette surpaie de 30 000 €.

À quel prix, et avec quels droits

D'un commun accord d'abord. À défaut, il n'existe pas d'expert de droit. L'art. 1843-4 du Code civil ne joue que là où la loi y renvoie — le retrait de l'art. 1869, le refus d'agrément — ou là où les statuts prévoient une cession sans prix déterminable. D'où l'intérêt d'une clause d'évaluation dès le départ : sans elle, un désaccord se règle par la négociation, ou pas du tout. Et la décote pour illiquidité — l'abattement appliqué parce que des parts de SCI ne se revendent pas comme une action, souvent 10 à 20 % — joue contre celui qui sort.

Le rachat par Sarah supporte un droit d'enregistrement de 5 % sans abattement, la SCI étant à prépondérance immobilière — l'immobilier y représente plus de la moitié de l'actif (art. 726, I, 2° du CGI). L'assiette compte ici autant que le taux. Le II du même article la fixe au prix, augmenté des charges, ou à la valeur réelle des parts si elle la dépasse. Ce sont donc des parts nettes : l'emprunt bancaire et le compte courant de Sarah sont du passif social, ils réduisent l'assiette. Ici 50 000 €, donc 2 500 € de droits. Si c'était le compte courant du sortant, son rachat se ventile à part dans l'acte : il ne supporte que le droit fixe de 125 € (art. 680). L'assiette dérogatoire sur les immeubles bruts qu'on lit encore ailleurs est supprimée depuis fin 2014.

Comparons honnêtement. On répète que défaire une SCI coûte 5 % quand une indivision coûte 2,5 %. Vrai sur le taux, pour des époux et des pacsés. Faux pour des concubins : les 2,50 % de l'art. 750, II du CGI ne visent que les biens issus d'une succession, d'une communauté ou d'une donation-partage, et ceux acquis par des époux ou des pacsés. Pour eux, c'est le droit commun de la vente : les 6,32 % vus plus haut, sur la valeur brute de la quote-part, soit 13 272 € sur 210 000 €.

Pour deux concubins, la SCI est cinq fois moins chère à défaire : 2 500 € contre 13 272 €. Pour des pacsés ou des époux, l'écart se resserre sans s'inverser. Le droit de partage de 2,50 % se liquide sur la totalité de l'actif net partagé (art. 747 du CGI) : 2,5 % de 160 000 €, soit 4 000 €, contre 2 500 € en SCI. Sans le compte courant de Sarah, les deux se rejoindraient à 4 000 €.

Et pas de faux espoir sur le taux réduit de 1,10 % : il ne vise que les partages après divorce, séparation de corps ou rupture de PACS (art. 746 du CGI).

Avec quel acte — une règle neuve

Depuis le 27 juin 2026, toute cession de parts d'une société à prépondérance immobilière passe par un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité. À peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil, loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). Le seing privé n'est plus valable : budgétez l'acte.

Il ne vise que la cession : ni la donation, ni l'apport, ni la succession, ni le rachat par la société.

Trois portes de sortie

L'autre associé rachète, et la société continue sans toucher à l'immeuble ni au prêt (la cession de parts). Ou la société rachète et annule les parts, à charge de reconstituer la pluralité d'associés (le rachat par la SCI). Ou personne ne rachète : retour au retrait et à la dissolution.

Dans tous les cas, la caution de celui qui part reste en place tant que la banque n'accorde pas de mainlevée — et elle ne l'accorde qu'en échange d'une garantie. Négociez-la avec le prix (SCI et divorce).

---

10. Ce que coûte une SCI de couple : entrée, année pleine, sortie

Chiffres 2026. Les émoluments de greffe sont hors taxes ; les totaux, toutes taxes comprises.

Un chiffre circule encore pour la modification statutaire : 177,01 €. Il ne correspond à aucune formalité — c'est une addition à laquelle il manque deux droits de 5,90 €. Jusqu'au 28 février 2026, elle coûtait 188,81 € : la baisse est de 3,04 € (coût annuel d'une SCI).

---

11. Dans ces quatre cas, ne faites pas de SCI

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Quatre situations, coût de l'erreur en face.

Cas 1 — Mariés sous la communauté, une seule résidence principale

Ne faites pas de SCI. Le conjoint survivant est déjà héritier, déjà exonéré, et logé à vie sauf testament authentique contraire. La SCI n'ajoute rien, et elle retire le troisième point. L'erreur, sur vingt ans : 308,91 € de création plus 229 € par an de comptabilité, soit 4 889 €. À la sortie, sur des parts valant 80 000 €, 5 % de droits : 4 000 €. En indivision, le droit de partage de 2,5 % joue — l'art. 750, II vise les biens acquis par des époux — mais il se liquide sur la totalité du bien partagé (art. 747 du CGI). Soit 2,5 % de 160 000 € : 4 000 € aussi. Le vrai coût de l'erreur, ce sont ces 4 889 € payés pour perdre une protection gratuite (SCI et régime matrimonial).

Cas 2 — Un seul bien, aucun projet de transmission ni de second achat

Ne faites pas de SCI. La structure se rentabilise par la répétition : plusieurs biens, une transmission étalée sur quinze ans. Sur une opération unique revendue dans huit ans, l'addition est de 308,91 € plus huit fois 229 € de comptabilité, soit 2 141 €, pour aucun bénéfice consommé.

Cas 3 — Budget serré

Ne faites pas de SCI, faites les deux gestes gratuits d'abord. Un PACS et deux testaments olographes coûtent zéro et valent 9 710 € chez Julie et Marc. Une SCI coûte 308,91 € plus la comptabilité, et ne réduit la facture d'aucun euro.

Cas 4 — La résidence principale d'un couple non marié sans patrimoine à structurer

Ne faites pas de SCI. Sur un logement de 300 000 €, vous perdez un droit d'habitation valant environ 72 000 € et une exonération de plus-value réduite à la quote-part de l'occupant. Et vous payez 5 % de droits au rachat : 7 500 € sur des parts valant 150 000 €. La SCI redevient pertinente au deuxième bien.

À l'inverse, la SCI se justifie si vous visez plusieurs biens, si l'un de vous a des enfants d'une autre union, ou si les apports sont très inégaux (SCI et famille recomposée).

---

12. Questions fréquentes sur la SCI en couple

Quinze questions : le PACS sans testament, l'apport d'un bien indivis, la caution signée par un seul, les enfants mineurs, la tontine, la vente forcée par un héritier.

Article informatif, qui ne constitue pas un conseil personnalisé : un montage de protection du survivant doit être validé par un notaire.