SCI entre concubins ou pacsés : protéger l'autre (2026)

Un couple non marié qui achète un bien ensemble marche sur un fil. Concubins ou partenaires de PACS, la loi vous considère comme des étrangers l'un pour l'autre en matière de succession : sans acte de prévoyance, le survivant n'hérite de rien et peut se retrouver en indivision forcée avec les enfants ou la famille du défunt. La SCI, bien construite, est l'un des outils les plus efficaces pour organiser la protection du survivant. Ce guide détaille chaque mécanisme — tontine, démembrement croisé, donation, testament — avec les articles de loi, la fiscalité 2026 et un cas chiffré.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP). Mis à jour le 9 juillet 2026.

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1. Le danger du couple non marié : aucun droit successoral légal

C'est le point de départ, et il est brutal. Ni le concubin, ni le partenaire de PACS ne sont héritiers l'un de l'autre. Le droit successoral français réserve la qualité d'héritier légal aux parents par le sang (enfants, ascendants, collatéraux) et au conjoint marié (art. 731 à 767 du Code civil). Le couple non marié n'y figure nulle part.

Le concubin : un tiers total

Aux yeux de la loi, deux personnes qui vivent ensemble sans être mariées ni pacsées sont juridiquement des étrangers. Au décès de l'un, le survivant :

• ne reçoit aucune part du patrimoine du défunt ;
• peut être expulsé du logement si le bien appartenait au défunt et que les héritiers le réclament ;
• est taxé à 60 % sur tout ce que le défunt aurait voulu lui transmettre par testament (art. 777 du CGI, tarif applicable entre personnes non parentes).

Le partenaire de PACS : l'illusion de la protection

C'est l'erreur la plus fréquente que je rencontre. Beaucoup de couples pensent que se pacser suffit à « hériter ». C'est faux. Le PACS organise la vie commune (art. 515-1 et suivants du Code civil) mais ne crée aucune vocation successorale. Sans testament, le partenaire survivant reçoit exactement la même chose que le concubin : rien.

À retenir : le PACS ne remplace pas un testament. Il apporte un avantage fiscal majeur — l'exonération totale de droits de succession de l'article 796-0 bis du CGI — mais uniquement si un testament institue le partenaire héritier ou légataire. PACS sans testament = survivant déshérité.

La différence entre concubinage et PACS ne tient donc pas au droit d'hériter — il faut un testament dans les deux cas — mais à la fiscalité de cette transmission : 60 % pour le concubin, 0 % pour le partenaire de PACS. J'y reviens chiffres à l'appui au chapitre 6.

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2. L'indivision, une fausse bonne idée

Quand un couple non marié achète un bien, le réflexe est l'achat en indivision : chacun détient une quote-part (souvent 50/50). C'est simple à mettre en place chez le notaire, mais c'est un piège au décès.

Le principe : nul ne reste dans l'indivision malgré lui

L'article 815 du Code civil pose une règle d'ordre public : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. » Au décès de l'un des concubins, ses héritiers (enfants, parents) recueillent sa quote-part et entrent en indivision avec le survivant. Ces héritiers peuvent à tout moment exiger le partage — donc la vente du bien.

J'ai vu ce scénario virer au drame plus d'une fois. Le survivant se retrouve coincé : soit il rachète la part des héritiers, souvent au prix fort et taxée à 60 % s'il l'avait reçue par legs, soit il subit la vente et perd le toit sous lequel il vit depuis vingt ans.

Les limites de la convention d'indivision

On peut signer une convention d'indivision (art. 1873-1 et suivants du Code civil) pour organiser la gestion et prévoir un maintien temporaire, mais :

• sa durée est limitée (5 ans renouvelables si à durée déterminée) ;
• elle ne transmet pas la quote-part du défunt au survivant ;
• elle n'offre aucun avantage fiscal à la transmission.

L'indivision gère la vie du bien, pas la protection en cas de décès. C'est précisément là que la SCI change tout.

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3. La SCI comme outil de protection du survivant

La SCI transforme un bien immobilier — indivisible et rigide — en parts sociales, souples et modelables. Au lieu de détenir chacun la moitié des murs, les partenaires détiennent des parts de société. Et sur ces parts, on peut greffer des mécanismes de protection impossibles en indivision.

Ce que la SCI permet, l'indivision non

La clause d'agrément et de continuation

En principe, la société civile n'est pas dissoute par le décès d'un associé : elle continue avec ses héritiers. Mais les statuts peuvent y déroger et prévoir la continuation avec les seuls associés survivants, ou soumettre l'entrée des héritiers à l'agrément des associés survivants (art. 1870 du Code civil). Les héritiers non agréés n'ont alors droit qu'à la valeur des parts de leur auteur (art. 1870-1 du Code civil). Couplée à une clause de continuation, cette mécanique permet d'organiser le rachat des parts des héritiers plutôt que leur entrée dans la société. Le survivant conserve ainsi la maîtrise de la SCI et évite de cohabiter avec les enfants du défunt dans la gestion du bien.

À ne pas confondre avec l'agrément de l'article 1861 du Code civil, qui régit les cessions de parts entre vifs : la transmission par décès relève, elle, des articles 1870 et 1870-1.

Mais l'agrément ne fait pas tout : il empêche l'entrée d'indésirables, il ne transmet pas les parts au survivant. Pour cela, deux mécanismes puissants : la tontine et le démembrement croisé.

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4. La clause de tontine (accroissement) sur les parts

La tontine, ou clause d'accroissement, est un mécanisme ancien et redoutablement efficace sur le plan civil. Appliquée aux parts de SCI, elle fonctionne ainsi : les deux partenaires souscrivent ensemble des parts en stipulant qu'au premier décès, la totalité des parts revient au survivant, réputé en avoir été seul propriétaire depuis l'origine.

L'effet civil : les parts échappent à la succession

Juridiquement, c'est une fiction rétroactive : le prédécédé est censé n'avoir jamais été propriétaire. Les parts ne tombent donc pas dans sa succession et échappent aux droits des héritiers réservataires — c'est le grand atout de la tontine par rapport au testament, qui lui reste plafonné par la réserve héréditaire.

Attention à l'aléa : la tontine n'est valable que si, au jour de la signature, l'espérance de vie et les apports des deux partenaires sont équivalents. Une tontine entre deux personnes d'âge ou de santé très différents peut être requalifiée en donation déguisée par l'administration. Le montage doit être équilibré.

L'effet fiscal : le point faible entre concubins

Sur le plan fiscal, l'article 754 A du CGI assimile l'accroissement à une mutation à titre gratuit (succession). La part reçue par le survivant est donc taxée selon le lien de parenté :

• Concubins : droits de succession à 60 % sur la valeur des parts transmises. La tontine protège juridiquement mais coûte cher fiscalement.
• Partenaires de PACS : exonération de l'article 796-0 bis du CGI — mais à condition d'un testament, ce qui rend souvent le testament plus simple que la tontine.

Une exception notable existe pour la résidence principale du couple d'une valeur globale inférieure à 76 000 € : la tontine est alors taxée aux droits de vente immobilière et non aux droits de succession (art. 754 A al. 2 du CGI). Utile pour un petit bien, marginal pour un patrimoine de valeur.

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5. Le démembrement croisé des parts

C'est, pour un couple non marié avec enfants — la configuration typique d'une SCI familiale —, le montage le plus élégant. Il concilie deux objectifs a priori contradictoires : protéger le survivant (lui garantir la jouissance et les revenus du bien) et préserver la réserve des enfants (qui conservent la nue-propriété).

Le principe du démembrement croisé

Chaque partenaire détient ses propres parts, mais on croise l'usufruit et la nue-propriété entre les deux têtes. Dans le montage le plus courant :

• Chaque partenaire est nu-propriétaire de ses propres parts ;
• et usufruitier des parts de l'autre.

Ce qui se passe au premier décès

Au décès de l'un, l'usufruit qu'il détenait sur les parts du survivant s'éteint (l'usufruit est viager, art. 617 du Code civil). Le survivant, qui était déjà nu-propriétaire de ses propres parts, en récupère automatiquement la pleine propriété, hors succession et sans droits.

Dans le même temps, le survivant conserve l'usufruit qu'il détenait sur les parts du défunt : il continue de percevoir les revenus et de jouir du bien. Les enfants du défunt, eux, héritent seulement de la nue-propriété des parts de leur parent — ils devront attendre le décès du survivant pour récupérer la pleine propriété.

Marie garde le toit et les loyers, sans payer de droits de succession sur ses propres parts. Les enfants de Paul ne sont pas spoliés : ils récupéreront la pleine propriété au décès de Marie, sans droits sur la reconstitution de l'usufruit (art. 1133 du CGI). Tout le monde y trouve son compte, à condition que le montage soit calibré par un notaire. Pour approfondir la mécanique, consultez notre guide du démembrement en SCI.

Un atout technique du démembrement croisé entre couple non marié : la présomption de propriété de l'article 751 du CGI — qui réintègre à la succession de l'usufruitier le bien dont la nue-propriété appartient à l'un de ses héritiers présomptifs — ne joue pas ici, puisque le concubin ou le partenaire de PACS survivant n'est justement pas un héritier présomptif du défunt. C'est précisément ce qui rend le montage sûr entre partenaires non parents, là où il serait risqué entre parent et enfant.

Le point de vigilance : le démembrement croisé fonctionne bien au premier décès. Si les deux partenaires décèdent simultanément (accident), le mécanisme peut se gripper. On complète alors le montage par une clause de tontine ou un testament, pour couvrir toutes les hypothèses.

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6. Donation et fiscalité : concubins vs pacsés

Transmettre de son vivant est souvent plus efficace que d'attendre le décès. Mais ici, le gouffre entre concubins et pacsés est vertigineux.

Entre concubins : le mur des 60 %

Une donation entre concubins est traitée comme une donation entre personnes non parentes : aucun abattement, et un taux unique de 60 % dès le premier euro (art. 777 du CGI). Donner 100 000 € de parts à son concubin, c'est générer 60 000 € de droits. Autant dire que la donation directe entre concubins est presque toujours à proscrire.

Entre partenaires de PACS : un régime aligné sur les époux

Le PACS ouvre deux avantages décisifs, calqués sur le régime des couples mariés :

• Donation : abattement de 80 724 € tous les 15 ans (art. 790 F du CGI), puis barème progressif de 5 % à 45 % (art. 777 du CGI, tarif entre époux et partenaires).
• Succession : exonération totale de droits (art. 796-0 bis du CGI), sous réserve d'un testament instituant le partenaire.

Retenez ce seul chiffre : se pacser fait chuter la fiscalité de la transmission de 60 % à parfois 0 %. Pour un couple stable propriétaire d'un bien de valeur, le PACS n'est pas une formalité sentimentale, c'est une décision patrimoniale — et l'une des rares gratuites. La donation de parts de SCI, échelonnée dans le temps, complète efficacement le dispositif ; voir notre guide de la donation de parts de SCI.

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7. Le testament, pièce indispensable

Répétons-le, car c'est le nœud de tout le sujet : ni le concubinage ni le PACS ne donnent la qualité d'héritier. Le seul acte qui transmet au survivant est le testament. Sans lui, tout le reste (PACS, statuts de SCI bien rédigés) ne sert qu'à moitié.

Ce que le testament peut — et ne peut pas — faire

Le testateur ne dispose librement que de la quotité disponible ; la réserve héréditaire revient obligatoirement aux enfants (art. 912 à 916 du Code civil) :

Un couple non marié sans enfant peut donc se léguer l'intégralité de ses parts de SCI par testament. Avec enfants, le legs est plafonné à la quotité disponible — ce qui explique tout l'intérêt du démembrement croisé, qui donne au survivant la jouissance sans empiéter sur la réserve des enfants.

Un legs excédant la quotité disponible n'est pas nul : il est réductible à l'ouverture de la succession (art. 920 du Code civil). Mieux vaut donc calibrer le testament avec un notaire, en cohérence avec le montage de la SCI.

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8. IFI et couple non marié

Beaucoup pensent qu'être non marié permet de « scinder » son patrimoine pour échapper à l'IFI. C'est une erreur. L'article 964 du CGI impose une imposition par foyer fiscal IFI, et ce foyer inclut :

• les personnes mariées ;
• les partenaires liés par un PACS ;
• les concubins notoires.

Concubins comme pacsés sont donc imposés ensemble : leurs patrimoines immobiliers sont additionnés et le seuil de 1,3 M€ s'apprécie sur le total. Vivre en couple non marié n'offre aucun fractionnement du patrimoine taxable à l'IFI — l'administration ne s'y trompe pas.

Les parts de SCI dans l'assiette IFI

Les parts de SCI sont taxables à l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles détenus par la société (art. 965 du CGI). Le passif déductible (emprunt de la SCI) réduit la base, sous réserve des règles anti-abus sur les dettes envers les associés. En cas de démembrement, l'usufruitier est en principe redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété (art. 968 du CGI) — un paramètre à intégrer dans le montage de protection. Notre guide SCI et IFI détaille le calcul de l'assiette.

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9. Cas pratique chiffré

Paul et Marie, concubins depuis 12 ans, achètent ensemble un immeuble locatif de 400 000 € via une SCI, à parts égales (chacun 200 000 € de valeur de parts). Paul a deux enfants d'un premier mariage. Comparons trois scénarios au décès de Paul.

Scénario A — Rien n'est prévu (concubinage, indivision de parts)

• Les 200 000 € de parts de Paul tombent dans sa succession et reviennent à ses deux enfants.
• Marie se retrouve co-associée des enfants de Paul. Elle ne reçoit rien.
• Si les enfants veulent sortir, ils peuvent forcer la cession de leurs parts ou bloquer la gestion.
• Résultat : Marie perd le contrôle et n'a aucune sécurité sur le bien.

Scénario B — Testament au profit de Marie (toujours concubins)

• Paul lègue à Marie la quotité disponible (1/3 avec 2 enfants), soit ~66 700 € de parts.
• Cette transmission est taxée à 60 % : Marie doit ~40 000 € de droits pour recevoir 66 700 € de parts.
• Les 2/3 restants (réserve) vont aux enfants. Marie reste associée minoritaire.
• Résultat : protection partielle et fiscalement douloureuse.

Scénario C — PACS + testament + démembrement croisé des parts

• Le couple se pacse et rédige chacun un testament. Les parts sont détenues en démembrement croisé.
• Au décès de Paul, Marie récupère la pleine propriété de ses propres parts (hors succession) et conserve l'usufruit des parts de Paul : elle jouit de la totalité du bien et perçoit les loyers.
• Sur la part transmise à Marie par testament dans la limite de la quotité disponible, l'exonération de l'article 796-0 bis s'applique : 0 € de droits.
• Les enfants de Paul reçoivent la nue-propriété de ses parts, préservant leur réserve, et récupéreront la pleine propriété au décès de Marie sans droits sur la reconstitution de l'usufruit.
• Résultat : Marie est protégée à vie, la fiscalité est nulle, les enfants ne sont pas lésés.

Chiffres indicatifs, hors valorisation fiscale de l'usufruit (art. 669 du CGI) et frais d'acte. Le montage doit être validé par un notaire au regard de la situation exacte du couple.

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10. Les erreurs fréquentes

Erreur 1 : Croire que le PACS suffit à hériter

Le PACS n'est pas un testament. Sans acte écrit désignant le partenaire, le survivant pacsé n'hérite de rien. Le PACS apporte l'avantage fiscal (exonération), pas la vocation successorale. PACS + testament sont indissociables.

Erreur 2 : Acheter en indivision « pour faire simple »

L'indivision est le pire choix pour un couple non marié : au décès, les héritiers du défunt entrent dans l'indivision et peuvent forcer la vente (art. 815). La SCI fige au contraire les règles du jeu dans les statuts.

Erreur 3 : Oublier la fiscalité de la tontine entre concubins

La tontine protège juridiquement, mais entre concubins la valeur transmise est taxée à 60 %. Sur un bien de valeur, c'est prohibitif. Se pacser change radicalement l'équation.

Erreur 4 : Financer via le compte courant d'associé

Le solde du compte courant d'associé du défunt est une créance qui revient à ses héritiers, pas au survivant. Mieux vaut équilibrer les apports en capital, ou prévoir une clause dédiée. Voir notre guide du compte courant d'associé.

Erreur 5 : Monter la SCI sans notaire

Démembrement croisé, tontine, articulation avec la réserve héréditaire : ces mécanismes se paient d'une requalification s'ils sont mal calibrés (donation déguisée, atteinte à la réserve). Un notaire doit valider le montage. Sur les conséquences d'un décès d'associé, consultez notre guide dédié.

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11. FAQ — SCI entre concubins et pacsés

Cet article a une vocation purement informative et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les montages de protection entre concubins ou partenaires de PACS (tontine, démembrement croisé, testament) engagent la réserve héréditaire et la fiscalité de la transmission : leur mise en place doit être validée par un notaire au regard de votre situation exacte.