SCI, cave et grenier : le guide des petites dépendances (2026)

Une cave à 6 000 euros ne fait rêver personne. Dix caves à 6 000 euros, c'est autre chose : 60 000 euros d'actif, de l'ordre de 5 400 euros de loyers par an, zéro diagnostic de performance énergétique, zéro encadrement des loyers, et un impayé maximal qui se compte en dizaines d'euros. Les caves, greniers, celliers et remises sont les parents pauvres de l'immobilier locatif. C'est aussi l'un des rares segments où le rendement brut dépasse couramment celui d'un studio, sans que la contrepartie soit un risque locatif plus élevé.

La contrepartie existe, rassurez-vous. Elle est simplement ailleurs. Dix lots, ce sont dix baux, dix quittances tous les mois, dix lignes de charges de copropriété, dix avis de taxe foncière. Je vois régulièrement des bailleurs laisser filer un portefeuille pourtant rentable, non par manque de rendement, mais parce qu'ils ne savent plus quel lot a payé et lequel est vide depuis huit mois. Le micro-lot pose un problème d'organisation avant de poser un problème de rentabilité.

S'y ajoute une surprise juridique. Le cadre applicable à ces locaux n'est presque jamais celui que le bailleur imagine : la loi du 6 juillet 1989 ne les capte que dans une hypothèse bien précise, et hors de cette hypothèse on retombe sur le Code civil de 1804. La durée, le congé, le dépôt de garantie, l'indexation : tout change de main.

Ce guide traite les trois questions dans l'ordre où elles se posent réellement. Quel bail signer pour une cave ou un grenier, selon qu'il part seul ou avec un logement. Ce que ces dépendances coûtent vraiment, taxe foncière, charges de copropriété et temps de gestion compris. Et à partir de quel volume la SCI devient le bon véhicule plutôt que la détention en nom propre.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et décret n° 67-223, code de la construction et de l'habitation — dont les articles L511-1 et suivants issus de l'ordonnance n° 2020-1144 —, code de la santé publique, CGI, BOFiP, Légifrance). Mis à jour le 8 août 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. Périmètre : cave, grenier, cellier — et pas les parkings

Autant le dire tout de suite, parce que la confusion coûte cher : ce guide traite les caves, les greniers, les celliers, les remises, les débarras et les box de rangement non destinés au stationnement. Il ne traite pas les garages, les box automobiles et les emplacements de stationnement.

Le découpage n'a rien d'éditorial. Les deux familles divergent sur le point qui pèse le plus lourd, la TVA. L'article 261 D, 2° du CGI exonère les locations de locaux nus « à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ». Cette exception envoie la location d'un parking isolé dans le champ de la taxe de plein droit, avec la déclaration périodique qui va avec. Une cave n'est pas un emplacement de stationnement, donc elle reste exonérée. Le bailleur qui mélange les deux facture une TVA qu'il ne doit pas, ou en oublie une qu'il doit. Dans les deux cas, la régularisation se paie.

1.1. Cave, grenier, cellier, remise : de quoi parle-t-on exactement

Le mot « dépendance » range dans un même sac des objets juridiques qui n'ont pas grand-chose en commun. Faites le tri d'abord : il commande le régime du bail, les diagnostics, la faculté de vendre séparément, et parfois la possibilité même de louer.

Arrêtez-vous sur la dernière ligne. Beaucoup d'annonces vendent « avec cave » un local qui n'est qu'une partie commune à jouissance privative : le copropriétaire en a l'usage exclusif, il n'en est pas propriétaire au sens de l'état descriptif de division. Impossible de la vendre séparément, impossible de la louer à un tiers de façon autonome. Si vous achetez des caves pour les louer, votre première vérification n'est pas le prix, c'est l'état descriptif de division. Chaque cave y porte-t-elle un numéro de lot et des tantièmes ? Si la réponse est non, passez votre chemin.

1.2. Pourquoi ce segment existe

Le marché des micro-lots vient d'un décalage historique. Dans les immeubles anciens des centres-villes, on a construit des caves et des greniers pour y ranger du charbon, du vin, du bois de chauffe. Les usages ont disparu, les mètres carrés sont restés. La demande, elle, s'est déplacée vers le stockage urbain : cartons de déménagement, vélos, matériel de sport, archives d'un cabinet libéral, stock d'un vendeur en ligne qui ne veut pas louer un local commercial.

Le self-stockage commercial, à 20 ou 40 euros le mètre carré par mois, a fini de créer l'écart : une cave d'immeuble se loue plutôt entre 4 et 12 euros le mètre carré par mois. Ajoutez que ces lots se vendent souvent en dessous de leur valeur d'usage, faute d'acheteurs organisés en face, et vous tenez toute la mécanique : on achète à la valeur de nuisance, on loue à la valeur d'usage. L'écart est réel. Il se paie en temps, et c'est précisément ce que la suite du guide met en chiffres.

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2. Le régime du bail d'une cave : accessoire du logement ou location autonome

Voici le point le plus mal compris de tout le sujet, et celui qui alimente le plus de litiges. Une même cave, louée de deux façons différentes, obéit à deux corps de règles qui n'ont presque rien en commun. Même local, même bailleur, même loyer : deux droits.

2.1. La règle de bascule tient dans une phrase de la loi de 1989

L'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 délimite lui-même son champ d'application. Après avoir posé le caractère d'ordre public de ses dispositions, il dit ceci :

« Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. »

Une cave, un grenier, un cellier entrent dans les « autres locaux ». La loi ne les nomme jamais ; elle les attrape par une catégorie balai. Trois conditions s'en dégagent, et elles sont cumulatives :

1. Il existe un local principal loué à usage d'habitation ou mixte, qui constitue la résidence principale du preneur.
2. La dépendance est louée accessoirement à ce local principal, c'est-à-dire dans la dépendance économique du bail d'habitation.
3. Elle est louée par le même bailleur.

Les trois conditions réunies, la cave est aspirée dans le régime protecteur du bail principal. Une seule qui manque, et elle bascule dans le droit commun. Attention à une illusion répandue : le nombre de contrats signés ne décide de rien. Vous pouvez parfaitement faire signer deux contrats séparés et rester dans le champ de l'article 2, parce que la qualification est factuelle, pas déclarative. Dans l'autre sens, une cave louée à un voisin qui habite l'immeuble d'en face ne sera jamais l'accessoire d'un logement qu'il ne vous loue pas.

2.2. Le test de qualification en cinq questions

2.3. Ce que change la qualification d'accessoire

Accessoire du logement, la cave hérite du régime du bail principal, sans discussion possible. Ce que cela donne, poste par poste :

• Durée et reconduction : la cave suit le bail principal. Elle n'a pas de terme propre. Un bailleur personne morale, ce qu'est une SCI, consent en principe un bail de six ans (art. 10 de la loi de 1989), la SCI familiale pouvant consentir un bail de trois ans dans les conditions de l'article 13.
• Congé : vous ne pouvez pas reprendre la cave seule. Le congé obéit à l'article 15, avec ses motifs limitatifs et ses délais.
• Loyer : le loyer de la cave est englobé dans le loyer du logement. Là où l'encadrement des loyers s'applique, il porte sur l'ensemble. Vous ne pouvez pas décider une hausse spécifique de la cave en cours de bail hors du mécanisme de révision prévu au contrat.
• Dépôt de garantie : un seul dépôt, plafonné par l'article 22, restitué dans les délais de ce même article.
• État des lieux : l'état des lieux du logement doit décrire la cave, sous peine de rendre difficile toute imputation de dégradations à la sortie.

Une SCI qui loue de l'habitation doit en tirer une conséquence très concrète : reprendre une cave à un locataire en place, ou la lui refacturer en supplément par un avenant séparé, tient rarement la route. Si vous voulez garder la main sur vos caves pour les louer à part, excluez-les du bail d'habitation dès la signature et ne les laissez pas à disposition de fait — un trousseau prêté « le temps du déménagement » a déjà suffi à créer un accessoire. Le bail d'habitation en SCI détaille les clauses correspondantes ; notre modèle de bail commenté précise la désignation des lots annexes.

2.4. La location autonome : le droit commun du louage

Hors du champ de l'article 2, une cave louée seule relève du droit commun du louage des choses, articles 1713 et suivants du Code civil. L'article 1713 tient en une ligne, et elle est d'une simplicité désarmante : « On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles. » Pas de statut protecteur, pas de contrat type imposé, pas de durée minimale, pas de motif de congé encadré.

Cette liberté a un prix : ce que la loi ne dit pas, votre contrat doit le dire. Un bail de cave bâclé en trois lignes ne vous protège de rien. Voici comment les deux régimes se comparent, poste par poste.

Un mot sur l'indexation, parce que c'est là qu'on se fait avoir. La liberté d'indice n'est pas totale : l'article L112-2 du code monétaire et financier n'admet que les indices en relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties. Pour du stockage loué à un particulier, l'indice de référence des loyers reste le choix le plus sûr, même s'il n'est pas obligatoire. En revanche, la clause qui prévoit une « indexation sur l'inflation » sans rien préciser d'autre est fragile, et une clause d'indexation annulée vous laisse avec un loyer figé pour toute la durée du bail. Sur une cave à 45 euros, personne n'ira en justice pour ça — mais vous perdrez vingt ans d'indexation en silence.

2.5. Les deux pièges de la location autonome

Premier piège : le preneur professionnel. Vous louez une remise à une entreprise qui y exerce une activité, et la question du statut des baux commerciaux se pose immédiatement. L'article L145-1 du code de commerce suppose l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal dans les lieux loués, avec une clientèle attachée à ces lieux. Un local de simple stockage, sans accueil de clientèle ni enseigne, reste normalement en dehors. Normalement. La frontière est factuelle, elle se déplace avec les faits, et une requalification vous coûte cher : neuf ans de durée, droit au renouvellement, indemnité d'éviction. Dès que le preneur est une entreprise, faites relire le bail et inscrivez noir sur blanc l'usage exclusif de stockage, sans réception de public.

Second piège : l'habitation clandestine. Celui-là est le plus grave, et presque personne ne le connaît. L'article L1331-23 du code de la santé publique dispose que « ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation ». Attention à la numérotation : l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, applicable au 1^er janvier 2021, a réécrit ces textes. L'ancien article L1331-22, que citent encore beaucoup de pages en ligne, définit désormais l'insalubrité en général, et l'ancien article L1337-4, qui portait les sanctions, a été abrogé.

La sanction relève désormais de la police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, aux articles L511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. L'autorité compétente prend un arrêté de traitement de l'insalubrité (art. L511-11 du CCH) qui peut prescrire la cessation de la mise à disposition du local à des fins d'habitation et l'interdiction d'habiter, d'utiliser ou d'accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. Le refus délibéré et sans motif légitime d'exécuter les mesures prescrites est puni d'un an d'emprisonnement et de 50 000 euros d'amende, peines portées à deux ans et 75 000 euros lorsque l'occupant est une personne vulnérable, notamment un ressortissant étranger en situation irrégulière (art. L511-22, I, du CCH). Le même article réprime plus lourdement d'autres comportements : deux ans et 75 000 euros pour la sur-occupation (II), trois ans et 100 000 euros pour la dégradation des locaux ou le non-respect d'une interdiction d'habiter (III), chacune de ces peines étant elle-même aggravée lorsque l'occupant est une personne vulnérable — jusqu'à cinq ans d'emprisonnement et 150 000 euros d'amende pour les faits visés au III. Dans tous les cas, la personne morale peut être déclarée pénalement responsable dans les conditions de l'article 121-2 du code pénal.

Le sujet voisin de la location d'un logement indécent par une SCI vaut le détour, les deux régimes se rejoignant dans les procédures de police de l'habitat. Quant à la transformation d'une cave en surface habitable, elle sort du périmètre de ce guide : direction le changement d'usage et les autorisations d'urbanisme.

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3. Ce qui n'est pas exigible pour une cave : DPE, décence, encadrement, permis de louer

Voilà l'argument économique central du micro-lot, et il est presque toujours avancé au doigt mouillé, y compris par des professionnels. Reprenons chaque obligation à sa source : un « ce n'est pas obligatoire » sans texte ne vaut rien devant un juge, ni devant l'avocat d'un acquéreur mécontent.

3.1. Le DPE n'est pas exigible pour une cave ou un grenier non chauffé

Le diagnostic de performance énergétique est défini par l'article L126-26 du code de la construction et de l'habitation. Son champ, lui, se lit à l'article R126-15 : les règles visent tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception d'une liste de catégories. Deux d'entre elles règlent notre affaire :

• les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés, ou dont le seul équipement fixe de chauffage est une cheminée à foyer ouvert, et qui ne disposent pas de dispositif de refroidissement ;
• les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 mètres carrés.

Une cave, un grenier, un cellier ou une remise non chauffés relèvent de la première catégorie, et il n'y a rien à discuter. Aucun DPE à annexer au bail, aucun DPE à produire pour la vente du lot. Ne sous-estimez pas cet avantage. Sur un lot d'habitation, une étiquette F ou G déclenche des interdictions de mise en location et un programme de travaux qui peut coûter le prix de trois caves. Ici, la question ne se pose jamais. Un portefeuille de micro-lots traverse le calendrier des passoires thermiques sans le voir.

Deux réserves, quand même. Une cave vendue comme annexe d'un lot d'habitation ne change rien au fait que c'est le logement qui porte le DPE. Et si le local a été chauffé, cellier équipé d'un convecteur ou grenier isolé, la dispense tombe et il faut refaire l'analyse.

3.2. Les critères de décence ne visent pas une cave

La décence est définie par l'article 6 de la loi de 1989 et par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Le texte vise le logement loué à titre de résidence principale : surface habitable minimale, hauteur sous plafond, éclairement naturel, absence de risques manifestes pour la sécurité et la santé, performance énergétique minimale. Une cave louée seule pour du stockage n'est pas un logement : ces critères ne lui sont pas applicables.

N'en tirez surtout pas la conclusion inverse. L'interdiction de l'article L1331-23 du code de la santé publique va beaucoup plus loin que l'exigence de décence : on ne rend pas une cave décente, elle est par nature impropre à l'habitation. Un bailleur qui loue une cave en sachant qu'elle servira de logement n'encourt pas une action en décence. Il encourt la police de l'habitat, puis le pénal.

3.3. L'encadrement des loyers ne s'applique pas à une dépendance louée seule

Les dispositifs d'encadrement — encadrement de l'évolution des loyers à la relocation et encadrement du niveau des loyers dans les zones expérimentant le dispositif issu de la loi ELAN — s'articulent tous sur le régime de la loi de 1989 et visent les logements loués à titre de résidence principale. Une cave louée seule y échappe, puisqu'elle n'est ni un logement ni soumise à la loi de 1989.

Gardez toutefois en tête le mécanisme de l'article 2 : accessoire du logement, la cave rentre dans le loyer encadré. Facturer une « cave en supplément » en zone encadrée pour rattraper un plafond de loyer est un mauvais calcul. Le complément de loyer a ses propres conditions et ne se contourne pas par un accessoire.

3.4. Le permis de louer ne concerne ni une cave ni un grenier

L'autorisation préalable de mise en location, dite permis de louer, résulte de l'article L635-1 du code de la construction et de l'habitation. Elle porte sur la mise en location d'un logement, dans des zones délimitées par délibération de l'intercommunalité ou de la commune. Une cave ou un grenier loués comme locaux de stockage ne sont pas des logements : le dispositif ne s'applique pas, et il n'y a ni déclaration ni autorisation à déposer.

3.5. Ce qui reste dû, et qu'on oublie

La liste des dispenses est confortable. Elle n'est pas un blanc-seing. Voilà ce qui reste à votre charge.

Deux lignes méritent qu'on s'y arrête. L'état des risques est le seul document de la panoplie du bailleur qui suive le terrain et non l'usage : lot situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques ou dans une zone de sismicité concernée, il est dû, cave comprise. L'assurance, elle, n'est pas une obligation légale du bailleur en droit commun. Mais un dégât des eaux parti d'une cave, un effondrement de plancher ou un départ de feu sur du stockage engagent votre responsabilité de propriétaire, et le sinistre ne s'arrête pas à la valeur du lot : il remonte jusqu'aux appartements du dessus. L'assurance PNO en SCI détaille les garanties utiles. La taxe foncière en SCI reste due lot par lot : c'est la principale charge fixe du portefeuille.

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4. La cave en copropriété : lot distinct, tantièmes, vente séparée

Un portefeuille de micro-lots est, dans la quasi-totalité des cas, un portefeuille de lots de copropriété. La loi de 1965 n'est donc pas un décor lointain : elle rythme votre gestion, vos charges et votre calendrier.

4.1. La cave est un lot de copropriété de plein exercice

Une cave inscrite à l'état descriptif de division sous un numéro de lot est un lot de copropriété au même titre qu'un appartement : une partie privative, plus une quote-part de parties communes exprimée en tantièmes. Trois conséquences en découlent, et les acheteurs les sous-estiment presque systématiquement.

• Des charges. Le lot supporte sa quote-part de charges générales au prorata de ses tantièmes, et sa part des charges spéciales pour les équipements dont il a l'utilité objective. Une cave en sous-sol échappe généralement à la grille ascenseur si le règlement l'y autorise, mais elle paiera le ravalement de la façade comme tout le monde, sans jamais la voir. Les charges de copropriété en SCI détaillent la ventilation.
• Des appels de fonds. Budget prévisionnel trimestriel, appels de travaux hors budget, cotisation au fonds de travaux. Dix lots appelés trimestriellement, c'est déjà une quarantaine d'appels de fonds à saisir dans l'année, avant tout appel de travaux : voir les appels de fonds en SCI.
• Des voix en assemblée générale. Chaque lot porte ses tantièmes de vote. Dix caves dans un même immeuble donnent au bailleur un poids réel au moment d'orienter un programme de travaux — un avantage politique que peu d'investisseurs anticipent, et qui se paie en heures d'assemblée. La représentation de la société y est traitée dans SCI et syndic de copropriété.

4.2. Le rattachement d'une cave à un lot principal

Trois situations, à ne pas confondre :

Surveillez la clause d'indivisibilité avant tout le reste. Certains règlements rattachent expressément une cave à un lot d'habitation et interdisent la cession séparée, en général pour éviter que des tiers extérieurs à l'immeuble ne circulent dans les parties communes. La clause est opposable, point final. Pour la lever, il faut modifier le règlement de copropriété, faire voter l'assemblée à la majorité applicable et publier au fichier immobilier. C'est un projet en soi, à monter des mois à l'avance, pas une case à cocher avant le compromis.

Dans l'autre sens, créer un lot de cave par division d'un lot existant ou par appropriation d'une partie commune passe par une décision d'assemblée générale et un modificatif de l'état descriptif de division, établi par un géomètre-expert puis publié. L'opération se fait, elle est même intéressante dans les immeubles pleins de recoins inutilisés. Elle coûte aussi plusieurs milliers d'euros, ce qui la rend absurde pour un lot de 4 mètres carrés valant 4 000 euros.

4.3. Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter une cave

L'accès est le critère qu'on oublie et qui décide de tout. Un lot que le locataire n'atteint qu'en traversant un hall dont il n'a pas la clé ne vaut rien à la location, quelle que soit sa surface. À l'inverse, une cave accessible directement depuis la rue par une porte cochère se loue nettement plus cher qu'une cave identique au fond d'un sous-sol borgne. Oubliez le prix au mètre carré sur ce segment : l'accès et la porte comptent davantage que les mètres carrés.

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5. La surface d'une cave : loi Carrez, seuil de 8 m² et acte de vente

L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose de mentionner la superficie de la partie privative dans tout avant-contrat et dans l'acte authentique de vente d'un lot de copropriété. C'est la fameuse loi Carrez, et sa sanction fait mal au vendeur : une superficie réelle inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée ouvre à l'acquéreur une action en diminution du prix, proportionnelle à la moindre mesure, à exercer dans l'année de l'acte authentique sous peine de déchéance.

5.1. Deux exclusions qui couvrent la quasi-totalité des micro-lots

Bonne nouvelle : le texte pose lui-même ses limites. L'article 46 écarte du mesurage les caves, garages et emplacements de stationnement, ainsi que les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret en Conseil d'État. Ce seuil vaut huit mètres carrés : l'article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 écarte du calcul de la superficie de l'article 4-1 les lots ou fractions de lots de moins de 8 mètres carrés — l'article 4-1 étant celui qui définit la méthode de mesurage.

Retenez que ce sont deux exclusions distinctes, qui ne se recouvrent pas :

• L'exclusion par nature : une cave est hors champ, quelle que soit sa surface. Une cave de 30 mètres carrés n'est pas mesurée au sens de la loi Carrez.
• L'exclusion par seuil : tout lot de moins de huit mètres carrés est hors champ, quelle que soit sa nature. Un cellier de 5 mètres carrés, un débarras de 3 mètres carrés y échappent même s'ils ne sont pas des caves.

Reste une zone intermédiaire, et elle concerne un lot sur dix environ : le grenier ou la remise de plus de huit mètres carrés qui n'est ni une cave, ni un garage, ni un emplacement de stationnement. Là, le mesurage redevient exigible, avec les règles habituelles — déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures, exclusion de tout ce qui est sous 1,80 mètre de hauteur. Dans un comble, cette dernière règle mange souvent la moitié de la surface au sol, ce qui fait retomber le lot sous le seuil des 8 mètres carrés.

5.2. La limite : la cave qui n'en est plus une

L'exclusion suit la nature réelle du local, pas son intitulé au règlement. Un local baptisé « cave » à l'état descriptif de division mais transformé en pièce aménagée, intégrée au volume habitable et communiquant avec l'appartement, perd le bénéfice de l'exclusion, et sa surface doit être prise en compte. C'est tout le contentieux des « souplex » : un vendeur annonce une surface incluant l'ancien sous-sol aménagé, l'acquéreur découvre après coup que la mention est fausse, dans un sens ou dans l'autre.

Pour un portefeuille de micro-lots, la conclusion est plutôt agréable : vos actes de vente ne portent pas de mention de superficie, et l'action en réduction du prix de l'article 46 ne vous menace pas. Cela ne vous autorise pas à décrire le lot approximativement. Le droit commun de la vente, l'obligation d'information et la garantie des vices cachés restent en embuscade. La pratique courante consiste à indiquer une surface « à titre indicatif, hors loi Carrez » : elle est saine, à condition que le chiffre soit juste et la formule prudente.

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6. La TVA sur la location d'une cave : exonération et exception à ne pas étendre

Voilà ce qui sépare le plus nettement une cave d'un parking, et la raison pour laquelle j'ai refusé de traiter les deux dans le même guide. Une seule phrase du CGI règle la question. Encore faut-il ne pas la lire trop largement.

6.1. Le texte : l'article 261 D, 2° du CGI

L'article 261 D, 2° du CGI exonère de TVA « les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l'exception des emplacements pour le stationnement des véhicules », l'exonération étant elle-même écartée lorsque la location constitue pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés, ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire.

Le raisonnement se déroule tout seul. Une cave, un grenier, un cellier loués nus sont des locaux nus. Aucun n'est un emplacement pour le stationnement des véhicules. Donc exonération, et l'exception reste à la porte. N'étendez jamais cette exception par analogie sous prétexte qu'une cave serait « une dépendance comme un parking ». Les exceptions à une exonération s'interprètent strictement, et le législateur a nommé une catégorie précise, pas une famille.

6.2. Le cas de la cave louée en accessoire d'un parking

Un seul endroit fait se croiser nos deux familles de lots. Il joue dans les deux sens, et il faut savoir lequel s'applique chez vous.

Sens 1 : le parking accessoire d'un local exonéré. La doctrine administrative (BOI-TVA-CHAMP-30-10-50), qui reprend l'arrêt Henriksen de la Cour de justice (CJCE, 13 juillet 1989, aff. 173/88), admet que la location d'un emplacement de stationnement échappe à la taxation lorsqu'elle est étroitement liée à la location, elle-même exonérée, d'un immeuble destiné à un autre usage. Quatre conditions cumulatives : les emplacements sont situés dans le même ensemble immobilier, loués par le même bailleur, au même locataire, et sont l'accessoire de locaux à usage d'habitation ou professionnel qui constituent l'objet principal du bail. L'existence de baux ou de loyers distincts ne fait pas obstacle, à elle seule, à cette qualification.

Sens 2 : la cave accessoire d'un parking taxé. Symétriquement, si vous louez à un même preneur un emplacement de stationnement taxé et une cave attenante, dans un ensemble unique et pour un loyer global, l'analyse d'accessoire peut conduire à faire suivre à la cave le régime de la prestation principale, c'est-à-dire la taxation. Ce n'est pas systématique : cela dépend de l'unicité de la prestation et du caractère indissociable des deux locaux. La prudence commande de ventiler les loyers dans le bail et, si les deux locaux sont réellement autonomes, de signer deux contrats distincts.

6.3. La SCI qui a opté pour la TVA

Votre SCI a peut-être opté pour la TVA sur la location de locaux nus à usage professionnel, dans les conditions de l'article 260, 2° du CGI. L'option ne se présume jamais, elle se formule par immeuble, et elle ne peut viser que des locaux professionnels. Jamais de l'habitation. Prenez deux caves identiques dans le même sous-sol : celle louée à un avocat pour y archiver ses dossiers peut entrer dans le champ de l'option, celle louée au voisin du troisième pour ranger ses skis n'y entrera jamais.

Option exercée, les loyers deviennent taxables au taux normal et la SCI récupère la TVA d'amont, dans la limite de son coefficient de déduction. Deux vigilances. La régularisation par vingtièmes de l'article 207 de l'annexe II au CGI vous rattrape si l'affectation de l'immeuble change ensuite. Et une SCI qui détient à la fois des lots exonérés et des lots taxés peut se retrouver à devoir sectoriser son activité, ce qui n'a rien d'anodin en gestion. La levée de l'option TVA et le guide SCI et TVA déroulent la mécanique complète.

6.4. Le seuil de franchise en base, quand il joue

Tant que la SCI se contente de locations exonérées, la franchise en base ne la concerne pas : ces locations sont bien dans le champ de la TVA, mais elles en sont exonérées par l'article 261 D, 2° du CGI, et on ne parle pas de franchise pour des opérations déjà exonérées. Le sujet réapparaît dès qu'une opération taxable entre dans le portefeuille, par exemple un parking isolé, une option TVA ou une prestation de gardiennage facturée à part.

Pour 2026, la franchise en base joue jusqu'à 37 500 euros de chiffre d'affaires, avec un seuil majoré de 41 250 euros qui permet de conserver la franchise l'année du dépassement, pour les prestations de services ; les seuils correspondants pour les livraisons de biens sont de 85 000 et 93 500 euros. Le seuil unique de 25 000 euros voté à l'article 32 de la loi de finances pour 2025 n'est jamais entré en vigueur et a été supprimé par la loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025 : il ne faut plus le citer. Le détail des règles, du franchissement et de la mention à porter sur les factures figure dans notre guide sur la franchise en base de TVA en SCI.

6.5. Le piège de la requalification en prestation de services

Terminons par un point plus subtil, et bien plus coûteux. Votre offre dépasse la simple mise à disposition d'un local nu ? Box modulaires, accès sécurisé vingt-quatre heures sur vingt-quatre, vidéosurveillance, manutention, assurance des biens stockés, contrat mensuel sans état des lieux... À un moment, vous ne louez plus un immeuble, vous vendez une prestation de stockage. Les conséquences arrivent groupées : sortie de l'exonération de l'article 261 D, caractère commercial de l'activité, et assujettissement d'office à l'impôt sur les sociétés au titre de l'article 206, 2 du CGI pour une SCI jusqu'alors à l'impôt sur le revenu.

La ligne de partage sépare le bailleur de l'exploitant. Une cave nue louée par bail annuel relève du foncier. Un centre de self-stockage relève du commerce. Entre les deux, chaque service ajouté vous pousse d'un cran vers le second, et personne ne vous préviendra du moment où vous aurez franchi la ligne. Si votre projet penche de ce côté, arbitrez la structure et le régime fiscal avant d'ouvrir : SCI à l'IR ou à l'IS est le bon point de départ.

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7. L'analyse économique honnête : cas chiffré sur cinq dépendances

Passons aux chiffres. Une seule règle : aucun euro de recette qu'on n'a pas encaissé, et tous les euros de charge, y compris son propre temps de travail.

7.1. Les ordres de grandeur du marché

Ces fourchettes sont des ordres de grandeur observés, pas une promesse. Elles bougent énormément d'une ville à l'autre, et un lot mal placé peut rester vide trois ans sans que rien ne le sauve. Regardez surtout le rapport entre les deux colonnes du milieu : sur ce segment, le prix suit mal le loyer, parce que l'acheteur type d'une cave est un copropriétaire de l'immeuble qui raisonne en confort de vie, jamais en rendement. Tout le portefeuille de micro-lots vit de cet écart.

7.2. Le cas chiffré : cinq caves dans deux immeubles

Prenons une SCI qui rachète cinq lots sur une année, dans une métropole régionale, à des prix négociés un par un. Elle est à l'impôt sur le revenu et tous ses associés sont des personnes physiques.

Reste à ajouter les frais d'acquisition, et c'est là que la première surprise arrive. Sur des prix aussi bas, oubliez la règle des 7 à 8 % applicable aux appartements : les émoluments proportionnels sont certes dégressifs, mais ils butent sur des planchers, et les débours et formalités ne bougent pas avec le prix. Plus le lot est petit, plus la facture d'acquisition pèse en pourcentage. Faisons le calcul plancher, acte par acte. Les droits de mutation à titre onéreux atteignent en 2026 environ 6,32 % dans la grande majorité des départements, et restent à 5,81 % dans une minorité d'entre eux : sur 32 000 euros, cela fait déjà 2 022 euros. Les émoluments proportionnels du notaire, au barème de l'article A444-91 du code de commerce (3,870 % jusqu'à 6 500 euros, puis 1,596 % de 6 500 à 17 000 euros), ressortent à 1 188 euros hors taxes pour les cinq actes, soit 1 426 euros TTC. Ajoutez la contribution de sécurité immobilière, 0,10 % du prix avec un minimum de 15 euros par acte, soit 75 euros. On est à 3 523 euros avant le moindre émolument de formalités et le moindre débours (états hypothécaires, cadastre, état daté du syndic), qui coûtent couramment quelques centaines d'euros par acte. Retenons 5 500 euros pour les cinq lots, soit environ 17 % du prix — un ordre de grandeur réaliste, à faire confirmer par le notaire acte par acte.

Attention à ne pas confondre ce tableau avec une base imposable. C'est un tableau de trésorerie, et deux lignes ne se transposent pas telles quelles en revenus fonciers. La provision de vacance et d'impayés n'est pas une charge déductible : les revenus fonciers sont imposés sur les seuls loyers effectivement encaissés (art. 29 du CGI), de sorte qu'un loyer non perçu n'est tout simplement pas déclaré. Et les frais de gestion ne se déduisent pas pour leur montant réel : l'article 31, I, 1°, e du CGI pose une déduction forfaitaire de 20 euros par local, soit ici 100 euros, majorée des seules dépenses limitativement énumérées. La base fiscale se calcule donc à part, sur les loyers encaissés diminués des charges de l'article 31.

Lecture. Le rendement brut ressort à 2 820 / 37 500 = 7,5 % frais d'acquisition compris. Le rendement net avant impôt tombe à 1 275 / 37 500 = 3,4 %. Pour un associé à une tranche marginale de 30 %, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % applicable aux revenus fonciers absorbent environ 47 % du résultat, soit un net d'environ 675 euros par an, ou 1,8 % du capital investi — ce taux global étant appliqué ici, par simplification, au résultat de trésorerie, alors que la base fiscale réelle en diffère légèrement — la CSG déductible de 6,8 points (art. 154 quinquies du CGI) venant alléger l'impôt de l'année suivante de quelques dizaines d'euros.

Moins de deux pour cent. Ni brillant, ni ridicule. C'est le rendement d'un actif sans dette, sans travaux lourds, sans risque locatif sérieux et sans la moindre contrainte énergétique. Comparez-le donc à un placement de trésorerie plutôt qu'à un studio acheté à crédit : la comparaison avec le studio n'a de sens que si vous empruntez, et personne ne prête sur des caves. Le guide sur le rendement d'une SCI applique la même grille à d'autres actifs, et celui sur l'immeuble de rapport en SCI montre ce que devient le calcul quand l'effet de levier entre dans l'équation.

7.3. Le coût administratif par lot, le vrai sujet

Le tableau précédent oublie volontairement une charge que personne ne comptabilise : votre temps. Mettons-y un chiffre.

Sur cinq lots, comptez près de dix-neuf heures par an, plus trois à quatre heures de clôture comptable et de déclaration pour la structure elle-même. Rapportées à 675 euros de résultat net, ces vingt-deux heures vous paient environ 30 euros de l'heure. Acceptable si vous automatisez. Franchement mauvais si vous ressaisissez tout à la main un dimanche de janvier.

Voilà le vrai point d'inflexion, et il n'est pas financier : le coût administratif par lot est quasiment fixe, alors que le revenu par lot est minuscule. Le sixième lot vous coûte autant de temps que le premier et rapporte 500 euros. Un portefeuille de micro-lots ne devient vivable que si les quatre gestes récurrents — quittance, encaissement, charge de copropriété, relance — tournent tout seuls. C'est exactement le travail d'un logiciel de gestion de SCI, et c'est pour cette raison que le tableur craque plus vite ici qu'ailleurs : notre comparatif comptabilité de SCI sur Excel montre où il casse.

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8. La SCI est-elle justifiée pour des caves et des greniers ?

La question est légitime, et on me la pose souvent : pourquoi monter une société pour détenir des actifs qui valent chacun le prix d'une voiture d'occasion ? Tout dépend de ce que vous comptez en faire.

8.1. Ce que la SCI apporte réellement sur ce type de dépendances

• La transmission par parts et non par lots. L'argument le plus fort, et de loin. Donner cinq caves à deux enfants, c'est cinq donations portant sur des lots immobiliers, cinq séries de frais, et à l'arrivée une indivision sur chaque lot — autrement dit un blocage programmé. Donner des parts de SCI, c'est un acte, une fois, avec une répartition dosée au pourcentage près et la possibilité de démembrer. Voyez la donation de parts de SCI.
• L'achat à plusieurs sans indivision. Deux ou trois investisseurs qui achètent un lot de caves en indivision s'imposent l'unanimité pour tout acte de disposition et se laissent mutuellement un droit de sortie permanent. Autant dire que le premier désaccord bloque le portefeuille. La SCI y substitue une gérance et des majorités écrites. Le comparatif indivision ou SCI pose les termes du choix ; sortir d'une indivision par une SCI traite le cas où le mal est déjà fait.
• La mutualisation. Une structure, un compte bancaire, une comptabilité, une déclaration — pour dix lots. C'est l'exact inverse du réflexe « une SCI par bien », qui n'a strictement aucun sens ici : voir une SCI par bien ou une seule SCI ?.
• La lisibilité. En nom propre, dix caves se dissolvent dans une ligne de la 2044 et personne ne sait plus, cinq ans plus tard, lequel des lots rapporte. En SCI, le portefeuille a un bilan, un résultat, un historique — et il se revend ou se transmet comme un ensemble.

8.2. Ce que la SCI coûte chaque année

Le détail poste par poste se trouve dans le coût annuel d'une SCI et dans le guide sur l'annonce légale.

8.3. Le seuil de bon sens

En zone grise, arrêtez de vous demander si c'est rentable et demandez-vous où vous en serez dans cinq ans. Un portefeuille de micro-lots ne grossit jamais d'un coup : il grossit par opportunités, souvent dans les mêmes immeubles, souvent parce qu'un voisin veut se débarrasser d'un lot. Or créer la structure au troisième lot coûte exactement le même prix qu'au huitième — mais vous évite d'apporter ensuite les lots déjà achetés à la société, opération qui déclenche des droits et parfois une plus-value. Voyez l'apport d'un immeuble à une SCI pour mesurer la facture, et SCI ou nom propre pour la question de fond.

8.4. Le point statutaire à ne pas rater

Deux points de rédaction, propres à ce type de portefeuille, et que les statuts standards ratent presque toujours.

L'objet social. Il doit couvrir l'acquisition et la location de locaux à usage de dépôt et de stockage. Pas seulement « la location d'immeubles à usage d'habitation », formule que l'on retrouve dans neuf statuts sur dix. Un objet mal calibré ne rend pas vos baux nuls, mais il crée une discordance qui se remarque au premier contrôle et au premier dossier de financement. Voyez l'objet social d'une SCI et le modèle de statuts commentés.

La cession des parts. Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné ou, dans les cas où il y est légalement habilité, par acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable — à peine de nullité. Une SCI dont l'actif se compose de lots de caves est évidemment à prépondérance immobilière. Traduction : l'acte sous seing privé rédigé le dimanche entre associés ne vaut plus rien, même pour transférer 5 % de parts d'une société qui détient 30 000 euros de caves. La cession de parts de SCI détaille la nouvelle procédure. Une donation de parts, elle, relève de l'article 931 du Code civil et de l'acte notarié.

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9. Gérer ses dépendances au quotidien : bail, quittance, encaissements, écritures

La structure choisie, tout se joue ensuite sur quatre gestes répétés : signer, quittancer, encaisser, comptabiliser. Sur une cave, chacun prend deux minutes. Sur dix, c'est le volume qui vous tue. Voici comment les rendre mécaniques.

9.1. Le bail de cave, clause par clause

En location autonome, votre contrat fait office de loi. Voilà l'ossature que j'utilise, avec la raison d'être de chaque clause.

Un état des lieux photographique daté, même sommaire, vaut cent fois mieux qu'un formulaire de six pages que personne ne remplira jamais. Trois photos à l'entrée, trois à la sortie, annexées au contrat, et vous avez de quoi justifier une retenue sur dépôt de garantie. Notre modèle de bail pour SCI sert de base utile, à condition d'en retirer tout ce qui relève du logement et d'y substituer les clauses ci-dessus.

9.2. La quittance de loyer d'une dépendance

La quittance gratuite de l'article 21 de la loi de 1989 pèse sur le bailleur de logement, pas sur le bailleur de droit commun. Ne vous en dispensez pas pour autant. La quittance reste votre preuve d'encaissement, elle rassure le preneur, et elle constitue la pièce justificative naturelle de votre comptabilité. Sur dix lots, cela fait cent vingt quittances par an : typiquement le genre de document qui doit être généré d'un clic, jamais rédigé à la main. Voyez la quittance de loyer en SCI.

9.3. Suivre les encaissements lot par lot

C'est ici que le tableur rend l'âme. Cinq lots à 35 ou 65 euros, ce sont cinq virements qui arrivent à des dates différentes, avec des libellés fantaisistes, parfois émis par le conjoint du preneur, parfois arrondis à l'euro inférieur. Rapprocher dix lignes bancaires de dix loyers attendus prend un quart d'heure par mois. Sauf que ce quart d'heure devient vite « je verrai en fin d'année », et fin d'année vous découvrez qu'un lot n'a rien versé depuis mars.

Trois règles suffisent à tenir l'ensemble :

1. Un loyer attendu par lot et par mois, saisi une fois pour toutes à la signature du bail.
2. Un rapprochement bancaire automatique, qui rattache chaque virement au bon lot — voir le rapprochement bancaire en SCI.
3. Une alerte au bout de dix jours de retard, avant que le montant ne devienne trop faible pour justifier une relance et trop ancien pour être récupéré.

À ce niveau de loyer, la justice n'a aucun sens économique : une seule mise en demeure par commissaire de justice coûte souvent plus cher que la dette réclamée. Tout se joue donc en amont — virement automatique imposé au bail, dépôt de garantie de deux mois, clause résolutoire, et sortie sans état d'âme dès le deuxième mois impayé. Un locataire de stockage qui ne paie plus ne recommence jamais.

9.4. Les écritures comptables, lot par lot

Techniquement, la comptabilité d'une SCI de micro-lots ne pose aucune difficulté. Une seule condition : un compte auxiliaire par locataire, et une analyse des produits lot par lot. Sans cela, vous saurez que la SCI a encaissé 2 400 euros au lieu de 2 820. Vous ne saurez pas lequel des cinq lots manque à l'appel, et c'est la seule information qui compte.

Les guides détaillés existent pour chaque bloc : écritures de loyers, écritures de dépôt de garantie, plan comptable de SCI. Sur le partage entre ce qui reste à votre charge et ce qui peut être demandé au preneur, voyez les charges locatives et la refacturation des charges au locataire — en droit commun du louage, la répartition est contractuelle et non calquée sur le décret des charges récupérables du logement, ce qui est une liberté supplémentaire à condition de l'écrire.

9.5. La déclaration annuelle : 2072 et contribution sur les revenus locatifs

Une SCI à l'impôt sur le revenu qui loue des locaux nus perçoit des revenus fonciers. Elle dépose sa déclaration 2072 chaque année, et chaque associé reporte sa quote-part sur sa 2044 puis sur sa 2042. Les charges déductibles obéissent à la liste limitative de l'article 31 du CGI : voyez le guide sur les charges déductibles en SCI. Le calendrier fiscal rappelle les échéances, et notre guide général sur la comptabilité d'une SCI pose le cadre.

Un mot enfin sur la contribution sur les revenus locatifs, qu'on brandit régulièrement à tort devant ce type de portefeuille. Trois filtres l'écartent presque toujours. Le champ des redevables de l'article 234 nonies du CGI, d'abord, qui vise les bailleurs personnes morales passibles de l'impôt sur les sociétés, certains organismes et les sociétés de personnes comptant un associé soumis à l'IS au taux normal — une SCI à l'IR dont tous les associés sont des personnes physiques n'en fait pas partie. L'ancienneté ensuite : seuls sont visés les locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins. L'exonération des revenus dont le montant annuel n'excède pas 1 830 euros enfin, appréciée local par local (BOI-RFPI-CTRL-20-20) — une cave à 45 euros par mois en est très loin. Le détail figure dans notre guide sur la CRL d'une SCI à l'IS.

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10. Vendre une cave : marché, plus-value et exonération sous 15 000 €

Pensez la sortie dès l'achat, pour une raison propre au segment : le prix d'une cave dépend moins du marché que de l'identité de celui qui l'achète. Bonne nouvelle, la fiscalité joue ici en votre faveur — à condition de maîtriser son mode d'appréciation, qui réserve une chausse-trape.

10.1. À qui se vend une cave

Le marché des micro-lots est un marché de palier, presque de voisinage. Par ordre décroissant de probabilité :

1. Un copropriétaire du même immeuble, qui n'a pas de frais d'accès, connaît le lot et raisonne en confort d'usage. C'est le meilleur prix que vous obtiendrez, souvent 20 à 40 % au-dessus de la valeur théorique.
2. Le locataire en place, qui a déjà arbitré entre loyer et acquisition.
3. Un investisseur du même segment, qui achètera au rendement et donc décoté.
4. Un acquéreur de votre lot principal, si vous vendez cave et appartement ensemble.

Ce classement dicte votre stratégie de sortie. Détenez-vous plusieurs caves dans un même immeuble ? La vente à la découpe, lot par lot, aux copropriétaires rapportera nettement plus qu'une cession en bloc. Elle prendra aussi trois à cinq ans, au rythme des déménagements et des naissances dans l'immeuble. La vente en bloc, elle, se boucle en trois mois avec 30 % de décote. À vous de choisir entre le temps et le prix. Le guide vendre un immeuble détenu en SCI traite la mécanique de la cession, et la distribution du prix de vente aux associés ce qui se passe ensuite.

10.2. La plus-value de cession d'une cave détenue en SCI

Une SCI à l'impôt sur le revenu qui vend un lot relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : l'article 150 U du CGI vise les plus-values réalisées par les personnes physiques ou par les sociétés relevant des articles 8 à 8 ter. La plus-value est calculée au niveau de la société, puis l'impôt est dû au prorata des droits des associés.

• Taux de 19 % à l'impôt sur le revenu, avec abattement pour durée de détention conduisant à l'exonération totale à 22 ans.
• Prélèvements sociaux au taux de 17,2 % — et non 18,6 % : le IV de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale maintient une CSG à 9,2 % pour les plus-values immobilières des particuliers, à l'écart de la hausse issue de la LFSS pour 2026. L'exonération totale de prélèvements sociaux intervient à 30 ans.
• La surtaxe de l'article 1609 nonies G ne joue qu'au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable, appréciée au niveau de la société, l'administration admettant toutefois de n'y inclure que la quote-part revenant aux associés redevables de l'impôt sur le revenu : sur des micro-lots, elle est hors sujet. Voyez malgré tout la surtaxe sur les plus-values si vous cédez un ensemble.

Le guide de référence sur la plus-value en SCI déroule le calcul, les majorations forfaitaires du prix d'acquisition et les frais admis. Et lisez le point sur les prélèvements sociaux en 2026 : la confusion entre 17,2 % et 18,6 % est devenue la première source d'erreur des simulateurs en ligne depuis la LFSS.

10.3. L'exonération des cessions inférieures ou égales à 15 000 €

Voilà l'exonération taillée pour ce type d'actif. Le 6° du II de l'article 150 U du CGI exonère les plus-values résultant de cessions dont le prix n'excède pas 15 000 euros. Sur un portefeuille de caves, elle couvre à peu près toutes les ventes. Toute la difficulté tient dans son mode d'appréciation.

La doctrine administrative (BOI-RFPI-PVI-10-40-70) pose trois règles nettes :

• Bien par bien, et non annuellement : « Le seuil de 15 000 € s'apprécie bien par bien et non annuellement, en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble cédé » (§ 10). Vous pouvez donc vendre trois caves dans la même année à trois acquéreurs différents et bénéficier trois fois de l'exonération.
• Indivision : « le seuil d'imposition de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise, quelle que soit la valeur totale du bien cédé » (§ 20). C'est le texte de l'article 150 U lui-même qui le précise.
• Démembrement : le seuil s'apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble cédé (§ 30), et non de la seule valeur du droit démembré cédé.

Le vrai piège se cache ailleurs : dans la vente de plusieurs lots à un même acquéreur. La doctrine, à propos de parcelles, distingue les cessions à des acquéreurs distincts, appréciées cession par cession, et les cessions de plusieurs biens à un même acquéreur, pour lesquelles il convient de retenir le prix de cession global — sauf lorsqu'il s'agit de biens distincts, non adjacents, disposant de références cadastrales propres (BOI-RFPI-PVI-10-40-70, § 70 et 80). Transposé à des lots de copropriété vendus dans un même acte au même acheteur, le raisonnement mérite une analyse au cas par cas et non une application mécanique. Notre guide dédié à l'exonération des petites cessions traite ce point en détail.

10.4. Ce que l'acquéreur paie : DMTO et frais d'acte

Côté acheteur, les droits de mutation à titre onéreux s'appliquent sans particularité : environ 6,32 % dans la grande majorité des départements en 2026, après la majoration ouverte par l'article 116 de la loi de finances pour 2025, et 5,81 % dans une minorité d'entre eux. Viennent ensuite les émoluments du notaire, les débours et les frais de formalité, qui ne diminuent pas avec le prix. Sur un lot à 6 000 euros, le plancher légal est déjà atteint avant les formalités : 379 euros de droits, 279 euros TTC d'émoluments proportionnels et 15 euros de contribution de sécurité immobilière, soit près de 675 euros, auxquels s'ajoutent des émoluments de formalités et des débours qui pèsent couramment de 300 à 700 euros. L'addition réaliste ressort donc entre 15 et 20 % du prix, contre 7 à 8 % sur un appartement. Retenez-en une chose : à 45 euros de loyer mensuel, chaque aller-retour sur ce type d'actif vous coûte près de deux années de loyer brut. On n'arbitre pas un portefeuille de caves comme un portefeuille d'actions.

10.5. La cave qui ne se loue pas

Il faut savoir s'arrêter. Un lot vide continue de payer sa taxe foncière, sa quote-part de charges et sa part d'assurance : comptez 150 à 200 euros par an pour le plaisir de posséder un local dont personne ne veut. Trois issues, dans cet ordre :

1. Le proposer aux copropriétaires de l'immeuble, à la location d'abord, à la vente ensuite. C'est là que se trouve la demande.
2. Le vendre avec un lot principal, si vous en détenez un dans le même immeuble : la cave augmente la valeur de l'appartement plus qu'elle ne vaut seule.
3. Le céder à sa valeur de nuisance, moins-value assumée. Ne comptez pas récupérer quoi que ce soit côté fiscal : une moins-value sur cession d'immeuble par une SCI à l'impôt sur le revenu n'est en principe ni imputable ni reportable. C'est une perte sèche, et il vaut mieux la constater aujourd'hui que la financer pendant dix ans à coups de taxe foncière.

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11. FAQ — SCI, caves, greniers et dépendances