La capacité d'autofinancement (CAF) d'une SCI : la calculer et la lire (2026)

Une SCI qui affiche 1 870 € de résultat net peut très bien avoir dégagé près de 18 000 € de ressource dans l'année. Rien d'anormal là-dedans. C'est le fonctionnement ordinaire d'une société immobilière à l'impôt sur les sociétés : l'amortissement écrase le résultat sans jamais faire sortir un euro du compte bancaire. L'écart entre ces deux chiffres porte un nom et se calcule précisément. On l'appelle la capacité d'autofinancement, la CAF.

C'est la première ligne que votre banquier va chercher quand vous lui demandez de financer une réfection de toiture ou un deuxième immeuble. Et c'est aussi la seule qui réponde à la question qui compte vraiment en gestion : ma SCI peut-elle encaisser une échéance de plus ? Sauf qu'un malentendu revient sans arrêt. On confond la CAF et le cash-flow. Ce ne sont pas les mêmes chiffres, et ce qui les sépare n'a rien d'anecdotique : c'est le remboursement du capital de l'emprunt, souvent la plus grosse sortie d'argent de l'année.

Vous trouverez ici les deux formules de calcul en toutes lettres, un tableau pour chacune, et un point que la plupart des modèles disponibles en ligne n'ont toujours pas intégré : le nouveau plan comptable général applicable aux exercices ouverts depuis 2025 a renuméroté les comptes de cession d'actif et de subvention, et il a supprimé du plan comptable le tableau réglementaire de détermination de la CAF. On termine par un cas chiffré complet, calculé par les deux méthodes, poussé jusqu'au solde bancaire.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (plan comptable général, règlement ANC n° 2022-06, CGI, BOFiP). Mis à jour le 5 août 2026.

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1. Ce que mesure la CAF — et ce qu'elle ne mesure pas

Avant la formule, la définition. La CAF est un indicateur simple dans son principe, mais chaque mot de sa définition a une conséquence pratique. C'est très exactement là que se logent les erreurs de lecture.

Une définition qu'il faut prendre au mot

La capacité d'autofinancement est le flux potentiel de trésorerie généré par l'activité de la société sur un exercice, avant toute décision de financement et d'investissement. Trois expressions, trois pièges, et les définitions approximatives qui circulent les écrasent à peu près toutes.

• « Potentiel » : la CAF ne mesure pas ce qui a été encaissé, mais ce qui est encaissable. Un loyer facturé et jamais payé entre dans la CAF d'une SCI à l'impôt sur les sociétés, puisqu'il a été comptabilisé en produit dès la naissance de la créance. Voilà la limite structurelle de l'indicateur, et la raison pour laquelle on ne s'arrête jamais à lui.
• « Généré par l'activité » : vendre un immeuble, ce n'est pas de l'activité, c'est du désinvestissement. Le prix de cession est donc systématiquement retranché du calcul, quelle que soit la plus-value dégagée.
• « Avant décisions de financement et d'investissement » : on calcule la CAF avant de savoir ce que vous ferez de l'argent. Rembourser un emprunt, distribuer, refaire une toiture : ces choix viennent après. La CAF mesure la ressource, pas son emploi.

Ramenée à une question de gérant, cela donne : « si ma société n'avait ni dette à rembourser, ni investissement à financer, ni associé à rémunérer, combien son exploitation lui aurait-elle laissé cette année ? »

Ce n'est ni un compte, ni une obligation, ni une ligne de liasse

Autant l'annoncer tout de suite, puisque c'est la première question qu'on me pose : la CAF n'a aucun fondement légal et ne figure dans aucune déclaration. Pas un compte du plan comptable. Pas un poste du bilan. Pas une case de la liasse fiscale 2033, ni de la déclaration 2072. Aucun texte n'oblige une SCI à la calculer, et vous ne risquez strictement rien à ne jamais le faire.

Il s'agit d'une notion de gestion issue de la doctrine comptable. Le plan comptable général en proposait un modèle de tableau, à l'article 842-2 « Détermination de la capacité d'autofinancement (à partir des postes du compte de résultat) », aux côtés du tableau des soldes intermédiaires de gestion de l'article 842-1. Ces deux modèles ont disparu avec la réécriture intégrale du livre III du plan comptable général opérée par l'article 17 du règlement ANC n° 2022-06 du 4 novembre 2022, homologué par arrêté du 26 décembre 2023 publié au Journal officiel du 30 décembre 2023 et applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025. La profession qualifie cette suppression de provisoire, mais le règlement lui-même ne comporte aucune mention en ce sens. Aucun modèle réglementaire n'a été publié depuis : c'est le Conseil national de l'ordre des experts-comptables qui a diffusé le tableau de substitution suivi par la profession. Si vous cherchiez une définition « officielle » opposable du calcul, elle n'existe donc pas — la CAF n'ayant survécu dans le recueil des normes comptables au 1er janvier 2026 que dans la section « IR3 — Modèles de tableau de financement », qui fait toujours figurer une ressource « Capacité d'autofinancement de l'exercice » et une « Marge brute d'autofinancement » dans le modèle de tableau des flux de trésorerie, ces modèles étant eux-mêmes présentés « à titre indicatif ».

Ne lui inventez pas de fondement. J'ai vu passer des dossiers bancaires qui citaient « l'article L123-12 du Code de commerce » pour justifier un calcul de CAF. Cet article impose l'enregistrement des mouvements affectant le patrimoine et l'établissement de comptes annuels ; il ne vise, de surcroît, que les personnes ayant la qualité de commerçant, ce qu'une SCI n'est pas. Il ne fonde aucun indicateur de gestion. Une CAF ne se défend jamais par un texte : elle se défend par la cohérence de son calcul. Raison de plus pour la vérifier par les deux méthodes.

Trois choses que la CAF ne dit pas

Ces limites ne disqualifient pas l'indicateur. Elles en fixent l'usage. La CAF est un indicateur de capacité, jamais un indicateur de situation. Pour la situation, prenez le solde bancaire et le tableau de cash-flow. Pour la rentabilité, le rendement de la SCI. Pour l'ensemble, le tableau de bord de pilotage.

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2. Les deux méthodes de calcul, en toutes lettres

Deux chemins mènent à la CAF, et ils doivent tomber sur le même montant au centime près. Vous n'avez pas d'autre autocontrôle fiable : si vos deux calculs divergent, un poste a été oublié ou rangé du mauvais côté. Faites toujours les deux, même quand le premier vous paraît évident.

Le principe unique : neutraliser les charges et les produits calculés

Une remarque avant les formules. Le compte de résultat mélange deux natures de postes :

• Les charges décaissables et produits encaissables : ils correspondent à un mouvement d'argent, présent ou futur. Un loyer, une taxe foncière, une prime d'assurance, des honoraires, des intérêts d'emprunt.
• Les charges et produits calculés : ils sont écrits en comptabilité mais ne correspondent à aucun flux. Une dotation aux amortissements, une dotation ou une reprise de provision, une quote-part de subvention virée au résultat.

La CAF neutralise exclusivement la seconde catégorie. C'est tout. Elle ne touche jamais aux flux réels, et voilà pourquoi elle ne corrige pas les impayés : un loyer non encaissé reste un produit encaissable, il n'a rien de « calculé ». Tenez cette règle avec rigueur et vous retrouverez n'importe quelle formule sans jamais l'apprendre par cœur.

Une seule exception vient s'y greffer : les opérations de cession d'actif sortent du calcul, alors même que le prix de vente est bien encaissé. Ce n'est pas la nature du flux qui le veut, c'est son cycle. Vendre un immeuble relève de l'investissement, pas de l'exploitation. On retranche donc le prix de cession et on réintègre la valeur comptable du bien sorti.

Méthode soustractive : partir de l'excédent brut d'exploitation

Voici la méthode de l'analyste. Elle part du solde qui mesure la performance pure de l'exploitation, l'excédent brut d'exploitation, puis redescend jusqu'à la CAF en ajoutant les autres encaissables et en retranchant les autres décaissables.

L'intérêt de ce chemin : il montre d'où vient la CAF. On voit du premier coup d'œil quelle part de l'excédent d'exploitation file en intérêts et quelle part file en impôt. Sur une SCI endettée, ces deux lignes absorbent facilement le tiers de l'excédent brut d'exploitation.

Le piège de l'excédent brut d'exploitation en SCI : le compte dans lequel vous logez vos loyers

Une subtilité rarement évoquée, et qui fausse silencieusement des calculs entiers. L'excédent brut d'exploitation se construit classiquement à partir de la production vendue. Or, en SCI, les loyers peuvent atterrir dans deux comptes différents selon le paramétrage retenu :

• Compte 706 « Prestations de services » : les loyers entrent dans la production vendue, la valeur ajoutée et l'excédent brut d'exploitation se calculent normalement. C'est le paramétrage que je recommande dès lors que la location est bien l'activité de la société.
• Compte 752 « Revenus des immeubles non affectés à des activités professionnelles » : le compte orthodoxe du plan comptable pour un revenu immobilier accessoire. Problème, il se situe dans les autres produits de gestion courante, donc en dehors de la valeur ajoutée. Une SCI qui loge 100 % de ses loyers en 752 affiche une valeur ajoutée négative et un excédent brut d'exploitation dénué de sens.

Si votre plan de comptes utilise le 752, aucune erreur comptable n'a été commise. Mais il faut retraiter les loyers en produits d'exploitation avant de calculer l'excédent brut d'exploitation, sans quoi la méthode soustractive donnera n'importe quoi. La méthode additive, elle, reste juste dans tous les cas. Une raison de plus de faire les deux. Le choix des comptes est détaillé dans le guide du plan comptable d'une SCI.

Méthode additive : partir du résultat net

La méthode du praticien, et de loin la plus rapide. On part du bas du compte de résultat et on remonte, en réintégrant les charges calculées et en retranchant les produits calculés.

L'intérêt de ce chemin : il rend visible l'ampleur du décalage entre le résultat affiché et la trésorerie potentielle. Sur une SCI à l'IS, la ligne « dotations aux amortissements » écrase toutes les autres, et dépasse souvent le résultat net lui-même. C'est ce tableau que je pose sur la table quand un gérant m'explique que sa SCI « ne gagne rien ». En général, la conversation change de direction dans la minute.

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3. Ce que le plan comptable 2025 a changé dans la formule de la CAF

La plupart des tableaux de CAF que vous trouverez en ligne sont périmés. Ils citent les comptes 675, 775, 777 et 791, qui n'existent plus. Le règlement ANC n° 2022-06 relatif à la modernisation des états financiers, applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025, a réorganisé les classes 6 et 7 en profondeur. Une SCI à l'IS est pleinement concernée.

Le tableau de correspondance à connaître

Un détail change toute la mécanique du calcul : les opérations de cession ne sont plus des opérations exceptionnelles. Le compte 657 figure désormais dans les autres charges de gestion courante, le 757 dans les autres produits de gestion courante, c'est-à-dire au sein du résultat d'exploitation. Ils restent malgré tout hors de l'excédent brut d'exploitation, qui s'arrête à la valeur ajoutée, augmentée des subventions d'exploitation, diminuée des impôts et taxes et des charges de personnel. Conséquence pratique : la méthode soustractive les écarte dès lors qu'on s'en tient aux seuls postes encaissables et décaissables, tandis que la méthode additive doit impérativement les neutraliser. Le cas chiffré du chapitre 9 le fait pas à pas.

Le point délicat : la quote-part de subvention et l'excédent brut d'exploitation

Le déplacement du 777 vers le 747 n'a rien de cosmétique. Sous l'ancien plan, la quote-part de subvention d'investissement virée au résultat était un produit exceptionnel, logé tout en bas du compte de résultat. Personne ne risquait de l'intégrer par mégarde à l'excédent brut d'exploitation. Depuis 2025, elle est au compte 74 « Subventions » et remonte au niveau du résultat d'exploitation.

Or la formule classique de l'excédent brut d'exploitation inclut les subventions d'exploitation. Appliquez mécaniquement « valeur ajoutée + compte 74 » et vous glissez un produit purement calculé dans un solde censé mesurer des flux. Vous surestimez alors l'excédent brut d'exploitation, puis la CAF si vous oubliez de le retrancher ensuite. Le Conseil national de l'ordre des experts-comptables a tranché dans son nouveau tableau de soldes intermédiaires de gestion : la quote-part du compte 747 est exclue de l'excédent brut d'exploitation, au motif qu'il s'agit d'un produit calculé.

En pratique pour une SCI : supposons une subvention d'équipement, typiquement une aide locale à la rénovation d'un immeuble, comptabilisée en subvention d'investissement au compte 13 puis reprise progressivement au rythme de l'amortissement du bien, par le débit du compte 139 « Subventions d'investissement inscrites au compte de résultat » et le crédit du compte 747. La reprise annuelle doit être sortie de l'excédent brut d'exploitation puis retranchée de la CAF. Jamais comptée deux fois. Les aides à la rénovation globale et à la rénovation énergétique sont les cas les plus fréquents en SCI.

Et la disparition des transferts de charges

Autre conséquence directe. Les formules anciennes comportaient une ligne « + transferts de charges (compte 791) ». Les comptes 791, 796 et 797 ayant disparu, cette ligne n'a plus lieu d'être. Les opérations qui y transitaient, au premier chef les indemnités d'assurance reçues après un sinistre, sont désormais enregistrées directement dans le compte de produit correspondant à leur nature économique : le 7587 pour les indemnités d'assurance. Ce sont des produits encaissables. Ils restent donc dans la CAF, mais par la porte normale, sans retraitement.

Les indemnités reçues après sinistre font l'objet d'un guide dédié, l'indemnité de sinistre en SCI, qui sépare le cas de l'indemnité couvrant une charge de celui de l'indemnité couvrant la reconstruction d'un actif. Deux traitements comptables, deux effets sur la CAF.

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4. La CAF en SCI à l'IS : là où elle prend tout son sens

S'il ne fallait retenir qu'une phrase de ce guide, ce serait celle-ci : dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, le résultat comptable est un très mauvais indicateur de santé financière. Non qu'il soit faux. Il est simplement écrasé par une charge qui ne coûte rien en trésorerie, l'amortissement.

Pourquoi l'amortissement crée l'écart

Une SCI à l'IS amortit ses constructions, le plus souvent par composants : gros œuvre, toiture, façade, installations techniques, aménagements intérieurs. Sur un immeuble de 250 000 € de constructions, la dotation annuelle tourne couramment entre 6 000 et 9 000 €. Cette charge est déductible, elle réduit le résultat imposable, et c'est tout l'intérêt du régime. Elle ne fait pourtant sortir aucun euro du compte bancaire.

Le résultat est mécanique. Les premières années, une SCI à l'IS affiche un résultat proche de zéro, parfois un déficit, tout en encaissant tranquillement ses loyers. Fonctionnement normal, pas dysfonctionnement. Encore faut-il savoir le lire, et la CAF ne sert littéralement qu'à ça.

Exemple : la SCI Beaumarchais

Un cas de première génération, comme j'en vois toutes les semaines. SCI à l'IS, un immeuble de rapport acquis 550 000 € en 2023, dont 110 000 € de terrain non amortissable et 440 000 € de constructions ventilées par composants. Financement : un emprunt bancaire de 200 000 €, le solde en apports en compte courant. La dotation annuelle représente environ 3,6 % des constructions, un ordre de grandeur banal en amortissement par composants. Exercice clos le 31 décembre 2025.

Vérification par la méthode soustractive : excédent brut d'exploitation = 31 200 − 6 900 = 24 300 €. Puis 24 300 − 6 300 d'intérêts − 330 d'impôt = 17 670 €. Les deux chemins convergent.

Ce que le gérant de la SCI Beaumarchais doit comprendre tient en deux phrases. Sa société n'a pas « gagné 1 870 € », elle a dégagé 17 670 € de ressource. Ce qu'il en reste dépend de l'usage qu'il en fait, et la première ponction est le remboursement du capital de l'emprunt, 12 400 € sur l'exercice. Il lui reste donc 5 270 € d'autofinancement net. Voilà un chiffre sur lequel on peut décider quelque chose ; le résultat net, non.

Le point de bascule qu'il faut anticiper. L'amortissement du gros œuvre s'étale sur plusieurs décennies. Celui des installations techniques et des aménagements intérieurs se termine beaucoup plus tôt. Le jour où ces composants sont intégralement amortis, la dotation chute, le résultat imposable bondit, l'impôt suit. Et la CAF, elle, baisse du montant de l'impôt supplémentaire. Une SCI bien pilotée voit ce moment venir plusieurs exercices à l'avance : il est écrit noir sur blanc dans son plan d'amortissement.

Sur le mécanisme comptable lui-même, voir les écritures d'amortissement en SCI, et pour la stratégie de découpage par composants, le guide optimiser les amortissements d'une SCI. Il existe par ailleurs un autre écart, à ne surtout pas confondre avec celui-ci, entre résultat comptable et résultat fiscal : le guide dédié le détaille.

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5. La CAF en SCI à l'IR : ce qu'elle vaut vraiment

Autant être franc, parce que beaucoup de contenus font semblant sur ce point : en SCI à l'impôt sur le revenu, la CAF n'apporte presque rien. Reste à comprendre pourquoi, et à savoir par quoi la remplacer.

Pas d'amortissement, donc rien à neutraliser

Une SCI à l'IR relevant des revenus fonciers ne pratique aucun amortissement. Les charges déductibles sont fixées de manière limitative par l'article 31 du CGI, et l'amortissement n'y figure pas. Elle ne dote pas davantage de provisions déductibles. Or la CAF ne sait faire qu'une chose : neutraliser les charges et produits calculés. Quand il n'y en a aucun, elle tombe pile sur le résultat et ne vous apprend rien que vous ne sachiez déjà.

Le second obstacle est plus profond. Le revenu foncier se détermine en caisse. Le revenu brut est constitué des recettes perçues par le propriétaire (article 29 du CGI), et le revenu net s'obtient par différence avec les charges de la propriété (article 28 du CGI), celles-ci n'étant déductibles que l'année de leur paiement, en application de l'article 31 du CGI et de la doctrine administrative. D'où une comptabilité tenue en trésorerie dans la plupart des SCI à l'IR, plutôt qu'en engagement. Le choix entre les deux est développé dans le guide comptabilité de trésorerie ou d'engagement.

Autrement dit, le « résultat » d'une SCI à l'IR est déjà un solde de flux réels. Inutile de le retraiter en flux, il l'est. Ce qui manque, c'est tout ce que le résultat foncier ignore.

L'indicateur utile : le solde de trésorerie d'exploitation

Deux postes majeurs passent sous le radar du résultat foncier. Le remboursement du capital de l'emprunt, non déductible. Et l'impôt personnel des associés, qui n'est pas une charge de la SCI mais qui sort bel et bien de leur poche. Un cas très ordinaire suffit à le montrer.

Voilà pourquoi une CAF de 11 200 € affichée fièrement en bas d'un tableau ne veut rien dire à l'IR. L'associé, lui, sort 886 € de sa poche pour faire tourner l'opération cette année-là. Est-ce un mauvais investissement pour autant ? Pas nécessairement : les 6 800 € de capital remboursé sont un enrichissement patrimonial bien réel. Mais on pilote sur le solde de trésorerie, pas sur un indicateur importé de la comptabilité d'engagement.

Précision sur les 17,2 %. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers restent à 17,2 %. La hausse à 18,6 % issue de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 vise les autres revenus du patrimoine, dividendes et revenus de capitaux mobiliers, pas les revenus fonciers : pour ces derniers, le IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient la contribution sociale généralisée à 9,2 %. Notez aussi que les 5 286 € du tableau sont donnés avant l'effet de la CSG déductible, qui viendra réduire le revenu global de l'année suivante. Le coût net réel est donc un peu plus faible. Le mécanisme est expliqué dans le guide CSG déductible en SCI.

Le cas particulier de la SCI à l'IR tenue en engagement

Une exception existe, et elle couvre deux hypothèses, pas une seule. Le I de l'article 238 bis K du CGI vise les parts inscrites à l'actif d'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun, mais aussi les parts inscrites à l'actif d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l'impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel. Autrement dit, un associé personne physique qui inscrit ses parts au bilan de son entreprise BIC ou BA au réel déclenche le même retraitement, selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, amortissements compris. Dans les deux cas, la quote-part de résultat de cet associé se détermine hors des règles des revenus fonciers, la SCI tient de fait une comptabilité d'engagement pour la fraction concernée, et la CAF redevient un outil pertinent, calculée sur le résultat ainsi déterminé. Ce sont les configurations les plus fréquentes, mais pas les seules : rien n'interdit à une SCI à l'IR de tenir volontairement une comptabilité d'engagement, auquel cas le même raisonnement s'applique. Montage à part, traité dans le guide SCI avec un associé personne morale et dans celui des SCI à associés mixtes IR et IS.

Pour tout le reste, si votre SCI est à l'IR, la lecture à faire est celle du cash-flow, complétée par la quote-part de résultat portée sur la 2044 de chaque associé. Et si la question du régime reste ouverte, le comparatif complet est ici : SCI à l'IS ou à l'IR.

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6. CAF et cash-flow : la confusion à dissiper

C'est l'erreur numéro un, et elle a des conséquences très concrètes. Des gérants qui votent une distribution que la société ne peut pas payer. Des dossiers bancaires qui surestiment la capacité d'endettement. Des projections de travaux qui ne tiennent pas trois mois.

Les deux choses que la CAF ignore

Le remboursement du capital. Quand vous réglez une échéance de 2 560 €, une part est de l'intérêt : c'est une charge, elle passe au compte de résultat, elle est donc déjà déduite dans la CAF. L'autre part rembourse du capital, et là, il ne s'agit pas d'une charge. C'est une diminution de dette, une opération de bilan, totalement invisible au compte de résultat. Sur un crédit amortissable classique, la part de capital grossit d'année en année. Plus le crédit avance, plus l'écart entre CAF et trésorerie se creuse. Les écritures correspondantes sont détaillées dans le guide des écritures d'emprunt en SCI.

La variation du besoin en fonds de roulement. Moins spectaculaire, mais bien réelle en immobilier locatif. Trois postes la font bouger :

• Les loyers facturés non encaissés : ils sont dans la CAF mais pas sur le compte bancaire. Une hausse des impayés dégrade la trésorerie sans toucher à la CAF. Voir impayés de loyer en SCI.
• Les charges locatives à récupérer : la SCI avance les charges de copropriété et se fait rembourser plus tard par le locataire. Voir refacturation des charges au locataire.
• Les dettes fournisseurs : une facture de travaux reçue en décembre et payée en février améliore la trésorerie de l'exercice sans améliorer la CAF.

Les dépôts de garantie, eux, sont hors sujet des deux côtés. Encaissés, ils constituent une dette envers le locataire, jamais un produit. Ils gonflent le solde bancaire sans jamais toucher la CAF : voir les écritures de dépôt de garantie.

L'enchaînement complet, dans le bon ordre

Cet enchaînement se lit dans les deux sens, et c'est précisément ce qui en fait un outil de diagnostic. Trésorerie qui baisse alors que la CAF est bonne ? Le problème est forcément à l'étape 2, 3 ou 4 : trop de dette, trop d'impayés, ou trop de travaux financés sur fonds propres. Trésorerie qui monte alors que la CAF est faible ? La société vit d'un apport en compte courant d'associé ou d'une vente. Dans les deux cas, pas de son activité.

La phrase à ne jamais prononcer : « ma CAF est de 30 000 €, donc j'ai 30 000 € disponibles ». Sur une SCI qui doit encore 200 000 € sur quinze ans, le remboursement annuel du capital dépasse largement 10 000 €. Le disponible réel, c'est souvent la moitié de la CAF. Parfois moins.

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7. Les ratios de CAF que regarde la banque

Une CAF isolée ne dit rien du tout. Elle ne devient un instrument de décision qu'une fois rapportée à la dette, aux échéances et aux loyers. C'est exactement le travail qu'un analyste bancaire fait en trente secondes sur votre liasse, et rien ne vous empêche de le faire avant lui.

Avertissement méthodologique. Les ordres de grandeur qui suivent sont des repères de place, constatés en pratique. Ni normes réglementaires, ni seuils opposables. Chaque établissement applique sa grille, qui varie selon la nature du bien, la durée résiduelle du crédit, la qualité des locataires et les garanties données. Aucun texte ne fixe de plancher de CAF pour une SCI.

Ratio 1 — La capacité de remboursement : dette nette rapportée à la CAF

Formule : (dettes financières − trésorerie disponible) ÷ CAF. Le résultat s'exprime en années : c'est le nombre d'exercices qu'il faudrait à la SCI pour rembourser toute sa dette si elle y consacrait l'intégralité de sa CAF.

C'est le ratio roi. C'est aussi celui qu'il ne faut surtout pas lire avec les yeux d'un analyste industriel. Dans une entreprise commerciale, au-delà de trois ou quatre ans, l'endettement passe pour lourd. En immobilier locatif, l'actif se finance sur quinze à vingt-cinq ans : un ratio de huit à douze ans n'a rien d'alarmant, il reflète la durée normale du crédit. Ce qui compte, ce n'est pas tant le niveau absolu que la trajectoire. Un ratio qui se dégrade d'année en année, voilà le vrai signal : soit la CAF s'érode, soit la dette ne s'amortit pas.

Ratio 2 — Le poids du capital dans la CAF

Formule : remboursement annuel du capital ÷ CAF. À mon sens le ratio le plus parlant pour un gérant, parce qu'il répond sans détour à la seule question qu'il se pose vraiment : « ai-je de la marge ? »

Ratio 3 — Le taux de couverture du service de la dette

La banque, elle, raisonne plutôt en couverture d'annuité. Formule : (CAF + intérêts d'emprunt) ÷ (capital remboursé + intérêts). Pourquoi réintégrer les intérêts au numérateur ? Parce qu'ils ont déjà été déduits pour obtenir la CAF. Sans cette correction, on les compte deux fois. L'erreur est extrêmement répandue, y compris dans des tableaux fournis par des professionnels.

Au-dessus de 1, la SCI couvre son échéancier. Les banques attendent en général une marge de sécurité, sans qu'aucun seuil universel n'existe. Ce ratio est le cousin direct du taux de couverture présenté dans le guide des indicateurs de pilotage, à une différence près : il se calcule après impôt sur les sociétés, ce qui le rend plus sévère, et plus honnête.

Ratio 4 — La CAF rapportée aux loyers

Formule : CAF ÷ loyers de l'exercice. Un taux de marge d'autofinancement, pratique pour comparer deux SCI ou deux immeubles quelle que soit leur taille. Une SCI à l'IS peu endettée dépasse souvent 60 %. Une SCI très endettée redescend vers 35 à 45 %, les intérêts avalant la différence. Sous 25 %, cherchez où part l'argent : charges de copropriété sous-estimées, vacance, ou taxe foncière hors de proportion avec le loyer.

Lisez ce ratio à côté du rendement de la SCI. Le rendement mesure ce que rapporte l'immeuble ; la CAF sur loyers mesure ce que la structure en conserve.

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8. Se servir de la CAF : quatre décisions concrètes

Une formule et un ratio ne valent que par la décision qu'ils permettent. Voici les quatre situations où la CAF tranche réellement un arbitrage, du financement des travaux au choix d'un nouvel investissement.

Décision 1 — Financer des travaux sans emprunter

L'usage historique de l'indicateur, et son nom le dit assez : autofinancement. Avant d'engager une réfection de toiture à 24 000 €, la bonne question n'est pas « ai-je 24 000 € sur le compte ». Un dépôt de garantie ou un appel de charges peut gonfler le solde le temps d'un relevé. La bonne question, c'est « en combien d'exercices mon autofinancement net couvre-t-il ce montant ? ». Avec 8 000 € par an, comptez trois ans. À vous de choisir : étaler, emprunter, ou mobiliser un compte courant.

La CAF aide aussi à trancher un autre arbitrage : passer les travaux en charges ou les immobiliser. Les effets sont exactement inverses sur la CAF et sur la trésorerie. Des travaux en charges réduisent la CAF de leur montant ; des travaux immobilisés ne la réduisent pas d'un centime, alors qu'ils sortent le même argent du compte. Voir les guides travaux en SCI et écritures de travaux. Pour les gros entretiens programmés, la provision pour gros entretien permet d'anticiper comptablement sans toucher à la trésorerie, et sa dotation est justement neutralisée dans la CAF.

Décision 2 — Arbitrer entre distribution et mise en réserve

À l'assemblée d'approbation des comptes, les associés décident du sort du résultat. Ce qu'ils peuvent distribuer, c'est le bénéfice distribuable au sens des statuts : bénéfice de l'exercice, diminué des pertes antérieures et des dotations aux réserves prévues par les statuts, augmenté du report à nouveau bénéficiaire. Une précision s'impose ici, car beaucoup de contenus transposent sans le dire des règles qui ne s'appliquent pas. La définition légale du bénéfice distribuable de l'article L. 232-11 du Code de commerce et la réserve légale de l'article L. 232-10 relèvent des sociétés commerciales : ni l'une ni l'autre ne s'impose de plein droit à une société civile. Dans une SCI, la répartition des bénéfices obéit à l'article 1844-1 du Code civil — proportionnelle aux parts sauf clause contraire, les clauses léonines étant prohibées — et, pour le reste, aux statuts. Aucune réserve légale obligatoire, donc, et aucun délit de distribution de dividendes fictifs : les textes pénaux visent les seules sociétés commerciales. La sanction d'une distribution indue reste la responsabilité civile du gérant et la répétition des sommes versées. Quoi qu'il en soit, cette notion n'a aucun rapport avec la CAF, qui répond à une tout autre question : la société peut-elle payer ce qu'elle s'apprête à distribuer ?

Reprenons la SCI Beaumarchais. Bénéfice distribuable : 1 870 €. Autofinancement net : 5 270 €. Distribuer les 1 870 € ne pose aucun problème. Changeons de cas : une SCI plus ancienne, 40 000 € de report à nouveau accumulé, une CAF de 22 000 € dont 19 000 € partent en remboursement de capital. Distribuer 20 000 € y est juridiquement possible et financièrement suicidaire. On décide en croisant les deux lectures, jamais une seule. Tout l'objet du guide sur l'affectation du résultat en SCI.

Et n'oubliez pas le coût fiscal de la sortie. Dans une SCI à l'IS, les dividendes versés à des associés personnes physiques supportent le prélèvement forfaitaire unique, soit 31,4 % en 2026 : 12,8 % d'impôt sur le revenu, plus 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Voir dividendes d'une SCI à l'IS et le PFU appliqué aux SCI. Une CAF confortable ne rend jamais une distribution opportune à elle seule.

Décision 3 — Présenter un dossier bancaire

Quand vous demandez un financement, la banque ne se contente pas de lire votre liasse. Elle reconstruit votre CAF, la projette sur la durée du prêt et vérifie qu'elle absorbe la nouvelle échéance. Autant faire ce travail avant elle, et le poser sur la table.

Un dossier solide contient, sur trois exercices : le tableau de CAF calculé par les deux méthodes, le passage à l'autofinancement net, et une projection intégrant la nouvelle annuité. Si l'autofinancement net projeté reste positif après la nouvelle échéance, vous n'avez plus rien à plaider. Le chiffre parle pour vous. Le guide prêt bancaire en SCI détaille les pièces attendues, celui de l'apport personnel traite du niveau de fonds propres exigé.

Un piège classique, au passage, avec le prêt in fine. Aucun remboursement de capital pendant toute la durée du crédit : l'autofinancement net se confond alors avec la CAF et le dossier paraît magnifique. Jusqu'à l'échéance finale, où il faut sortir le capital d'un coup. Sur ce type de montage, la CAF se lit avec un tableau d'accumulation, jamais année par année.

Décision 4 — Décider d'un nouvel investissement

Dernier usage : répondre à la question « une SCI de plus, ou un bien de plus dans celle-ci ? ». Une SCI dont l'autofinancement net dépasse durablement 6 000 à 8 000 € par an a une capacité de remboursement réelle, mobilisable pour un nouvel actif. Une SCI dont l'autofinancement net tourne autour de zéro n'a rien à faire sur le marché du crédit, même avec un résultat comptable positif.

Le même chiffre aide à choisir entre une SCI par bien ou tout regrouper. Une structure dont la CAF est déjà absorbée par sa dette ne mutualisera rien ; une SCI à forte CAF peut porter un second immeuble sans nouvel apport. Et si vous envisagez de renégocier le crédit existant, l'effet sur la CAF est direct et immédiat : voir renégocier le crédit d'une SCI.

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9. Cas chiffré complet : la CAF d'une SCI à l'IS avec deux immeubles

Passons à un cas complet, avec toutes les difficultés réunies dans le même exercice : un amortissement, une provision, une cession, une subvention et une indemnité d'assurance. Objectif : calculer la CAF par les deux méthodes, vérifier qu'elles convergent, puis descendre jusqu'au solde bancaire.

La situation

SCI Les Tilleuls, soumise à l'impôt sur les sociétés, exercice clos le 31 décembre 2025. Deux immeubles de rapport et un emprunt bancaire en cours. Une place de parking détachée d'un lot et vendue en cours d'exercice. Une subvention d'équipement locale perçue en 2023 pour une réfection de façade, reprise linéairement. Et un dégât des eaux indemnisé par l'assureur.

Le compte de résultat de l'exercice

Le taux réduit d'impôt sur les sociétés de 15 % s'applique dans la limite de 42 500 € de bénéfice imposable par période de douze mois, sous les trois conditions cumulatives posées par le b du I de l'article 219 du CGI : chiffre d'affaires hors taxes inférieur à 10 millions d'euros, capital entièrement libéré et détenu de manière continue à 75 % au moins par des personnes physiques (ou par des sociétés remplissant elles-mêmes ces conditions). Le détail figure dans le guide l'IS à 15 % pour une SCI. Les libellés de comptes suivent le plan comptable applicable aux exercices ouverts depuis le 1er janvier 2025.

Calcul n° 1 — Méthode additive

Calcul n° 2 — Méthode soustractive

Les deux méthodes convergent sur 31 641 €. Observez au passage ce que la soustractive rend visible et que l'additive masque : l'excédent brut d'exploitation, 42 510 €, se fait amputer de 9 450 € d'intérêts et de 3 819 € d'impôt. Près d'un tiers de la performance de l'exploitation part en frais financiers et en fiscalité. Notez aussi que la quote-part de subvention du compte 747 n'est jamais entrée dans l'excédent brut d'exploitation : c'est le retraitement expliqué au chapitre 3.

Le passage à la trésorerie réelle

La CAF est posée. Reste à voir ce qui est réellement arrivé sur le compte bancaire.

Contrôle : trésorerie au 1er janvier 2025 de 14 260 €, plus 10 141 €, soit 24 401 € au 31 décembre 2025. C'est bien le solde du compte 512 au bilan. Si votre tableau ne retombe pas sur le solde bancaire réel, un flux vous échappe quelque part : un mouvement de compte courant, un dépôt de garantie encaissé ou restitué, une échéance à cheval sur deux exercices. Le rapprochement bancaire existe exactement pour le débusquer.

La lecture des ratios pour cette SCI

Un dernier chiffre est nécessaire, celui du bilan de clôture : le capital restant dû des emprunts de la SCI s'élève à 196 400 € au 31 décembre 2025, à rapprocher des 24 401 € de trésorerie calculés ci-dessus.

Verdict pour cette SCI : société saine, marge réelle. Une réserve tout de même. L'année 2025 est flattée par la cession du parking, qui a apporté 18 000 € de trésorerie hors exploitation. Sans cette vente, la variation de trésorerie aurait été négative d'environ 7 000 € : on perd les 18 000 € encaissés, mais on perd aussi la plus-value de 5 600 €, donc l'impôt correspondant, ce qui porte la CAF à 32 481 € au lieu de 31 641 €. Une lecture arrêtée à la CAF fait disparaître cette nuance. Un banquier, lui, la voit tout de suite.

Sur le traitement comptable et fiscal d'une cession, voir les écritures de vente d'immeuble et le régime de la plus-value en SCI à l'IS, où la réintégration des amortissements pratiqués bouleverse le calcul par rapport à une SCI à l'IR.

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10. Où trouver chaque chiffre de la CAF dans vos documents

Reste la question la plus terre à terre : où va-t-on pêcher tous ces montants ? Voici la correspondance, document par document.

Sur tableur, ces retraitements sont manuels et à refaire chaque année. C'est faisable, à deux conditions : figer un modèle, et le mettre à jour des changements de plan comptable. Très peu de modèles disponibles en ligne l'ont fait depuis 2025. Un logiciel comptable dédié s'en charge nativement, et produit au passage le fichier des écritures comptables attendu en cas de contrôle.

Le bon moment pour calculer la CAF, c'est la clôture comptable, juste après les écritures d'inventaire, dotations et provisions comprises. Avant, le calcul est faux. La checklist de clôture et l'audit annuel de la SCI donnent l'ordre exact des opérations.

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11. Les six erreurs qui faussent le calcul de la CAF

Ces six erreurs reviennent dans la plupart des calculs de CAF faits à la main. Certaines sous-estiment la capacité de la SCI, d'autres la surestiment. Dans les deux cas, la décision qui en sort est mauvaise.

Erreur 1 — Compter l'annuité entière en charge

La plus fréquente, et la plus lourde de conséquences. Le gérant retranche l'échéance complète, capital plus intérêts, obtient un chiffre bas, et conclut que sa SCI ne dégage rien. Or seuls les intérêts sont une charge. Le capital est une opération de bilan : il n'entre jamais dans la CAF et n'intervient qu'à l'étape suivante, celle de l'autofinancement net. Cette erreur sous-estime la CAF. Son exact symétrique, croire que la CAF est intégralement disponible, la surestime. Les deux se rencontrent aussi souvent l'une que l'autre.

Erreur 2 — Oublier la quote-part de subvention d'investissement

Elle figure au compte 747 depuis 2025, en résultat d'exploitation, là où l'ancien 777 se trouvait tout en bas du compte de résultat, en produit exceptionnel. Les calculs bâtis sur un modèle ancien la laissent filer et surestiment la CAF du montant de la reprise annuelle. Rappel : c'est un produit purement calculé. La subvention a été encaissée une seule fois, à l'origine, et sa reprise annuelle ne correspond à aucune entrée d'argent.

Erreur 3 — Intégrer une plus-value de cession

Une SCI vend un bien 180 000 € pour une valeur comptable de 120 000 €. La plus-value de 60 000 € gonfle le résultat net. Partez de ce résultat sans retraiter et votre CAF explose, en donnant l'illusion d'une capacité récurrente. Le bon retraitement : retrancher les 180 000 €, réintégrer les 120 000 €, soit une neutralisation nette de 60 000 €. Le prix de cession n'est pas perdu pour autant. Il réapparaît en ressource d'investissement dans le tableau de flux, comme chez les Tilleuls.

Erreur 4 — Confondre l'excédent brut d'exploitation et la CAF

L'excédent brut d'exploitation s'arrête avant les intérêts et avant l'impôt. Le présenter comme une CAF revient, chez les Tilleuls, à effacer 13 269 € d'intérêts et d'impôt bien réels, soit, après réintégration de l'indemnité d'assurance de 2 400 € encaissée en aval de l'excédent brut d'exploitation, un écart de 10 869 € : 42 510 € annoncés au lieu de 31 641 €, une capacité surestimée de 34 %. Sur une SCI très endettée, l'écart dépasse parfois la moitié. Un banquier repère cette confusion en dix secondes, et elle ne joue pas en votre faveur.

Erreur 5 — Compter les intérêts deux fois dans le ratio de couverture

Plus subtile, mais très répandue : rapporter l'annuité complète à la CAF. Le raisonnement semble imparable, « combien mes échéances pèsent-elles dans ma capacité ? ». Il est pourtant faux, puisque les intérêts ont déjà été déduits pour obtenir la CAF. On les compte deux fois. Deux formulations correctes : rapporter le seul capital à la CAF, ou réintégrer les intérêts au numérateur comme dans le ratio de couverture du chapitre 7. Chez les Tilleuls, la version fautive afficherait 97 %, chiffre proprement alarmant, au lieu de 67 %.

Erreur 6 — Calculer la CAF avant les écritures d'inventaire

Une CAF calculée en octobre sur une balance provisoire, sans dotation aux amortissements ni dépréciation de créances, ne veut rien dire : les postes à neutraliser n'existent pas encore. On calcule après les écritures de clôture, jamais avant. Même règle pour une SCI qui rattrape plusieurs exercices en retard, voir le guide du rattrapage comptable : la CAF se recalcule exercice par exercice, jamais en bloc sur la période.

Une septième, plus insidieuse. Certains gérants ajoutent la variation du compte courant d'associé à leur CAF, la prenant pour un flux disponible. Non. Un apport en compte courant est un financement, pas une ressource d'exploitation, et il faudra le rembourser un jour. Le sujet est traité dans les écritures de compte courant d'associé. Si le compte est débiteur, les risques sont détaillés dans compte courant débiteur en SCI.

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12. FAQ — 17 questions sur la CAF d'une SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les repères de ratios cités sont des ordres de grandeur constatés en pratique et n'ont aucune valeur normative. Sources : plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03 modifié par le règlement ANC n° 2022-06), Code général des impôts, BOFiP. Mis à jour le 5 août 2026.