Mon bilan ne tombe pas juste : par où commencer ?

Trois contrôles règlent la grande majorité des écarts. D'abord la reprise des à-nouveaux : les soldes de clôture de l'exercice précédent doivent être repris à l'identique en ouverture, résultat compris. Ensuite l'emprunt : le solde du compte 164 doit être égal au capital restant dû figurant sur le tableau d'amortissement de la banque à la date de clôture. Enfin les amortissements : le cumul du compte 2813 doit être égal à la somme des dotations passées depuis l'origine. Un écart qui tombe rond vient presque toujours de l'un des trois.

Faut-il joindre une annexe aux comptes d'une SCI ?

L'annexe fait partie des comptes annuels au sens du plan comptable général, mais aucun texte fiscal n'en fait une condition de régularité de la déclaration, et le régime simplifié ne la réclame pas. Quelques lignes suffisent et elles sont utiles : option retenue sur les frais d'acquisition, durées d'amortissement par composant, détail des comptes courants d'associés. C'est exactement ce que redemandera un expert-comptable ou un repreneur qui découvre le dossier trois ans plus tard.

Le bilan doit-il être signé, et par qui ?

Il est arrêté par le gérant, qui l'établit et le présente aux associés. Aucun texte n'impose une signature manuscrite sur le document lui-même : ce qui doit être signé, c'est le procès-verbal de l'assemblée qui approuve les comptes. En pratique, faites tout de même dater et signer le bilan par le gérant. C'est la seule pièce qui prouve à quelle date les comptes ont été arrêtés, et un banquier comme un notaire écartent un jeu de comptes non daté.

Des capitaux propres négatifs obligent-ils à recapitaliser une SCI ?

Non. L'obligation de régulariser quand les capitaux propres tombent sous la moitié du capital social est propre aux sociétés commerciales : article L223-42 du code de commerce pour la SARL, article L225-248 pour la société anonyme. Aucune règle équivalente n'existe pour une société civile. Des capitaux propres négatifs n'entraînent donc ni dissolution, ni obligation de reconstitution. Ils restent un signal : ils bloquent souvent un nouveau financement et rendent le remboursement des comptes courants difficile à justifier.

Ma banque réclame le bilan de la SCI : que regarde-t-elle vraiment ?

Rarement les capitaux propres, presque toujours trois autres lignes : le capital restant dû de l'emprunt rapporté à la valeur réelle du bien, la trésorerie disponible, et le montant des comptes courants d'associés. Un compte courant qui gonfle signale une société qui ne s'autofinance pas. Un résultat faible ou négatif à cause de l'amortissement n'inquiète pas un analyste : il le retraite, puisque cette charge ne sort pas de la caisse.

Le bilan sert-il à évaluer les parts pour une donation ?

Non, pas tel quel, et c'est une erreur coûteuse. L'administration retient la valeur vénale des parts, calculée à partir de la valeur de marché de l'immeuble diminuée des dettes réelles, et non à partir des capitaux propres comptables. Sur le bilan de cette page, déclarer 38 900 € au lieu de 117 800 € revient à sous-évaluer la donation des deux tiers. Le bilan sert de point de départ pour les dettes, jamais pour la valeur de l'immeuble.

À quelle date le bilan doit-il être arrêté ?

À la date de clôture fixée par les statuts, qui n'est pas forcément le 31 décembre. Une SCI à l'impôt sur les sociétés peut clôturer à n'importe quelle date. Le solde d'impôt suit alors le 15 du quatrième mois qui suit la clôture ; c'est seulement pour un exercice clos le 31 décembre que joue la règle spéciale du 15 mai (article 1668, 2 du CGI). Changer cette date est possible, mais c'est une modification des statuts.

Peut-on changer la présentation du bilan d'un exercice à l'autre ?

Le plan comptable général impose la permanence des méthodes : on ne change ni de présentation, ni de durée d'amortissement, ni d'option sur les frais d'acquisition sans raison. Un changement justifié, par exemple parce que la première présentation était fausse, se mentionne et s'accompagne du retraitement de l'exercice comparatif. Un changement non justifié rend les deux bilans incomparables entre eux, et c'est précisément ce que cherche un vérificateur.

Où figure le dépôt de garantie versé par le locataire ?

Au passif, parmi les dettes, sur le compte 165. Ce n'est jamais un produit : l'argent est bien sur le compte bancaire de la SCI, donc à l'actif en disponibilités, mais il appartient au locataire et devra lui être rendu. L'oublier au passif gonfle artificiellement la trésorerie nette et fausse la lecture du document. Il ne devient un produit que le jour où il est conservé pour couvrir des dégradations ou des loyers impayés.

Une SCI à l'impôt sur les sociétés sans locataire doit-elle quand même produire un bilan ?

Oui. L'obligation tient au régime fiscal, pas à l'activité. Une SCI qui n'a encaissé aucun loyer produit un bilan, un compte de résultat et une déclaration, avec un résultat négatif du montant de ses amortissements et de ses intérêts. C'est même le cas où le bilan est le plus utile : c'est lui qui constitue le déficit reportable qui absorbera les bénéfices des années suivantes.

Combien de temps faut-il conserver le bilan et les pièces qui le justifient ?

Six ans à compter de la dernière opération, au titre de l'article L102 B du livre des procédures fiscales. Le délai de dix ans que l'on cite souvent vient du code de commerce et vise les commerçants : une société civile n'en est pas un. Gardez sans limite l'acte d'acquisition et les tableaux d'amortissement, car la valeur nette comptable servira à calculer la plus-value le jour de la vente, parfois trente ans plus tard.

Un exercice antérieur comporte une erreur : faut-il refaire les bilans passés ?

Non, on ne réécrit pas un bilan déjà approuvé. La correction se passe sur l'exercice en cours : une erreur qui a faussé un résultat passé se corrige par le report à nouveau, pas par le résultat de l'année. L'amortissement oublié fait exception et ne se rattrape pas librement : les annuités irrégulièrement différées, c'est-à-dire celles qui font tomber le cumul en dessous du minimum linéaire, sont définitivement perdues (article 39 B du CGI).

Le bilan d'une SCI doit-il être déposé quelque part ?

Nulle part, hormis dans la liasse fiscale transmise à l'administration. Une SCI n'est jamais tenue de déposer ses comptes au greffe, même détenue à cent pour cent par des sociétés commerciales : cette obligation de publicité vise les sociétés commerciales elles-mêmes. Les comptes d'une SCI ne sont donc pas publics et personne ne peut les consulter en ligne. Leurs seuls destinataires sont l'administration fiscale et les associés.

Peut-on établir un bilan sur un exercice de plus ou de moins de douze mois ?

Oui. Le premier exercice d'une SCI dépasse fréquemment douze mois, et tout changement de date de clôture produit un exercice court ou long. Deux conséquences : les dotations aux amortissements se calculent au prorata de la durée réelle, en jours, et les totaux ne sont plus directement comparables à ceux de l'exercice précédent. Un premier exercice long a sa propre règle. Quand aucun bilan n'est dressé au cours de la première année civile d'activité, l'impôt n'est pas établi sur une période intercalaire. Il attend la clôture du premier exercice, et au plus tard le 31 décembre de l'année suivant la création. C'est le deuxième alinéa du I de l'article 209 du CGI, qui déroge expressément à l'article 37 ; celui-ci ne reprend la main que sur les exercices suivants.

Établir le bilan annuel d'une SCI : un bilan réel, chiffré et équilibré au centime

Le bilan d'une société civile immobilière (SCI) tient en deux colonnes : à gauche ce que la société possède, à droite ce qu'elle doit et ce que les associés y ont laissé. Il ne dit jamais ce que la société vaut — l'immeuble y figure à son prix d'achat diminué des amortissements, jamais à sa valeur du jour. C'est pour cela que le vôtre affiche des capitaux propres très inférieurs à la valeur de votre immeuble. Cette page le démontre sur un bilan complet, chiffré, ligne par ligne.

Cette page ne traite qu'une chose : la fabrication et la lecture du document. Le cadre général des obligations — quelle déclaration, quel calendrier, quel régime — est traité dans notre guide des obligations comptables d'une SCI à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur les sociétés. Ici, la balance — la liste de tous les comptes avec leur solde — est déjà arrêtée : on range les soldes dans les bons postes et on lit ce que le tableau raconte.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources primaires (Code civil, CGI et son annexe III, plan comptable général). Dernière mise à jour : 31 août 2026.

Sommaire

Qui doit établir un bilan annuel de SCI, et qui n'y est pas obligé
Un bilan de SCI complet, affiché en entier et équilibré
L'actif du bilan, poste par poste
Le passif du bilan, poste par poste
Pourquoi vos capitaux propres sont bas alors que votre immeuble a monté
Ce qui change à l'impôt sur le revenu
Les six erreurs de bilan qu'on voit le plus, chiffrées
Comment établir le bilan annuel, concrètement
Une fois le bilan établi : approbation, liasse, déclaration
Questions fréquentes

1. Qui doit établir un bilan annuel de SCI, et qui n'y est pas obligé

La réponse est binaire, et elle dépend du seul régime fiscal. Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) doit établir un bilan chaque année. Une SCI restée à l'impôt sur le revenu (IR) n'y est pas tenue, et rien ne l'y obligera tant qu'elle ne change pas de régime. Une réserve, tout de même. Si l'un des associés est une société à l'impôt sur les sociétés, la SCI calcule la part de bénéfice de cet associé selon les règles de l'IS, amortissements compris (article 238 bis K, I du CGI). Elle sert alors une déclaration 2072-C — celle des résultats des sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés, dans sa version détaillée. Notre guide sur la SCI aux associés mixtes, à l'IR et à l'IS déroule ce montage.

	SCI à l'impôt sur les sociétés	SCI à l'impôt sur le revenu
Bilan annuel	Oui	Non
Fondement	Art. 209, I du CGI, qui renvoie aux articles 34 à 45, 53 A à 57 et 302 septies A bis, puis art. 38 de son annexe III : son III pour le régime simplifié — celui de la SCI Verdun, ouvert tant que le chiffre d'affaires reste sous le seuil de l'art. 302 septies A bis, que les loyers d'une SCI patrimoniale ne dépassent presque jamais — et son II pour le réel normal	Aucun texte n'impose de bilan ; art. 1856 du Code civil pour le compte rendu de gestion
Méthode	Comptabilité d'engagement : on enregistre à la date de la créance ou de la dette	Comptabilité de trésorerie : on enregistre à la date de l'encaissement ou du paiement
Amortissement de l'immeuble	Oui	Non
Ce qui est déposé	Déclaration 2065 et, au régime simplifié où se range la quasi-totalité des SCI, la liasse 2033 dont le bilan simplifié 2033-A (au réel normal, la liasse 2050 et suivants)	Déclaration 2072, sans bilan
Dépôt des comptes au greffe	Jamais	Jamais

Le fondement n'est pas celui qu'on lit partout. On rattache très souvent l'obligation comptable d'une SCI à l'IS aux articles L123-12 et suivants du code de commerce. C'est faux : ces articles visent les commerçants, et une société civile n'en est jamais un, quel que soit son régime fiscal. Le vrai fondement est fiscal. L'article 209, I du CGI détermine les bénéfices soumis à l'IS d'après les règles des bénéfices industriels et commerciaux. Il renvoie pour cela aux articles 34 à 45, 53 A à 57, 108 à 117, 237 ter A et 302 septies A bis. C'est ensuite l'article 38 de l'annexe III au CGI qui impose le document — encore faut-il lire la bonne subdivision. Son II vise les contribuables de l'article 53 A, ceux du réel normal : bilan, compte de résultat, puis quatre tableaux — immobilisations, amortissements, provisions, et état des échéances des créances et des dettes. Son III vise les contribuables de l'article 302 septies A bis, ceux du régime simplifié, où se range la SCI Verdun. La liste y est différente : bilan et compte de résultat simplifiés, tableaux des immobilisations, des amortissements et des plus-values, relevé des provisions et état des déficits. Pas d'état des échéances. L'article 38 quater de la même annexe dit comment le remplir : en respectant les définitions du plan comptable général, aujourd'hui le règlement n° 2014-03 de l'Autorité des normes comptables (ANC). Sa réserve compte autant, et presque personne ne la cite : sauf lorsque ces définitions sont incompatibles avec les règles applicables pour l'assiette de l'impôt. C'est elle qui ouvre l'écart entre résultat comptable et résultat fiscal. Et l'article 54 du CGI ferme la chaîne : tout document comptable qui justifie le résultat déclaré doit être présenté à la première demande de l'administration.

À l'IR, le seul texte qui pèse sur le gérant est l'article 1856 du Code civil : il doit rendre compte de sa gestion au moins une fois par an. C'est un rapport écrit d'ensemble sur les bénéfices et les pertes, réalisés ou prévus. Un rapport, pas un bilan. Ce qui est réellement dû, c'est la déclaration 2072 et un suivi de trésorerie assez propre pour la servir. Et dans les deux régimes, il faut d'abord tenir un livre-journal et un grand-livre : le bilan n'est que le point d'arrivée de cette chaîne.

2. Un bilan de SCI complet, affiché en entier et équilibré

Toute cette page repose sur un seul cas, et le voici. La SCI Verdun, deux associés, soumise à l'impôt sur les sociétés, a acheté un immeuble unique pour 280 000 € au premier jour de son premier exercice, financé par un emprunt de 220 000 € et des apports en compte courant. L'immeuble a été acheté le 1^er janvier 2023 ; nous sommes au 31 décembre de son troisième exercice, clos le 31 décembre 2025. Les loyers de l'année font 16 800 €, les charges courantes 4 200 €, les intérêts d'emprunt 5 900 €, la dotation aux amortissements 6 300 €. L'amortissement, c'est la fraction du prix de la construction passée en charge chaque année au titre de son usure. Le résultat de l'exercice ressort à + 400 €.

Actif au 31 décembre — les trois colonnes sont la règle : valeur d'origine, amortissements déjà passés, et différence.

Poste	Brut	Amortissements	Net
Terrain (compte 211)	70 000	—	70 000
Construction (compte 213)	210 000	18 900	191 100
Créances locataires (compte 411)	1 400	—	1 400
Disponibilités (compte 512)	9 400	—	9 400
Total actif	290 800	18 900	271 900

Passif au 31 décembre — les capitaux propres d'abord, les dettes ensuite. Le passif n'a qu'une colonne : rien ne s'y amortit.

Poste	Montant
Capital social (compte 101)	60 000
Report à nouveau, débiteur c'est-à-dire négatif (compte 119)	− 21 500
Résultat de l'exercice (compte 120)	+ 400
Total capitaux propres	38 900
Emprunt bancaire, capital restant dû (compte 164)	196 000
Comptes courants d'associés (compte 455)	35 000
Dettes fournisseurs (compte 401)	1 200
Dettes fiscales et charges à payer (comptes 44 et 408)	800
Total dettes	233 000
Total passif	271 900

L'actif net fait 271 900 €, le passif fait 271 900 €.

Le contrôle s'écrit en une ligne : 290 800 − 18 900 = 271 900, et 38 900 + 233 000 = 271 900. Voici maintenant d'où vient chaque chiffre.

Ce bilan est un bilan comptable complet. Ne le confondez pas avec le bilan simplifié du formulaire 2033-A, qui regroupe ces postes en beaucoup moins de lignes. C'est le document comptable qui commande ; le formulaire ne fait que le transcrire, et notre guide de la liasse 2033 d'une SCI à l'IS décrit le passage de l'un à l'autre.

3. L'actif du bilan, poste par poste : d'où vient chaque chiffre

L'actif liste ce que la société possède, rangé du moins liquide au plus liquide : l'immeuble d'abord, l'argent en dernier.

Terrain : 70 000 €

Le prix de 280 000 € se scinde obligatoirement en deux. Le terrain ne s'amortit pas — il ne se dégrade pas avec le temps — et reste donc au bilan pour la même valeur pendant toute la vie de la SCI. La part du prix affectée au terrain — sa quote-part — est ici de 25 %, soit 70 000 €. Ce n'est pas un chiffre libre : il se justifie par comparaison. La parcelle fait 250 m² et les terrains à bâtir du secteur se négociaient autour de 280 € le m² à la date de l'achat, soit 250 × 280 = 70 000 €. L'acte notarié porte la même ventilation, 70 000 € de terrain et 210 000 € de bâti : c'est la seconde pièce à produire en cas de contrôle. Notre guide sur la valeur du terrain en SCI déroule la méthode. Une quote-part trop faible gonfle l'amortissement et se redresse.

L'erreur classique : inscrire l'immeuble en un seul bloc de 280 000 € et l'amortir en entier. Sur ce dossier, cela ajouterait 2 100 € de charge par an sans fondement.

Construction : 210 000 € bruts, 18 900 € d'amortissements, 191 100 € nets

La construction s'amortit par composants : gros œuvre, toiture, façade, installations techniques et agencements ont chacun leur durée. Sur cette construction, la moyenne pondérée ressort à 3 % par an, soit 6 300 € de dotation annuelle. Trois exercices donnent donc 18 900 € d'amortissements cumulés : le total des dotations passées depuis l'origine, jamais celle de la seule année. Les durées et le découpage par composants sont détaillés dans notre guide de l'amortissement en SCI à l'IS.

L'erreur classique : n'afficher que la valeur nette de 191 100 € et faire disparaître les deux autres colonnes. Le brut et le cumul doivent rester lisibles : sans eux, plus personne ne sait à quel prix l'immeuble est entré, ni combien il reste à amortir.

Les 22 000 € de frais d'acquisition : là où le bilan bascule

L'acquisition a coûté 22 000 € de frais en plus du prix. Le détail, aux taux en vigueur le jour de l'achat, le 1^er janvier 2023. Droits de mutation : 16 270 €, au taux global de 5,81 % — 280 000 × 5,81 %. Émoluments proportionnels de notaire : 3 160 € TTC. Contribution de sécurité immobilière : 280 €, soit 0,10 % du prix. Émoluments de formalités et débours (état civil, cadastre, urbanisme, publication au fichier immobilier) : 2 290 €. Total : 16 270 + 3 160 + 280 + 2 290 = 22 000 €. Attention si vous transposez ce cas. Depuis le 1^er avril 2025, la majoration ouverte par l'article 116 de la loi de finances pour 2025 porte le taux à 6,32 % dans la grande majorité des départements. Le même achat coûterait alors 17 700 € de droits, soit 1 430 € de plus. L'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI laisse le choix : ces frais sont soit portés à l'actif en majoration du coût de l'immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit déduits immédiatement en charges. Deux limites qu'on oublie souvent. Le choix vaut en bloc pour toutes les immobilisations acquises : impossible de capitaliser les frais d'un immeuble et de passer ceux du suivant en charges. Et il est irrévocable.

La SCI Verdun a retenu la déduction immédiate. Voici ce que l'autre option aurait donné, au même 31 décembre :

Les 22 000 € se ventilent comme le prix, 25 % et 75 % : terrain porté à 75 500 €, construction brute portée à 226 500 €.
La dotation annuelle passe de 6 300 € à 6 795 €, soit 20 385 € cumulés sur trois ans, et l'actif immobilisé net ressort à 281 615 € au lieu de 261 100 €.
Les capitaux propres montent à 59 415 € au lieu de 38 900 €, et le total du bilan à 292 415 €. Le document s'équilibre toujours : 281 615 + 1 400 + 9 400 = 292 415 = 59 415 + 233 000.

Écart sur le bilan : 20 515 €. Aucune des deux options n'est plus avantageuse dans l'absolu, mais attention à ce que veut dire « étaler ». Les 16 500 € rattachés à la construction se déduisent au rythme de l'amortissement, soit 495 € par an au taux moyen de 3 % — plus de trente ans. Les 5 500 € rattachés au terrain, eux, ne se déduisent jamais, puisque le terrain ne s'amortit pas : ils ne reviendront qu'en diminution de la plus-value, le jour de la vente. Passer en charges creuse le premier exercice, mais sort les 22 000 € en une fois. Incorporer au coût lisse le résultat et rassure un banquier, au prix de 5 500 € gelés jusqu'à la vente. Sur une SCI à l'IS qui démarre et qui n'a personne à rassurer, nous passons en charges : un déficit des premières années n'est jamais perdu, il se reporte sans limite de durée. Le point d'entrée de ces valeurs brutes est traité dans notre guide du bilan d'ouverture d'une SCI.

Créances locataires : 1 400 €

Le loyer de décembre a été facturé mais encaissé le 6 janvier. En comptabilité d'engagement, c'est un produit de l'exercice écoulé : il compte dans les 16 800 € de loyers et laisse une créance de 1 400 € à l'actif. Ce poste n'existe pas dans une SCI à l'impôt sur le revenu, où seule la date d'encaissement compte.

Disponibilités : 9 400 €

Le solde du compte bancaire au 31 décembre, à l'euro près, après pointage avec le relevé de la banque. L'erreur classique : y lire la performance de l'année. Une SCI peut afficher 9 400 € en caisse et un résultat négatif, ou l'inverse.

4. Le passif du bilan, poste par poste : capitaux propres et dettes

Le passif répond à une question unique : d'où vient l'argent qui a financé l'actif ? Deux sources : ce que les associés ont mis et laissé dans la société, puis ce que la société doit à des tiers.

Capital social : 60 000 €

Le montant inscrit dans les statuts, apporté par les deux associés à raison de 30 000 € chacun. Il ne bouge pas d'un exercice à l'autre, sauf modification des statuts. Il ne mesure ni la valeur de la SCI, ni la trésorerie disponible.

Report à nouveau : − 21 500 €

Le report à nouveau, c'est le cumul des résultats des exercices précédents que l'assemblée n'a ni distribués ni mis en réserve. Ici il est débiteur, c'est-à-dire négatif, et il se recompose exercice par exercice. Le premier a dégagé 12 800 € de loyers nets de charges, dont il faut retrancher 6 300 € d'amortissement, 6 300 € d'intérêts et les 22 000 € de frais d'acquisition passés en charges : − 21 800 €. Le deuxième, les frais étant absorbés, a dégagé 12 700 € nets de charges, moins 6 300 € d'amortissement et 6 100 € d'intérêts : + 300 €. Soit − 21 800 + 300 = − 21 500 €.

Un report à nouveau négatif n'est pas une anomalie dans une SCI à l'IS : entre l'amortissement et les intérêts, les premiers exercices sont presque toujours déficitaires. Ce que l'assemblée décide d'en faire est traité dans notre guide de l'affectation du résultat en SCI.

Résultat de l'exercice : + 400 €

16 800 € de loyers, moins 4 200 € de charges, moins 5 900 € d'intérêts, moins 6 300 € d'amortissement : + 400 €. Aucun impôt n'est dû : ce bénéfice s'impute sur le déficit encore reportable du premier exercice, le report en avant étant illimité dans le temps (article 209, I du CGI). Voir notre page sur le déficit reportable d'une SCI à l'IS. C'est bien le résultat comptable qui figure ici ; le passage au résultat fiscal, qui peut différer, relève de notre guide sur le passage du résultat comptable au résultat fiscal en SCI.

Emprunt bancaire : 196 000 €

Le passif porte le capital restant dû au 31 décembre, celui que la banque indique sur le tableau d'amortissement, et rien d'autre. L'emprunt initial était de 220 000 €, remboursé par une échéance annuelle constante de 14 100 €. À l'intérieur de cette échéance, la part de capital monte et celle des intérêts descend : 7 800 puis 8 000 puis 8 200 € de capital, contre 6 300 puis 6 100 puis 5 900 € d'intérêts. Trois ans donnent donc 24 000 € de capital remboursé, et 220 000 − 24 000 = 196 000 € au passif. Les intérêts, eux, ne sont jamais au passif : ce sont les 5 900 € de l'année, passés en charges. La mécanique complète est dans notre guide sur la comptabilisation d'un emprunt en SCI.

Comptes courants d'associés : 35 000 € — une dette, pas des fonds propres

Un compte courant d'associé, c'est de l'argent qu'un associé a avancé à la société au-delà de son apport en capital, et qu'il peut en principe réclamer. C'est donc une dette, et sa place est dans les dettes, pas dans les capitaux propres. C'est le poste le plus mal rangé par les non-comptables, et l'erreur est invisible : le bilan reste équilibré, mais la société paraît deux fois plus solide qu'elle ne l'est. Le fonctionnement du compte est détaillé dans notre guide sur la comptabilisation du compte courant d'associé.

Une précision propre à ce site, parce qu'elle circule à l'envers. Au régime simplifié, celui de la SCI Verdun, les comptes courants restent au bilan : ils se rangent au passif du 2033-A, parmi les autres dettes. Au réel normal, ils se détaillent sur l'état des échéances des créances et des dettes, le tableau 2057-SD, à la ligne « Groupe et associés ». Dans les deux cas, ce n'est jamais le 2033-D : celui-là est le relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables, et il ne les contient pas.

Dettes fournisseurs 1 200 € et dettes fiscales 800 €

Les factures reçues avant la clôture et non encore réglées — un artisan, le syndic, l'assureur — plus la taxe foncière et les charges à payer rattachables à l'exercice. Ces deux lignes sont petites. C'est pour cela qu'on les oublie, et c'est souvent pour cela qu'un bilan ne tombe pas juste.

5. Pourquoi vos capitaux propres sont bas alors que votre immeuble a monté

La réponse tient en une règle : un bilan est tenu au coût historique. L'immeuble y figure pour ce qu'il a coûté, diminué des amortissements pratiqués, et jamais pour ce qu'il vaudrait aujourd'hui. Le plan comptable général ne connaît pas la valeur de marché.

Sur la SCI Verdun, l'immeuble vaut aujourd'hui 340 000 € — sa valeur vénale, c'est-à-dire le prix qu'un acheteur en donnerait au 31 décembre. Le bilan, lui, affiche une valeur nette comptable — le prix d'achat moins les amortissements — de 70 000 + 191 100 = 261 100 €. L'écart fait 78 900 €, et il ne figure nulle part dans le document. C'est une plus-value latente : un gain réel, mais non réalisé tant que rien n'est vendu.

D'où viennent exactement ces 78 900 €

18 900 € d'amortissements déjà retranchés de l'actif, alors que le bien ne s'est pas dégradé d'un centime, plus 60 000 € d'appréciation du marché (340 000 − 280 000). Les deux moitiés ont la même conséquence et aucune n'apparaît au bilan.

La conséquence sur la lecture du document est brutale. Les capitaux propres comptables font 38 900 €. L'actif net réel — la valeur de l'immeuble diminuée des dettes — fait 38 900 + 78 900 = 117 800 €. Le bilan affiche donc trois fois moins que ce que valent réellement les parts. L'associé qui détient la moitié de la SCI et négocie sa sortie sur la base des capitaux propres réclame 19 450 € quand ses parts en valent 58 900 : il laisse 39 450 € sur la table.

Ce n'est pas un défaut du document, c'est sa définition. Il existe un mécanisme pour inscrire cet écart dans les comptes — la réévaluation libre — mais il a un coût fiscal immédiat, expliqué dans notre guide de la réévaluation libre du bilan d'une SCI à l'IS. Dans l'immense majorité des cas, on ne le fait pas.

Et cet écart sera imposé le jour de la vente. Si la SCI cédait l'immeuble 340 000 € au 31 décembre, sa plus-value imposable serait de 340 000 − 261 100 = 78 900 €. Au barème de l'article 219, I du CGI — 25 % de taux normal, ramené à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice par le b du même I — cela ferait 6 375 + 9 100 = 15 475 € d'impôt sur les sociétés. Le déficit encore reportable de 21 100 € viendrait s'imputer d'abord, ramenant la base à 57 800 € et l'impôt à 10 200 € (6 375 + 3 825). Le détail est dans notre page sur la plus-value d'une SCI à l'IS.

Deux précisions, parce qu'elles changent le chiffre. Le taux de 15 % n'est pas automatique : il suppose moins de 10 M€ de chiffre d'affaires, un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. La SCI Verdun coche les trois conditions ; une SCI détenue par une holding, souvent pas — l'impôt passe alors à 25 % dès le premier euro. Reste une seconde couche si le produit remonte aux associés. Sur les 68 700 € distribuables après impôt, le prélèvement forfaitaire unique prend 31,4 %, soit 21 572 €. Ce taux se décompose en 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, le taux de 18,6 % valant pour les sommes mises en paiement à compter du 1^er janvier 2026. Bout à bout, 10 200 + 21 572 = 31 772 € sur 78 900 € de plus-value, c'est-à-dire 40 %.

6. Ce qui change à l'impôt sur le revenu : pas de bilan, et pourquoi

Une SCI à l'IR n'établit pas de bilan, parce qu'elle ne tient pas la même comptabilité. Elle fonctionne en trésorerie : on enregistre à la date où l'argent entre ou sort, et il n'y a donc ni créances, ni dettes, ni amortissements à ranger dans deux colonnes. Ce qu'on tient à la place, c'est un relevé chronologique des encaissements et des décaissements, avec les justificatifs, suffisant pour servir la 2072 et pour le rapport annuel de l'article 1856 du Code civil.

Prenez le loyer de décembre de la SCI Verdun, 1 400 €, encaissé le 6 janvier :

À l'impôt sur les sociétés : le produit se rattache à l'exercice écoulé. Loyers de l'année : 16 800 €, dont 1 400 € qui restent à l'actif en créance locataire.
À l'impôt sur le revenu : le loyer se rattache à l'année de son encaissement. Loyers imposables de l'année : 15 400 €, aucune créance, aucun bilan. Le revenu foncier net s'obtient ensuite en retranchant les 4 200 € de charges et les 5 900 € d'intérêts, soit 5 300 €.

Écart d'assiette de loyers sur la même année : 1 400 €. L'écart ne se répète pas : il n'apparaît que l'année où le décalage s'installe. Dès l'année suivante, le loyer de décembre encaissé en janvier compense celui qui part à l'autre bout, et l'assiette redevient 16 800 €. Ce qui reste vrai pour une SCI dont tous les associés sont des personnes physiques : ni créance à l'actif, ni bilan à produire. Le mécanisme des deux méthodes est démonté dans notre comparatif trésorerie ou engagement en SCI. Et si vous basculez à l'IS, il faudra reconstituer un bilan d'entrée : c'est le sujet de notre guide sur le passage d'une SCI de l'IR à l'IS.

7. Les six erreurs de bilan qu'on voit le plus, chiffrées sur ce cas

Chacune est chiffrée sur le bilan ci-dessus, pour qu'on voie ce qu'elle fait vraiment. Les trois premières laissent le bilan équilibré — c'est ce qui les rend dangereuses. Les trois dernières le déséquilibrent, et se repèrent donc tout de suite.

Erreur	Effet sur ce bilan
1. Amortir le terrain	Au même taux de 3 %, 2 100 € de charge par an sans fondement. Le résultat de l'année tombe de + 400 € à − 1 700 €, et les capitaux propres de 38 900 € à 32 600 € au bout de trois ans. C'est un redressement quasi automatique.
2. Classer les comptes courants en capitaux propres	Capitaux propres affichés à 73 900 € au lieu de 38 900 €. Le bilan reste équilibré à 271 900 € : rien ne signale l'erreur, et la solidité de la société est surévaluée de 90 %.
3. Passer toute l'échéance d'emprunt en charge	L'échéance de l'année fait 14 100 €, dont 8 200 € de capital et 5 900 € d'intérêts. Tout passer en charge fait tomber le résultat à − 7 800 € et laisse l'emprunt affiché à 204 200 € au lieu de 196 000 € pour la seule année. Répétée trois ans, elle laisse l'emprunt à 220 000 € et 24 000 € de charges fictives — et le bilan continue de tomber juste.
4. Oublier les amortissements cumulés	L'actif reste à 290 800 € contre 271 900 € au passif : 18 900 € de déséquilibre. Erreur typique d'un bilan repris sur tableur, où seule la dotation de l'année a été saisie.
5. Inscrire l'immeuble à sa valeur de marché	Actif porté à 350 800 € : 78 900 € de déséquilibre, sauf à passer par une réévaluation libre en bonne et due forme, avec son coût fiscal.
6. Ne pas reporter le résultat de l'exercice précédent	Sans le report à nouveau de − 21 500 €, le passif ressort à 293 400 € contre 271 900 € à l'actif : 21 500 € de déséquilibre. C'est l'erreur numéro un des reprises de comptabilité.

8. Comment établir le bilan annuel, concrètement : quatre étapes

Quatre gestes, dans cet ordre, une fois les opérations de clôture terminées :

Partir de la balance après inventaire. Tous les comptes, avec leur solde débiteur ou créditeur. Si la balance n'est pas équilibrée, le bilan ne le sera pas non plus : le problème est en amont.
Ranger les soldes. Comptes de classe 2 et 4 débiteurs et 5 à l'actif, comptes de classe 1 et 4 créditeurs au passif. Les classes 6 et 7 ne vont pas au bilan : elles forment le compte de résultat.
Poser les trois colonnes de l'actif — brut, amortissements, net — et les deux blocs du passif : capitaux propres, puis dettes.
Contrôler. Actif net égal au passif ; capital restant dû égal au tableau de la banque ; disponibilités égales au relevé après rapprochement ; résultat du bilan égal à celui du compte de résultat.

Ces quatre gestes supposent que les opérations de clôture sont faites : provisions, écritures d'inventaire, et cut-off — le rattachement de chaque charge et de chaque produit au bon exercice. Elles sont décrites dans notre guide de la clôture comptable d'une SCI, et la séquence complète dans notre checklist de clôture.

Dans ce cas, ne faites pas ça. Une SCI à l'IS avec un seul bien, un seul emprunt et pas de travaux, un tableur bien tenu la porte sans drame. Une SCI à l'IS avec plusieurs immeubles et des travaux immobilisés n'est pas un dossier de tableur. Chaque composant y a sa date de mise en service et son propre plan. Les erreurs ne se voient pas, puisque le bilan continue de s'équilibrer, et l'écart se découvre trois ans plus tard : au contrôle, ou à la vente. Nous détaillons où le tableur casse dans notre page sur la comptabilité de SCI sur Excel. Un expert-comptable n'est jamais obligatoire pour une SCI : aucun texte ne l'impose. Pour une SCI à l'IS, les honoraires constatés vont de 600 à 2 500 € HT par an selon la complexité et le nombre de lots ; un immeuble unique se situe dans le bas de la fourchette. Notre guide faut-il un expert-comptable pour une SCI dit où passe la frontière.

9. Une fois le bilan établi : approbation, liasse, déclaration

Trois suites, chacune avec sa page.

L'approbation. Le gérant présente les comptes aux associés, qui les approuvent en assemblée. Attention au délai : les six mois qu'on lit partout viennent du code de commerce — article L223-26 pour la SARL — et ne s'imposent pas à une société civile. Le seul plancher légal est celui de l'article 1856 du Code civil : le gérant rend compte au moins une fois dans l'année. Pour le reste, le délai est celui que fixent vos statuts. Voir l'approbation des comptes d'une SCI.
La liasse. Le bilan se transcrit dans le 2033-A et alimente les tableaux 2033-B à 2033-G. Voir la liasse 2033 SCI à l'IS.
La déclaration. La 2065 porte le résultat fiscal et l'impôt dû, et se télétransmet avec la liasse. Voir la déclaration 2065 d'une SCI à l'IS.

Votre bilan de SCI, construit et contrôlé automatiquement

sci-ai.app tient la comptabilité de votre SCI, produit le bilan et le compte de résultat, vérifie l'équilibre et télétransmet la liasse 2033 ou la déclaration 2072 aux impôts.

Essai gratuit illimité Prendre rendez-vous

Pour aller plus loin

Comptabilité SCI : IR et ISLe cadre général : quelle déclaration, quel calendrier, quelles obligations selon le régime. Le bilan d'ouverture d'une SCID'où viennent les valeurs brutes : capital, immeuble, emprunt et à-nouveaux au premier jour. La clôture comptable étape par étapeLes opérations d'inventaire à passer avant de pouvoir construire le bilan. Checklist de clôture annuelleLa séquence complète à dérouler, dans l'ordre, sans rien oublier. La liasse 2033 SCI à l'ISComment le bilan comptable se transcrit dans le 2033-A, et ce que ce formulaire ne montre pas. La déclaration 2065Le formulaire qui porte le résultat fiscal et l'impôt dû, et sa télétransmission. Du résultat comptable au résultat fiscalLes réintégrations et déductions qui séparent les + 400 € du bilan de la base imposable. L'approbation des comptesRapport de gestion, convocation, vote et quitus : ce qui se passe après le bilan. L'amortissement en SCI à l'ISLes durées et les composants derrière la dotation de 6 300 € de cette page. Le compte courant d'associéAlimentation, intérêts, remboursement : le mécanisme derrière les 35 000 € du passif. La réévaluation libre du bilanPour qui veut inscrire les 78 900 € dans les comptes, et ce que cela coûte fiscalement. Faut-il un expert-comptable ?Ce que la loi exige vraiment, ce que coûte un cabinet, et quand il devient indispensable.