SCI et baux courts : bail mobilité et bail étudiant (2026)
Le bail mobilité et le bail étudiant meublé attirent les gérants de SCI qui cherchent de la souplesse et un meilleur rendement au mètre carré. Ces deux baux courts ont pourtant un point commun qui change toute l'analyse : ils supposent une location meublée. Et le meublé est une activité commerciale (BIC). Pour une SCI à l'impôt sur le revenu, ça suffit à déclencher le passage à l'impôt sur les sociétés de plein droit dès qu'une tolérance étroite est franchie (art. 206-2 du CGI). On commence donc par les règles juridiques de chaque bail (durées, conditions, mobilier, préavis) ; puis on entre dans le seul sujet qui compte vraiment pour votre patrimoine, le risque de bascule à l'IS, avant de voir comment faire du meublé sans y laisser sa SCI (SARL de famille, LMNP en direct).
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, CGI, BOFiP, décret 2015-981). Mis à jour le 14 juillet 2026.
Sommaire
- Panorama des baux courts meublés
- Le bail mobilité en détail (loi ELAN)
- Le bail étudiant meublé de 9 mois
- Tableau comparatif des baux courts
- Le point clé : meublé = risque de bascule à l'IS
- Les conséquences du passage à l'IS
- Les alternatives pour louer en meublé à l'IR
- Mobilier minimum, diagnostics et assurance
- La fiscalité des revenus
- Deux exemples chiffrés
- FAQ
1. Panorama des baux courts meublés
Quand on parle de « baux courts » pour un logement, on vise essentiellement trois contrats, tous régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et tous portant sur des logements meublés :
- Le bail meublé classique (art. 25-7 de la loi de 1989) : durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction. C'est le format standard du meublé de résidence principale.
- Le bail étudiant meublé (art. 25-7, alinéa spécifique) : durée réduite à 9 mois lorsque le locataire est étudiant, sans reconduction tacite.
- Le bail mobilité (art. 25-12 à 25-18, créés par la loi ELAN du 23 novembre 2018) : durée de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé à des publics en situation de mobilité.
Retenez d'emblée une chose : ces trois baux n'existent que sur un logement loué meublé. Pas de bail mobilité ni de bail étudiant en location nue ; la location nue, c'est le bail d'habitation de 3 ans minimum pour une SCI familiale au sens de l'article 13 de la loi de 1989, et de 6 ans pour toute autre SCI (art. 10 de la loi de 1989) (voir notre guide SCI et bail d'habitation). Cette exigence de meublé, anodine en apparence, est exactement ce qui met une SCI en difficulté fiscale. On y revient en détail au chapitre 5.
À retenir dès maintenant : un bail mobilité ou étudiant est toujours un bail meublé. Pour une SCI à l'IR, faire du meublé, même ponctuellement, n'est jamais neutre : c'est le déclencheur potentiel d'un passage à l'impôt sur les sociétés. Le choix du bail est indissociable du choix du régime fiscal de la SCI.
2. Le bail mobilité en détail (loi ELAN)
Le bail mobilité a été créé par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 et inséré aux articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989. Il vise à offrir un logement souple aux personnes en situation de mobilité temporaire.
Durée : de 1 à 10 mois, non renouvelable
Le bail mobilité est conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois (art. 25-14). Il est non renouvelable et non reconductible tacitement. Les parties peuvent, une seule fois, modifier la durée initiale par avenant, à condition que la durée totale ne dépasse pas 10 mois. Si, à l'échéance, les parties concluent un nouveau bail sur le même logement, celui-ci relève obligatoirement du bail meublé classique (titre Ier bis de la loi de 1989 : un an, ou neuf mois pour un étudiant) — la loi interdit d'enchaîner deux baux mobilité avec le même locataire sur le même logement (art. 25-14). Un nouveau bail mobilité n'est possible qu'avec un autre locataire.
Un public strictement encadré
Le bail mobilité n'est pas ouvert à tous. Le locataire doit justifier, à la date de prise d'effet du bail, se trouver dans l'une des situations limitativement énumérées à l'article 25-12 :
- formation professionnelle ;
- études supérieures ;
- contrat d'apprentissage ;
- stage ;
- engagement volontaire dans le cadre d'un service civique ;
- mutation professionnelle ;
- mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
Le motif justifiant le recours au bail mobilité doit être mentionné dans le contrat (mention obligatoire de l'article 25-13). C'est une condition de validité du régime : à défaut, le bail risque d'être requalifié en bail meublé classique.
Interdiction du dépôt de garantie
Spécificité notable : les articles 25-13 et 25-17 interdisent au bailleur de percevoir un dépôt de garantie. En contrepartie de cette protection du locataire, le bailleur peut recourir à une caution (garant) et le locataire peut mobiliser la garantie Visale d'Action Logement, qui couvre spécifiquement les baux mobilité. L'absence de dépôt de garantie augmente mécaniquement le risque locatif : c'est un paramètre à intégrer.
Préavis et résiliation
L'article 25-15 organise une résiliation asymétrique : le locataire peut résilier à tout moment moyennant un préavis d'un mois, tandis que le bailleur ne peut pas donner congé avant le terme. Le bail mobilité est donc ferme pour le bailleur mais très souple pour le locataire — logique, puisqu'il accompagne une mobilité par nature imprévisible.
3. Le bail étudiant meublé de 9 mois
Le bail étudiant meublé est prévu à l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989. Il permet de caler la durée du bail sur l'année universitaire.
Durée : 9 mois, sans reconduction tacite
Lorsque le logement meublé est loué à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois. Point essentiel : ce bail de 9 mois ne se reconduit pas tacitement. Il prend fin automatiquement à son terme, sans que le bailleur ait à délivrer congé. Le locataire étudiant qui souhaite rester doit conclure un nouveau bail. Cette absence de tacite reconduction distingue le bail étudiant du bail meublé classique d'un an (qui, lui, se renouvelle automatiquement).
Conditions et garanties
Contrairement au bail mobilité, le bail étudiant :
- autorise le dépôt de garantie (dans la limite de 2 mois de loyer hors charges en meublé) ;
- n'est pas limité aux publics de l'article 25-12 : il suffit d'être étudiant ;
- reste un bail meublé, donc soumis au mobilier minimum du décret 2015-981 (voir chapitre 8).
Le bail étudiant est donc plus « classique » que le bail mobilité : c'est un bail meublé de courte durée calé sur l'année scolaire, sans les protections spécifiques (ni les contraintes) du bail mobilité.
Pour la location à plusieurs étudiants dans un même logement, le format de la colocation se combine souvent avec le bail étudiant ou meublé : voir notre guide dédié SCI et colocation.
4. Tableau comparatif des baux courts
| Critère | Bail mobilité | Bail étudiant | Bail meublé classique |
|---|---|---|---|
| Texte | Art. 25-12 à 25-18 | Art. 25-7 | Art. 25-7 |
| Durée | 1 à 10 mois | 9 mois | 1 an |
| Reconduction tacite | Non | Non | Oui |
| Logement meublé | Obligatoire | Obligatoire | Obligatoire |
| Dépôt de garantie | Interdit | Oui (max 2 mois) | Oui (max 2 mois) |
| Public visé | Mobilité (art. 25-12) | Étudiants | Tout locataire |
| Préavis locataire | 1 mois | 1 mois | 1 mois |
| Régime fiscal (activité) | BIC / meublé | BIC / meublé | BIC / meublé |
La dernière ligne est la plus importante pour un gérant de SCI : quel que soit le bail court choisi, l'activité est une location meublée relevant des BIC. C'est ce fil rouge qui commande toute l'analyse fiscale qui suit.
5. Le point clé : meublé = risque de bascule à l'IS
Voilà le cœur du sujet. C'est aussi là que beaucoup de gérants se piègent sans même s'en rendre compte, en croyant faire un simple choix de bail. La logique tient en trois maillons.
La location meublée est une activité commerciale (BIC)
Fiscalement, la location meublée n'est pas un revenu foncier mais un bénéfice industriel et commercial (BIC). Louer un logement meublé — que ce soit en bail mobilité, en bail étudiant ou en bail meublé classique — est expressément qualifié d'activité commerciale par l'article 35, I-5° bis du CGI (renvoyant aux bénéfices commerciaux de l'article 34).
Pour une SCI à l'IR, l'activité commerciale déclenche l'IS
Une SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu : elle est translucide (art. 8 du CGI), et ses résultats sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Mais l'article 206-2 du CGI prévoit que les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations de caractère commercial sont passibles de l'impôt sur les sociétés. La location meublée étant une activité commerciale, elle entraîne, en principe, l'assujettissement de la SCI à l'IS de plein droit.
La tolérance des 10 % de recettes accessoires
L'administration admet toutefois une tolérance : une société civile ne bascule pas à l'IS tant que ses recettes commerciales accessoires (dont la location meublée) n'excèdent pas 10 % du montant total de ses recettes hors taxes (doctrine administrative BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320). Pour éviter de pénaliser un dépassement ponctuel, l'administration apprécie ce seuil en moyenne sur l'année en cours et les trois années antérieures : la bascule n'intervient que si la moyenne des recettes commerciales de ces quatre années dépasse 10 % de la moyenne des recettes totales de la même période (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 330). Le ratio doit donc être surveillé dans la durée, un simple pic isolé ne suffisant pas toujours à déclencher l'IS. Concrètement :
- une SCI louant l'essentiel de son patrimoine en nu peut tolérer une part marginale de meublé sans basculer ;
- dès que les recettes meublées dépassent 10 % du total, l'IS s'applique de plein droit à l'intégralité des résultats de la SCI, y compris la partie location nue.
Pour comprendre l'arbitrage global entre les deux régimes avant de faire du meublé, lisez notre guide SCI à l'IS ou à l'IR, et sur la mécanique du basculement, passer sa SCI de l'IR à l'IS.
6. Les conséquences du passage à l'IS
Basculer à l'IS, ce n'est pas cocher une case différente sur un formulaire. On change de monde comptable et fiscal, et les effets se paient sur toute la durée de vie de la SCI, jusqu'à la revente.
Une comptabilité d'engagement complète
La SCI à l'IS tient une comptabilité commerciale d'engagement : bilan, compte de résultat, annexe. Elle dépose une liasse fiscale 2065 accompagnée des tableaux 2033 et produit un FEC (fichier des écritures comptables). Voir nos guides comptabilité SCI, déclaration 2065 et liasse 2033.
L'amortissement de l'immeuble
Avantage réel du passage à l'IS : la SCI peut amortir l'immeuble (le bâti, jamais le terrain qui n'est pas amortissable). Cet amortissement vient en déduction du résultat imposable et réduit fortement l'IS pendant la période de détention. Voir notre guide amortissement en SCI. C'est ce qui rend l'IS souvent favorable en trésorerie sur la durée d'exploitation.
Le revers : la plus-value professionnelle à la revente
Le revers apparaît à la revente. En SCI à l'IS, la cession de l'immeuble relève des plus-values professionnelles : la plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués). Comme les amortissements ont réduit la valeur comptable, ils sont mécaniquement réintégrés dans la plus-value, qui est donc plus lourde qu'en SCI à l'IR. Cette plus-value est taxée à l'IS, sans l'abattement pour durée de détention qui existe à l'IR. Le détail figure dans notre guide plus-value en SCI à l'IS (à comparer avec la plus-value en SCI à l'IR).
| Aspect | SCI à l'IR (nu) | SCI à l'IS (après meublé) |
|---|---|---|
| Nature du résultat | Revenus fonciers (art. 8 CGI) | Bénéfice société (IS) |
| Comptabilité | Allégée (recettes-dépenses) | D'engagement (bilan, 2065/2033, FEC) |
| Amortissement de l'immeuble | Non | Oui (bâti) |
| Taux d'imposition du résultat | Barème IR + prélèvements sociaux | 15 % puis 25 % (IS) |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers, abattements durée | Professionnelle, amortissements réintégrés |
| Retour en arrière | — | En pratique irréversible |
7. Les alternatives pour louer en meublé à l'IR
Si votre objectif est de faire du meublé (bail mobilité, bail étudiant, meublé classique) tout en restant à l'impôt sur le revenu, la SCI de droit commun n'est pas le bon outil. Deux voies existent.
La SARL de famille à l'IR
La SARL de famille peut, sur option, être soumise à l'impôt sur le revenu (article 239 bis AA du CGI), à condition d'être constituée entre membres d'une même famille (parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints, partenaires de PACS). À la différence de la SCI, une SARL de famille peut exercer une activité de location meublée sans être contrainte à l'IS : les associés relèvent alors des BIC (régime réel, avec amortissement du bien), tout en bénéficiant du cadre de l'IR. C'est la structure de référence pour faire du meublé en société tout en évitant l'IS. Comparez les deux dans notre guide SARL de famille ou SCI.
La détention en direct sous statut LMNP / LMP
La deuxième voie est de ne pas passer par une société : détenir le bien en direct (en nom propre ou en indivision) et le louer meublé sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), régi notamment par l'article 155 IV du CGI. Le LMNP au régime réel permet d'amortir le bien et le mobilier tout en restant dans le cadre des BIC à l'IR. C'est la solution la plus simple pour un investisseur individuel qui vise le meublé de courte durée.
| Structure | Meublé possible ? | Régime fiscal |
|---|---|---|
| SCI à l'IR | Marginalement (< 10 % des recettes) | Revenus fonciers, sinon bascule IS |
| SCI à l'IS | Oui, sans limite | IS, amortissement, PV professionnelle |
| SARL de famille (IR) | Oui | BIC à l'IR (art. 239 bis AA), amortissement |
| Détention directe LMNP | Oui | BIC à l'IR (art. 155 IV), amortissement |
La conclusion tient en une phrase, et je la répète à tous les porteurs de projet : la SCI reste l'outil de la location nue. Si votre projet tourne autour du meublé de courte durée, partez sur une SARL de famille ou un LMNP en direct plutôt que sur une SCI que le meublé condamnerait à l'IS. Notre guide LMNP ou SCI détaille cet arbitrage.
8. Mobilier minimum, diagnostics et assurance
La fiscalité n'est pas tout. Un bail court meublé traîne aussi son lot d'obligations juridiques très concrètes, et les bâcler coûte cher : un juge peut requalifier le bail en location nue, ce qui fait s'effondrer tout le montage d'un coup.
Le mobilier minimum (décret 2015-981)
Un logement n'est réputé meublé que s'il comporte les éléments listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui fixe la liste minimale du mobilier. Doivent notamment figurer :
| Catégorie | Éléments exigés |
|---|---|
| Couchage | Literie avec couette ou couverture ; dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil. |
| Cuisine | Plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur (ou compartiment ≤ -6 °C), vaisselle, ustensiles de cuisine. |
| Vie courante | Table et sièges, étagères de rangement, luminaires. |
| Entretien | Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. |
Un logement incomplet n'est pas juridiquement meublé : le locataire pourrait obtenir la requalification du bail en location nue (durée portée à 3 ans, autre régime). Pour une SCI, cette requalification changerait aussi la nature fiscale de l'opération. Le respect scrupuleux de la liste est donc doublement stratégique.
Diagnostics et dossier de diagnostic technique
Comme tout bail d'habitation, le bail court doit être accompagné du dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques, constat de risque d'exposition au plomb (logements anciens), état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, etc. Le DPE est particulièrement surveillé : les logements les plus énergivores (passoires thermiques) subissent des restrictions de mise en location progressives — voir notre guide SCI et DPE / passoire thermique.
Assurance
La SCI bailleresse a tout intérêt à souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) et, le cas échéant, une garantie loyers impayés (GLI) — étant précisé que, sur un bail mobilité, la GLI classique est souvent inadaptée et que la garantie Visale prend le relais. Voir notre guide assurance PNO et GLI en SCI. La rotation rapide des locataires en baux courts renforce l'utilité d'une couverture solide.
9. La fiscalité des revenus
Reste à savoir combien vous coûtent, ou vous rapportent, ces loyers meublés une fois l'impôt passé. Tout dépend de quel côté du seuil de 10 % vous vous situez.
SCI à l'IR restant sous la tolérance
Tant que le meublé reste accessoire (≤ 10 % des recettes), la SCI demeure à l'IR. Mais les revenus tirés du meublé ne sont pas des revenus fonciers : ils relèvent des BIC pour la quote-part de chaque associé, ce qui alourdit et complexifie la déclaration. En pratique, cette situation « hybride » est délicate à gérer et souvent déconseillée : soit on reste franchement en location nue, soit on assume l'IS.
SCI passée à l'IS
Une fois à l'IS, l'ensemble des résultats de la SCI (meublé et nu confondus) est imposé à l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (sous conditions de l'art. 219-I-b du CGI), puis 25 %. L'amortissement de l'immeuble réduit le bénéfice imposable pendant l'exploitation. La distribution de dividendes aux associés est ensuite taxée à leur niveau (flat tax de 31,4 % ou barème). Voir dividendes en SCI à l'IS.
Le coût de gestion
La bascule à l'IS augmente sensiblement la charge administrative : comptabilité d'engagement, liasse 2065/2033, FEC, suivi des amortissements. Ce coût doit être mis en balance avec le gain de rendement espéré du meublé. Voir notre guide coût annuel d'une SCI.
Chez sci-ai.app, si votre SCI bascule à l'IS pour cause de meublé, la comptabilité d'engagement, les amortissements de l'immeuble et la liasse 2065/2033 avec FEC sont générés automatiquement, via notre offre Autonomie à 229 €/an ou avec un expert-comptable dédié (349 €/an) qui sécurise le traitement du meublé.
10. Deux exemples chiffrés
Les chiffres ci-dessous sont illustratifs et arrondis à des fins pédagogiques ; ils ne préjugent pas de votre situation réelle.
Exemple 1 — Le studio étudiant qui fait basculer la SCI
Une SCI familiale à l'IR détient deux appartements loués nus, générant 18 000 € de loyers annuels. Le gérant décide de louer un troisième logement en bail étudiant meublé, à 9 000 € par an.
- Recettes totales : 18 000 + 9 000 = 27 000 €.
- Part des recettes commerciales (meublé) : 9 000 / 27 000 = 33 %.
- 33 % > 10 % : la tolérance est largement dépassée.
Conséquence : la SCI bascule à l'IS de plein droit (art. 206-2 CGI), pour l'intégralité de ses résultats — y compris les 18 000 € de location nue. Elle doit désormais tenir une comptabilité d'engagement, amortir ses trois immeubles, déposer une liasse 2065/2033, et sa revente future relèvera des plus-values professionnelles. Un simple bail étudiant a transformé le régime fiscal de toute la société, de façon durable. Si l'objectif était vraiment de louer meublé, une SARL de famille ou une détention LMNP en direct aurait préservé l'IR.
Exemple 2 — Le meublé marginal qui reste sous le seuil
Une SCI patrimoniale à l'IR perçoit 60 000 € de loyers nus par an. Elle loue exceptionnellement, sur 4 mois, un petit logement en bail mobilité à un salarié en mission, pour 4 000 €.
- Recettes totales : 60 000 + 4 000 = 64 000 €.
- Part des recettes commerciales : 4 000 / 64 000 ≈ 6,3 %.
- 6,3 % < 10 % : la tolérance est respectée.
Conséquence : la SCI reste à l'IR. Mais attention : les 4 000 € de meublé relèvent des BIC et doivent être déclarés comme tels par les associés, et le ratio doit être surveillé dans la durée : l'administration l'apprécie en moyenne sur l'année en cours et les trois années antérieures (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 330), si bien qu'un pic isolé ne fait pas nécessairement basculer la SCI, mais une hausse durable des loyers meublés — ou une baisse des loyers nus — finit par franchir la barre. Ce montage « à la marge » n'est tenable que sous surveillance stricte du ratio.
Cadrez vos baux courts et leur impact fiscal
sci-ai.app suit votre ratio de recettes meublées, alerte avant la bascule à l'IS, et gère toute la comptabilité si votre SCI passe à l'impôt sur les sociétés. Décidez sur des chiffres, pas sur une intuition.
11. FAQ — Bail mobilité et bail étudiant en SCI
Le bail mobilité est-il vraiment plus rentable pour une SCI ?
Le loyer au mètre carré d'un meublé de courte durée est souvent supérieur à celui d'une location nue. Mais pour une SCI à l'IR, ce gain apparent peut être annulé par la bascule à l'IS qu'il déclenche si le seuil de 10 % de recettes commerciales est franchi. Le vrai calcul de rentabilité doit intégrer le coût du passage à l'IS (comptabilité, plus-value professionnelle future), pas seulement le loyer facial.
Peut-on transformer un bail mobilité en bail meublé classique ?
Oui. Si, au terme du bail mobilité, le locataire se maintient dans les lieux avec l'accord du bailleur, un bail meublé classique d'un an (ou de 9 mois pour un étudiant) se forme automatiquement (art. 25-14 de la loi de 1989). Le bail mobilité est un point de départ souple, mais il ne peut pas être renouvelé indéfiniment : au-delà de 10 mois, ou dès qu'un nouveau bail est conclu avec le même locataire, on change de type de bail.
Le seuil de 10 % s'apprécie-t-il par immeuble ou pour toute la SCI ?
Pour toute la SCI. La tolérance s'apprécie sur le total des recettes hors taxes de la société, tous immeubles confondus. On additionne l'ensemble des recettes commerciales (meublé) et on les rapporte à l'ensemble des recettes. Il n'existe pas de raisonnement bien par bien : une part de meublé trop importante sur un seul lot peut faire basculer la société entière.
Le passage à l'IS pour cause de meublé est-il réversible ?
En pratique, non. L'assujettissement à l'IS résultant de l'exercice d'une activité commerciale (art. 206-2 CGI) n'est pas une simple option révocable : c'est un assujettissement de plein droit. Revenir à l'IR supposerait de cesser toute activité commerciale et supposerait surtout des conséquences fiscales lourdes (cessation d'entreprise). Considérez le passage à l'IS comme définitif au moment de la décision.
Faut-il modifier les statuts de la SCI pour louer en meublé ?
L'objet social de la SCI doit permettre l'activité envisagée. La plupart des statuts prévoient un objet de location d'immeubles ; mais la location meublée étant une activité commerciale, un objet civil strict peut poser difficulté. En pratique, si le meublé devient significatif, une révision de l'objet et une réflexion sur la structure s'imposent. Voir nos guides statuts de SCI et changer l'objet social.
Un bail mobilité peut-il être signé avec un dépôt de garantie « déguisé » ?
Non. L'interdiction du dépôt de garantie (art. 25-13 et 25-17) est d'ordre public : toute somme perçue à ce titre, sous quelque appellation que ce soit, est irrégulière et récupérable par le locataire. Le bailleur doit se protéger autrement : caution solidaire d'un garant, garantie Visale. Contourner l'interdiction expose à un contentieux et fragilise le bail.
Le bail étudiant impose-t-il de vérifier le statut d'étudiant ?
Oui, le régime des 9 mois est réservé aux étudiants : le bailleur doit s'assurer que le locataire a bien cette qualité (certificat de scolarité, carte d'étudiant). Si le locataire n'est pas étudiant, le bail de 9 mois n'est pas valable et bascule vers le bail meublé classique d'un an. La qualité d'étudiant conditionne l'application de la durée réduite.
Peut-on faire de la colocation en bail mobilité ou étudiant ?
Oui, un logement meublé peut être loué en colocation à plusieurs locataires en bail étudiant ou en baux mobilité individuels. La colocation meublée reste une activité commerciale et compte donc dans le seuil de 10 % pour une SCI à l'IR. Le montage juridique de la colocation (bail unique ou baux multiples, clause de solidarité) mérite une attention particulière : voir notre guide SCI et colocation.
Le bail mobilité ouvre-t-il droit aux APL pour le locataire ?
Le bail mobilité est un bail de résidence pouvant, selon les situations, ouvrir droit aux aides au logement pour le locataire, et il est expressément couvert par la garantie Visale d'Action Logement. Ces aspects concernent surtout le locataire ; du côté de la SCI bailleresse, ce qui compte est le traitement fiscal du meublé, indépendant des aides perçues par l'occupant.
Une SCI déjà à l'IS a-t-elle intérêt à faire des baux courts meublés ?
Pour une SCI déjà à l'IS, la question de la bascule ne se pose plus : elle peut faire du meublé sans limite. Les baux mobilité et étudiants deviennent alors de simples outils de gestion locative, dont l'intérêt est le meilleur rendement et la souplesse. Le meublé s'inscrit naturellement dans une SCI à l'IS qui amortit déjà ses immeubles. C'est cohérent — la difficulté n'existe que pour les SCI à l'IR.
Que risque-t-on à ne pas déclarer le meublé comme activité commerciale ?
Un redressement. Si l'administration constate qu'une SCI à l'IR exerce une activité meublée au-delà de la tolérance sans avoir basculé à l'IS, elle peut requalifier d'office l'ensemble des résultats à l'IS, avec rappels d'impôt, intérêts de retard et pénalités. La location meublée « discrète » en SCI est un angle mort de contrôle bien connu des services fiscaux. Mieux vaut anticiper que subir.
Où trouver les textes officiels de ces baux ?
Les baux courts sont régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : art. 25-7 (bail meublé et bail étudiant), art. 25-12 à 25-18 (bail mobilité, issus de la loi ELAN du 23 novembre 2018). Le mobilier minimum figure au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. La fiscalité relève du CGI (art. 8, 34, 35 I-5° bis, 206-2, 219-I-b, 239 bis AA, 155 IV) et de la doctrine BOFiP (notamment BOI-IS-CHAMP-10-30 sur la tolérance de 10 %), consultables sur Legifrance et bofip.impots.gouv.fr.
Baux courts en SCI : ne subissez pas la bascule à l'IS
sci-ai.app suit vos recettes meublées, vous alerte avant le seuil de 10 %, et gère toute la comptabilité (amortissements, liasse 2065/2033, FEC) si votre SCI passe à l'IS. En autonomie (229 €/an) ou avec un expert-comptable dédié (349 €/an).