SCI et bail d'habitation (location nue) : les obligations du bailleur en 2026

Votre SCI détient un appartement ou une maison qu'elle loue vide, à usage d'habitation. C'est le quotidien de la plupart des SCI patrimoniales — et le terrain d'un texte qui ne se négocie pas : la loi du 6 juillet 1989. Durée du bail, dépôt de garantie, diagnostics, révision du loyer, congés : ces règles d'ordre public s'imposent à votre société civile aussi strictement qu'à un bailleur particulier. S'y ajoute une série de subtilités propres à la SCI que beaucoup de gérants découvrent trop tard, parfois devant le juge. Voici le tour complet de vos obligations, chiffres 2026 à l'appui.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (loi du 6 juillet 1989, Code civil, CGI, service-public.fr, INSEE). Mis à jour le 7 juillet 2026.

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1. La loi du 6 juillet 1989 s'impose à votre SCI

Loger un bien locatif dans une SCI ne vous rend pas plus libre : pour le bail d'habitation, c'est même l'inverse. Dès que votre SCI loue un logement vide, comme résidence principale du locataire, le contrat tombe sous la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — un régime taillé pour protéger le locataire, d'ordre public, auquel ni vos statuts ni aucune clause du bail ne peuvent déroger.

La location nue d'habitation reste par ailleurs l'activité naturellement civile d'une SCI. Pas de cotisation foncière des entreprises, pas de bascule à l'impôt sur les sociétés. Là se joue toute la différence avec le meublé : dès qu'une SCI loue meublé, elle exerce une activité commerciale au sens de l'article 35 du CGI et passe à l'IS de plein droit, sans marche arrière possible. Ce point est traité dans notre guide SCI et location meublée. Le bail commercial, lui, répond à un statut à part entière (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) : voyez notre guide SCI et bail commercial.

Une règle à graver : le bail se signe au nom de la SCI — dénomination sociale, siège, numéro SIREN —, représentée par son gérant, jamais au nom personnel de ce dernier. Signer en son propre nom crée une confusion de patrimoine que l'administration, comme un créancier, saura exploiter le moment venu.

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2. Contrat type et mentions obligatoires

Depuis le 1er août 2015, tout bail d'habitation suit le contrat type annexé au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pris en application de la loi ALUR. Rien d'optionnel ici : la trame et les mentions s'imposent.

Le bail conclu par votre SCI doit notamment comporter :

• L'identité du bailleur : la dénomination de la SCI, son siège social, son numéro SIREN, ainsi que l'identité du gérant signataire (et du mandataire de gestion le cas échéant).
• La désignation du logement : adresse, type, surface habitable (au sens de l'article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation), nombre de pièces, équipements, parties communes et privatives.
• Les conditions financières : montant du loyer et ses modalités de paiement, existence et modalités de la clause de révision (IRL), montant des charges et mode de règlement, montant du dépôt de garantie.
• La date de prise d'effet et la durée du bail.
• Le cas échéant, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en zone d'encadrement, ainsi que le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire.

Doivent être annexés au contrat : la notice d'information (arrêté du 29 mai 2015), le dossier de diagnostic technique, l'état des lieux d'entrée, et, en copropriété, les extraits du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes.

Bon réflexe SCI : gardez un exemplaire signé du bail et de ses annexes dans les archives sociales de la société, aux côtés des procès-verbaux d'assemblée. Le jour d'un contrôle fiscal ou d'un litige avec un associé, ces pièces prouvent la réalité de l'exploitation locative et la bonne tenue de la SCI.

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3. Durée du bail : 3 ans ou 6 ans selon la SCI

Voilà la spécificité du bail d'habitation détenu par une SCI, et l'erreur qu'on rencontre le plus souvent. L'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la durée minimale du bail nu d'après la nature du bailleur :

En clair : une SCI est une personne morale, donc son bail nu d'habitation part sur 6 ans minimum. Une seule exception, la SCI familiale — société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus —, que l'article 13 assimile aux bailleurs personnes physiques et qui peut donc conclure un bail de 3 ans. D'où l'intérêt de surveiller la composition de votre société : l'entrée d'un associé étranger au cercle familial fait basculer tous les nouveaux baux à 6 ans.

Quant au bail de courte durée (article 11, entre 1 et 3 ans pour un motif professionnel ou familial du bailleur), il est réservé aux personnes physiques : une SCI, fût-elle familiale, en est exclue.

À l'échéance, faute de congé régulier, le bail se reconduit ou se renouvelle tacitement pour la même durée (3 ou 6 ans). Pour donner congé, le bailleur SCI doit respecter un préavis de 6 mois avant le terme (voir section 8).

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4. Dépôt de garantie et garanties de paiement

Le dépôt de garantie : 1 mois maximum

En location nue, le dépôt de garantie plafonne à 1 mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le plafond est impératif : toute clause qui exige davantage est réputée non écrite. Et ce dépôt ne bouge pas — ni révision en cours de bail, ni majoration au renouvellement.

Au départ du locataire, la SCI rend le dépôt sous 1 mois lorsque l'état des lieux de sortie colle à celui d'entrée, ou sous 2 mois si des dégradations sont justifiées. Au-delà, le solde dû grimpe d'intérêts de retard de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Cautionnement et garantie loyers impayés : une règle propre à la SCI

La SCI peut verrouiller le paiement du loyer par une caution solidaire (acte de cautionnement, article 22-1) ou une assurance loyers impayés (GLI). Sur le cumul des deux, la nature de la SCI rebat encore les cartes :

• SCI classique (personne morale) : elle peut cumuler caution solidaire et assurance loyers impayés. L'interdiction de cumul de l'article 22-1 ne s'applique pas aux personnes morales.
• SCI familiale : assimilée à un particulier, elle ne peut pas cumuler caution et assurance, sauf logement loué à un étudiant ou un apprenti.

Attention à la GLI : la plupart des assureurs conditionnent l'indemnisation à une sélection stricte du locataire (taux d'effort, justificatifs de revenus). Un dossier bâclé au départ peut priver votre SCI de toute prise en charge le jour de l'impayé. Documentez la solvabilité du locataire dès la signature.

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5. Diagnostics (DPE, DDT) et décence énergétique

L'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose de joindre au bail un dossier de diagnostic technique (DDT), dont le contenu varie selon l'âge et l'emplacement du logement.

Le DPE n'est plus informatif : il conditionne le droit de louer

Depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience), un logement énergétiquement indécent cesse d'être un logement décent au sens de l'article 6 de la loi de 1989 : il n'est tout simplement plus louable. Le calendrier d'interdiction s'échelonne ainsi :

Conséquence directe en 2026 : votre SCI ne peut ni proposer, ni renouveler un bail sur un logement classé F ou G. Un locataire déjà en place, lui, peut réclamer des travaux de mise en conformité, voire porter l'affaire devant le juge. Bonne nouvelle sur le plan fiscal : les travaux d'amélioration énergétique payés par la SCI se déduisent des revenus fonciers (voir section 10 et notre guide des charges déductibles en SCI).

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6. Fixer et réviser le loyer : l'IRL

Hors zones d'encadrement (voir section 7), le loyer initial se fixe librement entre la SCI et le locataire. Sa révision en cours de bail, en revanche, obéit à un cadre serré (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989) :

• Elle n'est possible que si le bail contient une clause de révision ;
• Elle intervient au maximum une fois par an, à la date convenue au contrat ;
• Elle se calcule sur l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE.

À jour 2026 : le « bouclier loyer » qui plafonnait la variation de l'IRL à +3,5 % en métropole (loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 sur le pouvoir d'achat) a cessé de produire ses effets après le 1er trimestre 2024. Les révisions ont retrouvé leur cours normal, sur la variation pleine de l'indice publié par l'INSEE.

Ne laissez pas filer la révision. La SCI a un an à compter de la date de révision prévue pour l'appliquer. Passé ce délai, la hausse de l'année est perdue — aucun rattrapage rétroactif au-delà. Dès qu'une SCI gère plusieurs baux, ce suivi mérite d'être automatisé.

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7. Encadrement des loyers en zone tendue

Deux dispositifs, qu'on confond en permanence, peuvent brider la fixation du loyer de votre SCI. Distinguons-les.

1. L'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation

Dans les agglomérations classées en zone tendue (décret annuel + décret n° 2013-392), lors d'une relocation (changement de locataire) ou d'un renouvellement, impossible de fixer un loyer supérieur à celui payé par l'ancien locataire, réévalué de l'IRL. Deux portes de sortie : des travaux d'amélioration conséquents, ou un loyer manifestement sous-évalué au regard du voisinage.

2. L'encadrement du niveau des loyers (loi ELAN)

Plus musclé, l'encadrement du niveau des loyers découle de l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, à titre expérimental. Il vise plusieurs territoires volontaires — Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays Basque, entre autres. Le préfet y arrête chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+20 %) et un loyer de référence minoré (−30 %), par catégorie de logement et par quartier.

Le loyer réclamé par votre SCI ne peut franchir le loyer de référence majoré, sauf à justifier un complément de loyer lié à des caractéristiques exceptionnelles du bien (article 140 III). Le locataire garde le droit de contester ce complément dans les 3 mois.

Sanction spécifique à la SCI. Dépasser le plafond expose le bailleur à une mise en demeure, puis à une amende administrative. Pour une personne morale — votre SCI, donc — elle grimpe jusqu'à 15 000 €, contre 5 000 € pour un particulier. L'expérimentation ELAN court jusqu'au 23 novembre 2026 ; la suite dépendra des textes à venir.

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8. Congés : les restrictions propres à la SCI

Le congé donné par la SCI

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, moyennant un préavis de 6 mois en location nue (article 15 I), notifié par acte de commissaire de justice, lettre recommandée avec AR ou remise en main propre contre récépissé. Surtout, les motifs ouverts dépendent de la nature de la SCI :

Le point de droit est décisif (article 13 de la loi du 6 juillet 1989) : le congé pour reprise reste réservé aux personnes physiques et aux SCI familiales, la reprise profitant alors à un associé personne physique (ou à son conjoint, partenaire, ascendant, descendant). Une SCI non familiale ne récupérera jamais le logement pour l'habiter : il ne lui reste que le congé pour vendre (avec droit de préemption du locataire) ou le congé pour motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, manquements aux obligations locatives).

Protection des locataires âgés. Le congé du bailleur se trouve verrouillé quand le locataire a plus de 65 ans et de faibles ressources : à défaut d'une offre de relogement adaptée, le congé pour vendre ou reprendre peut être bloqué (article 15 III).

Le congé donné par le locataire

Le locataire, à l'inverse, s'en va quand bon lui semble, sans motif, avec un préavis de 3 mois — ramené à 1 mois en zone tendue, en cas de mutation, perte d'emploi, premier emploi, problème de santé (plus de 65 ans), bénéfice du RSA ou de l'AAH.

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9. Vos obligations en cours de bail

La signature ne clôt pas vos obligations. Tout au long du bail, la loi de 1989 met à la charge de la SCI bailleresse des devoirs permanents (articles 6 et 21) :

• Délivrer un logement décent. Surface habitable d'au moins 9 m² et hauteur sous plafond de 2,20 m (ou volume d'au moins 20 m³), sécurité et santé assurées, équipements de confort en état de marche (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002), et désormais performance énergétique minimale.
• Assurer la jouissance paisible du logement et garantir le locataire contre les vices ou défauts qui en empêchent l'usage (article 1719 du Code civil).
• Entretenir le logement et y faire les réparations autres que locatives. Le locataire n'assume que les réparations locatives et l'entretien courant (décret n° 87-712 du 26 août 1987) ; les grosses réparations et le remplacement des équipements vétustes restent à la SCI.
• Délivrer gratuitement une quittance à chaque demande du locataire, distinguant loyer et charges (article 21), ou un reçu en cas de paiement partiel.
• Régulariser les charges au moins une fois par an, sur justificatifs tenus à disposition du locataire.

Toutes ces dépenses supportées par la SCI (travaux d'entretien et de réparation, primes d'assurance, taxe foncière, frais de gestion, intérêts d'emprunt) sont déductibles des revenus fonciers à l'IR (article 31 CGI). Un excédent de charges peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an : voyez notre guide du déficit foncier en SCI.

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10. Fiscalité du bail nu détenu en SCI

La location nue d'habitation obéit à une fiscalité claire, à condition de connaître les quelques pièges liés à la détention en société.

SCI à l'IR : la transparence et les revenus fonciers

Une SCI à l'IR est fiscalement transparente (article 8 du CGI) : elle ne paie aucun impôt en son nom. Chaque année, elle dépose une déclaration 2072 (2072-S ou 2072-C) qui arrête le résultat foncier, puis chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration 2044, puis 2042. Ce revenu subit le barème progressif de l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 % — un taux maintenu pour les revenus immobiliers. Le détail du formulaire figure dans notre guide de la déclaration 2072.

Piège du micro-foncier : ce régime (article 32 CGI, plafond de 15 000 € et abattement forfaitaire de 30 %) reste hors de portée d'un associé qui ne tire ses revenus locatifs que d'une SCI. En société, c'est le régime réel qui joue d'office — avec, comme contrepartie bienvenue, la déduction des charges réelles.

SCI à l'IS : loyers et amortissement

Une SCI passée à l'IS dégage un résultat imposable après déduction de toutes ses charges et de l'amortissement du bâti par composants, qui neutralise souvent le résultat des années durant. Les loyers y figurent en produit d'exploitation. L'impôt sur les sociétés s'établit à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà (article 219 CGI). Revers de la médaille : la revente relève des plus-values professionnelles et la distribution de dividendes est taxée (flat tax de 31,4 %). L'arbitrage complet, c'est dans notre comparatif SCI à l'IR ou à l'IS.

Pas de TVA sur le loyer d'habitation

La location nue à usage d'habitation est exonérée de TVA de plein droit (article 261 D 4° du CGI), sans option possible. Votre SCI facture donc le loyer sans TVA et ne récupère pas la TVA sur les dépenses afférentes. La taxe ne concerne la SCI que dans des cas particuliers (locaux professionnels sur option de l'article 260 2° CGI, para-hôtellerie, parking isolé) détaillés dans notre guide SCI et TVA.

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11. Les erreurs fréquentes du bailleur SCI

Erreur 1 : conclure un bail de 3 ans avec une SCI non familiale

C'est l'erreur reine. Une SCI « classique » est une personne morale : son bail nu court sur 6 ans minimum. Un bail de 3 ans signé par une SCI non familiale se retrouve requalifié à 6 ans, au bénéfice du locataire. Vérifiez la composition de votre société avant d'arrêter la durée.

Erreur 2 : croire pouvoir reprendre le logement pour l'habiter

Une SCI non familiale ne peut jamais délivrer de congé pour reprise (article 13). Beaucoup de gérants le découvrent en voulant récupérer le bien pour un proche : impossible, hors SCI familiale et au profit d'un associé.

Erreur 3 : dépasser le plafond du dépôt de garantie

Un dépôt de 2 mois en location nue est illégal — le plafond tient à 1 mois hors charges. La clause est réputée non écrite et le locataire peut exiger le remboursement du trop-perçu.

Erreur 4 : louer, ou continuer à louer, une passoire thermique

Depuis 2025, un logement classé G ne se loue plus, ni ne se renouvelle. Passer outre expose la SCI à une action du locataire en travaux ou en réduction de loyer, et fragilise la déductibilité des charges d'un bien juridiquement non louable.

Erreur 5 : signer le bail au nom du gérant

Le bail se signe au nom de la SCI, les loyers atterrissent sur le compte bancaire dédié de la société, et le tout rejoint les archives sociales. Mêler patrimoine personnel et patrimoine social, c'est ouvrir la porte à une requalification en SCI fictive ou à une confusion de patrimoine.

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12. FAQ — SCI et bail d'habitation