SCI avec associés à l'IR et à l'IS : la fiscalité mixte (2026)

Un immeuble, un exercice, un seul jeu d'écritures — et deux résultats fiscaux qui ne tomberont jamais sur le même chiffre. C'est la situation d'une SCI à l'impôt sur le revenu dont le capital réunit des personnes physiques et une société soumise à l'impôt sur les sociétés : une SAS familiale, une holding patrimoniale, la société d'exploitation de l'un des associés. La translucidité fiscale ne se contente pas de faire remonter le résultat aux associés. Elle impose de le calculer selon le régime propre à chacun d'eux. Deux déterminations du même résultat, donc, à ventiler sur la bonne partie de la 2072-C, avec les conséquences en chaîne : CRL sur la totalité des loyers, plus-values dédoublées à la revente, FEC à produire.

Je vois arriver ce montage deux ou trois fois par mois, et presque toujours de la même manière : la SCI existe depuis dix ans, elle tourne tranquillement, puis la société d'exploitation rachète les parts d'un associé qui sort. Personne ne prévient le comptable. C'est de cette SCI avec des associés à l'IR et à l'IS que parle ce guide — pas de la théorie de la translucidité, pas du point de vue de l'associé société, pas du montage holding. De ce qui change dans les comptes et sur les imprimés le jour où les deux régimes se retrouvent au même capital.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, notices 2072-S et 2072-C). Mis à jour le 30 juillet 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. Le principe : chaque associé impose selon son propre régime

Une confusion à évacuer d'abord, parce qu'elle revient dans un rendez-vous sur deux. Une SCI à l'IR n'est pas une société qui échappe à l'impôt : c'est une société qui ne le paie pas elle-même. L'article 8 du CGI dispose que les associés des sociétés de personnes « sont personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société ». La SCI calcule, répartit, informe. Ce sont les associés qui déclarent et qui paient. Le principe est développé dans notre guide sur la translucidité fiscale de la SCI, et sa mise en œuvre côté associé dans le guide de la quote-part reportée sur la 2044.

Reste la vraie question, celle qu'on ne pose jamais assez tôt : selon quelles règles ce résultat est-il calculé ? Tant que tous les associés sont des personnes physiques qui détiennent leurs parts dans leur patrimoine privé, la réponse tient en une ligne : les revenus fonciers, articles 28 à 31 du CGI. Recettes encaissées, charges limitativement énumérées, pas d'amortissement. Un résultat, une logique, et personne ne se pose de question pendant quinze ans.

L'article 238 bis K, ou la règle de personnalisation

Faites entrer une SAS au capital, et tout se déplace. Le I de l'article 238 bis K du CGI dispose que lorsque des droits dans une société relevant de l'article 8 « sont inscrits à l'actif du bilan d'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l'impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l'entreprise qui détient ces droits ».

Traduction : la quote-part de la SAS ne se calcule pas avec les règles de la SCI, mais avec celles de la SAS. Même immeuble, même locataire, même relevé bancaire — régime de calcul différent. Le BOFiP le formule encore plus nettement : la part revenant à l'entreprise membre est déterminée « conformément aux règles qui lui sont propres, sans tenir compte de celles applicables à la société ou au groupement dont elle est membre » (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 130).

La raison d'être du texte n'a rien d'anecdotique, et elle aide à comprendre pourquoi l'administration ne transige pas dessus. L'article 238 bis K, écrit le BOFiP, « a essentiellement pour objet d'éviter la création de "sociétés écrans" bénéficiant de règles d'assiette plus favorables que celles normalement applicables aux entreprises associées » (§ 180). Autrement dit, le législateur a fermé la porte à une société à l'IS qui logerait un immeuble dans une SCI translucide pour récupérer au passage le régime des revenus fonciers.

Ce que la présence d'une société au capital ne provoque PAS

En rendez-vous, j'entends toujours les trois mêmes affirmations. Aucune n'est exacte, et chacune coûte cher :

• « La SCI bascule automatiquement à l'IS. » Non. L'article 206, 2 du CGI vise les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale, pas celles dont un associé est une société commerciale. Une SCI de location nue dont 30 % du capital appartient à une SAS reste translucide, et elle le restera tant qu'elle n'aura pas opté. Sur l'option elle-même : SCI à l'IS ou à l'IR et passer d'une SCI à l'IR à l'IS.
• « Du coup, tout le monde profite de l'amortissement. » Non plus. Les personnes physiques restent en revenus fonciers, sans amortissement, avec les charges limitatives de l'article 31 du CGI. Le régime de l'associé société ne déteint sur personne.
• « On va appliquer un seul régime, pour simplifier. » Ce n'est pas au choix. La double détermination est une obligation, pas une facilité d'organisation — le chapitre suivant lui est entièrement consacré.

La cartographie des associés : qui relève de quoi

Avant la moindre écriture, classez chaque associé. Un tableau, cinq minutes, à reprendre à chaque mouvement de capital. Tout le reste en découle — et une ligne mal classée fausse la clôture entière.

Deux nuances à connaître. D'une part, le BOFiP précise qu'il n'y a pas lieu, pour l'application du I, « de distinguer suivant que la personne morale relève de plein droit ou sur option de l'impôt sur les sociétés, ni de s'attacher au fait que l'imposition est établie sur une partie seulement des bénéfices ou revenus » (§ 125). D'autre part, le § 127 réserve le I aux entreprises qui remplissent trois conditions cumulatives : relever de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices agricoles, être imposables de plein droit selon un régime de bénéfice réel, et avoir inscrit la participation au bilan. Les titulaires de bénéfices non commerciaux sont donc hors du champ du I — ce que confirme la notice 2072-S, qui admet à cette déclaration les entreprises détenant les parts « dans le cadre de leur activité professionnelle BNC quel que soit leur régime d'imposition ». L'avocat qui prend des parts de SCI reste, pour ce calcul, un particulier comme un autre.

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2. La double détermination du résultat : un immeuble, deux résultats fiscaux

C'est ici que se joue la clôture, et c'est la partie qui prend réellement du temps. Mêmes loyers au départ, mêmes factures, même échéancier d'emprunt. Deux résultats fiscaux distincts à l'arrivée.

Le fondement doctrinal, en toutes lettres

Le BOFiP ne laisse aucune marge d'interprétation. Lorsqu'une société de personnes « exerce une activité de nature différente de celle de l'entreprise membre [...], ou que les membres de cette société ou de ce groupement relèvent de régimes d'imposition différents [...], il convient normalement de procéder à une double détermination des résultats sociaux en se conformant : pour la quote-part revenant à une entreprise membre [...], aux règles qui lui sont propres ; pour la quote-part revenant aux autres associés, aux règles applicables à la société » (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 130).

Reprenons le texte, condition par condition. Une SCI de location nue exerce une activité civile, une SAS une activité commerciale : première condition remplie. Les associés relèvent de régimes d'imposition différents : seconde condition remplie. Une seule aurait suffi. Il n'y a rien à interpréter ici.

La mesure de tempérament ne joue pas — lisez-la jusqu'au bout

On m'oppose régulièrement l'existence d'une dispense administrative. Elle existe bien : pour « éviter de multiplier inutilement les cas de "double liquidation" des résultats sociaux », les sociétés concernées sont dispensées d'une nouvelle détermination de leur bénéfice « lorsque celui-ci a été déterminé d'après un régime réel selon les règles applicables en matière de bénéfices industriels et commerciaux ou de bénéfices agricoles et que l'entreprise membre relève de l'impôt sur le revenu » (§ 180).

Le même paragraphe énumère ensuite les situations dans lesquelles la double détermination reste obligatoire. Deux d'entre elles décrivent exactement notre SCI :

• la société « relève de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (exemple : société civile immobilière de gestion) » ;
• la société « comprend parmi ses membres une entreprise passible de l'impôt sur les sociétés ».

Deux motifs cumulatifs, chacun suffisant à lui seul. Une SCI de location nue comptant une SAS à son capital ne peut donc pas se réfugier derrière le tempérament du § 180. Ceux qui l'invoquent n'ont lu que la première phrase.

Le tableau de passage : d'une comptabilité à deux résultats fiscaux

Surtout, ne tenez pas deux comptabilités. Tenez-en une seule, en engagement, et construisez à partir d'elle un tableau de passage qui produit les deux résultats fiscaux par retraitements successifs. C'est plus rapide à écrire qu'à faire, j'en conviens. C'est aussi la seule organisation encore lisible trois ans plus tard, quand vous aurez oublié pourquoi vous aviez retiré tel loyer de telle colonne.

Ce tableau de passage n'est pas un document facultatif. C'est la pièce que vous tendrez à un vérificateur pour expliquer pourquoi la ligne « résultat » de la partie A de votre 2072-C ne correspond pas à celle de la partie B. Sans lui, l'écart ressemble à une erreur. Avec lui, c'est une application du texte.

Qui produit le second résultat ? La SCI, et personne d'autre

La doctrine a tranché, et pourtant je retrouve l'inverse dans un dossier repris sur deux. Les amortissements « doivent être effectivement pratiqués dans les écritures de la société dans laquelle les droits sont détenus et non celles des entreprises membres » (§ 150). Même exigence pour les provisions : elles « doivent normalement être effectivement constatées dans les écritures de la société ou du groupement » (§ 160).

Conséquence pratique : l'associé société ne peut pas reconstituer unilatéralement un amortissement dans sa propre comptabilité pour minorer sa quote-part. Si la SCI n'a rien comptabilisé, il n'y a rien à déduire. J'ai vu ce scénario se solder par un redressement à l'euro près sur trois exercices, avec un dirigeant convaincu jusqu'au bout d'avoir « fait le calcul chez lui ».

Le BOFiP ajoute une formalité qu'on oublie presque toujours : ces amortissements « doivent, par ailleurs, être mentionnés sur un relevé spécial à joindre à la déclaration de résultats » (§ 150). Même obligation pour les provisions (§ 160). Deux relevés, deux oublis potentiels.

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3. Les retraitements poste par poste : revenus fonciers contre règles de l'IS

Le principe est posé ; reste l'exécution. Voici ce qui sépare les deux versions du résultat, ligne à ligne, avec pour chaque poste le point que je contrôle en révision — parce que c'est toujours là que ça coince.

L'amortissement : la mécanique et son garde-fou

Dans la version « règles de l'IS », la construction s'amortit par composants : référentiel comptable d'abord, puis articles 237 septies du CGI et 15 bis de l'annexe II. Gros œuvre, toiture et étanchéité, façades, installations techniques, agencements : chacun sa durée. Le terrain, lui, reste hors du plan. Pour construire ce plan, voyez l'amortissement en SCI et le plan d'amortissement ; pour la ventilation terrain/construction, qui est le vrai point de friction en contrôle, la valeur du terrain en SCI.

Il existe un plafond dont il faut connaître le mécanisme exact, et qu'on décrit souvent de travers. Le 1° du II de l'article 39 C du CGI vise les biens donnés en location par une société soumise au régime de l'article 8 — c'est bien notre cas — et les limites de cet article s'appliquent aux « biens corporels meubles et immeubles », immeubles bâtis compris (BOI-BIC-AMT-20-40-10-10). Pour un bien situé en France ou dans un État de l'Espace économique européen lié à la France par une convention d'assistance administrative, la dotation déductible est plafonnée à trois fois le montant des loyers acquis pendant les trente-six mois qui suivent la mise en location ; hors EEE, le plafond est le loyer acquis diminué des autres charges afférentes au bien, comme pour les bailleurs personnes physiques visés au 2° (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20).

En location nue au prix du marché, ce plafond est donc rarement mordant : la dotation annuelle est de l'ordre de 25 à 40 % du loyer selon le rendement — 27 % dans le cas chiffré du chapitre 6 —, quand la limite est fixée à 300 %. Deux réserves cependant. Une mise en location en cours d'exercice réduit mécaniquement les loyers acquis de la première période, et c'est là que le calcul mérite d'être posé. Surtout, la fraction de déficit qui provient des amortissements admis dans cette limite ne s'impute chez l'associé qu'à hauteur du quart des bénéfices imposables au taux de droit commun de l'impôt sur les sociétés qu'il retire de ses autres activités ; le surplus est reportable sur les exercices suivants, dans la limite du quart du bénéfice de l'exercice suivant, puis sans limitation (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, § 220 et § 240). Autrement dit : le plafond ne se joue pas sur la dotation, il se joue sur le déficit qu'elle engendre.

Le poste qu'on sous-estime : les frais d'acquisition

Quarante mille euros de droits d'enregistrement et d'émoluments sur un immeuble payé 500 000 € : rien du tout en revenus fonciers, déductibles ou incorporables au prix de revient dans la version IS. L'année de l'acquisition, l'écart entre les deux résultats dépasse souvent une année entière de loyers. Les associés découvrent alors qu'ils sont imposés sur des chiffres qui n'ont plus rien à voir entre eux, et le téléphone sonne.

Le choix entre déduction immédiate et incorporation se paie douze ans plus tard. Incorporés, ces frais augmentent le prix de revient fiscal et réduisent d'autant la plus-value professionnelle à la revente. Déduits, ils procurent un gain tout de suite et alourdissent la sortie. Ce n'est donc pas une affaire de préférence comptable, mais un arbitrage de trésorerie qui mérite trois lignes dans une note de clôture — celle que vous relirez le jour de la vente. Poste par poste : les écritures d'achat d'immeuble et les charges déductibles en SCI.

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4. Les obligations déclaratives : la 2072-C et ses deux parties

Le calcul est fait. Reste à le poser sur les bons imprimés. Et c'est à ce stade qu'une SCI mal accompagnée se repère en dix secondes : il suffit de regarder la référence de la déclaration déposée.

La 2072-S est fermée, la 2072-C est obligatoire

La notice officielle de la 2072-S est explicite. La société souscrit une 2072-S lorsqu'elle « est uniquement constituée d'associés personnes physiques ainsi que d'entreprises qui détiennent ces parts dans le cadre de leur activité professionnelle BNC quel que soit leur régime d'imposition, ou qui exercent une activité BIC ou BA ne relevant pas d'un régime réel d'imposition ». À l'inverse, « la société immobilière est tenue de souscrire une déclaration n° 2072-C lorsque : au moins l'un des associés est une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés, ou que les parts de la société sont détenues par une entreprise exerçant une activité professionnelle BIC ou BA relevant d'un régime réel d'imposition ».

Nulle part un seuil de participation. Une SAS qui détient 2 % du capital produit exactement le même effet qu'un associé unique à 99 %. Le formulaire est repris case par case dans notre guide de la déclaration 2072.

L'anatomie du dossier : ce que vous déposez vraiment

C'est la partie B de l'annexe 2 qui matérialise la fiscalité mixte. La notice distingue formellement les « associés et usufruitiers relevant du régime des revenus fonciers » (partie A) et les « associés et usufruitiers relevant du régime des revenus professionnels » (partie B), avec des lignes propres à chacune. Là où la partie A ventile un résultat foncier, la partie B reçoit la quote-part déterminée selon les règles de l'associé. Deux blocs, deux origines de chiffres, une seule déclaration.

Quatre détails de remplissage qui font gagner une soirée :

• Le tableau des associés doit identifier tous ceux qui l'ont été au cours de l'exercice, « que ces derniers soient encore associés ou non de la société à la clôture ». L'associé entré ou sorti en cours d'exercice y figure.
• Les rémunérations et avantages en nature attribués à un associé, ainsi que les intérêts de comptes courants qu'il perçoit, ont leurs propres lignes — distinctes en partie A et en partie B. Ces montants ne sont pas calculés automatiquement en télédéclaration : ils se saisissent. Rappel de méthode : la rémunération allouée à l'associé gérant d'une société immobilière n'est pas une charge déductible du revenu foncier, elle se traite au stade de la répartition du bénéfice social (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 70).
• Au-delà de quatre associés, il faut un état complémentaire de l'annexe 2. Au-delà de six cessions de parts dans l'exercice, un état complémentaire du cadre VI.
• La notice signale un point technique souvent raté : des retraitements sont nécessaires pour les usufruitiers et les nus-propriétaires, « les usufruitiers ne pouvant pas déduire une quote-part des amortissements » (réponse ministérielle publiée au JO Sénat du 14 décembre 2017, question écrite n° 01405). Si votre SCI mixte comporte en plus un démembrement de parts, croisez impérativement les deux difficultés — voir notre guide sur le démembrement en SCI.

L'information due à chaque associé

La SCI ne se contente pas de déposer. Elle doit remettre à chaque associé le chiffre qui le concerne, dans un format exploitable :

• Aux personnes physiques : la quote-part de revenu foncier, ventilée par nature (revenus bruts, frais et charges, intérêts d'emprunt), pour être reportée sur la 2044 ou la 2044-SPE puis la 2042. La notice détaille les lignes de report — 111, 112, 112 bis, 113 et 114 de la 2044-SPE — obtenues en appliquant la quote-part détenue aux lignes correspondantes des annexes A1.
• À l'associé société : la quote-part déterminée selon les règles de l'IS, accompagnée du détail des dotations et provisions retenues. Elle sera enregistrée dans sa comptabilité puis reprise, le cas échéant par retraitement extra-comptable, sur son tableau de détermination du résultat fiscal.

Une règle de méthode que j'ai apprise en rattrapant des dossiers : ne déposez jamais la 2072-C et la liasse de l'associé sans les avoir posées côte à côte sur le bureau. Le chiffre de la partie B doit se retrouver à l'euro près dans l'autre. S'il y a un écart de 3 €, ce n'est pas un arrondi, c'est un retraitement oublié. Côté IS, les repères formels sont dans la liasse 2033 et la déclaration 2065.

Millésime, délais, transmission, sanctions

La déclaration porte sur l'année civile ou l'exercice clos au cours de l'année. Pour les revenus de 2025, l'échéance légale tombe le deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai, soit le 5 mai 2026, avec le délai supplémentaire de quinze jours accordé aux téléprocédures — donc le 20 mai 2026 en pratique. Le calendrier fiscal SCI reprend toutes les dates.

Le dépôt est obligatoirement dématérialisé, par le service en ligne de l'espace professionnel ou par EDI-TDFC via un partenaire mandaté. Le défaut de dépôt ou de paiement dans les délais entraîne l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI et, le cas échéant, les majorations des articles 1728, 1729 et 1731. Un détail spécifique à la CRL : le non-respect de l'obligation de payer le solde par virement entraîne une majoration de 0,2 % des droits, avec un minimum de 60 € (art. 1738, 1 du CGI).

Enfin, le FEC. La tolérance qui dispense les SCI purement patrimoniales tombe : avec une comptabilité d'engagement en partie double, il faut être en mesure de produire un fichier conforme en cas de vérification. L'amende de l'article 1729 D du CGI s'élève à 5 000 €, ou 10 % des droits rappelés si ce montant est supérieur — voir notre guide sur le FEC en SCI. Sur l'organisation comptable d'ensemble, notre guide comptabilité SCI pose le cadre régime par régime.

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5. CRL, plus-values, TVA : les autres conséquences d'un associé à l'IS

La double détermination, c'est la partie visible. Trois autres effets se déclenchent derrière, et le premier se découvre en général par un avis de mise en recouvrement, quatre ans trop tard.

La CRL : 2,5 % sur la totalité des loyers

La contribution sur les revenus locatifs « est due par les sociétés de personnes dont l'un au moins des associés est passible de l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun » — la formulation est celle de la notice 2072-C elle-même. Le BOFiP précise la portée : « la présence d'un seul associé assujetti à l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun, quelle que soit l'importance de sa participation dans la société de personnes, conduit à l'assujettissement de cette dernière à la CRL sur la totalité des loyers perçus » (BOI-RFPI-CTRL-20-10, § 50). La condition s'apprécie à la date de clôture de l'exercice.

Les chiffres à connaître, et les exonérations qui sauvent la mise :

• Taux : 2,5 %, assis sur les recettes nettes au sens de l'article 29 du CGI — loyers, mais aussi appels de charges provisionnels, indemnités versées par le locataire et subventions destinées à financer des charges déductibles (art. 234 nonies et suivants du CGI ; BOI-RFPI-CTRL-20-30).
• Champ : immeubles bâtis achevés depuis quinze ans au moins au 1^er janvier de l'année d'imposition. Les terrains nus et les bâtiments ruraux en sont exclus.
• Exonérations principales : loyers n'excédant pas 1 830 € par local sur l'année — limite ajustée si l'exercice a une durée différente de douze mois (1 830 × 10/12 pour un exercice de dix mois), mais jamais réduite prorata temporis lorsque la location ne couvre qu'une partie de la période d'imposition (BOI-RFPI-CTRL-20-20, § 50 et § 60) —, locations donnant lieu au paiement effectif de la TVA, logements réhabilités avec au moins 15 % de financement de l'Agence nationale de l'habitat, locations à vie ou à durée illimitée. Les autres cas figurent au III de l'article 234 nonies du CGI.

Le paiement se fait en deux temps. Un acompte d'abord, versé spontanément au plus tard le 15 du dernier mois de l'exercice, égal à 2,5 % des recettes imposables de l'exercice précédent et accompagné du relevé n° 2581-SD — acompte non dû lorsqu'il n'excède pas 100 €. Le solde ensuite, acquitté spontanément lors du dépôt de la 2072-C, qui sert également à le calculer (BOI-RFPI-CTRL-20-30, § 310 et § 380). La CRL constitue par ailleurs une charge déductible des revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 20). Reste que l'effet économique est brutal : une SAS à 5 % du capital déclenche 2,5 % sur 100 % des loyers, contribution supportée par la SCI, donc par tous les associés, y compris les personnes physiques qui n'ont rien demandé. C'est la première ligne à mettre sur la table avant de faire entrer une société au capital.

La revente de l'immeuble : une vente, deux régimes de plus-value

Le dédoublement ne s'arrête pas à la clôture annuelle : il vous suit jusqu'à la vente. Le BOFiP l'énonce sans détour : « la quote-part de plus-values ou de moins-values revenant à une société passible de l'impôt sur les sociétés [...] sera soumise au régime d'imposition des plus-values professionnelles » (BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 170), régime défini par les articles 39 duodecies et suivants du CGI. Le même paragraphe ajoute que « le régime de la plus-value à imposer au nom de l'entreprise membre sera déterminé en fonction de la situation de cette dernière » : pour une société à l'IS, cela signifie, sauf exceptions, l'exclusion du régime du long terme prévue au a quater du I de l'article 219 du CGI, donc une taxation au taux normal.

Le montant final se joue ensuite sur trois points, et le dernier surprend tout le monde :

• Les abattements pour durée de détention ne jouent que pour la première fraction. Exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. La quote-part de l'associé société n'y a aucun accès, et supporte en outre la reprise des amortissements déduits pendant toute la détention.
• La clé de répartition retenue est celle « qui figure dans le pacte social à la clôture de l'exercice qui précède celui au cours duquel la cession est intervenue, à défaut d'acte ou de convention modifiant la répartition » (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 90). Encore faut-il que cet acte ait été régulièrement conclu et enregistré avant la date de la cession pour être opposable à l'administration. Une redistribution du capital décidée la veille de la vente ne produit donc pas l'effet espéré.
• Le seuil de 50 000 € de la surtaxe de l'article 1609 nonies G s'apprécie en principe au niveau de la société, sur la plus-value imposable qu'elle réalise. Mais l'administration ajoute une tolérance, et elle est décisive ici : « Toutefois, il est admis que le seuil de 50 000 € soit apprécié au regard du montant de la plus-value imposable correspondant aux droits des seuls associés redevables de l'impôt sur le revenu », sans qu'il soit « tenu compte [...] de la quote-part de plus-value revenant à des associés soumis à l'impôt sur les sociétés » (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60). C'est une mesure de tempérament doctrinale, opposable à l'administration sur le fondement de l'article L. 80 A du LPF, et non une règle posée par l'article 1609 nonies G lui-même. La présence de l'associé société peut donc, paradoxalement, faire échapper la SCI à la surtaxe.

Chacun des deux calculs a son guide dédié : la plus-value en SCI pour la fraction des particuliers, la plus-value en SCI à l'IS pour celle de l'associé société.

TVA, CFE, CVAE : inchangés, mais à vérifier

La TVA ne bouge pas d'un iota. Elle dépend de la nature de l'activité — location nue d'habitation exonérée, parking isolé taxable de plein droit, option possible sur les locaux professionnels au titre du 2° de l'article 260 du CGI — et non de la qualité des associés. Une SAS au capital ne rend rien taxable, et ne fait rien perdre non plus : le sujet est traité intégralement dans SCI et TVA.

Deux seuils méritent en revanche un contrôle annuel, tous deux rappelés par les notices 2072 :

• CFE : la société est imposable si les recettes brutes hors taxes tirées de la location ou de la sous-location d'immeubles nus à usage autre que l'habitation sont supérieures ou égales à 100 000 € sur la période de référence ; la déclaration se fait alors sur l'imprimé n° 1447-M-SD. Voir CFE en SCI.
• CVAE : au-delà de 152 500 € hors taxes de recettes de location de locaux nus à usage professionnel, la valeur ajoutée et les effectifs se déclarent sur le formulaire n° 2072-E ou, selon la situation, sur le 1330-CVAE.

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6. Cas chiffré complet : une SCI à deux associés IR et un associé IS

Les principes se discutent, les chiffres beaucoup moins. Prenons un dossier volontairement banal — c'est le profil que je croise le plus souvent — et suivons-le jusqu'à la revente.

Les données

SCI Les Tilleuls, à l'IR, exercice clos le 31 décembre 2025. Immeuble de rapport achevé en 1996 et acquis en janvier 2019 pour 500 000 € (terrain 100 000 €, construction 400 000 €), plus 40 000 € de frais d'acquisition réels et justifiés, financé par un emprunt de 400 000 € sur vingt ans. Location nue d'habitation. L'année d'achèvement n'est pas un détail : c'est elle, et non la date d'acquisition, qui conditionne l'exigibilité de la CRL, due sur les seuls immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1^er janvier de l'année d'imposition (art. 234 nonies, I du CGI ; le taux de 2,5 % est fixé par l'art. 234 quindecies du CGI). Un immeuble neuf acquis en 2019 n'en supporterait aucune avant 2035.

Les faits de l'exercice 2025 : loyers facturés 45 500 €, dont 3 500 € impayés au 31 décembre (loyers encaissés : 42 000 €). Charges engagées et décaissées : taxe foncière 4 200 €, assurance propriétaire non occupant 900 €, honoraires de gestion 2 520 €, entretien et réparations 3 800 €, charges de copropriété non récupérables 2 600 €, frais de comptabilité 350 €, CRL 1 050 € — soit 15 420 €. Intérêts d'emprunt de l'exercice : 8 600 €.

Le plan d'amortissement (version règles de l'IS uniquement)

Les deux résultats

Même immeuble, même exercice, même comptabilité. 12 333 € d'écart, un rapport de 1 à 3,2. Ni erreur, ni optimisation : l'application littérale de l'article 238 bis K. C'est le tableau que je pose sur la table quand un associé s'étonne de payer plus que son voisin.

Les quotes-parts et l'impôt de chacun

Rapporté au point de capital : 105 € pour Mme Laurent, 85 € pour M. Laurent, 14 € pour la SAS. Un rapport de 1 à 7,5 entre deux associés du même immeuble. C'est ce chiffre qui déclenche, invariablement, la question suivante en assemblée : « pourquoi ne mettrions-nous pas tous nos parts dans une société ? » Le guide holding immobilière et SCI répond à cette question — et la suite de ce cas explique pourquoi la réponse n'est pas si évidente.

La revente : douze ans plus tard, l'addition change de camp

Janvier 2031. L'immeuble part à 720 000 €, après douze années pleines de détention. C'est là que la hiérarchie de l'exercice courant se retourne.

Fraction « personnes physiques » (70 %). Prix d'acquisition 500 000 €, majoré des frais d'acquisition réels et justifiés — 40 000 €, soit 8 % du prix, donc plus favorables que le forfait de 7,5 % ouvert par le 3° du II de l'article 150 VB du CGI — et du forfait travaux de 15 % applicable au-delà de cinq ans de détention (75 000 €), soit 615 000 €. Plus-value brute : 105 000 €. Abattements pour douze ans de détention : 42 % pour l'IR (7 années à 6 %) et 11,55 % pour les prélèvements sociaux (7 années à 1,65 %). Base IR : 60 900 € ; base PS : 92 873 €.

Fraction « associé à l'IS » (30 %). Amortissements cumulés sur douze ans : 147 996 €, arrondis à 148 000 €. Les frais d'acquisition ayant été passés en charge en 2019 dans la version IS du résultat, le prix de revient fiscal reste de 500 000 €, d'où une valeur nette comptable de 352 000 €. Plus-value professionnelle globale : 720 000 – 352 000 = 368 000 €.

Le détail qui sauve 2 % : la plus-value imposable à l'IR est de 60 900 €, donc supérieure à 50 000 €. Mais le BOFiP admet que le seuil de la taxe de l'article 1609 nonies G soit apprécié au regard de la seule fraction revenant aux associés redevables de l'impôt sur le revenu, soit 60 900 × 70 % = 42 630 €. Sur le fondement de cette tolérance — opposable au titre de l'article L. 80 A du LPF —, la surtaxe n'est pas due. Sans la SAS au capital, elle l'aurait été.

Le bilan sur douze ans

Trois enseignements, et le troisième est celui qu'on ne lit jamais :

• L'amortissement est un différé, pas une exonération. Sur douze ans, la SAS a économisé environ 11 100 € d'IS grâce aux dotations. À la sortie, la reprise de ces mêmes amortissements lui coûte exactement 11 100 €. Le gain réel est un gain de trésorerie et d'actualisation, pas une remise d'impôt.
• L'écart annuel spectaculaire se resserre fortement à la sortie. De 1 à 7,5 sur l'exercice courant, on passe à 1 à 1,55 sur le cycle complet. Et ce calcul ne tient pas compte de la remontée du cash aux actionnaires de la SAS, qui supporterait le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 — voir le PFU en SCI à l'IS et les dividendes en SCI à l'IS.
• La CRL, elle, ne se rattrape jamais. 12 600 € payés par la société sur la période, uniquement parce qu'une société figure au capital. Répartis entre tous, y compris les personnes physiques. C'est le vrai coût caché de la fiscalité mixte.

Hypothèses simplificatrices : résultat et charges supposés constants sur la période (à l'exception des 40 000 € de frais d'acquisition, passés en charge en 2019 dans la seule version « règles de l'IS »), taux d'IS de droit commun de 25 %, absence de travaux capitalisés, aucune distribution. Le modèle ne tient pas compte de la CSG déductible à hauteur de 6,8 % dont bénéficient les seules personnes physiques (art. 154 quinquies, II du CGI) : elle allégerait leur impôt d'environ 200 € par an pour Mme Laurent et 110 € pour M. Laurent, soit de l'ordre de 4 % de leur coût annuel — l'écart réel avec l'associé société est donc un peu moins large que celui affiché. Les montants sont arrondis à l'euro. Ce cas illustre une mécanique, il ne constitue pas une simulation personnalisée.

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7. Les pièges de la SCI mixte : entrée, sortie, changement de régime

Personne, ou presque, ne crée une SCI mixte le jour de l'immatriculation. La situation arrive en cours de route, souvent par une opération qui n'avait rien de fiscal dans l'esprit de ses auteurs. C'est précisément là que les dossiers dérapent.

Piège 1 — L'entrée d'un associé personne morale en cours de vie sociale

Une SAS rachète 30 % des parts en juin. Personne n'y voit malice. Trois choses basculent pourtant, et pas au même moment :

• La double détermination s'impose dès l'exercice au cours duquel l'associé est présent à la clôture. Il faut donc, en quelques mois, reconstituer une comptabilité d'engagement et un plan d'amortissement — pour un immeuble détenu parfois depuis dix ans.
• La 2072-C remplace la 2072-S dès ce même exercice.
• La CRL devient due, la condition s'appréciant à la date de clôture. Une entrée le 20 décembre déclenche la contribution sur la totalité des loyers de l'année entière.

Le point technique le plus délicat est le plan d'amortissement rétroactif. La règle de base est claire — les amortissements se pratiquent « sur la base et dans la limite du prix de revient » de l'immobilisation (§ 150) — mais la question du sort des dotations correspondant aux exercices antérieurs à l'entrée de l'associé mérite un examen au cas par cas et, franchement, un avis écrit. Ne raisonnez pas par analogie avec une option pour l'IS : ce n'est pas le même mécanisme. Faites-vous accompagner avant de figer le plan, pas après le premier dépôt.

Deux clauses à négocier pendant l'opération, pas après : le coût de la CRL, qui doit peser dans le prix, et la prise en charge du surcoût comptable de la première année, qui n'est jamais anodin quand il faut reconstituer un plan d'amortissement. À lire avant de signer : faire entrer un nouvel associé et la cession de parts de SCI.

Formalisme obligatoire depuis le 27 juin 2026. L'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière — appréciée principalement au sens du 2 du I de l'article 726 du CGI — soit constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné (art. 1374 du Code civil) ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable, à peine de nullité. Il ne s'agit plus d'une condition d'opposabilité comme sous l'article 1865, mais d'une condition de validité. L'acte sous signature privée rédigé entre associés n'est donc plus valable. Les rédacteurs professionnels sont soumis aux obligations de vigilance en matière de lutte contre le blanchiment (titre VI du livre V du Code monétaire et financier).

Piège 2 — Croire à une répartition prorata temporis

La part de résultats sociaux « doit être regardée comme acquise à la clôture de chaque exercice » (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 165). Il n'existe pas de découpage fiscal du résultat entre le cédant et le cessionnaire au jour de la cession. L'associé entré en octobre est imposé sur sa quote-part de résultat de l'année entière ; celui qui est sorti en septembre ne l'est pas.

Cela ne veut pas dire qu'on subit. Cela veut dire que la compensation se négocie dans l'acte, sous forme de prix ou d'indemnité, et non par une répartition fiscale qui n'existe pas. Et n'oubliez pas la contrainte déclarative correspondante : la 2072-C impose de faire figurer dans le tableau des associés tous ceux qui l'ont été au cours de l'exercice, sortis compris.

Piège 3 — La sortie de l'associé personne morale

Symétrie imparfaite. Si la SAS cède ses parts en cours d'exercice et n'est plus associée à la clôture, la CRL n'est en principe plus due au titre de cet exercice — la condition s'appréciant à cette date. En revanche, la reprise des amortissements déduits ne s'évapore pas : elle se retrouve dans le calcul de la plus-value de cession des parts. Le prix de revient fiscal des parts doit être corrigé selon la méthode dégagée par le Conseil d'État dans l'arrêt SA Établissements Quemener (CE, 8^e et 3^e sous-sections, 16 février 2000, n° 133296) : prix d'acquisition majoré des bénéfices déjà imposés au nom de l'associé et des pertes qu'il a comblées, minoré des bénéfices distribués et des déficits qu'il a effectivement déduits. C'est l'erreur numéro un sur les cessions de parts détenues par une société, et elle se chiffre en dizaines de milliers d'euros sur un immeuble de rapport. Pour la mécanique de sortie : sortir d'une SCI et le rachat de parts par la SCI.

Piège 4 — Le changement de régime de l'associé lui-même

La cartographie n'est pas figée. Une SARL de famille qui opte pour l'IR, une société civile associée qui opte pour l'IS, une entreprise individuelle qui inscrit ou désinscrit les parts de son bilan : chacun de ces événements change la colonne applicable et donc le calcul, sans qu'aucun mouvement de capital ne soit intervenu. Personne ne pense à en informer la SCI. Mettez à jour la cartographie des associés à chaque clôture — c'est une question posée en assemblée, pas une déduction.

Piège 5 — L'oubli pur et simple du double calcul

Le scénario le plus fréquent est aussi le plus bête. Une SCI compte une holding à son capital depuis quatre ans ; elle dépose une 2072-S, calcule un seul résultat foncier et le répartit au prorata des parts. Personne n'a rien vu, y compris le cabinet qui signe. Trois conséquences se cumulent : déclaration inexacte, quote-part erronée chez l'associé société, CRL jamais déclarée ni payée. Aux droits rappelés s'ajoutent l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI et les majorations des articles 1728 et 1729. En cas de vérification, l'absence de FEC ajoute jusqu'à 5 000 € ou 10 % des droits rappelés. Notre guide contrôle fiscal d'une SCI détaille le déroulement, et que faire en cas de retard la marche à suivre pour régulariser.

Piège 6 — Sous-estimer la divergence d'intérêts entre associés

Voilà le sujet dont personne ne parle et qui empoisonne les assemblées générales. Dans une SCI mixte, deux associés peuvent avoir des intérêts fiscaux opposés sur la même décision, sans que ni l'un ni l'autre ne soit de mauvaise foi :

Ces divergences ne se règlent pas en assemblée générale à la majorité. Elles s'anticipent dans les statuts ou dans un pacte d'associés : horizon de détention, politique de travaux, conditions de sortie. Sur la mécanique de partage elle-même, voir la répartition du résultat entre associés.

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8. FAQ : SCI avec associés à l'IR et à l'IS

Seize questions, celles qui reviennent réellement en clôture dans une SCI mixte. Pour chacune, la source opposable qui permet de trancher sans débattre.