SARL de famille ou SCI en 2026 : que choisir pour louer en meublé ?

La question est mal posée neuf fois sur dix, et c'est ce qui coûte de l'argent. La SARL de famille — une société à responsabilité limitée qui a opté pour l'impôt sur le revenu — n'existe fiscalement que si son activité est commerciale. La SCI, société civile immobilière, n'existe à l'impôt sur le revenu que si son activité reste civile. Les deux formes ne se rencontrent donc que sur un seul terrain : la location meublée. Partout ailleurs, il n'y a pas d'arbitrage, il y a une seule réponse possible. Sur ce terrain-là, nous avons chiffré le même appartement lyonnais sur quinze ans, du premier loyer à la revente : l'écart final atteint 19 946 €, et il change de camp selon que vous sortez l'argent ou non.

Si vous découvrez ces deux structures, commencez par notre guide complet de la SCI en 2026 : impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, création et comptabilité en trente minutes. Cette page-ci suppose ces bases acquises et se concentre sur l'arbitrage.

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1. SARL de famille ou SCI : pourquoi les deux ne se croisent que sur le meublé

Une SARL de famille est une SARL ordinaire — une société à responsabilité limitée, où chaque associé ne risque que ce qu'il a mis — qui a notifié à l'administration l'option de l'article 239 bis AA du CGI. L'option la fait imposer comme une société de personnes : la société ne paie pas d'impôt, chaque associé déclare sa part du résultat. Elle n'est ouverte qu'aux SARL exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, et formées entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS).

Une SCI, société civile immobilière, est à l'opposé : une société civile, dont la vocation est de détenir et de gérer un patrimoine immobilier. Elle est transparente à l'impôt sur le revenu par défaut, et ses associés déclarent des revenus fonciers.

Or la location meublée est fiscalement commerciale (article 35, I, 5° bis du CGI), et la location nue est civile. D'où la ligne de partage, qui tient en un tableau :

Lisez la deuxième ligne : c'est la seule où une décision existe. Ailleurs, le choix est écrit d'avance. La comparaison utile oppose donc la SARL de famille à l'impôt sur le revenu et la SCI à l'impôt sur les sociétés. Une page qui compare une SARL de famille à une « SCI à l'impôt sur le revenu qui ferait du meublé » compare un objet réel à un objet qui n'existe presque jamais.

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2. SARL de famille et SCI : ce que chacune permet, ce qu'elle interdit

Voici les points où les deux structures divergent réellement. Chacun est repris et chiffré plus bas ; ce tableau sert de carte, pas de conclusion.

Deux taux de prélèvements sociaux dans le même dossier, et il ne faut pas les confondre. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (article 12 de la loi du 30 décembre 2025) a porté la CSG de droit commun à 10,6 %, ce qui met les prélèvements sociaux à 18,6 %. Le IV de l'article L136-8 du code de la sécurité sociale maintient la CSG à 9,2 %, soit 17,2 % au total, pour cinq catégories limitativement énumérées. Les deux premières nous concernent : les revenus fonciers (1°) et les plus-values immobilières des particuliers (2°). Les trois autres visent l'assurance-vie, l'épargne-logement et les plans d'épargne populaire. Le résultat d'une location meublée, lui, n'est ni l'un ni l'autre. C'est un bénéfice industriel et commercial — un BIC, le régime des commerçants, dans lequel la location meublée est rangée depuis toujours. Il supporte donc 18,6 %. La plus-value dégagée à la revente, elle, reste à 17,2 %. Dernière nuance, et elle est de taille. La quote-part du gérant majoritaire — sa part du résultat, au prorata de ses parts sociales — échappe à ces deux taux : elle relève des cotisations de travailleur indépendant, pas des prélèvements sociaux sur le patrimoine. Barème officiel des prélèvements sociaux.

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3. Les deux verrous qui font sauter le montage : périmètre familial et seuil de 10 %

Chaque structure porte une contrainte qui peut la faire sauter. Elles sont symétriques : l'une porte sur les personnes, l'autre sur l'activité.

Verrou 1 — qui peut entrer au capital d'une SARL de famille

Sont admis :

• père ou mère et enfants ; grands-parents et petits-enfants ;
• époux et enfants, y compris ceux d'un premier lit du conjoint ;
• frères et sœurs, avec ou sans leurs conjoints ;
• partenaires de PACS, avec leurs enfants ou leurs parents directs.

Sont exclus : les concubins, les cousins, les oncles et neveux, et deux beaux-frères sans frère ou sœur commun présent au capital. Le lien doit toujours passer par un membre éligible présent dans la société.

La sanction d'une entrée hors périmètre n'est pas symbolique. La société bascule à l'impôt sur les sociétés, et cette bascule vaut cessation d'entreprise : les plus-values latentes sur l'immeuble et les résultats en cours sont imposés immédiatement. C'est l'article 202 ter du CGI qui joue, celui des sociétés de l'article 8 qui cessent de relever de ce régime — et non l'article 221, 2°, qui traite du mouvement inverse. Une porte de sortie existe, au second alinéa de son I : rien n'est imposé immédiatement si aucune écriture comptable n'est modifiée et si l'imposition reste possible sous le nouveau régime. Sans cette précaution, une seule succession mal anticipée déclenche une facture sur un bien que personne n'a vendu.

Deuxième piège, moins connu : la mixité d'activité. Une SARL de famille qui loue à la fois du meublé et du nu se voit refuser l'option. L'exception est étroite : l'activité civile doit être à la fois accessoire et indissociable de l'activité commerciale. Les deux conditions sont cumulatives, et le caractère minoritaire ne suffit pas (CAA Versailles, 3e ch., 26 juin 2025, n° 22VE02176, dans la ligne du Conseil d'État, 7 août 2008, n° 283238). Si vous avez du nu et du meublé, montez deux sociétés.

Verrou 2 — quand une SCI bascule à l'impôt sur les sociétés

Une société civile qui exerce une activité commerciale est passible de l'impôt sur les sociétés de plein droit (article 206 du CGI). L'administration tolère une marge : tant que les recettes commerciales hors taxes n'excèdent pas 10 % des recettes totales hors taxes, elle renonce à l'assujettissement (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320 — document mis à jour le 4 juillet 2018). Ce seuil s'apprécie chaque année. On lit souvent qu'il serait « lissé sur quatre ans » : c'est faux, et la nuance coûte cher.

Le n° 330 du même document prévoit seulement un correctif, applicable à la seule année de dépassement. On compare alors la moyenne des recettes commerciales à celle des recettes totales, sur l'année en cause et les trois années antérieures. Sous 10 %, la tolérance est maintenue pour cette année-là. Ce n'est pas un lissage permanent, c'est un amortisseur qui s'épuise. Déroulons-le.

La bascule n'est pas une simple ligne de taux : elle change la comptabilité, ouvre l'amortissement, ferme les abattements de durée sur la plus-value et soumet les distributions au prélèvement forfaitaire. Le détail est dans notre guide passer sa SCI de l'impôt sur le revenu à l'impôt sur les sociétés, et le cas particulier du meublé dans SCI et location meublée.

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4. L'amortissement en SARL de famille et en SCI : même méthode, deux plafonds

L'amortissement est le seul levier qui neutralise durablement les loyers. La méthode est rigoureusement identique dans les deux structures. On isole d'abord le terrain, qui ne s'amortit jamais. On décompose ensuite la construction en éléments qui n'ont pas la même durée de vie : gros œuvre, façades et étanchéité, installations générales et techniques, aménagements intérieurs (BOI-ANNX-000115), la toiture étant en pratique traitée à part.

Prenons l'appartement qui servira de fil rouge : un T3 lyonnais acheté 240 000 € hors frais, dans un immeuble de 2008. Frais d'acquisition : 19 200 €, soit 8 % du prix, dont les droits de mutation à 6,32 % depuis la majoration de la loi de finances 2025. Ces droits sont les mêmes en société et en nom propre. Terrain estimé à 25 % du prix, soit 60 000 €. Base amortissable : 180 000 €, plus la part des frais rattachable à la construction, 14 400 €, soit 194 400 €.

Jusqu'ici, aucune différence entre les deux structures. Elle apparaît au moment de déduire.

En SARL de famille, le 2 du II de l'article 39 C du CGI plafonne la dotation déductible. La formule est précise, et c'est là que presque tous les comparatifs se trompent : la limite est le loyer encaissé, diminué des seules autres charges afférentes au bien loué. Entrent dans ce calcul les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance, les frais de gérance. N'y entrent pas les charges qui tiennent à l'activité et non au bien : honoraires de comptabilité, honoraires juridiques, cotisation foncière des entreprises, rémunération et cotisations du gérant (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, n° 60 et 70, document du 1er mars 2017). Autrement dit, l'amortissement ne peut pas créer de déficit à lui seul, mais ces charges-là, elles, le peuvent.

La fraction écrêtée — celle que le plafond a rabotée — n'est pas perdue. Elle devient un amortissement réputé différé, autrement dit une réserve mise de côté, reportable sans limite de durée sur les exercices suivants et dans la même limite (3 du II de l'article 39 C). Deux précisions que l'on ne lit nulle part. La limite se desserre chaque année, puisque les intérêts d'emprunt diminuent : la réserve gonfle au début, puis se vide. Et en cas de cession, l'amortissement resté non déduit majore la valeur nette comptable servant au calcul de la plus-value — mais seulement dans le régime des plus-values professionnelles. Pour un loueur non professionnel, dont la vente relève des plus-values des particuliers (article 151 septies, VII), la réserve non consommée ne produit aucun effet à la revente.

En SCI à l'impôt sur les sociétés, aucun écrêtement : la dotation passe en entier et peut creuser un déficit, reportable sans limite de durée sur les bénéfices ultérieurs. C'est un actif fiscal réel, utilisable sur un autre bien détenu par la même société.

Ne sautez jamais une dotation. L'article 39 B du CGI impose un amortissement minimal cumulé chaque année. Une dotation volontairement omise devient un amortissement irrégulièrement différé : elle est définitivement perdue en déduction. Et si la vente relève des plus-values professionnelles, elle est malgré tout réputée pratiquée pour le calcul de la valeur nette comptable. Vous payez deux fois. Notre guide amortissement en SCI détaille la mécanique des composants, et plan d'amortissement SCI en donne un exemplaire complet à recopier.

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5. Année 1 sur un T3 lyonnais : 302 €/mois d'effort en SARL de famille, 232 € en SCI

Dossier 2 — le T3 lyonnais. Stéphane et Carole, mariés, deux enfants à charge, 145 000 € de revenus annuels : trois parts fiscales et une tranche marginale d'imposition de 30 %. Ils achètent le T3 décrit plus haut, 240 000 € plus 19 200 € de frais. Apport : 69 200 €. Emprunt : 190 000 € sur vingt ans à 3,5 %, mensualité 1 102 €, annuité 13 223 €. Loyer meublé : 1 200 € par mois, 14 400 € par an. Intérêts de la première année : 6 544 €. Charges courantes, identiques des deux côtés : 3 600 €. Elles se ventilent en deux blocs. D'abord 2 700 € afférents au bien : taxe foncière 1 500 €, charges de copropriété non récupérables 900 €, assurance 300 €. Ensuite 900 € qui ne le sont pas : cotisation foncière des entreprises 400 €, comptabilité 500 €. Cette ventilation n'est pas cosmétique : elle commande le plafond d'amortissement de la SARL de famille.

Deux lignes ne sont pas identiques, et ce sont elles qui font l'écart. Côté SARL de famille, Stéphane est gérant, et avec les parts de son épouse il est majoritaire. Il devient donc travailleur non salarié et doit 1 200 € de cotisations minimales même avec un résultat nul. Côté SCI à l'impôt sur les sociétés, l'immeuble est achevé depuis plus de quinze ans : la contribution sur les revenus locatifs de 2,5 % s'applique, soit 360 €. Elle frappe les sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés, pas une société de personnes détenue par des personnes physiques.

Sur l'impôt, égalité parfaite : zéro des deux côtés, et cela restera vrai les quatorze années suivantes. En fin de période, les résultats redeviennent positifs, mais les déficits déjà accumulés les absorbent. La différence de trésorerie, 840 € par an, ne vient pas de la fiscalité : elle vient des cotisations sociales du gérant, moins la contribution sur les revenus locatifs. Sur quinze ans, 12 600 €.

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6. Le coût social du gérant majoritaire de SARL : 18 000 € sur quinze ans

C'est la ligne absente de tous les comparatifs, et c'est souvent la plus lourde des premières années.

Un gérant majoritaire de SARL relève du régime des travailleurs indépendants (article L611-1 du code de la sécurité sociale). Deux précisions changent tout en contexte familial. La majorité s'apprécie d'abord en ajoutant aux parts du gérant celles de son conjoint ou partenaire de PACS et de ses enfants mineurs : dans une SARL de famille, la gérance est presque toujours majoritaire par construction. L'affiliation entraîne ensuite des cotisations minimales dues même à résultat nul. Elles sont au nombre de trois, toutes assises sur des planchers forfaitaires calés sur le plafond annuel de la sécurité sociale : retraite de base (environ 840 €), indemnités journalières (environ 118 €) et invalidité-décès (environ 61 €). S'y ajoute la contribution à la formation professionnelle, de l'ordre de 120 €. Total : de l'ordre de 1 200 € par an en 2026, montant que nous retenons dans tous les calculs de cette page.

Un gérant de SCI non rémunéré, lui, n'a aucun statut social et ne coûte rien. Zéro cotisation, zéro droit.

Dans ce cas, ne faites pas ça. Un bien financé à crédit et correctement amorti ne dégage aucun résultat imposable pendant quinze ans. Si c'est ce que montre votre prévisionnel, la SARL de famille vous coûte 18 000 € de cotisations pour un avantage fiscal qui vaut zéro sur toute la période. Ne la créez pas pour cette raison-là. Créez-la si vous voulez sortir l'argent sans second impôt, la responsabilité limitée ou la construction de droits sociaux. Pas pour « payer moins d'impôt » : sur le flux, vous n'en payez déjà pas.

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7. La revente : ce que la loi de finances 2025 a changé, et qui gagne vraiment

Pendant des années, la location meublée offrait un arbitrage imbattable. On amortissait pendant toute la détention, puis on revendait sous le régime des plus-values des particuliers, sans que ces amortissements viennent gonfler la plus-value. L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a fermé cette porte. La mesure se trouve au III de l'article 150 VB du CGI, et non dans son II comme on le lit souvent. Elle retranche du prix d'acquisition les amortissements réellement déduits (i et j du 1° du I de l'article 31, et article 39 C). Le texte prévoit ses propres exclusions. Trois familles de logements y échappent :

• les résidences étudiantes des articles L631-12 et L631-13 du code de la construction et de l'habitation ;
• les établissements sociaux et médico-sociaux des 6° et 7° du I de l'article L312-1 du code de l'action sociale, dont les EHPAD et les résidences autonomie ;
• les unités de soins de longue durée.

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a depuis étendu ce III à d'autres amortissements ; la version consolidée applicable date du 21 février 2026.

Le point que presque personne ne relève : le texte vise les amortissements admis en déduction. Les amortissements écrêtés par l'article 39 C et restés en réserve ne réduisent donc pas le prix d'acquisition tant qu'ils n'ont pas été imputés. Encore faut-il qu'il en reste au moment de la vente — et c'est là que notre simulation surprend.

Reprenons Stéphane et Carole. Le plafond d'amortissement se desserre chaque année, puisque les intérêts d'emprunt reculent : 5 156 € l'année 1, 6 432 € l'année 6, 7 625 € l'année 10, 8 998 € l'année 14. La réserve d'amortissement enfle jusqu'à 8 881 € l'année 8, puis se vide : à partir de l'année 9, le plafond dépasse la dotation courante de 7 160 € et le surplus rattrape le retard. Dès l'année 14 la réserve est vide, et à l'année 15 la totalité des 100 110 € de dotations a été déduite. L'idée reçue selon laquelle la SARL de famille « n'amortit qu'à moitié » ne résiste pas au calcul sur quinze ans. La SCI à l'impôt sur les sociétés a déduit exactement le même montant, mais plus tôt, et conserve 12 429 € de déficit encore reportable. Ils revendent 320 000 € en année 15, avec 60 573 € de capital restant dû.

Première surprise, et elle contredit ce qu'on lit partout. À la revente, la SARL de famille paie plus que la SCI à l'impôt sur les sociétés : 36 626 € contre 32 870 €, soit 3 756 € de plus. Les abattements pour durée de détention font bien leur travail : sans eux, l'addition dépasserait 64 000 €. Mais depuis la réintégration des amortissements de 2025, ils ne suffisent plus à battre le couple 15 % / 25 % de l'impôt sur les sociétés — surtout quand la société a un déficit à imputer.

Une hypothèse, et elle est lourde. Nous n'avons pas appliqué la majoration forfaitaire de 15 % pour travaux, que le 4° du II de l'article 150 VB ouvre à tout bien bâti vendu plus de cinq ans après son achat, faute de justificatifs. Sur ce dossier, elle ajouterait 36 000 € au prix d'acquisition. La plus-value tomberait à 124 910 €, l'impôt sur le revenu à 9 493 €, les prélèvements sociaux à 17 940 €. Et la surtaxe à zéro, la plus-value imposable revenant à 49 964 €, trente-six euros sous le seuil de déclenchement. Total : 27 433 €, sous les 32 870 € de la société civile. Elle inverse donc le classement. Son articulation avec la minoration des amortissements n'a jamais été tranchée, et un vérificateur peut soutenir que ces travaux ont déjà été déduits par l'amortissement. Nous l'écartons par prudence — mais si votre conseil la retient, exigez qu'il vous dise pourquoi. Si l'on vous vend une SARL de famille pour sa plus-value, demandez le calcul, et demandez cette ligne-là en particulier.

Rapportons maintenant tout cela à l'apport initial de 69 200 € et aux efforts d'épargne cumulés — 54 345 € côté SARL de famille, 41 745 € côté SCI. Le résultat net de l'opération sur quinze ans ressort à 99 256 € en SARL de famille. En SCI à l'impôt sur les sociétés, il tombe à 79 310 € si l'argent est distribué, et monte à 115 612 € s'il reste dans la société. Soit 19 946 € d'avance pour la SARL quand on veut consommer le produit de la vente, et 16 356 € d'avance pour la SCI quand on veut le réinvestir.

Attention à ce que l'on taxe, parce que c'est ici que la plupart des simulations dérapent. Les 41 745 € que les associés ont remis dans la société pour couvrir sa trésorerie négative leur appartiennent déjà. Ils ressortent en franchise d'impôt, comme l'apport initial. Seuls les 115 612 € de bénéfices accumulés supportent le prélèvement forfaitaire. Le calculer sur 157 357 €, comme le fait une lecture rapide qui part de la trésorerie brute, gonfle la note de 13 108 €.

Ce qui fait gagner la SARL de famille, ce n'est donc pas la plus-value : c'est la sortie de l'argent. Le prélèvement forfaitaire de 36 302 € prélevé à la distribution pèse près de dix fois plus lourd que les 3 756 € perdus sur la plus-value. Et une réserve d'honnêteté sur les 115 612 € : ce n'est pas de l'argent disponible. Il est dans la société, et le jour où vous le sortirez, le prélèvement forfaitaire vous attendra.

Et si l'on attend vingt-deux ans, pour effacer l'impôt sur la plus-value ? C'est le conseil qu'on lit partout, et il ne dit plus qu'une demi-vérité. Reprenons le même bien, revendu 380 000 € en année 22. Les amortissements déduits atteignent alors 131 276 €, et la plus-value monte à 252 076 €. L'abattement efface bien la totalité de l'impôt sur le revenu, et la surtaxe avec lui, puisqu'elle se calcule sur la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu. Mais les prélèvements sociaux, abattus de 28 % seulement, s'établissent à 31 217 €. L'addition passe donc de 36 626 € à quinze ans à 31 217 € à vingt-deux ans : sept années d'attente pour 5 409 € d'impôt en moins, sur une vente supérieure de 60 000 €. Et pendant ces sept années, le prêt étant remboursé, les résultats redeviennent positifs et supportent, une fois les déficits antérieurs épuisés, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. L'exonération complète, prélèvements sociaux compris, n'arrive qu'à trente ans. Barème officiel des abattements de durée.

Une dernière ligne, invisible dans les tableaux, et ce n'est pas celle qu'on croit. Ce ne sont pas les amortissements mis en réserve qui se perdent : ils ont tous été consommés avant la vente. Ce sont les déficits BIC non professionnels — 27 571 € accumulés sur quinze ans, soit, à peu de chose près, les cotisations du gérant et les frais de structure que l'amortissement n'avait pas le droit d'absorber. Le compte est simple : 2 100 € par an pendant treize ans, puis 271 € la quatorzième, quand la réserve d'amortissement finit de se vider. L'année 15, le résultat redevient positif de 2 542 € et en consomme d'autant : il reste 25 029 € sur les bras. Ces déficits ne s'imputent que sur des loyers meublés, et seulement pendant dix ans (article 156, I, 1° ter du CGI). Si le T3 est le seul bien meublé du foyer, ils s'évaporent avec la vente. Ce n'est pas un impôt, c'est une déduction perdue : elle vaut de l'ordre de 12 000 € à 30 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.

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8. Transmettre les parts : donation, cession à 5 %, acte obligatoire depuis juin 2026

Troisième dossier. Philippe et Élisabeth Marchand, 57 et 54 ans, détiennent par une société trois logements meublés dont le prix de revient, frais compris, s'établit à 750 000 €. Ces logements en valent aujourd'hui 1 200 000 €. Ils produisent 45 000 € de loyers annuels. Il reste 300 000 € d'emprunt, un prêt dont ils ne remboursent que les intérêts — 9 300 € par an — le capital étant dû en une fois à l'échéance. Charges afférentes aux biens : 5 400 €. Charges de structure, comptabilité et cotisation foncière des entreprises : 1 800 €. Amortissement annuel : 20 717 € (562 500 € de base après retrait du terrain, au même rythme moyen de 3,68 % que le T3 lyonnais). Ils détiennent la totalité du capital, à parts égales ; Philippe est gérant, donc majoritaire avec les parts de son épouse. Deux enfants adultes, Camille et Théo, encore hors du capital. Objectif : leur transmettre en gardant le contrôle et les revenus quinze à vingt ans de plus.

Sur le flux annuel, le résultat est positif des deux côtés, et il faut donc payer. Le plafond d'amortissement de la SARL de famille s'établit ici à 45 000 − 5 400 − 9 300 = 30 300 € : la dotation de 20 717 € passe entière, sans écrêtement. Résultat imposable : 45 000 − 5 400 − 9 300 − 1 800 − 1 200 de cotisations − 20 717 = 6 583 €. À 30 % d'impôt sur le revenu, cela fait 1 975 €. La moitié qui revient à Élisabeth, qui n'est pas gérante, supporte en plus 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 612 €. La part de Philippe, elle, relève des cotisations de travailleur indépendant, déjà comptées. Avec les 1 200 € de cotisations minimales, la note annuelle est de 3 787 €.

Côté SCI à l'impôt sur les sociétés, deux lignes suffisent. Contribution sur les revenus locatifs : 2,5 % sur 45 000 €, soit 1 125 €. Résultat imposable : 45 000 − 5 400 − 9 300 − 1 800 − 1 125 − 20 717 = 6 658 €, taxé à 15 %, soit 999 €. Note annuelle : 2 124 €. L'écart est de 1 663 € par an en faveur de la société civile, soit 24 945 € sur quinze ans. À une condition : laisser l'argent dedans. Sinon, le prélèvement forfaitaire de 31,4 % efface l'avantage dès la première distribution. Ce n'est pourtant pas là que se joue leur dossier.

La donation de parts : le vrai levier, et il est identique des deux côtés

L'article 779 du CGI permet de donner 100 000 € par parent et par enfant en franchise de droits, renouvelable tous les quinze ans — soit 400 000 € ici. Reste à savoir sur quoi on l'applique, et c'est là que presque tout se joue. La valeur d'une part, ce n'est pas la valeur des immeubles : c'est l'actif net, immeubles moins emprunt. Les Marchand détiennent 1 200 000 € de logements et doivent encore 300 000 € : leurs parts valent 900 000 €. Une décote pour illiquidité — la difficulté à revendre des parts de société familiale — admise en pratique entre 10 et 20 % sans barème officiel, ramène la base à 765 000 € si l'on retient 15 %. Cette décote joue dans les deux structures : contrairement à ce qu'on lit souvent, elle n'est pas propre à la SCI.

Notre guide donation de parts de SCI déroule le renouvellement des abattements et la rédaction des clauses qui sécurisent le contrôle du donateur. Le démembrement en SCI traite du sort de l'usufruit au décès et des pièges du quasi-usufruit.

La cession de parts : 5 % des deux côtés, et un acte obligatoire depuis juin 2026

Si Camille, l'aînée, rachète plus tard à son frère Théo un quart du capital, les droits d'enregistrement portent sur la valeur nette des parts — 900 000 € ÷ 4, soit 225 000 € — et sont de 5 % sans abattement, soit 11 250 €. Dans les deux structures. On associe pourtant spontanément aux parts de SARL le taux de 3 %, après un abattement de 23 000 € réparti au prorata des parts cédées (article 726, I, 1° bis du CGI). Ici, cela donnerait 5 750 € d'abattement, une base de 219 250 € et 6 578 € de droits. Ce calcul-là ne joue pas. Le 2° du même article soumet à 5 % les cessions de parts de personnes morales à prépondérance immobilière — catégorie dont une SARL de famille qui ne détient que des logements fait évidemment partie. Écart entre les deux lectures : 4 672 € sur cette seule cession.

Depuis le 27 juin 2026, il y a plus contraignant. L'article 1865-1 du code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, encadre la forme de l'acte. Toute cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière doit être constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné ou par acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. Le texte vise la cession et rien d'autre : ni la donation, ni l'apport, ni la succession, ni le rachat de parts par la société. Les modèles de cession sous seing privé qui circulent encore produisent aujourd'hui des actes nuls. Vérifiez la date de tout modèle avant de signer, et lisez notre guide de la cession de parts.

Le pacte Dutreil : plus d'avantage pour personne

L'argument « SARL de famille égale abattement Dutreil de 75 % » est mort. L'article 23 de la loi de finances pour 2024 a exclu du dispositif la gestion, par une société, de son propre patrimoine mobilier ou immobilier. La mesure vise les transmissions réalisées depuis le 17 octobre 2023 (article 787 B du CGI). La location meublée d'habitation en fait partie, y compris exercée à titre professionnel. Seules restent éligibles la para-hôtellerie caractérisée et les activités réellement opérationnelles. Est para-hôtelière celle qui fournit au moins trois des quatre services hôteliers : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge, réception de la clientèle. Une SCI de location patrimoniale, elle, ne l'a jamais été. Si l'on vous vend encore une SARL de famille pour son Dutreil sur du meublé classique, demandez la référence.

Et si votre dossier entre bien dans le champ, le prix d'entrée a monté. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 porte l'engagement individuel de conservation de quatre à six ans, pour les transmissions intervenues depuis le 21 février 2026. Avec les deux ans d'engagement collectif, il faut désormais bloquer les titres huit ans au lieu de six. L'abattement, lui, reste à 75 %.

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9. Ce que coûtent réellement une SARL de famille et une SCI : création, apport, gestion

À la création, l'écart est dérisoire et ne devrait jamais entrer dans la décision.

Les forfaits d'annonce légale viennent de l'arrêté du 19 novembre 2021, dans sa rédaction issue de l'arrêté du 19 novembre 2025 applicable depuis le 1er janvier 2026. Les tarifs de greffe, eux, sortent de l'arrêté du 25 février 2026, applicable du 1er mars 2026 au 29 février 2028. Ils se décomposent en quatre émoluments hors taxes, majorés de la TVA à 20 %. Immatriculation d'une personne morale, 44,27 € ; immatriculation par création d'une société commerciale, 22,14 € ; dépôt de l'acte constitutif, 6,05 € ; déclaration des bénéficiaires effectifs, 16,11 € (article A743-10 et article A743-10-1 du code de commerce). Deux points valent d'être signalés. Le barème a baissé de près de 5 % au 1er mars 2026, à rebours de ce qu'annoncent la plupart des pages encore en ligne : jusqu'au 28 février, une SCI payait 63,54 €. Et aucun droit INPI n'est perçu à l'immatriculation : le tarif du registre national des entreprises ne frappe que les inscriptions complémentaires et modificatives. Le dépôt annuel des comptes, lui, reste à 44,14 € TTC au même barème. Un détail qui surprend à la première facture : le forfait d'annonce suppose une seule modification par annonce. Au-delà, on retombe à la tarification au caractère.

Une ligne de ce tableau mérite qu'on s'y arrête, parce qu'elle contredit l'intuition. Sur le même acte, la société civile paie 26,55 € de plus que la société commerciale. Le barème réserve aux seules sociétés commerciales un émolument de création réduit, 22,14 € HT (n° 42). Une SCI n'y a pas droit : n'étant pas commerciale, elle relève de la ligne générale des personnes morales, 44,27 € HT (n° 40), soit exactement le double. Une nuance tout de même, et elle compte pour budgéter. Ce tarif réduit suppose une création d'établissement : une société commerciale immatriculée sans activité retombe à 60,38 €, comme une SCI.

Deux corrections utiles au passage, parce qu'elles circulent encore. L'insertion au BODACC est gratuite à la constitution comme à la radiation depuis l'arrêté du 9 novembre 2017 : toute facture de création qui la fait payer est fausse. Et le dépôt du capital, obligatoire en SARL, ne l'est pas en société civile — voir notre guide dépôt du capital d'une SCI.

L'apport de l'immeuble : le poste le plus mal chiffré du web

Restons chez les Marchand, mais remontons de dix ans, au moment où ils hésitaient encore à loger leurs biens dans une société. Ils ont franchi le pas, et voici ce que l'entrée leur a coûté. Leurs trois immeubles valaient alors 750 000 €, dont 300 000 € d'emprunt en cours que la société a repris. Une seule ligne de démarcation commande tout le reste. Un apport rémunéré exclusivement par des parts est un apport à titre pur et simple. Dès qu'il est rémunéré, même partiellement, par la reprise d'une dette, cette fraction devient un apport à titre onéreux, taxé au régime propre des apports de l'article 683 bis, soit 5 % (2,20 % + taxes additionnelles) et non les 6,32 % du droit commun des ventes.

La gestion annuelle

Les deux structures tiennent une comptabilité d'engagement complète, avec bilan et liasse fiscale — le jeu d'imprimés annuels qui accompagne la déclaration de résultat : 2031 et 2033 pour la SARL de famille, 2065 et 2033 pour la SCI. Le budget d'expert-comptable ou de logiciel est le même de part et d'autre. Il ne reste donc que les postes structurels. Côté SARL de famille : 1 200 € de cotisations et 44,14 € TTC de dépôt des comptes au barème du 1er mars 2026. Côté SCI, sur notre dossier lyonnais : 360 € de contribution sur les revenus locatifs, une taxe qu'une société de personnes détenue par des personnes physiques ne doit pas. Le détail des obligations est dans comptabilité SCI et la déclaration 2065.

Une précision de vocabulaire qui évite une faute répandue. L'obligation comptable d'une SCI à l'impôt sur les sociétés est fiscale, pas commerciale : elle découle de l'article 54 du CGI et de l'article 38 quater de l'annexe III, qui impose le plan comptable général. Les articles L123-12 et suivants du code de commerce, souvent cités ici, ne visent que les commerçants : une SCI n'en est jamais un. La SARL de famille, commerciale par sa forme, en relève bien — et c'est aussi pourquoi elle dépose ses comptes. Taux de l'impôt sur les sociétés — Service-Public Entreprendre.

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10. Le tableau de décision : SARL de famille, SCI, ou aucune des deux

Trois situations où la bonne réponse est de ne rien créer

Un seul bien, un seul investisseur. Louer en meublé en son nom propre donne accès au même amortissement, au même article 39 C et au même régime de plus-value. Et, sous les seuils, au micro-BIC : le régime forfaitaire qui remplace la comptabilité par un abattement, réservé aux entreprises individuelles et fermé à toute société de personnes — l'EURL à associé unique dirigeant mise à part.

Les valeurs applicables aux revenus 2026 : 83 600 € de recettes et un abattement de 50 % pour toute location meublée. Seule exception, le meublé de tourisme non classé, resté à 15 000 € et 30 % depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (article 50-0 du CGI ; seuils récapitulés au BOI-BAREME-000044). Sur le T3 loué 14 400 € par an, l'abattement laisse 7 200 € imposables, quand le régime réel et son amortissement ramènent le résultat à zéro. Le micro-BIC ne fait donc pas gagner d'impôt ici : il fait gagner du travail. Il dispense de tenir une comptabilité, de produire un bilan et de déposer une liasse, ce qui économise à lui seul les 500 € annuels d'expert-comptable ou de logiciel. La société, elle, ajoute 1 200 € de cotisations et cette liasse, pour rien. Sur quinze ans, l'erreur coûte de l'ordre de 25 000 € en frais purs. Ne créez pas cette société.

Vous ne louez que du nu. Il n'y a pas d'arbitrage à faire, il y a un texte à lire : la SARL de famille est fermée. Notre guide SCI à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu traite le seul choix qui vous concerne.

Le bien est déjà à vous et il tourne bien. L'apporter à une société pour « optimiser » déclenche la plus-value immédiatement et coûte des droits d'enregistrement. Reprenons le dossier Marchand au moment de l'apport : 500 000 € d'achat, 750 000 € de valeur, douze ans de détention. L'entrée dans une société civile à l'impôt sur les sociétés leur a coûté 69 934 € de plus-value et 28 860 € de droits, soit 98 794 € le jour de l'acte. En face, ce que la société fait gagner chaque année sur le flux, c'est 1 659 €. Le détail : 3 783 € d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux en détention directe, contre 2 124 € d'impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs. À ce rythme, il faut près de soixante ans pour rembourser l'entrée. Si votre calcul ressemble à celui-là, ne bougez pas.

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11. Les montages mixtes SCI et SARL de famille : ce qui tient, ce qui ne tient pas

Deux sociétés pour deux activités. Une SCI à l'impôt sur le revenu pour les logements nus, une SARL de famille pour les meublés. C'est la solution la plus sûre quand le patrimoine est mixte : chaque structure reste dans son champ, aucun seuil ne menace. Coût supplémentaire : une seconde comptabilité, de l'ordre de 900 € par an. C'est le prix de la tranquillité, et il est raisonnable.

La SCI propriétaire, la SARL de famille exploitante. La SCI loue nu à la SARL de famille, qui meuble et sous-loue. La SCI conserve son activité civile, la SARL exerce bien une activité commerciale. Le montage tient juridiquement, mais il coûte cher : la SARL n'étant pas propriétaire, elle n'amortit pas l'immeuble. Sur notre T3 lyonnais, elle amortirait 1 714 € de mobilier — 12 000 € d'équipement sur sept ans — au lieu de 7 160 € de construction. Le levier principal disparaît. Et le loyer entre les deux sociétés doit être fixé à sa valeur de marché, sous peine de redressement : abus de droit et SCI et louer à sa propre société.

Une société associée d'une SARL de famille : non. L'article 239 bis AA n'admet que des personnes physiques liées par les liens familiaux qu'il énumère. Faire entrer une holding, même détenue par la même famille, fait tomber l'option et déclenche la cessation. Si votre patrimoine appelle une holding, l'architecture est différente : voir holding immobilière et SCI.

Un mot sur la TVA, et sur une date que personne d'autre ne vous donnera. La location meublée d'habitation est exonérée de TVA ; la para-hôtellerie y est soumise au taux réduit, ce qui ouvre en contrepartie la récupération de la TVA sur l'acquisition et les travaux. Retenez une date, et la bonne. L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère l'intégralité des règles de TVA du code général des impôts vers le livre II du code des impositions sur les biens et services (CIBS). Le basculement était fixé au 1er septembre 2026 ; l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 l'a reporté au 1er janvier 2027. Les articles 261 D, 279 ou 293 B que vous lisez aujourd'hui, y compris dans les guides de ce site, changeront d'adresse à cette date. La recodification se fait à droit constant : ni les taux ni les conditions ne bougent, seules les références. Les anciennes références au CGI restent d'ailleurs admises sur les factures, actes et contrats jusqu'au 30 juin 2028. Nos pages SCI et TVA et franchise de TVA suivent le basculement.

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Questions fréquentes sur le choix entre SCI et SARL de famille

Une SARL de famille peut-elle louer un logement nu ?

Juridiquement oui, fiscalement c'est le meilleur moyen de tout perdre. L'article 239 bis AA du CGI réserve l'option pour l'impôt sur le revenu aux SARL qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. La location nue est une activité civile : elle n'entre dans aucune de ces quatre cases. Le juge administratif n'admet une activité civile dans une SARL de famille qu'à deux conditions cumulatives : qu'elle soit accessoire, et qu'elle soit indissociable de l'activité commerciale. Le caractère minoritaire ne suffit jamais à lui seul (CAA Versailles, 3e ch., 26 juin 2025, n° 22VE02176, dans la ligne de CE, 7 août 2008, n° 283238). Si vous avez du nu et du meublé, montez deux structures. Le surcoût de gestion, autour de 900 € par an, est sans commune mesure avec le risque.

Le régime micro-BIC est-il ouvert à une SARL de famille ?

Non, et c'est une erreur très répandue. L'article 50-0 du CGI réserve le micro-BIC aux entreprises individuelles et, par exception, à l'EURL dont l'associé unique est une personne physique qui dirige la société (article 50-0, 2, c). Une SARL de famille est une société de personnes relevant de l'article 8 du CGI : elle est exclue du micro-BIC et se trouve au régime réel dès le premier euro de loyer. Concrètement, cela signifie comptabilité d'engagement, bilan, liasse 2031 et 2033, et un expert-comptable ou un logiciel dédié. L'abattement de 50 %, applicable aux revenus 2026 jusqu'à 83 600 € de recettes, n'existe que pour le loueur en direct, jamais en SARL de famille. C'est aussi la raison pour laquelle une SARL de famille ne se justifie pas pour un seul petit bien.

Que se passe-t-il si un associé non éligible entre au capital de la SARL de famille ?

L'option pour l'impôt sur le revenu tombe, et la société passe à l'impôt sur les sociétés. La bascule vaut cessation d'entreprise (article 202 ter du CGI) : plus-values latentes et résultats en cours sont imposés immédiatement, sauf à remplir les conditions d'atténuation vues plus haut. Reste le cas dont le corps de l'article ne parle pas : le décès. L'héritier non parent dispose de six mois pour céder ses parts à une personne parente des autres associés ; l'option est alors maintenue (BOI-IS-CHAMP-20-20-40 n° 20, document du 12 septembre 2012). Au-delà, la cessation s'applique. Vérifiez l'arborescence familiale à chaque mouvement de parts, sans exception.

L'option pour l'impôt sur le revenu d'une SARL de famille a-t-elle une durée limitée ?

Non. C'est même son intérêt central. Une SARL ordinaire ne peut opter pour le régime des sociétés de personnes qu'aux conditions de l'article 239 bis AB du CGI. Il lui faut moins de cinq ans d'existence, moins de cinquante salariés, moins de 10 millions d'euros de chiffre d'affaires ou de total de bilan. Il lui faut aussi un capital détenu pour moitié au moins par des personnes physiques, dont un tiers au moins par les dirigeants. Son option est alors limitée à cinq exercices, sans renouvellement possible. La SARL de famille de l'article 239 bis AA du CGI, elle, n'a aucune limite de durée, tant que les conditions d'activité et de composition du capital restent remplies. Vous pouvez rester à l'impôt sur le revenu trente ans. En revanche, la révocation volontaire de l'option est définitive. Une société qui l'a révoquée pour repasser à l'impôt sur les sociétés ne pourra plus jamais réopter (BOI-IS-CHAMP-20-20-40 n° 60 et suivants). Cela se décide donc une fois, en connaissance de cause, et pas au gré d'une année fiscale un peu tendue.

Peut-on transformer une SCI existante en SARL de famille ?

C'est possible mais rarement raisonnable. La transformation d'une société civile en société commerciale n'emporte pas création d'une personne morale nouvelle si elle est régulièrement décidée, mais elle emporte changement de régime fiscal, et c'est là que la facture arrive. Une SCI à l'impôt sur le revenu qui devient une SARL de famille reste à l'impôt sur le revenu, mais change d'assiette : elle passe des revenus fonciers aux BIC, avec les conséquences d'un changement de régime. Une SCI à l'impôt sur les sociétés qui passerait à l'impôt sur le revenu subit une cessation d'entreprise, avec imposition des plus-values latentes calculées sur la valeur nette comptable, c'est-à-dire sur une base déjà creusée par les amortissements. Sur un immeuble amorti dix ans, l'addition se compte en dizaines de milliers d'euros.

Un concubin peut-il être associé d'une SARL de famille ?

Non. L'article 239 bis AA du CGI vise les parents en ligne directe, les frères et sœurs, les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Le concubinage, même ancien et même avec des enfants communs, n'a aucun effet ici : il ne figure pas dans le texte. Deux concubins qui veulent louer en meublé ensemble doivent donc choisir une autre voie — l'indivision, une SARL classique à l'impôt sur les sociétés, ou une SCI à l'impôt sur les sociétés. À noter que le PACS suffit, lui, et qu'il produit ici exactement le même effet que le mariage. Se pacser avant de constituer la société est parfois la modification la plus rentable d'un dossier.

Une SCI passée à l'impôt sur les sociétés par dépassement du seuil de 10 % peut-elle revenir à l'impôt sur le revenu ?

Il faut distinguer deux situations. Une SCI qui a volontairement opté pour l'impôt sur les sociétés peut renoncer à son option jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option (article 239 du CGI) ; au-delà, c'est irrévocable. Une SCI assujettie de plein droit parce qu'elle exerce une activité commerciale n'est pas dans ce cadre : elle n'a pas opté, elle subit l'article 206-2. Son assujettissement dure tant que l'activité commerciale dure. Le retour à l'impôt sur le revenu suppose donc d'arrêter le meublé, et il emporte les conséquences d'une cessation. Ne construisez pas une stratégie sur l'idée d'un aller-retour : traitez la bascule comme définitive et décidez en conséquence.

Qui paie l'impôt sur la fortune immobilière sur les parts ?

Les associés, dans les deux structures, et pour la fraction de la valeur des parts représentative d'immeubles. Ni la SARL de famille ni la SCI ne fait écran : le passage par une société ne fait pas sortir un immeuble de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière. La dette bancaire contractée par la société pour acquérir l'immeuble vient en diminution de la valeur des parts, ce qui explique qu'un patrimoine récemment financé pèse peu au début et de plus en plus à mesure que le prêt s'amortit. Deux différences méritent attention : les comptes courants d'associés font l'objet de règles de déduction restrictives, et la décote pour illiquidité des parts, admise en pratique, réduit la base déclarée.

Faut-il un commissaire aux apports pour apporter un immeuble à la société ?

En SARL, oui dans la quasi-totalité des cas. Un commissaire aux apports doit évaluer chaque bien apporté. Les associés ne peuvent l'écarter, à l'unanimité, qu'à deux conditions cumulatives : aucun apport ne dépasse 30 000 €, et l'ensemble des apports non évalués reste sous la moitié du capital (article L223-9 du code de commerce). Un immeuble sort évidemment de ces limites. Comptez de l'ordre de 2 000 € pour la mission. En société civile, aucun texte n'impose de commissaire aux apports : les associés évaluent eux-mêmes, sous leur responsabilité, ce qui économise l'honoraire mais expose davantage en cas de contrôle si la valeur retenue est fantaisiste. Une évaluation motivée, pièces à l'appui, reste indispensable dans les deux cas.

La SARL de famille doit-elle publier ses comptes annuels ?

Oui. La SARL est une société commerciale par la forme : elle dépose ses comptes annuels au greffe chaque année (article L232-21 du code de commerce). Le dépôt coûte 44,14 € TTC par correspondance depuis le 1er mars 2026, insertion au BODACC comprise (arrêté du 25 février 2026). Ces comptes deviennent alors consultables par tout le monde, y compris vos locataires et votre banque. Les sociétés qui répondent à la définition de la micro-entreprise peuvent demander que leurs comptes restent confidentiels (article L232-25). Est micro-entreprise celle qui ne dépasse pas deux des trois seuils fixés, pour l'application de l'article L123-16-1, par l'article D123-200 du code de commerce : 450 000 € de total de bilan, 900 000 € de chiffre d'affaires net, dix salariés. C'est une déclaration à déposer avec les comptes, elle n'est jamais automatique. Une SCI, elle, n'est jamais tenue de déposer ses comptes au greffe, même détenue à 100 % par des sociétés commerciales. Si la confidentialité de votre patrimoine compte, c'est un point en faveur de la société civile.

Le gérant d'une SCI peut-il être rémunéré, et à quel coût ?

Oui, et c'est parfois utile pour justifier un travail réel de gestion. Mais la rémunération change la donne sociale : un gérant de société civile rémunéré relève du régime des travailleurs indépendants, avec les cotisations qui vont avec, alors qu'un gérant non rémunéré n'a strictement aucun statut social et ne coûte rien. Fiscalement, la rémunération est déductible chez une SCI à l'impôt sur les sociétés, et imposable chez le gérant. En SCI à l'impôt sur le revenu, elle n'est pas déductible des revenus fonciers, ce qui la rend le plus souvent inutile. Dans la très grande majorité des SCI patrimoniales que nous voyons, le gérant n'est pas rémunéré, et c'est le bon choix.

La location saisonnière change-t-elle l'arbitrage entre SARL de famille et SCI ?

Elle le durcit. La location saisonnière est une activité commerciale sans discussion possible, et les juges apprécient largement le caractère habituel : quelques semaines de location par an suffisent. Une SCI à l'impôt sur le revenu qui s'y essaie bascule donc très vite. Côté seuils, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a resserré le micro-BIC des meublés de tourisme — sans effet ici, puisqu'une SARL de famille n'a de toute façon pas accès au micro-BIC. Restent deux points à traiter en amont : l'enregistrement de la location auprès de la commune, et le régime de TVA si vous ajoutez des services para-hôteliers. Notre guide sur la location saisonnière en SCI détaille ces deux chantiers.

Un associé de SARL de famille peut-il relever du statut de loueur en meublé professionnel ?

Oui, et cela s'apprécie associé par associé, pas au niveau de la société. Le caractère professionnel suppose que les recettes annuelles tirées de la location meublée dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal (article 155, IV du CGI). C'est la quote-part de recettes de chaque associé qui compte, pas le chiffre d'affaires de la SARL. Deux associés de la même société peuvent donc relever de statuts différents. La conséquence est lourde à la revente : un associé professionnel sort du régime des plus-values des particuliers pour celui des plus-values professionnelles, sans abattement pour durée de détention, mais avec les exonérations propres aux petites entreprises. Faites l'analyse au niveau du foyer, avant de signer.

Une banque prête-t-elle plus facilement à une SARL de famille ou à une SCI ?

Ni l'une ni l'autre ne ferme les portes : dans les deux cas, c'est la société qui emprunte, avec une garantie hypothécaire sur le bien. La différence tient à la responsabilité, et elle joue à l'envers de ce qu'on imagine. En société civile immobilière, les associés répondent des dettes sociales de façon indéfinie mais non solidaire, chacun à proportion de ses parts (article 1857 du code civil). Le créancier doit d'abord poursuivre la société sans résultat (article 1858). La banque a donc déjà un recours sur leur patrimoine. En SARL de famille, la responsabilité est limitée aux apports — c'est précisément pour cela que les banques réclament presque toujours une caution personnelle du gérant. Le résultat pratique est le même des deux côtés : vous engagez votre patrimoine personnel. Ce qui décide vraiment d'un accord de crédit, c'est l'apport et la capacité de remboursement du foyer, pas la forme sociale.

Faut-il obligatoirement un expert-comptable pour une SARL de famille ou une SCI à l'impôt sur les sociétés ?

Aucun texte ne l'impose, dans un cas comme dans l'autre. Ce qui s'impose, c'est la comptabilité elle-même. La SARL de famille, commerciale par sa forme, tient une comptabilité commerciale complète et dépose ses comptes au greffe. La SCI à l'impôt sur les sociétés tient une comptabilité d'engagement, imposée par l'article 54 du CGI et l'article 38 quater de l'annexe III, qui la soumet au plan comptable général. Dans les deux cas il faut un bilan, un compte de résultat, un plan d'amortissement par composants et une liasse fiscale : 2031 et 2033 pour la SARL de famille, 2065 et 2033 pour la SCI. La vraie question n'est donc pas de savoir s'il faut un expert-comptable, mais qui tient ces écritures. Un logiciel dédié suffit à beaucoup de dossiers d'un ou deux biens ; un immeuble en travaux, un apport, une cession de parts ou un contrôle justifient l'intervention d'un professionnel. Le commissaire aux comptes, lui, n'est obligatoire dans aucune des deux structures aux tailles dont parle cette page.