SARL de famille ou SCI 2026 : que choisir pour louer en meublé ?

Vous hésitez entre SARL de famille et SCI pour louer en meublé à plusieurs, et le Web vous noie dans un comparatif générique. La vraie question tient en une ligne : SARL famille à l'IR ou SCI à l'IS. La SCI à l'IR est éliminée d'office (bascule IS automatique au-delà de 10 % de recettes meublées, article 206-2 du CGI). Sur 15 ans, l'écart entre les deux structures restantes peut dépasser 25 000 € selon votre profil. Ce guide tranche, chiffres sci-ai.app à l'appui.

Ce qui change pour vous en 2026. Trois évolutions législatives récentes redessinent l'arbitrage. D'abord, la loi de finances 2025 (article 84 codifié à l'article 150 VB III du CGI, applicable aux cessions à compter du 15 février 2025) impose la réintégration des amortissements LMNP dans le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente. Cette mesure touche aussi la SARL de famille à l'IR (elle est en régime BIC), pas seulement le LMNP individuel — ce que beaucoup de comparatifs oublient. Ensuite, la LFI 2024 (article 23 modifiant l'article 787 B du CGI, applicable aux transmissions à compter du 17 octobre 2023) exclut explicitement la location meublée d'habitation du pacte Dutreil : l'argument « SARL famille = Dutreil 75 % à la transmission » n'est plus valide pour le meublé d'habitation pur. Enfin, la LFSS 2026 porte le PFU à 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS) sur les distributions de dividendes, ce qui pèse sur la sortie de cash en SCI à l'IS — mais les prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers (foncier, plus-value des particuliers, BIC location meublée) restent à 17,2 %.

Ce que ce guide vous apporte. Le décryptage juridique complet de la SARL de famille (article 239 bis AA du CGI, conditions familiales BOI-BIC-CHAMP-70-20-30 § 110) et de la bascule SCI → IS automatique pour le meublé. Un tableau comparatif des 5 différences fondamentales (régime fiscal, amortissement, transmission, responsabilité, coûts). La méthode complète d'amortissement par composants selon le BOFiP BOI-ANNX-000115 (4 catégories officielles + toiture en 5e composant). Trois cas chiffrés à l'euro près sur 15 ans : Stéphane et Carole (couple cadres, T3 meublé Lyon 240 000 €), la famille Marchand (parents et 2 enfants adultes, 3 biens meublés et stratégie de transmission), et le scénario de revente après 15 ans qui révèle le poids réel de la LFI 2025. Plus le verdict par profil, les 8 erreurs à éviter, et notre FAQ. Vérifié contre le BOFiP et la loi de finances 2026 au 21/06/2026 par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app.

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1. SARL de famille et SCI : pourquoi compare-t-on deux animaux juridiques différents ?

Avant de comparer la fiscalité ou les coûts, il faut comprendre qu'on parle de deux structures de natures opposées. Le vocabulaire trompe : « SARL de famille » sonne comme un type particulier de SARL ; en réalité, c'est juste une SARL classique avec une option fiscale.

La SARL de famille : une SARL avec option IR sans durée

La SARL de famille n'est pas une forme juridique distincte. C'est une SARL ordinaire (articles L223-1 et suivants du Code de commerce) qui exerce l'option prévue à l'article 239 bis AA du CGI : elle reste imposée selon le régime des sociétés de personnes (transparence fiscale, article 8 CGI), sans la limite de durée habituelle de 5 exercices qui s'applique aux SARL classiques.

Texte exact de l'article 239 bis AA CGI : « les sociétés à responsabilité limitée exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, et formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l'article 515-1 du code civil, peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes mentionné à l'article 8. L'option ne peut être exercée qu'avec l'accord de tous les associés. Elle cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que celles prévues dans le présent article deviennent associées. »

Conséquence pratique pour la location meublée : la SARL de famille à l'IR encaisse les loyers comme une société commerciale, applique les règles BIC (amortissement par composants, déduction des charges, abattement micro-BIC), puis la quote-part de résultat « remonte » directement chez chaque associé qui l'intègre dans son IR au barème progressif. Pas d'IS, pas de PFU, pas de double imposition.

La SCI : une société civile, étrangère par nature au commerce

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile au sens de l'article 1845 du Code civil, dont l'objet est strictement la gestion d'un patrimoine immobilier. Sa nature civile lui interdit, par principe, d'exercer une activité commerciale — et c'est là que se trouve le piège du meublé. La location meublée est qualifiée d'activité commerciale par l'article 35-I-5° bis du CGI, ce qui crée une incompatibilité structurelle avec la nature civile de la SCI.

La SCI a deux régimes fiscaux possibles. Par défaut, elle est transparente à l'IR : les résultats remontent chez les associés au prorata de leurs parts, en revenus fonciers (location nue). Par option ou de plein droit, elle peut être à l'IS : impôt sur les sociétés au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % (article 219-I-b CGI, seuil maintenu en LF 2026 — l'amendement portant le seuil à 100 000 € n'a pas été retenu dans la version finale), avec amortissement comptable du bien, puis distribution des dividendes au PFU 31,4 % en 2026.

La bascule à l'IS est automatique et irréversible dès que les recettes commerciales (location meublée, para-hôtellerie) dépassent 10 % du chiffre d'affaires total (article 206-2 CGI, tolérance administrative BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320). C'est tout l'enjeu de la comparaison qui va suivre.

Pourquoi la comparaison se réduit à SARL famille IR vs SCI à l'IS

Vous voulez louer en meublé, en famille, avec une structure adaptée à un projet d'investissement locatif de long terme. Les options se réduisent rapidement :

• SCI à l'IR + location meublée : condamnée. Sauf à louer en meublé moins de 10 % de votre CA (cas marginal : ex. une SCI qui loue 9 appartements en nu et 1 meublé), vous basculerez à l'IS de toute façon. Beaucoup de comparatifs Web continuent de présenter cette option comme viable — elle ne l'est pas en pratique.
• SARL classique à l'IS + location meublée : possible techniquement, mais sans intérêt fiscal car vous payez l'IS sans bénéficier de l'option IR. Cette voie est rarement choisie en pratique.
• SARL de famille avec option IR + location meublée : oui — c'est la voie principale pour rester à l'IR en société.
• SCI à l'IS + location meublée : oui — c'est la voie principale si vous acceptez l'IS (ou si vous y êtes condamné par dépassement du seuil 10 %).

Concrètement : pour louer en meublé à plusieurs en famille en 2026, la seule comparaison qui compte oppose la SARL de famille à l'IR et la SCI à l'IS. Les autres montages restent théoriques.

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2. Les 5 différences fondamentales entre SARL de famille et SCI à l'IS

Avant d'entrer dans les calculs, voici les cinq points où SARL de famille et SCI à l'IS divergent vraiment. On reprend chacun en détail juste après.

Trois lignes du tableau méritent qu'on s'y arrête. L'article 39 C bride la SARL de famille sur l'amortissement. La réintégration LFI 2025 la touche aussi — pas seulement le LMNP en direct, ce que beaucoup ignorent. Et côté responsabilité, la SARL protège mieux le patrimoine personnel. On reprend les trois.

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3. SARL de famille : qui peut être associé et combien de temps tient l'option IR ?

La SARL de famille n'a d'intérêt que tant que l'option à l'IR tient. Et cette option est fragile : un seul faux pas dans la composition du capital, et vous basculez à l'IS — avec imposition immédiate des plus-values latentes au titre de la cessation d'activité fiscale (article 221, 2° CGI). D'où l'importance de bien border qui entre au capital.

Qui peut être associé : la liste exacte du BOFiP

L'article 239 bis AA CGI cite quatre catégories : parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints, partenaires liés par un PACS. Le BOFiP BOI-BIC-CHAMP-70-20-30 § 110 et suivants précise les combinaisons admises et exclues.

Admis :

• Père/mère + enfant(s), grand-père/grand-mère + petit-enfant(s) (à condition que les petits-enfants soient frères/sœurs entre eux) ;
• Époux + enfants (y compris d'un premier lit du conjoint) ;
• Frères et sœurs entre eux, avec ou sans leurs conjoints ;
• Beau-père et gendre (lien d'alliance qui couvre un parent admis) ;
• PACSé(e) avec son partenaire et leur enfant ou leurs parents directs.

Exclus :

• Deux beaux-frères sans frère ou sœur commun(e) dans la société (le lien doit toujours passer par un membre éligible présent au capital) ;
• Concubins : le concubinage n'a aucun effet fiscal — contrairement au mariage et au PACS ;
• Cousins, oncles, neveux (lien collatéral au-delà du 2e degré exclu).

Conséquence pratique : à chaque mouvement de capital (cession, donation, succession, divorce), vérifiez que l'arborescence familiale tient. Une seule entrée hors périmètre suffit à faire perdre l'option IR.

Activité éligible : industrielle, commerciale, artisanale, agricole — pas civile

L'article 239 bis AA exige une activité « industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ». Sont donc exclues : les activités civiles (notamment la location nue, qui relève des revenus fonciers civils) et les professions libérales.

La location meublée est commerciale par nature (article 35-I-5° bis CGI) — c'est elle qui justifie le choix de la SARL de famille en immobilier. Une SARL de famille peut donc faire :

• De la location meublée d'habitation classique (résidence principale d'un locataire, baux 1-3 ans) ;
• De la location meublée touristique (saisonnier, courte durée), sous réserve de la réglementation Le Meur 2024 (enregistrement obligatoire avant le 20 mai 2026) ;
• De la para-hôtellerie (meublé + 3 services parmi : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception clientèle), qui reste l'angle le plus protégé fiscalement.

En revanche, la combinaison location meublée + location nue dans la même SARL de famille est risquée. La jurisprudence (CAA Versailles, 3e ch., 26 juin 2025, n° 22VE02176) refuse l'option IR à une SARL exerçant à la fois la location meublée et nue dès lors que la part civile ne peut être qualifiée d'accessoire et indissociable de l'activité commerciale principale. Les deux conditions sont cumulatives : le simple caractère minoritaire de l'activité civile ne suffit pas.

Jurisprudence — CAA Versailles, 3e ch., 26 juin 2025, n° 22VE02176 : une SARL de famille combinant locations meublées, locations nues et prestations de conseil s'est vue refuser l'option à l'IR. La Cour rappelle que l'exception jurisprudentielle posée par le Conseil d'État (CE, 7 août 2008, n° 283238) admet seulement les activités civiles à la fois accessoires et indissociables de l'activité commerciale principale. À retenir : en pratique, ne logez dans une SARL de famille que de la location meublée pure, ou de la para-hôtellerie. La présence d'un seul bien loué nu peut suffire à faire tomber l'option IR.

Option à l'IR : modalités et durée

L'option doit être notifiée à l'administration fiscale via le formulaire FORM 13107 (notification d'option pour le régime des sociétés de personnes), signé à l'unanimité des associés. Elle prend effet à compter du premier exercice ouvert après notification, à condition que la notification intervienne dans les trois premiers mois de cet exercice. Tarif : zéro — c'est juste un courrier au SIE compétent.

Durée : illimitée tant que les conditions sont respectées. C'est l'avantage majeur sur les autres SARL : pour une SARL classique, l'option IR est limitée à 5 exercices ; pour la SARL de famille, pas de limite. Vous pouvez rester à l'IR pendant 30 ans si vous le voulez.

Sortie : l'option cesse automatiquement dès que les conditions ne sont plus respectées (entrée d'un associé hors périmètre, transformation en autre forme sociale, etc.). Conséquence fiscale : cessation d'activité au sens de l'article 221, 2° CGI — imposition immédiate des plus-values latentes sur l'immeuble (régime particuliers), des bénéfices en sursis, des résultats de l'exercice en cours. Atténuation possible via l'article 221 bis CGI si pas de modification des écritures comptables et si l'imposition reste possible dans le nouveau régime.

Tolérance — 6 mois en cas de succession ou de divorce (BOI-IS-CHAMP-20-20-40 § 20) : si un héritier non éligible (ou un ex-conjoint après divorce) entre temporairement au capital, l'administration accepte le maintien de l'option IR à condition que les parts soient cédées à un associé éligible dans un délai de 6 mois. Au-delà, la cessation fiscale s'applique. Astuce de cabinet : intégrer dès la création un enfant majeur à 1 à 5 % du capital sert d'« associé tampon » — il sécurise le lien familial en cas d'aléa (divorce d'un parent, décès d'un associé) sans déstabiliser la gouvernance.

Reste un risque tactique : le passage d'un associé à un héritier non éligible (par exemple un enfant qui transmet à un conjoint non remarié, lui-même décédé en laissant la part à un beau-frère non couvert). D'où une règle simple : une SARL de famille bien montée s'accompagne toujours d'un pacte d'associés solide et d'une planification successorale anticipée. Sauf que la SCI, elle, joue dans une autre cour : voyons pourquoi le meublé l'envoie automatiquement à l'IS.

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4. Pourquoi une SCI qui loue en meublé bascule-t-elle automatiquement à l'IS ?

Beaucoup d'investisseurs croient qu'une SCI peut « faire un peu de meublé » sans conséquence. C'est faux. Dès que les recettes commerciales (meublé, para-hôtellerie) dépassent 10 % du chiffre d'affaires total, la SCI passe à l'IS de plein droit — sans option possible, sans retour en arrière prévu par la doctrine.

Le texte exact : article 206-2 CGI

L'article 206-2 du CGI dispose qu'une société civile (la SCI) exerçant une activité industrielle ou commerciale est passible de l'IS de plein droit. La location meublée étant commerciale par nature (article 35-I-5° bis CGI), une SCI qui loue en meublé tombe automatiquement sous cette règle.

Le BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320 introduit une tolérance administrative — pas un droit légal, ce qu'il faut bien comprendre. Texte exact : « il a été décidé de ne pas soumettre ces sociétés à l'impôt sur les sociétés tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes ». La tolérance est administrative, pas légale : l'administration peut théoriquement requalifier même sous 10 % si elle estime l'activité meublée « habituelle ».

Le lissage sur 4 exercices et ses limites

Le BOFiP § 330 prévoit un lissage : la moyenne des recettes commerciales sur 4 exercices ne doit pas dépasser 10 % de la moyenne des recettes totales. Si la SCI a moins de 4 ans d'existence, la moyenne se calcule depuis la création.

Sur le papier, ce lissage rassure. En réalité, trois décisions récentes en ont sérieusement rétréci la portée :

Jurisprudence — CAA Lyon, 27 février 2025, n° 23LY02552 : le lissage 4 exercices ne peut pas inclure des années antérieures au début effectif de l'activité meublée. Une SCI qui démarre sa location meublée en année N ne peut diluer ses recettes meublées de N dans les CA des années N-3, N-2, N-1 sauf si elle avait déjà une activité commerciale. À retenir : le ratio se calcule sur la période réelle d'activité commerciale, pas sur l'âge total de la SCI.

Jurisprudence — CAA Toulouse, 29 janvier 2026, n° 24TL00930 : trois semaines de location saisonnière par an suffisent à caractériser une activité commerciale habituelle. La mise à disposition gratuite du bien aux associés en dehors de la période louée a en outre été qualifiée d'avantage occulte au sens de l'article 111 c CGI. À retenir : le caractère « habituel » s'apprécie largement par les juges. Même un meublé saisonnier limité expose au risque de bascule IS.

Jurisprudence — Conseil d'État, 23 décembre 2025, SCI Jacaro, n° 503043 : le dépassement du seuil 10 % n'entraîne pas automatiquement un assujettissement permanent à l'IS. Si l'année suivante les recettes commerciales repassent sous 10 %, la SCI peut retrouver l'IR (contredisant la doctrine administrative antérieure). À retenir : contrairement à la SARL de famille où la bascule IR → IS est irréversible, en SCI la situation est plus nuancée. Mais en pratique, opérer une activité meublée durable en SCI à l'IR reste extrêmement risqué.

Les conséquences de la bascule à l'IS

Quand une SCI bascule à l'IS, le taux d'imposition n'est que la partie visible. C'est toute la mécanique fiscale qui change — comptabilité, amortissement, plus-value, distribution :

S'il fallait retenir une seule de ces lignes, ce serait la plus-value sur VNC. En SCI à l'IR, la plus-value est exonérée d'IR après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux). En SCI à l'IS, aucun abattement durée : la plus-value se calcule sur la VNC (prix d'acquisition − amortissements pratiqués), ce qui la gonfle d'autant plus que vous avez amorti longtemps. Vous finissez par payer l'IS sur des sommes que vous n'avez jamais « gagnées » au sens trésorerie.

La SARL de famille existe justement pour échapper à ce piège : elle reste à l'IR par construction, quel que soit le volume de loyers meublés. La section suivante met les deux régimes face à face sur 100 € de loyer encaissé.

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5. Combien d'impôts sur 100 € de loyer encaissé en SARL famille vs SCI à l'IS ?

Pour cadrer l'intuition fiscale, prenons un cas simplifié : un loyer mensuel de 1 000 €, soit 12 000 € par an, hors charges et hors emprunt, pour un associé en TMI 30 %. On compare SARL de famille à l'IR / régime BIC réel vs SCI à l'IS.

Précision LFSS 2026 — quel taux de PS s'applique en SARL de famille ? La hausse de la CSG à 10,6 % (LFSS 2026) ne concerne que les revenus du capital mobilier (dividendes, intérêts, plus-values mobilières) — soit un total de 18,6 % de prélèvements sociaux. Les revenus du capital immobilier, dont les BIC location meublée non professionnelle perçus en SARL de famille, restent à 9,2 % de CSG soit 17,2 % de prélèvements sociaux maintenus en 2026 (article L.136-8 IV du Code de la sécurité sociale, lecture confirmée par les commentaires DGFiP post-LFSS 2026). Pour les distributions de dividendes en SCI à l'IS, en revanche, on applique bien le PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS).

Sur le flux annuel, les deux structures donnent le même résultat : zéro impôt. L'amortissement efface fiscalement le loyer. La SARL de famille est légèrement bridée par l'article 39 C (l'amortissement ne peut créer de déficit BIC ; les 500 € excédentaires sont mis en ARD, exploitables plus tard). La SCI à l'IS, elle, génère un vrai déficit fiscal de 500 €, reportable sans limite.

L'écart se creuse dans deux situations :

• Loyer élevé + charges faibles + amortissement très puissant : en SCI IS, vous accumulez un déficit reportable que vous utiliserez plus tard (réinvestissement, refinancement, scission). En SARL famille, ce déficit ne peut pas se créer — l'amortissement est plafonné au résultat.
• Distribution du cash aux associés : en SARL famille, pas de problème — la quote-part est déjà imposée à l'IR de chaque associé, peu importe si la SARL distribue ou pas. En SCI à l'IS, distribuer = payer le PFU 31,4 % sur les sommes versées. Ce qui revient à dire que le cash « bloqué » dans la SCI ne vous coûte rien tant que vous ne le sortez pas, mais coûte beaucoup quand vous le sortez.

Mais le flux annuel ne raconte que la moitié de l'histoire. C'est à la revente que tout se joue — et la LFI 2025 y a rebattu les cartes. On y revient avec un cas chiffré complet en section 9.

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6. Amortissement par composants : pourquoi l'article 39 C bride la SARL famille et pas la SCI à l'IS ?

L'amortissement est l'outil qui neutralise les loyers pendant 10 à 20 ans, que vous soyez en SARL de famille à l'IR ou en SCI à l'IS. La méthode est identique. Ce qui change, c'est la limitation à l'article 39 C qui ne s'applique qu'aux régimes BIC à l'IR (SARL famille incluse).

Les 4 catégories officielles + la toiture en 5e composant

Le BOFiP BOI-ANNX-000115 identifie quatre catégories de composants amortissables séparément, plus le terrain (jamais amortissable, article 214-2 PCG) :

1. Gros œuvre (fondations, murs porteurs, dalles, escaliers en béton) : durée 50 à 80 ans, soit 1,25 % à 2 % par an ;
2. Façades et étanchéité (fenêtres, portes extérieures, ravalement, isolation thermique extérieure) : durée 15 à 20 ans, soit 5 % à 6,67 % par an ;
3. Installations Générales et Techniques (IGT, aussi appelés « réseaux ») (électricité, plomberie, chauffage, VMC) : durée 25 à 30 ans, soit 3,33 % à 4 % par an ;
4. Aménagements intérieurs (cloisons, revêtements de sols et murs, cuisine, salle de bains) : durée 10 à 15 ans, soit 6,67 % à 10 % par an.

En pratique, la toiture (charpente, couverture, zinguerie) est fréquemment traitée comme un cinquième composant indépendant (durée 35 ans, soit 2,86 % par an). Cette ventilation n'est pas listée en tant que telle dans l'annexe BOI-ANNX-000115 — elle relève d'une admission pratique par l'administration et la doctrine comptable (PCG art. 213-19 sur la décomposition par éléments amortissables). Elle est plus précise qu'un rattachement au gros œuvre ou à l'étanchéité, et tient devant un contrôle si vous documentez la durée d'usage retenue.

Les durées indiquées sont des repères pour un bien neuf, pas des limites rigides. Pour un bien ancien, vous appliquez la durée d'usage résiduelle : un bien construit en 2001 et acquis en 2026 a 25 ans d'usage déjà passés. La dotation annuelle se calcule sur la durée restante (par exemple : gros œuvre 80 − 25 = 55 ans, soit ~1,8 % par an). Un composant totalement hors service peut même être amorti sur 1 an.

Valeur terrain : non amortissable, à isoler proprement

Le terrain n'est jamais amortissable (article 214-2 PCG). Il faut donc l'extraire du prix d'acquisition avant de répartir entre composants. La méthode prudente : utiliser la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) pour estimer le prix au m² du foncier dans votre zone. Fourchettes pédagogiques :

• Zone très rurale : 5 % du prix d'acquisition ;
• Zone rurale / petite ville : 10 à 20 % ;
• Zone urbaine / ville moyenne : 25 à 40 % ;
• Grande métropole (Paris, Lyon, Bordeaux) : 40 à 80 %.

Fourchette par défaut quand vous n'avez pas de meilleure estimation : 15 à 20 %. Pour un investisseur prudent, viser plutôt 20 % — un terrain sous-estimé expose à un redressement avec rectification rétroactive sur 6 ans (article L172 LPF).

L'article 39 C : la limitation qui bride la SARL famille

L'article 39 C du CGI plafonne l'amortissement déductible pour les biens donnés en location par une personne physique ou une société de personnes (donc SARL de famille à l'IR comprise). Texte simplifié : l'amortissement déductible est limité à (Loyers HT − autres charges déductibles hors amortissements). L'excédent est mis en Amortissement Réputé Différé (ARD), reportable sans limite mais qui ne servira à effacer qu'un futur résultat positif.

Conséquence : la SARL de famille à l'IR ne peut pas créer de déficit BIC par les amortissements seuls. Au mieux, elle ramène son résultat à zéro et reporte l'excédent en ARD. C'est l'inverse de la SCI à l'IS, qui peut générer un vrai déficit fiscal et le reporter sans limite (article 209-I CGI, plafond annuel 1 M€ + 50 % du bénéfice excédentaire).

Aller plus loin — notre guide détaillé Plan d'amortissement SCI : exemple complet propose un cas pédagogique réutilisable pour la SARL de famille comme pour la SCI à l'IS (méthode comptable identique). Pour le contexte BIC LMNP plus large, voir aussi LMNP ou SCI : comparatif.

Obligation d'amortir chaque année : article 39 B

Que vous soyez en SARL famille ou en SCI IS, l'article 39 B du CGI impose une dotation minimale chaque année — même si vous n'avez pas besoin de l'amortissement fiscalement. Si vous omettez une dotation, elle devient un Amortissement Irrégulièrement Différé (AID), définitivement perdu. Vous perdez la déduction sur le moment, et vous la repayez en plus-value à la revente, puisque celle-ci est calculée sur la VNC réelle puis majorée du montant de l'AID. Sauter une dotation se paie donc deux fois.

Bonne nouvelle pour 2026 : un amendement parlementaire envisageait de plafonner la dotation annuelle d'amortissement à 2 % du prix d'acquisition pour les locations meublées (proposition discutée pendant les débats budgétaires 2026). Cet amendement n'a pas été retenu dans la version finale promulguée de la LFI 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). La décomposition par composants avec ses durées réelles d'usage reste donc applicable au 19 mai 2026, en SARL de famille comme en SCI à l'IS.

Un logiciel comme sci-ai.app tient ce calcul à jour exercice après exercice, sans que vous ayez à surveiller chaque composant à la main. Passons au concret avec un premier cas.

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7. Cas n° 1 — Couple cadres, 1 appartement meublé à Lyon (Stéphane & Carole)

Assez de principes, passons au chiffre. Ce premier cas est sans doute le plus proche du vôtre.

Le contexte

Stéphane (45 ans, ingénieur télécom) et Carole (43 ans, médecin du travail) sont mariés sous le régime de la communauté universelle, deux enfants (Léa 14 ans, Noé 11 ans). Revenus annuels du foyer : 145 000 €, TMI marginale 41 %. Ils ont 90 000 € de cash disponible et veulent acheter un T3 meublé de 65 m² dans le 7e arrondissement de Lyon, près de la gare Part-Dieu, pour le louer à des cadres en mission.

Acquisition envisagée : 240 000 € hors frais + frais de notaire 19 200 € (8 %). Apport 69 200 € (cash). Emprunt 190 000 € sur 20 ans à 3,5 % fixe = mensualité 1 102 € (intérêts année 1 ≈ 6 565 €). Loyer attendu : 1 200 €/mois meublé HT, soit 14 400 €/an (vacance locative déduite). Charges courantes (taxe foncière, copro, assurance, gestion) : 3 600 €/an.

Question : SARL de famille à l'IR ou SCI à l'IS ?

Le plan d'amortissement par composants

Que vous soyez en SARL de famille ou en SCI à l'IS, vous appliquez la même méthode. L'appartement est dans un immeuble construit en 2008 — bon état, durées résiduelles raisonnables.

• Prix d'acquisition (hors frais) : 240 000 €
• Valeur terrain estimée (Lyon Part-Dieu, méthode DVF) : 25 % = 60 000 €
• Base amortissable : 180 000 €

Décomposition par composants pour un appartement en collectif :

Ajoutons les frais de notaire (19 200 €) amortissables sur la durée de l'immeuble en BIC (en pratique, étalés sur la durée du gros œuvre soit 50 ans, dotation 384 €/an). Et le mobilier (la SARL famille ou la SCI fournit le linge, la vaisselle, le lit, les rideaux pour ≈ 8 000 €), amorti sur 7 ans : 1 143 €/an.

Total dotation annuelle d'amortissement : 6 930 + 384 + 1 143 ≈ 8 457 €/an.

Comparaison fiscale année 1 — SARL de famille vs SCI à l'IS

Sur le flux annuel, les deux structures finissent à égalité : zéro impôt. Tout se joue donc sur ce qu'il reste en réserve pour plus tard :

• SARL famille : 4 222 € en ARD. Récupérables seulement quand le résultat redevient positif (typiquement après remboursement de l'emprunt, vers l'année 21-22). Inutile en attendant.
• SCI à l'IS : 4 222 € de déficit fiscal reportable sans limite. Utilisable dès l'année où la SCI génère un bénéfice (ex. plus tard, sur un nouveau bien acquis et loué dans la SCI). C'est un vrai actif fiscal.

Sur 15 ans (durée typique de détention), Stéphane et Carole projettent un coût d'IR cumulé proche de zéro dans les deux structures, tant que l'amortissement neutralise le résultat. La vraie différence se joue à la revente — c'est le sujet du cas n° 3.

Pour Stéphane et Carole, les deux structures s'équilibrent sur le flux annuel. C'est leur projet de sortie — revendre ou garder longtemps — qui doit trancher. On y vient, mais d'abord changeons d'échelle avec un patrimoine familial.

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8. Cas n° 2 — Famille avec 3 biens meublés et stratégie de transmission (les Marchand)

Le deuxième cas change de registre : on ne cherche plus à investir pour soi, mais à organiser le patrimoine familial sur deux générations. Et là, l'arbitrage n'est plus le même.

Le contexte

Philippe Marchand (57 ans, directeur commercial) et Élisabeth Marchand (54 ans, kinésithérapeute libérale) sont mariés sous le régime de la séparation de biens, deux enfants adultes (Camille 28 ans, master finance, et Théo 24 ans, ingénieur). Revenus annuels du foyer : 220 000 €, TMI 41 %. Ils détiennent en direct trois appartements meublés à Annecy, totalisant 750 000 € de valeur, qui génèrent 45 000 €/an de loyers HT. Charges courantes : 11 250 €/an. Intérêts d'emprunt résiduels (LTV moyenne 40 %) : 9 000 €/an.

Objectif : structurer le patrimoine pour préparer la transmission aux deux enfants, en se réservant la jouissance et le contrôle pendant 15 à 20 ans encore.

Option A — Logés dans une SARL de famille à l'IR

Apport des 3 biens à une SARL de famille nouvellement créée, capital social 750 000 € (en pratique, valeur d'apport évaluée par commissaire aux apports). Parts détenues à parts égales par les 4 membres (Philippe 250 / Élisabeth 250 / Camille 250 / Théo 250) — soit donation immédiate de la moitié du capital aux enfants.

Plan d'amortissement (méthode identique au cas n° 1, base composants sur 750 000 × 75 % = 562 500 € amortissables) : dotation annuelle estimée à 20 625 €/an.

Impôt total annuel : SARL famille ≈ 1 700 €, SCI à l'IS ≈ 619 €. La SCI à l'IS coûte ici trois fois moins cher au quotidien — parce que le taux IS 15 % (PME) est plus bas que la TMI 41 % des parents, et l'enfant Camille (TMI 30 %) déclare aussi sa quote-part.

Transmettre les parts aux enfants : ce que couvrent les abattements

Sur la transmission, la structure sociétaire — SCI ou SARL de famille — prend tout son sens. L'abattement de l'article 779 du CGI permet de transmettre 100 000 € par parent et par enfant en franchise totale de droits ; le délai de 15 ans pendant lequel cet abattement peut être réutilisé est codifié à l'article 784 du CGI (règle du « rappel fiscal » sur 15 ans depuis la loi 2012-958 du 16 août 2012). Pour les Marchand : 2 parents × 2 enfants × 100 000 € = 400 000 € exonérés à T0, puis un nouveau cycle à T+15 ans = 400 000 € supplémentaires.

Si Philippe et Élisabeth démembrent en plus la propriété (donation de la nue-propriété, conservation de l'usufruit), ils profitent du barème de l'article 669 du CGI : à 57 ans, la nue-propriété représente 50 % de la pleine propriété pour les droits — soit une transmission valorisée 750 000 × 50 % = 375 000 € qui « tient » dans les abattements pour les deux donations. À leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires.

Différence clé entre SARL famille et SCI sur la transmission :

• SARL de famille en location meublée d'habitation : pas de pacte Dutreil applicable (LFI 2024 art. 23). On revient sur ce point en section 10. Reste l'abattement classique 100 000 € × 15 ans.
• SCI : jamais éligible au Dutreil (activité civile). Mais l'illiquidité des parts de SCI justifie traditionnellement une décote de 10 à 20 % sur la valeur de transmission, admise par la jurisprudence. Sur 750 000 €, ça représente 75 000 à 150 000 € de valeur abattue avant calcul des droits — gain net potentiel de 15 000 à 30 000 €.

Verdict du cas n° 2 : SCI à l'IS gagne sur le flux annuel (IS 15 % < TMI 41 % des parents) et sur la transmission grâce à la décote pour illiquidité. La SARL de famille a perdu le Dutreil en 2023 ; privée de cet argument, elle décroche face à la SCI à l'IS dès qu'on parle de transmission familiale.

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9. Cas n° 3 — La revente après 15 ans et le piège LFI 2025

Reprenons Stéphane et Carole, leur T3 de Lyon. Quinze ans ont passé. Ils vendent pour racheter plus grand ailleurs. C'est à la revente que les deux régimes se séparent vraiment.

Hypothèses de revente

• Prix de cession 2041 (15 ans après acquisition) : 320 000 € (+ 33 % en 15 ans, soit ≈ 1,9 % par an, hypothèse conservatrice)
• Prix d'acquisition initial : 240 000 € (hors frais) + 19 200 € frais de notaire = 259 200 €
• Amortissements pratiqués pendant 15 ans : 6 930 × 15 = 103 950 € (immeuble seul, sans mobilier ni frais — pour simplifier)
• Pour la SARL de famille à l'IR : application de la réintégration LFI 2025 (article 150 VB III CGI, cessions ≥ 15/02/2025)
• Pour la SCI à l'IS : application du régime professionnel (PV = prix − VNC)

Option A — Revente en SARL de famille (régime particuliers + réintégration LFI 2025)

Avant la LFI 2025, la SARL famille bénéficiait d'un cocktail très favorable : amortissement pendant la détention et plus-value des particuliers à la revente sans réintégration des amortissements. La LFI 2025 (article 84, codifié 150 VB III CGI) a corrigé cet avantage en imposant la réintégration des amortissements effectivement déduits dans le prix d'acquisition pour le calcul de la PV.

Calcul de la plus-value brute :

• Prix de cession : 320 000 €
• Prix d'acquisition retenu = 259 200 − 103 950 (amortissements réintégrés) = 155 250 €
• Plus-value brute : 320 000 − 155 250 = 164 750 €

Application des abattements pour durée de détention (15 ans de détention) :

• Abattement IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année, soit (15 − 5) × 6 % = 60 % → assiette IR = 40 % × 164 750 = 65 900 €. IR à 19 % = 12 521 €
• Abattement PS (17,2 %) : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, soit (15 − 5) × 1,65 % = 16,5 % → assiette PS = 83,5 % × 164 750 = 137 566 €. PS à 17,2 % = 23 661 €
• Surtaxe PV (article 1609 nonies G CGI) : PV brute > 50 000 € → barème progressif 2 à 6 %. À 164 750 €, surtaxe ≈ 4 % = 6 590 €
• Total impôts sur la PV en SARL famille : 12 521 + 23 661 + 6 590 ≈ 42 772 €

Option B — Revente en SCI à l'IS (régime professionnel)

En SCI à l'IS, la PV se calcule sur la VNC sans aucun abattement durée. La VNC après 15 ans d'amortissements est de 259 200 − 103 950 = 155 250 € (identique à la SARL famille post-LFI 2025, d'ailleurs — c'est tout l'objet de la réforme 2025 : aligner les deux régimes sur ce point précis).

• Plus-value : 320 000 − 155 250 = 164 750 €
• IS : 15 % sur les premiers 42 500 € + 25 % sur 122 250 € = 6 375 + 30 563 = 36 938 €
• Cash net dans la SCI après IS : 320 000 − 36 938 − (capital restant dû à rembourser) ≈ 250 000 € hypothèse simplifiée
• Si distribution de 100 000 € de dividende à Stéphane et Carole : PFU 31,4 % = 31 400 €
• Total impôts si distribution intégrale : 36 938 + 31 400 ≈ 68 338 €

Comparaison récapitulative

Ce que ce calcul nous dit :

• La SARL de famille reste légèrement plus avantageuse à la revente, mais l'écart fond. Avant LFI 2025, la SARL famille aurait économisé 50 000 € face à la SCI à l'IS distribuée. Aujourd'hui, l'écart tombe à environ 25 000 €. C'est exactement ce que la LFI 2025 cherchait à corriger.
• La SCI à l'IS est gagnante si vous ne distribuez pas. Tant que le cash reste dans la SCI (réinvestissement dans un nouveau bien, travaux sur un autre immeuble, refinancement), vous n'avez payé que l'IS — soit moins que la SARL famille. C'est tout l'intérêt de la SCI à l'IS pour les stratégies de capitalisation longue durée.
• L'abattement durée IR > 22 ans reste un atout de la SARL famille. Sur 25 ans (au lieu de 15), Stéphane et Carole seraient exonérés d'IR, ne paieraient que les PS sur une assiette réduite, plus la surtaxe. En SCI à l'IS, aucun abattement durée — la PV est calculée pareil à 15 ans, 25 ans ou 40 ans.

Règle simple à mémoriser — Si vous comptez revendre entre 5 et 22 ans : SARL de famille toujours plus rentable (régime particuliers + abattements en cours). Si vous comptez revendre après 22 ans : SARL famille gagne très largement (exonération IR). Si vous ne comptez pas revendre et privilégiez le réinvestissement dans la société : SCI à l'IS gagne.

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10. Transmission : pourquoi le pacte Dutreil ne sauve plus la SARL de famille en meublé

Pendant des années, la SARL de famille en location meublée avait un argument de poids face à la SCI : le pacte Dutreil de l'article 787 B du CGI — un abattement de 75 % sur la valeur des parts transmises (donation ou succession), sous engagement de conservation. Sur un patrimoine de 750 000 €, l'abattement Dutreil seul permettait théoriquement de transmettre 562 500 € de valeur avant tout autre abattement, soit des économies de 200 000 € de droits ou plus. Cet argument est aujourd'hui obsolète pour le meublé d'habitation pur.

Chronologie de l'exclusion

• Avant avril 2021 : la doctrine BOFiP admet la location meublée habituelle comme activité commerciale éligible au Dutreil.
• 6 avril 2021 : la doctrine administrative durcit sa position et exclut la location meublée.
• CE, 29 septembre 2023, n° 473972 : le Conseil d'État annule la doctrine pour excès de pouvoir, considérant que la location meublée habituelle ne peut être systématiquement écartée du champ commercial.
• LFI 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 23) : le législateur réagit en modifiant directement l'article 787 B du CGI pour exclure explicitement la « gestion par une société de son propre patrimoine mobilier ou immobilier », y compris la location meublée d'habitation, du champ commercial éligible. Applicable aux transmissions à compter du 17 octobre 2023.

Jurisprudence — CE, 8e et 3e ch. réunies, 29 septembre 2023, n° 473972 : annulation pour excès de pouvoir de la doctrine BOFiP excluant la location meublée du Dutreil. À retenir : cette décision favorable aux contribuables a été contournée trois mois plus tard par la LFI 2024 art. 23 qui a inscrit l'exclusion directement dans la loi. Au 19 mai 2026, l'exclusion légale prime sur cette jurisprudence.

Ce qui reste éligible au Dutreil en SARL de famille

La SARL de famille reste éligible au Dutreil dans deux cas :

• Activité para-hôtelière caractérisée : location meublée + au moins trois des quatre services prévus à l'article 261 D 4° b CGI (petit-déjeuner servi, nettoyage régulier des locaux pendant le séjour, fourniture de linge de maison, accueil personnalisé de la clientèle). Cette activité reste commerciale au sens des articles 34 et 35 CGI et n'est pas concernée par l'exclusion de la LFI 2024.
• Activité commerciale autre que la gestion immobilière : commerce de proximité, restauration, hôtellerie classique, activité artisanale — toutes les activités traditionnellement commerciales restent éligibles.

Pour les Marchand du cas n° 2 (location meublée d'habitation classique), le Dutreil n'est donc plus accessible. Reste l'abattement de droit commun de l'article 779 CGI (100 000 € × parent × enfant tous les 15 ans), qui couvre déjà 400 000 € sur leur patrimoine de 750 000 €.

SCI à l'IS et transmission : la décote pour illiquidité

La SCI à l'IS n'est pas éligible au Dutreil (activité civile par nature) — sauf cas marginal d'une SCI exerçant une activité commerciale prépondérante, qui n'a pas vraiment de sens en pratique. Elle a en revanche un levier que la SARL de famille exploite moins bien : la décote pour illiquidité des parts.

Point d'attention — Quasi-usufruit et article 774 bis CGI : depuis la LFI 2024, l'article 774 bis du CGI interdit la déduction, lors de la succession de l'usufruitier, des dettes de restitution issues d'un quasi-usufruit sur somme d'argent (notamment après une vente de l'immeuble avec report de l'usufruit sur le prix). Si vous donnez la nue-propriété des parts à vos enfants, conservez l'usufruit, puis la SCI ou la SARL famille vend le bien avant votre décès, la valeur transférée à vos enfants par effet du démembrement peut se voir requalifiée à votre décès. Pratique conseillée : documenter par convention de quasi-usufruit notariée le sort exact du prix de vente, ou conserver le bien jusqu'au décès pour profiter de l'extinction naturelle de l'usufruit sans frottement fiscal.

Cette décote repose sur la méthode validée par la Cour de cassation (Cass. com. 9 février 2022, n° 19-22.861) qui fixe la formule officielle d'évaluation des parts de SCI locative : V = (3 × valeur mathématique + valeur productive) ÷ 4. La jurisprudence postérieure (Cass. com. 15 février 2023) admet en outre le cumul des décotes pour illiquidité (10 %) et pour occupation (10 %), soit jusqu'à 20 % validés. Le raisonnement est simple : une part de SCI familiale ne se revend pas du jour au lendemain. Le bénéficiaire est lié par la clause d'agrément des coassociés, dépend du gérant pour les décisions, et reste coincé si personne ne veut racheter. Sur un patrimoine de 750 000 €, une décote de 10 à 20 % représente 75 000 à 150 000 € de base taxable abattue avant calcul des droits.

Cette décote ne s'applique pas à la SARL de famille de la même façon — la jurisprudence est plus restrictive sur les SARL car les parts sont en principe plus liquides (cession encadrée par procédure d'agrément simple). En pratique, on peut négocier des décotes plus modestes sur les SARL de famille (5 à 10 %).

Aller plus loin — notre guide dédié Donation de parts SCI détaille le mécanisme de la décote, du démembrement et de la stratégie de transmission par cycles de 15 ans. À combiner avec Démembrement SCI pour les patrimoines > 1 M€.

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11. Combien coûte vraiment une SARL famille ou une SCI en 2026 ?

Sur le papier, créer une SARL et créer une SCI coûtent à peu près pareil. Sur la durée, c'est la comptabilité qui fait la différence — et c'est là que vous économisez ou perdez vraiment.

Création : SARL de famille vs SCI

Verdict création : écart négligeable. La SCI coûte environ 100 € de plus que la SARL pour l'annonce légale, sans plus.

Gestion annuelle : c'est là que se joue l'arbitrage

La grosse différence est sur la comptabilité. La SARL de famille à l'IR exerçant en BIC réel impose une comptabilité d'engagement complète (bilan, compte de résultat, tableaux 2031/2033 ou 2065/2033), comparable à celle d'une SCI à l'IS. La SCI à l'IR pure (location nue) reste sur la comptabilité de trésorerie simplifiée et la déclaration 2072.

• SARL de famille IR (BIC réel) : expert-comptable obligatoire en pratique. Coût : 1 000 à 2 500 €/an selon volume. Notre logiciel sci-ai.app couvre la comptabilité SCI à partir de 229 €/an, mais la SARL famille demande un cadre BIC spécifique — recommandation : 349 €/an (formule Expert-comptable partenaire de sci-ai.app).
• SCI à l'IS : expert-comptable obligatoire en pratique. Coût : 1 000 à 2 500 €/an. Couverture sci-ai.app à 229 € (Autonomie) ou 349 € (Expert-comptable partenaire), avec calcul automatique des amortissements par composants, déclarations 2065/2033, écritures d'amortissement, FEC, application de la LFI 2025 intégrée.
• SCI à l'IR (location nue, hors champ de ce guide) : comptabilité de trésorerie, déclaration 2072, simple. Coût ≈ 200 à 500 €/an.

Gérer proprement votre SCI ou SARL de famille avec sci-ai.app : notre logiciel couvre les deux régimes (SCI à l'IR, SCI à l'IS, SARL famille IR), avec calcul automatique de l'amortissement par composants conforme BOI-ANNX-000115, application de la LFI 2025 (réintégration art. 150 VB III), gestion de l'ARD (article 39 C) et du déficit reportable (article 209-I). Formule Autonomie à 229 € TTC/an, formule Expert-comptable partenaire à 349 € TTC/an. Essai gratuit illimité.

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12. Verdict par profil : que choisir selon votre situation

Voici cinq profils types — les plus fréquents que nous voyons passer en cabinet — et ce que nous recommandons pour chacun.

Profil A — Couple cadres, 1 à 2 biens meublés, revente envisagée à 15-22 ans

Exemple : Stéphane et Carole du cas n° 1. TMI 30-41 %, projet locatif classique, pas de patrimoine professionnel à transmettre.

Recommandation : SARL de famille à l'IR. L'abattement durée joue à la revente (régime des particuliers, article 150 U CGI). L'amortissement BIC neutralise les loyers année après année — même plafonné par l'article 39 C. Et la responsabilité limitée protège le patrimoine personnel. Sur un seul bien, la SCI à l'IS imposerait le poids de la VNC et du PFU à la sortie sans contrepartie qui tienne la route.

Profil B — Famille avec enfants adultes, 3+ biens, projet de transmission

Exemple : les Marchand du cas n° 2. TMI 41 %, patrimoine 750 k€ à 2 M€, transmission planifiée sur 15-30 ans.

Recommandation : SCI à l'IS (sauf cas particulier de para-hôtellerie ou activité commerciale élargie). Trois leviers se cumulent ici. Le taux IS de 15 % reste sous une TMI à 41 % tant qu'on ne distribue pas. La décote pour illiquidité allège la base taxable au moment de la donation. Et le déficit fiscal, reportable sans limite de durée (article 209-I CGI), encaisse les années creuses de revenus locatifs sans rien perdre. Le Dutreil n'étant plus accessible à la SARL famille en meublé d'habitation, son avantage transmission est largement neutralisé.

Profil C — Investisseur seul, 1 bien meublé, TMI < 30 %

Exemple : un cadre célibataire, 35 ans, 1 studio meublé à Lille, projet de garder 25 ans pour préparer la retraite.

Recommandation : LMNP en direct (pas de société). Le coût de gestion d'une SARL ou d'une SCI ne se justifie pas pour un seul associé et un seul bien. Le statut LMNP individuel donne les mêmes avantages BIC (amortissement, micro-BIC 50 %) sans les frais sociétaires. Voir notre comparatif détaillé LMNP ou SCI.

Profil D — Plusieurs associés non familiaux (amis, collègues)

Exemple : 3 cadres associés veulent acheter un immeuble locatif meublé ensemble. Ils ne sont pas parents.

Recommandation : SCI à l'IS (forcée). Pas de SARL de famille possible (lien familial obligatoire). La SCI bascule automatiquement à l'IS dès qu'elle fait du meublé. Si vous ne voulez pas être à l'IS, il faut s'orienter vers une SAS (avec option IR limitée à 5 exercices) ou rester en indivision (peu recommandé au-delà de 2 personnes). Pour la majorité des cas, la SCI à l'IS reste le compromis le plus opérationnel.

Profil E — Patrimoine > 2 M€, optimisation poussée

Exemple : dirigeant SAS, holding patrimoniale en place, plusieurs immeubles à structurer.

Recommandation : holding patrimoniale + SCI filles à l'IS. Au-delà de 2 M€, l'arbitrage sort du cadre de ce guide. Une holding (SAS ou SARL) coiffe alors les SCI à l'IS qui portent chaque bien. Les dividendes remontent en régime mère-fille — 95 % d'exonération, article 145 CGI. Une convention de trésorerie intra-groupe fait circuler le cash entre les SCI filles. Et le démembrement croisé prépare la transmission. À ce niveau, on ne décide rien sans un avocat fiscaliste et un expert-comptable autour de la table. Voir notre guide Convention de trésorerie SASU-SCI.

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13. Les 8 erreurs qui plombent vos arbitrages SARL famille / SCI

Ces erreurs reviennent presque à chaque dossier que nous revoyons. Les huit tiennent sur une page — vous les évitez, l'arbitrage est déjà sain.

Erreur n° 1 — Loger une SCI à l'IR + location meublée en pensant « rester sous les 10 % »

Le seuil 10 % est administratif, lissé sur 4 exercices, et apprécié strictement par les juges (CAA Toulouse 29 janv. 2026 : trois semaines de saisonnier = activité commerciale habituelle). En pratique, dès que vous faites du meublé durable dans une SCI, vous passez à l'IS de plein droit, et c'est irréversible. Notre conseil : ne construisez jamais un montage sur l'espoir de rester sous ce seuil.

Erreur n° 2 — Croire que la SARL de famille permet le statut LMNP individuel

La SARL de famille à l'IR est en régime BIC réel ou micro-BIC, mais le statut LMNP au sens propre s'applique à la personne physique détenant le bien en direct. Chaque associé intègre sa quote-part de BIC dans son IR. Et le seuil de bascule vers le LMP — recettes supérieures à 23 000 € ET aux autres revenus d'activité du foyer, article 155 IV CGI — s'apprécie associé par associé, pas au niveau de la société. Beaucoup croient se couvrir derrière une étiquette « LMNP » qui ne s'applique tout simplement pas ici.

Erreur n° 3 — Compter sur le Dutreil 75 % pour la SARL famille en meublé d'habitation

Depuis la LFI 2024 (art. 23 modifiant l'art. 787 B CGI, transmissions ≥ 17/10/2023), la location meublée d'habitation est exclue du champ Dutreil. L'argument est obsolète. Seule la para-hôtellerie (meublé + 3 services) reste éligible.

Erreur n° 4 — Oublier la réintégration LFI 2025 dans le calcul de PV en SARL famille

L'article 150 VB III du CGI s'applique à toute personne physique ou société de personnes en BIC location meublée — donc à la SARL de famille IR aussi, pas seulement au LMNP en direct. La presse spécialisée a beaucoup parlé de l'effet sur le LMNP en direct, mais presque pas de la SARL famille — alors que le mécanisme est identique. Le calcul est simple : les amortissements que vous avez déduits viennent en diminution du prix d'acquisition retenu. Plus vous avez amorti, plus la plus-value brute taxable gonfle.

Erreur n° 5 — Mélanger location meublée et location nue dans la même SARL de famille

La location nue est civile, exclue de l'activité commerciale éligible à l'option IR. La jurisprudence est stricte : le caractère accessoire ne suffit pas, il faut le caractère indissociable en plus (CAA Versailles 26 juin 2025 n° 22VE02176). Conseil opérationnel : si vous avez du nu et du meublé, séparez-les dans deux structures.

Erreur n° 6 — Ne pas amortir une année en SARL famille en pensant « économiser le calcul »

L'article 39 B CGI impose la dotation minimale d'amortissement chaque année. Un amortissement non passé devient un AID (Amortissement Irrégulièrement Différé), définitivement perdu : vous n'avez pas déduit la charge, et pourtant la plus-value à la revente est calculée sur la VNC réelle puis majorée de cet AID. Vous payez deux fois. La règle est simple : on amortit chaque année, même quand le résultat est déjà à zéro.

Erreur n° 7 — Choisir la SCI à l'IS en pensant « je sortirai le cash quand je voudrai »

La SCI à l'IS tient son intérêt tant que le cash reste dans la société. Dès que vous le sortez en dividende, le PFU de 31,4 % s'ajoute (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux au 1er janvier 2026, après la LFSS 2026). Empilé sur l'IS déjà acquitté (15 à 25 %), vous pouvez perdre plus de 40 % entre le résultat de la SCI et l'argent qui arrive sur votre compte personnel. La SCI à l'IS n'est intéressante que si vous projetez de réinvestir le cash dans la société pendant 10-20 ans, ou de transmettre les parts plutôt que vendre les immeubles.

Erreur n° 8 — Penser que la responsabilité limitée SARL est sans conséquence

L'article L223-1 du Code de commerce protège votre patrimoine personnel sauf caution personnelle donnée au banquier pour l'emprunt. En pratique, la banque exige presque toujours la caution personnelle du gérant majoritaire. Conséquence : sur les 190 000 € empruntés par Stéphane et Carole dans le cas n° 1, la banque exige leur signature personnelle. La protection « limitée aux apports » devient largement théorique. C'est exactement le point à mettre sur la table avec votre banquier dès le départ : un cautionnement croisé, qui répartit le risque entre les deux conjoints, se négocie par avenant et limite la casse en cas de coup dur.

Tenir vos comptes proprement, c'est moitié de la sécurité juridique : sci-ai.app calcule automatiquement les dotations d'amortissement par composants conformes au BOI-ANNX-000115, applique la limite art. 39 C pour les SARL famille IR et les sociétés de personnes BIC, met à jour les valeurs nettes comptables après LFI 2025 (art. 150 VB III), génère les déclarations 2031/2033 (BIC) et 2065/2033 (IS), produit le FEC en cas de contrôle. Essai gratuit illimité · Formule Autonomie 229 € TTC/an · Formule Expert-comptable partenaire 349 € TTC/an.

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FAQ — SARL de famille vs SCI 2026

SARL de famille ou SCI pour louer en meublé : laquelle choisir ?

Verdict rapide : SARL de famille si vous visez une revente avant 22 ans avec un patrimoine modeste, SCI à l'IS si vous capitalisez sur 20 ans et plus sans intention de revendre. La vraie comparaison se joue entre ces deux structures parce qu'une SCI qui loue en meublé bascule automatiquement à l'IS dès que les recettes meublées dépassent 10 % du chiffre d'affaires (article 206-2 CGI, tolérance BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320). La SARL de famille, elle, garde l'IR sans limite de durée (article 239 bis AA CGI) tout en accédant au régime BIC : amortissement par composants, micro-BIC 50 % sous 77 700 €, plus-value des particuliers avec abattement (exonération IR à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans). La SCI à l'IS, elle, échappe au plafonnement de l'article 39 C : l'amortissement peut créer un déficit fiscal reportable sans limite de durée.

Qui peut être associé d'une SARL de famille ?

L'article 239 bis AA du CGI limite strictement les associés aux « personnes parentes en ligne directe » (parents-enfants-petits-enfants-grands-parents), aux frères et sœurs, aux conjoints et aux partenaires liés par un PACS. Sont admis : père + enfants, époux + enfants (y compris d'un premier lit), grand-père + ses petits-enfants (à condition que ces derniers soient frères et sœurs entre eux), beau-père + gendre via le lien d'alliance qui couvre un parent admis (BOI-BIC-CHAMP-70-20-30 § 110). Sont exclus : deux beaux-frères sans frère ou sœur commun(e) dans la société, concubins (le concubinage n'a aucun effet fiscal contrairement au PACS), cousins, oncles et neveux. L'option à l'IR cesse immédiatement de produire ses effets dès l'entrée d'une personne hors du périmètre (art. 239 bis AA, dernier alinéa) — la SARL bascule alors à l'IS, avec imposition immédiate des plus-values latentes au titre de la cessation d'activité fiscale (art. 221, 2° CGI).

Pourquoi une SCI ne peut-elle pas faire de location meublée sans basculer à l'IS ?

Parce que louer en meublé est une activité commerciale au sens fiscal (article 35-I-5° bis CGI), et qu'une société civile qui exerce une activité commerciale est passible de l'IS de plein droit (article 206-2 CGI). L'administration tolère une marge : la SCI reste à l'IR tant que les recettes meublées ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes, en moyenne sur 4 exercices (BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320 et § 330). Au-delà — même ponctuellement — c'est l'IS de plein droit, irréversible, sur toute la SCI. Conséquences lourdes : imposition immédiate des plus-values latentes, perte des abattements pour durée de détention, comptabilité d'engagement obligatoire (bilan, 2065, 2033, FEC). La SARL de famille existe justement pour contourner ce piège : elle reste structurellement à l'IR, quels que soient ses loyers meublés.

L'amortissement est-il identique en SARL de famille et en SCI à l'IS ?

La méthode est strictement identique : décomposition par composants selon le BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-40-10 et annexe BOI-ANNX-000115), qui liste quatre catégories officielles — gros œuvre, façades/étanchéité, installations générales techniques, agencements intérieurs — auxquelles la pratique comptable ajoute couramment la toiture en cinquième composant. Les durées d'usage sont les mêmes des deux côtés : gros œuvre 50-80 ans, toiture 35 ans, façades 15-20 ans, IGT 25-30 ans, agencements 10-15 ans. La vraie différence n'est pas dans la méthode mais dans la limitation : la SARL de famille subit l'article 39 C du CGI, qui plafonne l'amortissement au résultat hors amortissement (impossible de créer un déficit BIC). L'excédent est stocké en Amortissement Réputé Différé (ARD), reportable sans limite mais utilisable seulement pour effacer un futur bénéfice positif. La SCI à l'IS, elle, n'est pas concernée : l'amortissement peut créer un déficit fiscal reportable sans limite de durée (article 209-I CGI, plafond 1 M€ + 50 % du bénéfice excédentaire).

La LFI 2025 et l'article 150 VB III concernent-ils la SARL de famille ?

Oui, pleinement — et c'est un point souvent négligé. La LFI 2025 (article 84 de la loi du 14 février 2025, codifié à l'article 150 VB III CGI) réintègre désormais les amortissements déduits dans le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value à la revente. La mesure s'applique à toute personne au régime BIC location meublée : LMNP individuel mais aussi SARL de famille à l'IR. Date d'application : cessions à compter du 15 février 2025. Quatre exceptions limitatives échappent à la réintégration : résidences étudiants et jeunes en formation (L.631-12 et L.631-13 CCH), résidences seniors et handicapés, EHPAD (L.312-1 6° et 7° CASF), établissements de soins de longue durée. Conséquence : le « miracle fiscal » du meublé à l'IR — amortir pendant la détention puis vendre en plus-value des particuliers exonérée à 22 ans sans réintégration — est largement neutralisé. La SCI à l'IS, elle, n'est pas concernée par la réforme : elle imposait déjà la plus-value sur la valeur nette comptable depuis toujours.

Le pacte Dutreil s'applique-t-il à la SARL de famille en location meublée ?

Non, depuis le 17 octobre 2023. La LFI 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, article 23) a modifié l'article 787 B du CGI pour exclure explicitement la « gestion par une société de son propre patrimoine immobilier », y compris la location meublée d'habitation, du champ commercial éligible au pacte Dutreil (abattement de 75 % sur la valeur des parts transmises). Cette exclusion législative fait suite à l'arrêt du Conseil d'État du 29 septembre 2023 n° 473972 qui avait annulé la doctrine BOFiP analogue pour excès de pouvoir — le législateur a donc inscrit l'exclusion dans la loi. Conséquence : une SARL de famille exerçant exclusivement de la location meublée d'habitation n'est plus éligible au Dutreil. Reste éligible : la SARL de famille exerçant une activité para-hôtelière (meublé + trois services type petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception clientèle) au sens des articles 34 et 35 du CGI, ainsi que les SARL de famille exerçant une activité commerciale autre que la pure gestion immobilière.

Quels sont les coûts comparés pour créer une SARL de famille ou une SCI ?

En 2026, la création d'une SARL coûte un peu moins cher qu'une SCI sur l'annonce légale, mais le total est très proche. SARL : annonce légale 148 € HT (arrêté du 19/11/2025), greffe ≈ 35 € TTC pour les sociétés commerciales, déclaration des bénéficiaires effectifs INPI ≈ 20 €, capital social minimum 1 €. SCI : annonce légale 191 € HT, greffe ≈ 60 € TTC, INPI ≈ 20 €, capital social libre. À cela s'ajoutent les statuts (rédaction DIY 0 €, plateforme 200-400 €, notaire 1 000-2 500 €) — l'option SARL de famille à l'IR ne demande pas de statuts spécifiques, juste un formulaire fiscal de notification (modèle FORM 13107) signé à l'unanimité des associés avant le début du premier exercice ou dans les trois premiers mois. Sur la gestion annuelle, la SARL de famille à l'IR demande une comptabilité d'engagement BIC (bilan, 2031, 2033) — comparable à celle d'une SCI à l'IS. La SCI à l'IR pure (location nue) est la moins coûteuse à exploiter (comptabilité de trésorerie, déclaration 2072). Notre logiciel sci-ai.app couvre les comptabilités SCI à partir de 229 € TTC/an (formule Autonomie) ou 349 € TTC/an avec accompagnement par un expert-comptable partenaire.

Peut-on transformer une SCI en SARL de famille ?

Oui mais c'est coûteux fiscalement. Le passage d'une SCI (qu'elle soit à l'IR ou à l'IS) à une SARL de famille suppose une transformation juridique au sens de l'article L210-6 du Code de commerce, plus une transmission de l'immeuble à la nouvelle entité. Si la SCI est à l'IR, la transformation s'analyse en cessation d'activité fiscale (article 202 ter CGI) : imposition immédiate des plus-values latentes sur l'immeuble (régime particuliers, abattements pour durée de détention applicables). Si la SCI est à l'IS, la transformation déclenche également une cessation (article 221, 2° CGI) avec imposition de la plus-value professionnelle sur la VNC — sans abattement durée. Les droits de mutation sont en principe le droit fixe de 125 € (article 816 CGI), mais les droits de 5 % peuvent s'appliquer sur la valeur de l'immeuble si la SCI était à l'IS (article 810 III CGI) — sujet à vérifier au cas par cas avec un notaire et un fiscaliste. Notre recommandation : choisir la bonne structure dès le départ. Une mauvaise structuration initiale coûte généralement entre 30 000 € et 100 000 € à corriger pour un patrimoine moyen.

La SARL de famille permet-elle de bénéficier du statut LMNP ?

C'est une question piège souvent mal comprise. La SARL de famille à l'IR exerçant de la location meublée est imposée selon le régime BIC réel ou micro-BIC, comme un LMNP individuel — mais elle n'est pas un LMNP au sens propre, car le statut LMNP s'applique aux personnes physiques détenant le bien en direct. La quote-part de résultat BIC de chaque associé de la SARL de famille remonte dans son IR, avec application des règles BIC (amortissement par composants soumis à l'article 39 C, abattement micro-BIC 50 % si moins de 77 700 € de recettes en 2025 puis seuil revalorisé pour la période triennale 2026-2028). Le seuil de bascule LMP (loueur en meublé professionnel) reste applicable à chaque associé : recettes annuelles de la SARL × quote-part de l'associé > 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (article 155 IV CGI) déclenchent l'assujettissement SSI/TNS de l'associé, avec cotisations TNS d'environ 35 à 45 % du bénéfice net selon le niveau de revenu. C'est un point souvent oublié lors du montage d'une SARL de famille pour un investissement locatif meublé à plusieurs.

Quelle est la responsabilité des associés en SARL de famille et en SCI ?

C'est l'avantage juridique principal de la SARL de famille sur la SCI. Article L223-1 du Code de commerce : « la société à responsabilité limitée est instituée par une ou plusieurs personnes qui ne supportent les pertes qu'à concurrence de leurs apports ». La SARL de famille protège donc le patrimoine personnel des associés au-delà de ce qu'ils ont apporté (sauf caution personnelle du gérant pour un prêt bancaire, ou faute de gestion entraînant une action en comblement de passif). La SCI, à l'inverse, est régie par l'article 1857 du Code civil : « à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social ». La responsabilité est donc indéfinie (sur le patrimoine personnel sans limite) mais proportionnelle (chaque associé ne répond que de sa quote-part, pas solidairement) et subsidiaire (l'article 1858 oblige le créancier à poursuivre vainement la SCI avant l'associé). En pratique, sur un immeuble locatif loué normalement et bien assuré, ce différentiel de responsabilité joue peu — il devient critique en cas de gros sinistre non couvert ou de contentieux locataire majeur.