Revenir de l'IS à l'IR en SCI : la renonciation à l'option (2026)

Revenir de l'IS à l'IR en SCI a longtemps relevé du fantasme. L'option d'une société civile immobilière pour l'impôt sur les sociétés était un aller simple : on signait une lettre de deux paragraphes, et la SCI restait à l'IS jusqu'à sa dissolution. L'article 50 de la loi de finances pour 2019 a rouvert la porte en insérant au 1 de l'article 239 du CGI un droit de renonciation. Sauf que cette porte a deux particularités que presque personne ne mesure avant de la pousser. Elle se referme au bout de cinq exercices. Et le passage est payant.

Que change vraiment le retour à l'IR ? Votre SCI cesse d'être un contribuable autonome et redevient translucide : les loyers remontent chez les associés en revenus fonciers, taxés à la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous arrêtez d'amortir l'immeuble. Votre stock de déficits reportables part à la poubelle. Et l'article 111 bis du CGI répute distribués à vos associés l'intégralité des bénéfices et réserves accumulés depuis l'option — imposables au PFU de 31,4 % en 2026, alors que pas un euro n'a quitté le compte de la SCI. C'est ce dernier point qui fait basculer la plupart des dossiers.

Ce guide ne traite que le retour de l'IS à l'IR : la mécanique de la renonciation de l'article 239, la fenêtre de cinq exercices et sa vraie date limite, la cessation d'entreprise de l'article 221, 2, l'atténuation conditionnelle de l'article 221 bis, la facture de l'article 111 bis, le sort des amortissements et du déficit, la bascule comptable, et un dossier chiffré de bout en bout. Pour l'aller, voyez notre guide passer une SCI de l'IR à l'IS ; pour l'arbitrage initial, notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, vérifié contre le CGI et le BOFiP au 28/07/2026.

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1. Le cadre : l'option d'une SCI pour l'IS, et pourquoi elle n'est plus définitive

Par défaut, une SCI relève de l'article 8 du CGI. Elle est fiscalement translucide : ses résultats sont imposés directement entre les mains des associés, au prorata de leurs parts, en revenus fonciers pour la location nue. C'est le régime naturel de l'immense majorité des SCI patrimoniales et familiales, et pour beaucoup d'entre elles c'est aussi le bon.

Le 3 de l'article 206 du CGI leur ouvre la faculté de s'assujettir volontairement à l'impôt sur les sociétés. L'article 239, 1 du CGI en fixe les modalités : l'option se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la société veut être imposée pour la première fois à l'IS. Une lettre au service des impôts des entreprises, la signature du gérant, et voilà une société civile devenue un contribuable à part entière, avec bilan, liasse, acomptes et dividendes.

Ce qui a changé en 2019

Avant la loi de finances pour 2019, cette option était irrévocable dès l'origine. Des milliers de SCI sont restées coincées à l'IS après avoir signé une lettre mal calibrée, sur la foi d'un raccourci qu'on entend encore tous les jours : « l'IS c'est 15 %, l'IR c'est 41 % plus les prélèvements sociaux ». Le raccourci oublie deux étages. La sortie des liquidités vers les associés supporte le PFU. Et la revente de l'immeuble supporte une plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable, donc gonflée par tous les amortissements pratiqués. Les 15 % ne sont que la porte d'entrée.

L'article 50 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 a inséré au 1 de l'article 239 du CGI un droit de renonciation, précisé par le décret n° 2019-654 du 27 juin 2019, applicable aux exercices clos à compter du 31 décembre 2018. Depuis, une SCI qui a opté peut faire machine arrière. Dans des limites étroites, et jamais gratuitement.

À noter : ce droit de renonciation ne concerne que l'option de l'article 206, 3. Une SCI assujettie de plein droit à l'IS parce qu'elle exerce une activité commerciale — location meublée, para-hôtellerie, revente d'électricité au-delà de la tolérance — n'est pas dans le champ de la renonciation de l'article 239. Sa sortie obéit à une autre logique, détaillée à la section 11.

Trois raisons de vouloir revenir en arrière

1. L'option a été signée sans simulation. De loin le motif numéro un. Le gérant a entendu parler des amortissements, a signé, et découvre deux exercices plus tard que sa SCI affiche un résultat fiscal quasi nul mais qu'aucun euro ne peut en sortir sans passer par le PFU. L'IS lui a fabriqué une jolie prison à liquidités.
2. Les associés sont faiblement imposés. Avec une TMI à 11 %, un revenu foncier coûte 28,2 % au total (11 % d'IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux). L'IS à 15 %, suivi du PFU à 31,4 % sur ce qui est distribué, aboutit à environ 41,7 % sur l'euro qui arrive chez l'associé. Treize à quatorze points d'écart en faveur de l'IR — et l'écart se resserre encore un peu si l'on tient compte de la CSG déductible côté foncier. À ce niveau, l'option n'a plus de justification économique.
3. Une revente est prévue à moyen terme. À l'IR, l'immeuble profite des abattements pour durée de détention de l'article 150 U du CGI : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. À l'IS, la plus-value est professionnelle, calculée par rapport à la valeur nette comptable, sans le moindre abattement. Plus vous avez amorti, plus la note de sortie est lourde.

Reste la seule question qui commande tout le reste : la porte est-elle encore ouverte pour votre SCI ? C'est une affaire de calendrier, et le calendrier est traître.

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2. La fenêtre de cinq exercices pour revenir à l'IR : comment on compte vraiment

Le texte de l'article 239, 1 du CGI tient en une phrase, et cette phrase est un piège : en l'absence de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés du cinquième exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée, l'option devient irrévocable.

Deux paramètres s'y combinent. Je vois des dossiers se planter sur l'un comme sur l'autre.

Paramètre 1 : le point de départ du décompte

Ni la date de la lettre, ni celle de sa réception par le service des impôts. Le décompte part de l'exercice au titre duquel l'option a produit ses effets. Une SCI qui a posté sa lettre le 12 mars 2023 pour un exercice civil ouvert le 1er janvier 2023 a opté « au titre de l'exercice 2023 » : ses cinq exercices suivants sont 2024, 2025, 2026, 2027 et 2028. Un an d'écart avec l'intuition, et cet an-là fait toute la différence.

Lisez ce tableau avec votre propre millésime en tête. Option au titre de 2021 ? Il vous restait jusqu'à fin février 2026 : cette porte est fermée, définitivement, et plus rien ne la rouvrira. Option au titre de 2023 ? Deux campagnes devant vous. Ne les laissez pas filer en espérant y voir plus clair : chaque exercice de plus à l'IS gonfle les réserves qui seront réputées distribuées le jour de la sortie. Attendre n'est jamais neutre.

Paramètre 2 : la date limite dans l'exercice

Voilà l'erreur qui coûte le plus de fenêtres ratées. Beaucoup de gérants imaginent une échéance calée sur la clôture, ou sur le dépôt de la liasse. Le texte dit autre chose : la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS de l'exercice au titre duquel s'applique la renonciation.

Les acomptes d'IS tombent au plus tard les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre : le 1 de l'article 1668 du CGI pose le principe des quatre acomptes, l'article 359 de l'annexe III au CGI en fixe le calcul et l'article 360 bis de la même annexe les dates limites de versement en fonction de la date de clôture. Le premier acompte d'un exercice, c'est celui dont l'échéance suit l'ouverture de cet exercice. Traduit en dates réelles :

Piège : si votre SCI est dispensée d'acomptes parce que l'IS de son exercice de référence n'excède pas 3 000 € (art. 359, 3 de l'annexe III au CGI), ne prenez pas cette dispense pour un report de délai. Le texte de l'article 239 vise la date limite de versement du premier acompte, c'est-à-dire une échéance légale, indépendante du fait que votre société ait ou non un acompte à payer. Raisonnez toujours sur la date théorique. Notre guide sur les acomptes et le solde d'IS en SCI détaille le calendrier complet.

Et si on rate la date ?

Tout dépend d'où vous en êtes dans la fenêtre.

• La fenêtre de cinq exercices n'est pas épuisée : la renonciation glisse simplement à l'exercice suivant. Vous restez à l'IS un an de plus. Ce n'est pas indolore — un exercice d'IS en plus, une année de réserves en plus à faire passer par l'article 111 bis — mais rien n'est perdu.
• C'était le cinquième exercice : terminé. L'option devient irrévocable. Pas de rattrapage, pas de réclamation, pas de tolérance administrative, aucune décision de rescrit à espérer. Il ne reste que des solutions lourdes : céder les parts, dissoudre, restructurer. On y revient à la section 12.

La fenêtre se referme donc un matin de fin février, en silence, sans courrier de rappel et sans que personne dans l'administration ne vous prévienne. Une échéance de ce genre n'a rien à faire dans un coin de tête : elle doit vivre dans un outil qui la surveille pour vous.

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3. Comment notifier la renonciation à l'option IS (forme, contenu, preuve)

La date est calée. Reste à produire l'acte. Renoncer à l'IS ne se décide pas au coin d'une table un dimanche soir : il faut une décision collective des associés, puis une notification écrite au service des impôts dont la date fera foi. Trois questions, dans cet ordre. Qui décide ? Que doit contenir la lettre ? Comment prouver qu'elle est partie à temps ?

Qui décide ?

La renonciation change le régime fiscal de la société, la nature du revenu perçu par chaque associé et le rendement net de ses parts. On est très loin d'un acte de gestion courante. En société civile, sauf clause statutaire prévoyant une majorité particulière, les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant se prennent à l'unanimité des associés (art. 1852 du Code civil).

D'où la marche à suivre :

1. Convoquer une assemblée générale dans les formes prévues par les statuts, en indiquant clairement l'objet : renonciation à l'option pour l'impôt sur les sociétés.
2. Joindre à la convocation le chiffrage de sortie : réserves réputées distribuées, déficit perdu, plus-values latentes. Un associé qui découvre en mai suivant qu'il doit 4 000 € de PFU sans avoir touché un centime a d'excellentes raisons d'aller voir un avocat.
3. Voter, puis dresser un procès-verbal signé, conservé au registre des assemblées. Notre guide assemblée générale de SCI détaille le formalisme.
4. Charger expressément le gérant de notifier la renonciation au service des impôts.

Forme et contenu de la notification

La forme de la notification est fixée par l'article 350 F de l'annexe III au CGI, créé par le décret du 27 juin 2019 et commenté au BOI-IS-CHAMP-20-20-30. La renonciation se notifie au service des impôts des entreprises dont dépend la SCI, sur papier libre ou de manière dématérialisée. Elle doit mentionner :

• la dénomination sociale de la SCI (et, en pratique, son numéro SIREN) ;
• l'adresse du siège social, et celle du principal établissement si elle diffère ;
• l'exercice au titre duquel s'applique la renonciation — c'est la mention qui détermine tout.

Le texte s'arrête là. Contrairement au I du même article, qui régit la notification de l'option et impose une signature « dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, par tous les associés », le II relatif à la renonciation n'exige aucune mention de signataire. Faites néanmoins signer la lettre par le gérant, en visant la décision d'assemblée qui l'y autorise : ce n'est pas une exigence de l'article 350 F, c'est une précaution probatoire élémentaire.

Aucun formulaire Cerfa n'est imposé. La preuve de la date, en revanche, vaut de l'or : c'est elle, et elle seule, qui dira si vous étiez dans les clous. Recommandé avec accusé de réception, AR conservé au dossier, et surtout pas d'envoi dans les derniers jours du mois. Un courrier posté le 27 février qui arrive le 3 mars ouvre une discussion que vous n'avez pas envie d'avoir. Un courrier posté le 5 février n'ouvre rien du tout.

Une renonciation ne se déduit jamais des faits

Autant l'écrire noir sur blanc, parce que la question revient : recommencer à déposer une 2072 au lieu d'une 2065 ne vaut pas renonciation. Pas plus que d'arrêter d'amortir, ou d'écrire « SCI à l'IR » sur ses statuts. La renonciation est un acte formel enfermé dans un délai. Une SCI qui cesserait de déposer ses liasses IS sans avoir notifié resterait juridiquement à l'IS, avec un défaut de déclaration à la clé et les majorations qui vont avec. Voyez à ce sujet notre guide sur la déclaration 2065 d'une SCI à l'IS et celui sur le retard de déclaration.

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4. Ce qui se déclenche le jour de la sortie : la cessation d'entreprise

Jusqu'ici, on faisait de l'administratif. À partir de maintenant, on parle d'argent. Le changement de régime fiscal emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise : fiscalement, votre SCI meurt le soir et renaît le lendemain matin sous un autre régime. La base légale est le 2 de l'article 221 du CGI, qui renvoie aux modalités d'établissement de l'impôt des 1 et 3 de l'article 201 du CGI. La doctrine se lit au BOI-IS-CESS-20-10 et, pour la renonciation elle-même, au BOI-IS-CHAMP-20-20-30.

Précision utile — l'erreur d'article la plus répandue. On lit très souvent que la renonciation relève de l'article 202 ter du CGI. C'est le texte symétrique, mais il vise l'autre sens : l'article 202 ter s'applique quand une société relevant des articles 8 et suivants devient passible de l'IS, c'est-à-dire au passage de l'IR à l'IS. Pour la sortie de l'IS, ce sont l'article 221, 2 (cessation), l'article 221 bis (atténuation) et l'article 111 bis (distribution réputée) qui gouvernent l'opération. Citer le mauvais texte dans un courrier au fisc ne vous coûtera rien, mais raisonner sur le mauvais mécanisme d'atténuation peut vous coûter très cher.

Les quatre effets de la cessation

Une seule ligne compte vraiment dans ce tableau : celle du bas. L'atténuation de l'article 221 bis ne protège pas les réserves. Elle neutralise les latences — plus-values non réalisées, bénéfices en sursis — mais pas les bénéfices déjà réalisés, déjà taxés à l'IS, que la SCI avait sagement mis de côté. Beaucoup de gérants lisent « atténuation » et comprennent « exonération générale ». C'est la confusion la plus chère du dossier.

Les obligations déclaratives : quarante-cinq jours, puis soixante jours

Le 2 de l'article 221 renvoie aux 1 et 3 de l'article 201 du CGI, et ces deux textes posent deux délais différents. On n'en retient souvent qu'un, ce qui fait rater l'autre. Le 1 impose d'aviser l'administration dans les quarante-cinq jours. Le 3 impose de lui faire parvenir dans les soixante jours la déclaration de résultat, accompagnée du résumé du compte de résultat. Les deux courent à compter du changement de régime. Pour une SCI qui renonce avec effet au 1er janvier, cela donne :

• un avis de changement de régime adressé au service des impôts des entreprises dans les quarante-cinq jours (art. 201, 1) ;
• une déclaration 2065 de cessation, accompagnée de la liasse fiscale 2033 arrêtée au dernier jour du dernier exercice IS, à déposer dans les soixante jours (art. 201, 3) ;
• le solde d'IS correspondant, s'il en reste un ;
• la déclaration par chaque associé de sa quote-part de revenus réputés distribués de l'article 111 bis, imposés en revenus de capitaux mobiliers — PFU de 31,4 % ou, sur option globale, barème progressif. Aucun versement n'étant effectué, il n'y a pas d'établissement payeur au sens de l'article 117 quater : ces revenus se déclarent sur la déclaration de revenus des associés ;
• l'exercice suivant, une déclaration 2072 au titre des revenus fonciers, chaque associé reportant ensuite sa quote-part.

Attention au calendrier réel. Ces délais partent du changement de régime, pas de la clôture habituelle. Une SCI qui renonce avec effet au 1^er janvier 2027 doit sortir sa liasse de cessation début mars 2027, soit deux mois et demi avant la date de dépôt qu'elle a en tête depuis des années. Le décalage se découvre en général au moment de la mise en demeure. Des pénalités de retard sur une opération décidée douze mois à l'avance, c'est rageant.

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5. L'atténuation de l'article 221 bis du CGI et son point fragile

Sans l'article 221 bis du CGI, aucune renonciation ne serait finançable : la plus-value latente sur l'immeuble suffirait à ruiner l'opération. Le texte prévoit qu'en l'absence de création d'une personne morale nouvelle — et une renonciation n'en crée aucune, la SCI reste la même société — les bénéfices en sursis d'imposition, les plus-values latentes incluses dans l'actif social et les profits non encore imposés sur les stocks échappent à l'imposition immédiate. À deux conditions, cumulatives.

Condition 1 : aucune modification des écritures comptables

Le bilan doit être repris à l'identique, ligne par ligne :

• aucune réévaluation des éléments d'actif — l'immeuble reste inscrit à sa valeur brute d'origine et les amortissements cumulés restent portés à l'actif, en déduction de cette valeur brute, la valeur nette comptable étant reprise à l'identique ;
• les comptes de provisions sont repris sans changement ;
• les bénéfices en sursis d'imposition sont maintenus tels quels.

C'est l'exact opposé de ce qui se passe à l'entrée dans l'IS, où le bilan d'ouverture ouvre une alternative : soit l'inscription à la valeur vénale, qui refait une base amortissable au prix de l'imposition immédiate de la plus-value latente, soit l'inscription à la valeur d'origine, qui place cette plus-value en report (art. 202 ter du CGI) mais laisse la base amortissable en l'état. À la sortie, en revanche, plus de choix, plus d'optimisation, plus de créativité comptable : on ne touche à rien, sinon l'atténuation saute.

Condition 2 : l'imposition doit demeurer possible

La seconde condition est moins visible et plus retorse : l'imposition de ces bénéfices, plus-values et profits doit demeurer possible sous le nouveau régime fiscal de la société. La logique du législateur se comprend en une ligne. L'atténuation est un report, pas un cadeau. Si le nouveau régime rendait l'imposition impossible, reporter reviendrait à exonérer — alors la taxation redevient immédiate.

Voilà l'endroit du dossier qui mérite un avis écrit. Une fois la SCI revenue à l'IR, en location nue, avec des associés personnes physiques, la cession ultérieure de l'immeuble relève des articles 150 U et suivants du CGI : régime des plus-values immobilières des particuliers, comparaison entre prix de cession et prix d'acquisition d'origine, abattements pour durée de détention. La mécanique de la plus-value professionnelle, elle, s'évapore.

Les deux régimes ne mesurent donc pas la même chose. Ce n'est pas une subtilité de colloque : selon la nature des actifs, la qualité des associés — personnes physiques ou morales — et l'activité poursuivie après la sortie, l'analyse peut varier. Faites-la valider par écrit par votre conseil avant de poster la lettre. C'est le seul point du dossier où une divergence d'interprétation peut faire passer l'addition de quelques milliers d'euros à plusieurs dizaines de milliers.

Le scénario qu'il ne faut jamais jouer. Renoncer, réévaluer l'immeuble au bilan « pour repartir sur une base propre », et apprendre six mois plus tard que la première condition de l'article 221 bis est tombée. La plus-value latente devient alors immédiatement imposable à l'IS : sur un immeuble acquis 380 000 € et valant 470 000 € au moment de la sortie, avec 40 000 € d'amortissements cumulés, la base taxable atteint 130 000 € — soit environ 28 250 € d'IS (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà). Pour une écriture comptable que personne n'avait demandée.

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6. Article 111 bis du CGI : la facture que personne ne voit venir

Dans la majorité des dossiers que nous voyons passer, c'est ce texte-là — et pas les cinq exercices — qui décide si la renonciation est jouable. L'article 111 bis du CGI pose que lorsqu'une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés cesse d'y être assujettie, ses bénéfices et réserves, capitalisés ou non, sont réputés distribués aux associés en proportion de leurs droits.

Relisez trois mots : réputés distribués. L'impôt naît du changement de régime, pas d'un versement. Vos associés vont déclarer des revenus de capitaux mobiliers qu'ils n'ont jamais reçus, sur un compte bancaire dont le solde n'a pas bougé d'un centime. Personne ne s'y attend, et pourtant c'est écrit depuis toujours.

Le calcul

L'assiette rassemble tout ce qui constitue des bénéfices et réserves au bilan de sortie : réserve légale s'il y en a une, réserves statutaires ou libres, report à nouveau créditeur, résultat de l'exercice de cessation après IS. Les plus-values latentes et les bénéfices en sursis, eux, restent dehors dès lors que l'atténuation de l'article 221 bis joue — contrepartie logique du report.

S'applique ensuite la fiscalité des revenus distribués. Pour des associés personnes physiques résidents, le prélèvement forfaitaire unique atteint 31,4 % en 2026 : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026. L'option globale pour le barème progressif reste ouverte, abattement de 40 % de l'article 158, 3, 2° du CGI à la clé ; l'arbitrage se fait TMI par TMI, associé par associé.

Précision sur l'abattement de 40 %. En principe, cet abattement suppose que les revenus distribués résultent d'une décision régulière des organes compétents — condition que des revenus simplement réputés distribués ne remplissent pas. L'administration admet toutefois expressément que les revenus réputés distribués en application de l'article 111 bis du CGI sont éligibles à l'abattement de 40 % lorsque les autres conditions du 2° du 3 de l'article 158 sont remplies (BOI-RPPM-RCM-20-10-30-10, § 290). C'est une tolérance doctrinale, pas une règle légale : elle ne joue que si vous optez pour le barème progressif, et l'option est globale pour l'ensemble de vos revenus mobiliers de l'année.

Faut-il distribuer avant de sortir ?

La question tombe à chaque rendez-vous, et la réponse déçoit : distribuer avant de renoncer ne fait économiser aucun impôt. Un dividende classique supporte le même PFU de 31,4 %. Même taux, même base, même somme à payer. Une seule différence, mais elle n'est pas mince : l'argent est arrivé sur le compte des associés.

Tout l'intérêt de la manœuvre est là, et il est de trésorerie. Si votre SCI a des liquidités, une distribution de dividendes votée avant la sortie met dans la poche des associés les fonds qui paieront l'impôt. Sinon, le PFU de l'article 111 bis reste dû sur des réserves dormant dans les murs de l'immeuble, et chacun le règle sur ses deniers personnels. Un dividende fictif, une facture bien réelle.

Deux garde-fous. Une distribution ne peut porter que sur des sommes distribuables au sens du droit des sociétés et doit être régulièrement votée : notre guide sur l'affectation du résultat en SCI détaille le mécanisme. Et une distribution massive orchestrée à la veille d'une renonciation ne doit pas reposer sur le seul motif fiscal ; l'abus de droit rôde toujours autour des opérations qui n'ont pas d'autre raison d'être que l'impôt.

Il existe un canal plus discret et souvent plus efficace : rembourser les comptes courants d'associés avant la sortie. Ce n'est pas une distribution, c'est le remboursement d'une créance. Zéro impôt sur le principal. L'assiette de l'article 111 bis n'en est pas réduite, mais la trésorerie sort sans frottement — de quoi financer la note sans emprunter.

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7. Déficits, amortissements, plus-values : ce que vous perdez et ce que vous récupérez

Le PFU de l'article 111 bis, c'est la partie émergée. Trois autres postes se jouent hors trésorerie et décident du bilan économique réel de l'opération sur dix ou vingt ans : le stock de déficits reportables, les amortissements qui restaient à courir, et le régime de plus-value applicable à la revente. Deux vous coûtent. Un vous rapporte, et il compense souvent le reste.

Le déficit reportable : perdu, sans discussion

La doctrine ne laisse aucune marge : à compter du changement de régime, la société ne peut plus reporter les déficits subis jusqu'à cette date. Les déficits ordinaires des sociétés visées au 2° du 2 de l'article 221 du CGI qui subsistent et ne peuvent être imputés sur le résultat de l'exercice de cessation tombent en non-valeur (BOI-IS-CESS-20-10, § 400).

Sous-estimer cette ligne est une erreur courante, parce qu'un déficit ne ressemble pas à de l'argent. C'en est pourtant. Une SCI qui a acheté avec un fort effet de levier fabrique mécaniquement du déficit les premières années : intérêts d'emprunt au plafond, amortissements à pleine puissance, loyers encore en montée. Ce stock est un actif fiscal qui neutralisera l'IS des exercices bénéficiaires à venir. Renoncer, c'est le mettre à la corbeille — 15 ou 25 centimes d'impôt futur par euro de déficit.

Faites le calcul en trente secondes. Un stock de 60 000 € et des bénéfices en vue : vous détruisez entre 9 000 € (à 15 %) et 15 000 € (à 25 %) d'économie d'impôt. Notre guide sur le déficit reportable en SCI à l'IS revient sur le report en avant, illimité dans le temps mais plafonné chaque année.

Inutile d'espérer sauver quoi que ce soit par le report en arrière. Le carry-back suppose un bénéfice d'imputation antérieur, donne naissance à une créance sur le Trésor, s'accommode mal d'une SCI patrimoniale, et surtout ne change rien à la perte du stock reporté en avant.

Les amortissements : le robinet se ferme

Dès l'exercice de renonciation, la SCI bascule dans les revenus fonciers, et l'amortissement de l'immeuble disparaît du paysage. L'article 31 du CGI énumère les charges déductibles de façon limitative, et l'amortissement n'y figure pas pour la location nue de droit commun. Fin de l'histoire.

Ce que ça pèse, en euros. Prenez un immeuble à 400 000 € dont 100 000 € de terrain : un plan d'amortissement par composants ordinaire produit 9 500 à 11 000 € de charge annuelle. Au taux réduit de 15 %, cela vaut 1 425 à 1 650 € d'IS économisé chaque année. Sur les vingt ans qui restaient à courir : 28 500 à 33 000 €. Un coût étalé, silencieux, que personne ne voit dans le tableau de sortie — et qui est pourtant le poste le plus lourd de tous.

La contrepartie : la plus-value future redevient celle des particuliers

Elle est loin d'être symbolique. Après le retour à l'IR, la cession de l'immeuble par une SCI translucide dont les associés sont des personnes physiques relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U du CGI) : prix de cession moins prix d'acquisition d'origine, majoré des frais et travaux dans les conditions de l'article 150 VB, puis abattements pour durée de détention — exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.

À l'IS, la plus-value est professionnelle : on la calcule par rapport à la valeur nette comptable, les amortissements pratiqués reviennent gonfler la base, et aucun abattement de durée ne vient adoucir le résultat. C'est l'effet ciseau bien connu de l'IS immobilier. Chaque année d'amortissement vous fait gagner un peu d'impôt courant et vous en coûte davantage le jour de la vente.

Le point qu'on me dispute chaque fois, et qui est pourtant exact. Les amortissements pratiqués pendant la période IS ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value des particuliers applicable après le retour à l'IR en location nue. Le mécanisme de réintégration des amortissements introduit à l'article 150 VB, III du CGI par l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 vise les amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI, c'est-à-dire ceux de la location meublée. Il ne s'applique pas aux amortissements déduits par une société qui était soumise à l'IS. Le calcul repart du prix d'acquisition d'origine, et les abattements pour durée de détention se comptent depuis l'acquisition initiale par la SCI, pas depuis la renonciation. C'est précisément parce que les deux régimes ne mesurent pas la même chose que la seconde condition de l'article 221 bis — l'imposition doit demeurer possible sous le nouveau régime — mérite d'être sécurisée par écrit avec votre conseil.

Prenez le temps de digérer ce renversement, parce qu'il contredit l'intuition de tout le monde. On imagine une « facture des amortissements » qui tomberait le jour de la revente. Elle ne tombe pas. Ce qui tombe, c'est le PFU sur les réserves, et éventuellement l'imposition de la plus-value latente si l'atténuation de l'article 221 bis n'est pas acquise. Autrement dit : la douleur est concentrée au jour de la sortie, pas différée de quinze ans. C'est plutôt une bonne nouvelle — à condition d'avoir la trésorerie le jour J.

Un mot sur la ligne « déficit » de ce tableau, parce qu'elle change de nature en changeant de régime. À l'IR, le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, portée à 21 400 € pour les travaux permettant à un logement de sortir du statut de passoire énergétique (classe E, F ou G vers A, B, C ou D), dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 47 de la loi de finances pour 2026. La fraction excédentaire et les intérêts d'emprunt restent imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

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8. Cas chiffré : une SCI qui revient de l'IS à l'IR après trois exercices

Assez de principes. Déroulons un dossier entier, du bilan d'ouverture à la note de sortie, avec les chiffres sous les yeux.

Étape 1 — les trois exercices sous IS (2023, 2024, 2025)

Premier point technique, et il est systématiquement raté dans les simulations maison : l'immeuble entre au bilan d'ouverture à sa valeur d'origine, mais il a déjà sept ans en 2023. Les dotations se calculent donc sur cette valeur brute d'origine et s'étalent sur la fraction de durée d'utilisation restant à courir, appréciée depuis la mise en service (BOI-BIC-AMT-10-40-10). Un gros œuvre amortissable sur 50 ans n'en a plus que 43 devant lui. Résultat contre-intuitif : la dotation annuelle est plus élevée que si l'on repartait naïvement sur des durées pleines, puisque la même base est étalée sur moins d'années.

Le plan d'amortissement par composants retenu :

Le résultat fiscal annuel tient sur une ligne : 26 400 − 4 900 − 6 200 − 13 508 = 1 792 €. On est très en dessous de 42 500 €, donc l'IS au taux réduit de 15 % s'applique sur la totalité : 1 792 × 15 % = 268,80 €, arrondi à l'euro le plus proche, soit 269 € d'IS par exercice. Les 1 523 € restants vont en réserve, personne ne distribue, et le compte de la SCI se remplit — très lentement.

Étape 2 — la comparaison avec le scénario « rester à l'IR »

Si la SCI était restée translucide, le revenu foncier annuel aurait été de 26 400 − 4 900 − 6 200 = 15 300 €, réparti à 50 / 50 entre les associés. Chacun aurait supporté 30 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux nominal de 47,2 %. Ce taux nominal surestime toutefois la ponction réelle : 6,8 points de CSG sont déductibles du revenu global de l'année suivante (art. 154 quinquies, II du CGI), ce qui ramène le taux effectif à environ 45,2 % pour une TMI de 30 %. Soit près de 6 909 € d'impôt par an pour l'ensemble des associés, 20 727 € sur trois exercices.

Sous IS, la même SCI a payé 807 € en trois ans. L'écart brut : 19 920 €. Voilà le chiffre qu'on brandit dans les webinaires pour vendre l'option, et il n'est pas faux. Il est juste incomplet, parce que la sortie n'est pas encore payée.

Étape 3 — la note de sortie au 1er janvier 2026

Les associés votent la renonciation avec effet au 1^er janvier 2026. Lettre postée le 6 février : dans les délais, avec trois semaines de marge sur le 28 février, et deux exercices d'avance sur 2028 qui refermera la fenêtre. Le bilan au 31 décembre 2025 est repris tel quel, aucune réévaluation, provisions maintenues. L'immeuble vaut alors 430 000 € sur le marché.

Le détail du calcul : valeur nette comptable au 31 décembre 2025 de 380 000 − 40 524 = 339 476 €, face à une valeur vénale de 430 000 €. Les 90 524 € de plus-value latente ne sont pas imposés, grâce à l'atténuation de l'article 221 bis — sous réserve, encore une fois, que les deux conditions soient réunies et validées par écrit.

Étape 4 — le verdict

Bilan de l'aller-retour : 19 920 € d'impôt économisés en trois exercices, environ 2 600 € pour sortir. Gain net : autour de 17 000 €. Ajoutez le retour au régime des plus-values des particuliers, avec des abattements qui courent depuis 2016 et une exonération d'impôt sur le revenu acquise dès 2038. L'aller-retour a été rentable, et les Tilleuls ont eu raison.

Maintenant, touchez à un seul paramètre. Le verdict bascule :

Un mot sur la troisième ligne, parce que le calcul est plus rude qu'il n'y paraît. Le plafond de 42 500 € du taux réduit s'apprécie par exercice, tous résultats confondus : la tranche est déjà entamée par le résultat ordinaire de l'exercice de cessation. L'IS ressort donc à 42 500 × 15 % + 49 816 × 25 % = 18 829 €, contre 269 € dans le scénario propre. Et ce n'est pas tout : l'écart de réévaluation vient s'inscrire aux capitaux propres, ce qui gonfle mécaniquement l'assiette des bénéfices et réserves réputés distribués de l'article 111 bis — plusieurs dizaines de milliers d'euros de PFU supplémentaires. Une écriture, deux factures.

La règle à retenir de ces cinq variantes : chaque année d'attente renchérit la sortie, puisque les réserves grossissent et que le PFU les suit. Une SCI qui envisage sérieusement le retour à l'IR n'a rien à gagner à laisser passer deux exercices « le temps d'y voir plus clair ». Elle y voit rarement plus clair, et elle paie plus cher.

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9. La bascule comptable et déclarative vers les revenus fonciers

Le jour où la renonciation prend effet, votre SCI change de langue comptable. Pas de dialecte : de langue. Les deux régimes ne mesurent pas le résultat avec le même instrument, et la traduction se fait rarement toute seule.

De l'engagement à la trésorerie

À la charnière entre les deux régimes se glissent des doubles comptages et des trous. Un loyer facturé en décembre du dernier exercice IS et encaissé en janvier du premier exercice IR a déjà supporté l'IS : il n'a rien à faire dans les revenus fonciers de l'année suivante. Symétriquement, une charge engagée sous IS et payée sous IR ne se déduit pas deux fois. Ce raccord est le point technique numéro un des dossiers de renonciation, et de très loin l'endroit où l'on trouve le plus d'erreurs quand la comptabilité vit dans un tableur.

Voyez à ce sujet nos guides sur la comptabilité SCI à l'IR et à l'IS et sur les écritures de loyers.

Le nouveau point de départ des revenus fonciers

À compter du premier exercice IR, la SCI dépose une déclaration 2072 qui répartit le résultat foncier entre les associés. Chacun reporte sa quote-part sur sa déclaration 2044, puis sur la 2042. Les charges déductibles redeviennent celles de l'article 31 du CGI, énumérées limitativement : intérêts d'emprunt, primes d'assurance, dépenses de réparation et d'amélioration, taxe foncière, frais de gestion.

Deux postes basculent du côté non déductible sans prévenir, et provoquent chaque fois la même réaction incrédule : la rémunération du gérant et les frais de déplacement du gérant, dont la déductibilité en revenus fonciers est fragile faute de figurer expressément dans la liste limitative de l'article 31. Attention à ne pas généraliser : les sommes versées à un tiers pour la tenue de la comptabilité des immeubles et les tâches administratives, honoraires d'expert-comptable compris, restent quant à elles déductibles pour leur montant réel au titre des frais d'administration et de gestion (BOI-RFPI-BASE-20-10). Ce qui est exclu, c'est la rémunération allouée à l'associé-gérant lui-même, dont il doit seulement être tenu compte pour la répartition du bénéfice social imposable.

Ne jetez pas votre comptabilité IS

Un dernier réflexe, et il est trop souvent oublié dans l'euphorie du changement de régime : gardez tout. Liasses, bilans, FEC, plans d'amortissement de la période IS. Le délai de reprise de l'administration continue de courir sur les exercices IS longtemps après la renonciation, et la justification du bilan de sortie repose entièrement sur ces pièces. Notre guide sur les documents à conserver en SCI détaille les durées applicables.

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10. Quand revenir à l'IR a du sens — et quand c'est une erreur

Calendrier connu, formalisme écrit, mécanique fiscale posée. Il ne reste plus qu'à trancher : faut-il renoncer ? Le dossier des Tilleuls dit oui, mais il dit oui parce que cette SCI est jeune, modestement bénéficiaire, sans déficit et sans réserves lourdes. Déplacez ces curseurs et la réponse change de camp. Voici les profils, dans les deux sens.

Les trois profils où renoncer est rationnel

Profil 1 — la SCI qui ne distribue rien et dont les associés sont faiblement imposés. Le cas d'école. TMI à 11 % : un revenu foncier coûte 28,2 %, point final. À l'IS, chaque euro de bénéfice subit 15 % d'IS, puis 31,4 % de PFU sur ce qui est distribué, soit environ 41,7 % au bout du compte. Quand la SCI existe pour servir un complément de revenu, l'IS est une aberration économique pure et simple. Renoncez tant que la fenêtre est ouverte.

Profil 2 — la revente à moyen terme. Vous comptez céder l'immeuble dans cinq à dix ans ? Le retour à l'IR se justifie presque toujours. À l'IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement, et il faut encore faire remonter la trésorerie aux associés avec le PFU au passage. À l'IR, le compteur des abattements de l'article 150 U tourne depuis l'acquisition d'origine : pour un bien acheté en 2010, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise en 2032. Chiffres en main, avec notre guide plus-value en SCI.

Profil 3 — l'erreur d'aiguillage caractérisée. L'option a été prise sans simulation, sur le conseil expéditif d'un tiers, parfois simplement parce que « tout le monde fait de l'IS en ce moment ». Un seul bien, peu de charges, des associés qui comptent sur les loyers pour compléter leurs revenus. Chaque exercice de plus empile des réserves qui coûteront 31,4 % le jour de la sortie. Corrigez vite : le temps travaille contre vous.

Les cinq situations où renoncer est une erreur

1. Un stock de déficits reportables important. Vous jetez un actif fiscal qui vaut 15 à 25 centimes par euro. Sur 80 000 € de déficits, jusqu'à 20 000 € d'impôt futur passés par la fenêtre.
2. Des réserves massives. Passé 60 000 ou 80 000 €, la note de l'article 111 bis devient dissuasive. Et elle tombe tout de suite, sans un euro d'encaissement pour la financer.
3. Une TMI élevée doublée d'un horizon long. TMI à 41 %, vingt ans devant vous, aucune distribution prévue : l'IS garde l'avantage sans discussion. Le résultat capitalise dans la société à 15 %, contre 58,2 % de ponction annuelle à l'IR. Renoncer reviendrait à s'acheter un problème.
4. Des acquisitions à venir. Une SCI en croissance a besoin d'autofinancer, donc de garder son résultat après impôt. À 15 % d'IS, il reste 85 centimes par euro pour constituer l'apport du prochain bien. À 58,2 %, il en reste 42. La différence se compte en immeubles, pas en pourcentages.
5. Une activité qui va redevenir commerciale. Si vous pensez basculer un lot en meublé ou en para-hôtellerie, la SCI repassera de plein droit à l'IS par l'article 206, 2 du CGI. Renoncer aujourd'hui pour subir demain un nouvel assujettissement, c'est payer deux fois la facture de changement de régime — et la seconde fois sans avoir le choix.

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11. La sortie subie de l'IS : le retour de plein droit à l'article 8

Toutes les SCI à l'IS n'y sont pas allées de leur plein gré. Le 2 de l'article 206 du CGI y assujettit d'office les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations de nature commerciale : location meublée, para-hôtellerie, revente d'électricité photovoltaïque au-delà de la tolérance, marchand de biens.

Une tolérance doctrinale sauve les cas marginaux : la SCI reste à l'IR si ses recettes commerciales ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales. Ce seuil s'apprécie chaque année (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320). Une seconde tolérance vient au secours du dépassement occasionnel : le § 330 permet alors de comparer la moyenne des recettes commerciales de l'année et des trois années antérieures à la moyenne des recettes totales de la même période. Autrement dit, une pointe isolée peut être absorbée ; un dépassement structurel, jamais. Au-delà, et durablement, c'est l'ensemble des résultats qui bascule à l'IS.

Le retour de plein droit

Bonne nouvelle pour ces SCI-là : la bascule est réversible, et c'est la différence de fond avec l'option. Une société qui cesse durablement son activité commerciale — le meublé repasse en location nue, les recettes redescendent sous les 10 % — redevient une société de personnes de l'article 8. Pas de fenêtre de cinq exercices à surveiller, puisqu'on ne renonce à rien : le régime fiscal suit simplement l'activité réelle.

Mauvaise nouvelle : la facture est identique. Le changement de régime emporte cessation d'entreprise (art. 221, 2), avec la même atténuation conditionnelle de l'article 221 bis et, surtout, la même distribution réputée de l'article 111 bis. Subir la sortie ne dispense de rien du tout.

Ne comptez pas sur ce mécanisme comme d'une porte de rattrapage. Une SCI qui a laissé filer sa fenêtre de cinq exercices ne peut pas espérer sortir de l'IS en devenant commerciale puis en cessant de l'être : le passage par l'article 206, 2 aurait été superflu, puisque l'option de l'article 206, 3 continue de produire ses effets indépendamment de l'activité exercée. L'option, une fois irrévocable, tient quoi qu'il arrive.

D'autres configurations se rencontrent : une SCI qui, en plus de son option, développe une activité commerciale ; une SCI qui exploitait des panneaux photovoltaïques et cesse de revendre son électricité. Ces mouvements se traitent au cas par cas. Mais le premier réflexe reste toujours le même, et il est étonnamment souvent négligé : vérifier sur quel fondement la SCI est à l'IS. Option de l'article 206, 3, ou plein droit de l'article 206, 2 ? Beaucoup de gérants seraient bien en peine de répondre. La réponse commande pourtant tout le reste du raisonnement.

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12. Les alternatives à la renonciation à l'option IS

La renonciation n'est pas le seul outil du coffre, et rarement le premier à sortir. Passez ces alternatives en revue avant de refermer la porte de l'IS pour de bon.

Rester à l'IS et arbitrer autrement

Le reproche classique fait à l'IS — « mon argent est prisonnier de la société » — se règle très souvent sans toucher au régime fiscal :

• Rembourser les comptes courants d'associés. Si vous avez financé la SCI par apport en compte courant, le remboursement du principal sort sans un centime d'impôt. Le canal le plus efficace, et de loin le plus sous-utilisé.
• Servir des intérêts de compte courant, déductibles dans la limite du taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit pour les prêts à taux variable aux entreprises (art. 39, 1, 3° du CGI), à condition que le capital soit entièrement libéré. Du bénéfice taxable à l'IS devient un revenu de créance chez l'associé.
• Verser une rémunération au gérant, déductible du résultat IS, dès lors qu'elle rétribue un travail effectif et reste proportionnée.
• Distribuer par petites doses plutôt que de tout empiler. Le PFU sera dû dans tous les cas ; autant lisser et éviter de bâtir le tas de réserves qui rendra la sortie inenvisageable dans quatre ans.

Créer une seconde SCI à l'IR pour les acquisitions futures

L'option est attachée à une société, pas à un patrimoine. Rien ne vous empêche donc de laisser la SCI existante à l'IS et de loger les acquisitions suivantes dans une nouvelle société translucide. Quand la première SCI traîne des réserves trop lourdes pour envisager la sortie, c'est souvent la sortie la plus élégante — on ne répare pas, on contourne. Voyez nos guides une SCI par bien ou plusieurs et combien de SCI créer.

Céder les parts ou restructurer

La fenêtre s'est refermée et l'IS est devenu invivable ? Il reste l'artillerie lourde : cession des parts, apport des titres à une holding, dissolution-liquidation. Chacune coûte plus cher qu'une renonciation faite à temps, sans exception. Et depuis l'été 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière obéit à un formalisme nettement plus strict.

Nouveauté 2026 à connaître si vous envisagez de céder les parts. L'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose depuis le 27 juin 2026 que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable — le tout à peine de nullité. L'acte sous signature privée « fait maison » entre associés n'est donc plus valable pour une SCI. La prépondérance immobilière s'apprécie principalement au sens de l'article 726 du CGI.

Et la transformation en société commerciale ?

Fausse piste. Transformer la SCI en SARL ou en SAS ne règle rien côté fiscal, puisque ces formes sont à l'IS par nature, et l'opération déclenche ses propres conséquences. Voyez notre guide transformer une SCI en SARL ou SAS pour mesurer ce que cela implique.

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13. Sept erreurs qui coûtent cher quand on repasse à l'IR

Sept, toujours les mêmes, d'un dossier à l'autre. Aucune ne se rattrape une fois la lettre postée ou la fenêtre refermée. Relisez-les avant de convoquer l'assemblée, pas le soir du vote.

Erreur 1 — croire que la date limite est le 31 décembre

C'est la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'IS de l'exercice concerné : fin février pour un exercice civil. Chaque année, des SCI perdent leur fenêtre pour avoir attaqué le dossier au printemps, tranquillement, avec la liasse.

Erreur 2 — compter les cinq exercices à partir de la lettre d'option

Le décompte part de l'exercice au titre duquel l'option a produit ses effets, pas de la date d'envoi. Une lettre postée en mars 2023 pour l'exercice 2023 ouvre une fenêtre qui s'arrête à l'exercice 2028. Pas 2029. Un an d'illusion suffit à tout perdre.

Erreur 3 — oublier de chiffrer l'article 111 bis

La plus chère de toutes. Les associés découvrent au printemps suivant qu'ils doivent déclarer des revenus de capitaux mobiliers qu'ils n'ont jamais vus passer. Sur 60 000 € de réserves accumulées, cela fait 18 840 € de PFU à sortir de sa poche. Ce chiffre se calcule avant le vote.

Erreur 4 — réévaluer l'immeuble « pour repartir proprement »

La moindre retouche aux écritures comptables fait sauter la première condition de l'article 221 bis et déclenche l'imposition immédiate des plus-values latentes. Au bilan de sortie, on ne touche à rien. Pas une écriture d'ajustement, pas un « nettoyage ».

Erreur 5 — renoncer avec un déficit reportable important

Les déficits IS tombent en non-valeur, sans compensation. Une SCI qui a acheté à crédit et empilé plusieurs dizaines de milliers d'euros de déficits doit d'abord se demander si elle ne va pas les consommer dans les exercices bénéficiaires qui arrivent.

Erreur 6 — croire qu'on pourra réopter plus tard

L'article 239, 1 ne laisse aucune ouverture : après renonciation, la société ne peut plus opter pour l'IS. Ni dans trois ans, ni dans quinze, quelle que soit l'évolution de votre patrimoine. Si votre stratégie n'est pas arrêtée, ne renoncez surtout pas « pour voir ».

Erreur 7 — négliger le PV d'assemblée

Sans procès-verbal, la renonciation repose sur la seule signature du gérant, alors qu'elle change le régime fiscal de chaque associé. Celui qui paie du PFU sans avoir rien touché tient là un motif de contestation très sérieux. Le formalisme protège d'abord le gérant, comme le rappelle notre guide sur les mésententes entre associés de SCI.

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