Rendement d'une SCI : brut, net, net-net, quels chiffres viser ?

Le rendement brut affiché dans une annonce ne veut presque rien dire. C'est le chiffre que le vendeur met en avant, et c'est justement pour ça qu'il faut s'en méfier. Entre les 6 % promis et ce qui atterrit réellement sur le compte de la SCI une fois les charges payées et l'impôt prélevé, il n'est pas rare de perdre la moitié en route. Dans ce guide, je décompose les quatre étages du rendement — brut, net de charges, net-net après impôt, puis TRI — je montre comment on calcule chacun, ce que l'amortissement à l'IS change vraiment à l'affaire, et je donne des repères honnêtes par type de bien. Le tout se termine par un cas chiffré déroulé de bout en bout.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, service-public.fr). Mis à jour le 24 juillet 2026.

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1. Les 4 niveaux de rendement d'une SCI

Parler « du » rendement d'une SCI, ça ne veut rien dire. Il y en a plusieurs, du plus flatteur au plus honnête, et chacun répond à une question différente. Les mélanger, c'est le meilleur moyen d'acheter un bien qu'on croyait rentable et qui vous coûte de l'argent chaque mois. Voici la hiérarchie, du chiffre vitrine au chiffre vérité.

La règle d'or : plus on descend dans ce tableau, plus le chiffre rétrécit... et plus il devient utile. Le brut sert à écrémer une liste d'annonces en trente secondes. Le net-net et le TRI, eux, servent à signer ou à passer son chemin. Si votre question n'est pas « comment calculer ces ratios » mais « est-ce que ce bien-là vaut le coup en SCI », prenez plutôt notre guide est-ce rentable de mettre ce bien en SCI, qui prend le problème par l'angle de la décision d'achat.

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2. Le rendement brut : le chiffre trompeur

La formule

C'est le plus simple à calculer, et c'est celui qu'on voit partout — dans les annonces, dans les simulateurs, dans la bouche des commerciaux :

Rendement brut = (loyers annuels hors charges ÷ prix d'acquisition frais inclus) × 100

Tout se joue au dénominateur. « Prix d'acquisition frais inclus », ça ne veut pas dire le prix affiché sur le panneau de l'agence, mais le coût de revient réel, celui que vous sortez vraiment :

• Le prix du bien lui-même ;
• Les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) ;
• Les éventuels frais d'agence à la charge de l'acquéreur ;
• Les travaux initiaux nécessaires pour louer.

La plupart des annonces oublient (comme par hasard) les frais et calculent sur le seul prix du bien. Réintégrez-les et le brut réel perd déjà 8 à 15 % au passage. Sans avoir déduit le moindre euro de charges.

Exemple

Un studio acheté 150 000 €, avec 12 000 € de frais de notaire et 8 000 € de travaux, loué 750 €/mois soit 9 000 €/an :

• Calcul « annonce » : 9 000 ÷ 150 000 = 6,0 %
• Calcul « frais inclus » : 9 000 ÷ 170 000 = 5,3 %

0,7 point d'écart, et on n'a encore rien retranché : ni la taxe foncière, ni l'impôt, ni le moindre mois de vacance. Gardez le brut pour trier vos annonces le dimanche soir. Ne signez jamais un compromis sur cette seule base.

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3. Le rendement net de charges

On passe aux choses sérieuses. Le rendement net déduit toutes les charges d'exploitation que vous ne pouvez pas récupérer sur le locataire. C'est le premier chiffre qui ressemble à la réalité. La formule :

Rendement net = ((loyers annuels − charges non récupérables) ÷ prix frais inclus) × 100

Les charges à déduire

La taxe foncière est le poste qui fait le plus mal, surtout depuis les revalorisations de ces dernières années. Bonne nouvelle, elle est déductible, à l'IR comme à l'IS. Pour son calcul et ses variations d'une commune à l'autre, voyez notre guide taxe foncière et SCI. Et pour la liste complète de ce qu'une SCI paie chaque année, passez par notre guide coût annuel d'une SCI.

Ne pas oublier la vacance et l'entretien

Deux postes passent presque toujours à la trappe dans les calculs d'amateur. La vacance d'abord : un mois sans locataire, et ce sont 8,3 % de vos loyers annuels qui s'envolent. Les gros travaux ensuite. La chaudière, la toiture, le ravalement de la copropriété : ça n'arrive jamais l'année de l'achat, ça arrive toujours au pire moment. Mettre de côté 5 à 10 % des loyers pour l'entretien courant, et provisionner à part les grosses échéances, c'est la différence entre un investisseur qui dort tranquille et un propriétaire qui découvre l'appel de fonds. La mécanique comptable de ces dépenses est détaillée dans notre guide provision pour gros entretien en SCI.

Note sur le crédit : dans le rendement net de charges « pur », on ne déduit pas la mensualité de crédit — c'est une mesure de la performance intrinsèque du bien, indépendante de son financement. Le crédit entrera en jeu dans le cash-on-cash et le TRI.

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4. Le rendement net-net après fiscalité (IR vs IS)

Voici le seul chiffre qui compte à la fin du mois : ce qui reste une fois le fisc servi. Et c'est ici que le régime de la SCI change tout. Ne rangez pas la fiscalité dans la case « détail » : à elle seule, elle peut couper votre rendement net en deux.

SCI à l'IR : impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux

En SCI à l'impôt sur le revenu (location nue), les loyers nets de charges déductibles constituent un revenu foncier imposé chez chaque associé, à hauteur de sa quote-part. Ce revenu supporte :

• L'impôt sur le revenu à votre taux marginal (0, 11, 30, 41 ou 45 %) ;
• Les prélèvements sociaux à 17,2 % (taux applicable aux revenus fonciers).

Faites le calcul pour un associé dans la tranche à 30 % : 30 % + 17,2 % = 47,2 %. Presque un euro sur deux part en impôt. C'est toute la raison pour laquelle le net-net à l'IR décroche autant par rapport au net de charges. La parade, ce sont les charges déductibles — intérêts d'emprunt en tête, puis taxe foncière, assurance, travaux d'entretien : plus elles sont lourdes, plus l'assiette maigrit et plus le net-net remonte. Et si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier vient s'imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

Ne pas confondre les taux de prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers (loyers d'une SCI à l'IR), mais 18,6 % sur les revenus mobiliers depuis la LFSS 2026 — dont les dividendes d'une SCI à l'IS.

SCI à l'IS : impôt sur les sociétés puis PFU à la distribution

En SCI à l'impôt sur les sociétés, la fiscalité se joue en deux temps :

1. Au niveau de la société : le résultat (loyers − charges − amortissements) est imposé à l'IS. Taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions, puis 25 % au-delà. Voyez notre guide taux réduit d'IS à 15 % en SCI.
2. À la distribution : si la SCI verse des dividendes aux associés, ceux-ci supportent le PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 31,4 % — 12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026. Détails dans notre guide dividendes d'une SCI à l'IS.

Tant que l'argent dort dans la société — pour rembourser le crédit, se constituer une trésorerie ou racheter un autre bien —, seul l'IS mord, et le net-net est superbe. Le jour où vous voulez ces revenus sur votre compte perso, la seconde couche tombe : IS puis PFU, on se rapproche vite de la fiscalité de l'IR. Autrement dit, le net-net à l'IS ne se juge pas dans l'absolu, il se juge par rapport à votre besoin réel de sortir du cash.

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5. L'effet de l'amortissement à l'IS

Si un seul mécanisme justifie de choisir l'IS, c'est celui-là. L'amortissement change la donne du net-net, et pas pour une année ou deux : pour une bonne partie de la durée de détention.

L'amortissement, une charge sans décaissement

À l'IS, la SCI amortit l'immeuble (hors valeur du terrain, non amortissable), par composants et sur leur durée d'usage respective : gros œuvre sur 40-60 ans, toiture, façade, installations techniques, agencements sur des durées plus courtes. La comptabilisation par composants découle du règlement CRC 2002-10 (repris fiscalement aux articles 237 septies du CGI et 15 bis de l'annexe II) ; l'article 39 C du CGI, lui, encadre l'amortissement des biens donnés en location et plafonne l'amortissement déductible (au montant du loyer diminué des autres charges pour une location consentie par une personne physique, notamment) — une limitation qui vise les loueurs relevant de l'impôt sur le revenu, pas les SCI soumises à l'IS. L'amortissement est une charge comptable déductible du résultat, mais qui ne sort pas de la trésorerie.

Un exemple parle mieux qu'une définition. Immeuble à 200 000 €, dont 40 000 € de terrain qu'on ne peut pas amortir : il reste 160 000 € de construction à passer en charge, ce qui donne bon an mal an 5 000 à 7 000 € d'amortissement par an. Cette somme s'empile sur les intérêts d'emprunt et les frais courants pour ronger le résultat fiscal, parfois jusqu'à zéro — pendant que les loyers, eux, continuent tranquillement de tomber sur le compte.

Résultat : pendant la phase d'amortissement, une SCI à l'IS peut encaisser des loyers positifs tout en affichant un résultat fiscal proche de zéro, donc un IS quasi nul. Le rendement net-net « tant que rien n'est distribué » est alors très élevé. Pour approfondir, voyez notre guide amortissement en SCI.

Le revers : la revente

Attention, l'amortissement n'est pas un cadeau du fisc. C'est un prêt, et il faut le rembourser à la sortie. Le jour de la revente, la SCI à l'IS calcule une plus-value professionnelle : elle compare le prix de vente à la valeur nette comptable, c'est-à-dire au prix d'achat amputé de tous les amortissements déjà passés. Comme cette valeur comptable a fondu année après année, la plus-value imposable, elle, gonfle d'autant. C'est la fameuse réintégration des amortissements (articles 39 duodecies et suivants du CGI), et elle peut reprendre une grosse partie de l'IS économisé pendant la détention. Voilà pourquoi le rendement annuel ne dit pas tout : il faut regarder l'opération sur toute sa durée, TRI en main. Pour comparer les deux sorties, voyez nos guides plus-value d'une SCI à l'IR et plus-value d'une SCI à l'IS.

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6. Cash-on-cash et effet de levier

Jusqu'ici, on a tout rapporté au prix total du bien. Sauf qu'avec un crédit, vous ne sortez pas 170 000 € de votre poche : vous en sortez peut-être 17 000. Le cash-on-cash, ou rendement des fonds propres, répond à la vraie question de l'investisseur qui emprunte : combien rapporte l'argent que j'ai réellement mis sur la table ?

Cash-on-cash = (cash-flow net annuel ÷ fonds propres investis) × 100

Où :

• Cash-flow net annuel = loyers − charges − mensualités de crédit (capital + intérêts) − impôt ;
• Fonds propres investis = apport personnel + frais de notaire + travaux non financés.

L'effet de levier illustré

Reprenons notre bien à 170 000 € frais inclus, financé à 90 % : 17 000 € d'apport. Admettons qu'après le crédit et l'impôt, il dégage 1 200 € de cash-flow par an. Le cash-on-cash vaut alors 1 200 ÷ 17 000 = 7,1 %. Le même bien affichait à peine 3,8 % de rendement net de charges : c'est tout l'effet de levier. Tant que la banque vous prête moins cher que ce que rapporte le bien, le crédit démultiplie le rendement de vos fonds propres.

Mais le levier fonctionne dans les deux sens. Si le bien perd de l'argent chaque mois, vous complétez de votre poche et le cash-on-cash passe dans le rouge. Un cash-flow légèrement négatif n'est pas une catastrophe — la part de capital remboursée reste de l'épargne, forcée mais réelle. À condition de le choisir en connaissance de cause, pas de le subir. Pour tout ce qui touche au montage du financement, voyez notre guide prêt bancaire en SCI.

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7. Le TRI : la performance globale

Tous les chiffres qui précèdent sont des arrêts sur image : une année, figée. Ils laissent de côté deux choses énormes. Le temps d'abord — 1 000 € encaissés l'an prochain valent plus que les mêmes 1 000 € dans quinze ans. La revente ensuite, souvent le plus gros chèque de toute l'aventure. Le TRI (taux de rendement interne), lui, avale tout ça d'un coup.

Ce que le TRI capture

Le TRI est le taux d'actualisation qui rend nulle la somme de tous les flux de l'opération :

• L'apport initial (flux négatif à l'année 0) ;
• Les cash-flows annuels (positifs ou négatifs) pendant la détention ;
• Le prix net de revente à la sortie (prix de vente − capital restant dû − fiscalité de plus-value).

Résultat, le TRI capture d'un seul chiffre l'effet de levier, le capital que vous remboursez peu à peu (et qui devient votre patrimoine), la prise de valeur du bien et la facture fiscale de sortie. C'est l'outil qui vous permet enfin de comparer votre SCI à une assurance-vie ou à un portefeuille d'actions, sur la même échelle.

Sa limite : les hypothèses

Reste un défaut, et il est de taille : le TRI repose tout entier sur des hypothèses de revente que personne ne connaît. Ajoutez deux points d'appréciation annuelle, ou retirez-en deux, et le résultat bascule du simple au double. Ne le prenez donc jamais pour une vérité gravée : calculez-le en fourchette, un scénario prudent et un scénario optimiste, puis regardez l'écart. En repère, un TRI net de 5 à 8 % sur le long terme, c'est correct ; au-delà de 8 à 10 %, c'est très bon. À condition que la revente tienne ses promesses.

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8. Repères de rendement par typologie

Les fourchettes qui suivent sont indicatives et exprimées en brut frais inclus. Elles bougent énormément d'une ville à l'autre, d'une rue à l'autre parfois, et selon l'état du bien. Mais gardez surtout la règle de fond en tête : plus le rendement affiché grimpe, plus le risque monte avec lui — vacance, impayés, gestion, difficulté à revendre. Le rendement, c'est le prix du risque.

Un point que beaucoup découvrent trop tard sur le parking : loué isolément par une SCI, il est soumis à la TVA à 20 % (article 261 D 2° du CGI), contrairement à un logement nu qui en est exonéré. Vous n'y échappez que sous la franchise en base (seuil de 37 500 € de recettes pour les prestations de services en 2026, maintenu après l'abandon du projet de seuil unique à 25 000 €). Selon que vous facturez la TVA et récupérez celle de vos charges, ou pas, le rendement réel n'est pas le même — à intégrer dès le calcul, pas après la signature. À noter : à compter du 1er septembre 2026, la recodification de la TVA (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025) transfère ces règles du CGI vers le nouveau code des impositions sur les biens et services (CIBS) ; le fond reste identique, seule la base légale de référence évolue.

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9. Cas chiffré complet : du brut au net-net

La théorie, c'est bien. Un cas concret, c'est mieux. Prenons une SCI qui achète un studio pour le mettre en location, et déroulons toute la cascade, du brut affiché au net-net réel, dans les deux régimes fiscaux côte à côte. Vous allez voir l'écart se creuser étage après étage.

Les données de départ

Étape 1 — Rendement brut

9 000 ÷ 170 000 = 5,3 %

Étape 2 — Rendement net de charges

On déduit les charges non récupérables : taxe foncière 900 €, assurance PNO 150 €, provision entretien 600 €, vacance estimée 500 €, charges copro non récupérables 350 € = 2 500 € de charges.

Loyers nets : 9 000 − 2 500 = 6 500 €. Rendement net = 6 500 ÷ 170 000 = 3,8 %

Étape 3 — Rendement net-net à l'IR

Le revenu foncier imposable est de 6 500 € (on simplifie en supposant que les charges déductibles fiscalement recoupent les charges d'exploitation, et sans intérêts d'emprunt ici pour isoler l'effet fiscal). Fiscalité : 30 % IR + 17,2 % PS = 47,2 %.

Impôt : 6 500 × 47,2 % = 3 068 €. Reste net-net : 6 500 − 3 068 = 3 432 €. Rendement net-net IR = 3 432 ÷ 170 000 = 2,0 %

Étape 4 — Rendement net-net à l'IS (sans distribution)

À l'IS, on ajoute l'amortissement. Amortissement annuel estimé : 4 500 € (immeuble hors terrain). Résultat fiscal : 6 500 − 4 500 = 2 000 €.

IS à 15 % (sous le seuil de 42 500 €) : 2 000 × 15 % = 300 €. Trésorerie qui reste dans la SCI : 6 500 − 300 = 6 200 € (l'amortissement ne sort pas). Rendement net-net IS = 6 200 ÷ 170 000 = 3,6 %

Ce que ça raconte : les 5,3 % brut du départ finissent à 2,0 % net-net à l'IR. Presque les deux tiers évaporés. À l'IS sans distribution, l'amortissement tient le net-net à 3,6 %, quasiment le double. Mais un mot d'ordre : ces 3,6 % dorment dans la SCI, pas sur votre compte courant. Le jour où vous les sortez, le PFU à 31,4 % passe à la caisse ; le jour où vous revendez, les amortissements sont réintégrés. L'IS n'est pas « meilleur » dans l'absolu — il l'est pour qui laisse tourner et n'a pas besoin des loyers tout de suite. Tout l'arbitrage est décortiqué dans notre guide SCI à l'IS ou à l'IR.

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10. Les pièges qui faussent le rendement

Piège 1 : décider sur le rendement brut

Je le répète parce que c'est le plus fréquent : le brut ne voit ni les charges, ni la vacance, ni l'impôt, ni le crédit. Un 7 % séduisant peut se dégonfler à 2 ou 3 % net-net. Ne signez jamais un compromis sur le seul chiffre d'une annonce.

Piège 2 : oublier les frais d'acquisition

Diviser vos loyers par le prix du bien au lieu du coût de revient réel, c'est se mentir de 8 à 15 % d'un coup. Notaire, agence, travaux du départ : tout ça descend au dénominateur, sans exception.

Piège 3 : ignorer la vacance

Un mois sans locataire, et voilà 8,3 % de vos loyers partis. Compter 5 à 8 % de vacance dans votre calcul, c'est un plancher de prudence — davantage si vous investissez en zone où la demande locative est molle.

Piège 4 : ne pas provisionner les gros travaux

Toiture, chaudière, ravalement, mise aux normes DPE : la question n'est pas de savoir si ça tombera, mais quand. Un rendement calculé sans un centime de provision pour ces échéances est un rendement en carton.

Piège 5 : oublier la fiscalité de sortie

Le plus cher de tous, et le plus discret. À l'IS surtout, où la revente réintègre chaque amortissement passé. Le loyer de cette année ne vous dit rien de la facture qui vous attend chez le notaire. Seul le TRI, qui intègre le prix net de revente, remet cette bombe à retardement dans l'équation.

Piège 6 : confondre les taux de prélèvements sociaux

17,2 % sur les revenus fonciers d'une SCI à l'IR, 18,6 % sur les dividendes d'une SCI à l'IS : deux taux, deux mondes. Vous tromper de chiffre au moment de comparer les deux régimes, et toute votre décision repose sur un calcul faux.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les rendements indicatifs et hypothèses chiffrées sont donnés à titre pédagogique et dépendent de votre situation propre. Vérifiez toujours les chiffres applicables à votre projet.

11. FAQ — Rendement d'une SCI