Réforme de la copropriété : ce qui change pour les SCI (2026)

Votre SCI détient un ou deux lots dans une copropriété, et depuis trois ans chaque convocation d'assemblée générale arrive avec un sigle de plus. PPT. DTG. DPE collectif. Diagnostic structurel. Emprunt collectif. Notification électronique. À un moment, on décroche. Qu'est-ce qui est vraiment obligatoire ? Qu'est-ce qui concerne mon lot ? Et qu'est-ce que je risque si je ne fais rien ? C'est une question qui revient dans presque tous les échanges que j'ai avec des gérants de SCI depuis deux ans, et la réponse tient rarement dans un e-mail.

Ce guide prend donc les réformes dans l'ordre où elles sont arrivées, de 2014 à 2026. Pour chacune : le texte, la date d'entrée en vigueur, et une seule chose à en retenir — ce que le gérant doit faire, vérifier ou provisionner.

Une précision avant de commencer, parce qu'elle lève un contresens fréquent : aucune de ces réformes de la copropriété ne modifie la fiscalité de votre SCI. Ni le régime des revenus fonciers, ni celui de l'impôt sur les sociétés, ni les règles de déduction de l'article 31 du CGI. Ce qui change, c'est la trésorerie, l'information et le calendrier. Un DPE collectif, une cotisation au fonds de travaux, une quote-part d'emprunt : ce sont des euros à sortir à une date donnée. Leur traitement fiscal, lui, n'a pas bougé d'une ligne.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Légifrance, Code de la construction et de l'habitation, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ANIL, service-public.fr). Mis à jour le 10 août 2026.

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1. Sept lois et une ordonnance en douze ans : la frise des réformes de copropriété

Le droit de la copropriété tient toujours sur deux textes fondateurs : la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Tout le reste — ALUR, ELAN, ordonnance de 2019, Climat et résilience, habitat dégradé, Le Meur, loi du 16 juin 2025 sur la transformation de bureaux, loi de simplification de 2026 — vient les modifier par couches. D'où l'illisibilité de la matière : on ne lit jamais « la loi ALUR ». On lit un article de la loi de 1965 dans sa version issue de la loi ALUR, puis modifiée par l'ordonnance de 2019, puis par la loi de 2024. Trois strates dans une seule phrase, et rien pour vous dire laquelle s'applique aujourd'hui.

D'où le tableau ci-dessous : sept lois, une ordonnance, quatre textes d'application, et une colonne qu'on ne trouve nulle part ailleurs — ce que chacun change pour un lot détenu en SCI.

Comment lire cette frise. Sur les douze textes recensés ci-dessus, trois seulement créent une obligation nouvelle à respecter en 2026 : la loi Climat et résilience (DPE collectif des petites copropriétés), la loi « habitat dégradé » (diagnostic structurel, emprunt collectif, droit à l'isolation) et le décret du 22 décembre 2025 (dématérialisation). Le reste est soit déjà digéré, soit encore à venir. Si vous n'avez que dix minutes, lisez les sections 5, 6 et 10.

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2. La SCI copropriétaire : qui vote, qui reçoit, qui répond

Un prérequis avant d'entrer dans les réformes elles-mêmes, parce qu'il explique une bonne moitié des difficultés que les gérants rencontrent en assemblée. La SCI est copropriétaire en tant que personne morale. Pas l'associé. Pas le gérant. La société. C'est elle qui figure sur la liste des copropriétaires tenue par le syndic, elle qui reçoit les convocations, elle qui vote, elle qui paie les charges, elle qui engage sa responsabilité. Le gérant n'est qu'une voix qui parle pour elle.

Qui représente la SCI en assemblée

La SCI est représentée par son gérant, qui l'engage à l'égard des tiers pour les actes entrant dans l'objet social (article 1849 du Code civil), ou par un mandataire porteur d'un pouvoir régulier. Rien n'oblige le gérant à se déplacer un mardi soir à 19 h : il peut donner pouvoir à un associé, à un autre copropriétaire ou à un tiers, dans les limites que la loi de 1965 fixe aux délégations de vote.

Le syndic, de son côté, peut légitimement réclamer deux pièces avant de faire voter la SCI :

• un extrait Kbis récent, qui identifie le gérant en fonction ;
• les statuts, lorsque la question se pose de savoir si le gérant a bien le pouvoir de représenter seul la société — cas typique d'une cogérance avec clause de signature conjointe.

Vous changez de gérant ? Prévenez le syndic tout de suite. Les notifications sont valablement faites au dernier domicile — et désormais à la dernière adresse électronique — que le copropriétaire a communiqué. Une convocation partie au nom de l'ancien gérant, à son ancienne adresse ou sur une boîte mail devenue morte, ce n'est pas seulement agaçant : c'est une irrégularité que la SCI aura toutes les peines du monde à invoquer, puisqu'elle est la seule à n'avoir pas mis ses coordonnées à jour. Pour la mécanique du changement de gérant, voyez notre guide changer de gérant de SCI, et pour l'étendue de ses pouvoirs, le guide gérant de SCI.

La règle de réduction des voix : le piège de la SCI majoritaire

Voilà le point décisif pour une SCI qui a raflé plusieurs lots dans le même immeuble — situation banale quand on construit un patrimoine locatif bâtiment par bâtiment. L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 pose que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Puis il ajoute aussitôt un correctif : lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

En clair : une SCI qui détient 620/1000 ne vote pas avec 620 voix. Elle vote avec 380 — exactement autant que tous les autres réunis. Majoritaire sur le papier, à égalité dans l'urne. Elle ne peut donc jamais emporter seule une décision, quelle que soit la majorité requise. La plupart des gérants découvrent la règle le soir où ils comptaient faire passer une résolution, et repartent avec un blocage parfait.

Conséquence stratégique. Si votre projet suppose de contrôler les décisions de l'immeuble, la copropriété n'est pas le bon véhicule : c'est la monopropriété qu'il faut viser, c'est-à-dire l'acquisition de la totalité de l'immeuble par la SCI. Tant que la SCI reste sous la barre de la moitié des tantièmes, en revanche, elle vote avec l'intégralité de ses voix.

Les délégations de vote

Le même article 22 encadre les pouvoirs. Un mandataire ne peut en principe recevoir plus de trois délégations de vote, sauf lorsque le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat. Le syndic, son conjoint ou partenaire et ses préposés ne peuvent ni présider l'assemblée, ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. Traduction pour un gérant absent le jour J : le syndic ne portera pas votre voix, et le pouvoir en blanc glissé dans la convocation est un pari. Donnez-le à un copropriétaire dont vous connaissez déjà la position sur les résolutions qui vous importent.

Un mot sur les lots démembrés ou indivis, pour finir. L'article 23 de la loi de 1965 impose, lorsqu'un lot appartient indivisément à plusieurs personnes ou fait l'objet d'un usufruit, une représentation par un mandataire commun, désigné par le juge à défaut d'accord. La SCI, elle, échappe à cette contrainte : un lot, un propriétaire, une voix. C'est l'un des avantages structurels du montage face à l'indivision, où chaque indivisaire doit s'accorder pour voter.

Rappelons enfin que rien n'interdit à une SCI d'exercer elle-même les fonctions de syndic bénévole ou de participer à un syndicat coopératif : ce cas particulier, avec ses obligations propres, est traité dans notre guide SCI et syndic de copropriété.

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3. Le registre national d'immatriculation : ce que la SCI doit vérifier

Créé par la loi ALUR, le registre national d'immatriculation des copropriétés est régi par les articles L. 711-1 à L. 711-7 du Code de la construction et de l'habitation. Il recense l'ensemble des syndicats de copropriétaires à destination totale ou partielle d'habitation et sert d'outil de connaissance du parc pour les pouvoirs publics.

Ce n'est pas votre obligation — c'est celle du syndic

Disons-le tout de suite, cela vous fera gagner une soirée : c'est le syndic qui immatricule la copropriété et qui actualise les données, pas le copropriétaire. Le gérant d'une SCI propriétaire d'un lot n'a rien à déposer, rien à saisir, aucun compte à créer. Le syndic, lui, déclare les données financières dans les deux mois suivant l'assemblée générale d'approbation des comptes, plus les données d'identification du syndicat et les caractéristiques techniques de l'immeuble.

L'article L. 711-2 du CCH, modifié par l'article 25 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 avec effet au 11 avril 2024, a d'ailleurs élargi la liste des données déclarées.

Ce que la SCI a intérêt à vérifier malgré tout

Reste que deux choses, très matérielles, justifient d'aller y jeter un œil une fois par an.

• Les subventions publiques au syndicat sont conditionnées à une immatriculation à jour. Une copropriété non immatriculée, ou dont les données financières n'ont pas été actualisées, se ferme l'accès aux aides à la rénovation. Si vous poussez un projet de rénovation énergétique, c'est la première chose à contrôler — voyez à ce sujet notre guide rénovation énergétique en SCI.
• Le numéro d'immatriculation est exigé lors de la vente d'un lot. Une SCI qui prépare une cession et découvre au dernier moment que la copropriété n'est pas immatriculée voit son calendrier de vente déraper. Anticipez ce contrôle bien en amont du compromis — notre guide vendre un bien détenu en SCI détaille la chaîne complète des pièces à réunir.

La sanction : une astreinte de 20 € par lot et par semaine

L'article L. 711-6 du CCH organise la sanction, et sa rédaction mérite qu'on la lise mot à mot. Une astreinte peut être prononcée après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois. Plafond : 20 € par lot et par semaine. Par semaine — pas par semestre, comme on le lit ici ou là. Sur une copropriété de 38 lots, l'addition monte à 760 € par semaine, soit près de 40 000 € sur un an de négligence. Ce n'est plus une amende symbolique.

Le point qui vise directement les SCI. L'astreinte est prononcée contre le syndic, et son montant ne peut pas être refacturé aux copropriétaires — sauf lorsque le syndic n'est pas rémunéré. Autrement dit : quand une SCI exerce les fonctions de syndic bénévole et néglige l'immatriculation, l'exception joue et la charge retombe sur le syndicat, donc sur tous les copropriétaires, la SCI comprise. C'est l'un des coûts cachés du syndic bénévole, rarement mentionné.

Le décret du 19 août 2025 : à connaître, pas encore à appliquer

Le décret n° 2025-831 du 19 août 2025 élargit sensiblement les données déclarées au registre : description des bâtiments, nombre d'étages, présence d'ascenseurs, données énergétiques, existence d'un plan pluriannuel de travaux, existence d'un diagnostic structurel. Il modifie à cette fin les articles R. 711-8, R. 711-9 et R. 711-16 du CCH.

Sauf que — et c'est tout le piège — il entre en vigueur dix-huit mois après sa publication. Publié au Journal officiel du 21 août 2025, il ne produira donc d'effet qu'à compter du 21 février 2027. Et il faut aller un cran plus loin : le détail des champs à télédéclarer a été fixé par l'arrêté du 23 juin 2026 (Journal officiel du 19 juillet 2026), qui modifie l'arrêté du 10 octobre 2016 et prévoit lui aussi une entrée en vigueur dix-huit mois après sa publication, soit le 19 janvier 2028. Le décret ouvre les nouvelles rubriques le 21 février 2027, mais les données énergétiques et techniques qu'il annonce — classe du DPE collectif, type de chauffage et d'eau chaude sanitaire, ascenseurs, projet de plan pluriannuel de travaux, diagnostic structurel — ne deviendront effectivement exigibles qu'au 19 janvier 2028. Dans les deux cas, nous sommes en août 2026 : rien n'est dû à ce titre. Si une ligne « mise en conformité registre décret 2025-831 » apparaît dans le budget que vous soumet votre syndic, demandez-lui de vous citer la date d'entrée en vigueur qu'il retient, et allez la vérifier sur la version consolidée du décret. Facturer aujourd'hui une obligation qui naît dans six mois, ce n'est pas de l'anticipation, c'est une ligne à refuser.

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4. PPT, fonds de travaux, diagnostic structurel : le seul point réellement nouveau

Le plan pluriannuel de travaux (article 14-2 de la loi de 1965) et le fonds de travaux (article 14-2-1) sont désormais installés dans le paysage. Nous ne les réexpliquons pas ici : la mécanique des cotisations, les deux planchers de 5 % du budget prévisionnel et de 2,5 % du montant du PPT, la non-déductibilité au versement et la déductibilité à l'emploi sont détaillées dans notre guide fonds de travaux ALUR et SCI. La qualification des travaux votés — entretien, réparation, amélioration, construction — et leur traitement comptable relèvent du guide travaux de copropriété en SCI.

Le vrai sujet neuf de cette section est ailleurs. Il s'appelle le diagnostic structurel, presque personne n'en parle, et il peut apparaître au budget de votre copropriété sans que vous y soyez pour rien.

Un diagnostic né de l'effondrement des immeubles insalubres

L'article 27 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé a créé l'article L. 126-6-1 du CCH. Ses modalités ont été précisées par le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 (articles R. 126-43-1 à R. 126-43-11 du CCH, en vigueur le 15 août 2025) et par l'arrêté du 22 août 2025 définissant le modèle de rapport du diagnostic, publié au Journal officiel du 30 août et applicable depuis le 31 août 2025.

Le principe tient en une phrase : dans les secteurs où le bâti ancien inquiète, un diagnostic périodique de l'état des structures et de la solidité du clos et du couvert doit être réalisé, puis transmis à la commune. C'est la réponse législative aux effondrements d'immeubles de ces dernières années.

Trois conditions qui limitent fortement le champ

La règle qui sauve beaucoup de copropriétés. Immeuble en copropriété, plan pluriannuel de travaux élaboré conformément à l'article 14-2 : l'obligation de diagnostic structurel est réputée satisfaite. Il suffit de transmettre le projet de PPT à la commune. Gardez cette phrase sous le coude — c'est exactement ce qu'il faut opposer, séance tenante, à un devis de diagnostic structurel présenté en assemblée comme « obligatoire » alors que le PPT dort déjà dans un tiroir. Une réserve à vérifier avant de trancher, tout de même : l'article L. 126-6-1 exige que l'auteur du PPT justifie des compétences et garanties définies par le décret en Conseil d'État. Sans cela, la dispense tombe.

Ne confondez pas ce diagnostic avec les autres documents techniques que la copropriété peut produire : le diagnostic technique global (DTG), le DPE collectif (section suivante) et l'audit énergétique réglementaire exigé lors de certaines ventes obéissent chacun à un régime distinct, avec un champ, une périodicité et une finalité différents.

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5. Le DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour les petites copropriétés

Voilà l'échéance de l'année. Elle vise les copropriétés de taille modeste, c'est-à-dire exactement celles où une SCI patrimoniale détient un ou deux appartements. Autant dire : la vôtre.

Le champ d'application

L'article L. 126-31 du CCH impose un diagnostic de performance énergétique collectif à tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le DPE collectif porte sur le bâtiment dans son ensemble, et non sur un lot en particulier.

Le diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1^er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l'article L. 173-1-1 du CCH : dans ce cas, la copropriété n'a pas à le refaire.

Le calendrier d'entrée en vigueur

Le calendrier vient du VI de l'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021. Il est échelonné par taille de copropriété, et c'est le nombre de lots qui commande. Attention au décompte, il fait souvent basculer le résultat : le texte vise les lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Les caves, les celliers et les emplacements de stationnement ne comptent pas. Une résidence de 62 lots dont 20 boxes n'en a que 42 au sens du texte.

Vous aurez remarqué que le texte se marche sur les pieds à cinquante lots : la deuxième vague vise les copropriétés « entre cinquante et deux cents lots », la troisième celles « d'au plus cinquante lots ». Une copropriété de cinquante lots pile relevait donc des deux. La question n'a plus d'enjeu depuis le 1^er janvier 2026, les deux échéances étant passées, mais elle en avait un en 2025 — et elle explique quelques désaccords mémorables entre syndics.

Depuis le 1^er janvier 2026, donc, toutes les copropriétés d'habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 sont concernées, quelle que soit leur taille, hors outre-mer. Votre assemblée de 2026 n'a pas mis le sujet à l'ordre du jour ? Écrivez au syndic pour lui demander pourquoi, et gardez la réponse.

Le piège à désamorcer : non, la loi de simplification n'a pas supprimé le DPE collectif

Vous avez peut-être lu, sur un site d'actualité immobilière ou dans une lettre de syndic, que la loi de simplification de 2026 avait supprimé le DPE collectif. C'est faux. Et l'erreur vaut d'être décortiquée, parce qu'elle a beaucoup tourné au printemps.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (Journal officiel du 27 mai 2026) a bien, en son article 5, supprimé le dernier alinéa de l'article L. 126-31 du CCH. Jusque-là, tout le monde est d'accord. Le problème, c'est que personne n'est allé lire ce que disait cet alinéa. Il visait l'étude de faisabilité en énergies renouvelables des organismes d'habitations à loyer modéré, celle qu'ils devaient conduire au plus tard le 10 mars 2028 sur leurs bâtiments de logements sociaux collectifs. Aucun rapport avec le DPE collectif des copropriétés, lequel est porté par les deux premiers alinéas du même article — toujours en vigueur, eux.

La méthode, en trente secondes. Ouvrez la version consolidée de l'article sur Légifrance, cliquez sur « versions antérieures », comparez. Un alinéa supprimé n'est pas une obligation supprimée — encore faut-il savoir ce que disait l'alinéa. C'est typiquement l'erreur qui conduit une assemblée générale à ne pas voter un diagnostic pourtant obligatoire, puis à le voter en catastrophe l'année suivante, plus cher.

Ce que le DPE collectif ne fait pas

Une frontière que beaucoup brouillent, y compris des professionnels : le DPE collectif ne remplace pas le DPE du lot. Votre SCI loue un appartement ? C'est le DPE de ce logement — et lui seul — qui fixe la classe énergétique opposable au locataire et, le cas échéant, déclenche l'interdiction de mise en location. Le DPE collectif est celui de l'immeuble : il informe la copropriété, il nourrit sa stratégie de travaux, il pèse dans les débats d'assemblée. Il ne dispense de rien et n'interdit rien.

Sur cette question précise — quel DPE compte, à quelle date, et que faire d'un lot classé F ou G — reportez-vous à notre guide SCI et logement classé passoire énergétique.

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6. L'emprunt collectif nouvelle formule

Financièrement, c'est la réforme qui engage le plus une SCI. Et elle est passée presque inaperçue, parce qu'elle se cache derrière une résolution de travaux que tout le monde lit en diagonale.

Ce que permet le III de l'article 26-4

Le III de l'article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, permet à l'assemblée générale de voter un emprunt souscrit au nom du syndicat des copropriétaires pour financer des travaux sur les parties communes ou des travaux d'intérêt collectif sur parties privatives. La majorité requise est celle qui a servi à voter les travaux eux-mêmes (a à e du II de l'article 24 et f de l'article 25) : il n'y a pas de majorité renforcée pour l'emprunt.

Les modalités d'application ont été fixées par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, qui organise notamment :

• les mentions obligatoires de l'état daté en cas de vente d'un lot — un f et un g nouveaux à l'article 5 du décret de 1967 : le montant restant dû par le copropriétaire vendeur qui participe à l'emprunt, et les sommes versées par l'organisme de garantie des articles 26-7 et 26-12 en cas de défaillance ;
• les appels de contributions au remboursement de l'emprunt, distincts des appels de charges classiques ;
• la rémunération complémentaire du syndic au titre de la gestion de l'emprunt, par avenant au contrat.

Les trois questions que se pose le gérant

1. La SCI peut-elle refuser d'y adhérer et payer comptant ? Oui. Mais lisez la suite avant de vous rassurer, car le mécanisme fonctionne exactement à l'envers de ce que tout le monde imagine. On croit adhérer à un emprunt en levant la main ; ici, le texte dispose qu'« à moins qu'il ne s'y oppose », chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer. L'adhésion est la règle. Le refus est l'exception, et il obéit à une procédure à double détente.

Les deux conditions sont cumulatives, et c'est là que ça se joue. Une SCI qui notifie son refus dans les deux mois mais ne réunit pas la trésorerie dans les six se retrouve embarquée dans l'emprunt malgré son opposition écrite. Notez aussi que le point de départ des deux délais est le même que celui du délai de contestation de l'article 42 : la notification du procès-verbal. Une notification manquée, et ce sont trois couperets qui tombent ensemble. La section 10 prend ici tout son sens.

2. Comment cela apparaît-il à la revente du lot ? Par l'état daté, dont le décret a justement enrichi le contenu. L'acquéreur d'un lot grevé d'une quote-part d'emprunt collectif doit connaître le montant restant dû par le vendeur. Une quote-part non soldée se négocie donc au moment de la vente, et rarement en votre faveur : l'acheteur la déduira du prix, souvent d'un montant supérieur à la dette elle-même. Si votre SCI envisage de céder un lot dans les cinq ans, l'arbitrage entre payer comptant et rester dans l'emprunt mérite d'être posé sur le papier.

3. Quel est le sort comptable et fiscal des intérêts ? Ici, je vais être franc : c'est le point le moins solide du dispositif, et il faut distinguer deux situations.

Ce que je conseille, en attendant. Tant que la doctrine ne s'est pas prononcée, la voie lisible pour une SCI à l'IR reste le paiement comptant de la quote-part de travaux : les travaux déductibles le sont alors sans discussion possible, l'année de leur paiement, selon les règles habituelles. Encore faut-il y penser — ce choix ne se fait jamais par défaut, il se notifie dans les deux mois et se paie dans les six. Et si la SCI n'a pas la trésorerie ? Alors autant qu'elle contracte son propre emprunt : les intérêts d'une dette souscrite par la SCI pour réparer ou améliorer son immeuble relèvent sans ambiguïté du d du 1° du I de l'article 31 du CGI. Un peu plus de paperasse, zéro incertitude fiscale.

Pour la mécanique comptable des appels de fonds et de leur régularisation, reportez-vous au guide appels de fonds de copropriété en SCI. Pour la ventilation entre charges récupérables sur le locataire, charges déductibles et dépenses immobilisables, voyez charges de copropriété en SCI.

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7. Le « droit à l'isolation » de l'article 25-2-1

Votre lot est mal isolé, la copropriété refuse d'engager quoi que ce soit, et vous voyez arriver l'interdiction de louer. Cette section est pour vous. La disposition dont il s'agit est récente, presque personne ne la connaît, et elle débloque précisément cette situation.

Le mécanisme

L'article 25-2-1 de la loi de 1965, créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, permet à un ou plusieurs copropriétaires de faire réaliser à leurs frais des travaux d'isolation de la toiture ou du plancher affectant les parties communes, après autorisation de l'assemblée générale. Sa procédure a été précisée par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, qui a inséré un article 10-4 dans le décret de 1967.

La majorité applicable est celle de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires), avec la passerelle de l'article 25-1 : si le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité de l'article 25, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24.

Les réserves

L'autorisation ne peut être accordée que si les travaux ne portent atteinte :

• ni à la structure de l'immeuble ;
• ni à ses équipements essentiels ;
• ni à la sécurité ni à la salubrité ;
• ni à la jouissance des autres lots ;

Dernière condition, et c'est celle qu'on oublie : les travaux envisagés ne doivent pas déjà figurer au plan pluriannuel de travaux. La logique se défend — ce que la copropriété a programmé collectivement n'a pas à être préempté par un copropriétaire pressé. Vérifiez donc le PPT avant de faire chiffrer quoi que ce soit.

La procédure, pas à pas

Pourquoi cet article est fait pour vous si vous détenez un lot sous combles. Un dernier étage sous une toiture non isolée, un rez-de-chaussée sur vide sanitaire : ce sont les deux configurations qui concentrent les déperditions, et donc celles qui font basculer un logement en F ou en G. Direction l'interdiction de louer. Face à une copropriété qui ne veut pas payer, l'article 25-2-1 ouvre une porte individuelle. La SCI finance seule, oui — mais elle traite la cause au lieu de subir le calendrier collectif, et elle récupère un logement louable. Sur les autres leviers mobilisables, voyez rénovation énergétique en SCI ; pour savoir si la dépense se déduit ou s'immobilise, la grille figure dans travaux en SCI.

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8. Majorités : ce qui a été assoupli, et ce qui ne l'a pas été

Toutes les réformes récentes se jouent sur le même terrain : la majorité requise pour décider. C'est elle qui détermine, très concrètement, ce qu'une SCI minoritaire peut espérer faire voter et ce qui lui restera hors de portée. Un rappel de l'échelle, puis le seul assouplissement vraiment nouveau — celui de la loi du 16 juin 2025.

Le rappel de l'échelle

Quatre régimes coexistent dans la loi de 1965, du plus souple au plus exigeant :

L'assouplissement de la loi du 16 juin 2025

La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation de bureaux et d'autres bâtiments en logements, publiée au Journal officiel du 17 juin et entrée en vigueur le 18 juin 2025, n'a pas touché l'échelle des majorités elle-même : elle a ajouté un alinéa à l'article 9 de la loi de 1965 (par son article 8) et complété le II de l'article 24 (par son article 9).

Avant ce texte, transformer un local non résidentiel en logement supposait l'unanimité dès lors que l'opération heurtait la destination de l'immeuble telle que définie par le règlement. Autrement dit : un veto par copropriétaire, et un projet mort. Le nouvel alinéa de l'article 9 dispose désormais que « lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d'habitation, à l'exception des locaux commerciaux, en locaux d'habitation contrevient à la destination de l'immeuble, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale », laquelle statue à la majorité de l'article 24.

Deux précisions importantes :

• La même majorité vaut pour la modification de la répartition des charges qui en découle : c'est l'objet de l'ajout au II de l'article 24, qui y range désormais « la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de destination d'une ou plusieurs parties privatives ». C'est logique — transformer un bureau en logement change les critères d'utilité et donc la clé de répartition — et sans cette extension, l'assouplissement aurait été inopérant.
• Les locaux commerciaux restent exclus de l'assouplissement. Une SCI qui détient une boutique en pied d'immeuble et souhaite la transformer en logement ne bénéficie pas de cette majorité allégée. Voyez à ce sujet acheter un local commercial en SCI et SCI et bail commercial.

Attention à ne pas tout confondre. L'autorisation de la copropriété n'est qu'une des trois portes à franchir. Il faut aussi, selon les cas, une autorisation d'urbanisme (changement de destination au sens du code de l'urbanisme) et une autorisation de changement d'usage au titre de l'article L. 631-7 du CCH dans les communes concernées. Ce dernier point est développé dans notre guide changement d'usage et SCI.

Ce qui n'a pas bougé

Beaucoup de décisions restent à la double majorité de l'article 26 : modification du règlement de copropriété, aliénation de parties communes, actes de disposition. Et l'unanimité demeure requise pour les décisions les plus lourdes, notamment celles qui portent atteinte aux droits privatifs des copropriétaires ou modifient la destination de l'immeuble en dehors des cas expressément assouplis.

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9. Meublés de tourisme : la copropriété peut désormais interdire

Si votre SCI loue un lot en courte durée, ou y songe, ne sautez pas cette section. La loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a donné aux copropriétés une arme qu'elles n'avaient pas : le pouvoir d'interdire, purement et simplement.

Deux mécanismes à ne surtout pas confondre

Le point qui vise frontalement les SCI. Une société n'habite nulle part. Un lot détenu par une SCI n'est donc, par construction, jamais une résidence principale — et il tombe de plein fouet dans le champ de l'interdiction que l'assemblée peut voter au titre des alinéas 5 et 6 de l'article 26. Si votre rentabilité repose sur la location saisonnière, une seule assemblée générale peut la faire disparaître, dès lors que le règlement interdit déjà l'activité commerciale. Relisez votre règlement avant de bâtir un business plan dessus — et sachez qu'il vous reste, en dernier ressort, le contrôle du juge sur la justification de l'interdiction (voir ci-dessous).

Le dispositif a été validé par le Conseil constitutionnel

La conformité du mécanisme au droit de propriété a évidemment été contestée. Détail savoureux : c'est une SCI qui a porté le fer, la question prioritaire de constitutionnalité ayant été renvoyée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 décembre 2025 à sa demande. Le Conseil constitutionnel, par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, a déclaré conformes à la Constitution les cinquième et sixième alinéas de l'article 26 dans leur rédaction issue de la loi Le Meur. Autant le dire clairement : la contestation de principe est close, le dispositif tiendra.

Mais ne vous arrêtez pas au dispositif — lisez les motifs, car c'est là que se trouve votre seul levier. Au paragraphe 10 de sa décision, le Conseil constitutionnel relève que les dispositions contestées ne modifient pas les règles de fond qui gouvernent l'usage des parties privatives, et que l'interdiction votée doit être justifiée par la destination de l'immeuble, sous le contrôle du juge. Autrement dit : la clause d'interdiction d'activité commerciale ouvre la porte au vote, elle ne le valide pas d'avance. Une résolution d'interdiction qui ne serait pas justifiée par la destination réelle de l'immeuble reste attaquable — dans le délai de deux mois de l'article 42, alinéa 2, faut-il le rappeler. Pour une SCI visée par un tel vote, c'est le moyen de défense à préparer avec un avocat dès la réception du procès-verbal, pas trois mois plus tard.

L'obligation d'information du syndic (article 9-2)

La loi Le Meur a par ailleurs inséré un article 9-2 dans la loi de 1965 : le copropriétaire — ou le locataire — qui déclare son meublé de tourisme doit en informer le syndic, lequel inscrit la question à l'ordre du jour de l'assemblée suivante. L'intention du législateur ne fait pas mystère : mettre en pleine lumière une activité qui prospérait jusque-là dans l'angle mort du syndicat.

Pour une SCI, la conséquence est en chaîne. L'enregistrement du meublé auprès de la commune n'est plus une formalité isolée : il déclenche un débat en assemblée, et parfois un vote d'interdiction dans la foulée. Mieux vaut arriver à cette assemblée préparé qu'y découvrir la résolution. Notre guide SCI et location saisonnière déroule le reste de la chaîne : enregistrement, changement d'usage, numéro de déclaration. Et n'oubliez surtout pas l'autre bout du problème, les conséquences fiscales de la location meublée par une SCI — pour une société à l'IR, elles peuvent coûter bien plus cher qu'une interdiction en copropriété.

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10. La dématérialisation devient le principe (décret n° 2025-1292)

Une réforme technique, discrète, adoptée entre Noël et le Nouvel An. Et pourtant, de toutes celles de ce guide, c'est celle qui peut vous coûter le plus cher — pour une adresse e-mail obsolète.

Le basculement

Avant le décret du 22 décembre 2025, l'architecture était bancale : la loi de 1965 autorisait la notification par voie électronique (article 42-1), mais le décret de 1967 la subordonnait à l'accord exprès du copropriétaire. Résultat, presque personne ne donnait cet accord et l'immense majorité des notifications partaient en recommandé papier.

Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, publié au Journal officiel du 24 décembre et entré en vigueur le 25 décembre 2025, a inversé la logique en réécrivant les articles 64 à 64-4 et 65 du décret de 1967 : la voie électronique devient le mode normal de notification et de mise en demeure, le courrier postal devenant l'exception. L'accord préalable qu'exigeait le décret de 1967 est levé.

Sont visés : la convocation à l'assemblée, la notification du procès-verbal, les appels de charges, les mises en demeure de payer — bref, tout ce que le syndic vous adresse. L'envoi passe par un prestataire de service de confiance qualifié ou par lettre recommandée électronique.

Avant de crier au piège intégral, sachez que trois garde-fous subsistent :

• le copropriétaire conserve la faculté de demander à recevoir ses notifications par voie postale, dans les conditions fixées par le décret de 1967 ;
• les notifications sont faites « au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique notifiée au syndic » (article 65 modifié) : encore faut-il donc qu'une adresse ait été communiquée ;
• le délai ne court pas de la lecture du message, mais du lendemain de la transmission par le prestataire qualifié — c'est précisément ce qui rend l'adresse à jour vitale.

Pourquoi c'est un risque majeur pour une SCI

Parce que la notification du procès-verbal déclenche un délai qui n'est pas un délai ordinaire. L'article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 ouvre aux copropriétaires opposants ou défaillants une action en contestation des décisions d'assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, le syndic devant notifier ce procès-verbal dans le mois de l'assemblée.

Il s'agit d'un délai de forclusion, expressément sanctionné « à peine de déchéance ». Seule l'introduction de l'action l'interrompt. Passé deux mois, c'est fini : la décision, même flagrante d'irrégularité, devient inattaquable par cette voie. Une résolution votée à la mauvaise majorité, une résolution jamais inscrite à l'ordre du jour, une répartition de charges illégale — tout cela se purge tout seul, au terme du deuxième mois. Ne comptez pas les jours : le délai se compute de quantième à quantième (articles 641 et 642 du code de procédure civile), il n'y a pas de « soixantième jour ». Et souvenez-vous de la section 6 : ce même délai de deux mois commande l'opposition à l'emprunt collectif. Une notification manquée, deux couperets.

Le scénario que je vois venir. La SCI change de gérant en mars. L'adresse électronique du gérant sortant reste la seule connue du syndic. Assemblée générale en juin, procès-verbal notifié en juillet à cette adresse. Personne ne le lit. En septembre, la SCI est forclose — sans avoir jamais su ce qui avait été voté. L'addition ? Une répartition de charges défavorable pour la durée de vie de l'immeuble, un emprunt collectif imposé, une interdiction de louer en meublé de tourisme. Le tout pour un e-mail non transféré.

Quatre réflexes, dont un qui règle presque tout

1. Utiliser une adresse électronique attachée à la SCI, pas à une personne. Une boîte générique du type copropriete@[votre-sci] survit à tous les changements de gérant. Cinq minutes de configuration, et le risque décrit ci-dessus disparaît. Si vous ne retenez qu'une seule mesure de ce guide, prenez celle-là.
2. Notifier au syndic, par écrit, toute modification d'adresse ou de gérant, et garder la preuve de l'envoi. Les notifications sont valablement faites à la dernière adresse communiquée : personne ne la tiendra à jour à votre place.
3. Surveiller activement la boîte de la SCI : expéditeur du syndic en liste blanche, et coup d'œil hebdomadaire aux indésirables pendant le mois qui suit chaque assemblée. C'est là que finissent les recommandés électroniques.
4. Ou revendiquer le papier. Le décret laisse au copropriétaire la faculté de demander à recevoir ses notifications par voie postale. Une SCI dont la gérance tourne, ou dont le gérant n'a pas de boîte dédiée, a tout intérêt à formaliser cette demande par écrit plutôt qu'à subir la voie électronique.

Le décret de 1967 impose au syndic de reproduire le texte de l'article 42, alinéa 2, dans la notification du procès-verbal, et une jurisprudence nourrie de la troisième chambre civile de la Cour de cassation encadre le point de départ du délai ainsi que les conséquences d'une notification incomplète. Cette jurisprudence évolue vite : plutôt que de citer une décision qui pourrait avoir été précisée depuis, retenez la règle pratique qui en découle et qui, elle, ne bouge pas — ne comptez jamais sur une irrégularité de forme de la notification pour rattraper un délai laissé passer. Vérifiez la notification, agissez dans les deux mois, et faites analyser le procès-verbal par un professionnel dès sa réception si une résolution vous heurte.

Conserver la preuve : un enjeu qui devient numérique

La dématérialisation déplace aussi la charge de la conservation, et personne n'en parle. Un recommandé papier se classe dans un dossier ; un e-mail de notification se noie dans quinze mille autres. Archivez systématiquement, dans un espace dédié à la SCI, les convocations, les procès-verbaux, les états datés, les appels de fonds et les autorisations de travaux. Ces pièces resservent trois fois : quand vous contestez une décision, quand l'administration vous demande de justifier une charge, et le jour où vous vendez le lot. Notre guide archivage numérique en SCI détaille les durées de conservation et les formats à privilégier, et le guide documents à conserver en SCI donne la liste complète.

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11. Cas chiffré : deux lots, 140/1000, exercice 2026

Assez de droit. Voyons ce que tout cela donne en euros, sur un dossier volontairement banal — une SCI patrimoniale comme il en existe des dizaines de milliers.

Les données

Deux vérifications avant de sortir la calculatrice. La copropriété compte 38 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces — caves et parkings hors décompte — et son permis de construire date de 1978, donc bien avant le 1^er janvier 2013. Troisième vague du calendrier : DPE collectif obligatoire depuis le 1^er janvier 2026. Le syndic a eu raison de l'inscrire à l'ordre du jour.

Ensuite, les voix. Avec 140/1000, la SCI est loin de la moitié des tantièmes : la règle de réduction de l'article 22 ne joue pas, elle vote avec ses 140 voix. Elle ne bloquera rien, mais elle ne sera pas bridée non plus.

Étape 1 — La quote-part de la SCI, ligne par ligne

Toutes les lignes ci-dessous sont réparties selon les tantièmes de charges générales, soit un coefficient de 140/1000 = 14 %. (Dans une copropriété réelle, certaines lignes suivent des clés spéciales : ascenseur, chauffage collectif. Nous simplifions volontairement pour isoler le raisonnement.)

D'où sortent les 6 500 € de cotisation au fonds de travaux ? De la règle des deux planchers de l'article 14-2-1. Dès lors que l'assemblée a adopté un plan pluriannuel — c'est notre cas —, la cotisation annuelle ne peut descendre ni sous 5 % du budget prévisionnel (74 000 × 5 % = 3 700 €), ni sous 2,5 % du montant des travaux prévus au plan (260 000 × 2,5 % = 6 500 €). Les deux planchers ne s'additionnent pas : c'est le plus élevé qui l'emporte, donc 6 500 €. Sans plan adopté, seul le plancher de 5 % joue. C'est exactement là que beaucoup de gérants se trompent : ils ne retiennent que les 5 %, et sous-budgètent leur trésorerie de près de moitié.

Étape 2 — Le décaissement réel de l'exercice

Hypothèse retenue, la plus prudente sur le plan fiscal : la SCI paie comptant sa quote-part de travaux au lieu de rester dans l'emprunt collectif, pour les raisons exposées en section 6. Pour sortir de la présomption d'acceptation du III de l'article 26-4, elle a donc dû notifier son refus au syndic dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, puis verser 25 200 € dans les six mois. Ce calendrier n'est pas un détail administratif : c'est lui qui conditionne tout le raisonnement fiscal qui suit. Une SCI qui découvre le procès-verbal en septembre a déjà perdu la partie.

Regardez l'ordre de grandeur plutôt que le détail. Deux appartements, 14 % d'un immeuble, et une année de réformes cumulées coûte plus de trois fois les charges courantes annuelles. Voilà l'impact réel de tout ce que vous venez de lire : pas une ligne de droit fiscal modifiée, un choc de trésorerie.

Étape 3 — Ce qui est déductible, ce qui ne l'est pas encore, ce qui ne le sera jamais

La SCI est à l'IR : revenus fonciers, comptabilité tenue en trésorerie (articles 28 et 29 du CGI), et liste des charges déductibles limitative à l'article 31 du CGI. Ce dernier mot est le plus important de la phrase — ce qui n'est pas dans la liste n'est pas déductible, même si la dépense est obligatoire. La ventilation, poste par poste :

Total déduit au titre de 2026 : au plus 36 190 € (10 360 + 630 + 25 200). Deux réserves, à poser tout de suite plutôt qu'à découvrir en N+1. D'abord, ce montant est un brut avant régularisation : la part des 10 360 € de provisions qui sera récupérable sur les locataires — et celle qui correspond à des dépenses non déductibles — devra être réintégrée l'année suivante, après arrêté des comptes. Ensuite, les 630 € de DPE collectif ne sont pas acquis, pour la raison exposée dans le tableau : la base sûre du raisonnement, c'est 35 560 €. Restent enfin les 910 € de cotisation au fonds de travaux, en salle d'attente : ils se déduiront plus tard, l'année où le fonds sera effectivement employé. Ce décalage peut durer cinq ou six ans — pensez à en garder trace, personne ne vous le rappellera.

Conséquence à ne pas manquer, et à chiffrer jusqu'au bout. Avec 36 190 € de charges face à des loyers annuels de 20 000 €, la SCI dégage un déficit foncier de 16 190 €. Il ne s'impute pas en totalité sur le revenu global des associés : le plafond de l'article 156, I, 3° du CGI est de 10 700 € par an, et le surplus — ici 5 490 € — n'est reportable que dix ans, sur les seuls revenus fonciers. Une exception joue précisément dans notre cas : le plafond est porté à 21 400 € lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique faisant sortir le logement du statut de passoire (classe E, F ou G vers A, B, C ou D), dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Une isolation par l'extérieur y ouvre droit si le changement de classe est justifié par deux DPE : les 16 190 € s'imputent alors intégralement. Les conditions de forme sont détaillées dans notre guide sur le déficit foncier en SCI.

Étape 4 — Le même immeuble en SCI à l'IS, en une comparaison

Même immeuble, mêmes appels de fonds, autre monde. À l'IS, la comptabilité est d'engagement : la charge se rattache à l'exercice où elle est engagée, pas à celui où le chèque part. Et surtout, les 25 200 € de travaux d'isolation cessent d'être une charge déductible : ils deviennent une immobilisation, portée à l'actif et amortie sur la durée d'usage du composant. L'économie d'impôt, au lieu de tomber d'un coup en 2026, s'étale sur dix, vingt ou trente ans — mécanique détaillée dans notre guide amortissement en SCI à l'IS. En contrepartie, la SCI à l'IS amortit aussi l'immeuble lui-même, ce que la SCI à l'IR ne fait jamais. Le comparatif complet des deux régimes est développé dans SCI à l'IS ou à l'IR.

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12. Checklist du gérant et les 8 pièges

Revenons à la question du début : qu'est-ce que le gérant d'une SCI copropriétaire doit réellement faire ? Le tableau ci-dessous répond obligation par obligation, en séparant à chaque ligne ce qui incombe au syndic de ce qui relève de vous. Cette confusion-là est, de loin, la première source d'angoisse inutile en matière de copropriété — vous verrez que votre colonne est courte.

La checklist

Les 8 pièges

Piège n° 1 — Croire qu'il faut mettre le règlement de copropriété en conformité avant fin 2026. Faux. Le délai de trois ans institué par l'article 206 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour la mise en conformité du règlement (lots transitoires, parties communes spéciales et à jouissance privative) expirait le 23 novembre 2021, et la loi 3DS n° 2022-217 du 21 février 2022 l'a supprimé avant même son terme utile. Il ne reste qu'une obligation permanente pour le syndic : inscrire la question à l'ordre du jour de chaque assemblée générale, pour les immeubles mis en copropriété avant le 1^er juillet 2022. Si un syndic vous présente une prestation de mise en conformité comme obligatoire au 1^er janvier 2026, demandez-lui le texte : il n'existe pas.

Piège n° 2 — Croire que la loi de simplification de 2026 a supprimé le DPE collectif. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a bien supprimé le dernier alinéa de l'article L. 126-31 du CCH. Sauf que cet alinéa visait l'étude de faisabilité en énergies renouvelables des organismes HLM. Le DPE collectif des copropriétés, lui, n'a pas bougé d'un mot.

Piège n° 3 — Croire que le décret du 19 août 2025 sur le registre est déjà applicable. Le décret n° 2025-831 n'entre en vigueur que dix-huit mois après sa publication, soit le 21 février 2027. Les nouvelles données à déclarer ne sont pas encore exigibles, et rien ne se facture à ce titre en 2026.

Piège n° 4 — Croire que le diagnostic structurel s'impose partout. Deux filtres le limitent fortement. Il ne vise que les bâtiments de plus de quinze ans situés dans les secteurs délibérés par le conseil municipal. Et, en copropriété, l'obligation est réputée satisfaite par l'élaboration du plan pluriannuel de travaux — sous réserve que son auteur justifie des compétences et garanties exigées par le décret du 12 août 2025. Le second filtre, en pratique, écarte l'immense majorité des immeubles.

Piège n° 5 — Confondre le PPT et le fonds de travaux. Le plan pluriannuel de travaux (art. 14-2) est un document : il liste des travaux, les chiffre, et ne fait sortir aucun euro. Le fonds de travaux (art. 14-2-1) est une caisse : il encaisse des cotisations annuelles obligatoires. Confondre les deux mène à l'une ou l'autre de ces deux erreurs — budgéter le PPT comme une dépense immédiate, ou ignorer que le montant du PPT commande le plancher de cotisation au fonds. Notre guide fonds de travaux ALUR détaille cette articulation.

Piège n° 6 — Croire qu'on adhère à l'emprunt collectif en le demandant. C'est l'inverse. Le III de l'article 26-4 pose que, sauf opposition, chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à l'emprunt. Pour en sortir, il faut notifier son refus au syndic dans les deux mois de la notification du procès-verbal et verser l'intégralité de sa quote-part de travaux dans les six mois. À défaut de l'une ou l'autre de ces deux conditions cumulatives, la SCI est tenue par l'emprunt. Lisez le procès-verbal dès réception et calez la décision de trésorerie sur ces deux délais.

Piège n° 7 — Croire que la SCI vote avec 100 % de ses tantièmes quand elle est majoritaire. L'article 22 ramène les voix du copropriétaire détenant plus de la moitié des parties communes à la somme des voix de tous les autres. 700/1000 ne vaut pas 700 voix, mais 300. Une SCI majoritaire ne décide jamais seule — si votre projet suppose le contraire, achetez l'immeuble entier.

Piège n° 8 — Croire qu'une notification électronique non lue ne fait pas courir le délai de deux mois. C'est celui qui coûte le plus cher. Le délai de l'article 42, alinéa 2, est une forclusion, et il court du lendemain de la transmission par le prestataire de confiance — pas de la lecture du message. Une adresse périmée ne suspend rien, une boîte pleine non plus. Si ce régime ne vous convient pas, demandez expressément la voie postale : le décret vous en laisse le droit.

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13. FAQ — Réforme de la copropriété et SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les textes cités sont ceux en vigueur à la date de mise à jour ; vérifiez toujours la version consolidée sur Légifrance avant de prendre une décision engageant votre SCI.