Racheter une soulte via une SCI (divorce, succession, indivision)

Sortir d'une indivision suppose presque toujours que l'un rachète la part de l'autre. Le résultat visé est simple à formuler : un bien, un propriétaire, un chèque. Ce qui l'est beaucoup moins, c'est le chemin. Deux voies mènent exactement au même point d'arrivée : le partage avec soulte, et la vente des droits indivis. Elles n'ont pas du tout le même coût. Sur un bien de 300 000 € détenu à parts égales, l'écart entre la voie la moins chère et la plus chère approche les 10 000 € de seuls droits d'enregistrement, pour une opération rigoureusement identique du point de vue des personnes concernées.

Et puis il y a la SCI. On me la présente très souvent comme la solution évidente : « on met le bien dans une SCI et chacun prend ses parts ». C'est parfois excellent. C'est souvent, sur le coût immédiat, la voie la plus chère des trois. La différence entre les deux situations tient à quelques éléments précis, que ce guide passe en revue chiffres en main : l'origine de l'indivision, la qualité des copartageants, l'existence d'un crédit en cours, et ce qu'on veut faire du bien dans dix ans.

Ce guide est donc un guide de calcul avant d'être un guide de droit. On pose d'abord le vocabulaire, parce que confondre une soulte et un prix de vente coûte plusieurs milliers d'euros, littéralement. On compare ensuite les voies, tableau à l'appui. On calcule la soulte, crédit en cours et comptes d'indivision compris. On règle la question bancaire, qui fait échouer plus de dossiers que le droit fiscal. Et on termine sur un cas complet, quatre voies chiffrées côte à côte.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP, Légifrance, tarif réglementé des notaires). Mis à jour le 8 août 2026.

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1. Poser le vocabulaire : indivision, soulte, licitation, attribution préférentielle

Le vocabulaire du partage a une particularité désagréable : chaque mot désigne un régime fiscal différent. Employer « rachat » là où le droit dit « partage », ou « prix » là où il dit « soulte », ce n'est pas une approximation de langage, c'est déjà une erreur de plusieurs milliers d'euros. Autant les poser proprement.

L'indivision

L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien, chacune pour une quote-part, sans division matérielle. Personne ne possède « la moitié gauche de l'appartement » : chacun possède une fraction abstraite de la totalité. Le régime est aux articles 815 et suivants du Code civil.

Retenez surtout l'article 815, qui tient en une phrase et règle beaucoup de conversations : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. » La porte de sortie n'est jamais verrouillée. Reste à savoir ce qu'elle coûte.

L'article 815-3, lui, organise les décisions du quotidien : les actes d'administration se prennent à la majorité des deux tiers des droits indivis, mais vendre l'immeuble suppose l'unanimité. Un seul indivisaire suffit donc à tout figer, et c'est précisément pour desserrer ce verrou que l'article 815-5-1 a été créé.

La quote-part

La quote-part est la fraction des droits de chacun. Elle n'est pas nécessairement égale au financement apporté : elle résulte de l'acte d'acquisition, de la dévolution successorale ou du régime matrimonial. Une indivision 50/50 dans laquelle l'un a payé 70 % du prix reste une indivision 50/50, sauf à faire jouer les comptes d'indivision ou, en régime matrimonial, les récompenses. On y revient au chapitre 3.

La soulte

La soulte est la somme versée par celui qui reçoit un lot supérieur à ses droits, pour rétablir l'égalité. Elle suppose donc un partage : sans partage, il n'y a pas de soulte, il y a un prix. Cette différence de nature est celle qui commande tout le chapitre suivant.

Un exemple minimal : deux frères héritent d'un appartement de 300 000 €, à parts égales. Chacun a droit à 150 000 €. Si l'aîné reçoit l'appartement entier, il reçoit 300 000 € alors qu'il n'a droit qu'à 150 000 € : il doit une soulte de 150 000 € à son frère. La soulte n'est pas le prix de la moitié de l'appartement. C'est l'ajustement d'un partage inégal en nature.

La licitation

La licitation est la vente d'un bien indivis, aux enchères ou à l'amiable, pour en partager le prix. Elle prend deux visages selon l'acquéreur. Vendue à un tiers étranger à l'indivision, c'est une vente ordinaire, avec les droits de mutation et la plus-value qui vont avec. Vendue à l'un des indivisaires, ce que l'on appelle la « licitation faisant cesser l'indivision », elle bénéficie, dans certains cas, d'un régime de faveur que nous détaillerons.

L'attribution préférentielle

L'attribution préférentielle est le droit, pour un indivisaire, de se faire attribuer un bien déterminé dans son lot, à charge de soulte. En matière successorale, elle est notamment ouverte au conjoint survivant ou à l'héritier qui habitait le logement (articles 831-2 et suivants du Code civil), et à l'exploitant d'une entreprise. Ce n'est pas un droit de préemption sur une vente : c'est un droit d'être servi en nature dans un partage. Elle ne dispense évidemment pas de payer la soulte. L'article 832-4 du Code civil pose au contraire que, sauf accord amiable entre les copartageants, la soulte éventuellement due est payable comptant. Des délais ne peuvent être exigés que dans les deux cas d'attribution préférentielle de droit que sont l'article 831-3 (le local qui sert effectivement d'habitation au conjoint survivant, visé au 1° de l'article 831-2) et l'article 832 (l'exploitation agricole ne dépassant pas les limites de superficie fixées par décret) : la moitié de la soulte au plus, sur dix ans au maximum, avec intérêt au taux légal.

Trois situations d'entrée

Dans la pratique, le rachat de soulte arrive par trois portes, et la porte d'entrée détermine le régime applicable.

Cette dernière ligne mérite qu'on s'y arrête, parce qu'elle est la grande absente des pages qui traitent du sujet. Deux amis qui ont acheté un appartement ensemble et qui se séparent ne bénéficient d'aucun des régimes de faveur que l'on va décrire. Leur partage avec soulte coûte, en droits, à peu près le double de celui de deux frères. Si vous êtes dans ce cas, lisez la fin du chapitre 2 avant tout le reste, et regardez notre guide SCI entre amis pour la structure à privilégier la prochaine fois.

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2. Partage avec soulte ou vente des droits indivis : la distinction qui commande tout le coût

Nous y sommes. Deux opérations, un résultat économique identique : l'un devient seul propriétaire, l'autre repart avec un chèque. Le droit fiscal, lui, ne voit pas du tout la même chose dans l'une et dans l'autre, et il les taxe en conséquence.

Le partage : un acte déclaratif, pas translatif

L'article 883 du Code civil pose une fiction juridique d'une élégance redoutable : « Chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n'avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession. » Le texte ajoute qu'il en est de même des biens advenus par tout autre acte ayant pour effet de faire cesser l'indivision.

Traduction : quand l'aîné reçoit l'appartement dans son lot, la loi considère qu'il en a été seul propriétaire depuis le jour de l'ouverture de la succession. Le cadet n'a jamais rien possédé de cet appartement. Il n'y a donc aucune mutation entre eux, puisqu'il n'y a jamais eu de propriété à transmettre. L'effet déclaratif du partage efface rétroactivement l'indivision.

La conséquence fiscale tombe toute seule : pas de mutation, donc pas de droits de mutation. L'acte supporte un droit de partage, qui n'est pas un droit de mutation mais un droit sur l'acte lui-même.

Le droit de partage : 2,50 %, ou 1,10 %

L'article 746 du CGI fixe le taux : « Les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés, à quelque titre que ce soit, pourvu qu'il en soit justifié, sont assujettis à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 %. »

Le même article prévoit un taux réduit, issu de l'article 108 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 (loi de finances pour 2020), qui a organisé une baisse en deux temps : 1,80 % au 1er janvier 2021, puis 1,10 % au 1er janvier 2022. Ce taux réduit vise les partages d'intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture d'un pacte civil de solidarité.

L'assiette du droit de partage, et pourquoi elle surprend

L'article 747 du CGI pose le principe : les droits sont liquidés sur l'actif net partagé. Cela paraît anodin. En pratique, cela produit deux effets que l'on découvre le plus souvent chez le notaire, la veille de la signature.

Première conséquence : la dette se déduit. Si le bien vaut 320 000 € et qu'il reste 148 000 € de capital dû à la banque, l'assiette du droit de partage est 172 000 €, pas 320 000 €. C'est un avantage considérable du partage sur la vente, où les droits de mutation frappent le prix sans aucune déduction du passif.

Seconde conséquence : l'assiette porte sur la totalité, pas sur la part transférée. Le droit de partage à 2,50 % s'applique à l'ensemble de l'actif net partagé, y compris la quote-part que l'attributaire possédait déjà. Sur une indivision 50/50, cela revient donc à taxer à 5 % la moitié qui « change de mains ». C'est ce qui explique que l'écart avec une vente à 6,32 % soit moins spectaculaire qu'on ne l'imagine. Réel, mais moins spectaculaire.

Le régime spécial de l'article 748 du CGI : la soulte ne paie pas de droits de mutation

Ici se joue la distinction la plus mal comprise de tout le sujet. Il existe en réalité deux régimes, et l'un annule ce que l'autre fait payer.

Le régime normal (article 747 du CGI). Quand le partage comporte une soulte, l'acte est réputé translatif à hauteur de la soulte. Résultat : la soulte est taxée aux taux prévus pour les ventes, c'est-à-dire aux droits de mutation à titre onéreux, et son montant est déduit de l'actif net pour le calcul du droit de partage. On paie donc deux fois : le droit de partage sur le solde, les droits de mutation sur la soulte.

Le régime spécial (article 748 du CGI). Certains partages échappent à cette règle. Le texte dispose que les partages portant sur des biens dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale, et intervenant uniquement entre les membres originaires de l'indivision, leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre universel de l'un ou plusieurs d'entre eux, ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes ou plus-values. Le même régime s'applique aux partages de biens indivis issus d'une donation-partage et aux partages de biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un PACS ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage.

Dans ces cas, un seul droit de partage s'applique, sur l'actif net partagé sans déduction de la soulte. Aucun droit de mutation.

La licitation au profit d'un co-indivisaire : 2,50 %, sur la valeur totale

L'article 750 du CGI traite des licitations. Son I rappelle que la licitation est une vente et suit le droit commun. Son II prévoit un régime de faveur : les licitations de biens dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale, ainsi que celles portant sur des biens indivis issus d'une donation-partage ou acquis par des partenaires de PACS ou par des époux, sont soumises à un droit de 2,50 % lorsqu'elles interviennent au profit de membres originaires de l'indivision, de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants, ou de leurs ayants droit à titre universel.

Point technique qui a son importance : le dernier alinéa de l'article 750 dispose que, pour les licitations et cessions de droits successifs qui font cesser l'indivision, le droit ou la taxe est liquidé sur la valeur des biens sans soustraction de la part de l'acquéreur. L'assiette est donc la valeur totale du bien, exactement comme pour le droit de partage. À 2,50 %, licitation et partage coûtent la même chose.

Avec une nuance qui décide parfois du choix : le taux réduit de 1,10 % est propre au partage. Il ne s'applique pas à la licitation, qui reste à 2,50 % même en contexte de divorce. Deux ex-époux qui optent pour la licitation plutôt que pour le partage paient donc plus du double de droits, pour un résultat identique.

La vente des droits indivis : une mutation à titre onéreux, pleine et entière

Troisième voie : l'un vend ses droits indivis, soit à l'autre indivisaire hors régime de faveur, soit à un tiers, soit à une SCI. Il n'y a plus ni partage ni licitation entre co-indivisaires qualifiés : c'est une vente ordinaire.

• Droits de mutation à titre onéreux au taux départemental : environ 6,32 % en 2026 dans la grande majorité des départements, la majoration ouverte par l'article 116 de la loi de finances pour 2025 ayant été votée presque partout ; environ 5,81 % dans une minorité de départements. Les droits sont dus par l'acquéreur.
• Émoluments du notaire au barème des ventes (article A444-91 du Code de commerce), plus la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (article 879 du CGI) et les débours.
• Plus-value immobilière chez le cédant, au régime des particuliers de l'article 150 U du CGI : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, plus la surtaxe de l'article 1609 nonies G au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Sur ce dernier point, une précision de canon qui traîne partout : les prélèvements sociaux sur une plus-value immobilière restent à 17,2 %. La hausse de la CSG à 10,6 % issue de la LFSS pour 2026 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 % pour les revenus mobiliers, mais le IV de l'article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale maintient 9,2 % de CSG, donc 17,2 % au total, pour les revenus fonciers et pour les plus-values immobilières des particuliers. Voir notre guide sur les prélèvements sociaux en 2026.

Le tableau comparatif : un bien de 300 000 €, détenu à parts égales

Posons le cas de référence. Un bien vaut 300 000 €, il est détenu à 50/50, il n'y a pas de crédit en cours. L'un veut garder, l'autre veut sortir : la valeur à transférer est de 150 000 €. Ce que coûte chaque voie, en droits d'enregistrement :

La lecture de ce tableau donne déjà la moitié de la réponse. Quand l'indivision relève du régime de faveur, le partage écrase toutes les autres voies, et l'écart est maximal après un divorce : 3 300 € contre 9 480 €, soit près de trois fois plus cher pour une opération identique. Quand elle n'en relève pas (ligne D), le partage devient la voie la plus chère de toutes, parce qu'il cumule le droit de partage et les droits de mutation.

Le coût complet, émoluments compris

Sauf que les droits ne font pas la facture. Il faut y ajouter les émoluments du notaire, qui obéissent à deux barèmes différents selon la nature de l'acte, la contribution de sécurité immobilière et les débours. Reprenons le même cas, tout compris.

Le résultat est plus subtil qu'annoncé, et c'est justement pour cela qu'il faut compter plutôt que réciter. Hors plus-value, les deux voies sont presque à égalité : les droits sont plus élevés dans la vente, mais les émoluments du notaire sont plus élevés dans le partage, parce que le barème du partage s'applique à l'actif brut, donc aux 300 000 €, tandis que le barème de la vente s'applique au seul prix de 150 000 €.

Ce qui départage réellement les deux voies, c'est la plus-value. Elle est nulle dans le partage, elle ne l'est presque jamais dans la vente. Et c'est aussi elle qui explique que le détour par une SCI, systématiquement présenté comme une optimisation, soit le plus souvent une dépense supplémentaire.

Le détail des barèmes, pour vérifier vos chiffres

Les émoluments proportionnels du notaire relèvent du tarif réglementé, codifié aux articles A444-53 et suivants du Code de commerce. Deux barèmes se croisent dans notre sujet : celui de la vente d'immeuble (article A444-91) et celui du partage volontaire ou judiciaire, avec ou sans liquidation de communauté, de succession ou de société, qui est le numéro 101 du tableau 5 et relève de l'article A444-121.

Le barème du partage est donc à la fois plus élevé en taux et plus large en assiette : il ne déduit pas le passif. Sur un bien financé à crédit, cet écart pèse. D'autres émoluments peuvent s'ajouter selon la configuration de la liquidation (attestation de propriété, publication, formalités), ce qui rend indispensable le décompte prévisionnel écrit du notaire. Ces barèmes s'entendent hors taxe : ajoutez 20 % de TVA.

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3. Le calcul de la soulte, pas à pas

Le calcul de la soulte est arithmétiquement simple et pratiquement conflictuel. Simple, parce qu'il tient en quatre lignes. Conflictuel, parce que chacune des quatre lignes est une occasion de désaccord, et que les deux dernières, celles des comptes d'indivision, sont presque toujours oubliées par ceux qui calculent seuls dans un coin de tableur.

La trame en quatre lignes

1. La valeur vénale du bien au jour du partage. Pas au jour de l'achat, pas au jour de la séparation, pas la valeur déclarée dans la succession : la valeur au jour du partage. C'est la règle en matière de partage, et c'est aussi la première source de litige.
2. Le capital restant dû de l'emprunt, arrêté à la même date, tel que la banque le certifie. Pas l'échéancier prévisionnel : le décompte réel.
3. Les comptes d'indivision : ce que l'indivision doit à un indivisaire (article 815-13 du Code civil) et ce qu'un indivisaire doit à l'indivision (article 815-9).
4. Les quotes-parts, telles qu'elles résultent du titre, corrigées le cas échéant par les récompenses en régime matrimonial.

L'actif net partageable est le résultat des trois premières lignes. La soulte est l'écart entre la valeur nette effectivement reçue par l'attributaire et ses droits dans cet actif net.

Exemple 1 — le cas simple, sans crédit

Deux sœurs héritent d'un appartement estimé 260 000 €, à parts égales. Aucun crédit, aucun compte d'indivision. L'aînée souhaite le conserver.

Droit de partage : 2,50 % de 260 000 €, soit 6 500 €. Le taux de 1,10 % ne s'applique pas, il s'agit d'une succession. Émoluments du notaire au barème du partage sur 260 000 € : 3 091,78 € HT, soit environ 3 710 € TTC. Contribution de sécurité immobilière (article 879 du CGI, 0,10 %) : 260 €. Total de l'acte, débours compris : de l'ordre de 11 270 €, à la charge des copartageantes selon ce que prévoit l'acte.

Exemple 2 — avec un crédit en cours et des comptes d'indivision

Le cas réaliste, celui que je vois le plus souvent. Paul et Marie ont acheté ensemble, ils se séparent. Le bien vaut 320 000 €, il reste 148 000 € de capital dû. Deux comptes d'indivision viennent s'ajouter.

• Paul a réglé seul 12 000 € de réfection de toiture il y a deux ans. C'est une dépense de conservation au sens de l'article 815-13 du Code civil : il détient une créance sur l'indivision.
• Marie a occupé seule le logement pendant 18 mois après le départ de Paul. Elle doit une indemnité d'occupation au titre de l'article 815-9, fixée d'accord entre eux à 700 € par mois, soit 12 600 €.

Les comptes d'indivision ont fait passer la soulte de 86 000 € (le calcul « à la louche », moitié de l'actif net immobilier) à 73 700 €. Douze mille trois cents euros d'écart, sur deux lignes que personne n'aurait spontanément portées au tableau.

Et l'effort de financement de Paul ne se résume pas à la soulte : il reprend aussi les 148 000 € de capital restant dû. Son endettement total après opération est de 221 700 €, à comparer à un bien de 320 000 €. C'est ce chiffre-là que la banque regardera, pas la soulte.

Le coût de l'acte, dans ce second cas

Paul et Marie étaient mariés et divorcent : le partage bénéficie du taux réduit.

Notez l'asymétrie des assiettes, elle est instructive : le droit de partage se calcule sur le net, soit 172 600 €, tandis que les émoluments du notaire se calculent sur le brut, soit 320 000 €. Ce n'est pas une incohérence, ce sont deux logiques différentes : l'impôt frappe l'enrichissement partagé, l'émolument rémunère le travail sur la masse.

Les dépenses avancées par un indivisaire : ce que dit vraiment l'article 815-13

L'article 815-13 du Code civil distingue deux situations, et la distinction change le montant de l'indemnité.

• Les dépenses d'amélioration, ce que le droit appelle les « impenses utiles ». Quand un indivisaire a amélioré le bien à ses frais, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage. L'indemnité suit donc la plus-value apportée, indépendamment de la somme dépensée. Refaire une salle de bains à 25 000 € qui n'ajoute que 8 000 € de valeur donne droit à 8 000 €.
• Les dépenses nécessaires à la conservation. Le texte impose d'en tenir compte « encore qu'elles ne les aient point améliorés » : l'indemnité correspond ici à la dépense effectivement faite de deniers personnels, sans qu'il faille démontrer une plus-value. Une toiture, un ravalement imposé, une mise aux normes électriques exigée par l'assureur relèvent de cette catégorie.

La frontière entre les deux est source de contentieux et se plaide au cas par cas. Retenez la règle pratique : gardez les factures, et gardez la trace du compte bancaire depuis lequel elles ont été payées. Une facture au nom des deux indivisaires réglée depuis un compte joint ne prouve rien. Une facture réglée depuis un compte personnel identifié prouve tout.

Symétriquement, l'article 815-9 pose que l'indivisaire qui use privativement de la chose indivise est redevable d'une indemnité. Cette indemnité n'est pas automatique : elle doit être demandée, et elle se prescrit. Ne comptez pas la découvrir chez le notaire le jour de la signature.

Les récompenses en régime matrimonial

Quand le bien dépend d'une communauté, la mécanique n'est plus celle des comptes d'indivision mais celle des récompenses : la communauté doit récompense à l'époux dont les biens propres l'ont enrichie, et l'époux doit récompense à la communauté dont il a tiré profit. Un apport de fonds propres (une donation reçue, le prix d'un bien vendu avant le mariage) au financement du logement commun ouvre droit à récompense, et cette récompense se règle avant le partage.

Là-dessus, tout se joue sur la preuve. Il faut établir l'origine des fonds : sans traçabilité bancaire, la récompense n'est pas retenue, quelle que soit la conviction de celui qui la réclame. « C'était l'argent de ma mère » n'a jamais convaincu un notaire liquidateur. Second point, plus technique : le montant de la récompense n'est pas la somme apportée. L'article 1469, alinéa 3, du Code civil impose, lorsque la dépense a servi à acquérir, à conserver ou à améliorer un bien, de retenir le profit subsistant s'il est supérieur à la dépense faite, c'est-à-dire la fraction actuelle de la valeur du bien que l'apport a financée. Un apport de 40 000 € sur un bien de 200 000 € acheté il y a quinze ans et qui en vaut 320 000 € donne une récompense de 64 000 €, pas de 40 000 €. Sur le sujet du régime matrimonial et de son interaction avec la société, voir notre guide SCI et régime matrimonial.

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4. Financer le rachat de soulte : prêt, désolidarisation, compte courant

On croit que le sujet du rachat de soulte est juridique. Dans la pratique, il échoue neuf fois sur dix sur un point bancaire, et presque toujours le même : la désolidarisation. Prenons les choses dans l'ordre.

Le prêt « rachat de soulte » : un prêt immobilier ordinaire

Il n'existe pas de produit spécifique. Ce que les banques appellent « prêt rachat de soulte » est un prêt immobilier classique dont l'objet est le financement d'une soulte, souvent adossé au refinancement du capital restant dû. Les banques le montent de deux façons, et le choix n'est pas neutre.

• Le prêt complémentaire. L'emprunt initial est maintenu, l'attributaire en reprend seul la charge, et un second prêt finance la soulte. Avantage : on conserve un taux ancien, souvent très inférieur aux conditions actuelles. Inconvénient : deux prêts, deux assurances, deux garanties, et il faut que la banque accepte à la fois la reprise et le nouveau concours.
• Le rachat global. Un prêt unique solde l'ancien et finance la soulte. C'est plus simple à gérer, mais on perd le taux historique. Lorsque le prêt initial a été souscrit à un taux bas, ce choix peut coûter très cher sur la durée résiduelle : faites calculer les deux hypothèses avant d'arbitrer, notre guide sur la renégociation de crédit détaille la méthode de comparaison.

La désolidarisation n'est jamais de droit

Je vais être direct sur ce point, parce qu'il produit plus de dégâts que tout le reste de ce guide réuni.

Quand deux personnes empruntent ensemble, elles sont en général co-emprunteurs solidaires : la banque peut réclamer la totalité de l'échéance à l'une ou à l'autre. Le partage, le jugement de divorce, la convention de divorce, l'acte notarié qui attribue le bien à l'un et met le prêt à sa charge : rien de tout cela n'est opposable à la banque. Ces actes règlent les rapports entre les ex-indivisaires, pas le lien avec le prêteur.

Pour être libéré, il faut l'accord exprès de la banque, formalisé par un avenant de désolidarisation. Cet accord est discrétionnaire : aucun texte ne l'impose, aucun juge ne peut le contraindre. La banque l'accorde si, et seulement si, celui qui reste présente à lui seul une solvabilité suffisante.

La banque exige presque toujours une contrepartie : réduction de la durée, garantie supplémentaire, caution personnelle d'un tiers, nantissement d'une épargne. Les frais d'avenant sont facturés, généralement quelques centaines d'euros. Et lorsque la solvabilité individuelle ne suffit pas, la seule issue est de faire racheter le prêt par un autre établissement, ce qui remet en jeu le taux.

Le sort des garanties

L'hypothèque ou le privilège inscrit au profit de la banque suit le bien, pas les personnes : le changement d'attributaire ne l'éteint pas. En revanche, si le prêt est soldé et remplacé par un nouveau, il faut une mainlevée de l'ancienne garantie et l'inscription d'une nouvelle, avec les frais correspondants. Quand la garantie initiale était un cautionnement par un organisme spécialisé plutôt qu'une hypothèque, l'opération est plus légère et une partie de la contribution versée au fonds mutuel peut être restituée en fin de prêt. Mais seule la fraction non remboursable était déductible côté fiscal, la fraction restituable ne l'étant pas.

Quand c'est la SCI qui emprunte

Si la voie retenue est l'acquisition par une SCI, c'est la société qui emprunte. Le dossier change alors de nature, sur trois plans au moins.

1. La banque prête à une personne morale. Elle exige à peu près systématiquement le cautionnement personnel et solidaire des associés, parfois à hauteur de 100 % du prêt et pas seulement de leur quote-part. La responsabilité indéfinie et conjointe des associés de l'article 1857 du Code civil ne lui suffit pas, notamment parce que l'article 1858 lui impose de poursuivre d'abord vainement la société. Voir la caution personnelle en SCI et la responsabilité des associés.
2. La question du taux d'effort. Une SCI n'a pas de « revenus » au sens du taux d'effort du Haut Conseil de stabilité financière. Attention toutefois à une idée fausse très répandue : la FAQ officielle du HCSF consacre plusieurs questions aux SCI et énonce que sa décision s'applique aux prêts aux SCI couverts par les dispositions sur le crédit immobilier de l'article L. 313-1 du Code de la consommation. Ce qui est exact, c'est que le taux d'effort n'y est généralement pas calculable, de sorte que le dossier relève « a priori », selon les termes du HCSF, de la marge de flexibilité, et que la charge remonte chez les associés. Ce n'est pas la même chose que d'être hors du champ. Voir SCI et capacité d'emprunt personnelle.
3. Le dossier est plus lourd. Statuts, procès-verbal autorisant l'emprunt si les statuts l'exigent, prévisionnel, et pour une SCI nouvellement créée, l'absence totale d'historique. Notre guide du prêt bancaire en SCI détaille les pièces attendues, et celui du refus de prêt les motifs de rejet les plus fréquents.

L'apport en compte courant d'associé

Quand la SCI acquiert et qu'un associé dispose de liquidités, l'avance en compte courant est presque toujours préférable à l'apport en capital. Le mécanisme : l'associé prête les fonds à la société, qui les lui doit. Le remboursement futur est une simple extinction de dette, sans imposition, et il n'exige aucune formalité sociale, là où réduire le capital suppose une décision collective, une modification des statuts, une annonce légale et un dépôt au greffe.

Encore faut-il le faire proprement. Ce qui suppose de ne pas rater ces trois points.

• Formalisez. Une convention écrite datée, mentionnant le montant, les conditions de remboursement et l'éventuelle rémunération. Un compte courant non documenté est le premier poste que l'administration conteste en contrôle.
• Attention aux intérêts. Si l'avance est rémunérée, la déduction des intérêts est plafonnée à l'IS par le 3° du 1 de l'article 39 du CGI : 4,55 % pour un exercice de douze mois clos le 31 décembre 2025, 4,34 % pour les clôtures du 31 mai au 29 juin 2026, sous réserve des publications administratives ultérieures. À l'IR, la déduction relève du d du 1° du I de l'article 31 du CGI et de la condition d'emploi des fonds.
• Ne laissez jamais le compte devenir débiteur. Un associé qui doit de l'argent à sa SCI est dans une situation fiscalement dangereuse. Voir le compte courant débiteur.

Le guide complet du compte courant d'associé en SCI détaille le régime, et celui des comptes courants multiples traite du cas, fréquent après un rachat de soulte, où les associés n'avancent pas les mêmes montants.

Le prêt familial, souvent négligé

Lorsque la banque ne suit pas, le financement intrafamilial est une piste sérieuse, à condition d'être documenté : écrit, échéancier, et déclaration du contrat de prêt à l'administration (formulaire n° 2062) lorsque son montant dépasse 5 000 €. Un « prêt » familial sans écrit et sans remboursement effectif est requalifié en donation, avec les droits qui vont avec. Voir le prêt familial en SCI.

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5. Racheter une soulte via une SCI : trois montages, coût et risque de chacun

Venons-en à la question qui amène la plupart des lecteurs ici. Faire intervenir une SCI dans un rachat de soulte est possible de trois façons, qui n'ont ni le même coût, ni le même intérêt, ni le même risque. Aucune des trois n'est « la » solution : chacune répond à un objectif différent.

Montage 1 — Apporter le bien indivis à une SCI, puis répartir les parts

On me le propose une fois sur deux, et ses conséquences sont presque toujours sous-estimées. L'idée séduit sur le papier : les deux indivisaires apportent le bien à une SCI, reçoivent des parts en proportion, puis celui qui veut sortir cède ses parts à l'autre. Plus d'indivision, plus de partage, une belle mécanique de société.

Le coût de l'apport. Tout dépend du régime fiscal de la SCI, et l'écart est brutal.

Deux choses ne figurent jamais dans les présentations enthousiastes de ce montage. Ce sont, évidemment, les deux qui coûtent.

L'apport est une cession à titre onéreux. Apporter un immeuble à une SCI, ce n'est pas le « transférer » : c'est le céder contre des parts. La plus-value est due immédiatement, au régime des particuliers de l'article 150 U du CGI, alors même qu'aucun euro n'entre dans la poche des apporteurs. C'est le motif d'abandon le plus fréquent du montage : les apporteurs découvrent qu'ils doivent payer un impôt en numéraire sur une opération qui ne leur rapporte rien en numéraire.

L'apport à titre onéreux est presque toujours présent. Dès que la SCI reprend le prêt en cours, l'apport est mixte : pur et simple à hauteur de la valeur nette, à titre onéreux à hauteur du passif repris. La fraction à titre onéreux supporte les droits de mutation au taux départemental, même dans une SCI à l'IR. Sur un bien de 320 000 € grevé de 148 000 € de dette, cela représente environ 9 350 € de droits, là où beaucoup de lecteurs de forums annoncent « c'est gratuit ». Notre guide de l'apport d'immeuble à une SCI décompose ce calcul en détail.

Et ensuite ? Une fois le bien dans la SCI, celui qui veut sortir cède ses parts. Ce n'est pas gratuit non plus.

• Droits d'enregistrement de 5 % sur les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière (article 726, I, 2° du CGI). Sur une indivision 50/50, 5 % de la moitié équivaut très exactement à 2,50 % du tout : la cession de parts coûte, en droits, la même chose qu'un partage. Elle coûte en revanche nettement moins qu'une vente d'immeuble à 6,32 %.
• Plus-value sur les parts, au régime des plus-values immobilières lorsque la société relève des articles 8 à 8 ter du CGI et que son actif est principalement immobilier (article 150 UB du CGI).
• Formalisme obligatoire depuis le 27 juin 2026. L'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné au sens de l'article 1374 du Code civil, ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable, le tout à peine de nullité. L'acte « fait maison » entre associés n'est plus valable. C'est un changement de nature : l'article 1865 posait une condition de preuve et d'opposabilité, l'article 1865-1 pose une condition de validité.

Voir le guide dédié de la cession de parts de SCI pour la procédure complète, l'agrément et les formalités.

Montage 2 — Créer une SCI qui achète les droits indivis

Deuxième schéma : celui qui veut garder le bien constitue une SCI, seul ou avec un proche, et cette SCI achète les droits indivis du sortant. C'est une vente, avec toutes ses conséquences.

• Droits de mutation au taux départemental sur le prix de la quote-part cédée : environ 6,32 % en 2026 dans la grande majorité des départements.
• Plus-value immobilière chez le cédant, sans le bénéfice du régime de faveur des partages.
• Frais de constitution de la SCI : rédaction des statuts, annonce légale (191 € HT au forfait national pour une SCI, au titre de l'arrêté du 19 novembre 2021 modifié par l'arrêté du 19 novembre 2025), dépôt au guichet unique de l'INPI et frais de greffe. Voir créer une SCI et le coût annuel d'une SCI.

Et un piège structurel qu'il faut voir venir : si la SCI n'achète que la quote-part du sortant, elle devient elle-même indivisaire aux côtés de celui qui est resté en nom propre. On n'a pas mis fin à l'indivision, on l'a rendue plus complexe : une indivision entre une personne physique et une société, avec les règles de majorité de l'article 815-3 inchangées et une gestion à deux têtes. C'est presque toujours une mauvaise idée.

Pour que le montage tienne debout, il faut que la SCI achète la totalité du bien, donc que celui qui reste vende aussi sa propre quote-part à la société. Ce qui double l'assiette des droits de mutation, et déclenche une plus-value chez lui aussi, sur une part qu'il n'a jamais eu l'intention de vendre. Sur un bien de 300 000 €, on passe de 9 480 € à 18 960 € de droits.

Montage 3 — Utiliser une SCI déjà existante

Troisième schéma : une SCI existe déjà, patrimoniale ou familiale, et on lui fait acheter le bien indivis. Le coût fiscal est identique au montage 2, sans les frais de constitution. Ça ressemble à une bonne affaire, et ça l'est parfois. Vérifiez d'abord les trois points suivants.

• L'objet social doit couvrir l'opération. Un objet trop étroit impose une modification statutaire préalable, avec assemblée, annonce légale (136 € HT au forfait pour un changement d'objet ou de capital) et dépôt. Voir changer l'objet social d'une SCI.
• Les équilibres entre associés se déplacent. Si un seul associé finance l'acquisition par compte courant, il détient une créance sur la société sans détenir davantage de parts : la valeur créée profite à tous, la dette n'est due qu'à un seul. Cela se règle, mais cela se règle avant, par une convention et, souvent, par un pacte d'associés.
• Mélanger des patrimoines qui n'ont rien à voir. Loger le logement issu d'une séparation dans la SCI qui détient les immeubles de rapport familiaux crée des interdépendances durables : un impayé sur l'un pèse sur l'autre, une mésentente bloque l'ensemble. Voir une SCI par bien ou plusieurs ?

Alors, quand la SCI est-elle réellement la bonne réponse ?

En pratique, j'en vois trois. Pas quatre, et surtout pas « ça dépend ».

Dans tous les autres cas, et ils sont majoritaires, le partage direct entre personnes physiques est la voie la moins chère. Rien n'interdit d'apporter le bien à une SCI plus tard, une fois la situation stabilisée : mais il faudra alors assumer la plus-value d'apport, calculée sur une valeur d'acquisition qui, on va le voir, n'aura pas été majorée par la soulte payée.

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6. Le rachat de soulte dans un divorce

Le divorce est le cas le plus favorable, à condition de ne pas se tromper de véhicule. Ce chapitre pose les repères ; le guide SCI et divorce traite du sort des parts sociales, de la gérance et de la liquidation détaillée du régime matrimonial.

Le partage s'inscrit dans la liquidation du régime matrimonial

Le rachat de soulte n'est pas un acte isolé : c'est une opération au sein de la liquidation du régime matrimonial. On ne partage pas un bien, on partage une masse (actif commun, passif commun, récompenses dues et reçues) dont le logement n'est qu'un élément, souvent le principal.

Cela a une conséquence pratique. Attribuer le bien à l'un et lui faire verser une soulte suppose d'avoir d'abord arrêté les récompenses. Un époux qui a financé l'acquisition avec 60 000 € reçus par donation détient une créance sur la communauté qui vient réduire d'autant ce qu'il doit à l'autre. Prendre le raccourci « valeur du bien moins crédit, divisé par deux » revient à renoncer à cette créance.

Le calendrier : avant ou après le divorce ?

En divorce par consentement mutuel par acte d'avocats déposé au rang des minutes d'un notaire, la présence d'un bien immobilier soumis à publicité foncière impose que l'état liquidatif soit dressé en la forme authentique et annexé à la convention. Le partage est donc concomitant du divorce.

En divorce judiciaire, le partage peut intervenir avant, pendant ou après. Il n'y a pas de délai couperet fiscal : le taux réduit de 1,10 % vise les partages d'intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, ce qui n'impose pas la simultanéité. Mais laisser traîner a un coût réel : l'indivision post-communautaire continue de produire des indemnités d'occupation, la valeur du bien bouge, et la désolidarisation devient plus difficile à mesure que le temps passe et que les situations professionnelles évoluent.

Ne pas confondre soulte et prestation compensatoire

Les deux se croisent souvent dans le même dossier et n'ont rien à voir. La soulte est une opération de partage : elle rétablit l'égalité entre copartageants. La prestation compensatoire est une créance de nature différente, destinée à compenser la disparité créée par la rupture dans les conditions de vie respectives. Le Code civil permet qu'elle prenne la forme de l'abandon d'un bien en propriété, ce qui brouille les cartes. Mais le régime fiscal n'est pas le même, et une prestation compensatoire déguisée en soulte, ou l'inverse, est un mauvais calcul.

Faites donc établir les deux calculs séparément. Vous les compenserez ensuite si les parties le souhaitent, en le disant expressément dans l'acte.

Le sort du prêt : les trois questions à poser à la banque

1. Acceptez-vous la désolidarisation ? Question fermée, réponse écrite exigée, avant toute signature.
2. À quelles conditions ? Durée, garantie, caution, assurance : chaque exigence a un coût qu'il faut réintégrer dans l'arbitrage.
3. Le prêt actuel peut-il être maintenu, ou faut-il le racheter ? Sur un prêt souscrit à un taux ancien, la réponse peut valoir plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la durée résiduelle.

Le cas particulier : le bien est déjà dans une SCI

Quand les époux détiennent le bien via une SCI, il n'y a plus d'indivision immobilière à partager : il y a des parts sociales. Les conséquences changent complètement.

• Les parts entrent dans la masse à partager, à leur valeur, c'est-à-dire à l'actif net réévalué de la société, généralement avec une décote tenant à l'illiquidité et à la minorité éventuelle.
• Le transfert des parts entre époux dans le cadre du partage suit le régime du partage. En revanche, une cession de parts hors partage relève des 5 % de l'article 726, I, 2° du CGI et de l'obligation de forme de l'article 1865-1 du Code civil.
• La question de la gérance reste entière : le partage des parts ne révoque pas le gérant. Il faut le traiter expressément, à défaut de quoi l'ex-conjoint gérant conserve les pouvoirs. Voir changer de gérant et la mésentente entre associés.

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7. Le rachat de soulte dans une succession

L'indivision successorale est la source la plus fréquente de rachat de soulte, et la plus durable : on y reste souvent des années, faute d'accord. Le régime fiscal y est favorable, mais moins qu'en divorce, et pour des raisons qu'il faut connaître.

Le point de départ : une indivision subie

Personne ne choisit d'être en indivision successorale : on l'est du seul fait du décès, dès lors qu'il y a plusieurs héritiers. Le régime des articles 815 et suivants s'applique intégralement, avec ses règles de majorité et son principe de sortie permanente.

Avant même d'ouvrir le tableur, trois éléments de contexte viennent peser sur le calcul de la soulte.

• La valeur retenue dans la déclaration de succession devient le prix d'acquisition pour toute plus-value future, majorée des frais d'acte et des droits de succession y afférents. Une valeur déclarée trop basse pour économiser des droits de succession se paie plus tard, en plus-value. C'est un arbitrage à faire au moment de la déclaration, pas après.
• Les dettes du défunt réduisent l'actif net partageable, y compris le prêt immobilier en cours, que l'assurance emprunteur a parfois soldé, ce qui change tout.
• Le rapport et la réduction. Les donations antérieures consenties à un héritier peuvent être rapportables à la succession, et les libéralités excessives réductibles si elles entament la réserve. Ces mécanismes se règlent avant le partage, et ils déplacent les droits de chacun. Une soulte calculée sans en tenir compte est une soulte fausse.

L'attribution préférentielle

L'attribution préférentielle permet à un héritier de se faire attribuer un bien déterminé dans son lot, à charge de soulte. Le Code civil l'ouvre notamment, pour le local d'habitation, au conjoint survivant et à l'héritier qui y avait sa résidence à l'époque du décès. Elle est de droit dans certains cas et facultative dans d'autres, le tribunal appréciant alors les intérêts en présence.

Deux illusions à dissiper. La première : l'attribution préférentielle ne dispense pas de payer. Elle donne un droit à être servi en nature, pas une remise sur la valeur. La seconde est plus douloureuse, parce qu'elle bloque des dossiers entiers : il ne faut pas compter sur des facilités de paiement. L'article 832-4 du Code civil dispose que, sauf accord amiable entre les copartageants, la soulte est payable comptant. Les délais de dix ans que l'on lit parfois ne jouent que dans les deux cas d'attribution préférentielle de droit : le local d'habitation du conjoint survivant (article 831-3, qui renvoie au 1° de l'article 831-2) et l'exploitation agricole sous seuil de superficie (article 832) — et, dans ces deux cas, pour la moitié de la soulte au plus. En dehors d'eux, notamment pour l'attribution préférentielle simplement facultative d'un logement à un enfant du défunt ou pour celle d'une entreprise commerciale de l'article 831, aucun délai ne peut être imposé : l'échelonnement suppose l'accord du copartageant sortant. Et, s'il l'accorde, la garantie de sa créance.

Le partage successoral reste à 2,50 %

Je le répète parce que c'est l'erreur la plus coûteuse du sujet : le taux réduit de 1,10 % ne s'applique pas ici. Sur une succession dont l'actif net partagé s'élève à 500 000 €, le droit de partage est de 12 500 €. Il est dû quel que soit le nombre d'héritiers et quelle que soit l'entente entre eux.

En revanche, le régime de faveur de l'article 748 du CGI joue pleinement : la soulte ne supporte aucun droit de mutation, et le régime de faveur en matière de plus-value s'applique : celui qui reçoit la soulte n'est pas imposé.

Racheter les parts d'un cohéritier quand le bien est déjà en SCI

C'est ici que l'anticipation paie. Lorsque le défunt détenait le bien via une SCI, les héritiers reçoivent des parts sociales, pas une quote-part d'immeuble. Le rachat change alors complètement de mécanique.

• Le rachat coûte moins cher en frais annexes. Une cession de parts supporte 5 % de droits d'enregistrement (article 726, I, 2° du CGI), mais elle n'est pas soumise à publicité foncière : ni contribution de sécurité immobilière, ni émoluments proportionnels de publication. Sur une indivision 50/50, ces 5 % appliqués à la moitié équivalent exactement aux 2,50 % du droit de partage appliqués au tout. Les frais d'acte, eux, sont plus légers.
• Les statuts organisent la sortie. Clause d'agrément, clause de préemption, modalités d'évaluation des parts : autant de garde-fous qui n'existent pas dans une indivision. Voir la clause d'agrément et la clause de préemption statutaire.
• Mais l'article 1865-1 du Code civil s'applique. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une SCI à prépondérance immobilière exige un acte notarié ou un acte d'avocat contresigné, à peine de nullité. L'acte sous seing privé entre cohéritiers, longtemps pratiqué, ne vaut plus rien.

Attention à ne pas confondre deux situations que l'on mélange souvent. Recevoir des parts par succession n'est pas une cession : c'est une transmission à titre gratuit, qui relève des droits de mutation par décès et non de l'article 1865-1. C'est le rachat ultérieur des parts d'un cohéritier qui est une cession. Nos guides sur la SCI héritée et sur le décès d'un associé de SCI détaillent la mécanique successorale et l'agrément des héritiers.

Quand un héritier refuse et bloque

L'article 815 garantit le droit de sortir. Il ne garantit ni le délai, ni le confort, ni la facture. Trois chemins, du plus simple au plus pénible.

1. Le partage amiable, devant notaire. C'est la voie normale, et de loin la moins chère.
2. Le partage judiciaire, quand l'accord est impossible. Le tribunal désigne généralement un notaire pour dresser l'état liquidatif ; la procédure est longue et coûteuse, mais elle aboutit.
3. La procédure de l'article 815-5-1 du Code civil. Des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent exprimer devant notaire leur intention d'aliéner le bien ; le notaire dispose d'un mois à compter du recueil de cette intention pour la faire signifier aux autres indivisaires, lesquels disposent ensuite de trois mois à compter de la signification pour s'y opposer ou garder le silence ; à défaut de manifestation dans ce délai, le notaire le constate par procès-verbal. Le tribunal judiciaire peut ensuite autoriser l'aliénation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ; elle s'effectue par licitation et est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner ne lui avait pas été signifiée. Le texte est écarté en cas de démembrement de la propriété du bien et lorsqu'un indivisaire se trouve dans l'un des cas de l'article 836 : faites vérifier votre situation avant de compter dessus.

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8. Les sept pièges du rachat de soulte

Sept, classés par fréquence décroissante dans les dossiers qui atterrissent sur mon bureau. Les trois premiers représentent à eux seuls l'essentiel des dégâts.

Piège 1 — Sous-évaluer le bien

C'est le premier réflexe, surtout quand l'un des deux est pressé de partir ou que la relation est cordiale. « On dit 250 000 € pour que ce soit plus simple. » Ça ne l'est pas. Ça expose à trois choses, qui se cumulent.

• L'action en complément de part. L'article 889 du Code civil ouvre au copartageant lésé de plus du quart une action en complément de part, qui se prescrit par deux ans à compter du partage. Une paix familiale de six mois ne vaut pas quittance.
• La donation indirecte. Une soulte manifestement inférieure aux droits du sortant est susceptible d'être analysée comme une libéralité au profit de l'attributaire, avec rappel des droits de donation, et rapport à la succession future.
• Le contrôle fiscal. L'administration dispose du droit de contrôle des insuffisances de prix de l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales, et, dans les cas les plus construits, des dispositifs d'abus de droit des articles L. 64 et L. 64 A du même livre. Voir notre guide sur l'abus de droit en SCI.

À l'inverse, sur-évaluer n'est pas neutre non plus : le droit de partage porte sur l'actif net partagé, une valeur gonflée gonfle l'impôt, et l'attributaire s'endette au-delà du nécessaire.

Piège 2 — La soulte payable à terme, sans garantie

Il arrive que l'attributaire ne dispose pas des fonds et que les parties conviennent d'un paiement échelonné. Rien ne l'interdit. Mais sans sûreté, le copartageant sortant devient un simple créancier chirographaire : si l'attributaire revend, se surendette ou fait faillite, il passe après tout le monde.

La réponse technique est l'inscription d'une hypothèque légale spéciale du copartageant, ou d'une hypothèque conventionnelle. Attention à un changement de régime encore mal intégré : l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, a supprimé la catégorie des privilèges immobiliers spéciaux et les a convertis en hypothèques légales spéciales regroupées aux articles 2402 et suivants du Code civil. Ces hypothèques ont perdu leur rétroactivité : leur rang court de l'inscription, non plus de l'acte. Concrètement, l'inscription doit être prise sans délai, et le retard n'est plus rattrapable.

Piège 3 — Oublier les frais d'acte dans le plan de financement

Le plan de financement s'arrête souvent au montant de la soulte. Les frais d'acte représentent pourtant, sur un partage de 300 000 €, de l'ordre de 12 800 €, soit environ 8,5 % de la soulte de 150 000 €. Ils sont dus au moment de la signature, en numéraire, et les banques ne les financent pas toujours volontiers.

Prévoyez la ligne dès le départ, et faites-vous établir un décompte prévisionnel écrit par le notaire avant de vous engager sur une valeur de bien. C'est gratuit, et c'est la seule façon de comparer honnêtement les voies décrites au chapitre 2.

Piège 4 — Croire que la soulte augmente le prix de revient

Celui-ci est le plus contre-intuitif de la liste, et le plus silencieux : ses conséquences n'apparaissent que huit ou dix ans plus tard, le jour de la revente.

Quand le partage bénéficie du régime de faveur, l'attributaire est réputé propriétaire de la totalité depuis l'entrée dans l'indivision. La doctrine administrative en tire une conséquence sévère : pour le calcul d'une plus-value ultérieure, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale du bien au jour de l'entrée dans l'indivision, et « il n'est pas tenu compte de la soulte versée, le cas échéant, à l'occasion du partage » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 410).

Prenons un cas. Un immeuble entre dans une indivision successorale pour 360 000 €. Cinq ans plus tard, l'un des deux héritiers rachète la part de l'autre en versant 210 000 € de soulte, le bien valant alors 420 000 €. Trois ans après, il revend 470 000 €.

La mauvaise nouvelle et la bonne se compensent partiellement. La soulte de 210 000 € est perdue pour le prix de revient : 30 000 € de plus-value supplémentaire. Mais la date d'acquisition est celle de l'entrée dans l'indivision : les abattements pour durée de détention de l'article 150 VC du CGI courent depuis huit ans et non depuis trois. Sur une détention longue, cette antériorité vaut davantage que le supplément d'assiette.

Le raisonnement s'inverse dans un partage hors régime de faveur : la doctrine y retient deux fractions distinctes (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 400) : la quote-part d'origine, au prix et à la date de l'entrée dans l'indivision, et la fraction acquise, dont le prix d'acquisition est le montant de la soulte payée et la date celle du partage. On paie plus cher à l'entrée, on récupère un prix de revient à la sortie. Nos guides sur la plus-value en SCI à l'IR et sur la surtaxe sur les plus-values élevées détaillent le calcul.

Piège 5 — Ignorer la plus-value du cédant dans la voie « vente »

Quand la sortie prend la forme d'une vente de droits indivis, à une SCI ou à un tiers, le cédant supporte une plus-value immobilière : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, plus la surtaxe de l'article 1609 nonies G du CGI au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Deux nuances, que les simulateurs traitent mal. La surtaxe, d'abord : dans une SCI, le seuil de 50 000 € s'apprécie en principe au niveau de la société et non de chaque associé. La doctrine y ajoute toutefois une tolérance qui change souvent le résultat : « il est admis que le seuil de 50 000 € soit apprécié au regard du montant de la plus-value imposable correspondant aux droits des seuls associés redevables de l'impôt sur le revenu » (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60) — la quote-part d'un associé soumis à l'IS ou exonéré au titre de sa résidence principale sort donc du calcul du seuil. Mais nous parlons ici d'une vente par des personnes physiques indivisaires, où la surtaxe s'apprécie par cédant. Ensuite, l'exonération de la résidence principale peut s'appliquer à celui qui occupe encore le bien au jour de la vente : un couple qui se sépare et dont l'un est resté dans les lieux n'est pas dans la même situation que celui qui est parti depuis deux ans. Voir SCI et résidence principale et l'exonération pour remploi.

Piège 6 — Signer le partage avant d'avoir la désolidarisation

Déjà dit au chapitre 4, répété ici parce que c'est le piège le plus coûteux en pratique. Tant que l'avenant bancaire n'est pas signé, celui qui part reste co-emprunteur solidaire. Il paiera si l'autre ne paie pas, et le prêt continuera de peser dans son taux d'endettement, l'empêchant d'acheter ailleurs.

La bonne pratique tient en une phrase : faire du partage un acte conditionné à l'obtention de la désolidarisation, ou signer les deux le même jour. Un notaire refusera rarement d'insérer cette condition ; encore faut-il la demander.

Piège 7 — L'indivisaire qui refuse tout

Le blocage total n'est jamais définitif : l'article 815 du Code civil pose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, et que le partage peut toujours être provoqué. Mais entre le droit et le résultat, il y a une procédure, un calendrier et des honoraires.

Dans l'ordre où il faut les essayer : la médiation, presque toujours moins chère que ce qu'elle évite ; la procédure de l'article 815-5-1 si vous réunissez deux tiers des droits indivis ; le partage judiciaire, quand il ne reste plus que ça. Notre guide sortir d'une indivision détaille les options.

Un mot enfin sur une tentation à écarter : constituer une SCI « pour contourner » l'indivisaire récalcitrant ne fonctionne pas. Apporter un bien indivis à une société suppose l'accord de tous les indivisaires, exactement comme le vendre. Il n'existe pas de raccourci.

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9. Rachat de soulte : un cas complet chiffré, quatre voies comparées

Les huit chapitres précédents ont posé les règles une à une. Il reste à les faire travailler ensemble, sur un cas unique et complet, du calcul de la soulte au coût final de chaque voie. C'est l'exercice que je fais systématiquement avant d'orienter un dossier, et il réserve presque toujours une surprise.

Voie 1 — Partage avec soulte, Julien attributaire en nom propre

Julien verse 210 000 € de soulte à Marc et supporte 17 450 € de frais. Il finance 60 000 € sur épargne et emprunte 167 450 €. Marc repart avec 210 000 €, nets d'impôt.

Voie 2 — Une SCI créée par Julien achète l'immeuble entier

Julien constitue une SCI avec sa compagne (99 % / 1 %). La SCI achète l'immeuble à l'indivision pour 420 000 €. Marc et Julien vendent tous les deux.

Le calcul de plus-value : prix de cession 210 000 € par tête, prix d'acquisition 180 000 € (la moitié de la valeur déclarée à la succession), soit 30 000 € de plus-value brute. La détention est de cinq ans exactement : les abattements pour durée de détention de l'article 150 VC du CGI ne commencent qu'à compter de la sixième année, il n'y a donc aucun abattement. Imposition à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. La surtaxe de l'article 1609 nonies G ne s'applique pas, la plus-value imposable restant sous 50 000 €.

L'écart avec la voie 1 est de plus de 37 000 €. Et Julien doit financer davantage, puisque la SCI achète l'immeuble entier : elle mobilise 420 000 € plus les frais, là où le partage n'exigeait que 210 000 €. Le montage n'est pas absurde : la SCI apporte une structure et permet d'associer sa compagne. Mais il faut savoir que ces avantages coûtent 37 000 € au comptant.

Voie 3 — Partage au profit de Julien, puis apport à une SCI à l'IR

Julien procède d'abord au partage (17 450 €), puis apporte l'immeuble à une SCI qu'il constitue.

• Droits d'enregistrement de l'apport : l'apport pur et simple à une SCI à l'IR est enregistré gratuitement (article 810, I du CGI). Si la SCI reprend le prêt souscrit pour financer la soulte, soit 167 450 €, l'apport devient mixte et la fraction à titre onéreux supporte les droits de mutation : ≈ 10 583 €.
• Plus-value d'apport : l'apport est une cession à titre onéreux. Le prix d'acquisition de Julien est, on l'a vu, la valeur d'entrée dans l'indivision pour la totalité, soit 360 000 €. Sur une valeur d'apport de 420 000 €, la plus-value brute est de 60 000 €, avec cinq ans de détention et donc aucun abattement : ≈ 21 720 €.
• Surtaxe de l'article 1609 nonies G : la plus-value imposable dépasse ici 50 000 €, la surtaxe est donc due. Première tranche, avec sa formule de lissage : 2 % × 60 000 − (60 000 − 60 000) × 1/20 = 1 200 €. C'est exactement le seuil que la voie 2 ne franchissait pas, parce que la plus-value y était scindée entre deux cédants.
• Frais de constitution et d'acte d'apport : ≈ 3 500 €.

Coût total : environ 54 450 €. À quelques centaines d'euros de la voie 2, et pour un résultat identique. La leçon est nette : enchaîner un partage et un apport ne fait pas économiser, cela additionne deux frottements. Si l'objectif final est la SCI, il vaut mieux y aller directement. Ou attendre plusieurs années, le temps que les abattements pour durée de détention réduisent la plus-value d'apport.

Voie 4 — Le père avait créé une SCI de son vivant

Dernière hypothèse, contrefactuelle mais éclairante. Imaginons que le père ait détenu l'immeuble via une SCI. Julien et Marc héritent alors de parts sociales, pas d'une quote-part d'immeuble.

C'est la voie la moins chère, et elle n'était accessible que si la SCI existait avant le décès. Notez la coïncidence arithmétique : 5 % sur la moitié équivaut exactement à 2,50 % sur le tout, les droits d'enregistrement sont donc identiques à ceux du partage. L'économie ne vient pas du taux, elle vient des frais annexes : pas de publicité foncière, pas de contribution de sécurité immobilière, pas d'émoluments proportionnels de publication.

La synthèse

Une dernière remarque, qui n'apparaît pas dans le tableau. Julien attributaire en nom propre percevra des revenus fonciers imposés à son taux marginal, majorés des prélèvements sociaux à 17,2 %. Julien via une SCI à l'IS aurait pu amortir l'immeuble et effacer le résultat fiscal pendant des années. Le surcoût de la voie 2 sur la voie 1, soit environ 37 400 €, s'amortit alors sur la durée. Mais il faut le calculer, régime contre régime, sur un horizon explicite, et intégrer la plus-value professionnelle à la revente. Nos guides SCI à l'IS ou à l'IR, l'amortissement en SCI à l'IS et la plus-value en SCI à l'IS donnent la méthode. Et si vous hésitez encore sur le principe même de la société, SCI ou nom propre pose le cadre.

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10. FAQ — Rachat de soulte et SCI