Qu'est-ce qu'une SCI ? La société civile immobilière expliquée simplement
Une SCI, c'est une société que l'on crée à plusieurs pour acheter et détenir un bien immobilier ensemble. SCI est le sigle de société civile immobilière. Le changement tient en une phrase : le bien ne vous appartient plus, il appartient à la société, et vous détenez des parts de cette société. Acheter à deux sans être mariés, donner à ses enfants par petits morceaux : tout découle de là. Cette page suit le mécanisme jusqu'au solde du compte en banque, et nomme les quatre cas où il vaut mieux s'abstenir.
Décision déjà prise, mode d'emploi recherché ? Passez directement au guide SCI complet, qui couvre en trente minutes la création, la fiscalité et la comptabilité. Ici, on répond à la question d'avant : c'est quoi, à quoi ça sert, est-ce pour vous.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP, arrêtés tarifaires en vigueur). Mis à jour le 27 août 2026.
Sommaire
- Une SCI, c'est quoi ? La société civile immobilière en trois phrases
- Ce qu'une SCI n'est pas : cinq confusions à écarter
- Comment fonctionne une SCI : associés, parts, gérant, comptes
- Où va l'argent : une année complète, du loyer au solde
- À quoi sert une SCI ? Cinq usages, cinq chiffres
- Combien coûte une SCI ? 308,91 € à créer, puis trois obligations
- SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés : ce que ces deux sigles veulent dire
- Faut-il créer une SCI ? Quatre questions, quatre branches
- Quatre cas où il ne faut pas créer de SCI
- Cinq phrases qu'on lit partout et qui sont fausses
- Ce qui a changé pour les SCI en 2026
- Questions fréquentes
1. Une SCI, c'est quoi ? La société civile immobilière en trois phrases
Première phrase : une SCI est une société, et une société est d'abord un contrat. Deux personnes au moins mettent des biens ou de l'argent en commun pour partager ce que cela rapportera (art. 1832 du Code civil). Le sigle ne désigne aucun statut à part : c'est une société civile (art. 1845), et son objet est immobilier.
Deuxième phrase : une fois immatriculée, la société existe pour elle-même (art. 1842 du Code civil). Un nom, une adresse, un numéro SIREN — son numéro d'identification à neuf chiffres —, un compte en banque. C'est elle qui signe l'acte d'achat, elle qui emprunte, elle qui encaisse les loyers. Vous n'êtes plus propriétaire de l'immeuble.
Troisième phrase : ce que vous possédez, ce sont des parts sociales — des titres sur la société, pas sur le bien. Elles mesurent votre poids dans les votes, votre quote-part des résultats — votre morceau du bénéfice ou de la perte — et ce qui vous revient le jour de la dissolution.
Ce déplacement explique tout le reste. Un immeuble ne se coupe pas en morceaux ; des parts, si. Un immeuble détenu à deux ne se vend qu'à l'unanimité ; une société détenue à deux obéit à ses statuts. Si un mot vous manque, notre lexique SCI traduit les termes que les guides emploient sans les expliquer.
2. Ce qu'une SCI n'est pas : cinq confusions à écarter
La moitié des gens qui tapent cette question veulent lever une confusion. Les voici.
Ce n'est pas une SCPI
Une SCPI, société civile de placement immobilier, est un produit d'épargne. Vous achetez des parts d'un patrimoine immobilier affecté à la location (art. L214-114 du code monétaire et financier). Une société de gestion agréée par l'Autorité des marchés financiers fait tout ; vous ne gérez rien. Une SCI n'a aucune tutelle : vous achetez, vous gérez, vous répondez des dettes. Deux sigles voisins, deux objets sans rapport (SCI ou SCPI).
Ce n'est pas une niche fiscale
Une SCI ne fait disparaître aucun impôt. À l'impôt sur le revenu, elle ne paie rien elle-même : les associés sont imposés sur leur quote-part, versement ou pas. La section 4 le montre — une année où la SCI ne leur a rien versé, 2 240 € d'impôt. Elle déplace qui possède, pas le montant dû.
Ce n'est pas une société commerciale
Son objet doit rester civil, et la frontière n'est pas décorative. Le gérant n'engage la société que par les actes entrant dans l'objet social (art. 1849 du Code civil). Hors de cet objet, l'acte n'engage pas la société civile, même face à un tiers de bonne foi — la différence structurante avec la SARL et la SAS. D'où le soin à mettre à l'objet social. « Familiale » ou « holding » sont des usages, pas des catégories (types de SCI).
Ce n'est pas un bouclier contre les créanciers
La plus répandue des contre-vérités. La responsabilité des associés est indéfinie mais non solidaire, à proportion des parts (art. 1857 du Code civil), et subsidiaire : le créancier doit d'abord poursuivre la société sans succès (art. 1858). Indéfinie : aucun plafond à l'apport. Non solidaire : 30 % des parts, 30 % de la dette. Si vous êtes engagé pour le tout, c'est que vous avez signé une caution bancaire — le contrat, pas la loi (responsabilité des associés, protection du patrimoine).
Ce n'est pas un contenant à location meublée
Louer meublé est une activité commerciale au sens fiscal (art. 35 du CGI). La société civile qui s'y met bascule à l'impôt sur les sociétés de plein droit (art. 206, 2 du CGI), sans option ni avertissement, dès que le meublé dépasse durablement 10 % des recettes totales hors taxes. Un dépassement isolé ne fait pas basculer : il est neutralisé si la moyenne des recettes commerciales de l'année et des trois années antérieures reste sous 10 % des recettes totales moyennes (BOI-IS-CHAMP-10-30 § 330). La note arrive à la revente : 38 962 € en section 9 (SCI et location meublée).
3. Comment fonctionne une SCI : associés, parts, gérant, comptes
Montons la chose pièce par pièce, sur un cas suivi jusqu'au bout. Camille et Julien vivent ensemble sans être mariés. Ils achètent un immeuble de deux logements à 260 000 €, plus 20 500 € de frais : 16 432 € de droits de mutation au taux courant de 6,32 %, 2 970 € d'émoluments de notaire, 1 098 € de sécurité immobilière et de formalités. Total à financer : 280 500 €. Ces droits seraient identiques en nom propre.
Les associés et les parts. Ils sont deux, le minimum légal ; pas de maximum. Camille apporte 60 % de l'argent, Julien 40 %, et les parts suivent. Le capital social — la somme affectée à la société, qu'elle ne rend pas — est fixé à 2 000 €, sans minimum légal (capital social de SCI, nombre d'associés).
Le reste de l'argent : le compte courant d'associé. Les 58 500 € manquants ne vont pas au capital, ils sont prêtés à la société. C'est cela, un compte courant d'associé : de l'argent que vous prêtez à votre société, qu'elle vous doit et vous rendra sans impôt. Camille en avance 35 100 €, Julien 23 400 € (compte courant d'associé).
L'emprunt. La société emprunte 220 000 € sur 20 ans à 3,60 %. C'est elle qui signe, mais la banque exigera presque toujours la caution personnelle des deux associés.
Le gérant, les statuts, l'assemblée. Camille est nommée gérante : elle encaisse les loyers, paie les charges, signe les baux et dépose les déclarations (gérant de SCI). Les statuts écrivent le reste : qui décide quoi, à quelle majorité (statuts de SCI). Chaque année, elle rend compte de sa gestion par écrit (art. 1856 du Code civil) ; leurs statuts organisent cette reddition en assemblée générale, avec procès-verbal (assemblée générale de SCI).
4. Où va l'argent : une année complète, du loyer au solde
C'est ici que la plupart des guides s'arrêtent en disant qu'il faut faire ses calculs. Faisons-les. Les deux logements rapportent 16 800 € de loyers. L'emprunt coûte une annuité de 15 447 € : 7 795 € d'intérêts et 7 652 € de capital remboursé la première année.
| Année 1 | Ce que le fisc compte | Ce qui sort du compte |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | + 16 800 € | + 16 800 € |
| Taxe foncière | − 1 900 € | − 1 900 € |
| Assurance propriétaire non occupant | − 420 € | − 420 € |
| Entretien courant | − 800 € | − 800 € |
| Comptabilité et déclaration | − 229 € | − 229 € |
| Intérêts d'emprunt | − 7 795 € | − 7 795 € |
| Capital remboursé à la banque | non déductible | − 7 652 € |
| Solde | + 5 656 € de résultat | − 1 996 € de trésorerie |
Les deux colonnes ne disent pas la même chose, et c'est tout le sujet. Le remboursement du capital sort du compte en banque, mais ce n'est pas une charge déductible : il enrichit la société. Résultat : 5 656 € de bénéfice imposable, trésorerie négative de 1 996 €.
Ce bénéfice n'est pas imposé chez la société : il est réparti entre les associés, qui le déclarent chacun pour sa quote-part, distribution ou non (art. 8 du CGI). Camille en prend 60 %, soit 3 394 € : dans la tranche marginale à 30 % — le taux qui frappe son dernier euro de revenu — plus 17,2 % de prélèvements sociaux, elle paie 1 602 €. Julien, 40 % et tranche à 11 %, paie 638 €.
Le chiffre à retenir : 2 240 €. C'est ce que Camille et Julien paient sur une année où la SCI ne leur a rien versé, et où elle a même manqué de 1 996 € qu'ils ont comblés de leur poche. Calcul simplifié à dessein : la contribution sociale généralisée (CSG) déductible, 6,8 %, allégera leur impôt de l'année suivante.
Ce mécanisme porte un nom que les cabinets emploient sans le traduire : la translucidité. La société existe, mais l'impôt la traverse pour aller se poser chez les associés. Le circuit déclaratif est sur translucidité fiscale de la SCI, les déductions sur charges déductibles, le formulaire sur la déclaration 2072.
5. À quoi sert une SCI ? Cinq usages, cinq chiffres
Une SCI ne sert à rien dans l'absolu : elle résout cinq problèmes précis. Pour chacun, le chiffre.
Acheter à plusieurs sans se disputer plus tard
C'est le cas de Camille et Julien. Ce n'est pas la fiscalité qui les décide, c'est la gouvernance : les statuts figent la répartition 60/40, les majorités, l'entrée et la sortie. Le chiffre : l'année 1, l'impôt se répartit 1 602 € contre 638 € sans discussion, la clé ayant été écrite avant l'achat (indivision ou SCI, SCI ou nom propre).
Transmettre à ses enfants sans vendre
Des parents détiennent en SCI un immeuble de 700 000 €, grevé de 560 000 € d'emprunt. Ils donnent à leurs deux enfants non pas des murs, mais des parts, valorisées nettes de la dette : 140 000 €. Sous 400 000 € d'abattements disponibles (100 000 € par parent et par enfant, art. 779, I du CGI), les droits de donation tombent à 0 €. Restent environ 2 270 € d'émoluments : l'acte est obligatoirement notarié (art. 931 du Code civil, barème A444-67). Donner l'immeuble sans transférer l'emprunt aurait porté sur 700 000 €, soit 175 000 € par lien parent-enfant, dont 75 000 € imposables : 52 777 € en tout. L'honnêteté oblige à ajouter ceci : on peut aussi donner l'immeuble en mettant l'emprunt à la charge des enfants, sous trois conditions strictes (art. 776 bis du CGI). En SCI, la déduction est automatique (donation de parts de SCI, SCI familiale).
Détenir les murs de son entreprise
Un artisan loge ses locaux, 300 000 €, dans une SCI financée par un emprunt de 250 000 € sur quinze ans à 3,60 %, et la SCI les lui loue 24 000 € par an. Côté entreprise, le loyer est une charge : à 25 % d'impôt sur les sociétés — donc pour un bénéfice supérieur à 42 500 € —, elle économise 6 000 € ; au taux réduit de 15 %, seulement 3 600 €. Côté associé, ce loyer est imposé. Après 8 790 € d'intérêts, 3 200 € de taxe foncière et 1 229 € d'assurance et de comptabilité, le résultat foncier ressort à 10 781 €. Taxé à 47,2 % — tranche à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux —, il coûte 5 089 €. Solde fiscal : + 911 € à 25 %, − 1 489 € à 15 %. Et la trésorerie dit autre chose : 24 000 € de loyers moins 21 594 € d'annuité, 3 200 € de taxe foncière et 1 229 € de frais font − 2 023 €, que les associés avancent en compte courant. De leur poche, le montage coûte donc environ 1 100 € par an, même dans l'hypothèse favorable. Le gain n'est pas fiscal. Il est patrimonial : dans quinze ans, la SCI détiendra 300 000 € de murs sans dette (les murs de son entreprise en SCI).
Sortir d'une indivision héritée
Deux frères héritent d'un immeuble de 260 000 €. En indivision, chacun peut à tout moment forcer la vente. Apporté à une SCI à l'impôt sur le revenu, l'immeuble en sort — et l'apport ne coûte aucun droit : enregistrement gratuit depuis 2019 (art. 810, I du CGI). Restent 0,10 % de contribution de sécurité immobilière, soit 260 €, et les émoluments du notaire. Le poste le plus lourd est ailleurs : l'apport est une mutation à titre onéreux, il déclenche la plus-value immobilière chez les apporteurs. Si le bien a pris 60 000 € depuis la succession et qu'il est apporté dix ans plus tard, l'abattement pour durée de détention ne vaut que 30 % à l'impôt sur le revenu et 8,25 % aux prélèvements sociaux. Le calcul : 42 000 × 19 % + 55 050 × 17,2 % = 17 449 €. Apporter tôt, quand la plus-value est encore nulle, épargne ces 17 449 €. Le piège que presque personne n'écrit : cette gratuité n'est pas définitive. Si la SCI opte plus tard pour l'impôt sur les sociétés, l'article 809, II du CGI rend les droits exigibles sur les apports reçus depuis le 1er août 1965. Le tarif est au III de l'article 810 : 2,20 % de la valeur du bien au jour de l'option — soit 5 720 € si elle n'a pas bougé, davantage si le bien s'est valorisé. L'engagement de conserver les parts trois ans n'efface ce droit que pour un immeuble apporté avec tous les actifs immobilisés d'une activité professionnelle (art. 810, III, alinéa 2). Jamais le cas d'un immeuble locatif apporté seul : les 5 720 € sont dus (sortir d'une indivision).
Organiser un couple non marié
Un concubin n'hérite de rien. Supposons que le défunt lui lègue sa moitié d'un immeuble de 260 000 € : le survivant est taxé entre personnes non parentes, à 60 %, après le seul abattement de 1 594 € (art. 788, IV du CGI). Soit (130 000 − 1 594) × 60 % = 77 044 €, souvent payés en vendant le bien. Le partenaire de PACS, lui, est exonéré (art. 796-0 bis du CGI) : se pacser reste la mesure la moins chère, et aucune SCI ne la remplace. Elle offre en revanche ce que l'indivision n'a pas. Le chiffre : en démembrement croisé, chacun achète la nue-propriété de ses parts et l'usufruit de celles de l'autre. Au décès de Julien, Camille garde l'usufruit qu'elle détenait déjà, et cette réunion n'ouvre droit à aucun impôt (art. 1133 du CGI). 0 € au lieu de 77 044 € — mais la nue-propriété part aux héritiers de Julien : la SCI achète la jouissance à vie, pas la propriété (SCI couple non marié, concubins et PACS).
6. Combien coûte une SCI ? 308,91 € à créer, puis trois obligations
Créer une SCI coûte 308,91 € de frais obligatoires, vérifiables ligne à ligne.
| Poste | Montant | Référence |
|---|---|---|
| Annonce légale de constitution | 229,20 € | Forfait de 191 € HT, arrêté du 19 novembre 2025 |
| Greffe : immatriculation et dépôt des statuts | 60,38 € | Art. A743-10, barème du 1er mars 2026 |
| Déclaration des bénéficiaires effectifs | 19,33 € | Art. A743-10-1, prestation n° 84-1 |
| Insertion au BODACC, le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales | 0 € | Gratuite à la constitution, arrêté du 9 novembre 2017 |
| Droit d'apport | 0 € | Art. 810, I du CGI |
| Total de création | 308,91 € |
Vient le coût annuel, et c'est lui qui décide. 0 à 150 € par an pour une SCI à l'impôt sur le revenu, en location nue, tenue par ses associés : le prix du compte bancaire. 1 200 à 3 500 € pour une SCI à l'impôt sur les sociétés confiée à un cabinet. Entre les deux, un logiciel de tenue et de télétransmission : environ 229 € par an, le chiffre retenu ici. Voir le coût d'une SCI en 2026, annonce légale de SCI et créer une SCI en 7 étapes.
La règle de pouce : le coût annuel de la structure ne doit pas dépasser 10 % des loyers. À 229 € de logiciel, il faut 2 290 € de loyers ; à 3 000 € de cabinet, 30 000 €. En dessous, la SCI mange le rendement.
Restent trois obligations, légères. Une reddition annuelle des comptes par le gérant, avec rapport écrit (art. 1856 du Code civil) : aucun texte n'impose d'assemblée à une SCI, ce sont les statuts qui l'organisent. Une comptabilité, de trésorerie à l'impôt sur le revenu et complète à l'impôt sur les sociétés (art. 54 du CGI). Une déclaration annuelle. Détail sur comptabilité de SCI.
7. SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés : ce que ces deux sigles veulent dire
Ces deux sigles reviennent partout, presque jamais traduits. IR, c'est l'impôt sur le revenu : la société ne paie rien, ses résultats remontent chez les associés. IS, c'est l'impôt sur les sociétés : elle est imposée pour elle-même à 25 % (art. 219, I du CGI), et les associés ne paient que sur ce qu'ils touchent. Le taux réduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros n'est pas automatique. Il suppose un chiffre d'affaires sous 10 millions d'euros, un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (art. 219, I-b).
Une différence explique presque tout le reste : à l'impôt sur les sociétés, l'immeuble s'amortit — on déduit chaque année une fraction du prix du bâtiment pour son usure. Sur les 260 000 € de Camille et Julien, 208 000 € de construction amortis sur 30 ans font 6 933 € par an. Le résultat de 5 656 € devient − 1 277 € : la SCI ne paie rien, quand l'impôt sur le revenu coûte 2 240 € au couple.
L'autre moitié de l'histoire, que les vendeurs de montages oublient : à la revente, la plus-value se calcule sur une valeur diminuée des amortissements déduits. Chiffrons-la. Vingt ans d'amortissement à 6 933 €, ce sont 138 660 € retranchés du prix de revient, donc autant de plus-value en plus à la vente : 34 665 € d'impôt en plus, à 25 %. En face, vingt ans à 2 240 € économisés font 44 800 €. Le solde reste favorable à l'impôt sur les sociétés, mais de 10 135 €, pas de 44 800 €. Et il s'inverse en tranche à 11 % : l'impôt sur le revenu ne coûterait alors que 1 595 € par an, 31 900 € sur vingt ans, moins que la reprise. Voir SCI à l'IS ou à l'IR, amortissement en SCI, plus-value en SCI, plus-value d'une SCI à l'IS et passer une SCI de l'IR à l'IS.
8. Faut-il créer une SCI ? Quatre questions, quatre branches
Quatre questions suffisent à trier. Elles portent sur votre situation, pas sur un montage.
- Êtes-vous seul ? C'est réglé : la SCI est impossible, il faut deux personnes. Faire entrer un proche pour une part symbolique est légal, mais un associé qui n'apporte rien et ne décide rien fragilise la société (SCI fictive).
- Le bien sera-t-il loué meublé ? Si oui, arrêtez-vous là : lisez SCI et location meublée, LMNP ou SCI et SARL de famille ou SCI. Une autre structure convient presque toujours mieux.
- Y a-t-il plus d'un acheteur, ou un projet de transmission ? Si non — un bien, un propriétaire, rien à transmettre —, la SCI n'apporte rien de plus qu'un achat en nom propre (SCI ou nom propre).
- Les loyers valent-ils au moins dix fois le coût de structure ? Si non, la structure mange le rendement : c'est la règle de pouce de la section 6, chiffrée en section 9.
Quatre oui ? Restent le calendrier et le périmètre : créer la SCI avant ou après l'achat, choisir une SCI par bien ou une seule pour tous. Pour peser poste par poste : 5 avantages réels et 5 pièges.
9. Quatre cas où il ne faut pas créer de SCI
Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Quatre situations où notre réponse est : n'en créez pas.
| Situation | Pourquoi | Coût de l'erreur |
|---|---|---|
| Un bien unique, un seul acheteur, aucun projet de transmission | La SCI ne résout aucun problème que vous ayez réellement | 1 809 à 2 599 € sur 10 ans |
| Location meublée | Bascule à l'impôt sur les sociétés de plein droit, et la plus-value change de régime | 38 962 € |
| Un rendement locatif trop faible | La structure absorbe la moitié du loyer brut | 3 000 € par an |
| La seule résidence principale | L'exonération de plus-value ne protège que l'associé qui l'occupe, et pour sa seule quote-part | 15 964 € |
Le bien unique. 308,91 € de création, puis le coût annuel de la section 6 : 150 € si vous tenez tout vous-même, 229 € avec un logiciel de tenue et de télétransmission. Soit 1 809 à 2 599 € sur dix ans, dépensés pour une contrainte administrative et aucun bénéfice. C'est peu. C'est du pur gaspillage.
Le meublé. Prenons un bien acheté 260 000 €, amorti de 90 000 € depuis la bascule, revendu 380 000 € vingt-cinq ans après son acquisition. À l'impôt sur les sociétés, la plus-value se calcule sur la valeur nette d'amortissement : 380 000 − 170 000 = 210 000 €. Taxés 42 500 × 15 % + 167 500 × 25 % = 48 250 €, si la SCI remplit les conditions du taux réduit vues en section 7. En location nue, la même revente relève du régime des particuliers. Plus-value brute de 120 000 €, impôt sur le revenu nul après vingt-cinq ans d'abattement, prélèvements sociaux sur une assiette abattue de 55 % : 120 000 × 45 % × 17,2 % = 9 288 €. Ces prélèvements sont restés à 17,2 % en 2026 sur les plus-values immobilières. Coût de l'erreur : 38 962 €.
Le rendement trop faible. Un studio loué 500 € par mois rapporte 6 000 € de loyers ; un cabinet qui tient une SCI à l'impôt sur les sociétés coûte environ 3 000 € par an. La structure absorbe la moitié du loyer brut, avant taxe foncière et avant impôt. Achetez en nom propre, et reposez la question avec trois biens.
La résidence principale seule. Un couple achète 300 000 €, revend 400 000 € huit ans plus tard, l'un des deux seulement y habitant. Sa moitié de plus-value est exonérée (art. 150 U, II, 1° du CGI), à condition que la SCI lui laisse le logement gratuitement (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 § 140) ; l'autre moitié, 50 000 €, ne l'est pas. Après huit ans, l'abattement vaut 18 % à l'impôt sur le revenu et 4,95 % aux prélèvements sociaux : 50 000 × 82 % × 19 % = 7 790 €, plus 50 000 × 95,05 % × 17,2 % = 8 174 €. Total 15 964 € (SCI et résidence principale).
10. Cinq phrases qu'on lit partout et qui sont fausses
Les confusions de la section 2 portaient sur ce qu'est une SCI ; celles-ci, sur son fonctionnement.
« Il faut déposer le capital sur un compte bloqué »
Faux. Aucun texte n'impose de compte bloqué à une société civile : c'est une exigence de banque, pas de loi. Le capital peut même être libéré progressivement si les statuts le prévoient (dépôt du capital d'une SCI).
« Une SCI protège automatiquement le concubin survivant »
Faux. Sans clause statutaire ni donation, les parts du défunt tombent dans sa succession et vont à ses héritiers, pas à son concubin. La SCI ne protège que si l'on a écrit la protection (SCI et couple non marié).
« Vendre ses parts à ses enfants exige l'accord des autres associés »
Faux, et c'est l'inverse qui est écrit partout. Les cessions consenties aux ascendants et aux descendants du cédant sont dispensées d'agrément de plein droit, sauf clause contraire des statuts (art. 1861, alinéa 2 du Code civil). Ce sont les cessions entre associés et au conjoint qui restent soumises à agrément (cession de parts de SCI).
« Le gérant ne peut être révoqué qu'à l'unanimité des autres associés »
Faux. C'est la règle de la société en nom collectif, pas de la société civile. En SCI, le gérant est révoqué par les associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf disposition contraire des statuts (art. 1851 du Code civil). Le gérant associé révoqué peut alors se retirer (art. 1851, alinéa 3) — révocation du gérant de SCI.
« Une SCI doit publier ses comptes »
Faux, sans exception. Une SCI n'est jamais tenue de déposer ses comptes au greffe, même détenue à 100 % par des sociétés commerciales. La loi impose seulement une reddition annuelle des comptes par le gérant (art. 1856 du Code civil), que les statuts organisent le plus souvent en assemblée.
11. Ce qui a changé pour les SCI en 2026
Quatre changements récents rendent faux ce qu'on lisait l'an dernier.
- 27 juin 2026 — la cession de parts n'est plus libre de forme. Une société à prépondérance immobilière, c'est une société dont l'actif est principalement fait d'immeubles : presque toutes les SCI. Le test se fait à la date de la cession ou à un moment quelconque de l'année qui la précède (art. 726, I, 2° du CGI). Vendre l'immeuble ne fait donc pas sortir du champ dans l'année. Toute cession de parts doit être constatée par acte notarié, acte d'avocat contresigné ou acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité (art. 1865-1 du Code civil). Le texte dit « la cession », sans dire « à titre onéreux » : la succession est hors champ, la donation et l'apport ne le sont pas clairement. Prenez la même forme pour eux.
- 1er janvier 2026 — deux taux de prélèvements sociaux, pas un. Les dividendes d'une SCI à l'impôt sur les sociétés et les intérêts de compte courant passent à 18,6 %. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 % (prélèvements sociaux 2026, loi de finances 2026).
- 1er mars 2026 — nouveau barème de greffe. Les émoluments ont baissé d'environ 5 % : la création d'une SCI revient à 308,91 €. Le montant de 305,88 €, qui circule encore, était le total de 2024 ; en 2025 il valait 310,68 €. La baisse tient aux seuls émoluments de greffe, l'annonce légale étant passée de 189 à 191 € HT.
- 1er octobre 2025 — réforme des nullités. La prescription de l'action en nullité d'une décision sociale passe de trois ans à deux ans (art. 1844-14 du Code civil), et la simple violation des statuts n'est plus une cause de nullité.
Sources officielles consultées
- Article 1832 du Code civil — contrat de société, deux associés au minimum.
- Article 1857 du Code civil et article 1858 — responsabilité indéfinie, non solidaire, subsidiaire.
- Article 8 du CGI — imposition des associés, distribution ou non.
- Article 206 du CGI et article 219 — champ de l'impôt sur les sociétés, taux de 15 % et 25 %.
- BOI-IS-CHAMP-10-30, nos 320 et 330 — tolérance de 10 % de recettes commerciales, appréciée chaque année, avec correctif de moyenne en cas de dépassement occasionnel (doctrine du 4 juillet 2018).
- Article 150 U du CGI — plus-values des particuliers, exonération de la résidence principale.
- Article A743-10 du code de commerce et arrêté du 25 février 2026 — barème de greffe du 1er mars 2026 au 29 février 2028.
- Tarif 2026 des annonces légales — arrêté du 19 novembre 2025, forfait de 191 € HT.
- impots.gouv.fr — imposition d'une SCI à l'impôt sur le revenu.
- Également consultés — Code civil : art. 387-1, 815-3, 815-5-1, 931, 1844-5, 1844-6, 1844-14, 1849, 1851, 1855, 1856, 1861, 1865-1, 1870. CGI : art. 35, 54, 726, 776 bis, 779, 788, 796-0 bis, 809, 810, 1133, 1408. Code de commerce, art. A444-67 et A444-91 ; code monétaire et financier, art. L214-114 ; code de l'organisation judiciaire, art. L. 213-3-1. Code de la sécurité sociale, art. L. 136-6 à L. 136-8, et BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 140.
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Pour aller plus loin
Comprendre
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- Types de SCI — gestion, attribution, SCCV, fausses catégories.
- Lexique SCI — chaque terme de cabinet, traduit.
- 5 avantages réels et 5 pièges — le pour et le contre, chiffrés.
Décider
- SCI ou nom propre — six différences, trois cas chiffrés.
- Indivision ou SCI — jusqu'à 30 000 € d'écart.
- SCI ou SCPI — direct ou pierre-papier.
- SCI ou SARL immobilière — dix-huit critères, dont le meublé.
- SCI à l'IS ou à l'IR — le même investissement dans les deux régimes.
Créer
- Créer une SCI en 7 étapes — des statuts au guichet unique.
- Checklist de création — les pièces à réunir, dans l'ordre.
- Statuts de SCI — clauses utiles, clauses qui piègent.
- Capital social de SCI — ce que le montant change vraiment.
- Coût d'une SCI en 2026 — 308,91 € puis 0 à 3 500 € par an.
- SCI et capacité d'emprunt — l'effet sur votre crédit.
Gérer
- Gérant de SCI — pouvoirs, rémunération, révocation.
- Comptabilité de SCI — ce qu'il faut tenir et déclarer.
- Assemblée générale de SCI — convocation, majorités, procès-verbal.
- Compte courant d'associé — prêter à sa SCI, se faire rembourser.
Payer ses impôts
- Translucidité fiscale de la SCI — l'impôt sur un bénéfice non touché.
- Charges déductibles en SCI — et ce qu'on déduit à tort.
- Déclaration 2072 — le formulaire annuel, case par case.
- Amortissement en SCI à l'IS — composants, durées, effet fiscal.
- Plus-value de SCI — abattements à l'IR, reprise à l'IS.
Transmettre
- SCI familiale — démembrement, enfants mineurs, divorce.
- Donation de parts de SCI — abattements, barème, évaluation.
- Cession de parts de SCI — agrément, acte obligatoire, droit de 5 %.