Prêt familial pour financer une SCI : formalisme, déclaration et fiscalité (2026)

Un prêt familial consenti par les parents à la SCI de leurs enfants coûte moins cher qu'une banque et se négocie en un déjeuner. Pas de frais de dossier, pas d'assurance emprunteur, pas de garantie à prendre, un taux qu'on fixe soi-même, un dossier qui n'a besoin de convaincre personne. Voilà pour la bonne nouvelle. La mauvaise, c'est que l'administration fiscale connaît ces avantages aussi bien que vous, et qu'elle regarde ces opérations de très près. Entre un prêt et une donation, la frontière tient à trois choses : un écrit, une déclaration, des remboursements qui arrivent vraiment sur le compte du prêteur. Dans les dossiers qui arrivent chez nous, il en manque presque toujours au moins une.

Le sujet exact de cette page. On parle ici de l'argent prêté par un proche (le plus souvent des parents, parfois un grand-parent, un frère, un ami) pour financer l'achat, les travaux ou la trésorerie d'une SCI. L'avance faite par un associé à sa propre société obéit à d'autres règles, détaillées dans notre guide du compte courant d'associé ; l'argent mis au capital, dans l'apport personnel en SCI ; le crédit classique, dans le prêt bancaire en SCI. Restent le contrat, la déclaration n° 2062, les intérêts et le jour où le prêteur décède. C'est tout ce dont nous parlons ci-dessous.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP, impots.gouv.fr, Légifrance). Mis à jour le 31 juillet 2026. Pour le cadre général de la société, voyez le guide SCI familiale.

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1. Trois façons de faire entrer l'argent de la famille dans une SCI

La question tombe toujours dans les mêmes termes : « mes parents veulent nous aider à hauteur de 80 000 € pour le premier immeuble, on fait comment ? » Ma réponse commence invariablement par une autre question : qu'est-ce que vous cherchez à obtenir, au juste ? Trois chemins mènent à ce virement de 80 000 €. Ils débouchent sur trois situations juridiques qui n'ont rien à voir entre elles, et le choix se fait avant le virement. Après, il est trop tard, ou il coûte cher.

Forme A — Le prêt consenti directement à la SCI

Les parents prêtent à la société. La SCI devient débitrice, les parents créanciers, et personne ne touche au capital : ils ne deviennent pas associés. Un emprunt tout à fait ordinaire, en somme, à ceci près que le prêteur porte un nom de famille au lieu d'un logo.

• Comptablement, la dette s'inscrit au compte 1681 « Autres emprunts », les intérêts courus au 1688, la charge d'intérêts au 6611 « Intérêts des emprunts et dettes ». Ce n'est pas un compte courant d'associé : n'utilisez pas le 455, qui est réservé aux associés et qui rendrait votre bilan faux. Le mécanisme d'écritures est le même que pour un crédit bancaire, décrit dans notre tutoriel écritures d'emprunt en SCI.
• Juridiquement, les parents disposent d'un recours contre la société. Puis, s'ils l'ont poursuivie en vain, contre les associés, chacun à proportion de ses parts (articles 1857 et 1858 du Code civil). Personne n'y pense au moment de signer, mais cela veut dire qu'un père qui prête à la SCI de ses trois enfants a, en théorie, un recours contre chacun d'eux à hauteur de sa quote-part.
• Patrimonialement, l'argent est une dette de la société. Il réduit la valeur des parts de tous les associés, y compris de ceux qui ne sont pas les enfants du prêteur.

Quand la choisir : quand l'argent sert un projet de la société (un achat, des travaux, un besoin de trésorerie) et que le prêteur veut être remboursé par elle, sur ses loyers, sans se mêler du capital.

Forme B — L'apport en compte courant, réservé aux associés

Si les parents sont associés de la SCI, l'argent qu'ils avancent n'est plus un prêt de tiers mais une avance en compte courant d'associé. Le régime change sur plusieurs points : compte 455 au passif, plafond de déduction des intérêts propre aux associés à l'IS, remboursement en principe exigible à tout moment sauf convention contraire.

Tout est détaillé ailleurs : le guide du compte courant d'associé en SCI pour le régime, comptabiliser un CCA pour les écritures, notre modèle de convention de compte courant pour la rédaction, comptes courants d'associés multiples quand plusieurs personnes apportent. Je n'en retiens ici qu'un point de frontière, parce qu'il est massacré partout : ne mélangez jamais les deux. Un parent associé qui verse 40 000 € ne « prête » pas, il alimente son compte courant. Le document qu'il signe s'appelle une convention de compte courant, pas un contrat de prêt, et l'écrire autrement ne change rien à la réalité juridique.

Forme C — Le prêt à l'associé, qui l'apporte ensuite en compte courant

Montage à deux étages, et bien souvent le plus fin quand la famille veut aider un enfant sans mettre les pieds dans la société. Les parents prêtent à leur enfant, personnellement. L'enfant, lui, apporte la somme en compte courant dans la SCI dont il est associé. Deux contrats, deux relations juridiques qui ne se croisent jamais :

• Un contrat de prêt parents → enfant, avec son échéancier, son taux et sa déclaration n° 2062. Les parents n'ont de créance que sur leur enfant.
• Une convention de compte courant enfant → SCI. L'enfant devient créancier de la SCI pour la même somme.

L'intérêt du montage est patrimonial. La créance sur la SCI figure dans le patrimoine de l'enfant, pas dans celui des parents. Le jour où ceux-ci décident d'abandonner leur créance (une donation, nous y revenons plus bas), ils donnent à leur enfant et à personne d'autre. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant joue à plein. Prêtez directement à la SCI, et la même remise de dette profite à tous les associés au prorata de leurs parts. Gendre compris. Belle-sœur comprise.

Son inconvénient est l'exact miroir de son avantage : l'enfant reste débiteur de ses parents quoi qu'il arrive, même si la SCI ne lui rembourse jamais son compte courant. Il porte seul le risque locatif. Ce n'est pas un défaut du montage, c'est son prix, et il vaut mieux le connaître avant de signer.

Le tableau de décision

La règle simple. Le prêteur veut être remboursé par la société et n'a aucune intention de transmettre à court terme ? Forme A. Il envisage, un jour, d'effacer sa créance au profit de ses enfants ? Forme C, la seule qui dirige l'avantage vers les bonnes personnes. Et s'il est déjà associé, la question ne se pose pas : c'est un compte courant, quel que soit le titre du document signé.

Et l'apport en capital, alors ?

Quatrième voie, presque toujours écartée, et pour une raison très terre à terre : l'argent mis au capital n'en ressort pas facilement. Le rendre suppose une réduction de capital non motivée par des pertes, donc une décision collective, une modification des statuts, des formalités au guichet unique et une publicité. Le Code civil n'impose certes pas aux sociétés civiles la procédure d'opposition des créanciers que le Code de commerce prévoit pour la SARL ou la SA, mais l'opération n'en devient ni rapide ni gratuite, et la protection que les créanciers tirent de l'obligation aux dettes des associés reste entière (articles 1857 et 1858 du Code civil). Pour rembourser un prêt ou un compte courant, il suffit d'un virement. Comparez.

Le capital garde toutefois un rôle : il détermine la répartition des parts, donc des voix et des droits au bénéfice. Un parent qui apporte 80 000 € au capital devient associé majoritaire ; un parent qui prête 80 000 € ne l'est pas. Ce point est développé dans notre guide du capital social de SCI et, pour l'entrée d'un nouvel associé, dans faire entrer un nouvel associé.

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2. Le formalisme du prêt familial : l'écrit qui transforme un virement en prêt

Un virement de 80 000 € d'un compte à un autre ne prouve rien. Il établit qu'une somme a circulé, jamais la cause de cette circulation. Prêt ? Donation ? Remboursement d'une avance de 2011 ? Paiement d'un bien ? Le relevé bancaire ne dira rien de tout cela. Seul le contrat parle, d'où la règle que je répète à chaque rendez-vous : on l'écrit avant, jamais après.

Ce que dit exactement le Code civil

Le prêt d'argent entre personnes qui ne font pas profession de prêter est un contrat réel : il se forme par la remise des fonds (articles 1892 et suivants du Code civil). L'écrit n'est donc pas une condition de validité. Un prêt purement verbal existe, juridiquement. Il est en revanche une condition de preuve, et en matière fiscale comme en matière familiale, ce qu'on ne peut pas prouver n'a jamais existé.

Contrat de prêt ou reconnaissance de dette ? Les deux mots ne désignent pas la même chose. Le contrat de prêt est bilatéral : prêteur et emprunteur signent, et le document décrit l'opération complète. La reconnaissance de dette est unilatérale, signée du seul débiteur, et elle seule tombe sous le formalisme de l'article 1376. Quand le débiteur est une SCI, le gérant signe ès qualités. Mon conseil : faites les deux. Un contrat bilatéral détaillé, avec en annexe une reconnaissance de dette conforme à l'article 1376. Trente minutes de plus, une objection en moins.

Les dix clauses qui doivent figurer au contrat

Un bon contrat de prêt familial tient en deux pages. Sa longueur n'a aucune importance ; ce qui compte, c'est qu'aucune des dix rubriques ci-dessous ne manque à l'appel.

La date certaine : pourquoi 125 € sont bien dépensés

Un contrat sous seing privé porte la date que les parties ont bien voulu y inscrire. Vis-à-vis des tiers, et l'administration fiscale en est un, cette date ne vaut rien tant que l'acte n'a pas acquis date certaine au sens de l'article 1377 du Code civil. Trois événements la confèrent : l'enregistrement au service des impôts, le décès de l'un des signataires, ou la constatation de la substance de l'acte dans un acte authentique.

L'enregistrement volontaire coûte le droit fixe de 125 € de l'article 680 du CGI. Facultatif, oui. Superflu, non. Un contrat enregistré le mois du virement est à peu près inattaquable. Le même contrat non enregistré, sorti d'un tiroir trois ans plus tard devant un vérificateur, se heurte toujours à la même phrase : « rien ne prouve que ce document existait à l'époque ». Sur un prêt de 80 000 €, ces 125 € pèsent 0,16 % de la somme. Je n'ai jamais vu personne regretter de les avoir payés.

Ne confondez pas l'enregistrement (facultatif, 125 €, il donne date certaine) et la déclaration n° 2062 (obligatoire au-delà de 5 000 €, gratuite, elle informe l'administration de l'existence du prêt). Les deux sont indépendantes : enregistrer ne dispense pas de déclarer, et déclarer ne donne pas date certaine.

Le prêt à une SCI : deux vérifications préalables

Ouvrez les statuts avant de signer, et regardez deux choses. D'abord l'objet social : le gérant n'engage la société que par les actes qui entrent dans l'objet (article 1849 du Code civil), et un objet rédigé trop étroitement peut très bien ne pas couvrir l'emprunt. Neuf objets sociaux de SCI sur dix visent expressément la faculté d'emprunter ; encore faut-il faire partie des neuf, ce que détaille notre guide de l'objet social de SCI.

Ensuite les pouvoirs du gérant. Beaucoup de statuts plafonnent sa capacité d'emprunter ou le contraignent à recueillir l'accord des associés au-delà d'un certain montant. Attention à ne pas surestimer la portée de ces clauses vis-à-vis du prêteur : l'article 1849, alinéa 3, du Code civil dispose que « les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants qui résultent du présent article sont inopposables aux tiers ». Un plafond statutaire méconnu n'affecte donc pas la validité du prêt : la société est engagée dès lors que l'acte entre dans l'objet social, et seule la responsabilité interne du gérant envers ses associés est en jeu. Le seul véritable risque de non-engagement de la société tient à l'objet social (article 1849, alinéa 1er). Une décision collective écrite reste utile — non comme condition de validité, mais comme hygiène de gouvernance : elle tient en une page, évite le débat, et sert doublement quand le prêteur n'est le parent que d'une partie des associés, en prouvant que les autres savaient et étaient d'accord. La forme est décrite dans notre guide de l'assemblée générale de SCI ; ce qu'il faut prévoir dès la rédaction, dans les statuts de SCI.

Le cas des conventions gérant / associé. Contrairement à la SARL (art. L. 223-19 du Code de commerce) ou à la SAS (art. L. 227-10), la société civile ne connaît aucun régime légal d'autorisation préalable des conventions réglementées. Un prêt consenti par le gérant, ou par un proche du gérant, relève du droit commun et de ce que prévoient les statuts. Une nuance mérite toutefois d'être connue : une personne morale non commerçante ayant une activité économique peut relever de l'obligation de rapport a posteriori de l'article L. 612-5 du Code de commerce. Pas de nullité de la convention à la clé, mais la responsabilité du gérant pour les conséquences préjudiciables. Le sujet est détaillé dans conventions réglementées en SCI.

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3. La déclaration n° 2062 du prêt familial, l'étape que tout le monde oublie

Voici le point le plus mal connu du prêt familial, et de très loin. Sur dix familles qui ont pris la peine de rédiger un contrat propre, il s'en trouve peut-être une qui a déposé la déclaration n° 2062. Les neuf autres ont fait la moitié du chemin, en oubliant la moitié visible : la 2062 est le seul document par lequel l'administration sait que le prêt existe. Un contrat dans un tiroir ne se déclare pas tout seul.

Le seuil : 5 000 €, depuis le 27 septembre 2020

L'obligation de déclarer les contrats de prêt est posée par l'article 49 B de l'annexe III au CGI ; la dispense, elle, figure à l'article 23 L de l'annexe IV, qui écarte l'obligation pour les contrats « dont le principal n'excède pas » un montant fixé par arrêté. Ce montant, longtemps figé à 760 €, a été porté à 5 000 € par l'arrêté du 23 septembre 2020, publié au Journal officiel du 26 septembre 2020 et entré en vigueur le lendemain : la version de l'article 23 L à 5 000 € s'applique donc depuis le 27 septembre 2020. Notez la rédaction : un prêt de 5 000 € pile est dispensé, c'est au-delà que la déclaration est due.

Deux précisions, et elles font toute la différence :

• Le seuil s'apprécie par contrat, mais le cumul annuel rattrape tout le monde. Un même prêteur qui consent plusieurs prêts unitairement inférieurs à 5 000 € dans l'année doit les déclarer dès que leur total dépasse 5 000 €. Trois virements de 2 000 € en mars, juin et octobre : 6 000 €, déclaration due. Autrement dit, le schéma exact des familles qui aident au fil de l'eau, sans jamais penser à un seuil.
• Le seuil n'est pas un permis de faire n'importe quoi. Un prêt de 4 000 € non déclaré reste parfaitement régulier. Le même prêt de 4 000 € jamais remboursé reste parfaitement requalifiable en donation. La dispense de déclaration ne dispense de rien d'autre que de la déclaration.

Qui déclare ?

Le texte fixe un ordre, et cet ordre n'est pas au choix des parties :

Rien n'interdit au prêteur de déposer lui aussi une déclaration alors que l'obligation pèse sur l'emprunteur. Dans un contexte familial, je le recommande même volontiers : chacun garde la trace de sa propre démarche, et personne ne dépend de la diligence de l'autre pour prouver l'existence du prêt dix ans plus tard, quand les relations se seront peut-être refroidies.

Quand et comment

Le formulaire n° 2062 (Cerfa n° 10142) se dépose en même temps que la déclaration de revenus du déclarant lorsqu'il s'agit d'une personne physique, et avec la déclaration de résultats lorsque le déclarant est une société. Concrètement, un prêt consenti en 2026 se déclare au printemps 2027, avec la campagne déclarative de l'année suivante. Pour les particuliers qui déclarent en ligne, l'annexe 2062 se saisit dans la rubrique Déclarations annexes du parcours de la déclaration de revenus.

Le formulaire demande très peu de chose : identité et adresse du prêteur et de l'emprunteur, date du contrat, montant, durée, taux, périodicité des remboursements. Dix minutes de saisie, pas davantage. Le contrat lui-même ne s'y joint pas ; il faut simplement pouvoir le produire le jour où on vous le demande.

Les modalités déclaratives et le calendrier peuvent évoluer d'une campagne à l'autre : vérifiez la notice de l'imprimé n° 2062 de l'année concernée sur impots.gouv.fr avant de déposer. Une SCI qui déclare via son espace professionnel trouvera la démarche décrite dans notre guide de l'espace professionnel impots.gouv.fr.

Le formulaire n° 2561 : l'autre déclaration, celle des intérêts

La 2062 déclare l'existence du prêt, rien de plus. Elle ne dit rien des revenus qu'il produit. Dès que le prêt est rémunéré, une seconde obligation apparaît, à la charge de la SCI qui verse : l'imprimé fiscal unique n° 2561 de l'article 242 ter du CGI, à déposer au plus tard le 15 février de l'année suivant le versement. C'est lui qui alimente le préremplissage de la déclaration de revenus du prêteur.

Et avant lui vient le formulaire n° 2777, par lequel la SCI reverse au Trésor les prélèvements retenus à la source. Nous détaillons toute la mécanique dans la section suivante.

Que risque-t-on à ne pas déclarer ?

La sanction propre est modeste : le défaut de production d'un document dans les délais est puni d'une amende de 150 €, et les omissions ou inexactitudes de 15 € par omission ou inexactitude, le total des amendes applicables aux documents devant être déposés simultanément ne pouvant être inférieur à 60 € ni supérieur à 10 000 € (article 1729 B du CGI). Le même article écarte l'amende en cas de première infraction commise au cours de l'année civile en cours et des trois années précédentes, lorsque l'intéressé a réparé l'omission spontanément ou dans les trente jours d'une demande de l'administration. Traduction : le prêt oublié en 2024 et déclaré spontanément aujourd'hui ne coûte, en principe, rien du tout. Personne n'a jamais modifié son comportement pour 150 €, j'en conviens. Mais personne ne devrait non plus renoncer à régulariser en s'imaginant que ça se paiera cher.

Le vrai coût est indirect, et il est d'un tout autre ordre. Le jour où l'administration examine un mouvement de 80 000 € entre un compte parental et une SCI, elle pose une question de trois mots : ce prêt a-t-il été déclaré ? Si la réponse est non, le contrat exhumé trois ans après coup perd l'essentiel de sa force, et la thèse de la donation avance d'un cran. Or la 2062 est gratuite, ne fait courir aucun risque, et constitue la meilleure pièce du dossier de défense. On trouve rarement, en fiscalité, un rapport coût/bénéfice aussi favorable.

Chez sci-ai.app, le prêt familial se saisit comme un emprunt classique : durée, taux, périodicité, et le tableau d'amortissement est généré. Les échéances se rapprochent automatiquement des virements bancaires, la part d'intérêts est isolée pour la déclaration, et les intérêts courus sont calculés à la clôture. Découvrir le logiciel.

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4. Les intérêts du prêt familial : les fixer, les déduire, les déclarer

Un prêt familial peut être gratuit ou rémunéré. Les deux se pratiquent couramment, et le choix est loin d'être neutre. La gratuité simplifie tout le volet déclaratif, mais elle affaiblit la qualification de prêt. La rémunération alourdit la mécanique et donne en échange à l'opération l'apparence, et surtout la substance, d'un vrai financement.

Choisir le taux : les trois bornes

Aucun texte n'impose de taux à un prêt familial. Restent trois repères, qui encadrent le choix sans jamais le dicter :

• La borne basse : zéro. Un prêt sans intérêt est licite. L'article 1905 du Code civil se contente d'autoriser la stipulation d'intérêts ; il ne l'impose pas. Le prêt gratuit n'est pas en lui-même une libéralité : encore faut-il que l'obligation de restitution soit réelle et respectée. Sa faiblesse est probatoire : dans un faisceau d'indices, la gratuité pèse du côté de la donation.
• La borne de marché. Un taux voisin de ce qu'une banque aurait proposé pour la même durée est toujours défendable. Il justifie l'intérêt du prêteur à l'opération, il rend le remboursement crédible, et il ne prête pas le flanc au reproche de générosité déguisée.
• La borne haute : le plafond fiscal. Elle ne joue que dans un cas précis, développé ci-dessous : celui où le prêteur est associé de la SCI et où celle-ci relève de l'IS.

La zone confortable se situe entre le rendement d'un livret réglementé et le taux d'un crédit immobilier de même durée. Dans cette fourchette, le prêteur gagne davantage qu'en laissant l'argent dormir, la SCI paie moins cher qu'à la banque, et personne ne peut sérieusement reprocher à l'opération d'être anormale. Tout le monde y trouve son compte, y compris le vérificateur.

La déduction chez la SCI : deux régimes, deux logiques

Ce tableau abrite le piège le plus fréquent du prêt familial. Le plafond de l'article 39, 1, 3° du CGI vise les « intérêts servis aux associés à raison des sommes qu'ils laissent ou mettent à la disposition de la société en sus de leur part du capital ». Des parents non associés sortent de ce texte : leur prêt échappe au plafonnement. Des parents associés, fût-ce pour une seule part symbolique, y tombent au contraire de plein fouet, y compris quand ils ont pris soin d'intituler leur document « contrat de prêt » plutôt que « convention de compte courant ». Le titre choisi ne change rigoureusement rien. Le BOFiP raisonne sur « les sommes laissées ou mises à la disposition de la société » par les associés, quelle qu'en soit la forme, inscription en compte courant ou contrat de prêt (BOI-BIC-CHG-50-50-30). Dernier détail, et il coûte cher : le plafond s'apprécie compte par compte, sans aucune compensation entre l'associé sur-rémunéré et celui qui l'est en dessous.

Le plafond de l'article 39, 1, 3° en 2026. Le taux de référence est la moyenne des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour les prêts à taux variable aux entreprises d'une durée initiale supérieure à deux ans, publiée trimestriellement. Pour un exercice de douze mois clos le 31 décembre 2025, le taux maximal ressortait à 4,55 %. Pour les clôtures du 1^er janvier au 30 mars 2026, le BOFiP publie un taux mensuel décroissant entre 4,55 % et 4,39 % — 4,44 % pour une clôture du 28 février au 30 mars 2026 — puis 4,39 % (31 mars – 29 avril 2026), 4,37 % (30 avril – 30 mai 2026) et 4,34 % (31 mai – 29 juin 2026), selon BOI-BIC-CHG-50-50-30, mise à jour du 13 mai 2026. Les clôtures postérieures dépendent des taux trimestriels publiés ensuite, sous réserve de leur publication administrative. Ces taux sont pondérés selon la date de clôture. Relevez toujours celui qui correspond à votre propre exercice, et ne recopiez jamais un pourcentage lu dans un article. Y compris celui-ci.

Un dernier point, découvert trop tard dans la moitié des dossiers : la condition de libération intégrale du capital fonctionne comme un couperet. Une SCI à l'IS dont le capital n'est pas entièrement libéré ne déduit aucun intérêt d'associé. Pas même ceux servis aux associés qui ont, eux, libéré leur propre quote-part. Or créer une SCI avec un capital partiellement libéré est une pratique répandue. Si c'est votre cas, réglez la question avant de servir le premier euro d'intérêts : notre guide du dépôt du capital social et celui des charges déductibles en SCI expliquent comment.

L'imposition chez le prêteur : PFU de 31,4 % et retenue à la source

Les intérêts d'un prêt sont des produits de placement à revenu fixe au sens de l'article 124 du CGI, donc des revenus de capitaux mobiliers. Ils supportent par défaut le prélèvement forfaitaire unique, qui s'établit en 2026 à 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu (article 200 A du CGI) et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12).

Attention à ne pas confondre les deux taux de prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus mobiliers et les produits de placement à revenu fixe, dont les intérêts d'un prêt, mais 17,2 % maintenu pour les revenus et produits énumérés au IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale — revenus fonciers, plus-values immobilières, assurance-vie et contrats de capitalisation, PEL et CEL —, qui ne sont pas visés par le relèvement. Le détail par nature de revenu est repris dans prélèvements sociaux applicables aux SCI en 2026.

Le prêteur garde la possibilité d'opter globalement pour le barème progressif, sur l'ensemble de ses revenus de capitaux mobiliers et plus-values de l'année. Le prélèvement de 12,8 % déjà opéré s'impute alors sur son impôt, et l'excédent lui est restitué. Pour un retraité faiblement imposé, l'arbitrage penche souvent de ce côté ; pour un contribuable dans une tranche élevée, beaucoup moins. Un avantage annexe échappe d'ailleurs à presque tout le monde : l'option seule ouvre droit à la déduction d'une fraction de la CSG du revenu global de l'année suivante, comme l'explique notre guide de la CSG déductible. La comparaison chiffrée figure dans notre guide du PFU en SCI à l'IS.

La mécanique de la retenue à la source, pas à pas

Voilà la partie que les familles découvrent en cours de route, généralement avec surprise : la SCI qui verse des intérêts à une personne physique domiciliée en France doit prélever et reverser elle-même l'impôt. Elle ne vire pas 1 600 € nets aux prêteurs en leur laissant le soin de déclarer. Elle joue le rôle de la banque, y compris pour le travail administratif.

Un mot sur la dispense, parce qu'elle concerne énormément de parents prêteurs et que presque personne ne la demande. Le prêteur dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année reste sous 25 000 € (personne seule) ou 50 000 € (couple soumis à imposition commune) peut être dispensé du prélèvement de 12,8 %. Il lui suffit de remettre à la SCI une attestation sur l'honneur avant le 30 novembre de l'année précédant le paiement (article 125 A, I, du CGI, dans les conditions de forme et de délai de l'article 242 quater). Attention à la portée exacte : la dispense ne joue que sur l'impôt. Les 18,6 % de prélèvements sociaux, eux, restent retenus à la source.

Le prêt à taux zéro : ce qu'il coûte vraiment

Un prêt sans intérêt ne produit aucun revenu. Donc aucune 2561, aucun formulaire n° 2777, aucun prélèvement à reverser. La simplicité est réelle, et c'est le premier argument qu'on entend en sa faveur.

Elle se paie de trois façons :

• Un affaiblissement probatoire. La gratuité figure dans tous les faisceaux d'indices que les juges retiennent pour requalifier un prêt en donation, aux côtés de l'absence de terme et de l'absence de remboursement. Isolée, elle ne prouve rien. Accompagnée des deux autres, elle pèse très lourd.
• Une perte de charge déductible. Pas d'intérêts, pas de déduction, donc plus d'impôt pour la SCI. Sur un prêt de 80 000 € à 2 % sur douze ans, on renonce à déduire un peu moins de 11 000 € de charges. Ce n'est pas anecdotique.
• Un risque propre au prêteur société. Une holding ou une société d'exploitation qui prête sans intérêt à une SCI consent un avantage sans contrepartie, et se place sur le terrain de l'acte anormal de gestion, avec réintégration d'un produit financier théorique dans son résultat. Entre personnes physiques, la qualification ne trouve pas à s'appliquer. Entre sociétés, elle s'applique très bien, comme le montre notre guide de la convention de trésorerie entre une SASU et une SCI.

La formule intermédiaire, celle que je vois le mieux fonctionner. Un taux faible mais réel, 1 % ou 2 %, plutôt que zéro. Le prêteur encaisse un revenu modeste, la SCI déduit une charge modeste, la 2561 existe, et le dossier devient nettement plus difficile à attaquer. Coût administratif : quelques minutes par an. Gain probatoire : sans commune mesure.

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5. Le risque de requalification du prêt familial en donation

Nous y voilà. Tout ce qui précède, le contrat, la déclaration, les intérêts, n'a qu'un seul objet : éviter ce point d'arrivée où l'administration considère qu'il n'y a jamais eu de prêt, mais une donation, et réclame les droits de mutation à titre gratuit sur l'intégralité de la somme.

Ce qu'il faut prouver pour requalifier

Une donation suppose la réunion de deux éléments : l'appauvrissement irrévocable du donateur et son intention libérale. Or l'intention libérale ne se présume jamais. Face à un contrat de prêt régulier et enregistré, la charge de la preuve contraire pèse sur celui qui conteste la nature de l'acte, et elle est lourde à porter. Voilà pourquoi le formalisme n'est pas de la paperasse : il déplace la charge de la preuve.

Le renversement passe par un faisceau d'indices dont la jurisprudence a dressé une liste assez stable. L'illustration la plus citée reste un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 8 février 2017 (pourvoi n° 15-21.366). Les faits valent d'être connus : une mère avait consenti à son fils six prêts sans intérêt entre 1989 et 2003, que celui-ci portait consciencieusement au passif de ses déclarations d'ISF. L'administration a écarté ces dettes comme autant de donations déguisées, sur le terrain de l'abus de droit, majoration de 80 % comprise. Parmi les indices retenus, l'âge de la prêteuse pèse lourd, soixante-dix ans lors du premier prêt et quatre-vingt-quatre ans lors du dernier, dont le terme était fixé en 2018, année de son quatre-vingt-dix-neuvième anniversaire, rendait la restitution parfaitement improbable. L'absence d'intérêt, la répétition des avances et l'absence de remboursement ont fait le reste. Gardez cet arrêt en tête avant de prêter à 85 ans sur vingt ans.

Ce que coûte la requalification

Prenons un prêt de 80 000 € consenti par un père à son fils, requalifié en donation. La somme vient s'ajouter aux donations antérieures de moins de quinze ans (article 784 du CGI). L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant s'applique s'il n'a pas déjà été entamé (article 779, I du CGI). Le solde part au barème de l'article 777.

• Abattement intact ? Les droits sont nuls. Mais l'abattement se trouve consommé pour quinze ans, et la famille perd l'outil qu'elle gardait précieusement pour la transmission suivante.
• Abattement déjà utilisé, par exemple par une donation de 100 000 € huit ans plus tôt ? Les 80 000 € sont taxés dès la première tranche, et la facture se compte en milliers d'euros.
• Dans les deux cas, ajoutez les intérêts de retard. Et si l'administration établit le caractère délibéré du montage, une majoration : l'article 1729 du CGI prévoit 40 % pour manquement délibéré, 80 % pour manœuvres frauduleuses.

Le pire n'est pourtant pas fiscal. Sur le plan civil, une donation non déclarée reste rapportable à la succession (article 843 du Code civil) et peut être réduite si elle porte atteinte à la réserve des autres héritiers. Un « prêt » de 80 000 € consenti à un seul des trois enfants, requalifié vingt ans plus tard en donation, réapparaît dans le calcul du partage. C'est en général à ce moment-là que les fratries se déchirent, et aucun article de loi ne répare cela.

La parade, en quatre pièces

Elle tient en quatre lignes et suffit dans l'immense majorité des situations :

1. Un écrit antérieur au versement. Contrat daté et signé avant le virement, échéancier annexé. Enregistré si possible, pour 125 €.
2. Une déclaration n° 2062 déposée avec la campagne déclarative suivante, dès lors qu'on dépasse 5 000 €.
3. Des flux tracés. Le virement part du compte du prêteur, arrive sur le compte de la SCI, avec un libellé explicite. Jamais d'espèces. Jamais de compensation informelle. Jamais de paiement direct au notaire « pour le compte de ».
4. Des remboursements réels, aux dates prévues. Point le plus important, point le plus négligé. Un échéancier parfait jamais exécuté ne vaut rien du tout. Un échéancier modeste mais respecté à la date, du compte de la SCI vers celui du prêteur, vaut à peu près tout.

Le piège de la souplesse familiale. « On verra bien, s'ils ont un trou de trésorerie on décalera. » Rien de plus humain, et rien de plus destructeur pour le dossier. Un report est parfois nécessaire : dans ce cas, formalisez-le. Un avenant écrit, daté, signé, qui décale l'échéance et refait le tableau. Un report écrit modifie le prêt. Un report tacite prouve qu'il n'y en avait pas.

Un mot, enfin, sur l'abus de droit. Au-delà de la simple requalification, l'administration dispose de deux procédures : l'article L. 64 du livre des procédures fiscales pour les actes fictifs ou inspirés par un motif exclusivement fiscal, l'article L. 64 A pour ceux dont le motif est principalement fiscal. Les prêts de complaisance se jugent sur ce terrain, et l'arrêt du 8 février 2017 cité plus haut a précisément été rendu à propos d'un redressement notifié selon cette procédure, majoration de 80 % à la clé. Un prêt familial réel et remboursé n'y met jamais les pieds. Un prêt fictif logé dans une SCI elle-même dépourvue de substance, en revanche, cumule les fragilités : nos guides abus de droit et SCI, SCI fictive et les principaux motifs de redressement d'une SCI décrivent ce que l'administration cherche.

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6. Le décès du prêteur : la créance entre dans la succession

Un prêt familial court souvent sur dix, quinze ou vingt ans. Sur une telle durée, la probabilité que le prêteur décède avant le terme n'a rien d'anecdotique ; quand les parents ont soixante-dix ans au départ, elle devient même l'hypothèse la plus probable. Devinez combien de contrats familiaux traitent la question. À peu près aucun.

La créance ne s'éteint pas

Premier réflexe à corriger, et le plus répandu. Le décès du prêteur n'efface rien : la créance entre dans l'actif successoral pour son montant nominal restant dû, intérêts courus compris, et se transmet aux héritiers dans les conditions de droit commun. La SCI, ou l'associé emprunteur selon le montage, reste débitrice. Elle doit simplement à d'autres personnes qu'avant.

La créance se déclare en principe à sa valeur nominale dans la déclaration de succession, et supporte les droits correspondants. Pour les créances à terme, l'article 760, premier alinéa, du CGI est net : le droit est dû « sur le capital exprimé dans l'acte et qui en fait l'objet ». L'échéancier restant à courir n'ouvre donc droit à aucune décote de principe. Le même article ne tolère une valeur inférieure que dans des cas limitativement énumérés (débiteur en liquidation judiciaire ou insolvable notoire), qu'il faut alors pouvoir justifier. Conséquence concrète : les héritiers paient des droits sur une somme qu'ils n'ont pas encore encaissée. La contrainte de trésorerie est bien réelle quand la créance pèse lourd dans la succession, et c'est une raison de plus de faire courir de vraies échéances du vivant du prêteur.

Quand l'héritier est aussi le débiteur : le rapport des dettes

Configuration la plus fréquente du prêt familial : le père prête à son fils, le père décède, le fils fait partie des héritiers. Le Code civil a prévu le cas avec un mécanisme qui lui est propre, distinct du rapport des donations : le rapport des dettes, aux articles 864 à 867.

Le principe se résume en une phrase. Lorsque la masse à partager comprend une créance contre l'un des copartageants, celui-ci en est alloti dans le partage à concurrence de ses droits dans la masse, et la dette s'éteint pour autant par confusion, débiteur et créancier étant devenus la même personne. Si la dette excède ses droits, il doit le solde dans les conditions et délais qui affectaient l'obligation initiale. Avant le partage, elle n'est en principe pas exigible.

La remise de dette : une donation, avec ses règles

« On leur prête, et un jour on effacera. » La phrase revient dans un rendez-vous sur trois. L'intention est parfaitement légitime ; l'exécution demande un peu de méthode. Une remise de dette consentie sans contrepartie est une libéralité, plus précisément une donation indirecte : elle échappe au formalisme notarié de l'article 931 du Code civil, mais pas au reste. Elle est taxable aux droits de mutation à titre gratuit sur le montant remis, elle bénéficie des abattements ordinaires (100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans, articles 779, I et 784 du CGI), et elle se déclare.

Deux erreurs reviennent sans cesse :

• Croire qu'une remise de dette non déclarée n'existe pas. Elle existe très bien : c'est une donation non déclarée. Elle ressort au moment de la succession ou d'un contrôle, avec droits et intérêts de retard.
• Remettre une dette de la SCI en croyant avantager ses enfants. Si le prêt a été consenti à la société (forme A), la remise profite à tous les associés au prorata de leurs parts. Gendre et belle-fille inclus. Quand l'objectif est de transmettre à ses seuls enfants, il fallait retenir la forme C dès le départ, ou passer par une donation de parts.

Quand l'objectif est franchement transmissif, la vraie question n'est d'ailleurs pas « comment effacer le prêt ? » mais « faut-il transmettre des parts plutôt que de l'argent ? ». Nos guides donation de parts de SCI, donation temporaire d'usufruit et SCI familiale ou donation directe comparent les scénarios chiffres en main. Deux points de forme, avant de refermer le sujet, parce qu'ils sont ignorés partout. Une donation de parts passe par acte notarié (article 931 du Code civil). Et une cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit, depuis le 27 juin 2026, être constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné ou, dans les cas où il y est légalement habilité, par acte rédigé par un expert-comptable, à peine de nullité (article 1865-1 du Code civil). L'acte sous seing privé rédigé sur un coin de table entre associés n'est plus une option : notre guide de la cession de parts de SCI détaille ce que ce texte a changé.

Anticiper dans le contrat

Trois clauses suffisent à écarter la plupart des difficultés :

• Une clause sur le décès du prêteur : maintien du prêt aux conditions initiales au profit des héritiers, désignation d'un interlocuteur unique, coordonnées bancaires à actualiser.
• Une clause sur le décès du débiteur (utile dans la forme C, où le débiteur est une personne physique) : transmission de la dette aux héritiers, exigibilité anticipée éventuelle.
• Une clause d'information : le débiteur s'engage à fournir chaque année un état du capital restant dû. Une ligne, un chiffre, une date, et la déclaration de succession s'établit sans discussion.

Quand le prêteur redoute une perte d'autonomie, examinez le mandat à effet posthume et l'organisation de la gouvernance en même temps que le prêt. Les deux sujets se traitent bien mieux ensemble que séparément.

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7. Cas chiffré : un prêt familial de 80 000 € à 2 % sur 12 ans

La situation. La SCI Les Tilleuls, à l'IR, détenue à parts égales par Camille et Julien, achète un immeuble de rapport à 320 000 €. La banque finance 240 000 € et réclame 80 000 € d'apport. Les parents de Camille ont cette somme sur un livret, qui leur rapporte peu, et acceptent de la prêter à la SCI à 2 % sur 12 ans, en annuités constantes. Ils ne sont pas associés, et ne souhaitent pas le devenir.

Le tableau d'amortissement

Capital de 80 000 €, taux de 2 %, douze annuités constantes : l'annuité ressort à 7 564,77 € et le coût total du crédit familial à 10 777 € d'intérêts sur douze ans.

Annuités constantes payables à terme échu, intérêts calculés sur le capital restant dû en début de période, arrondis à l'euro le plus proche sur les totaux. La dernière annuité est ajustée de quelques centimes pour solder exactement le capital, comme dans tout tableau d'amortissement bancaire.

Le traitement fiscal, année 1

Lecture. La SCI supporte une charge brute de 1 600 €, mais n'en verse que 1 097,60 € aux prêteurs : le reste part au Trésor, pour leur compte. Du côté des parents, les 502,40 € prélevés à la source correspondent exactement au PFU dû. Sauf option pour le barème, ils n'auront rien de plus à payer au printemps. Quant aux 1 600 €, ils viennent en déduction du revenu foncier de la SCI à l'IR, donc en économie d'impôt à hauteur de la tranche marginale de chaque associé, majorée des 17,2 % de prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers. Avec une réserve à connaître : tout cela suppose un résultat foncier positif. Si les intérêts créent un déficit, cette fraction-là ne s'impute pas sur le revenu global, mais seulement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I, 3° du CGI).

La comparaison avec les alternatives

L'écart avec la banque atteint environ 8 570 € d'intérêts sur douze ans, et cela avant même de compter les frais de dossier, la garantie et l'assurance emprunteur. Voilà pourquoi ces montages se multiplient. Cet écart ne dispense d'aucune des obligations décrites plus haut, bien au contraire : c'est parce que l'avantage est réel que le formalisme doit être irréprochable.

Envie de comparer avec un financement bancaire classique ? Notre guide du prêt bancaire en SCI fait le tour de la question, celui du prêt in fine vise l'optimisation de la charge d'intérêts, et renégocier le crédit de sa SCI s'adresse à ceux qui ont déjà un crédit en place.

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8. Ce que le prêt familial change face à la banque et à l'IFI

Un prêt familial ne vit pas en vase clos. Il apparaît au bilan de la SCI, donc sous les yeux de la banque qui finance le reste de l'opération, et il ressurgit dans la valorisation des parts pour l'impôt sur la fortune immobilière. Deux terrains différents, mais les mêmes pièces qui font la décision : contrat, échéancier, virements.

La banque : une dette qui compte, et qu'on peut neutraliser

Un prêt familial est une dette de la SCI. Il figure au passif du bilan et ses échéances entrent dans le calcul de l'endettement. D'où deux conséquences très concrètes :

• La banque le verra. Elle réclamera le contrat, l'échéancier, et vérifiera que les remboursements sortent bien du compte de la SCI. Un prêt familial invisible en comptabilité n'est pas un avantage : c'est un signal négatif, qui suggère qu'on lui cache quelque chose.
• La banque acceptera souvent de le neutraliser, à une condition : qu'il soit subordonné. Une clause de subordination de rang, ou une clause de blocage pendant la durée du crédit bancaire, par laquelle la famille s'engage à ne pas se faire rembourser avant l'établissement prêteur, débloque la grande majorité des dossiers. Rédigez-la au moment du prêt. Le jour de la demande de crédit, il est déjà tard.

Ne confondez pas non plus la capacité d'emprunt de la SCI et celle de ses associés. Le prêt familial consenti à la société n'entre pas dans l'endettement personnel des associés. L'engagement de caution que la banque leur demandera, lui, y entre bel et bien. Nous développons ce point dans SCI et capacité d'emprunt personnelle et dans la caution personnelle du gérant.

L'IFI : la dette familiale n'est pas déductible, sauf preuve

Voici un effet que presque personne n'anticipe. Pour valoriser les parts de SCI dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, l'article 973, II du CGI écarte certaines dettes contractées par la société, dont celles souscrites auprès du redevable, d'un membre de son foyer fiscal ou de son groupe familial (ascendants, descendants autres qu'un enfant mineur, frères et sœurs), à condition qu'elles aient servi à acquérir un actif imposable ou à financer des dépenses le concernant : une avance de pure trésorerie sans lien avec un actif imposable reste hors du champ.

Traduction : les 80 000 € prêtés par les parents ne réduisent pas mécaniquement la valeur taxable des parts détenues par leurs enfants. Le BOFiP apporte deux précisions utiles (BOI-PAT-IFI-20-30-30). L'exclusion n'est d'abord pas totale : la dette n'est écartée qu'à proportion de la participation détenue, directement ou indirectement, par le redevable et les membres de son foyer fiscal dans la société. Ensuite, une clause de sauvegarde existe. Pour une dette contractée auprès du cercle familial — le cas du prêt des parents, visé au 3° du II —, le redevable fait échec à l'exclusion en justifiant du caractère normal des conditions du prêt, « notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements », le tout apprécié au regard des pratiques bancaires usuelles et d'un contrat de prêt établi par acte daté et signé. La preuve lui incombe, ce qui nous ramène toujours au même dossier de pièces.

Une raison de plus de formaliser. Contrat, échéancier, virements réels : les mêmes trois pièces servent trois fois. À écarter la donation déguisée. À justifier la déduction des intérêts. À faire jouer la clause de sauvegarde de l'article 973, II à l'IFI. Un dossier bien tenu règle les trois questions d'un coup, ce qui est rare en fiscalité. Notre guide SCI et IFI prolonge le sujet.

La comptabilisation, en trois écritures

Pour une SCI à l'IS ou une SCI à l'IR tenant une comptabilité d'engagement, le prêt familial se traite comme n'importe quel emprunt non bancaire.

Le compte 442 « État — impôts et taxes recouvrables sur des tiers » loge le prélèvement retenu pour le compte du prêteur entre la date du versement et le reversement au Trésor ; le plan comptable général en prévoit la subdivision 4425 « Associés », qu'on utilisera lorsque le prêteur est associé, une subdivision dédiée du 442 étant à créer pour un prêteur tiers. Si le prêteur est associé, remplacez aussi 1681/1688 par 4551/4558 et 6611 par 6615. La mécanique complète figure dans nos tutoriels écritures d'emprunt et écritures de compte courant, et la structure d'ensemble dans le plan comptable d'une SCI.

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9. Les huit documents à conserver pour prouver le prêt

Contrôle fiscal, succession, divorce, sortie d'associé : le jour où la question se pose, tout se joue sur ce qu'on est capable de sortir du classeur. Voici la liste minimale et la durée pendant laquelle il faut la garder.

Ajoutez-y chaque année un état du capital restant dû, signé du gérant et remis au prêteur. Une ligne, un chiffre, une date. Personne ne pense à l'établir, et c'est pourtant le document qui règle en trente secondes une discussion successorale partie pour durer six mois. Pour l'organisation générale de vos pièces, allez voir quels documents conserver en SCI et l'archivage numérique.

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10. Les dix erreurs qui coûtent le plus cher

Aucune de ces dix erreurs n'est théorique. Ce sont celles qu'on retrouve dans à peu près tous les dossiers de prêt familial mal engagés, et toutes se corrigent gratuitement tant que le premier virement n'est pas parti.

Erreur 1 — Virer d'abord, écrire ensuite

De loin la plus fréquente. Le compromis est signé, le notaire réclame les fonds, les parents virent, et le contrat « sera fait dans la semaine ». Six mois plus tard, il n'existe toujours pas. Un contrat rédigé après coup n'est pas nul, mais il a perdu l'essentiel de sa force, puisque rien ne prouve qu'il existait à la date du virement. Deux pages signées la veille valent mieux que dix pages signées un an après.

Erreur 2 — Confondre prêt et compte courant

Un parent associé qui verse de l'argent alimente son compte courant, peu importe le titre du document qu'il signe. Un parent non associé consent un prêt, et son argent n'a rien à faire au compte 455. L'erreur d'imputation fausse le bilan, brouille la répartition entre associés, et se paie au prix fort le jour de la sortie. La frontière exacte est tracée dans notre guide du compte courant d'associé.

Erreur 3 — Ne jamais déposer la 2062

Cinq minutes de saisie économisées, une pièce maîtresse en moins au dossier. Encore une fois, l'amende de 150 € n'est pas le sujet. Le sujet, c'est que l'administration n'a jamais eu connaissance du prêt et qu'elle le découvre au plus mauvais moment possible.

Erreur 4 — Un échéancier théorique jamais exécuté

Le contrat prévoit 7 564,77 € par an. Les trois premières années, le virement part comme prévu. La quatrième, un impayé locatif tombe et on « saute » l'échéance. La cinquième aussi. La sixième, plus personne n'en parle. Ce prêt-là est mort, et il ne reste qu'un document que les faits contredisent ligne par ligne. Une année difficile se gère autrement : faites un avenant, décalez officiellement, reprenez.

Erreur 5 — Rembourser en espèces ou par compensation

« Papa a payé la taxe foncière, on a considéré que ça faisait une échéance. » Non. Chaque remboursement part du compte de la SCI, arrive sur le compte du prêteur, et porte un libellé clair. Toute compensation informelle creuse un trou dans la preuve. On touche ici au point où la confusion entre patrimoine personnel et patrimoine social devient franchement dangereuse : lisez le compte bancaire de la SCI et le compte courant débiteur.

Erreur 6 — Oublier les prélèvements à la source sur les intérêts

La SCI verse 1 600 € bruts aux parents sans rien retenir. Elle ne dépose ni 2777 ni 2561. Les parents, eux, ne déclarent rien puisque rien n'est prérempli. Trois obligations manquées d'un seul geste. Dès lors que le prêt est rémunéré, posez le circuit déclaratif à la première échéance, pas à la troisième.

Erreur 7 — Prêter à la SCI quand on voulait aider un seul enfant

Un père prête 80 000 € à la SCI que sa fille détient à 50 % avec son conjoint. Dix ans plus tard, il abandonne la créance : l'avantage se partage 50/50 entre sa fille et son gendre. Le divorce arrive deux ans après. La forme C (prêt à l'enfant, qui apporte ensuite en compte courant) aurait envoyé la totalité de l'avantage vers la fille. Ce genre d'arbitrage se réfléchit avec nos guides SCI familiale, SCI et divorce et SCI et régime matrimonial.

Erreur 8 — Négliger la trésorerie de la SCI

Un prêt familial se rembourse avec des loyers, pas avec des bonnes intentions. Si le cash-flow ne couvre pas l'échéance bancaire et l'échéance familiale, le prêt ne sera pas remboursé, et l'histoire se terminera en donation. Faites le calcul avant de signer, avec nos guides cash-flow d'une SCI, indicateurs de pilotage et comptabilité de trésorerie ou d'engagement. Si la difficulté est déjà là, SCI en défaut sur son emprunt décrit les issues possibles.

Erreur 9 — Prêter à une SCI dont on ne connaît pas les statuts

Le vrai risque est l'objet social : s'il ne couvre pas l'emprunt, la société n'est pas engagée (article 1849, alinéa 1er), et le prêteur découvre après coup qu'il n'a pas le débiteur qu'il croyait. Une limitation statutaire des pouvoirs du gérant, en revanche, lui est inopposable (article 1849, alinéa 3) : elle ne fragilise pas son prêt, elle expose seulement le gérant vis-à-vis de ses associés. Dans les deux cas, lire les statuts et faire signer une décision collective prend une heure. Défaire l'affaire prend des mois.

Erreur 10 — Croire que « c'est la famille, on se fait confiance »

Cette phrase reste vraie tant que tout va bien. Le formalisme du prêt familial ne protège d'ailleurs pas contre la mauvaise foi des proches, qui est rare. Il protège contre les événements : un décès, un divorce, un contrôle, une brouille entre frères et sœurs vingt ans plus tard. Rien à voir avec de la défiance. C'est de la prévoyance, et les familles qui la pratiquent sont celles où l'on continue de se parler. Si la relation se dégrade malgré tout, nos guides mésentente entre associés et sortir d'une SCI prennent le relais.

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11. FAQ — Prêt familial et SCI