Plus-Value sur la Vente d'un Bien Démembré Détenu par une SCI (2026)

Vendre un bien démembré détenu par une SCI, c'est vendre deux droits en même temps. Un prix unique arrive chez le notaire, un solde unique repart, et tout le monde range le dossier. Sauf l'administration, qui attend deux plus-values. Deux prix de cession. Deux prix d'acquisition. Deux durées de détention. C'est précisément là que ça se casse la figure, et rarement pour quelques centaines d'euros.

Je prends l'exemple que je vois le plus souvent. Une SCI familiale achète en 2012 la nue-propriété d'un immeuble, le parent garde l'usufruit, tout le monde signe content. Quatorze ans plus tard arrive la vraie question, celle que personne n'a posée le jour de l'acte : qui touche quoi sur les 400 000 € et qui paie combien ? Les deux réponses n'ont aucune raison d'être symétriques. Dans ce dossier précis, l'usufruitier sort une moins-value qu'il ne pourra jamais utiliser, pendant que la SCI nue-propriétaire dégage une plus-value de 145 625 € sur laquelle le notaire prélève 35 396 € — malgré quatorze ans de détention et les abattements qui vont avec. Même immeuble, même acte, même acquéreur.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (code civil, CGI, BOFiP). Mis à jour le 31 juillet 2026.

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1. Les quatre configurations de démembrement à distinguer avant tout calcul

Avant d'ouvrir la moindre feuille de calcul : de quel démembrement parle-t-on ? Le mot recouvre quatre situations qui n'ont fiscalement rien à voir entre elles. Et la confusion entre deux d'entre elles — le bien démembré et les parts démembrées — reste la cause numéro un des calculs faux qui atterrissent sur mon bureau.

Pourquoi la distinction A/B et C est décisive

En A, B et D, c'est l'immeuble qui est démembré : la SCI porte à son actif un droit réel partiel, usufruit ou nue-propriété, et l'acte de vente porte sur ce droit. En C, la SCI est propriétaire de tout. Ce sont les parts qui sont éclatées entre un usufruitier et un nu-propriétaire, sujet de droit des sociétés qui n'a rien à faire dans le régime des plus-values immobilières.

Appliquez le raisonnement « deux plus-values » à la configuration C, votre calcul est faux. Appliquez « une seule plus-value » aux configurations A et B, il est faux aussi, et en général à votre détriment : soit le nu-propriétaire perd l'antériorité de son droit, soit l'usufruitier paie sur une plus-value qu'il n'a jamais réalisée.

Trente secondes pour trancher : ouvrez l'acte notarié d'acquisition et lisez la qualité de l'acquéreur. La SCI y achète l'usufruit ou la nue-propriété ? Vous êtes en A ou en B, et vous êtes au bon endroit. Elle y achète la pleine propriété ? Alors le démembrement est ailleurs : dans les statuts, ou dans un acte de donation de parts.

Ce que cet article ne traite pas

• Le calcul de la plus-value d'un bien détenu en pleine propriété : voir plus-value immobilière en SCI.
• Le démembrement des parts sociales : voir démembrement de parts de SCI.
• Le choix stratégique entre SCI et achat en nue-propriété : voir SCI ou nue-propriété.
• La donation temporaire d'usufruit et sa fiscalité : voir donation temporaire d'usufruit en SCI.
• Le déroulé opérationnel de la vente (mandat, compromis, mainlevée) : voir vendre un immeuble détenu par une SCI.

Restent A, B et D. Là, l'immeuble est bien démembré, et avant la moindre ligne de calcul il faut régler une question civile : comment la vente se déroule et selon quelle clé le prix se partage.

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2. La vente conjointe : répartition, report, remploi (art. 621 du code civil)

Un bien démembré ne se vend pas tout seul. Personne ne peut céder la pleine propriété à lui seul : chacun ne dispose librement que de son propre droit. Il faut donc les deux signatures, les deux titulaires réunis à l'acte comme covendeurs. C'est la vente conjointe.

Ce que dit exactement l'article 621

L'article 621 du code civil, issu de la réforme des successions et libéralités de 2006, tient en deux règles. Elles se lisent en trente secondes et décident de tout le reste :

• Règle de répartition : en cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix.
• Règle de protection : la vente du bien grevé d'usufruit, sans l'accord de l'usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s'il n'y a pas expressément renoncé.

Traduisons. Un nu-propriétaire qui vendrait « son » immeuble sans l'usufruitier ne vendrait en réalité que sa nue-propriété, et l'acheteur récupérerait un bien dont un tiers continue de percevoir les loyers jusqu'à sa mort. Personne ne signe ça. La vente conjointe n'est pas juridiquement obligatoire, elle est simplement la seule qui trouve preneur.

Les trois options ouvertes aux parties

Le contresens que j'entends le plus souvent : « on fait un quasi-usufruit, comme ça on décale l'impôt ». Non. Ces trois options règlent le sort civil du prix et rien d'autre. Dans les trois cas, les droits ont été cédés, le fait générateur est intervenu, et chaque plus-value est due tout de suite. La seule chose qui change, c'est de savoir lequel des deux a le cash sur son compte le jour où il faut payer.

Le quasi-usufruit : intérêt et point de vigilance

Le report de l'usufruit sur le prix transforme un usufruit portant sur un immeuble en un quasi-usufruit portant sur une somme d'argent. L'usufruitier peut en disposer librement — la consommer, la placer, la donner — à charge de restituer l'équivalent à la fin. Le nu-propriétaire n'a plus un droit réel sur un bien, mais une créance sur la succession de l'usufruitier.

L'outil est excellent en gestion patrimoniale. Il traîne aussi deux risques que je vois sous-estimés à peu près systématiquement :

• L'insolvabilité. L'usufruitier dépense la somme, meurt, laisse une succession déficitaire : la créance de restitution ne vaut plus rien. Le nu-propriétaire, lui, aura payé son impôt de plus-value quatorze ans plus tôt sans jamais avoir vu un euro du prix.
• La déduction de la créance, qui n'a rien d'acquis. Pour venir en déduction de l'actif successoral, la dette de restitution doit passer l'article 773, 2° du CGI : s'agissant d'une dette consentie par le défunt au profit de ses héritiers, cela suppose en principe un acte authentique, ou au moins un acte ayant date certaine avant l'ouverture de la succession. Conclusion pratique : la convention de quasi-usufruit se signe chez le notaire. Pas sur un papier libre rangé dans un tiroir.

Depuis 2024, un second filtre : l'article 774 bis du CGI. Créé par l'article 26 de la loi de finances pour 2024 et applicable aux successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, ce texte prive par principe de déductibilité la dette de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit, et fait supporter au nu-propriétaire des droits de mutation par décès sur la valeur correspondante. Le quasi-usufruit issu de la vente d'un bien démembré n'y échappe pas automatiquement : le texte réserve expressément le sort des « dettes de restitution contractées sur le prix de cession d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit », mais sous réserve qu'il soit justifié qu'elles n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal. Autrement dit, la déduction reste possible, mais elle se prouve. Commentaires : BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20.

La clause dans l'acte de vente : à rédiger avant, jamais après

La signature éteint le démembrement sur l'immeuble, et referme la porte. Rien n'a été prévu à l'acte ? La règle par défaut de l'article 621 s'applique, chacun reçoit la fraction du prix correspondant à son droit, point final. Vouloir transformer cette répartition en quasi-usufruit trois mois plus tard, c'est monter une opération nouvelle, que l'administration lira comme une donation ou comme un prêt, avec la fiscalité qui va avec.

D'où le calendrier que je recommande :

1. Décision de vendre → réunion des covendeurs (usufruitier + SCI nue-propriétaire) et arbitrage entre les trois options.
2. Décision collective des associés de la SCI autorisant la vente, dans les formes prévues par les statuts — la vente de l'unique actif immobilier excède presque toujours les pouvoirs du gérant seul. Formalisez-la en assemblée générale avec procès-verbal.
3. Compromis intégrant déjà la clé de répartition du prix.
4. Acte authentique portant la ventilation définitive et, le cas échéant, la convention de quasi-usufruit ou de remploi.

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3. Calculer la plus-value de chaque titulaire de droit

Le principe s'énonce en une ligne : chaque titulaire est imposé sur sa propre plus-value. Il n'y a pas de plus-value globale qu'on répartirait ensuite au prorata. Il y a deux calculs autonomes, menés en parallèle, chacun avec sa formule entière. L'énoncé est simple ; l'application, beaucoup moins.

3.1 Le prix de cession de chaque droit

C'est la fraction du prix global attribuée à chaque droit dans l'acte de vente, en application de l'article 621 du code civil. La doctrine est explicite : « en cas de cession conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété, le prix global doit être ventilé de façon à faire apparaître distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l'usufruit, en fonction de leur valeur réelle au jour de la vente » ; et « à titre de règle pratique, il est admis que cette ventilation puisse être effectuée en appliquant le barème prévu par l'article 669 du CGI, en tenant compte de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente » (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 300). Deux méthodes de valorisation coexistent donc, et le choix n'est pas neutre :

• La valeur économique. On capitalise les revenus nets que l'usufruitier percevra jusqu'à l'extinction de son droit, actualisés, avec l'espérance de vie réelle et le rendement effectif du bien. Techniquement, c'est la bonne méthode, et c'est celle des praticiens du démembrement. Elle demande une note de calcul défendable.
• Le barème de l'article 669 du CGI. Un forfait par tranches d'âge, conçu à l'origine pour liquider des droits de mutation. Simple, incontestable, immédiatement lisible par un inspecteur. Son défaut : sur un bien à fort rendement il sous-évalue l'usufruit, et l'écart se chiffre parfois en dizaines de milliers d'euros.

Cas de l'usufruit à durée fixe. Le II de l'article 669 du CGI prévoit une règle distincte : « l'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier ». Le texte légal s'arrête là. Le plafonnement que l'on lit partout — la valeur ainsi obtenue ne peut excéder celle de l'usufruit viager — ne figure pas dans l'article : c'est une règle doctrinale, posée par l'administration (BOI-ENR-DG-30, § 80). Elle s'applique, mais il faut la citer pour ce qu'elle est. C'est le barème applicable, notamment, lorsque l'usufruitier est une personne morale — un usufruit consenti à une société ne pouvant excéder trente ans (art. 619 du code civil).

À retenir : pour la ventilation du prix de cession, le barème de l'article 669 n'est qu'une règle pratique admise (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 300) : la référence de principe reste la valeur réelle de chaque droit au jour de la vente, et les parties peuvent retenir une valeur économique documentée. Le barème redevient obligatoire dans un cas précis : la reconstitution du prix d'acquisition d'un droit démembré issu d'un bien acquis à l'origine en pleine propriété (voir 3.2 ci-dessous).

3.2 Le prix d'acquisition : tout dépend de l'origine du démembrement

Nous voici au cœur technique du sujet, et à l'endroit où la doctrine (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10) se lit lentement. Quatre origines possibles pour le droit cédé, quatre traitements différents :

Le dernier cas mérite qu'on s'y arrête, parce qu'il prend tout le monde à contre-pied. Une SCI achète un immeuble 300 000 € en pleine propriété. Dix ans plus tard, elle cède l'usufruit viager à une personne physique de 68 ans. Pour calculer sa plus-value, elle n'a pas le droit de décréter que « l'usufruit valait 100 000 € à l'achat » : la doctrine impose le barème, selon l'âge de l'usufruitier au jour de la cession. Tranche « moins de 71 ans révolus », soit 40 % de 300 000 €, soit 120 000 € de prix d'acquisition — portés à 129 000 € après application du forfait de frais de 7,5 %, qui se calcule sur le prix d'acquisition du droit cédé (voir 3.3). Si l'usufruit a été négocié 90 000 €, la SCI ressort avec une moins-value sèche de 39 000 €. Sur un immeuble qui s'est apprécié. Sans avoir rien fait de fautif.

Deux vérifications avant d'appliquer ce raisonnement. D'une part, si l'usufruit cédé est temporaire (durée à terme fixe), on ne calcule pas une plus-value du tout : c'est l'article 13, 5° du CGI qui s'applique à la première cession, et le produit est imposé en revenus fonciers (voir le chapitre 8). D'autre part, la durée de détention n'est pas celle du droit : lorsque le droit démembré cédé porte sur un bien acquis en pleine propriété, elle se décompte à partir de la date d'acquisition du bien en pleine propriété (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40).

3.3 Les majorations du prix d'acquisition

• Frais d'acquisition (art. 150 VB II 3° du CGI) : frais réels justifiés, ou forfait de 7,5 % du prix d'acquisition en cas d'acquisition à titre onéreux. Pour un droit démembré, le forfait s'applique au prix d'acquisition de ce droit.
• Frais d'acte et droits payés lors d'une acquisition à titre gratuit : ils s'ajoutent à la valeur déclarée, sur justificatifs.
• Travaux (art. 150 VB II 4°) : dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, sur factures d'entreprise, à condition de ne pas avoir déjà été déduites des revenus fonciers. Le forfait alternatif de 15 % suppose un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans ; son application à la cession d'un droit démembré isolé est un point à valider expressément avec votre notaire, car les charges de grosses réparations pèsent en principe sur le nu-propriétaire (art. 605 et 606 du code civil) alors que l'usufruitier supporte l'entretien.

Le piège des travaux, celui qui se règle aux relevés bancaires. Dans un démembrement tenu correctement, les gros travaux de l'article 606 du code civil ont été payés par le nu-propriétaire, l'entretien courant par l'usufruitier. Chacun ne peut majorer son prix d'acquisition que de ce qu'il a lui-même financé et qu'il n'a pas déjà déduit de ses revenus fonciers. Une facture réglée par l'usufruitier ne viendra jamais gonfler le prix de revient du nu-propriétaire, même si l'entreprise a libellé la facture au nom des deux. Sortez les relevés, pas seulement les factures.

3.4 Et si le calcul donne une moins-value ?

Elle est perdue. Sèchement. Le I de l'article 150 VD du CGI dispose que la moins-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers n'est pas prise en compte. Le II ménage une dérogation unique et étroite : la vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives, constatée par le même acte soumis à publication ou enregistrement, et entre les mêmes parties (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 110 à 160).

Cette dérogation ne sauvera jamais une vente conjointe : usufruitier et nu-propriétaire sont deux cédants distincts, rien ne se compense entre eux. Elle joue en revanche dans le cas voisin du chapitre 5, celui du cédant unique qui a acquis successivement l'usufruit puis la nue-propriété (ou l'inverse) et revend en bloc. La doctrine le vise expressément (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 120) : calcul distinct par fraction, puis imputation des moins-values, chacune corrigée de son propre abattement.

Et attention, ce cas de figure n'a rien d'exotique. C'est la trajectoire ordinaire d'un usufruitier viager qui vieillit. Son droit pesait 50 % du bien quand il avait 58 ans ; à 72 ans il n'en pèse plus que 30 %. Tant que le prix de l'immeuble n'a pas doublé pour compenser, il revend son usufruit moins cher qu'il ne l'a payé. Le nu-propriétaire fait exactement le chemin inverse et rafle toute la plus-value.

Nous avons la plus-value brute de chacun. Reste à la réduire, et c'est là que la seconde asymétrie du démembrement entre en scène.

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4. Durée de détention et abattements : droit par droit

Une règle, mal appliquée à peu près partout : dans une vente conjointe, chaque cédant décompte sa durée de détention depuis la date d'acquisition de son propre droit. Il n'existe aucune durée de détention « du bien » qui vaudrait pour les deux.

Résultat concret : sur le même immeuble, vendu le même jour, au même acquéreur, l'usufruitier peut sortir totalement exonéré pendant que le nu-propriétaire paie plein pot. Ou l'exact contraire.

Deux exceptions doctrinales à connaître par cœur (tableau du § 40 de BOI-RFPI-PVI-20-20) : lorsque le droit démembré cédé porte sur un bien acquis en pleine propriété, le point de départ est la date d'acquisition du bien en pleine propriété (date de l'acte ou date d'ouverture de la succession) ; et en cas de cession après réunion de la propriété, « la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions, qu'elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d'extinction naturelle ». Ces deux règles sont favorables au contribuable : ne les laissez pas passer.

Le barème des abattements (art. 150 VC du CGI)

Rappel de taux 2026 : l'impôt sur le revenu proportionnel reste à 19 % (art. 200 B du CGI) et les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières à 17,2 %. La hausse à 18,6 % issue de la LFSS pour 2026 ne concerne que les revenus mobiliers et les revenus de placement — pas les revenus fonciers ni les plus-values immobilières. Le détail est dans notre guide sur les prélèvements sociaux en SCI en 2026.

Une illustration qui parle

Deux cédants, un acte, un acquéreur, et deux situations fiscales qui n'ont rien à voir. Toute simulation appliquant un abattement unique au prix global est fausse par construction, même si le total « tombe rond ».

La surtaxe sur les plus-values élevées

La taxe de l'article 1609 nonies G du CGI s'applique, par tranches de 2 % à 6 %, lorsque la plus-value imposable d'un cédant dépasse 50 000 €. Elle s'apprécie donc droit par droit, ce qui peut faire échapper l'usufruitier à la surtaxe pendant que le nu-propriétaire y est pleinement soumis.

Une réserve importante pour les sociétés translucides. Quand le cédant est une société de l'article 8 du CGI, le seuil de 50 000 € s'apprécie au niveau de la société, pas associé par associé (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60). Deux associés à 50/50 sur une plus-value sociale de 60 000 € ne peuvent donc pas plaider qu'ils sont chacun à 30 000 € et passer sous le radar. La doctrine offre en revanche un correctif appréciable : le seuil se mesure sur la seule plus-value revenant aux associés redevables de l'impôt sur le revenu, hors quote-part des associés à l'IS et hors quote-parts exonérées au titre de la résidence principale. Un guide entier est consacré à cette surtaxe.

Le barème se lit par paliers de taux, entrecoupés de tranches de lissage destinées à éviter les effets de seuil : 2 % de 60 001 à 100 000 €, 3 % de 110 001 à 150 000 €, 4 % de 160 001 à 200 000 €, 5 % de 210 001 à 250 000 €, 6 % au-delà de 260 000 €, les intervalles intermédiaires (50 001 à 60 000, 100 001 à 110 000, etc.) faisant l'objet d'une formule de lissage (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 70). La taxe ne s'applique ni aux cessions de terrains à bâtir, ni aux SCI soumises à l'impôt sur les sociétés.

Tout ceci suppose que les deux droits soient encore vivants le jour de la vente. Et si l'usufruitier est décédé entre-temps ?

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5. Vendre un bien démembré après la réunion des droits

Configuration D. L'usufruit s'est éteint avant la vente, la SCI nue-propriétaire est devenue plein propriétaire, elle vend un bien entier à un acquéreur pour un prix. Un seul cédant, un seul calcul : on respire. À tort.

5.1 L'extinction elle-même n'est pas taxable

L'article 1133 du CGI est parfaitement clair : sous réserve des dispositions de l'article 1020 du CGI, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par le décès de l'usufruitier ou par l'expiration du temps fixé pour la durée de l'usufruit. Depuis la loi de finances pour 2024, ce principe connaît toutefois une exception notable en matière de quasi-usufruit sur une somme d'argent : l'article 774 bis du CGI, évoqué au chapitre 2.

Voilà tout l'intérêt patrimonial du démembrement : le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droit de mutation, sans impôt et sans déclaration. Le jour du décès, il ne se passe rien. Cette gratuité se paie néanmoins ailleurs, et il faut le savoir avant de mettre le bien en vente.

Le piège : l'extinction n'étant ni une acquisition à titre onéreux ni une mutation à titre gratuit taxable, elle ne crée en principe aucun prix d'acquisition nouveau. Le prix d'acquisition de l'usufruit ainsi recueilli est en principe nul. Impossible, donc, de prétendre avoir « acheté » l'usufruit au jour du décès pour ce qu'il valait alors. Même mécanique pour un usufruit temporaire arrivé à son terme. Heureusement, la doctrine adoucit sérieusement cette rigueur : voyez le 5.2 ci-dessous avant de vous alarmer.

5.2 Le prix d'acquisition reconstitué

La doctrine (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 220) traite la cession après réunion en additionnant les valeurs d'acquisition de chacun des deux droits, chacune appréciée selon son propre mode d'acquisition :

• Deux droits acquis à titre onéreux (par exemple : la SCI achète la nue-propriété en 2010, puis rachète l'usufruit en 2020) → somme des deux prix d'acquisition réellement payés, chacun majoré de ses frais.
• Nue-propriété reçue à titre gratuit + usufruit acquis à titre onéreux → valeur vénale retenue pour les droits de mutation à titre gratuit, cumulée avec le prix payé pour l'usufruit.
• Nue-propriété acquise à titre onéreux + usufruit recueilli par extinction → le prix d'acquisition de l'usufruit réuni par extinction est en principe nul, puisque son extinction n'est pas une acquisition. La doctrine admet toutefois de retenir la valeur vénale de chacun des droits, soit la valeur de la pleine propriété, appréciée à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant. La tolérance est très favorable et beaucoup l'ignorent. Faites-la écrire noir sur blanc par le notaire dans la déclaration de plus-value, avec la pièce justificative derrière.

5.3 La durée de détention, elle, ne se dédouble pas

Ici l'intuition trompe, et elle trompe au détriment du contribuable. On se dit qu'il faut deux durées de détention, comme dans une vente conjointe. Non. Le tableau du § 40 de BOI-RFPI-PVI-20-20 ne laisse aucune place au doute : en cas de cession après réunion de la propriété, « la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions, qu'elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d'extinction naturelle ».

Prenons une SCI qui a acheté la nue-propriété en 2001, recueilli l'usufruit par extinction en 2019, et qui vend en 2026. Elle ne compte pas 25 ans sur une fraction et 7 ans sur l'autre. Elle compte 25 ans sur la totalité, à partir de 2001. Autrement dit : exonération complète d'impôt sur le revenu, le seuil des 22 ans étant franchi, et 55 % d'abattement aux prélèvements sociaux (16 années à 1,65 %, la 22^e à 1,60 %, puis 3 années à 9 %). Le découpage « en deux fractions » aurait fait payer un impôt sur le revenu qui n'était pas dû. J'ai vu la scène plus d'une fois.

Le dédoublement subsiste en revanche pour le prix d'acquisition (point 5.2 ci-dessus) et, le cas échéant, pour l'imputation des moins-values sur le fondement du II de l'article 150 VD du CGI, la doctrine visant expressément le propriétaire ayant acquis successivement les droits démembrés puis vendant en bloc (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 120 à 160).

Tout cela croise évidemment les successions. Décès de l'associé usufruitier, transmission des parts, réunion des droits : autant d'événements qu'il vaut mieux avoir documentés avant de mettre le bien sur le marché, pas la veille de l'acte. J'y reviens dans décès d'un associé de SCI et dans léguer des parts de SCI.

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6. SCI translucide : l'impôt remonte chez les associés

Petite mise au point de vocabulaire, parce qu'elle a des conséquences. Une SCI à l'impôt sur le revenu n'est pas transparente : ce mot est réservé aux sociétés d'attribution de l'article 1655 ter du CGI. Elle est translucide (art. 8 du CGI). Elle a une personnalité juridique et un patrimoine bien à elle, mais elle ne paie pas l'impôt. Le résultat se calcule chez elle, puis s'impose chez les associés, chacun pour sa quote-part. Notre guide de fond sur la translucidité fiscale de la SCI reprend le mécanisme depuis le début.

6.1 Comment se déroule concrètement la vente

1. La plus-value est calculée au niveau de la société, sur le droit qu'elle cède (usufruit ou nue-propriété), selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI) — abattements pour durée de détention inclus.
2. Elle est ensuite répartie entre les associés au prorata de leurs droits sociaux, à la date de la cession, et imposée entre leurs mains : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, plus la surtaxe éventuelle.
3. Le notaire liquide et acquitte l'impôt pour le compte des associés personnes physiques, sur la déclaration 2048-IMM déposée à l'appui de la publication de l'acte (art. 150 VF à 150 VH du CGI).
4. Le virement reçu par la SCI est donc déjà net d'impôt de plus-value. Rien à provisionner, rien à déclarer plus tard sur la 2072 : la plus-value immobilière ne transite pas par le résultat foncier courant.

Ne confondez pas les deux imprimés, l'erreur est fréquente. La 2048-IMM concerne la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier : c'est celle qui nous occupe ici. La 2048-M concerne la cession de droits sociaux de sociétés à prépondérance immobilière, autrement dit la vente des parts elles-mêmes, sujet de notre guide cession de parts de SCI.

6.2 La quote-part reportée par chaque associé

Les revenus fonciers courants de la SCI continuent, eux, de suivre le circuit habituel : déclaration 2072 déposée par la société, puis quote-part reportée par chaque associé sur sa 2044. La plus-value, elle, sort du circuit : le notaire la traite à part, une fois pour toutes. Ne la reportez nulle part ailleurs.

Un détail que presque personne n'anticipe. Dans un démembrement, l'usufruitier a perçu les loyers et les a déclarés ; la SCI nue-propriétaire, elle, n'a rien encaissé pendant quinze ans. Ses exercices sont donc nuls ou déficitaires, avec un déficit foncier limité aux seules charges qu'elle a réellement supportées : intérêts d'emprunt, gros travaux de l'article 606. Cet historique-là, il faut le ressortir le jour où l'on justifie les travaux qui majorent le prix d'acquisition. Sans lui, le notaire retiendra le prix nu et rien d'autre.

6.3 L'associé personne morale à l'IS : le décrochage

Si l'un des associés de la SCI est une société soumise à l'impôt sur les sociétés — typiquement une holding — sa quote-part de plus-value est déterminée selon les règles de l'impôt sur les sociétés et non selon celles des particuliers (I de l'article 238 bis K du CGI, qui vise notamment les parts détenues par une personne morale passible de l'IS ou inscrites à l'actif d'une entreprise industrielle, commerciale ou agricole). Trois conséquences, toutes désagréables :

• Aucun abattement pour durée de détention sur cette quote-part. Vingt-cinq ans de détention ne changent rien.
• Aucun prélèvement par le notaire : la société associée intègre elle-même le résultat dans sa liasse et paie l'IS correspondant à l'échéance de son propre exercice.
• Un décalage de trésorerie : la holding encaisse sa part du prix sans que rien n'ait été prélevé, dépense parfois, et reçoit la note un an plus tard à la liquidation de son propre IS. Provisionnez le jour même du virement.

Deux guides creusent la question : SCI avec un associé personne morale et holding immobilière et SCI. Le cas particulier des parts de SCI détenues par une holding à l'IS a le sien.

6.4 L'associé non-résident

Si un associé de la SCI translucide n'est pas fiscalement domicilié en France, sa quote-part relève du prélèvement de l'article 244 bis A du CGI, avec ses propres modalités et, dans certains cas, l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité — obligation dont sont dispensés les résidents de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative, ainsi que les cessions dont le prix n'excède pas 150 000 € par cédant ou celles exonérées par la durée de détention. Le notaire gère l'opération, mais l'information doit lui être donnée avant la signature. Voir SCI et associé non-résident.

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7. SCI à l'IS : plus-value professionnelle et usufruit amorti

À l'IS, tout change. La SCI cesse d'être un simple canal de répartition : elle devient un contribuable à part entière, propriétaire de son résultat. Le régime des plus-values des particuliers, abattements compris, disparaît intégralement du paysage.

7.1 Une plus-value professionnelle sur la valeur nette comptable

La plus-value d'une SCI à l'IS est une plus-value professionnelle (art. 39 duodecies et suivants du CGI), égale à la différence entre le prix de cession du droit et sa valeur nette comptable : prix de revient inscrit à l'actif, diminué des amortissements pratiqués. Elle s'intègre au résultat imposable, taxé à 15 % dans la limite de 42 500 € (sous les conditions de l'article 219 I b du CGI) puis à 25 %.

• Aucun abattement pour durée de détention. Le régime des 22 et 30 ans n'existe pas.
• Aucune exonération de résidence principale, aucune surtaxe de l'article 1609 nonies G : ce sont des dispositifs propres aux particuliers.
• Les déficits reportables s'imputent sur le résultat de l'exercice de cession et peuvent réduire fortement la note. C'est le premier levier à vérifier (déficit reportable en SCI à l'IS).

Le calcul général est détaillé dans notre guide plus-value en SCI à l'IS, et la mécanique comptable dans les écritures de vente d'un immeuble.

7.2 Nue-propriété : non amortissable

L'analyse dominante, celle que retiennent les cabinets prudents, veut que la nue-propriété d'un immeuble ne s'amortisse pas. Amortir suppose de consommer les avantages économiques d'un actif sur une durée déterminable. Or la nue-propriété ne se déprécie jamais : elle s'apprécie, mécaniquement, à mesure que l'usufruit s'épuise, jusqu'à redevenir la pleine propriété.

Ce qui donne, pour une SCI à l'IS nue-propriétaire, une valeur nette comptable figée à son prix de revient d'origine, frais inclus, pendant toute la durée du démembrement. La plus-value de revente sera donc entière. Notez tout de même la contrepartie : elle n'a pas été gonflée par quinze ans d'amortissements, contrairement à ce qui arrive sur un immeuble détenu en pleine propriété. Le sujet est développé dans l'amortissement en SCI à l'IS et dans le plan d'amortissement.

7.3 Usufruit temporaire : amortissable, donc dangereux à la revente

Retournez le raisonnement et vous obtenez l'usufruit temporaire. Ses effets bénéfiques sur l'exploitation s'arrêtent à une date connue d'avance : il se déprécie inéluctablement, jusqu'à ne plus rien valoir au terme. Il est donc amortissable sur sa durée. C'est très exactement ce qui fait le succès du montage « usufruit temporaire logé dans une société à l'IS ».

Le revers arrive à la revente, et il est arithmétique. Les amortissements ont rongé la valeur nette comptable, donc la plus-value taxable enfle d'autant. Un usufruit acheté 125 000 € pour trente ans, amorti pendant quatorze exercices, affiche une VNC de 66 667 €. Revendu 120 000 €, il dégage 53 333 € de plus-value taxable. Alors même que, prix payé contre prix perçu, l'opération n'a créé aucune richesse.

À trancher avant la première clôture, pas après : le traitement comptable du droit démembré — amortissable ou non, sur quelle durée, avec quelle ventilation terrain / construction si l'usufruit porte sur du bâti — commande quinze ans de résultats et le montant de la plus-value finale. Ce n'est pas le genre d'écriture qu'on rattrape en cours de route. Notre offre avec expert-comptable dédié à 349 € TTC/an couvre exactement ce type d'arbitrage.

7.4 Et après ? Le prix reste dans la société

Différence majeure avec l'IR, et souvent la mauvaise surprise finale : à l'IS, le prix de vente reste la propriété de la société. Pour qu'il arrive chez les associés, il faut le sortir. Dividende taxé au PFU de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS pour 2026), remboursement de compte courant, réduction de capital, ou liquidation. Chaque voie a son coût. Le sujet est traité en entier dans distribuer le prix de vente d'un immeuble en SCI, et le taux dans le PFU en SCI à l'IS.

Un dernier obstacle avant le cas chiffré, et c'est le plus coûteux de tous. Il ne se joue pas à la sortie du démembrement mais à son entrée, et il peut faire basculer l'opération entière hors du régime des plus-values.

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8. Le piège de l'article 13, 5° du CGI

De tout le sujet, c'est le point le plus mal compris, et celui qui produit les redressements les plus lourds. Il ne s'applique pas à la vente conjointe classique. Mais il rôde autour, et il mord.

8.1 Ce que dit le texte

L'article 13, 5° du CGI, issu de l'article 15 de la loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 de finances rectificative pour 2012 (la troisième de l'année), dispose que le produit résultant de la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire — ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de cet usufruit — est imposable au nom du cédant dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien sur lequel porte l'usufruit cédé. Le dispositif s'applique aux cessions intervenues depuis le 14 novembre 2012 et est commenté par BOI-IR-BASE-10-10-30.

Traduisons pour un immeuble loué nu : le prix de cession de l'usufruit n'est pas une plus-value immobilière, c'est un revenu foncier. Regardez ce que ça change ligne par ligne.

8.2 Quand s'applique-t-il, et quand ne s'applique-t-il pas

Il s'applique à la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, autrement dit consenti à terme fixe. Le montage visé est bien connu : un propriétaire cède à une société, souvent une SCI ou une structure à l'IS, l'usufruit de son immeuble pour dix ou quinze ans. Il encaisse tout de suite un capital, et ses loyers imposables disparaissent de sa feuille d'impôt pendant toute la durée du démembrement. C'est ce mécanisme précis que le législateur a neutralisé fin 2012.

Il ne s'applique pas :

• Aux cessions à titre gratuit (donation d'usufruit, y compris temporaire).
• Aux cessions ultérieures du même usufruit : seule la première est visée par le texte.
• Aux usufruits viagers sans terme fixe, dont la seule cause d'extinction est le décès de leur titulaire — sous l'importante réserve signalée ci-dessous lorsque le cessionnaire est une personne morale.
• À la cession conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété reconstituant la pleine propriété entre les mains d'un même acquéreur : le droit cédé s'éteint par consolidation, l'opération relève du régime des plus-values immobilières. C'est la situation décrite dans les chapitres 2 à 4 de ce guide.

La zone grise, et pourquoi je n'y entre jamais sans avis écrit. Le Conseil d'État a jugé, le 31 mars 2022 (n° 458518), que l'article 13, 5° s'applique à la première cession à titre onéreux d'un usufruit préconstitué lorsque le cessionnaire en bénéficie pour une durée qui n'est pas exclusivement déterminée par la durée d'une vie humaine : un usufruit viager apporté à une société pour une durée stipulée de trente ans est donc nécessairement temporaire. Il a également jugé, le 9 octobre 2024 (n° 490685), que la prorogation d'un usufruit temporaire déjà cédé constitue la première cession d'un usufruit distinct, elle aussi imposable en revenus fonciers. En revanche, le Conseil d'État n'a pas tranché le cas de l'usufruit viager cédé à une personne morale sans qu'aucune durée soit stipulée : l'administration admet qu'il échappe au dispositif, mais le plafond de trente ans de l'article 619 du code civil rend la position fragile. Si votre montage consiste à céder un usufruit à une SCI ou à une holding, ne pariez pas sur une qualification : faites-la sécuriser par un avis écrit avant la signature.

8.3 Pourquoi ce chapitre a sa place ici

Parce que l'article 13, 5° empoisonne l'entrée du démembrement et que ses effets se lisent à la sortie. Si votre SCI a acquis un usufruit temporaire à titre onéreux, le cédant initial a été imposé en revenus fonciers : parfois il le savait, souvent il l'a découvert au contrôle. En revanche, quand la SCI revend ce même usufruit huit ans plus tard, on est sur une cession ultérieure. Elle sort du champ de l'article 13, 5° et retombe dans le régime des plus-values — des particuliers si la SCI est translucide, professionnelles si elle est à l'IS.

Il y a un dernier fil à tirer, celui de l'abus de droit en SCI. Un démembrement vide de substance économique, monté dans le seul but d'effacer des revenus fonciers, tombe sous la procédure de l'article L64 du LPF et ses majorations. Les schémas « usufruit temporaire logé à l'IS » figurent depuis des années dans les priorités de contrôle de l'administration.

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9. Cas chiffré : un bien démembré vendu 400 000 €, ligne à ligne

Assez de théorie. Voici le dossier promis en introduction, déroulé jusqu'au dernier euro. Configuration B, la plus courante.

9.1 La plus-value de M. Martin, usufruitier

M. Martin repart avec 120 000 € nets d'impôt. Sa moins-value de 14 375 €, elle, part à la poubelle : ni imputable, ni reportable (art. 150 VD du CGI). Elle ne viendra pas d'un centime réduire la plus-value de la SCI, bien que les deux droits sortent du même immeuble, du même acte et partent chez le même acquéreur. C'est arbitraire, c'est le texte.

9.2 La plus-value de la SCI Martin Patrimoine, nue-propriétaire

Sur le compte de la SCI arrivent donc 280 000 − 35 396 = 244 604 €, déjà nets d'impôt. Économiquement, la note a été supportée par les deux enfants associés, à hauteur de 17 698 € chacun, sans qu'ils aient la moindre ligne à porter sur leur déclaration : le notaire a tout liquidé sur la 2048-IMM le jour de l'acte.

9.3 Le tableau de synthèse de l'opération

Taux d'imposition global de l'opération : 8,85 % du prix de vente. Ce chiffre n'a rien de magique. Il est le produit d'un démembrement construit proprement en 2012 et conservé assez longtemps pour que les abattements fassent leur travail.

9.4 La même opération si la SCI avait été à l'IS

Même dossier, une seule variable changée : la SCI Martin Patrimoine a opté pour l'impôt sur les sociétés en 2012. Sa nue-propriété figure à l'actif pour 134 375 €, non amortie : 125 000 € de prix payé plus 9 375 € de frais d'acte réellement supportés et immobilisés.

Ne transposez pas le forfait de 7,5 % à l'IS. Le forfait de l'article 150 VB II 3° du CGI est une règle propre au régime des plus-values des particuliers. À l'IS, la valeur d'entrée à l'actif, puis la valeur nette comptable, se construisent sur le coût d'acquisition réel — prix, droits d'enregistrement et émoluments effectivement payés — ou, sur option, avec les frais passés en charges (art. 38 quinquies de l'annexe III au CGI). L'ordre de grandeur se ressemble, la méthode n'a rien à voir.

L'erreur de calcul la plus fréquente sur ce tableau : appliquer le PFU à la totalité de la trésorerie. Seul le résultat est distribuable en dividendes. Les 134 375 € qui correspondent aux apports ayant financé l'acquisition ressortent par remboursement de compte courant, réduction de capital ou boni de liquidation, et le 1° de l'article 112 du CGI exclut expressément des revenus distribués les remboursements d'apports — à la condition, posée par le même texte, que les bénéfices et les réserves autres que la réserve légale aient été répartis auparavant. C'est exactement l'ordre retenu ici : on distribue d'abord le résultat, on rembourse ensuite l'apport (BOI-RPPM-RCM-10-20-30-10).

32 389 € d'écart. 244 604 € nets à l'IR, 212 215 € nets à l'IS, sur la même nue-propriété vendue au même prix au même acheteur. En pourcentage de la part de prix revenant au nu-propriétaire, le coût fiscal total passe de 12,6 % (35 396 €) à 24,2 % (32 156 € d'IS + 35 629 € de PFU, soit 67 785 €).

Ne lisez pas ce tableau comme une condamnation de l'IS. Pendant quatorze ans, cette SCI nue-propriétaire n'a rien encaissé et rien amorti : le principal atout de l'IS était neutralisé d'avance. Inversez les rôles, mettez une SCI à l'IS usufruitière, et elle aurait amorti son droit chaque année en écrasant son impôt courant. L'arbitrage se joue sur toute la durée de détention, dossier par dossier, jamais sur la seule photo de la sortie. Notre guide SCI à l'IR ou à l'IS pose la méthode.

9.5 Variante : la SCI était usufruitière et à l'IS

Une dernière déclinaison, uniquement pour voir l'effet des amortissements en pleine lumière. La SCI acquiert en 2012 un usufruit temporaire de trente ans pour 125 000 €, amorti linéairement : 4 167 € par exercice.

Deux hypothèses à poser avant de lire le tableau. D'abord la valorisation : ici l'usufruitier n'est plus M. Martin mais la SCI, et son droit est à terme fixe. Le barème viager du I de l'article 669, fonction de l'âge, n'a donc aucune place — c'est le II qui sert de référence (23 % de la propriété entière par période de dix ans). Nous conservons volontairement le prix de 120 000 € du cas principal pour isoler le seul effet des amortissements : dans un dossier réel, la valeur des seize années restant à courir se justifie par une note de calcul, jamais par report du barème viager. Ensuite le taux : le tableau suppose aucun autre résultat imposable sur l'exercice, de sorte que la tranche à 15 % est intégralement disponible. Une SCI usufruitière encaisse pourtant des loyers toute l'année : si le résultat courant a déjà consommé les 42 500 €, la plus-value est taxée à 25 % dès le premier euro, soit 13 333 €.

M. Martin, usufruitier personne physique, ne payait rien : il était en moins-value. La même position logée dans une SCI à l'IS produit 9 083 € d'impôt — 13 333 € si la tranche à 15 % a déjà été consommée par les loyers de l'exercice —, tout simplement parce que les 58 333 € d'amortissements déduits en quatorze ans reviennent mécaniquement dans la base taxable. Retenez la formule, elle vaut pour tout l'IS immobilier : l'amortissement n'efface pas l'impôt, il le décale.

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10. Les sept erreurs qui coûtent le plus cher sur une vente démembrée

Elles reviennent dossier après dossier, toujours les mêmes. Aucune n'est théorique. Chacune finit en impôt payé en trop, en impôt oublié, ou en acte fragilisé.

Erreur 1 — Calculer une seule plus-value sur le prix global

L'erreur mère, celle dont découlent toutes les autres. On pose « 400 000 − 250 000 = 150 000 », on applique un abattement unique, et on croit avoir fini. Le résultat n'a aucune chance d'être juste : il écrase les deux prix d'acquisition, les deux durées de détention, et il suppose une compensation entre moins-value et plus-value que la loi interdit.

Erreur 2 — Confondre démembrement du bien et démembrement des parts

Deux régimes, deux mondes. Ouvrez l'acte d'acquisition avant de raisonner, comme au chapitre 1. Pour les parts, direction notre guide dédié.

Erreur 3 — Croire que le quasi-usufruit reporte l'impôt

Il ne reporte rien. L'impôt de chaque titulaire est dû au jour de la cession, peu importe ce que devient civilement le prix. Si l'usufruitier a tout encaissé en quasi-usufruit, la SCI nue-propriétaire paiera quand même sa plus-value, sur une somme qu'elle n'a jamais vue passer. D'où la question à trancher dans la convention : qui avance la trésorerie de l'impôt ?

Erreur 4 — Réutiliser le barème de l'article 669 de l'acte d'origine

Le barème se lit à la date pertinente, selon l'âge qu'a l'usufruitier à cette date-là. Un usufruit qui pesait 50 % en 2012 n'en pèse plus que 30 % en 2026. Recopier la clé d'origine pour ventiler le prix de vente revient à surévaluer l'usufruit et à déplacer l'impôt sur le mauvais cédant. Entre un père et ses enfants, l'administration a un mot pour ça : libéralité.

Erreur 5 — Attribuer les travaux au mauvais titulaire

Chacun ne majore son prix d'acquisition que des travaux qu'il a payés de sa poche et qu'il n'a pas déjà déduits de ses revenus fonciers. La facture ne prouve rien : il faut le relevé bancaire qui montre qui a réglé. Voir les travaux en SCI et les charges déductibles.

Erreur 6 — Oublier l'associé personne morale

Une seule holding au capital, et tout le calcul bascule : abattements neutralisés sur sa quote-part, aucun prélèvement par le notaire, décalage d'un exercice sur la trésorerie. Prévenez le notaire avant la signature, pas le jour où le montant viré vous surprend.

Erreur 7 — Vendre sans décision collective régulière

Céder l'actif principal d'une SCI dépasse presque toujours les pouvoirs que les statuts reconnaissent au gérant seul. Encore faut-il ne pas se tromper de risque : l'article 1849 du code civil engage la société envers les tiers pour tout acte entrant dans l'objet social et déclare inopposables aux tiers les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants (Cass. 3^e civ., 24 janvier 2001, n° 99-12.841). Une vente consentie sans autorisation collective n'est donc pas fragilisée à l'égard de l'acquéreur, dès lors qu'elle entre dans l'objet social — un acte qui lui est étranger, en revanche, n'engage pas la société. Ce qui se joue, c'est la responsabilité personnelle du gérant, que l'article 1850 du code civil engage individuellement envers la société et envers les tiers en cas de violation des statuts — et elle suffit largement à motiver le formalisme. Relisez les statuts, réunissez l'assemblée, consignez le procès-verbal. Deux lectures utiles : approbation des comptes et le gérant peut-il vendre un bien de la SCI ?

Bonus — La checklist avant signature

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11. Questions pratiques avant de signer

Six questions qui tombent invariablement dès qu'une SCI s'apprête à vendre un bien démembré. Les seize questions de fond (calcul, barème, prix d'acquisition, IR contre IS) sont regroupées dans la foire aux questions, en bas de page.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. En démembrement, c'est l'acte d'origine qui commande tout le calcul : faites relire votre situation par votre notaire et votre expert-comptable avant de signer quoi que ce soit.