Passer une SCI de l'IR à l'IS : Méthode, Bilan d'Ouverture et Pièges 2026

Vous payez 58,2 % d'impôt sur vos loyers SCI à l'IR (TMI 41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) et votre comptable vous parle de l'IS à 15 %. Avant de signer la lettre d'option, lisez ce paragraphe : le passage IR → IS déclenche une cessation fiscale au sens de l'article 202 ter du CGI, et peut vous coûter jusqu'à 28 000 € immédiatement sur la plus-value latente d'un seul immeuble.

Concrètement, qu'est-ce que ça change ? Votre SCI cesse d'être translucide. Les loyers ne remontent plus chez vos associés en revenus fonciers. La SCI devient un contribuable à part entière, paie l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà), peut amortir l'immeuble, déduire la rémunération du gérant, déduire les intérêts de CCA dans la limite du TMP (4,55 % en 2026). En contrepartie, vous perdez l'exonération de plus-value après 22 ans, les abattements pour durée de détention, et l'exonération de plus-value sur la résidence principale si un associé occupait le bien.

Ce guide couvre tout : pourquoi passer à l'IS, le mécanisme de l'option (article 206-3 CGI), le délai des 3 mois, le bilan d'ouverture à valeur vénale ou à valeur d'origine, la plus-value latente et son atténuation conditionnelle, les amortissements après passage, la fenêtre de retour à l'IR de 5 ans introduite par la LF 2019, et les cas chiffrés où le passage est rentable ou désastreux. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, vérifié contre le BOFiP au 20/05/2026 et la loi de finances 2026. Pour comprendre le choix initial IR vs IS, voyez notre guide SCI IS ou IR : le comparatif complet.

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1. Pourquoi passer une SCI de l'IR à l'IS ?

La SCI à l'IR, c'est la simplicité : revenus fonciers déclarés sur la 2042 au prorata des parts, charges déductibles classiques (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière), exonération de plus-value après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. C'est le régime par défaut, et il convient à 80 % des SCI familiales patrimoniales.

Mais à partir d'un certain seuil, l'IR commence à coûter cher. Les loyers viennent grossir votre TMI — 30, 41 ou 45 %. Ajoutez 17,2 % de prélèvements sociaux (le taux tient en 2026 sur les revenus fonciers, la hausse CSG de la LFSS ne vise que les capitaux mobiliers). Et surtout : aucun amortissement possible sur l'immeuble. Un loyer net de 24 000 €/an à TMI 41 % coûte 13 968 € d'impôts annuels (24 000 × 58,2 %). C'est là que le passage à l'IS devient tentant.

Les trois vraies raisons de passer à l'IS

1. Amortir l'immeuble. À l'IS, vous déduisez chaque année une fraction du prix de l'immeuble (hors terrain) via les amortissements par composants. Sur un bien à 400 000 € dont 100 000 € de terrain, la base amortissable est de 300 000 € — soit environ 10 000 €/an de déduction supplémentaire pendant 25-30 ans, qui neutralise le résultat fiscal et différe l'imposition.
2. Profiter du taux IS réduit. 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice annuel, 25 % au-delà (article 219 I-b CGI — seuil maintenu en LF 2026 malgré le débat parlementaire sur un relèvement à 100 000 €). À l'IR avec une TMI 41 %, le moindre euro de loyer net est taxé à 58,2 % (TMI + PS 17,2 %). À l'IS, le même euro est taxé à 15 % sur le bénéfice de la SCI (jusqu'à 42 500 €), puis 25 % au-delà. L'écart paraît énorme — mais il oublie la fiscalité de la distribution (PFU 31,4 % sur les dividendes versés aux associés) et la perte de l'exonération PV.
3. Déduire plus de charges. À l'IS, vous déduisez la rémunération du gérant, les frais d'expert-comptable, les frais de banque, les intérêts de comptes courants d'associés (dans la limite du TMP 4,55 % en 2026), et tous les frais d'établissement de la société. À l'IR, ces postes sont souvent non déductibles ou plafonnés.

Concrètement : l'IS commence à payer si quatre signaux s'allument en même temps — plus de 20 000 € de loyer net annuel, une TMI à 30 % minimum, un horizon de 15 à 25 ans devant vous, et un bien dont la valeur d'acquisition n'est pas trop loin de la valeur actuelle (sinon, peu de base à amortir). Un seul critère manque, et la conversion peut coûter plus qu'elle ne rapporte.

Mais ces avantages ne sont pas gratuits. Avant de basculer, il faut comprendre exactement comment l'option fonctionne — et combien elle coûte au jour du passage.

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2. Comment fonctionne l'option pour l'IS ?

L'option pour l'IS est prévue à l'article 206-3 du Code général des impôts. Elle est ouverte à toutes les sociétés civiles, dont les SCI à objet purement civil (gestion patrimoniale, location nue). Aucune condition de taille, de chiffre d'affaires ou de patrimoine — la simple volonté des associés suffit, à condition de respecter la procédure.

Qui décide l'option ?

L'option à l'IS est une décision extraordinaire qui modifie le régime fiscal de la SCI. À défaut de clause statutaire contraire, elle relève de l'article 1852 du Code civil : unanimité des associés. En pratique, il faut :

• Convoquer une AG extraordinaire dans les formes prévues par les statuts (généralement LRAR 15 jours avant)
• Voter à l'unanimité l'option pour l'IS, avec mention de l'exercice de prise d'effet
• Dresser un procès-verbal signé par tous les associés présents ou représentés
• Charger le gérant d'exécuter la décision : envoyer la lettre d'option au SIE

Beaucoup de gérants pensent qu'une simple décision du gérant suffit. Faux. Sans PV d'AG signé par tous, l'option peut être contestée en justice par un associé minoritaire et annulée — avec, à la clé, des conséquences fiscales massives. Notre guide AG SCI détaille les formalités.

Forme de la lettre d'option

La lettre d'option est libre dans la forme. Elle doit contenir :

• La dénomination sociale, le numéro SIREN et l'adresse du siège
• L'identité du gérant signataire
• La mention explicite : « la société opte pour son assujettissement à l'impôt sur les sociétés à compter de l'exercice ouvert le [date] »
• La signature manuscrite du gérant

Envoi recommandé avec accusé de réception au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend la SCI. Conservez l'AR comme preuve : c'est lui qui fait foi de la date d'option en cas de contestation.

Alerte — Cass. crim. 8 mars 2023, n° 22-82.404 : l'option à l'IS ne peut JAMAIS être déduite implicitement d'antécédents déclaratifs (ex : SCI qui aurait déjà déposé des liasses 2065 par erreur). Sans notification formelle dans les conditions de l'article 239 CGI, l'option est inexistante — et la SCI reste à l'IR, indépendamment de ses pratiques déclaratives passées. La Cour de cassation a même refusé de retenir la fraude fiscale contre un gérant qui n'avait pas notifié l'option mais déclarait à l'IS depuis plusieurs années.

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3. Quel délai pour notifier l'option au fisc ?

Le délai est strict et l'erreur la plus fréquente. L'option doit être notifiée avant la fin du 3e mois de l'exercice au titre duquel elle s'applique, conformément à l'article 239 du CGI.

Concrètement : si vous voulez basculer votre SCI à l'IS dès le 1er janvier 2027, vous devez avoir tenu votre AG extraordinaire, signé le PV à l'unanimité, et envoyé la lettre recommandée au SIE avant le 31 mars 2027 au plus tard. Mieux : en janvier ou février, pour absorber les retards postaux et avoir le temps de corriger une erreur de forme. Un envoi le 30 mars qui n'arrive au SIE que le 2 avril peut être contesté.

Si vous ratez le délai, l'option est automatiquement reportée à l'exercice suivant. Vous restez à l'IR pendant un an de plus — pas dramatique en soi, sauf si vous comptiez sur les amortissements pour neutraliser un gros résultat fiscal cette année.

Admettons que la lettre soit partie dans les temps. Le plus dur n'est pas derrière vous : la bascule à l'IS déclenche aussitôt une cessation fiscale, et c'est là que la facture peut piquer.

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4. La cessation fiscale : ce qui se déclenche le jour J

C'est le point que la majorité des gérants ignorent — et qui transforme une opération « simple » en piège fiscal. L'article 202 ter du CGI assimile le passage de l'IR à l'IS à une cessation d'activité au sens fiscal. Conséquences :

1. Imposition immédiate des bénéfices non encore taxés (en cours d'exercice au jour du changement) : à l'IR au nom des associés, au prorata de leurs parts.
2. Imposition immédiate des plus-values latentes sur les immobilisations (immeubles, parts, matériels) : c'est la fameuse facture cachée du passage.
3. Imposition des provisions précédemment constituées qui deviendraient sans objet.
4. Obligation déclarative renforcée : la SCI doit déposer une déclaration de cessation 2072 ou 2044 dans les 60 jours, plus le bilan d'ouverture IS.

La logique fiscale : tant que la SCI était à l'IR, elle était translucide. Toute plus-value latente sur l'immeuble aurait été taxée le jour où l'immeuble aurait été cédé, au régime des plus-values immobilières des particuliers (avec abattements après 6 ans, exonération IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans). En passant à l'IS, le régime change radicalement : la plus-value future sera calculée sur la VNC, sans abattement, à l'IS 15-25 %. L'administration veut donc « solder » la fiscalité du régime IR au moment du changement, avant d'entrer dans le régime IS.

Heureusement, le législateur a prévu un mécanisme d'atténuation pour éviter que cette facture immédiate ne tue toute conversion : l'atténuation conditionnelle de l'article 202 ter II du CGI.

Jurisprudence — CE 21 novembre 2018, n° 409649 : le Conseil d'État a précisé que la plus-value latente sur un immeuble détenu par une SCI à l'IR, devenue imposable lors du passage à l'IS, est réputée réalisée par la société elle-même (personnalité fiscale distincte). Les associés ne disposent d'aucune créance automatique sur la SCI au titre de cette plus-value — toute distribution sous forme d'écart de réévaluation requiert une décision formelle de l'organe social.

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5. Le bilan d'ouverture : valeur vénale ou valeur d'origine ?

C'est le choix structurant du dossier. La SCI doit déposer son bilan d'ouverture du premier exercice IS dans les 60 jours suivant l'option (article 202 ter II du CGI). Deux options s'offrent à elle pour la valorisation de l'immeuble :

Option A — Valeur vénale (régime de droit commun)

L'immeuble est inscrit au bilan d'ouverture à sa valeur vénale au jour du changement, c'est-à-dire la valeur de marché. L'écart entre cette valeur vénale et la valeur d'acquisition d'origine génère une plus-value latente, imposable immédiatement au régime des plus-values immobilières des particuliers (à l'IR au nom des associés au prorata, avec abattements pour durée de détention).

Avantage : la base amortissable est calée sur la valeur vénale, donc maximale. Les amortissements futurs sont calculés sur cette valeur élevée — c'est le principal levier d'optimisation à l'IS.

Inconvénient : la facture sur la plus-value est immédiate, à payer dans les mois suivant le passage.

Option B — Valeur d'origine (atténuation conditionnelle, art. 202 ter II)

L'immeuble est inscrit au bilan d'ouverture à sa valeur d'origine (prix d'acquisition d'origine). La plus-value latente n'est pas constatée au moment du passage et reste en sursis d'imposition. Le mécanisme est appelé atténuation conditionnelle car il est conditionné au maintien de l'activité, sans changement d'objet réel, et sans création d'une personne morale nouvelle.

Avantage : aucune facture immédiate. La trésorerie de la SCI et des associés est préservée.

Inconvénient majeur : la base amortissable est limitée à la valeur d'origine. Si l'immeuble a pris 50 % de valeur depuis l'acquisition, vous perdez l'amortissement sur cette plus-value latente. Et la plus-value reste en sursis : à la cession future de l'immeuble par la SCI, elle sera taxée comme une plus-value professionnelle à l'IS — sans abattements.

Concrètement : sur un immeuble acheté 250 000 € en 2018 et valant 380 000 € en 2026, la plus-value latente est de 130 000 €. En option valeur vénale, la facture immédiate tourne entre 32 000 € et 40 000 € après abattements pour 8 ans de détention (36 % sur l'IR, 9,9 % sur les PS). En option valeur d'origine : 0 € immédiat, mais amortissements limités à 250 000 € au lieu de 380 000 €, soit une perte de 4 300 €/an de base amortissable pendant 30 ans (130 000 / 30).

Alerte — CAA Lyon 11 juillet 2024, n° 22LY02766 : le report d'imposition des plus-values latentes (article 202 ter II CGI) ne peut être exercé QUE dans le délai impératif de 60 jours via le bilan d'ouverture. La Cour administrative d'appel a jugé qu'une SCI qui n'avait pas déposé son bilan d'ouverture dans ce délai perdait définitivement le droit au report, et ne pouvait pas régulariser a posteriori. Sanction : imposition immédiate de toute la plus-value latente. C'est le piège n° 1 du passage IR → IS — un dossier monté tardivement détruit l'option valeur d'origine.

Cas pratique chiffré — Julien et Anne, couple cadres, choix du bilan d'ouverture

Julien (47 ans) et Anne (44 ans), cadres supérieurs à Paris, TMI 41 %, deux enfants. Ils détiennent une SCI à l'IR à 50/50 créée en 2018 pour acheter un immeuble locatif à Bordeaux (250 000 €). Loyer net annuel : 18 000 €. Valeur 2026 estimée par leur agent immobilier : 380 000 €. Plus-value latente : 130 000 €.

Question posée : ils veulent passer à l'IS pour amortir l'immeuble et neutraliser le résultat fiscal. Faut-il choisir la valeur vénale ou la valeur d'origine ?

Calcul option valeur vénale : plus-value latente brute 130 000 €. Abattements pour durée de détention 8 ans : 36 % sur l'IR, 9,9 % sur les PS. PV imposable IR : 130 000 × 64 % = 83 200 €. PV imposable PS : 130 000 × 90,1 % = 117 130 €. Impôt dû : 83 200 × 19 % = 15 808 € (IR) + 117 130 × 17,2 % = 20 146 € (PS) = 35 954 € de facture immédiate. En contrepartie, la base amortissable monte à 380 000 € (dont 95 000 € de terrain non amortissable et 285 000 € amortissables), soit environ 9 500 €/an d'amortissement pendant 30 ans = 285 000 € cumulés.

Calcul option valeur d'origine : 0 € de facture immédiate. Base amortissable limitée à 250 000 € (dont 60 000 € de terrain et 190 000 € amortissables), soit environ 6 300 €/an = 190 000 € cumulés sur 30 ans. Manque à gagner sur les amortissements : 95 000 € de base en moins, soit environ 14 250 € à 23 750 € d'IS économisé en moins (à 15 % ou 25 %).

Avec une TMI à 41 % et un horizon supérieur à 20 ans, la facture vénale de 35 954 € se rembourse en 4 à 5 ans grâce aux amortissements supplémentaires. Sur 30 ans, le surplus se chiffre entre 50 000 € et 70 000 € en cumulant gain d'amortissements et fiscalité de sortie. L'option valeur vénale s'impose — à condition que la trésorerie absorbe les 35 954 € sans tension.

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6. Combien coûte la plus-value latente du passage à l'IS ?

La plus-value latente, c'est l'écart entre la valeur de marché de l'immeuble au jour du passage à l'IS et son prix d'acquisition d'origine, diminué des frais et travaux. C'est le poste qui plombe ou sauve le passage IR → IS.

Comment se calcule-t-elle ?

Prix de cession théorique (= valeur vénale au jour du passage) − prix d'acquisition + frais d'acte + travaux d'amélioration éligibles.

Frais d'acquisition forfaitaires acceptés : 7,5 % du prix si pas de justificatifs. Sinon, frais réels (notaire, droits d'enregistrement, agence).

Travaux : déductibles s'ils sont des travaux d'amélioration (pas d'entretien courant) et s'ils ont été facturés par une entreprise (pas le matériel acheté seul). Forfait alternatif : 15 % du prix d'achat après 5 ans de détention.

Comment se taxe-t-elle en option valeur vénale ?

Au régime des plus-values immobilières des particuliers, applicable au jour du passage (la SCI étant encore à l'IR à cet instant) :

• IR : 19 % sur la plus-value après abattements pour durée de détention (6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année, exonération totale à 22 ans).
• Prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement solidarité 7,5 %), taux maintenu en 2026 pour les plus-values immobilières des particuliers (la LFSS 2026 a relevé la CSG à 10,6 % uniquement pour les revenus de capital mobilier — dividendes, intérêts, PV mobilières). Abattements pour durée de détention : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, 9 % par an de la 23e à la 30e année, exonération à 30 ans.
• Surtaxe sur les plus-values > 50 000 € (article 1609 nonies G CGI) : 2 % à 6 % selon le montant.

Le piège des biens anciens à très forte plus-value

Pour un bien acheté il y a 25 ans et valant 3 fois son prix d'origine, la plus-value latente peut être colossale. Mais l'exonération IR à 22 ans + exonération PS à 30 ans atténue considérablement la facture. Concrètement, sur un immeuble acheté 300 000 € en 2005 et valant 800 000 € en 2026 (21 ans de détention) : plus-value brute 500 000 €. Abattement IR 21 ans : 90 % (15 × 6 %). PV IR imposable : 50 000 € → 9 500 € d'IR. Abattement PS 21 ans : 24,75 % (15 × 1,65 %). PV PS imposable : 376 250 € → 69 983 € de PS. Total : environ 80 000 € au lieu des 185 000 € attendus en première lecture.

L'autre option : passer à l'IS en option valeur d'origine. 0 € immédiat. Mais la plus-value de 500 000 € reste en sursis et sera taxée à la cession future à l'IS sur la VNC. Si la SCI vend l'immeuble 5 ans plus tard à 850 000 €, la VNC sera de 250 000 € (300 000 - 50 000 d'amortissements cumulés), donc plus-value IS imposable : 600 000 €. À 25 % d'IS : 150 000 €. L'option valeur d'origine est ici plus chère que l'option valeur vénale.

Reste l'autre face de la pièce : ce que vous récupérez, année après année, une fois le passage acté. C'est là que l'IS commence à rembourser sa propre facture.

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7. Les amortissements après passage : le vrai gain

C'est la raison principale qui pousse à passer à l'IS. Une fois la SCI assujettie à l'IS, vous pouvez amortir l'immeuble par composants, c'est-à-dire déduire chaque année une fraction de sa valeur (hors terrain) pendant la durée de vie économique de chaque composant.

Le BOFiP (BOI-ANNX-000115) retient une décomposition en 4 grandes catégories :

• Gros œuvre (structure, fondations, murs porteurs) : 50 à 80 ans, soit 40-50 % de la valeur du bâti
• Façade et étanchéité — couverture, ravalement, isolation — comptent pour 10 à 15 % du bâti et s'amortissent sur 15 à 25 ans
• Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage, ventilation, ascenseur) : 15 à 25 ans, 20-30 % du bâti
• Agencements et aménagements intérieurs (peintures, sols, cuisine, salle de bain) s'amortissent plus vite, 10 à 15 ans pour 10-15 % du bâti

Notre guide complet amortissement SCI IS détaille la méthode par composants, et notre guide plan d'amortissement donne un exemple chiffré sur 50 ans pour un appartement à 300 000 €.

La valeur du terrain (non amortissable) est cruciale. Plus elle est élevée, moins vous amortissez. Sur un immeuble parisien à 800 000 € dont 400 000 € de terrain, vous n'amortissez que 400 000 € — soit environ 13 000 €/an. Sur le même immeuble en province à 300 000 € avec 60 000 € de terrain, vous amortissez 240 000 € — soit environ 8 000 €/an. Notre guide valeur terrain SCI détaille les méthodes d'évaluation et les justificatifs à conserver.

L'effet « tunnel d'amortissements »

Pendant les 15 à 20 premières années, les amortissements absorbent l'essentiel du résultat fiscal. Conséquence concrète : la SCI ne paie presque pas d'IS, et les associés n'ont aucun dividende imposable à déclarer — l'amortissement étant une charge purement comptable, sans sortie de cash.

Concrètement : sur un immeuble à 400 000 € au bilan d'ouverture (dont 100 000 € de terrain), la base amortissable est de 300 000 €. Annuité moyenne pondérée des composants : environ 9 500 €/an. Si le loyer net annuel (après charges réelles) est de 18 000 €, le résultat fiscal après amortissements tombe à 8 500 €. IS dû : 1 275 € (15 %). Côté associés : aucun dividende distribué, aucun impôt personnel. Sur 20 ans, l'économie cumulée vs IR (TMI 41 % + PS 17,2 % = 58,2 %) atteint facilement 150 000 à 200 000 €.

Sur le papier, tout cela semble verrouillé pour toujours. C'est presque vrai : depuis 2019, vous avez exactement cinq ans pour changer d'avis.

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8. La fenêtre de retour à l'IR : 5 exercices (LF 2019)

Jusqu'en 2019, l'option pour l'IS était totalement irrévocable dès l'envoi de la lettre. Une erreur de décision coûtait définitivement la possibilité de revenir à l'IR. La loi de finances pour 2019 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, article 50) a modifié l'article 239 du CGI et créé une fenêtre de retour à l'IR pour les sociétés ayant opté pour l'IS, à condition que la renonciation intervienne dans les 5 exercices suivant l'option.

Comment exercer la renonciation

La société doit notifier sa renonciation au SIE avant la fin du mois précédant la date limite de paiement du premier acompte d'IS du 5e exercice. Décompte : si l'option prend effet à compter de l'exercice 2027 (1er exercice IS), les exercices se comptent 2027 (1er), 2028 (2e), 2029 (3e), 2030 (4e), 2031 (5e). La renonciation prenant effet à compter du 5e exercice (2031) doit donc être notifiée avant fin février 2031 au plus tard (le 15 mars 2031 étant la date limite de paiement du 1er acompte d'IS).

La notification contient :

• Dénomination sociale, SIREN, adresse du siège
• Indication explicite de la renonciation à l'option IS
• Exercice à compter duquel la renonciation prend effet
• Signature du gérant

Les deux pièges majeurs de la renonciation

1. Cessation fiscale à l'envers. La renonciation à l'IS déclenche elle-même une cessation fiscale (article 202 ter CGI bis), avec imposition des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes constatées pendant la période IS. Vous pouvez vous retrouver à payer une nouvelle facture le jour du retour à l'IR.
2. Impossibilité de réopter ensuite. Une fois la renonciation effective, la SCI ne pourra plus jamais réopter pour l'IS. C'est la règle posée par l'article 239 modifié — un choix définitif, dans un sens comme dans l'autre.

Si vous êtes à 4 ans et 6 mois après l'option et que vous hésitez encore, faites une simulation complète avec un expert-comptable. La règle des 5 ans est stricte : un jour de retard et vous êtes prisonnier de l'IS pour la durée de vie de la SCI.

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9. Quand le passage IR → IS est-il rentable ?

Passons aux chiffres. La rentabilité du passage à l'IS dépend de quatre paramètres :

Les 4 critères du passage rentable

1. TMI ≥ 30 % — en dessous, l'IR (11 % + PS 17,2 % = 28,2 %) bat presque toujours l'IS suivi du PFU. À 41-45 %, la bascule joue pour l'IS.
2. Un horizon long, 15-25 ans minimum : les amortissements ont besoin de temps pour absorber la facture de cessation. Sur 5-10 ans, l'IS perd presque toujours.
3. Une plus-value latente contenue, idéalement sous 30 % de la valeur d'origine. Au-delà, la facture de cessation devient prohibitive — sauf à retenir la valeur d'origine, ce qui annule le gain amortissements.
4. Un résultat fiscal à neutraliser : si vos loyers nets sont déjà sous 10 000 €/an, les amortissements n'ont rien à absorber.

Cas pratique chiffré — Cas mitigé : Michel, cadre approchant la retraite

Michel, 60 ans, DAF à Paris, marié, 2 enfants adultes. Patrimoine 1,8 M€ dont une SCI familiale à l'IR depuis 2010 qui détient un immeuble locatif à Nantes (acheté 220 000 €, valant aujourd'hui 340 000 €, loyer net 14 000 €/an). TMI actuelle : 41 %. Retraite prévue dans 3 ans → TMI 30 % attendue après.

Question : faut-il passer à l'IS maintenant pour amortir ?

Analyse :

• Plus-value latente de 120 000 €. Après 16 ans de détention, les abattements ramènent la base imposable à 40 800 € pour l'IR et 98 220 € pour les prélèvements sociaux. La facture vénale ressort à environ 24 646 € (19 % d'IR et 17,2 % de PS).
• Côté amortissements, la base est de 255 000 € (340 000 € − 85 000 € de terrain), soit environ 8 500 €/an. Tant que Michel reste à TMI 41 % — les six prochaines années — l'écart IS vs IR atteint 8 500 × 43,2 %, soit 3 672 €/an. Sur cette période, le gain cumulé tourne autour de 22 000 €.
• Après retraite, TMI Michel passe à 30 %, le différentiel IS vs IR se réduit fortement (gain ~2 100 €/an au lieu de 3 700 €).
• Et à la revente future, la plus-value sera calculée sur la VNC, donc plus chère qu'à l'IR avec les abattements pour durée de détention.

Verdict : avec une facture de cessation de 24 646 € et un gain net cumulé sur 20 ans qui plafonne à 40 000-50 000 €, le ROI est marginal. Pour Michel, l'IS ne se justifie pas — il vaut mieux rester à l'IR, attendre la retraite (TMI 30 %), et envisager une donation progressive des parts aux enfants. Le calcul aurait été différent à 45 ans avec 20 ans devant lui — mais à 60 ans, le passage est tardif.

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10. Quand le passage à l'IS est-il une mauvaise idée ?

Trois profils types pour lesquels le passage IR → IS coûte plus qu'il ne rapporte.

Cas 1 — Bien ancien à très forte plus-value latente

Vous avez un immeuble acheté il y a 18 ans à 250 000 €, qui en vaut 600 000 € aujourd'hui. Plus-value latente : 350 000 €. Avec abattements pour 18 ans de détention (78 % IR, 21,5 % PS), la facture vénale tourne autour de 67 000 €. Insoutenable pour la trésorerie. En option valeur d'origine, vous évitez la facture mais perdez 350 000 € de base amortissable — soit ~12 000 €/an de moins en amortissements pendant 30 ans, manque à gagner cumulé d'environ 90 000 € en économie d'IS. Plus la cession future à l'IS sur VNC qui sera désastreuse.

Verdict : on reste à l'IR, on attend l'exonération totale à 22-30 ans, et la transmission se fait par démembrement plutôt que par cession.

Cas 2 — Bien occupé en résidence principale par un associé

Le passage à l'IS fait perdre définitivement l'exonération de plus-value sur la résidence principale (article 150 U II 1° du CGI). Si un associé occupe l'immeuble comme RP, la SCI perd un bénéfice de potentiellement plusieurs centaines de milliers d'euros à la cession future. Notre guide SCI et résidence principale détaille les enjeux.

Verdict : on garde l'IR. Dans 9 cas sur 10, l'IS sur une SCI qui loge un associé fait perdre plus qu'il ne fait gagner.

Cas 3 — Horizon court (< 10 ans) et patrimoine déjà optimisé

Si vous envisagez de revendre l'immeuble dans 5-8 ans pour réinvestir, ou si vous êtes déjà à 22+ ans de détention et que l'exonération de plus-value IR vous attend dans 1-3 ans, passer à l'IS détruit ce bénéfice acquis. Vous achetez quelques années d'amortissements en échange d'une perte définitive de l'exonération.

Une alternative à connaître : la stratégie « 2 SCI »

Plutôt que de basculer toute votre SCI historique à l'IS au risque de payer la cessation fiscale, beaucoup de gérants gardent la SCI initiale à l'IR (pour préserver l'exonération de plus-value en cours d'acquisition) et créent une nouvelle SCI à l'IS pour les futurs investissements. Résultat : la translucidité et l'exonération PV continuent de jouer sur le patrimoine historique, pendant que les nouveaux biens profitent de l'amortissement et du taux IS réduit. Coût : création d'une seconde SCI (320 € de formalités), tenue comptable séparée. Pertinent si vous avez un horizon d'acquisition à venir et un patrimoine ancien valorisé.

Cas pratique chiffré — Cas défavorable : Alain, rentier IFI

Alain, 62 ans, retraité, marié, 4,5 M€ de patrimoine immobilier (donc redevable IFI). Sa SCI familiale détient un immeuble parisien acheté 600 000 € en 2002, valeur 2026 estimée 2,1 M€. Plus-value latente : 1,5 M€. L'immeuble est loué à une entreprise (bail commercial) et génère 95 000 €/an de loyer net. Détention : 24 ans (donc exonération IR atteinte, PS en cours d'extinction). Alain envisage l'IS pour amortir.

Analyse :

• En option valeur vénale : plus-value 1,5 M€ entièrement exonérée d'IR (24 ans), partiellement imposable PS. Abattement PS 24 ans : 27,3 % (15 × 1,65 % + 1 × 1,60 %). PV PS imposable : 1 090 500 €. Facture PS : 1 090 500 × 17,2 % = 187 566 €. Plus la surtaxe sur PV > 50 k€ : ~6 %. Total ≈ 248 000 €.
• En option valeur d'origine : 0 € immédiat, mais la plus-value reste en sursis. À la cession future à l'IS sur VNC, la facture sera massive (1,5 M€ × 25 % IS + PFU sur distribution = ~580 000 €).
• Gain amortissements futurs (option vénale) : base 2,1 M € − 600 000 € terrain Paris (28 %) = 1,5 M€ amortissables. ~50 000 €/an. Sur 20 ans : 1 M€ d'économie d'IS cumulée à 25 %.

Verdict : même avec un gain amortissements considérable, la facture immédiate de 248 000 € est trop lourde et le bien est désormais en zone d'exonération IR. Rester à l'IR, organiser la transmission via donation démembrée de parts (notre guide démembrement), et conserver l'avantage IFI sur la valeur vénale réelle.

Vous avez pesé le pour et le contre, et vous décidez de basculer. Voici comment s'enchaînent les étapes — un retard à n'importe laquelle suffit à compromettre le dossier.

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11. La procédure étape par étape

Vous avez décidé de passer à l'IS. Voici la chronologie complète, de la décision à l'effet réel.

Étape 1 — Audit préalable (3 à 6 mois avant la date de prise d'effet)

Faites évaluer l'immeuble par un agent immobilier ou un expert (300-800 € selon les zones). Demandez 2 ou 3 évaluations pour avoir une fourchette défendable en cas de contrôle. Calculez la plus-value latente avec votre comptable. Simulez les économies d'IS sur 15-25 ans avec la valeur vénale et la valeur d'origine. Validez l'opportunité du passage.

À noter — Responsabilité de l'expert-comptable (TJ Vannes 4 février 2020) : dans une affaire récente, un tribunal judiciaire a condamné un expert-comptable et son assureur pour avoir omis d'établir le bilan d'ouverture lors du passage à l'IS d'une SCI cliente, évaluant la perte de chance à 70 % du redressement subi. Si vous vous faites accompagner, le formalisme du bilan d'ouverture est de la responsabilité directe du professionnel — c'est un argument fort pour faire valider votre dossier par un cabinet expérimenté SCI.

Étape 2 — AG extraordinaire d'unanimité (1 à 2 mois avant)

Convoquez l'AG par LRAR 15 jours avant la date. Ordre du jour : option pour l'IS, choix du bilan d'ouverture (valeur vénale ou valeur d'origine), nomination d'un expert-comptable. Votez à l'unanimité (sauf clause statutaire spéciale), dressez le PV.

Étape 3 — Lettre d'option au SIE (avant fin du 3e mois de l'exercice)

Courrier recommandé au SIE dont dépend la SCI. Conservez l'AR.

Étape 4 — Déclaration de cessation (60 jours après l'option)

La SCI dépose sa dernière déclaration 2072 (résultat à l'IR jusqu'au jour du passage), avec mention de la cessation fiscale. Les associés intègrent leur quote-part de revenus dans leur 2042 personnelle.

Étape 5 — Bilan d'ouverture IS (60 jours)

Préparation du bilan d'ouverture avec l'expert-comptable : inscription de l'immeuble à la valeur retenue (vénale ou origine), valorisation du terrain et des composants, plan d'amortissement prévisionnel. Dépôt à l'administration.

Étape 6 — Premier exercice IS

Tenue de la comptabilité d'engagement (et non plus de trésorerie). Suivi des amortissements par composants. Acomptes d'IS le 15 mars, 15 juin, 15 septembre, 15 décembre. Dépôt de la liasse fiscale 2065 + tableaux 2050 à 2059 (régime réel normal) ou 2033 (régime simplifié).

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12. Erreurs fréquentes et redressements types

Rater le délai d'option

C'est l'erreur qu'on voit revenir tous les mois d'avril. Le gérant envoie sa lettre fin avril ou début mai en pensant que le 30 avril (date des déclarations) lui sert de référence. Mauvais réflexe : le délai court à partir de l'ouverture de l'exercice, soit le 31 mars pour un exercice civil. L'option est reportée d'un an et tous les arbitrages économiques sont décalés.

Sous-estimer la plus-value latente

Le gérant fait une évaluation « au feeling » sans expertise documentée. Trois ans plus tard, le fisc revient avec sa propre évaluation (généralement plus élevée), et redresse sur la base de la valeur réelle. Conséquence : impôt supplémentaire + intérêts de retard + majoration de 10 %. Toujours faire évaluer l'immeuble par un expert indépendant avec rapport écrit.

Confondre AG et lettre d'option

Le gérant croit qu'il suffit d'envoyer la lettre au SIE. Sans PV d'AG d'unanimité, un associé minoritaire peut contester la validité de l'option en justice, obtenir son annulation, et déclencher le pire scénario : la SCI a fonctionné en mode IS pendant 2 ans (avec amortissements pratiqués, IS payé), tout est annulé rétroactivement, les associés doivent re-déclarer les revenus fonciers en IR pour les années passées.

Choisir la mauvaise option de bilan d'ouverture

Le gérant choisit la valeur d'origine pour éviter la facture immédiate, sans réaliser qu'il vient de sacrifier 30 ans d'amortissements bonifiés. Inversement, choisir la valeur vénale sans simulation peut entraîner une facture insupportable. Ne jamais choisir cette option sans simulation chiffrée par un expert-comptable.

Oublier la fenêtre des 5 ans pour le retour à l'IR

Le gérant pense pouvoir revenir à l'IR « quand il veut » et laisse traîner la décision. Au bout de 5 exercices, c'est trop tard : l'option est devenue irrévocable et la SCI est piégée à l'IS pour la durée de sa vie.

Ne pas adapter les statuts

L'objet social, la durée, les clauses de remboursement de CCA peuvent nécessiter des ajustements après passage à l'IS. Un objet « gestion patrimoniale » qui glisse vers une activité commerciale (location meublée) après le passage doit être expressément autorisé par les statuts, sous peine de remettre en cause la validité même de la SCI.

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FAQ : Passer une SCI de l'IR à l'IS

Les 10 questions qu'on nous pose le plus souvent. Réponses courtes, à lire avant d'appeler votre expert-comptable.