Objet social d'une SCI : 5 clauses rédigées et les pièges (2026)

Le jour où votre société civile immobilière (SCI) vendra un immeuble, le notaire relira une seule phrase de vos statuts : l'objet social. S'il n'y trouve pas le mot « vente », il refusera de recevoir l'acte sans une décision des associés — et la Cour de cassation lui donne raison. C'est tout l'enjeu d'une clause que la plupart des modèles gratuits recopient sans la comprendre : dans une société civile, l'objet n'est pas une formalité d'immatriculation, c'est le plafond du pouvoir du gérant. On commence donc par là. Suivent la frontière entre le civil et le commercial, celle qui décide de votre régime fiscal, puis cinq clauses rédigées et commentées. Et le prix d'une modification tardive : 348,97 € de formalités en 2026, plus deux à quatre semaines. Cette page complète notre guide de rédaction des statuts de SCI, où l'objet n'est qu'une des huit mentions obligatoires.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, code général des impôts, BOFiP, jurisprudence citée avec son numéro). Mis à jour le 25 septembre 2026.

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1. L'objet, c'est le plafond de pouvoir du gérant

L'article 1849 du Code civil tient en une ligne : dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. Lisez-le à l'envers, c'est là que tout se joue : un acte étranger à l'objet n'engage pas la société civile, même conclu avec un tiers parfaitement de bonne foi.

C'est la différence structurante avec les sociétés commerciales, et presque tous les modèles en ligne la ratent. Dans une SARL ou une SAS, l'acte hors objet engage quand même la société envers un tiers de bonne foi ; seul le dirigeant répond en interne (art. L223-18 et L227-6 du Code de commerce). Rien de tel en société civile. Ici, le tiers doit vérifier l'objet, et il le vérifie : c'est exactement ce que font le notaire et la banque.

La Cour de cassation en a tiré la conséquence la plus concrète qui soit. Le gérant ne peut vendre librement un immeuble de la SCI que si l'objet mentionne la vente, ou un synonyme — aliénation, cession. La seule mention de la « propriété » ou de l'« administration » ne suffit pas (Cass. 3e civ., 5 novembre 2020, n° 19-21.214). Disons-le franchement : cet arrêt est inédit, c'est-à-dire non publié au bulletin, et la cassation y est prononcée pour dénaturation des statuts, un grief de fait. Sa solution a pourtant été reprise quatre ans plus tard, en formation de section et dans un arrêt publié : ce que l'objet ne prévoit pas ne peut être décidé par le gérant seul (Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 22-24.503, FS-B). La doctrine explique cette rigueur par la responsabilité indéfinie des associés ; la Cour, elle, ne la motive pas. Il faut alors une décision des associés. L'article 1852 du Code civil la commande pour un acte que l'objet ne couvre pas et, si l'on suit la formule de l'arrêt de 2024, elle doit être prise aux conditions prévues pour la modification des statuts (art. 1836). À défaut de clause statutaire, c'est l'unanimité dans les deux cas.

Dans ce cas, ne faites pas ça : n'adoptez jamais un objet qui s'arrête à « acquisition, propriété, administration, gestion ». C'est la formule la plus recopiée du web francophone, et c'est celle qui vous immobilisera le jour de la revente. Les cinq clauses du chapitre 5 comportent toutes la vente, pour cette seule raison. Sur les décisions à prendre au moment de céder, voir le gérant peut-il vendre un bien de la SCI et, pour l'opération complète, vendre l'immeuble d'une SCI.

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2. Ce que la loi impose : les huit mentions de l'article 1835

Les statuts d'une société civile doivent être écrits et déterminer huit points. Les voici : les apports, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée et les modalités de fonctionnement (article 1835 du Code civil). Sans objet, il n'y a pas de statuts complets, donc pas d'immatriculation.

La loi n'impose aucune formulation. Elle exige seulement que l'objet soit déterminé et licite. Le contenu minimal utile d'un objet de SCI tient, lui, en quatre briques :

• Les opérations sur les immeubles : acquérir, détenir, administrer, gérer, louer nu — et vendre, échanger, apporter.
• Les moyens : souscrire des emprunts, et donner les immeubles en garantie à la banque — ce que les statuts appellent l'affectation hypothécaire.
• La clause d'extension civile, commentée au chapitre 6.
• Rien d'autre : aucun verbe commercial, aucune prestation de services, aucun bien nommément désigné.

L'objet se place traditionnellement à l'article 2 des statuts, juste après la forme sociale. Trois autres mentions concentrent l'essentiel des erreurs. La dénomination sociale, qui ne doit pas empiéter sur une marque existante. Le siège social, dont l'adresse commande le greffe compétent et le département de publication. Le capital social enfin, libre, sans minimum, et dont le dépôt en banque n'est pas obligatoire dans une SCI.

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3. Civil ou commercial : deux questions à ne pas confondre

La quasi-totalité des guides mélange deux questions distinctes, qui n'ont ni la même base légale ni les mêmes conséquences. Séparons-les une bonne fois.

Question 1 — la nature de la société

L'alinéa 2 de l'article 1845 du Code civil pose la règle : ont un caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature ou de leur objet. Le texte qui attribue la commercialité par l'objet, lui, est ailleurs : c'est l'article L210-1, alinéa 1 du Code de commerce, selon lequel le caractère commercial d'une société est déterminé par sa forme ou par son objet. Il faut donc les deux articles pour tenir le raisonnement.

Question 2 — le régime fiscal

Le 2 de l'article 206 du CGI (code général des impôts) vise la société civile qui « se livre » à une exploitation ou à des opérations relevant des articles 34 et 35 du même code. Elle est alors soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Le verbe compte : le déclencheur est l'activité réellement exercée, mesurée sur les recettes, et non la rédaction des statuts. Une SCI dont l'objet mentionne le meublé mais qui ne loue qu'en nu n'est pas à l'IS pour autant. À l'inverse, une SCI à l'objet impeccable qui loue effectivement en meublé y bascule.

Cela ne rend pas la rédaction indifférente. Un objet commercial est un aveu écrit, opposable, que l'administration trouvera en trente secondes. Il oriente aussi le code d'activité, l'analyse de la banque et la lecture du juge. Mais il ne suffit pas, à lui seul, à faire naître l'IS.

Les trois activités qui font vraiment basculer, et l'exception que presque personne ne signale — avec leur base légale exacte :

Deux précisions que l'on ne lit presque nulle part. La première concerne le meublé. Depuis les revenus perçus à compter de 2017, la location meublée est rangée dans les bénéfices industriels et commerciaux — la catégorie fiscale des commerçants — par détermination de la loi. Le texte est le 5° bis du I de l'article 35, inséré par l'article 114 de la loi de finances rectificative pour 2016. Citer l'article 34 pour le meublé, comme le font encore beaucoup de guides, c'est se tromper de texte de neuf ans.

La seconde précision concerne la construction. Le 2 de l'article 206 s'ouvre par les mots « sous réserve des dispositions de l'article 239 ter ». Une société civile de construction-vente (SCCV) n'est donc pas à l'IS de plein droit, malgré un objet commercial par nature — voir la SCCV, société civile de construction-vente.

Enfin, une activité commerciale accessoire ne fait pas perdre son régime à la société civile. C'est précisément l'objet de la tolérance administrative détaillée au chapitre suivant. Le basculement se joue sur l'activité principale et réelle, pas sur la présence d'une mention marginale.

À garder en tête sur la responsabilité. Plus l'objet est large, plus la société peut s'engager, et plus les associés sont exposés. Leur responsabilité pour les dettes sociales est indéfinie mais non solidaire : chacun répond à proportion de ses parts (art. 1857 du Code civil), et seulement après que le créancier a vainement poursuivi la société (art. 1858). Détail complet dans notre guide responsabilité des associés de SCI.

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4. La tolérance des 10 %, calculée jusqu'au bout

Le BOI-IS-CHAMP-10-30 admet qu'une société civile conserve son régime d'imposition à l'impôt sur le revenu (IR) tant que ses recettes commerciales hors taxes n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. Trois points décident du résultat. Les deux premiers sont systématiquement déformés en ligne ; le troisième date de l'an dernier.

Premier point : l'appréciation est annuelle. Le n° 320 du document écrit « tant que » — année par année, sans moyenne. Ce n'est pas un seuil lissé.

Second point : la moyenne existe, mais c'est un filet de secours. Le n° 330 sert à limiter les conséquences d'un franchissement occasionnel. La mécanique : l'année du dépassement, on calcule la moyenne des recettes commerciales de l'année en cause et des trois années antérieures. On la compare à 10 % de la moyenne des recettes totales de la même période. Ce correctif ne joue qu'à l'année de dépassement. Il ne peut jamais condamner une année passée sous le seuil.

Troisième point, et c'est celui qui change le résultat : la moyenne ne remonte pas avant le début de l'activité commerciale. La cour administrative d'appel de Lyon l'a jugé le 27 février 2025 (n° 23LY02552). Une société civile louait nu depuis 2011 et n'avait commencé le meublé qu'en 2014. Elle voulait diluer ses recettes de 2014 dans celles de 2011 à 2013 ; la cour a refusé. Soyons précis sur ce que fait cet arrêt. La seule restriction de durée que contienne le n° 330 est celle-ci : « Bien entendu, s'agissant des sociétés créées depuis moins de quatre ans, cette moyenne sera appréciée sur la période courue depuis la date de leur création. » Elle vise l'ancienneté de la société, pas celle de l'activité commerciale. La cour de Lyon étend donc aux secondes une règle que la doctrine ne pose que pour les premières. Elle est plus sévère que la lettre du n° 330, et non sa simple application. N'entrent dès lors dans la moyenne que les années où l'activité commerciale existait déjà. C'est un arrêt d'appel, susceptible de pourvoi, et non une jurisprudence établie — mais c'est la seule décision publiée sur ce point, et elle réduit fortement la portée du filet.

Un mot, enfin, sur la solidité de tout cela. Le document n'a plus bougé depuis le 4 juillet 2018. Huit ans. Et ce n'est pas la loi : c'est une tolérance administrative, et une tolérance se retire.

Ce basculement coûte-t-il forcément cher ? Non, et il faut le dire honnêtement. Reprenons la même SCI en N+1 : 34 000 € de recettes, 8 000 € de charges, 6 000 € d'intérêts d'emprunt, et une construction de 300 000 € amortissable sur 40 ans, soit 7 500 € par an.

• Si elle était restée à l'IR (tout en location nue) : résultat foncier de 34 000 − 8 000 − 6 000 = 20 000 €. Supposons des associés tous imposés dans une tranche marginale d'imposition — le taux qui frappe leur dernier euro de revenu — de 30 %. L'addition : 20 000 × (30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) = 9 440 €.
• À l'IS : le résultat devient 20 000 − 7 500 d'amortissement = 12 500 €, imposé à 15 % puisqu'il reste sous 42 500 € (art. 219, I-b du CGI), soit 1 875 €.

Reste à vérifier ce qui conditionne ce 15 %. Un chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros, jamais un obstacle ici. Un capital entièrement libéré, détenu de façon continue pour 75 % au moins par des personnes physiques. C'est le capital libéré qui piège : le dépôt des fonds n'étant pas obligatoire à la constitution d'une SCI, beaucoup de sociétés civiles vivent des années avec un capital souscrit mais jamais versé. À l'IR, cela ne se voit pas. Au premier exercice à l'IS, cela coûte 10 points d'impôt : 12 500 € à 25 % font 3 125 € au lieu de 1 875 €, soit 1 250 € de plus chaque année.

L'IS gagne donc 7 565 € par an avec le taux réduit, 6 315 € sans lui. Tant que rien n'est distribué et que rien n'est vendu. Posons le solde de la revente tout de suite, puisque c'est là que l'IS rend la monnaie. Dix ans à ce rythme, ce sont 75 000 € d'amortissements déduits. Autant de valeur nette comptable en moins — la valeur d'achat diminuée des amortissements déjà pratiqués — donc 75 000 € de plus-value taxable en plus le jour de la vente : 18 750 € d'impôt à 25 %. Face aux 75 650 € d'impôt économisés sur dix ans, l'IS reste gagnant ici, de 56 900 €. Ce qui est grave n'est donc pas l'IS lui-même, c'est qu'il soit subi, sans simulation, sans arbitrage, et sans que personne ait vérifié l'horizon de détention. Pour l'arbitrage complet, voir SCI à l'IS ou à l'IR.

Dans ce cas, ne faites pas ça. Ne construisez pas une stratégie de meublé calibrée à 9,5 % des recettes. Le ratio ne dépend pas que du meublé : il se mesure sur des loyers encaissés, et son dénominateur peut fondre sans que vous ayez rien décidé. Sur notre exemple, trois mois de vacance sur un seul appartement nu font tomber les recettes totales de 34 000 à 31 500 € et remontent la part commerciale de 11,8 à 12,7 % — un impayé produit le même effet. Un montage dont la survie tient à ce qu'aucun locataire ne parte n'est pas un montage. Si le meublé est votre projet, lisez SCI et location meublée avant de rédiger quoi que ce soit.

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5. Cinq clauses d'objet social rédigées et commentées

Voici cinq clauses, à adapter et à faire relire. Quatre sont des objets complets, prêts à devenir l'article 2 de vos statuts ; la troisième n'est pas un objet à elle seule, c'est un complément qui ajoute le remploi du prix de vente et vient s'insérer dans l'une des quatre. Chacune est suivie de ce qu'elle autorise et de ce qu'elle n'autorise pas — car c'est cette seconde colonne qui manque partout ailleurs. Les quatre objets complets comportent tous la vente, l'emprunt et l'affectation hypothécaire, pour les raisons exposées aux chapitres 1 et 8.

Clause 1 — SCI patrimoniale de détention et de location nue

Elle autorise : acheter, recevoir un apport en nature, louer nu, vendre et échanger sans décision collective préalable, emprunter, hypothéquer un bien social pour garantir la dette de la société elle-même.
Elle n'autorise pas : la location meublée, l'achat-revente à titre habituel, et surtout la garantie de la dette d'un tiers ou d'un associé — qui suppose une mention expresse et reste soumise au contrôle de l'intérêt social (chapitre 6).

Clause 2 — SCI familiale de transmission

Elle autorise : loger gratuitement un enfant ou un parent, démembrer la propriété d'un immeuble — séparer l'usufruit, qui donne les loyers, de la nue-propriété, qui donne les murs —, financer à crédit, et vendre le jour où la famille arbitre.
Elle n'autorise pas — et ce n'est pas son rôle : la donation de parts, qui est un acte des associés et non de la société, et la transmission par décès, qui relève des statuts et non de l'objet. Sur les clauses qui gouvernent réellement la transmission, voir la SCI familiale et la clause d'agrément.

Clause 3 — SCI qui arbitre son patrimoine

Où l'insérer. Les quatre objets complets portent déjà « la vente » sans restriction : ce complément ne la remplace pas, il la prolonge. Placez-le juste après la mention de vente. Et ne reprenez pas les mots « à titre occasionnel » si vous ne voulez pas restreindre un pouvoir que l'objet accordait entier : son apport propre, ici, est le remploi du prix.

Elle autorise : vendre puis racheter, ce qui est exactement le fonctionnement d'un patrimoine qui se restructure sur vingt ans, sans repasser par une décision collective à chaque opération.
Elle n'autorise pas, et c'est la nuance que tout le monde manque : le mot « occasionnel » protège le pouvoir du gérant, pas le régime fiscal. Si les opérations deviennent habituelles et spéculatives, l'administration requalifiera en marchand de biens sur la base de l'article 35, I, 1° du CGI, quels que soient les adjectifs des statuts. Deux questions, deux réponses : voir SCI et marchand de biens.

Clause 4 — SCI mixte, habitation et locaux professionnels nus

Elle autorise : donner à bail commercial des murs nus, y compris à une société dont les associés sont dirigeants — le montage classique décrit dans acheter les murs de son entreprise en SCI et SCI et bail commercial.
Elle n'autorise pas : louer un local équipé ou aménagé pour l'exploitation d'un fonds. Ce n'est plus de la location nue, c'est une activité commerciale. Le mot « nue » dans la clause n'est pas un ornement : c'est la ligne de démarcation. Sur la TVA applicable aux loyers professionnels et l'option qui s'y rattache, voir lever l'option TVA en SCI.

Clause 5 — SCI qui assume le meublé et l'IS de plein droit

Elle autorise : louer en meublé au grand jour, emprunter, hypothéquer, vendre.
Elle n'autorise pas : la para-hôtellerie, qui ajoute des prestations de services et fait encore changer de catégorie. Notez surtout ce qui a disparu par rapport aux trois autres objets complets : la réserve de civilité. Ici elle n'aurait plus de sens, et la maintenir créerait une contradiction interne dans les statuts.

Dans ce cas, ne faites pas ça. Si le meublé est le cœur de votre projet, ne créez pas de SCI. Vous cumulez le pire des deux mondes : la responsabilité indéfinie des associés, propre à la société civile (art. 1857 du Code civil), et l'impôt sur les sociétés. Sans aucune contrepartie qu'une SARL de famille ou une SAS ne vous offrirait mieux. Cette clause n'a de sens que dans une situation : une SCI existante, déjà propriétaire, qui bascule au meublé après avoir chiffré le coût de la bascule. Comparez avant : SARL de famille ou SCI et SCI ou SAS.

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6. La clause de style : ce qu'elle peut, ce qu'elle ne peut pas

Tout objet de SCI se referme sur une clause d'extension, que les praticiens appellent clause de style. La voici : « et plus généralement toutes opérations mobilières, immobilières ou financières se rattachant directement ou indirectement à cet objet, pourvu qu'elles ne modifient pas le caractère civil de la société ». Elle est utile. Elle est aussi surestimée.

Ce qu'elle fait. Elle élargit le périmètre des opérations rattachables à l'objet principal : ouvrir un compte bancaire, placer la trésorerie sur un support sans risque, engager des travaux d'entretien ou d'amélioration, souscrire une assurance propriétaire non occupant. Sans elle, chacun de ces actes se discute.

Ce qu'elle ne fait pas. Trois choses, et ce sont les trois qu'on lui prête à tort.

• Elle ne transforme pas un acte commercial en acte civil. La réserve de civilité empêche de lire la clause comme un blanc-seing ; elle n'immunise pas contre la qualification fiscale d'une activité réellement exercée.
• Elle ne crée pas un pouvoir que l'objet n'a pas donné. C'est vrai en particulier de l'affectation hypothécaire, qu'on présente souvent comme un acte annexe du quotidien. Ce n'en est pas un. La règle vient de Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 22-24.503 : ce que l'objet ne prévoit pas ne peut être décidé par le gérant seul. Précisons-en la portée, parce qu'elle se déforme vite. La solution a été rendue à propos d'une mise à disposition gratuite d'un immeuble social au profit d'un associé, et non d'une hypothèque ; son principe vaut pour tout acte que l'objet ne prévoit pas, l'affectation hypothécaire comprise. Il faut donc une habilitation expresse, comme dans les clauses du chapitre 5.
• Elle n'écarte pas le contrôle de l'intérêt social. Même prévue par l'objet, une garantie prise sur un bien de la société pour couvrir la dette d'un tiers ou d'un associé reste fragile. Elle est nulle si elle est contraire à l'intérêt de la société, notamment lorsqu'elle porte sur son unique actif (Cass. 3e civ., 12 septembre 2012, n° 11-17.948 ; Cass. com., 23 septembre 2014, n° 13-17.347). Dans la seconde affaire, les associés avaient pourtant modifié l'objet à l'unanimité, deux mois plus tôt, pour y inscrire la faculté de garantir la dette d'un associé : la sûreté a quand même été annulée. Un objet bien rédigé ne rachète pas un acte contraire à l'intérêt de la société.

Fuyez en revanche la variante amputée : « et toutes activités connexes ou complémentaires », sans réserve de civilité. Elle donne l'illusion d'ouvrir sans rien verrouiller.

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7. Les formulations à éviter, et pourquoi

Le point d'équilibre est simple à formuler : des activités civiles génériques, aucun immeuble nommé, la vente et l'emprunt expressément prévus, et la clause de style pour fermer. Assez large pour grandir, assez cadré pour rester civil. Si vous hésitez entre une structure unique et plusieurs, la question se traite dans une SCI par bien ou une seule pour tout.

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8. Ce que la banque et le notaire y lisent

Les deux professionnels qui liront votre objet mot à mot ne cherchent pas la même chose.

La banque vérifie trois points avant d'éditer une offre de prêt. Que l'objet autorise la société à emprunter. Qu'il autorise l'affectation hypothécaire des biens sociaux, puisque c'est la garantie qu'elle prendra. Et que l'immeuble financé entre bien dans l'objet. Un objet muet sur l'emprunt ne provoque pas un refus poli : il provoque une suspension du dossier, avec demande de modification statutaire préalable. Sur un compromis qui court, c'est deux à quatre semaines perdues et 348,97 € de formalités à sortir dans l'urgence. Sur le reste du dossier bancaire, voir le prêt bancaire en SCI et que faire en cas de refus de prêt.

Un point à ne pas espérer : un objet parfaitement rédigé ne vous dispensera pas de la caution personnelle des associés. La banque la demandera de toute façon. L'objet ne fait qu'éviter que le dossier ne s'arrête avant même cette discussion.

Le notaire vérifie la vente et l'échange. C'est le contrôle du chapitre 1. Si l'objet est muet, il exigera la décision collective des associés avant de recevoir l'acte, et il aura raison de le faire.

Dans ce cas, ne faites pas ça : ne rédigez pas votre objet après avoir signé un compromis. C'est l'ordre inverse du bon. Les statuts se rédigent avant la recherche du bien, pas pendant le délai de rétractation. La checklist de création d'une SCI donne l'ordre des étapes.

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9. Objet illicite : ce que l'ordonnance de 2025 a changé

Presque tous les guides en ligne écrivent encore qu'un objet illicite entraîne la nullité de la société. Ce n'est plus le droit en vigueur.

L'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 a réformé le régime des nullités en droit des sociétés. Publiée au Journal officiel le 13 mars 2025, entrée en vigueur le 1er octobre 2025, elle a réécrit l'alinéa 1er de l'article 1844-10 du Code civil. Dans sa rédaction actuelle, la nullité de la société ne peut plus résulter que de deux causes : l'incapacité de tous les fondateurs, ou la violation des dispositions fixant un nombre minimal de deux associés.

Conséquence directe : l'objet illicite n'est plus une cause de nullité de la société. La sanction est désormais celle de l'alinéa 2 — la clause est réputée non écrite. La société survit, la stipulation tombe, et une modification de l'objet peut d'ailleurs éteindre le débat. Le renvoi aux causes de nullité des contrats en général ne subsiste qu'au troisième alinéa, et pour les seules décisions sociales.

Précision de vocabulaire : la référence aux bonnes mœurs figurait à l'ancien article 1133 du Code civil, et elle n'a pas été reprise par l'article 1162 issu de la réforme du droit des contrats de 2016. Si l'on veut la mention, c'est l'article 6 du Code civil qu'il faut citer.

En pratique, ce n'est de toute façon jamais l'objet illicite qui pose problème dans une SCI. C'est l'objet incohérent : une activité manifestement commerciale glissée dans une société présentée comme civile. Le risque concret n'est pas la nullité, c'est le refus d'immatriculation au guichet unique de l'INPI — l'Institut national de la propriété industrielle, qui centralise depuis 2023 toutes les formalités d'entreprise. Résultat : quelques semaines perdues. Le nombre minimal de deux associés, lui, reste bien une cause de nullité : voir combien d'associés dans une SCI.

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10. Modifier l'objet social : qui décide, combien ça coûte, ce que le fisc y voit

Qui décide, et comment

Le principe est l'inverse de ce qu'on lit habituellement. Aux termes de l'article 1836 du Code civil, les statuts ne peuvent être modifiés, à défaut de clause contraire, que par accord unanime des associés. L'unanimité est donc le régime légal ; la majorité statutaire est la dérogation. Relisez vos statuts avant de convoquer qui que ce soit.

Autre transposition à éviter : l'assemblée générale extraordinaire n'existe pas en société civile. Le Code civil ignore la distinction entre assemblée ordinaire et extraordinaire, qui appartient au droit des sociétés commerciales. Trois voies sont ouvertes. L'assemblée, qui est le principe (art. 1853, première phrase). La consultation écrite lorsque les statuts la prévoient, désormais « y compris par voie électronique » depuis la loi du 13 juin 2024, en vigueur le 14 septembre 2024 (art. 1853, seconde phrase). Et l'acte signé par tous les associés (art. 1854). Dans une SCI familiale, la troisième est presque toujours la plus rapide : elle évite convocation, quorum — le nombre de parts qui doivent être représentées pour que l'assemblée puisse délibérer — et procès-verbal d'assemblée. L'article 1852, souvent cité ici par confusion, ne dit rien de la forme : il fixe la règle de majorité des décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant.

Le coût réel, aux tarifs d'août 2026

Trois avertissements sur ces chiffres. Le forfait d'annonce légale suppose une seule modification par annonce : si vous changez l'objet et le gérant dans la même publication, on repasse à la tarification au caractère, plus chère. Le dépôt d'actes se paie une fois par dépôt, quel que soit le nombre de pièces déposées : 6,05 € HT couvre aussi bien les statuts seuls que les statuts accompagnés du procès-verbal. Et si vous croisez encore le montant de 177,01 € TTC pour le greffe, sachez qu'il a réellement existé : c'était le tarif applicable jusqu'au 28 février 2026 (192,01 € en 2025). Il n'est plus applicable depuis le 1er mars 2026.

Une ligne que vous verrez parfois facturée à tort : l'insertion au BODACC est gratuite à la constitution et à la radiation (arrêté du 9 novembre 2017). Elle ne l'est pas pour une modification — elle est bien comprise dans les 185,77 € ci-dessus. Si un devis de création de SCI fait apparaître une ligne « BODACC » payante, c'est une erreur.

Le risque fiscal, chiffré

Élargir l'objet vers une activité commerciale réellement exercée fait sortir la SCI du régime des articles 8 à 8 ter du CGI. Cette sortie déclenche l'article 202 ter du même code. Une SCI de location nue perçoit des revenus fonciers, pas des bénéfices professionnels. C'est donc le II de l'article 202 ter qui s'applique, et non le I, réservé aux sociétés dont les résultats sont des bénéfices professionnels. La distinction n'est pas académique : le I et le II n'ont pas les mêmes conditions d'atténuation.

Concrètement, l'administration fait comme si la société cessait son activité. Elle taxe au passage les plus-values latentes : le gain que vous auriez réalisé si vous aviez vendu l'immeuble le jour de la bascule, alors même que vous ne l'avez pas vendu.

Le II prévoit heureusement une atténuation, à condition qu'aucune personne morale nouvelle ne soit créée. Les plus-values latentes échappent alors à l'imposition immédiate si l'ensemble des éléments de l'actif sont inscrits au bilan d'ouverture du premier exercice soumis à l'IS. Le bilan doit faire apparaître deux chiffres distincts par élément : sa valeur d'origine, et les amortissements et provisions qui auraient été admis en déduction si la société avait été à l'IS depuis sa création. Il doit être produit dans les 60 jours (III de l'article 202 ter).

La procédure complète, le modèle de procès-verbal et le dossier INPI sont dans notre guide dédié changer l'objet social d'une SCI. Si la bascule fiscale est votre vrai sujet, passez par passer une SCI de l'IR à l'IS, qui déroule le bilan d'ouverture pas à pas. Pour les autres modifications statutaires, voir modifier les statuts d'une SCI.

Sources : art. 1835 C. civ., art. 1836 C. civ., art. 206 CGI, art. 35, I, 5° bis CGI, BOI-IS-CHAMP-10-30 (n° 320 et 330, mise à jour du 4 juillet 2018), art. 1844-10 C. civ. dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, art. 219 CGI, art. 1609 nonies G CGI, Cass. 3e civ. 5/11/2020 n° 19-21.214 et 2/05/2024 n° 22-24.503, CAA Lyon 27/02/2025 n° 23LY02552, impots.gouv.fr — la SCI à l'impôt sur le revenu.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé ; vérifiez votre situation auprès d'un professionnel.