Modifier les statuts d'une SCI en 2026 : majorité, coût et formalités

Avant de chercher qui doit voter, ouvrez vos propres statuts et lisez l'article intitulé « décisions collectives ». La règle légale, l'unanimité des associés, ne s'applique qu'à défaut de clause contraire, et la plupart des sociétés civiles immobilières (SCI) en ont une. Chercher ailleurs, c'est risquer de voter à une majorité qui n'est pas la vôtre.

Le reste est une mécanique tarifée. Une modification publiée coûte de 316,57 € à 424,57 € toutes taxes comprises (TTC), et jusqu'à 480,58 € pour un transfert de siège dans un autre département. Deux lignes sur la facture : une annonce légale de 109 à 199 € hors taxes (HT), plus 185,77 € de frais de greffe, portés à 218,98 € quand la SCI change de greffe. Le dépôt intervient dans le mois de la décision.

Vous trouverez ici le tableau des huit modifications les plus fréquentes avec leur majorité et leur coût, la chaîne des formalités, cinq cas chiffrés jusqu'à l'euro, et les situations où ne rien modifier est la bonne décision.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Vérifié sur textes consolidés : articles 1836, 1849, 1851 et 1844-10 du code civil, ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, arrêté du 19 novembre 2025 sur les annonces légales, arrêté du 25 février 2026 sur les tarifs de greffe. Mis à jour le 25 août 2026.

Si vous en êtes encore à la rédaction ou à la relecture de vos clauses, commencez par le guide statuts de SCI : clauses essentielles, mentions et pièges. Il détaille ce que chaque article doit contenir. La présente page ne traite que de leur modification, une fois la société immatriculée.

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1. Commencez par vos propres statuts, pas par le code civil

La réponse que l'on trouve partout est l'article 1836 du code civil : à défaut de clause contraire, les statuts ne peuvent être modifiés que par l'accord unanime des associés. Elle est exacte, et dans la plupart des dossiers elle ne sert à rien. « À défaut de clause contraire » veut dire que le législateur a écrit une règle de secours, applicable seulement quand vos statuts se taisent. Or ils se taisent rarement.

Ouvrez donc votre exemplaire et cherchez l'article intitulé « décisions collectives », « assemblées générales » ou « décisions extraordinaires ». Trois rédactions couvrent l'essentiel du parc.

• « Les décisions extraordinaires sont prises à l'unanimité des associés. » La clause recopie la loi. Chaque associé dispose d'un droit de veto, quel que soit son nombre de parts.
• « … à la majorité des trois quarts des parts sociales » (ou des deux tiers). C'est la rédaction la plus répandue. Elle protège la société du blocage par un associé isolé.
• « … par les associés représentant plus de la moitié des parts sociales. » Majorité simple. Rare, et à manier avec précaution : elle permet à un associé à 51 % de réécrire seul le pacte social.

Deux détails changent le résultat plus souvent qu'on ne le croit. D'abord, la majorité se compte presque toujours en parts sociales, pas en têtes : trois associés sur quatre qui ne pèsent que 40 % du capital ne font pas les trois quarts. Ensuite, certaines clauses réservent l'unanimité à quelques décisions nommées, comme le changement d'objet ou la prorogation, et laissent le reste à une majorité. Lisez la clause en entier, pas sa première phrase.

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2. Qui doit voter la modification : unanimité par défaut, et sa limite d'ordre public

Quand vos statuts sont muets, l'article 1836 s'applique tel quel : il faut cent pour cent des parts. Cette unanimité n'est pas une politesse : sa méconnaissance reste, en principe, une cause de nullité de la décision. En principe seulement, et la section 10 dit pourquoi cette réserve compte depuis le 1^er octobre 2025.

Le second alinéa du même article pose une limite d'un autre ordre, et celle-là, aucune clause de majorité ne la franchit : en aucun cas les engagements d'un associé ne peuvent être augmentés sans son consentement. Une clause aux deux tiers ou aux trois quarts n'y change rien. Encore faut-il savoir ce qu'« augmenter les engagements » veut dire, car l'expression est régulièrement mal lue.

Cas chiffré n° 1 — la dilution n'est pas un engagement augmenté

La SCI Les Tilleuls a un capital de 5 000 €, divisé en 500 parts de 10 €. Paul détient 300 parts (60 %), Anne 150 parts (30 %), Léa 50 parts (10 %). Les statuts fixent les décisions extraordinaires à la majorité des deux tiers des parts.

L'assemblée vote une augmentation de capital de 60 000 € en numéraire, soit 6 000 parts nouvelles de 10 €. Paul et Anne votent pour : 90 % des parts, la clause des deux tiers est atteinte. Léa vote contre et ne souscrit pas.

Peut-elle invoquer l'alinéa 2 pour bloquer l'opération ? Non. Personne ne l'oblige à verser quoi que ce soit, donc ses engagements ne sont pas augmentés : ils sont inchangés. Ce qui change, c'est son poids. Elle conserve 50 parts sur un total qui passe à 6 500, soit 0,77 % du capital au lieu de 10 %. Si elle avait souscrit à hauteur de ses 10 %, elle aurait versé 6 000 € pour 600 parts nouvelles et serait restée à 10 %.

L'alinéa 2 ne lui donne donc pas un droit de veto sur l'opération. Il lui donne le droit de ne pas payer, et le prix de ce droit est la dilution. La formalité, elle, coûte 348,97 € TTC à la société : 136 € HT d'annonce légale, soit 163,20 € TTC, plus 185,77 € de greffe.

Une réserve, qui ferme la porte aux montages agressifs. Une augmentation de capital dont le seul but serait d'écraser un minoritaire, sans intérêt pour la société, peut être attaquée sur le terrain de l'abus de majorité. On appelle ainsi une décision prise contre l'intérêt de la société, dans le seul but d'avantager ceux qui l'ont votée. La frontière se joue sur l'intérêt social, pas sur le pourcentage atteint. Le sujet est traité dans le guide abus de majorité et abus de minorité en SCI.

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3. Les huit modifications les plus fréquentes : majorité, annonce, greffe, total

Voici la colonne vertébrale de cette page. Pour chacune des huit modifications que nous voyons le plus souvent : la règle de majorité qui s'applique à défaut de clause statutaire, le forfait d'annonce légale dû, et le total réellement décaissé.

Forfaits d'annonce légale hors taxes issus de l'arrêté du 19 novembre 2025, colonne de base. Elle couvre les annexes I à VI, soit la métropole et l'outre-mer, à l'exception de La Réunion et de Mayotte. Ces deux départements sont les seuls où les forfaits sont majorés. Frais de greffe de 185,77 € TTC pour une inscription modificative avec dépôt des statuts, arrêté du 25 février 2026, en vigueur du 1^er mars 2026 au 29 février 2028. Total TTC = annonce majorée de la TVA à 20 %, plus greffe. Les tarifs d'annonces sont également publiés sur service-public.gouv.fr.

Le greffe ne bouge pas, sauf une fois. C'est la première leçon du tableau : 185,77 € TTC pour toute modification publiée, qu'elle porte sur trois mots ou sur trente mille euros de capital. L'exception tient au changement de greffe, que porte la ligne 5. Un transfert hors ressort mobilise deux greffes, celui qui radie et celui qui immatricule. Le tarif de greffe passe alors à 218,98 € TTC. Ce total comprend 143 € d'insertion au Bulletin officiel, tarif de l'immatriculation requise pour un transfert hors ressort (arrêté du 9 novembre 2017), et 13,16 € de dépôt d'acte. S'y ajoutent les frais du greffe d'arrivée, leur TVA et le droit affecté au registre national des entreprises. Avec les deux annonces légales obligatoires, l'opération revient à 480,58 €. Entre deux ressorts d'un même département, Bordeaux vers Libourne par exemple, une seule annonce est due mais le greffe passe quand même à 218,98 € : total 349,78 €. Partout ailleurs, la seule variable est l'annonce légale : un changement de dénomination coûte 108 € de plus qu'un changement de gérant pour cette seule raison. Quelques modifications échappent même à l'annonce, et donc à une partie du socle. La section 8 dit lesquelles.

Le gérant échappe à l'article 1836. La ligne 6 est la seule du tableau où la majorité par défaut n'est pas l'unanimité. L'article 1851 du code civil dit que la révocation du gérant résulte d'une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf disposition contraire des statuts. On lit parfois en ligne qu'à défaut de clause il faudrait l'unanimité des autres associés : c'est la règle de la société en nom collectif (article L. 221-12 du code de commerce), et elle ne s'applique pas à une société civile. La nomination obéit à la même majorité, mais par un autre texte : l'article 1846, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 19 juillet 2019. Attention toutefois à un cas fréquent : si le gérant a été nommé dans les statuts eux-mêmes, le remplacer suppose de modifier les statuts, et l'article 1836 revient par la fenêtre. Le détail est dans le guide changer de gérant de SCI, et le gérant révoqué associé dispose par ailleurs d'un droit de retrait que traite le guide litige avec le gérant.

La ligne 8 n'a pas de forfait. La clause d'agrément fait partie des mentions publiées dans l'avis, donc la modifier appelle bien une annonce. Mais elle n'entre dans aucune des catégories forfaitisées, et bascule à la tarification au caractère : 0,189 € HT le caractère dans les départements de l'annexe I, qui rassemblent la majorité d'entre eux. Un avis de 700 caractères revient à 132,30 € HT, soit 158,76 € TTC, et le total à 344,53 €. Ce que doit contenir la clause est détaillé dans le guide clause d'agrément en SCI.

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4. Modifier ses statuts pas à pas : du procès-verbal au nouvel extrait

Cinq étapes, dans cet ordre. L'ordre n'est pas négociable : c'est le premier motif de rejet des dossiers.

Étape 1 — La décision collective et son procès-verbal

Le gérant convoque selon les modalités prévues par les statuts, souvent une lettre recommandée expédiée quinze jours avant. Le procès-verbal, ou PV, est le document qui acte la décision. Il porte la date et le lieu, l'identité des associés présents ou représentés, le texte de chaque résolution et, surtout, le décompte des voix en parts. C'est cette dernière mention qui prouvera, dans deux ans, que la règle de majorité a été respectée. C'est aussi celle qu'on oublie le plus souvent.

Étape 2 — Les statuts refondus

On ne joint pas au dossier un avenant, mais une version complète et à jour. Remplacez la clause, corrigez la date, et faites porter par le gérant la mention « certifiés conformes ». Vérifiez les renvois : changer le montant du capital oblige presque toujours à corriger un second article, celui qui répartit les parts entre associés.

Étape 3 — L'annonce légale

L'avis paraît dans un support habilité du département du siège : un journal ou un service de presse en ligne autorisé chaque année par le préfet à publier les annonces légales. Il produit une attestation de parution, qui est la pièce que réclame le dossier. Publiez dans les jours qui suivent l'assemblée : l'attestation n'a pas de durée de validité, mais elle doit décrire la société telle que vous la déposez.

Étape 4 — Le dépôt au guichet unique

Depuis le 1^er janvier 2023, toute formalité passe par le guichet unique électronique des formalités d'entreprises, opéré par l'Institut national de la propriété industrielle (INPI). Les anciens centres de formalités et le dépôt papier au greffe ont disparu. Quatre pièces à téléverser : le procès-verbal, les statuts refondus certifiés conformes, l'attestation de parution, et un pouvoir signé du gérant si un tiers dépose pour vous. Le parcours écran par écran est décrit dans le guide guichet unique INPI pour une SCI.

Étape 5 — L'inscription et le nouvel extrait

Le greffe procède à l'inscription modificative au registre du commerce et des sociétés (RCS). Le Registre national des entreprises (RNE) est mis à jour dans la foulée, et l'insertion paraît au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Vous recevez alors un nouvel extrait d'immatriculation. Comptez une à trois semaines.

Le piège d'ordonnancement. L'attestation de parution fait partie du dossier. L'annonce se publie donc avant le dépôt, jamais après. Déposer d'abord et publier ensuite bloque le dossier, et coûte une à deux semaines. Commandez l'annonce le jour même de l'assemblée : c'est la seule règle de calendrier à retenir.

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5. Le coût déroulé poste par poste : changer le nom, 424,57 €

La SCI Bellecour Patrimoine, deux associés à Lyon, décide le 6 avril 2026 de s'appeler SCI Bellecour Investissement. Aucune autre modification n'est votée. Voici la facture, ligne à ligne. Un mot de vocabulaire avant de la lire : l'émolument est le tarif du greffier, fixé par arrêté. Il ne peut ni le remiser ni le majorer.

Le BODACC fait 116 € des 185,77 € de greffe. Gratuite à la constitution et à la radiation, l'insertion au Bulletin officiel est facturée dès qu'il s'agit d'une modification. C'est elle qui explique qu'une modification coûte au greffe plus du double d'une création : 185,77 € contre 79,71 € pour immatriculer une SCI neuve, déclaration des bénéficiaires effectifs comprise. Même greffe, même dossier, même travail.

Le dépôt d'actes est dû une seule fois par dépôt, quel que soit le nombre de pièces déposées. Joindre les statuts et le procès-verbal dans le même envoi ne coûte pas deux fois 13,16 €. Il n'y a donc aucune raison de fractionner un dépôt.

La TVA ne se récupère que si la SCI est assujettie. Elle ne pèse d'ailleurs que sur trois dépenses de la facture : l'annonce légale (39,80 €), l'émolument du greffier (8,45 €) et le dépôt d'actes (1,21 €), soit 49,46 €. Ni le droit affecté au registre national des entreprises ni l'insertion au Bulletin officiel n'y sont soumis. Une SCI qui loue des logements nus n'est pas assujettie : ces 49,46 € restent à sa charge et l'opération lui coûte bien 424,57 €. Une SCI qui a opté pour la TVA sur des locaux professionnels les déduit, et la même opération lui revient à 375,11 €.

Un point de calendrier que personne ne signale. Les règles de TVA figurent au code général des impôts jusqu'au 31 décembre 2026. Au 1^er janvier 2027, elles passent au livre II du code des impositions sur les biens et services (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Cette date était fixée au 1^er septembre 2026 : l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 l'a reportée. Le taux reste 20 %, la recodification se faisant à droit constant : seuls les numéros d'articles changent. Les anciennes références au code général des impôts restent admises sur les factures, actes et contrats jusqu'au 30 juin 2028. Un devis qui en cite une n'est donc pas faux, seulement daté.

Restent les frais qui ne sont pas des formalités et qu'on oublie de budgéter : informer la banque, l'assureur, le syndic et les locataires, refaire les quittances de loyer et les documents commerciaux. Rien d'obligatoire, rien de coûteux, mais une demi-journée de travail. Le numéro SIREN, l'identifiant à neuf chiffres attribué par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), ne change pas : c'est la même société. Le détail du changement de nom est déroulé dans le guide changer la dénomination d'une SCI.

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6. Plusieurs modifications le même jour : le calcul qui décide

Une assemblée peut très bien voter trois modifications en une séance. La question n'est pas de savoir si c'est possible, ça l'est, mais comment les publier. C'est le seul endroit de cette procédure où un calcul de trente secondes fait gagner plus de cent euros.

Le forfait d'annonce légale suppose une seule modification par annonce. Un avis qui en regroupe plusieurs sort du forfait et bascule à la tarification au caractère. Ce n'est pas une pénalité : selon la longueur du texte, cela peut revenir beaucoup moins cher.

Cas chiffré n° 2 — trois résolutions, deux façons de publier

La SCI Grange-Neuve tient une assemblée le 12 mai 2026 et vote trois résolutions : elle élargit son objet social, porte son capital de 10 000 à 40 000 €, et nomme un second gérant.

• Option A, trois annonces séparées, chacune au forfait : 136 € (objet) + 136 € (capital) + 109 € (gérant) = 381 € HT, soit 457,20 € TTC.
• Option B, une annonce unique regroupant les trois résolutions, facturée au caractère. L'avis fait 1 250 caractères : 1 250 × 0,189 € = 236,25 € HT, soit 283,50 € TTC.

L'annonce groupée fait gagner 144,75 € HT, soit 173,70 € TTC. Le greffe, lui, ne bouge dans aucun des deux cas : une seule inscription modificative et un seul dépôt, 185,77 € TTC, que l'assemblée ait voté une résolution ou trois. Total de l'option A : 642,97 € TTC. Total de l'option B : 469,27 € TTC.

Le point de bascule se calcule en une division. Trois forfaits font 381 € HT ; à 0,189 € le caractère, cela paie 2 016 caractères. Tant que votre avis groupé reste en dessous de 2 016 signes, il coûte moins cher que trois annonces séparées. Au-delà, séparez.

Deux réserves. Le tarif au caractère dépend du département : il monte à 0,239 € HT à Paris et en petite couronne, ce qui ramène le point de bascule à 1 594 caractères. Et le calcul suppose de connaître la longueur de l'avis avant de le commander : demandez le décompte au support habilité, il le fournit sans difficulté.

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7. Le délai d'un mois pour déposer, et ce qui arrive quand on le rate

L'inscription modificative doit être demandée dans le mois suivant l'événement qui la rend nécessaire (article R. 123-66 du code de commerce). Le mois court à compter de la date du procès-verbal, pas de celle de l'annonce.

Ce mois n'est pas un mois plein. L'annonce doit paraître avant le dépôt, et un support habilité publie généralement sous vingt-quatre à soixante-douze heures. Il vous reste donc environ trois semaines pour rédiger le procès-verbal, refondre les statuts, commander l'annonce, récupérer l'attestation et monter le dossier. C'est confortable si l'assemblée a été préparée, très court si elle a été improvisée.

Que se passe-t-il en cas de dépassement ? Rien d'automatique. Aucune amende ne tombe, et le greffe enregistre une inscription tardive sans difficulté : passé le mois, le droit de déposer reste entier. Une réserve, tout de même, que la plupart des pages omettent. Le juge commis à la surveillance du registre peut enjoindre à une société immatriculée de porter les mentions qu'elle n'a pas requises dans les délais. Il peut assortir cette injonction d'une astreinte, c'est-à-dire d'une somme due par jour de retard. Il statue d'office, à la demande du procureur ou de tout intéressé (article L. 123-3, alinéa 2, du code de commerce). En pratique, cette injonction vise les retards installés, pas la semaine de dépassement. Le vrai coût du retard est ailleurs, et il est double.

Pendant tout l'intervalle, la modification n'est pas opposable aux tiers : un gérant révoqué mais toujours inscrit continue d'apparaître comme tel. Et si la SCI signe un acte important pendant ce laps de temps, un compromis de vente, un prêt ou un bail commercial, le notaire ou la banque travaillera sur un extrait périmé. Le décalage se règle mal après coup, et il retarde bien plus qu'une formalité déposée à l'heure. Ce que coûte cet intervalle, la section 10 le chiffre sur un cas réel : un marché de ravalement de 38 000 € signé par un gérant révoqué mais toujours inscrit, que la SCI a dû payer.

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8. Ce qui n'est pas une modification statutaire, et ne doit rien coûter

Une part des dossiers que nous voyons passer paie une formalité qui n'était pas due. Voici la frontière, et elle est plus large qu'on ne le croit.

Aucune formalité, aucun coût :

• Acheter ou vendre un immeuble. Les biens détenus ne figurent pas dans les statuts, sauf s'ils y ont été apportés en nature à la constitution. L'objet social couvre déjà l'opération. On croit souvent devoir « ajouter le bien aux statuts » : non, jamais.
• Changer de banque, d'assureur, de syndic ou d'expert-comptable. Aucune de ces informations n'a été publiée, donc aucune ne devient inexacte.
• Signer un nouveau bail, changer de locataire, réviser un loyer. C'est de la gestion, pas du droit des sociétés.
• Verser ou rembourser un compte courant d'associé, c'est-à-dire l'avance de trésorerie qu'un associé consent à sa société et qu'elle lui doit. Le capital n'est pas concerné, donc les statuts non plus.

Trois cas se tiennent sur la frontière et méritent d'être traités séparément.

La cession de parts

Aucune annonce légale n'est due, on l'a vu en section 3. Une modification des statuts n'est nécessaire que si vos statuts nomment les associés et détaillent la répartition des parts, ce qui est fréquent et souvent inutile. Dans ce cas il faut refondre les statuts et les déposer, mais sans publication. Attention en revanche à l'acte de cession lui-même. Depuis le 27 juin 2026, il doit être constaté par acte notarié, par acte d'avocat contresigné ou par acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. La règle vaut pour toute cession de parts d'une société à prépondérance immobilière, c'est-à-dire dont l'actif est principalement composé d'immeubles (article 1865-1 du code civil). Autant dire la quasi-totalité des SCI de location. Un acte signé entre vous sans professionnel ne vaut plus rien.

Le changement de date de clôture de l'exercice

C'est bien une modification statutaire, puisque les dates de l'exercice figurent aux statuts : il faut une décision des associés et des statuts refondus. Mais la date de clôture ne fait pas partie des mentions publiées dans l'avis, donc aucune annonce légale n'est due. Le simple dépôt des statuts modifiés coûte 13,16 € TTC. La date de clôture n'est même pas une mention du registre pour une SCI. L'article R. 123-53, 8° du code de commerce ne la fait déclarer que par les sociétés tenues de publier leurs comptes annuels, ce qu'une SCI n'est jamais. Si votre greffe ajoute malgré tout une inscription modificative pour porter la nouvelle date sur l'extrait, comptez l'émolument de 42,26 € HT, sa TVA et le droit affecté au registre national des entreprises. Le total monte alors à 69,77 € TTC. Dans les deux cas, on reste très loin des 316,57 € d'une modification publiée. C'est la modification la moins chère du catalogue, et le guide changer la date de clôture d'une SCI explique quand elle a un intérêt fiscal.

Le changement d'un gérant nommé hors statuts

Si le gérant a été désigné par un acte séparé et non dans les statuts, le remplacer n'est pas une modification statutaire : il n'y a rien à refondre. Mais la formalité reste due en entier, parce que son nom figure dans l'avis publié et sur l'extrait. Annonce à 109 € HT et inscription modificative, soit 316,57 € TTC. « Pas de modification statutaire » ne veut donc pas dire « pas de formalité ». Les deux notions se recouvrent souvent, jamais toujours.

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9. Dans ces trois cas, ne modifiez pas vos statuts

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide. Voici trois situations où la modification statutaire est une mauvaise réponse à une vraie question.

Cas chiffré n° 3 — ne touchez pas au capital pour financer de la trésorerie

Un associé veut injecter 40 000 € pour financer des travaux de rénovation. L'augmentation de capital est le réflexe. C'est presque toujours le mauvais.

Par l'augmentation de capital : assemblée, statuts refondus, annonce à 136 € HT, dépôt. Coût, 348,97 € TTC. Et l'argent est immobilisé. Pour le ressortir, il faudra une réduction de capital : nouvelle assemblée, nouvelle annonce à 136 € HT, nouveau dépôt, soit 348,97 € TTC de plus. L'aller-retour revient à 697,94 € TTC de formalités.

Par le compte courant d'associé : l'associé verse les 40 000 € sur le compte de la SCI, qui les inscrit à son passif comme une dette envers lui. Aucune assemblée, aucune annonce, aucun dépôt, aucune modification des statuts. Coût des formalités, 0 €. Et les fonds ressortent dès que la trésorerie le permet, sans autre décision qu'un virement.

697,94 € contre zéro, pour un résultat économique voisin. Quand l'augmentation de capital se justifie-t-elle malgré tout ? Trois cas. La banque l'exige pour un ratio de fonds propres. Le compte courant est passé en négatif, l'associé devant alors de l'argent à sa société, et il faut le remettre à zéro. Ou vous préparez une donation de parts aux enfants, et la valeur de ces parts dépend du capital. En dehors de ces trois cas, une convention de compte courant fait le travail. Les deux montages sont comparés dans le guide compte courant d'associé en SCI, et le passage de l'un à l'autre dans le guide incorporer un compte courant au capital.

Cas chiffré n° 4 — n'ajoutez pas la location meublée à l'objet sans avoir chiffré l'impôt

Élargir l'objet à la location meublée coûte 348,97 € de formalité. La décision, elle, peut coûter beaucoup plus. La location meublée exercée à titre habituel est une activité commerciale : au-delà d'une tolérance de 10 % des recettes totales hors taxes, appréciée chaque année, la société civile bascule à l'impôt sur les sociétés de plein droit. Ce basculement change tout : amortissement de l'immeuble, calcul des plus-values, imposition des distributions.

Prenons une SCI qui encaisse 24 000 € de loyers nus par an. Attention au calcul, presque toujours fait à l'envers : les 10 % se mesurent sur les recettes totales, meublé compris, et non sur les seuls loyers nus. La tolérance s'épuise donc à 2 667 € de meublé : ajoutés aux 24 000 € de loyers nus, ils portent les recettes totales à 26 667 €, dont ils font exactement 10 %. Un seul studio meublé loué 400 € par mois la fait sauter au septième mois et rapporte 4 800 € sur l'année, très au-dessus du plafond. La doctrine administrative prévoit bien un correctif : on retient alors la moyenne des recettes commerciales de l'année en cause et des trois années antérieures. Mais il ne rattrape qu'un dépassement isolé. Il ne transforme pas la tolérance en franchise permanente. Ce n'est pas une marge de manœuvre, c'est un plafond très bas.

Chiffrons ce basculement, puisque c'est lui qui décide. La même SCI, 24 000 € de loyers et 6 000 € de charges déductibles, dégage 18 000 € de résultat. À l'impôt sur le revenu, deux associés à parts égales dans une tranche à 30 % paient 18 000 × (30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) = 8 496 €. À l'impôt sur les sociétés, l'immeuble s'amortit. Un bâti de 300 000 € amorti sur 30 ans retire 10 000 € du résultat, qui tombe à 8 000 €, taxés à 15 % = 1 200 € tant que rien n'est distribué. L'écart annuel est de 7 296 € en faveur de l'impôt sur les sociétés. Il se retourne à la revente : la plus-value s'y calcule alors sur la valeur nette comptable de l'immeuble, c'est-à-dire son prix d'achat diminué des amortissements déjà déduits. Sur dix ans, ce sont 100 000 € qui reviennent ainsi dans la base taxable.

Et l'inverse est vrai aussi, ce qu'on oublie de dire : ne pas modifier l'objet ne protège de rien. L'administration raisonne sur l'activité réelle, pas sur le texte des statuts. Une SCI dont l'objet ne vise que la location nue mais qui loue en meublé de manière habituelle bascule tout autant. Dans ce cas, ne modifiez pas l'objet en premier : chiffrez d'abord le passage à l'impôt sur les sociétés avec le guide SCI à l'IS ou à l'IR, décidez ensuite, et modifiez en dernier si la réponse est oui. C'est l'ordre inverse de celui que suivent la plupart des dossiers.

N'attendez pas la mésentente pour insérer une clause d'exclusion

C'est le piège le plus élégant du droit des sociétés civiles. Un associé devient impossible, et l'on découvre que les statuts ne prévoient rien pour le faire sortir. On veut donc y insérer une clause d'exclusion. Mais l'article 1836 exige, à défaut de clause de majorité, l'unanimité — et l'associé que la clause vise fait partie des votants. Il votera contre.

Même avec une clause de majorité aux trois quarts, la prudence commande de considérer qu'une telle clause augmente les engagements de l'associé visé. Elle tombe alors sous l'alinéa 2 de l'article 1836, et son consentement individuel devient nécessaire. Autrement dit, dans ce cas, ne comptez pas sur une modification statutaire : elle n'aboutira pas. Restent le rachat négocié des parts, le retrait, ou l'action en dissolution pour justes motifs devant le tribunal judiciaire. Le moment d'écrire la clause d'exclusion, c'est à la constitution, quand tout le monde s'entend. Les issues d'un conflit déjà noué sont traitées dans le guide mésentente entre associés de SCI et dans le guide exclure un associé de SCI.

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10. Si vous ne publiez rien : inopposabilité et réforme des nullités

Deux questions différentes se cachent derrière « qu'est-ce que je risque ? ». La première porte sur le défaut de publicité, la seconde sur l'irrégularité du vote. Elles n'ont pas la même réponse, et la seconde a changé le 1^er octobre 2025.

Le défaut de publicité : l'inopposabilité

Une modification non publiée reste valable entre associés, mais la société ne peut pas l'opposer aux tiers (article L. 123-9 du code de commerce). Les tiers, eux, peuvent s'en prévaloir si cela les arrange : l'inopposabilité joue à sens unique, et jamais dans le vôtre.

Cas chiffré n° 5 — le gérant révoqué que personne n'a radié

Le 12 mars 2026, les associés de la SCI Vaugirard révoquent leur gérant. Le procès-verbal est en règle, la majorité respectée. Personne ne publie, personne ne dépose. Le 4 juin, l'ancien gérant signe au nom de la SCI un marché de ravalement de façade de 38 000 € avec une entreprise qui a consulté l'extrait d'immatriculation la veille, et y a lu son nom.

La SCI est engagée pour ces 38 000 €. Elle ne peut pas opposer à l'entreprise une révocation qu'elle n'a pas publiée. Une seule porte de sortie, et elle est étroite : le dernier alinéa du même article prive du bénéfice de l'inopposabilité le tiers qui avait personnellement connaissance du fait non publié. Encore faut-il le prouver, et une entreprise qui a consulté l'extrait la veille ne s'y expose guère. Il lui restera à se retourner contre l'ancien gérant, ce qui suppose de prouver un préjudice et de gagner un procès, pour un ravalement qu'elle aurait sans doute fini par faire de toute façon.

Une limite propre aux sociétés civiles, et rarement signalée. L'article 1849 du code civil dit que le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. A contrario, un acte qui en sort n'engage pas la société civile, même envers un tiers de bonne foi. C'est la différence structurante avec la SARL et la SAS, où le tiers de bonne foi est protégé au-delà de l'objet. Le ravalement d'un immeuble détenu par la SCI entre dans l'objet, donc elle est tenue. Si le même ancien gérant avait signé un contrat de négoce de matériaux, elle ne l'aurait pas été.

La révocation non publiée a fait économiser 316,57 € de formalité. Elle a coûté 38 000 €.

Le vote irrégulier : ce qui a changé le 1^er octobre 2025

L'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, applicable au 1^er octobre 2025, a réécrit le régime des nullités en droit des sociétés. Quatre changements de l'ordonnance pèsent sur une modification statutaire, et une page de 2026 qui les ignore est périmée sur son sujet le plus sensible.

La violation des statuts n'est plus, à elle seule, une cause de nullité (article 1844-10, alinéa 4). Une modification adoptée aux deux tiers alors que vos statuts exigeaient les trois quarts n'est donc plus annulable de ce seul chef. Ce n'est pas une amnistie : l'associé lésé conserve une action en responsabilité contre le gérant, qui se prescrit par cinq ans (article 2224 du code civil). Le revers de ce premier point mérite d'être posé tout de suite : la violation de la loi, elle, reste sanctionnée. Si vos statuts sont muets et que vous votez à la majorité au lieu de l'unanimité, vous ne violez pas vos statuts : vous violez l'article 1836. La nullité redevient encourue, et cette distinction est le cœur du nouveau régime.

Une réserve que nous n'avons lue nulle part, et qu'il vaut mieux connaître avant d'engager un procès. L'article 1844-10 ne retient la nullité d'une délibération que pour la violation d'une disposition impérative du titre du code civil consacré aux sociétés. Or l'article 1836 ne joue qu'« à défaut de clause contraire » : c'est une règle supplétive, que les associés peuvent écarter dans leurs statuts. Un adversaire peut donc soutenir qu'une règle supplétive n'est pas impérative au sens du nouveau texte. Aucune décision publiée n'a tranché depuis le 1^er octobre 2025. Ne bâtissez pas une stratégie contentieuse sur ce seul appui.

Le délai pour agir passe de trois ans à deux ans (article 1844-14).

Le juge n'annule plus mécaniquement. Le nouvel article 1844-12-1 subordonne la nullité à trois conditions cumulatives. L'irrégularité doit avoir causé un grief à celui qui l'invoque. Elle doit avoir eu une influence sur le sens de la décision. Et l'annulation ne doit pas emporter de conséquences excessives pour l'intérêt social.

Le juge peut moduler les effets de la nullité dans le temps. Le nouvel article 1844-15-2 l'y autorise, afin de préserver les actes déjà passés. Quant à l'ancien article 1844-12, il est abrogé : on ne peut plus sommer celui qui peut régulariser de le faire ou d'agir en nullité dans un délai imparti.

Une incertitude à connaître, parce qu'aucun guide ne la signale. L'ordonnance ne comporte aucune disposition transitoire. Le raccordement des délais passe donc par l'article 2222, alinéa 2, du code civil. Un délai raccourci court à compter de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale dépasse l'ancien délai. C'est l'interprétation dominante, et à ce jour aucune décision publiée ne l'a confirmée. Si votre litige porte sur une assemblée tenue avant octobre 2025, faites vérifier ce point avant d'agir.

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Pour aller plus loin

Chacune de ces pages prolonge un point que celle-ci n'a fait qu'effleurer.

• Statuts de SCI — les clauses que vous êtes en train de modifier, et ce que chacune doit contenir.
• Assemblée générale de SCI — la convocation, le quorum, la procuration et la feuille de présence, autrement dit l'étape 1 en détail.
• Annonce légale de SCI — les treize mentions de l'avis, un modèle commenté et la grille tarifaire 2026 complète.
• Guichet unique INPI pour une SCI — le parcours de dépôt écran par écran et les motifs de rejet les plus fréquents.
• Changer la dénomination d'une SCI — le dossier à 424,57 € déroulé de bout en bout, avec le modèle de résolution.
• Changer l'objet social d'une SCI — les formulations qui font basculer à l'impôt sur les sociétés, et celles qui ne le font pas.
• Objet social de SCI — comment le rédiger assez large pour ne jamais avoir à le modifier.
• Changer de gérant de SCI — nomination, révocation, démission, avec la majorité applicable à chacune.
• Durée du mandat de gérant — pourquoi un gérant nommé « pour la durée de la société » complique toute révocation.
• Siège social de SCI — le transfert hors ressort, ses deux annonces et son changement de greffe.
• Capital social de SCI — ce que le montant du capital change réellement, et ce qu'il ne change pas.
• Incorporer un compte courant au capital — l'opération qui transforme une dette en parts, et son coût.
• Compte courant d'associé en SCI — l'alternative gratuite à l'augmentation de capital, et ses limites.
• Proroger une SCI arrivée à son terme — la seule modification qu'il est impossible de rattraper après coup.
• Changer la date de clôture — la modification à 69,77 €, et les cas où elle fait gagner un exercice.
• Clause d'agrément en SCI — qui doit agréer qui, sachant que les cessions aux ascendants et descendants sont libres sauf clause contraire.
• Céder des parts de SCI — l'acte notarié ou d'avocat désormais obligatoire, et la fiscalité de l'opération.
• Mésentente entre associés — ce qu'il reste quand la modification statutaire est bloquée.
• Combien coûte une SCI par an — les dépenses récurrentes, une fois les formalités passées.
• Comptabilité de SCI — où enregistrer les frais de modification quand la société est à l'impôt sur les sociétés.

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Questions fréquentes

Contenu informatif à jour au 25 août 2026, sans valeur de conseil personnalisé. Sources vérifiées sur textes consolidés. Droit des sociétés : code civil, articles 1836, 1844-10 et suivants, 1846, 1849, 1851, 1853, 1854 et 1857. Publicité : article 22 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978. Tarifs d'annonces : arrêté du 19 novembre 2025, également publiés sur service-public.gouv.fr. Tarifs de greffe : articles A743-8 à A743-18 du code de commerce, dans leur rédaction issue de l'arrêté du 25 février 2026. Procédure : guichet unique des formalités d'entreprises. Avant toute formalité engageante, faites valider votre dossier par un expert-comptable, un notaire ou un avocat.